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2006年03月の記事
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隣の人の財布の中味
そんなことを知ってどうするの？という気がしないではありませんが、とかく私のような俗人は、他人のことに関心を持つことからなかなか離れられません。よく日本の雑誌などでも、業界別あるいは会社別の賃金比較などをやっていて、そんなことは自分には関係ないはずなんですが、なぜか、ちょっと見てみたくなったりします。アメリカの億万長者の実態、ということで書かれた本として、トマス・スタンレーが書いた「隣の億万長者」が有名ですが、その続編として書かれた同じ著者のも有ります。しかし、いかんせん、これらの本の元になったデータは、前者では１９９５年から１９９６年にかけてのアンケート、後者にしても１９９８年の５月から８月に行われた調査が元になっていて、すでにかなりの年月が経っている。いずれにしても、前著は金持ちというものの定性的な分析を主眼としているので、はっきり数字が出ていないが、その時点でのミリオネア（純資産額が＄１ミリオン以上）の世帯は全米世帯の３．５％に過ぎず、あとの著作の時点でも４．９％に過ぎない、という。「過ぎない」とは言っても大変な数である。これは人口比ではなく、世帯数の割合だから、それぞれの時点での全米の世帯数がわからないのでなんとも言えないが、約１億世帯とすると、それぞれ３５０万世帯、４９０万世帯、ということになる。では、最近ではどうなのだろうか？この著者の調査ではないが、今日のYahoo! FainaceにＴＮＳファイナンシャルサービスという会社が行った２００５年の調査結果が載せられていた。この調査の結果によると、２００５年の億万長者（この場合の定義は、自宅を含まない「純資産額」が＄１ミリオン以上、となっているが）の数は一昨年に比べ８％増加し、８９０万世帯になったと言う。世帯数は微増しているだろうけれど、この８９０万世帯という数は、定義が若干狭められているにも関わらず１９９８年時点のトマスの調査に比べると約倍近い数になっている。これにはやはり株式の２００１年以降の上昇や、不動産を中心とした資産価値の上昇が貢献している。またまたどうでもいいことだが、せっかくだからいくつかの数字をここに載せておこう。だからどうだ、ということもないのだが・・・（笑）＊自宅を除いた純資産額の平均は＄２．２ミリオン（約２億６千万円）で、内＄１．４ミリオンは流動性資産である。＊世帯主の平均年齢は５８歳で、そのうち４５％がリタイヤしている。しかし、約１９％の人がプライベートビジネスやプロフェッショナルサービスを全部あるいは一部所有している。＊５０％以上のミリオネアは、この一年、投資にはより慎重になっており、彼らの富の大部分は長年の蓄積の結果であって、短期的なものではない。＊不動産は彼らの富の唯一の源泉ではないが、それでも多くの人にとっては大きな部分を占める。４６％の世帯が自宅以外の別荘や賃貸用の不動産などを所有している。＊７０％の世帯が株や債権を所有し、６８％がミューチュアルファンドを所有している。＊８９０万世帯のうち、ほぼ１００万世帯は、カリフォルニア（４箇所）や、イリノイ、アリゾナ、テキサス、ニューヨーク、フロリダ、マサチューセッツ（各一箇所）の１０カウンティー（郡）に集中している。などなど・・・で、感想は・・・・特にありません。（笑）
2006.03.31
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家康クンの遺訓
当時お殿様だった家康クンが死ぬ前に残した遺訓があります。これは「東照宮遺訓」として有名らしいですが、こんな７つの訓戒から成っています。一．人の一生は、重荷を負うて遠き路を行くが如し、急ぐべからず。一．不自由を常と思えば不足なし一．堪忍は無事長久のの基（もと）一．怒りは敵と思え一．勝つことばかり知りて負くるを知らざれば、害その身に至る一．己を責めて人を責むるな一．及ばざるは過ぎたるに勝れりなるほどね～・・。いちいちもっともです。が、最後の「及ばざるは・・・」は、どうでしょう。「過ぎたるは及ばざるが如し」という論語の言葉がありますが、これは中庸の道を説く言葉で、「度を過ごすことは、程度に達しないものと同じで、どちらも正しくない」という意味だそうですが、この家康クンの遺訓では「及ばざる」が「過ぎたる」に勝っている、というのです。これはいろいろな考え方があるでしょう。その意としているところによって、どちらも正しいような気がします。卑近な例では、「食べ過ぎるより、少々、足りないぐらいの方が身体にいい」という例では家康クン、「人に親切にするのに度を越すと押し付けになる」という例では論語クンに軍配が上がる気がします。しかし、このどちらでもない、「過ぎたるは及ばざるに勝れり」というものもあるのではないか、と考えるわけです。例えば、「やらずに後悔するより、とことんやって後悔した方がいい」という場合は、やり過ぎて後悔した方が、やらずに、あるいは中途半端に諦めてしまって後悔するより、よっぽどいい、と私など思うのですが。というわけで、これらの言葉は、その意とするところによって、どれも正しい、というのが私の感想です。だいたい、格言というのもは、大抵の場合、逆のことをいっている格言もあったりしますから、要は、そのケースバイケースで、どちらを当てはめるか、という決断は、やはりその人個人がなすべき部分になるのでしょう。なんでこんなことを書いているか、というと、「時には立ち止まって考えよう」と書いてから、立ち止まって考えているのですが、結局のところ、「攻めるべきか、守るべきか」というところに来ています。この場合に当てはめるのはどの「格言」なのでしょう。少なくとも「中庸」はありません。「及ばざる」も、なにかそれで後悔したくもありません。やはり「攻め」ですかね。どちらの格言でもない、「過ぎたるは及ばざるに勝れり」になってしまいそうですが・・・性格かな～・・・・・
2006.03.30
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イチロー君の作文
小学校６年になったイチロー君が作文を書きました。「僕の夢はプロ野球選手になることです。そのためには中学、高校と全国大会に出て活躍しなければなりません。活躍できるようになるためには練習が必要です。僕は３歳の時から練習を始めています。３歳から７歳までは半年くらいやっていましたが、３年生の時から今までは３６５日中３６０日は激しい練習をやっています。だから、一週間中で友達と遊べる時間は５，６時間です。そんなに練習をやっているのだから、必ずプロ野球選手になれると思います。」なるほどね～・・・＜今日の進捗＞＊テキサスの物件：クロージングドキュメント（最終決済書類）に公証人の前でサインし、クロージングアトーニー（最終決済担当弁護士）に、キャッシャーズチェックにしたダウンペイメント（手付金）と共に送付。＊昨日終了したアトランタの購入物件のインスペクションレポートを入手し、それに基づき、売主への補修要請を作成し、送付。先方エージェントと打ち合わせ。＊とうとう投資物件購入用のダウンペイメントに充てるEquity Line of Credit(HELOC)の枠も使い切りつつあるので、新たに１５万ドルの融資枠設定を申請。＊既存ローンの３月分支払い完了＊アトランタの売却物件、テナントが退居したので、リスティング情報修正。＊同、内外の補修を開始。＊同 物件のショーイングに関する問い合わせ、２件有り。はやく賃貸にしろ、売却にしろ、結果に繋がって欲しいものです。
2006.03.29
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時には立ち止まって考えよう
走りながら考えるのもいいかもしれません。それでも、なにも考えずに走るよりいいでしょう。しかし、走るために周囲の状況に気を配ったり路面を確認していたりすることに忙しく、もしかしたら走っている方向が間違っていることを見過ごしているかもしれません。時には立ち止まって、磁石を見て自分が向かっている方向を確認することも必要でしょう。投資の加速、というタイトルで日記を書いた時、これからは自分の投資基準をしっかり守ってやってゆきたい、と書きました。そして、ここアメリカでは、その基準を満たせる投資がそうそうないことから、ここ４ヶ月のようなペースで進めることはまずないだろう、と思っていました。ところが、そんな件名がまた出てきてしまいました。ここはジックリ思案のしどころです。ちょっと立ち止まって、全てを見直して見たいと思います。＜今日の進捗＞＊アトランタの投資物件のインスペクション終了。レンダーに売買契約書のコピーをＦＡＸし、クロージングデートを一週間早めるように要望＊アトランタの売却／リース物件へ労働力投入 清掃とフライヤー補充、明日から補修作業開始＊テキサスの物件のクロージングドキュメントが郵送にて到着。これから精査の上、サインをして返送＊アトランタのレント物件、一点問題が発生し、リスティングエージェントとテナントの間で調整中
2006.03.28
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新取り組みによる誤算
日本のアパート管理会社より、３月の実績が報告されてきた。それを見て、一瞬唖然！通常の月の半分にも満たない収入なのだ！！原因はわかっている。そもそも、この３月と言うのは入退居が多い月だ。そして、退居に際しては、敷金の返還、というのがある。そして、入れ替えに伴う期間損失もある。しかし、それだけだったらこんなに落ち込むことも無かっただろう。もう一つの原因は、今回から採用した新規の入居者募集プログラムである。詳細は省くが、このプログラムでは、通常の敷金、礼金、というものがない。つまり、普通の場合は、賃貸募集会社に対する報酬（あるいは広告料）はこの礼金の一部あるいは全部を充てる、あるいは、退居した人に敷金を返還する代わりに、新たに入居した人からの敷金が入るので、賃料が変わらなければプラスマイナス０で相殺される。ところが、退居した人に対しては敷金の返還をするにも関わらず、もしこの新入居者が新規プログラムでの入居の場合、敷金の入金はない。つまり、ほぼ一ヶ月分の敷金が支出だけになるのである。また、当然のことながら、この管理会社に対しては、退居後の清掃・補修も行ってもらっているので、その費用もかかる。さらに、退居と入居の間に日数が空けば、その間は純粋に期間損失となる。こういったもろもろの要因が加わって、頭では理解していたものの、厳密には計算していなかったところへ、今回の実績報告だ。さらに悪いことは、先月の新規アパート購入時に追加ローンを組んでいて、その返済支払いが今月末から始まる。その金額も半端ではない。なにせ全額借入で行ったのだから。実績報告の数字を見て、一瞬ヒヤッとしたが、幸いローンの返済額はかろうじて上回っていて、胸をなでおろす羽目になった。そうでなければ、アメリカから日本のローン返済のための資金を送らなければならないところであった。当面の損害保険、水道光熱費、そして国民年金などなどの自動引き落とし設定がある支払いに充てる残高もかろうじてある。今月はそんなことで、紙一重でぎりぎりセーフであったが、来月にはローンの返済が本格化する。もう一月は、この入退居が続くので、慎重に見てゆかざるを得なくなった。それにしても、新規アパート、２月の終わりから募集を始めて約４週間だが、入居契約はまだ８室中５室。早く埋まって欲しいものだ。
2006.03.27
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アトランタのアパート
先般から書いているが、私の姪がアトランタに語学留学しており、先日、今までの学生寮的なアパートから一般のアパートに引越しすることになりました。そして、今日、その引越しをしましたが、私も不動産業に携わるものとして、いわば職業的な興味もあって、行ってきました。今までのアパートは大学のすぐそば、という立地を生かして、徒歩で大学に行けるというメリットはあるものの、それだけに賃料も高く、その割には部屋の仕様は今一でした。今度引越ししたアパートは、大学からは地下鉄で数駅離れてはいるものの、ミッドタウンの高級ショッピングモールに隣接し、地下鉄の駅からも歩いて２００ｍほどの交通至便なところにあります。それでいて、３ベットルーム、２バスルームで＄１０００を切る、という賃貸料は今のアパートに比べると半分に近い割安さです。行ってきました。こんなアパートです。↓ 入り口はゲートがあり、カードキーが無くては開けられません。 入ってすぐの横に、リーシングオフィスがあり、そこにはフィットネスセンターがあります。 手続きを済ませると、何棟も建っている４階建てのアパートの一棟に行きました。このゲーティッドコミュニティで、６棟ぐらいこの手の建物が建っています。 中は、普通の作りですが、今までのアパートよりも大分広く、個々のベッドルームも倍ぐらいの広さがあります。まあ、築年数が古いのですが、アパートとしては十分過ぎるほどきれいでしたので、これなら安心して住めるでしょう。しかし、「投資家」的な立場から言うと、これだけの立地と内容で、ベッドルームあたり＄３５０ぐらいしか取れない、逆に言えば、４ベッドルームの家で＄１４００相当ぐらいにしかならないのか、と、やや暗然たる気持ちになったことも確かです。なぜならば、このあたりの２ＢＲ／１Ｂａｔｈのコンドを買うと、最低でも３０万ドルぐらいするからで、こんな低賃料では貸せるはずもありませんから。とにかく、無事引越しは終了。あとは、住んでみての感想なりを聞いてみたいと思っています。しかし、日本に私が持つアパートに入っているのは学生さんが多いのですが、自分の学生時代と比べて（私は３畳半、風呂、トイレ、台所共用、月７０００円のアパートに住んでいました。）、今の学生は贅沢だな、と、大家としては歓迎ではあるものの、やや複雑な心境でした。それに比べて、高々５万円ぐらいで、これだけの設備と環境に暮らせるアメリカ、という国の学生、というのは、それ以上に「贅沢」かもしれません。出来るならば、それだけの出費を容認している親の気持ちを理解して、アメリカに来ている本来の目的を忘れないようにして欲しいものです。今日も、そんな気持ちがつい出てしまい、柄にもなく、姪にそんなことを話してしまいました。いろいろな誘惑も多い環境でしょう。でも、帰るまでには、しっかりとその経験から学び、本来の目的に沿った成果を挙げて欲しい、と。
2006.03.27
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ブログネタ
ブログネタの追求がエスカレートしてきて、ともすると書いてはいけないタイミングで書いてはいけない内容を書く危険性も高まってきました。エスカレートさせているのは自分もその一翼を担っているので、まずは自ら姿勢を正そう、と、これからは少し控えめな内容になると思います。ブログの内容を面白おかしく、かつスリリング（？）にするためには、リアルタイム性が有った方が当然いいわけですが、それだとひょんなことからひょんな情報がまわりに漏れることもありえるかもしれません。これは以前に書いた「ブログの公共性」とは異なりますが、遊びではなく、本気でやっている以上、制限すべき情報はよく見極めて行きたいと思います。こう考えるようになった背景は、最近、私のブログを訪れる方の中でゲストの比率が非常に高まっており、そのドメインを見ると、どうもアメリカ国内の方が多いらしい、ということに気付いたからです。ですから、日本の夜中の２時ぐらいから翌朝の６時ぐらいまでのアクセスは、ほとんどこの「ゲスト」の方で占められることもめずらしくなく、最新５０アクセスの記録が全て「ゲスト」だったこともあります。もしそうであれば、ここでいろいろ書いているアトランタの物件情報や売買の交渉経過など、ともすると、その情報から物件や個人を特定できるやもしれません。それがどういう形で影響するか分からないため、最善の策として、ブログの内容をごく抽象的にするしかないかな、と思っているわけです。と言うわけで、いろいろお楽しみいただいていた「実況中継」ですが（笑）、今後少しトーンダウンするかもしれません。結果が出れば、それはそれで報告したいと思いますが、進行中はやっている内容より、それを通して何を感じ何を発見したか、という方に重点が移るかもしれません。今後ともよろしくお付き合いのほどお願いいたします。
2006.03.26
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オッファー 通りました！
アトランタの賃貸物件、さきほど先方のエージェントから電話があり、オファーがアクセプトされました。いや～、ドラマみたいな駆け引きでした。（＾＾；最初にかなり値引いた指値をして、最終着地点をその少し上ぐらいで考えていたのですが、先方が案の上、妥協案を提示してきました。ここまでは普通ですが、それから私からは初めのオファー以下の指値をしました。普通は歩み寄るところですが、逆に引き下げたのです。さすがにすぐさま先方のエージェントから電話がかかってきて、これはどういう意味だ！という、かなり怒りを含んだ電話でした。向こうとしては当然、カウンターオファーに対して歩み寄ってくる、と踏んでいたのでしょう。そこで、いろいろ指値を引き下げた理由を説明したのですが、こうなると、先方のエージェントの顔が立ちません。なぜなら、売主のためによかれと思ったカウンターオファーが、逆に売買価格を引き下げる結果になってしまうからです。そして、結局、私から初めのオファーに近い金額に戻すことを再度提案しました。ちょっとだけ、初めのオファーより色をつけました。それで売主と話をした結果、結局その価格を飲むことにしたそうです。当然でしょう。交渉の結果、少しでも値段を引き上げることが出来た、という結果を彼としても残せるのですから、彼の顔も立ちます。また売主にとっても、初めの私の指値にほぼ同意していたのに比べても、少しは高く売れることになって、これもハッピーでしょう。そして、私にとっては、初めからかなり思い切った指値をしていたので、今回の多少の上乗せを加えても、当初の目標金額よりも約５０００ドル安くすることが出来ました。全員ハッピーです！！さあ、これで、テナントと契約したリース契約が生きることになります。２年間、表面利回り１０％強、ＣＦ的には年間ほんの少しのプラス、というところでしょうか。これからインスペクションの手配から、ローンの正式申し込み、そしてクロージングに向けての各種の手続きの開始です。エージェント業開始後、初の本格的購入！ （フロリダは、結局現地の不動産屋さんに全てやってもらいましたから）。またまたとらぬ狸の皮算用をすれば、これが最終まとまれば、エージェント収入としては＄６０００を超えます。一月のフロリダ物件購入時の＄１８００と、今進行中のもう一件のリース契約のコミッションを含めると、約＄８５００（約百万円）ぐらいでしょうか。今年のわが家計の年間赤字予想３万ドルの３分の一ぐらいの収入を確保できそうです。１月から４月という一年の３分の一の期間での収入なので、このペースで行けば、年間赤字を相殺できるだけの収入が見込めるかもしれません。とは言え、まずは目の前のことを一件、一件丁寧に片付けていくことに専念しましょう。
2006.03.25
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書類の海
今朝から３件の案件を同時並行的に処理しています。一件目は、先日リースが決まったテナントさんのリース契約の最終化、そして、アトランタのリース物件の購入、そして最後はテキサスの物件購入です。一件目は、昨晩リース契約書が先方の不動産屋からＦＡＸされてきたのでそれを持っていってテナントさんと協議したのですが、あまりにも不備が多いのと、もともとこちらが言っていた内容とずれているところがあるので、内容の修正案をメールしました。しかし、レントだからと言って、仕事がいい加減ですね、向こうの不動産屋は。こんなものなのかな、と思いながら、こちらは真剣にテナントさん側にたった交渉を継続中です。二件目のアトランタ物件購入。これは今日の午前中までに返答をもらうはずだったのですが、カウンターオファーが来たのが１２時を過ぎていました。なのに、そのカウンターオファーフォームのサインの日付は昨日の夜の９時になっている！期限を過ぎたオファーは無効になることを知っていて、わざと前日の日付で記入しているとしか思えません。ここでもいい加減な不動産屋がいます。でも実質カウンターオファーを入れる、ということは、元のこちらからのオファーを蹴った、ということを意味するので、私の方からはさらに厳しい指値を入れました。この厳しさが吉と出るか凶とでるか・・・・そして三件目のテキサス物件。これも午後一時に先方（テキサス）のクロージングを担当する弁護士と、電話でのコンファレンスをしましたが、それに先立って送ってもらった契約書のＦＡＸを見ながらの内容確認です。ＦＡＸが何度も行き来しているので、すでに字はほとんど読めるか読めないか、のぎりぎりのレベルで、一度ならず、各条文の内容を読み上げてもらいました。しかし、これもなんとか、内容を理解してサインをして送り返し、一旦終了です。しかし、こんな３件も同時に処理していると、机の周りが書類だらけになってきました。もともと整理整頓が苦手な上に、件名別にＦＡＸやら契約書がカウンターオファーも入れると何通も送られてきて、机の上がファイルで占領されています。一件目は来週にはクリアになるでしょう。二件目は、今回の再カウンターオファーに対する相手の出方次第で、すぐに話がなくなるかもしれませんし、もう少し時間がかかるかもしれません。三件目も今の予定では３月３１日にクロージングの予定です。ということで、この書類の山も今月末までには徐々に片付いていくでしょう。昔、不動産屋さんを通して不動産を購入したり、売却したりしていた時には、なんで不動産屋というのはいつも忙しそうにしているのだろう、と思っていたのですが、実際自分でやり始めて、たったこんな３件だけでばたばたしていることで、やっとその実情が理解できかけてきました。これで、月３件も４件も売買契約をとる不動産屋、というのはいかに仕事を効率的にするか、が問われてきて、ある規模以上になると私設のアシスタントを雇ったりすることがある、ということも理解できます。でも、まずは仕事全般を自分の体験、自分の経験として場数を踏んでいくのが最低限必要なんでしょう。ぼちぼち、マイペースで行きましょう。
2006.03.25
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グローバル・インベスター
なにかいい言葉の響きですね。ミカオさんもブログのトップにご自身のことをこう呼んでいますが、海外の株もやられているので内容が伴っています。私も一応、日本とアメリカで投資をしているのですが、どちらかというと、どちらも距離は離れていますが、自分にとってはグローバル、というより、ローカル、というところに限定していました。今年に入って、フロリダ、そして今回のテキサス、ということで、自分が住むジョージア州以外にも目を向けだしたところですが、まだ「グローバル」というところまで言っていません。もと居た会社で、スローガン的に「Think Global, Act Local!」という言葉がはやったことがありました。世界的な視野を持って考えよう！ そして、それを踏まえて身近なことに取り組もう！ と言ったようなニュアンスだったと記憶しています。不動産投資に限らず、投資の世界では特に、この"Think Global"という部分は大切だな、とつくづく感じます。いまや世界は、政治的には国境というものはあっても、経済的にはすでに一体化しており、単に一国の情勢だけを考えていればそれで済む、という時代ではなくなっています。その国、その国によって違う諸条件は、その法律から地勢から含めて、国内で、都心と地方を考える際の違いと規模こそ違え、基本的な考え方は似たり寄ったりのような気がします。そうした時に、ふとあるところから、「米国以外」の投資の話が持ちかけられました。もちろん日本でもありません。株にしてもファンドにしても、日本と米国以外はやったことがないのですが、ふと、この現在の世界を"Think Global"した時に、はたして日本と米国での投資というものがどういう位置づけになるのだろうか、と考えてしまいました。もしかしたら、ジョージア州にいながらフロリダやテキサスに投資をするのも、全く違う国に投資をするのも、基本的な要件は同じなのかもしれません。であれば、なぜ検討もしないうちに初めから腰が引けるのか、ということになります。「難しくてできない、ということはこの世の中にはない。あるのは、始めないから難しい、とい事実があるだけ」という言葉がありますが、始めてしまえば、当然リスク回避の手段も方法も異なるのでしょうが、本質的には同じで、なんだ、こんなものか、ということかもしれません。ひとつ、日本とアメリカでの投資がひと段落したら、「視野を世界に広げる」ということを次の目標としてもいいかも知れません。目指すは、税金逃れのためのＰｅｒｐｅｔｕａｌ Ｔｒａｖｅｌｅｒ（永遠の旅行者：ＰＴ：普通、国籍を持たず、どこにも税金を払わない人を指す）ではなく、しっかりと税金も払いながら（当然、節税はしますが・・笑）、ハワイを含めて、世界に活動拠点を持つ、という夢を持ったＰＴ！というのも悪くない考えですね。
2006.03.24
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投資の加速 －アメリカ８軒目（その２）
なぜか一度「メンテナンスのため休止」の表示が出て、やり直していたら、前日の日記にアップされてしまいました。ということで、今日の日記はこちらで別に書きます。（笑）アメリカ８軒目の投資まで全て上手く行ったとすると、とまたもや、いつもの「とらぬ狸の皮算用」をしてみました。先の日記で「ますますリバレッジが効いて」と書きましたが、アメリカの場合はこれが効きすぎるとキャッシュフローがマイナスのなるので気をつけなければなりません。日米の合計総資産はこれで４億円を超え、当然のように、ローンという名の借金も３億円を超えます。ついこの１月に「総資産３億！」と書き、「借金も２億を超えた」と書いたばかりでなんですが、３ヶ月もたたないうちに、それぞれ１億円ずつ増加してしまいそうです。ということで、この日記のタイトルは「投資の加速」としたわけですが、加速したからには、まだやるのか、というと、そう上手くはいかないでしょう。やるとしたらアメリカでの追加購入ですが、リバレッジをかけてＣＦがマイナスにならない、という投資物件を見出すのが非常に難しいからです。でも、自分なりの基準で、この先不動産エージェントとして仕事をしながら、場合によっては今回のアトランタのテナントさんのようなケースがでてくるかもしれません。あと自分に残された「自己資金０」での投資余力(別名、担保余力、とも言いますが）も段々なくなってきましたが、まだ５０万ドルぐらいの購入はいけそうです。他の方もブログネタのために人間ドッグに入ったり、勉強会に参加したりして、涙ぐましい努力（？）をされているのですから、私もブログネタが枯渇しないように頑張りたいと思います。
2006.03.23
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投資の加速 －アメリカ８軒目
重なる時は重なるものです。まだ、この数日書いているアトランタの物件が購入申し入れをしている段階であるにも関わらず、もう一軒、オファーを入れました。今回は、サンフランシスコの日本人投資家として有名なＧｅｎさんの紹介で、テキサス州オースティンの物件です。アトランタの物件同様、表面で１０％以上の賃貸収入が見込めるのですが、テキサスは税金が高いのと、それにフロリダの物件同様、管理会社に管理を委託するためマネージメントフィーがかかってしまうため、若干実質利回りは落ちます。それでもなんとかＣＦがブレークイーブンぐらいになりそうなので、日本で言うワンルームマンション投資感覚で乗ってみることにしました。こんな物件です。↓ ２ベッドルーム、２バスルーム、車庫１台分、というスターターホームですが、Ｇｅｎさんによると、Ａｕｓｔｉｎでもかなり賃貸需要の高い地域だということで、事実、周辺の賃貸物件情報を見てみると、同じ地域で同程度の物件が結構賃貸に出されています。それらの情報から初めに書いた皮算用をしているわけですが、フロリダ同様、ここも土地勘がないので、かなりＧｅｎさんの「目利き」と、現地マネージメント会社の「腕」を信用しての投資です。アメリカ８軒目、と書きましたが、アトランタの物件はクロージングが早くても４月半ば。だとすると、インスペクションなどのContingencyがうまく外れれば、こちらの物件が逆に７軒目、そしてアトランタが８軒目、ということで後先逆になるかもしれません。そうして、これらの買い入れが全てうまく行くと・・・・１月 ： フロリダの一軒家購入２月 ： 日本の８戸建てアパート一棟購入３月 ： テキサスの一軒家購入４月 ： アトランタの一軒家購入ということで、なんと毎月購入です！それも、日本のアパートも含めて全て「自己資金０」での投資・・・ということは、ますますリバレッジが上がって、それと同時にリスク度合いも増大してくる、ということを肝に銘じておきましょう。さもないと・・・
2006.03.22
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内容の濃い一日
一日の始まりが夜中の１２時だとすると、今日はＷＢＣの決勝で始まり、Ｔａｘ Ｒｅｔｕｒｎの準備が終わった、という内容の濃～い一日でした。（笑）普段はほとんどテレビを見ないのですが、日本のニュースをいろいろ見ていると、あれ、今やってるんじゃないか！と、すぐさまテレビを見始めて３時間、夜中の１時過ぎまでかじりついてしまいました。（＾＾；もう多くの方がブログで感想を述べているので、あえて書きませんが、ほんと、いい試合を見せてくれました。久しぶりに一家総出で見ていましたが、ＥＳＰＮの放送が最後の最後、９回裏 １アウトぐらいから画像が乱れだし、最後の三振にいたっては、画面は極彩色のサイケデリック絵画風・・肝心の最後の最後が、ほとんどぼやけて良く見えない、という後味の悪いテレビ観戦でした。妻とも、これはどこかがＥＳＰＮの回線にいたずらして、放映を妨害しているんではないか、と話した程です。（笑）それはともかく、こうして始まった今日の一日は、午前中に例の物件の買い入れ申し込み書（Ｐｕｒｃｈａｓｅ Ａｇｒｅｅｍｅｎｔ）を完成し、同時に、このＳｅｌｌｅｒとのレント契約（Ｌｅａｓｅ Ａｇｒｅｅｍｅｎｔ）も作成して、一緒に持ってゆきました。もう、Ｓｅｌｌｅｒとは和気あいあいの状況で、世間話などをしながらシビアな契約書の説明をして、それでも最後は非常に和やかな雰囲気で終わりました。と言うことは・・・・買い入れ申込書に書いたこちらの買い入れ条件が、ほぼそのまま認めてもらえる公算が高くなってきました！う～ん、いい雰囲気です。で、このいい雰囲気を持続したまま、午後は、これまで手もつけられなかったアメリカのＴａｘ Ｒｅｔｕｒｎの資料整備に着手。さきほど、ほぼ終わりました。とにかく家計簿をつけているので、大体の経費の総額はすぐ出るのですが、そのひとつひとつに「領収書」とかのエビデンスがあるか、というとこれがなかなか見つからない。それでも会計士に提出するのはその結果だけなので、とりあえず資料を探すのは必要に迫られてからにしよう、と横着を決め込み、Ｔａｘ Ｏｒｇａｎａｉｚｅｒ（申告のための基礎数字を記入する用紙）を全部記入し終わりました。これで、また、不動産の方に集中できます。明日は、自分の売却物件の方に少し手を入れないと・・・・
2006.03.22
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年間１００万円！
ただ今、実況中継中のアメリカ不動産投資、今日の進捗です。（笑）１）物件の日本人テナント向けのリースアグリーメント（賃貸契約）を作成し、ブローカのチェックを受けた後、クライアントの所に持ち込み契約終了しました。２）レンダーに掛け合い、３０年Ｆｉｘ 投資物件向けのローンで、６．３７５％が取れ、２０万ドルのＰｒｅ－Ｑｕａｌｉｆｉｃａｔｉｏｎを貰いました。３）頭金として８万ドルをプライムレート－０．２５％のＨＥＬＯＣから通常の銀行口座に移動を完了。４）売買契約書（Ｐｕｒｃｈａｓｅ Ａｇｒｅｅｍｅｎｔ）を作成し、ブローカのチェックを受ける。（これはまだ修正中）昨日の売主との交渉で、だいたい購入価格が見えてきたのに加えて、今日、必要資金の調達コストがはっきりしたことで、この不動産投資の「収益性」がある程度はっきりしました。概算ですが、計算すると、年間＄３００の黒字です！（笑）でも自己資金０ですから、これでも「投資効率無限大」なんですが、その引き受けるリスクの大きさと比較すると、これではなんの意味もありません。米国の不動産投資はかねてから、インカムゲインはブレークイーブンでも、値上がり益によるキャピタルゲインを狙わなければやっていけない、と書いてきましたが、今回の物件は、購入時からＥｑｕｉｔｙが出そうなので、その分も将来の可能性としてはあります。（売らなければ分からないことに換わりはありませんが・・・）この「割安」で購入した部分を考えないと、あとは普通の値上がり益だけを期待した投資になります。不動産バブルだと騒がれているアメリカですが、地域によってはバブっていない、ということを何度か書いてきましたが、今日、サンフランシスコの投資家Ｇｅｎさんのブログで 「こんな記事」が紹介されていました。かいつまんで言うと、アメリカの中でも、これからも依然として値上がりが続く地域と、値上がりは頭打ちだけれども今の高値で安定してしまいそうな地域、そして、もう一つは、バブルの崩壊により今後値下がりが起こりうる地域、ということで三種類に分けて、アメリカ全国の主要都市のなかからそれぞれ１０都市をリストアップしています。そして、このアトランタの市場は、この記事によるとAtlanta Home to several major corporations and the country's busiest airport, Atlanta also is the second-largest housing market in the nation. Housing prices have enjoyed steady appreciation without the skyrocketing increases that have pushed other large markets toward a bubble. Commuters who have tired of long commutes have sparked resurgence in in-town development close to transit; the mixed-use development Atlantic Station has gained national attention as a true urban village with easy accessibility to jobs and cultural activities in downtown. Fortune predicts about 4 percent growth in values for the next two years.だそうで、今後２年間も着実に平均４％ほどの値上がりが続く都市としてランクインしています。（ホッ！）つまり、これを信用すれば、約２５万ドル相当の不動産を購入しますから、年間約１万ドルの値上がりが期待できる、ということになります。まあ、いろいろ「想定外」の費用もかかるでしょうから、年間＄１万＋ＣＦのプラス分＄３００（笑）でも、だいたい年１００万円のキャピタルゲインでしょうか。売却の時のコミッションが約９０００ドル、その時の諸費用が約５０００ドル、そして値上がり益があったとしても、そこにかかる税金などを勘案すると、３年間持っていても、苦労の割には高々１万５０００ドルほどの利益にしかなりそうもありません。年間に換算するとたったの５０００ドルです。なんだ、たったの４％か、とか、たったの５０００ドル（約６０万円）か、なんて言わないで下さい。なんと言っても、この投資は（この投資も、かな？）自己資金０ですから・・・不動産投資のうまみであるリバレッジがこの場合は∞なので、投下自己資金０で、年間＄３００のＣＦで安全を確保しながら、３年後もしくは５年後を楽しみに待つ、という投資になります。それでも投資効率∞であることには変わりありません。でも、ちょっと寂しい気が・・・・・こういう投資を、英語ではＯＰＭ（Ｏｔｈｅｒ Ｐｅｏｐｌｅ’ｓ Ｍｏｎｅｙ）でやる投資、日本語では「他人のふんどしで相撲を取る」と、言いますが（笑）、そんな投資ですから仕方がないでしょう。少なくとも、人生に「楽しみ」が増えることに変わりはありませんから。
2006.03.21
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アメリカ７軒目 オファー！！
先日からのクライアントの依頼で走り回っていますが、だんだん大詰めになって来ました。先方のリスティングエージェントに連絡がとれないので、直接オーナーと会って話をしてきました。（この場合のリスティングは、通常のリスティングとは異なり、オーナーも直接買い入れ申し込みを受けられるようになっています。）こんな物件です。↓ ジョージア州の投資物件としては初めてのＲａｎｃｈ（平屋）タイプの家ですが、築年数が１９９５年という割には本当によく手入れされていてきれいです。そして、サブデビジョンの一番奥の隅にあり、所謂Ｃｕｌ－ｄｅ－ｓａｃという奴で、裏には何の建物も無く林です。さらに敷地は０．６Ａｃｒｅ以上（約８００坪）あり小さなクリークが流れ、家の広さは２３００ＳＦ強（約２１０平米）、という必要にして十分な広さがあります。裏庭が南向きで、キッチンもファミリールームも日当たりが良く、クライアントの方が気に入ったのもうなずけます。（というより、気に入りそうな物件に絞って紹介していたのですが・・・）また、一番投資に重要な立地も、学区域が非常にいいので、周辺の家の値上がりもかなり早く、スローダウンしても最低でも年５％の値上がりは期待できそうです。これから正式に購入申し込みに入るわけですが、先方の要望、つまり退去時期やクロージングなどの条件を全て飲む代わりに思い切って価格の交渉をしました。結果から言うと、ほぼＴａｘアセスメントの価格に近い価格で購入できそうです。通常、Ｔａｘアセスメント（課税評価額）は、市場価格の１５％から２０％低く出ているので、この価格で購入できれば、即市場価格の少なくとも１５％以上は割安に購入できて、購入時からＥｑｕｉｔｙが出ます。西海岸のＧｅｎさんが取られている投資手法で、「買った時に儲ける」という類の購入ができそうです。さらにいいところは、私のクライアントが引越しすることを急いでいないこと、そして、この物件の売主が６月まではそこに住みたいこと、という二つの条件から、（１）クロージングはできるだけ早くする（２）クロージングの当日から、現オーナーがテナントとしてほぼ２ヶ月この物件をレントしてくれる。（賃貸条件も合意済み）（３）このレント期間中に、私のクライアントの要望で、一部家を改装するが、この現オーナーはこれを認めてくれた。（４）この現オーナーが引越しした直後に、私のクライアントが、この改装済みの家に入居することができる。ということで、現オーナーが引越しをして清掃が終わるまで現オーナーに貸し、その直後から新しい日本人のテナントさんが入居してくれて、２年間のレント契約を締結する、というまさに「理想的な」投資になりそうです。さあ、忙しくなってきました！アメリカ ７軒目の投資。しかも、自分が不動産エージェントとして、テナントのお世話から、購入物件の選択、そして購入、賃貸契約まで、すべて自分でやる初めての物件です。なんとかして、このままうまくクロージングまで持ってゆきたいものです。あ、またＴａｘ Ｒｅｔｕｒｎの準備ができなかった～・・・・
2006.03.20
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風雲、急を告げる
というほど大袈裟なものではありませんが・・・今日、午前中にテナントが退去したあとの家を双方で確認しましたが、所謂「経年劣化」というもの以外にはなんのダメージもなく、敷金（セキュリティーデポジット）はそのまま満額お返ししました。本当にきれいに２年間使っていただきました。感謝！でも、「経年劣化」はいかんともしがたく、ここ４年間、大規模な修理もメンテナンスもやっていなかったので、せっかく売りに出すことだし、もし新規のテナントが見つかったとしても無駄にはならないだろう、ということで、大々的にメンテナンスをすることにした。恐らく、外部のプレッシャーウォッシャーから窓枠の取替え、ペイントの塗り替え、内部の壁のペイントの塗り替え、庭の整備などなどにおそらく＄５０００ぐらいかかるだろう。当然、内部の清掃などは「自力投入」で、なんとかこなそうとは思っているが・・・そうこうしているうちに、午後は先だってからのクライアントを案内し、また４軒ほど見て回った。うち３軒はＦｏｒ Ｒｅｎｔの家で、すでにオーナーが賃貸料を決めている。それを見て、そこへ引っ越すかどうか決めるのだが、あいにくＦｏｒ Ｒｅｎｔの家の中で「コレッ！」というものがない。それでもＦｏｒ Ｒｅｎｔで見せた最後の家が、中では一番気に入ったようで、「もし、これとこれをこうしてくれれば、ここにしたい」と言うところまで行った。そうであれば、Ｆｏｒ Ｓａｌｅの家を今さら見せても、家賃は高めにならざるを得ないので、無駄足かな？とも思ったが、せっかくアポイントを取っていたので、その物件を見せた。この物件の場合、もしクライアントが気に入った場合、私が売主と交渉し、合意すれば私がこの物件を購入して、このクライアントに貸し出す、という流れになる。しかし、他の物件が、オーナーが昔買った物件をしばらく自分が住んだ後、Ｒｅｎｔに出しているので、とにかく賃貸料が安い！なぜならば、このオーナーが買ったときはまだこの物件は安かったのだから・・・対して、私が今の価格で買い取って賃貸料を設定するとどうしても高くなってしまうのである。これは不可抗力。賃貸料に２０％以上の開きがあり、なおかつクライアントの予算を若干オーバーしていたのだが、その家そのものが、かねてから聞いていたクライアントの要望をかなりの線で満たしていたので敢えて見せたのだ。そうしたら、結果から言うと、この最後のＦｏｒ Ｓａｌｅの物件を一番気に入ってしまった！そうなると、今まで不動産屋さんに紹介されたテナントが不動産屋さんと一緒に回って選んだ物件を私が購入して賃貸する、というプロセスを全部自分でしなければならない！さあ、ローン会社と連絡だ！ Ｓｅｌｌｅｒ’ｓ Ａｇｅｎｔに対して買い入れのオファーを入れなければ・・・・俄然、早急に対応しなければならないことが山ほど出てきてしまいました！さあ、本年、２軒目の投資物件購入になるでしょうか・・それとも条件が折り合わず、涙を飲むでしょうか・・・物件の詳細等はのちほど・・・
2006.03.19
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楽しんで仕事をする
一度書いた日記が手違いで全部消えてしまいました。（泣）なにを書いたのかよく覚えていませんが、とりあえずポイントのみ。今日、明日、と予定が詰まってきました。全て、不動産関係です。久しぶりに頭の中が「仕事」で一杯になりそうで、なにか懐かしい感じさえします。（笑）でもサラリーマン時代と違うのは、好きでやっているので楽しくて仕方がない、明日はこうしよう、ああしよう、といろいろ考えてやっているが、この考えること自体が楽しい。内容は大したことはなく、羅列すると（１）今日、一軒の賃貸物件からテナントが退去し、明日、双方立会いの下に物件を確認する。その結果にもとづいてセキュリティデポジットの精算をする。（２）この物件を売りのリスティングに載せてはいるが、なんの広告していなければ、サインもなし、広告用のビラ（フライヤー）もなし、ということで、昨日自分でデザインしてこれを作成、明日現場に行き、これを置いてくる（３）販売用の「エージェント七つ道具」も何もなかったので、今日、不動産屋専門店に行き、いろいろ買い込んできた。＄１３０の投資である。（４）いろいろ家を見て回ると、名刺もないと信用してもらえず、家の中にも入れてもらえないことが２度ほどあったので、これもワードで自分でデザインして作成。昨日から、いろいろなところにばら撒いている。（５）明日、先日のもう一人のクライアントに、また５軒ほど家を見せることになり、昨日、今日と、また１０数軒見て回っていた。明日はこの中から５軒ほどピックして見せて回る予定。などなど、日本からアメリカへ帰ってきたらすぐＴＡＸ ＲＥＴＵＲＮにかからなければ、と思っていたのだが、いろいろと「仕事」ができて未だに手がついていない。どうも、こうした「不動産」関連の「仕事」をしていると、そちらの方が楽しいので、税金の申告などという面倒くさいだけの「仕事」は後回しになってしまう。そうこうしているうちに、契約しているＣＰＡから催促の電話がかかってきてしまったため、来週中には提出する約束をしてしまった。「楽しい、楽しい」不動産の仕事は、月曜日からちょっとお預けして、２，３日はＴＡＸ ＲＥＴＵＲＮに集中しないと間に合いそうにない。それにしても、「趣味と実益」とまでは言わないけれど、やっていて楽しい「仕事」というのはやはりいい。これで、どこかで「投資」と結びついてくれるともっと良いんですが・・・
2006.03.18
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アメリカのアパート入居者の与信調査
昨年からここアトランタに語学留学している姪が今度アパートを移りたい、と言い出した。今居るアパート（というより、部屋を２，３人で共有する「寮」みたいなとこですが）で、マリファナパーティがあったり、夜中に騒ぐ人間が後を絶たない、煙で火災報知器（あるいはガス感知器）を真夜中に作動させ、全員屋外に退避させられたことも２度や３度ではないという。そこで共通の友人と、便のよい、そしてセキュリティーもしっかりしているアパートを探し出したので、そこへ移ることにしたい、とのこと。家賃も現在のアパートの半分ぐらいになるし、見てみたら中もかなり良かったので、これなら、ということで進めることになった。そこで３人共同入居する形で申込書を書いたのだが、やはり学生の身分、保証人、というか、共同申し込み人としてちゃんと収入のある人間が同時に申し込みをしないといけない、ということで、仕方がなく、私がなった。クレジットカードの情報やらバンクアカウント（銀行口座）の情報やら、最新の銀行口座明細などなど、本人達が支払能力がない前提で、Ｃｏ－Ｓｉｇｎｅｒの信用調査を徹底して行うようだ。日本だと、親とか親戚とかの保証人に対して、勤務先や年収などを確認することがあるが、ここまでの信用調査はしないと思う。こちらでは、この申込書に書かれたソーシャルセキュリティ番号から、きちんとクレジットヒストリーとクレジットスコアを調査するようだ。したがって、申し込み人一人につき４５ドルのアプリケーションフィーを取られ、この費用はこういった「信用調査」に使われるらしい。まあ、クレジットスコアは「優秀」なんで何の問題もないが、やはりアメリカでは、ここまでして入居人の信用度の裏づけを取らないと、あとあと問題が多発するのだろう。自分のこととして考えると、今までの賃貸は日本人向けに特化してきたが、もし、アメリカ人に対してもレントすることにするのであれば、それ相応の対応が必要になってくるだろう。そう言えば、先日、たまたまここアトランタでやはり賃貸をやっている日本人に会って少し話をしたが、その人はもう「撤退」を考えていると言う。理由を聞くと、やはりこの手のトラブルが多く、なんと今年に入って、すでに３件の訴訟を起こしているそうだ！やはりプロパティーマネージメントの優秀な会社に任せるか、自分でやるとしたら、その辺の防衛策をきちんとしなければならないだろう。あまり拡大路線をとらず、日本人に特化した今の形態でできる範囲で賃貸家屋を増やしていく、という方が、結局は効率的なのかもしれない。
2006.03.17
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好調な米国株
不動産の方が幾分もたついている間、ふと見ると米国株式がなかなか好調ですね。と言っても、昨年末にその大部分を処分してしまって、今現在は債権は無く、ファンド類がちょっと残っているだけですが、それでもＳ＆Ｐ連動の年金ファンドと独自構成のカレッジセービングが好調で毎月高値を更新しています。今日もＳ＆Ｐ５００は長らく壁のように立ちはだかっていた１３００を突破し、Ｄｏｗ平均も１１２００を突破。毎月ドルコスト平均法でこつこつ積み立てているファンドなので、購入単価は段々上昇していますが、それでも昨年まで平均パーフォーマンスは１０％ちかく行っています。私のような「年配者」は、あまりリスクをかけず（というより、不動産投資にかなり集中しているので、こちらは「安定志向」ということで）、時々見て一喜一憂しているぐらいが丁度いいのかな、と思います。それでも１０００万円たらずとは言え、運用している資金が平均１０％ぐらいのパフォーマンスを挙げてくれるとかなりうれしいものがあります。この部分だけでも、生活費の赤字分を埋め、年間純資産の増加に貢献してくれています。こちらが好調なうちに、肝心の不動産投資の方でもきちんと収支を出したいものです。
2006.03.16
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ファーミング
日本ではそうでもないと思うのですが、アメリカの不動産エージェントと言うのはかなりの部分、顧客開拓を自分でしなければならない。場合によっては広告も自前で出す。したがって、いろいろな組織に所属していたり、ボランティアを引き受けたり、できるだけ多くの人に顔を売って、「知っている人」をつくり、そこから上がってくる物件の売買情報をどれだけ自分で実際に手がけられるか、がその人の成績に直接繋がってくる。私はそんな所属団体もなく、知己も乏しい中、今日は保険の申し込みに行って、ついでに新しく自前で作った名刺を置いてきた。保険屋さんというのは、アメリカに初めて来た人が、医療保険やら損害保険（自動車保険や火災保険）、また生命保険などを掛けるときに必ず声がかかるので、そういったところだと、日本人の出入りがかなりよくわかる。そして、そういった人の中に、家を買いたい人や借りたい人も結構いるのではないか、という予想の元に、紹介をお願いしてきた。こういったことをこちらではファーミング（Ｆａｒｍｉｎｇ：耕すこと）と言うらしいが、あまり大々的にアメリカ人相手でやるつもりもないので、日本人の口コミの範囲で顧客が見つかれば良し、見つからなければそれも良し、というぐらいのスタンスでしばらくはやってゆきたい。昨日会ったポートランドから来た日本人、あまりアトランタに身寄りがないようで、もしかすると近々引越ししなければならないかもしれない、と話をしていた。聞くといろいろな事情があるようだが、そういった人に対して、ひとつひとつ丁寧な仕事をしてゆくことが今の自分にできる最適な仕事なのではないか、と思った次第。少しずつ、自分なりのファーミングの仕方を作り上げてゆきたいものだ。
2006.03.16
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日米共に
そうそう理想的な展開になるとは期待していなかったが、今のところ日本のアパートもアメリカの賃貸／売却もこう着状態が続いている。日本側は、もとからある三つのアパートが満室になってから、新規購入アパートの募集のみになってすでに一週間。いまだに一部しか埋まっておらず、時はすでに３月半ばになる。募集開始してからそろそろ３週間たつので、ここで「新築プレミアム」を外すとことにした。これからの２週間ぐらいが勝負だろう、と思う。ひるがえってアメリカの方は、というと、フロリダ：現在までまだテナントがつかず、丸々２ヶ月ちょっと空きのまま。現在、賃料設定を下げて募集を継続しているが、場合によっては売却も視野に入れることに・・・アトランタ：売却のリスティングを出してからまだ一週間だが、先日下見に来た不動産屋さんからはその後連絡がなく、どうやら他の物件に決めたようだ。こちらは、まだレントのリスティングを出していないので、これから出そうと思っている。このところばたばたして、やることが溜まって来てしまった。まず、名刺の作成、フライヤー（物件のちらし）の作成、フロリダ物件のリスティング書類の記入、アトランタ物件のレントリスティング準備、そして、個人的には医療保険の見直しと新規申し込みや、だんだん期限が迫りつつあるＴａｘ Ｒｅｔｕｒｎの資料まとめなどなど・・・まあ、これが「普通の生活」なのでしょう。（笑）２年間の「無職生活」で、なかなかエンジンがかからなくなっているので、少し慣らし運転をしている感じです。そろそろアクセルをもう少し踏み込まなければ・・・・
2006.03.15
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今日のお買い物
と書くと、また不動産か！と思われそうですが、残念ながら違います。実は、先週から私の姉とその息子さん（つまり甥）が、ここアトランタに来ているのです。この甥のお姉さん、つまり私の姪は、いつか日記に書いたように、ここアトランタの某大学の英語集中講座を受けており、すでに３期目を終了している。そこへ、この３月に大学を卒業する甥が卒業前の春休みを利用して、姉と一緒にこちらへ来て姪と合流した、というわけだ。来る前は、私はいつもヒマなので全面的に面倒見るよ、と言っていたのだが、この日記に書いたとおり、アメリカへ帰ってくるなり何故かいろいろと忙しくなってしまい、実際の面倒は殆ど妻任せになってしまった。明日帰るので、今日は最終日ということで、今までの罪滅ぼしに、今日だけは一日中付き添って、あちこちに行ってきた。その一つが、アトランタ郊外にあるアウトレット。そこへ着く前に、最近出来た郊外型の巨大スーパーマーケットに寄り、いろいろな日用品で日本では珍しいものを買い込んだ後、そのアウトレットに居ること、食事を挟んで４時間！百軒以上の専門店のアウトレットストアが並んでいるので、とても全部は見切れない。めぼしい店だけ回ったようだが（私は途中からリタイヤしました。笑）、Ｃｏａｃｈのバッグからポロ・ラルフローレン、Ｎｉｋｅ、ＧＡＰなどなど、どこを回ったか正確には知らないが、終わったときには、大きな紙袋を７，８個抱えていました。しかし、日本人は海外旅行というと「買い物」が好きですね。姉だけでなく、甥も姪も、たくさん買い込んでいました。私は、と言うと、欲しいものも特に無いのでぶらぶらといくつかの店にひやかしで回り、最後には古本屋（というより、新本なのでしょうが）に寄り、時間をつぶす。そこで買ったのは、有名なＦｏｒ Ｄｕｍｍｉｅｓシリーズの "Home Buying for Dummies" という一般向けの「家の買い方」的な本。これが正価２２ドルのものが８ドルで売っていたので、早速購入。読むかどうかはわかりませんが、結局、日本でもお土産はＢｏｏｋ Ｏｆｆの古本、アメリカでもアウトレットで古本、ということで、どうも一般の日本人とは購買傾向がずれているようです。（笑）そしてこれが本日一日中、買い物に付き合っていて、私自身が買った唯一の「お買い物」でした。
2006.03.14
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初めてのショーイングで早くも成約か！
実は、賃貸物件を７日にリスティングしたら、昨日、四日目にして、早くも「興味があるので見たい！」という電話が某不動産屋さんからありました。まだテナントさんが居るし、そんな不動産屋さんがずかずか鍵を開けて入ってきて家中を見て回ったら不安になるだろう、と、仕方がなく、私も行ってきました。午後一時から三時までの間に来る、と言っていたので一時前から現場に行き、テナントさんに状況を説明して待つこと２時間弱。三時直前にやっと来ました。おばさん、というよりおばあちゃんといった方が良いかな、と思える高齢のエージェントで、連れてきたのは身なりがきちんとした黒人の夫婦。ちょこちょこっとしゃべりながら、家の中を一通り見て回ること約１０分ぐらいでしょうか。ありがとう、どうもね、ってな感じであまり気に入ったようなそぶりも見せず帰ってしまいました。なんだ！こちらは往復２時間かけて来て、さらに２時間近く待たされた挙句に、たった１０分ぐらい見ただけでそそくさと帰るとは・・・そのクライアントの表情や態度を見る限り、あまり乗り気でないのかな、せっかく来たのに半日近く無駄になったな、と思いながら帰宅しました。すると夕方５時ごろまたその不動産屋さんから電話！なんでもクライアントの方はニューヨークから来て、今日一日で駆け足でかなりの物件を見て回ったらしい。どうりで、そそくさと去っていったわけだ。そして不動産屋が言うには、見て回った物件の中で特に気に入った物件を、今度はもう少しジックリ見て、できれば決めたいらしい。なぜなら彼らは今日中にニューヨークへ帰ってしまうから、とのこと。待ってよ、片道１時間近くかかるところで、今やっと帰ってきたばかりなのに、と思いながら、そこは仕事優先。でも思い直してテナントの方に電話したら、さっきの不動産屋がもう一度見に来るだけなら、そしてショーイング（物件を見せること）がどんなものななのか分かったので、今度は来て貰わなくてもいいです、とのこと。ホッとして、テナントの方に対応をお願いしました。さ、今頃はまた選択肢を絞った何軒か見ているはずで、私の売却物件にも来ているかも知れません。さあ、どうなるでしょうか。しかし、リスティング４日目にして、なんの広告も出していないうちに売れてしまったら、もしかしたら価格設定ミスかな？安すぎたかな？なんて考えてしまいそうです。（笑）リスティングのデータを見直して、まさか 「桁」を間違えてないような～、と見直してしまいました。（爆）しかし、決まってくれるといいな～・・・
2006.03.13
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初の成果！
本日案内したクライアント、そのうち賃貸物件をお見せした方が、そこに決めてくれた。エージェント資格取得による 初成果！！ である。と言っても、そこまで持っていけたことは確かなのだが、まだ「初収入」にはならない。これから申し込み書類を記入してリスティングエージェントに送り、向こうで入居希望者の信用チェックをして、それでオーナー側が納得した時に契約となる。そして晴れて入居しても、その後一定期間はその物件で問題があった場合には、向こうのエージェントに対する窓口をやるのは私の責任でもある。しかし、これだけのことをして仲介手数料数百ドルである。普通の不動産エージェントが入居先を探しているテナントの世話にあまり身が入らないわけだ。一方、適当な賃貸物件がなく、購入物件を見て回ったもう一人のクライアントの方は、５軒ほど見て回ったが、さすがに新規購入してそれを賃貸すると限られた予算内ではかなり価格帯が限定される。多少、予算をオーバーするぐらいのレベルまで含めて見て回ったが、今日のところは「これは！」と気に入るレベルにはならなかった。帰って話し合う、とは言っていたが、恐らく今回は決まらないだろう。こうやって２日かけて準備しても、決まらなければなんの収入もない。これが出来高払い、歩合制の世界であることは頭では理解していても、やはり長年サラリーマンをやっていて、仕事をすればその成果が多少は給料の多少に反映されるにしても基本的にサラリーをもらえることができた状況とは全く違うことに今さらながら気付く。本当にこれだけで食べていこう、というのは厳しい世界だな、と感じる。しかし、まだ船出したばかり、あせらず、じっくりと信用を築くような仕事のやり方をしていきたい。
2006.03.12
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円安 － 今後はどうなる？
円がこのところ急に安くなってきましたね。今日（日本の）は、とうとう後場１１９円ちょっとに貼り付いてしまいました。一月の半ばに１１４円台、そして２月末ぐらいに１１５円台をつけてから急激に円安の方に振れました。日銀の発表や、それに伴う短期金利先高感もあまり影響がなく、一方的に円が安くなっているのはどうしたんでしょう。それよりもアメリカの金利先高感の方が強い、ということなのかな、と、考えても今一わからない展開です。まあ、それはプロの世界でも「確実に」儲けるのは難しいわけですから、時々限られた知識で考えてわかるような単純な世界ではないことは確かでしょう。私はＦＸはやっていませんが、中長期的には円安方向に行く、と思っているので、せっせと円をドルに変えてアメリカへ送金しています。（と言うより、そんな高尚なことではなく、生活費を送らざるを得ない、というだけの話かもしれませんが・・笑）先日日本を脱出する直前に、円が対ドル１１５円台をつけたところで、ありったけの「生活費」をアメリカに送りました。結果的にはこれがここ一ヶ月の底だったようで、１月の中旬の１１４円台を除けば、昨年の１１月以降では最も「円高」のレートで送ることが出来て本当にラッキーでした。もっとも、その送金前の２，３日は、毎朝１０時に、銀行にその日のＴＴＳを確認して、午後になってからの為替相場の変化を見て、その日のうちに送金するかどうかを検討し、結果的には最低の日に送ることができたので、多少は「努力」の成果もあったと自負しています。さて、今年はこれからこの為替、どう振れていくんでしょうか・・・
2006.03.11
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結構忙しいですね
実は明日、先日書いた二人のクライアントを、それぞれの物件に連れて行くことになりました。お一方は、もうターゲット物件が決まっているので、そちらのエージェントと話し、物件を見る時間を決めただけで済みます。あとは、このクライアントが実際にここに決めれば終わりです。決めない場合はまた長期戦になりそうですが・・・ところがもう一人のテナントの方は、丁度いいレント物件が市場にない。それで、今日も、もし私が購入して貸したらこのクライアントの予算内におさまるだろう、という物件を見て回っていました。一応１２，３軒見て回り、明日見せる物件を５軒に絞って、そのエージェントに連絡をとったり、現オーナーがまだ居住中の場合は、その物件を見学する時間を打ち合わせしたり、と、なかなか５軒も短時間で見せて回るにはスケジューリングが大変でした。こんな物件を見せようか、と思っています。↓ 上の物件が私のお勧め物件です。でもちょっと予算オーバー気味ですが・・・もし気に入ってもらえて、賃貸料も納得してくれれば購入するかもしれません。さて、どちらのクライアントも現在は他の賃貸物件に住んでいるので、今どうしても移らなければならない、という緊急性はないものの、それぞれの事情で、できるだけ早く新しいところを見つけたい、という状況の中で、はたして決まるでしょうか！明日のお楽しみです。しかし、不動産エージェントというのは、こんなことを毎日やっているんでしょうね。たまたまクライアントが向こうから来てくれたので今回は自分でクライアントを見つける苦労はしていませんが、これが普通だったら、そのためにやることもたくさんあるのでしょう。何を今さら、と言われそうですが、なかなか、エージェントの仕事も忙しいものだとわかってきました。しかし、楽しんでできているので、今のところ全くストレスなし。これがなにか問題を抱えるようになって、初めて本当の「仕事」なのでしょうけれど、当分はこうやってぬらりくらりと続けてゆくつもりです。さて、明日のスケジューリングをまとめておこう！
2006.03.11
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１０万アクセス 突破！
とうとう１０万アクセスに到達しました！ブログ開設以来、４４９日目、一年と８４日での達成です。この一年と数ヶ月、おいでくださった全ての方に感謝いたします。 有難うございました！！昨年の１２月に、丁度開設一年目で７７７７７アクセスを達成しましたが、それから８４日。この全４４９日の平均アクセスは２２３アクセスですが、７７７７７アクセス達成時の平均アクセス２１３アクセスから、丁度１０アクセス平均上がったわけです。７７７７７アクセスから１０万アクセスの間だけ計算すると２６５アクセス／日、ということになります。昨年末、メキシコへ行っていた５日間は日記をアップできず、さすがに毎日１００アクセス前後でしたが、それを含めてもこの数字です。本当に多くの方においでいただきました。ブログは、すっかり今の生活に定着していますし、日本へ行った際にはオフ会も含めて、ブログ仲間も多数できました。ついでに日本に居る両親がこのブログを見ていて、あまり電話もしていないのですが、こちらの家族の様子をだいたい知ることができる、という余禄もありました。（笑）まだまだ書いている内容はふらふら一貫していませんが、当面は「Happy Rich」を目指しての不動産投資あるいは「不動産関連」の内容を中心に、アメリカでの生活を織り込みながら続けていきたいと思っています。今後ともよろしくお願いいたします。
2006.03.10
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どなたかこの物件買いませんか？
さて「不動産エージェント」フル稼働です。できなかった写真も載せることが出来て、ほぼそんじょそこらのリスティング並みにはなったかな、と思っています。では、私の始めてのリスティング － 売却物件を御紹介しましょう。これです。↓リンロン８８の超お勧め物件！そりゃそうでしょ。自分で売りたいのですから「超お勧め」です。（笑）上部の写真横の Media というところをクリックすると、物件の他の写真も見られます。素晴らしいでしょ！ でしょ！って、手持ちの写真をアップしただけなので、あまり良く撮れていません。今度ヒマな時にもう少しましな写真に変えようと思っています。しかし、このページを作るのに丸一日、写真をアップするのにもう一時間ぐらいかかってしまいましたが、これで全国のエージェントの目に触れるはずです。早く問い合わせの一件も来ないかな～・・・これで、約３０００万円です。土地は２６０坪、家は居住面積が約２３０平米、２台のオートマチックドアオープナー付きの車庫があり、交通の至便です！裏庭は木立に囲まれ、塀で囲われているので、犬も放し飼いできます。貴方の愛犬も大喜び！なんていう宣伝はあまり当たり前すぎてアメリカでははやりませんが、どうでしょう！どなたか買いませんか？（笑）オーナーズファイナンスは検討しても良いですよ。（爆）この物件は、２００１年末に購入し、初めの２年は金利が高かったこともありますが、表面１１．６％で貸し出し、その後数ヶ月空きがありましたが、その後、今日までこれも表面１０．８％ぐらいで貸していました。後半はさすがに本気に不動産投資をすることにしたので、ローンを厳選し、今現在６．７４％３０年固定で組んでいますので、これだけの表面利回りがあればキャッシュフローが出ます。ただ、この地域はあまりテナントの需要がないところなので、すでに５年間、アメリカではめずらしくインカムゲインを得られたので、今回は売却のリスティングをすることにしました。同時にレントのリスティングも行いますが、多分テナントは現れないでしょう。というより、売却の方が早くお客さんが見つかる、と思います。（だと良いな～、という希望的観測ですが・・・笑）約４年半所有して、今回の売却価格は、フリーページを見ると分かってしまいますが、約２０％アップ、年率にするとだいたい４％の値上がりに相当し、アトランタとしてはやや低いほうの地域に属します。それでも、この価格近くで売れれば、バイヤーズエージェントのコミッションを差し引いても、約３万ドルのキャピタルゲインです。欲を言えば切りがありませんが、この物件は不動産投資をあまり真剣に考えていなかったときに購入した物件なので、これで４年半で３万ドルもゲインが得られれば御の字でしょう。しかし、このゲインに税金がかかるのはもったいない。そこで、今現在依頼されているテナント用に、別の物件を購入しようか、と今日も不動産を見て回っていました。そのお話はまた次回に・・・・
2006.03.10
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不動産価格上昇は必至？！
ぶらっとニュースを眺めていたら、こんな記事が・・・------------------------------米モルガン・スタンレー、不動産投資に３兆円 米モルガン・スタンレーが新たに不動産投資ファンドを組成し、最終的な投資総額が3兆円弱に上ることが8日、明らかになった。不動産だけに投資するファンドとしては過去最大規模とみられる。投資額のうち半分程度は日本を中心とするアジア地域での物件購入に充てる考えだ。 同ファンドはほぼ1年前から内外の機関投資家を中心に出資を募り、合計42億ドル（約4900億円）を集めた。その資金を担保にして借入金も調達するため、最終的な投資総額は2兆9000億円程度に膨らむ見通し。国内の上場不動産投信（ＲＥＩＴ）30銘柄の時価総額の合計（3兆1000億円強）に匹敵する規模だ。 --------------------------------今まででも都心を中心として、ＲＥＩＴの買いあさりで物件価格が高騰したことは記憶に新しいが、それが束になったようなファンドが、一部とは言え、日本に投下されるという・・・半分だって一兆５０００億円ぐらいだし、その与える影響はかなりのものになりそうだ。おそらく商業用不動産を中心に動くのだろうけれども、ひょっとしてマンションなどの住宅系もその影響を受けるかもしれない。これはちょっと目を離せない動きですね・・・
2006.03.09
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初のリスティング
やっと、どうにかこうにか、マルチプルリスティングサービス（ＭＬＳ：日本のレインズのようなもの）に売却物件のデータを入れ、アップロードしました。これで他の全てのエージェントが検索すればひっかりますし、その詳細もわかります。そして、バーチャルツアーというオプションで写真も８枚アップロードし、物件の写真を見られるようにしました。さて、初めての売却です。反応はどうでしょう・・・で、自分のリスティングのページを確認したら、あらら・・・・ＴＯＰページに物件の写真がない！バーチャルツアーの方には写真があるのに、肝心のＴＯＰページに写真が入っていません。その後、いろいろとインストラクションなどを見ながらやってみましたが、依然としてわからず・・・（泣）かくして、リスティングはできたものの、写真なしのさえないページしか見られない状態でのスタートとなりました。まだ３月で異動シーズンには早いので（アメリカでは５，６月から８ぐらいが学校の新学期前で異動シーズンです）、今しばらくは反応がないかもしれません。これで「売却」のリスティングはできたので、この後、レンタルの方のリスティングも行います。また、昨日書いたクライアントの方は、一人は今週末に御主人も物件を見てよければ決めたい、という話になっていて期待したいところです。ところがもう一人のクライアントの方は、なかなか条件にあう物件がなく、まだ苦戦中。こうなると、本当に売却物件を私が購入して、それでこの方に賃貸する、という形を取らざるを得ないかもしれません。ローンの方はすでに＄３０万ドルまでプリアプルーバルを貰っているので、いつでもＯＫです。あとは、気に入るような物件を見つけられるかどうか・・・・エージェント活動が徐々に始動しています。なんとなく楽しみが増えてきました。
2006.03.09
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エージェント初収入なるか！
アメリカへ帰ってくるなり、なぜか２人も家探しを頼まれ、自分の家の売却の準備はそっちのけで、今物件を捜しています。と言っても、どちらのクライアントも賃貸物件を捜しているので、売買をやるわけではなく、レントをリスティングしているエージェントに連絡をとって物件を見せてもらうてはずを整えたりするだけなのでいたって簡単です。一月にフロリダのＴａｍｐａの物件を購入した時に、こちらがライセンスを持っていることから紹介料、という名目で一時収入がありましたが、まあ、あれは自分で買ったわけですから本来の意味からしたらコミッション収入とは言えません。その意味で、もし今回、賃貸と言えども、実際に紹介してその物件に決まったら、初めての収入になるかもしれません。実際、先ほどまでクライアントの一人と一緒に、これは、と思う賃貸物件を案内して来ました。賃貸料も含めてなかなか気に入ってもらえたようです。（私が買って賃貸に出すよりもずっと低い賃料でした。（＾＾； ）今晩にもご主人に相談し、多分もう一度、家族揃って物件を見学して良ければ決めるようです。賃貸物件の紹介・斡旋は売買とは違って、本当に少ない収入ですが、なにもないよりいいでしょう。お小遣い稼ぎぐらいにはなると思っています。あと、もう一人のクライアントに関しては、今ざっと賃貸物件を見た限りではあまりいいところがなく、もしかすると、こちらは今までの不動産投資同様、物件を私が購入して、この方に賃貸する、という形になるかもしれません。ということで、賃貸物件のみならず、売買物件も含めて今探し回っているところです。こんな感じで、ときどきクライアントが見つかって、そこそこ不動産エージェントとして活動していれば、売買に関しても年に一つか二つぐらいの成約を挙げられれば、結構な収入につながります。こういったお客様を地道に大事にしてゆきたいと思っています。でも考えてみると、日本ではアパートの賃貸募集を管理会社に丸投げで、自分はアメリカに居て他の人の賃貸の客付けをやっている・・・・なんか変な感じですね。（笑）また日本では購入側一辺倒ですが、アメリカでは売却側になりそうだし・・・とにかく、自分の物件の売却も早くリスティングしなければ・・・
2006.03.08
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初めての試練 乗り越えられるかな？
本件については３度目の日記です。「初めての試練－空き室の季節到来」で書いた現行アパートの入居状況ですが、なんとか埋まりそうです。「激戦区」と考えて家賃設定を調整したアパートも含めて、今現在、すべて後の入居者が決定し、４月以降は３棟１８室は満室になりそうです。昨年に一室、そしてこの２月、３月に７室の計８室が空きましたが、結局、最短で１２日、最長でも３８日の空きがあったものの、全て入居者が決まり、なんとか後２年は基本的にいけそうです。アパート一棟目。これは結局、今後２年間空きが出ないと仮定すると（一応、契約期間が２年なので）、全６室中 空き室期間が１６８日、空き室率は１．９％ということになります。しかし、この空き室率を抑えるために賃料を調整し、最初の２年間を１００とすると、今現在の募集賃料は９４．５％で、５．５％ほど値下げをしています。結果、表面利回りは当初の９．３％から８．８％に下がりましたが、もしこれで賃料を据え置いて、空き室率が増大したらこれぐらいでは済まなかったでしょうから、これはこれで良しとしましょう。一方、アパート２棟目は、６部屋中２部屋が入れ替わりがありましたが、賃料据え置き、入れ替えのための期間損失も合計でたったの２５日で、今後２年間入れ替えが無ければ、満室率９９．７％（！）という高率です。そして賃料を据え置いたため、ここの表面利回りは依然として９．６％を維持しています。アパート３棟目は一年目に関わらず一人退去者が出て、退去後２４日後に新入居者がはいるため、今後１年間退去者が出ないとしても、０．６％の空き室率となり、満室率としては９９．４％です。でも、ここも賃料は当然まだ初めの新築プレミアムを維持しているので、表面利回り９．２％で回っています。そして、今春最大の課題、新規アパートですが、一週間前から募集を始め、やっと一部屋契約になりました。あと７室。なんとか３月中に全室埋まって欲しいものです。もしこれが埋まれば、全４棟のアパートで平均利回り９．１％となります。この最後のアパートは新築、ということもありある程度楽観しているのですが、ひやひやしていた既存のアパートが全て満室となったことで、なんとか、この「初めての試練」を乗り越えられそうな気になってきました。ですが、やはり依然として新規アパート７室が募集中であることに変わりはありません。まだ募集を始めてから１週間。やきもきするには早すぎるでしょうが、それでも気になります。３月半ばにはこの新規アパートも満室になって、安心して「新学期」を迎えたいものですが、さてどうなるでしょうか・・・・
2006.03.07
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不動産投資 － 第２段階へ！
仰々しいタイトルですが・・・・昨日から保有物件の売却検討に入りました。さすが不動産エージェント！ 自分の保有物件の市場調査もさくさくできて、今までは不動産屋さんだよりだった今までの近隣の売却物件の最終売買価格情報、現在の売却物件情報、それぞれの市場に出てからの日数（つまり在庫期間）などなど、自分が売りたい物件にどのような価格をつけたら売却可能で、なおかつそれなりの売却益を得られるのか、といった検討がある程度自分で簡単にできます。比較表なども自分でいろいろな条件をつけて比較することもできます。う～ん、これだけでも不動産ライセンスの資格をとった意味があったな～、と感じながら、売却予定の保有物件の市場調査をしています。日本でも基本的にはそうでしょうが、キャピタルゲインが主体のアメリカでは特に、不動産投資は「売れてなんぼ」の世界です。売却ができて初めて、それまでのインカムゲイン（プラスであろうと、マイナスであろうと）と合算して、では投資期間中にどれだけの収益が上がったのか、投資利回り（つまりＩＲＲ）があったのか、が決定されます。普通の不動産投資ではどうしても「購入」「入手」に目が行ってしまいますが、本当の投資利回りは日本でもアメリカでも、売却して初めて確定するものだと思っています。そういう意味では不動産投資の第２段階。今、初めて売却の検討をしていますが、これがどのようにできるのか、自分の不動産エージェントとしての初取引にもなり、全てが初体験ではありますが、なんとか納得の行く売却まで持って行きたいと考えています。これから１週間、Ｔａｘ Ｒｅｔｕｒｎとこの売却の件に集中します。
2006.03.06
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生活コストのインフレ
今、日本ではデフレ脱却などということがさもグッドニュースのように報道されたりしている。それはそれで一面の真実ではあるが、それでも人間、無いものねだり、という面があることも事実である。不況下のデフレ、というものに慣れきってしまって、さもインフレが来れば少しは産業が持ち直し、ひいては人々の生活も豊かになるような錯覚があるが、それはひとえにインフレの怖さを忘れているだけの話だろう。インフレをコントロールすることに過去、どの国の政府も四苦八苦してきたことを忘れて、デフレ脱却を至上課題としてインフレ目標の導入などが叫ばれているのも、少し考えると怖い話だ。日本からアメリカへ帰り、早速いろいろ来ている郵便物を整理し、各種の支払いをしている中で、生活に密接に関連しているいくつかの請求書やお知らせが混じっていた。その中の一つはガス代の請求書。過去２年ぐらい前までは、今よりも大きな家に住んでいても、その月々のガス代はせいぜい＄２００ドル台であったのに、一昨年一回り小さな家に引っ越したのに、ガス代が徐々に値上がりし、昨年からそれが急激に上昇、とうとう先月のガス代は＄４００ドル台後半、ということで日本円にすると６万円近くまで上昇してしまった。一ヶ月のガス代が６万円を超える、というのは相当家計に響く。また、一年ごとに更新している（されている）医療保険。家族４人で、１００万円までは自己負担がある、という月々の掛け金が安いプログラムに入っている（この自己負担を下げると、月々の掛け金はもっと高くなる）が、この保険料がこのところ急激に上がっている。一昨年は＄４２５／月、年間＄５１００と、円換算で約６０万円だったものが、昨年は月に＄４９６、年間で＄６０００、円換算で７０万円を超え、一年で１７％もの上昇にあっけに取られていたものだ。ところがまた「お知らせ」が来て、それが今度の４月からなんと一ヶ月＄６０２になると言う！年間＄７０００超、円換算で８５万円を超え、これは２１％の上昇である！！一昨年からすると、たった２年で４０％強も値上がりしたことになる。ガソリンもしかり、一昨年ガロン（約３．８Ｌ）あたり＄１ぐらいだったのが、今は定常的に＄２を超え、これは１００％以上の値上がり。そして、ハリケーンの影響か、家の「損害保険」の値上がりもすさまじく、個々の家では掛け金にばらつきがあるものの、今回請求書が来ていた２軒の家の損害保険は、昨年に比べて１５％から２２％もの上昇であった。ガソリンや家のガス代は節約しようがある。しかし、こういった医療保険や損害保険は掛けないわけに行かない。医療保険は、ちょっと怪我したり入院したりすると、すぐ１００万円を超える出費になってしまい、自己負担１００万円まで、というプログラムでも、保険に入っていないと、それ以上の医療費の可能性は無限にある。損害保険は、これに入っていないと、ローンが組めない。これは日本でも同じであろうけれども、なんでアメリカの損害保険はこれほど高いのか知らないが、３０００万円程度の家で年間約１０万円である。これがインフレだ。このどこが「歓迎すべき」なのだろうか。とんでもない。これらの生活費の上昇は、確実に全家庭の家計に影響を与えているはずだし、車の走行距離を抑えたり、家の暖房の温度を下げたりして、皆生活防衛に必死である。これで最後にローン金利が今よりも上昇したりすると、せっかくなんとか経済の好調を牽引している「消費」に影響を与えることが確実だろう。この生活コストのインフレ・・・日本でも「デフレ脱却」に浮かれているうちに、確実にその反動でインフレの影が忍び寄ってくるのだろう。今こそインフレに対する対策を考えるべき時ではないか、という気がしてならない。
2006.03.05
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日本でもローン、そしてアメリカでも・・
日本出張はアパートの購入ではありましたが、実質ローン取得がその本質でした。そして昨晩アメリカに帰ってきて、今日早速やったのはやはりアメリカのローン関係の処理です。不動産をやっていると、これはどうしても切っては切れない関係ですから仕方がありません。まずは、日本でのアパート購入のための予備資金として借り出していたHome Equity Lineのローン＄３万を返済。結局、この資金はアメリカから日本へ送金し、そのまま日本からアメリカへ戻したので、為替レートはほぼ同じでしたが、ＴＴＳとＴＴＢの差からこの往復だけで約７万円のコストがかかってしまいました。でも、必要がなかった、ということは日本のローンが上手く借りられた、ということなので、良しとしましょう。このHome Equity Line of Credit (HELOC)は、変動金利６．７５％（現状）でプライムレート－０．２５％で借りられるので、金利としては（アメリカとしては）そこそこ低いのですが、やはり変動金利です。今後まだ１、２回の利上げが予定されているので、これは無いにこしたことはありません。したがって全額返済です。そして、次には、日本から追加で送った資金で、１月に購入したフロリダの物件で借りている３０年ＦＩＸ ６．８７５％のローンの一部繰上げ返済をしました。アメリカのローンは先のＨＥＬＯＣも含め全部で７本あり、既にＨＥＬＯＣ以外は全て固定金利になっているのですが、このフロリダ物件のローンはその金利が私のローンの中では最大なので、今後とも繰り上げ返済するとしたら、全てこのローンに集中する予定です。（ただし、妻から借りているのは別格で、期限なしのインタレストオンリーですが、固定で１０％です！笑）そして、他の５本のローンの返済、これも今月分を全部支払いました。全部で＄６５００あまり、日本円で７６万円ほどです。同時に振り込んだ家賃収入が全部で＄７２００ですから、その殆どがこのローンに消えていきます。日本はほどんどの場合、銀行ローンは口座からの自動引き落としになっていると思うのですが、こちらは一枚一枚自分で口座残高を考えながらパーソナルチェック（個人用小切手）を切ったりオンラインで振り込んだりするので、いやでもこのローンの大きさを実感します。日本でも、そしてアメリカでも、不動産をやっている限り、やはりこのローンをどう利用するか、いかに低コストで資金を調達するか、これは永遠の課題のようです。
2006.03.04
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郵便物の山
先ほど２１時間ほどかかってアメリカの自宅に帰着しました。帰着して早々、いつものことながら郵便物の山に愕然！かれこれ４０通ぐらいあるでしょうか。これでも定常的な支払いのメール（アメリカでは自動振込みはあまり一般的でなく、毎月の水道光熱費、電話、インターネット、ＣＡＴＶなどの請求書が郵便で来るのが普通です）は妻が処理してくれているので、それ以外のものだけでこの量です。帰って早々にやることを昨日書き出しましたが、ローンの支払いは明日即日に、Ｔａｘ Ｒｅｔｕｒｎの準備はおいおいにやることにしますが、まずこれらのメールを内容を見てから分別する作業をやる必要が出てきました。まあ、大半はダイレクトメールの類でしょうが、保険会社やモーゲージ会社からのものが多いので、見ないで捨ててしまうわけにもいかず、明日はこれらを全て内容を確認してから処理を決めねばなりません。一応諸経費の大半はオンラインで支払いできるので、それは高々３０分ぐらいで済むでしょうが、いつかも書きましたが、これをいちいち支払い精算する作業が毎月あることが、アメリカで生活していると「毎月の支払いに追われる」という感覚を助長していることは確かです。日本での「宴の後」ということで、２、３日は必須業務に集中するしかないようです。あと、１月末から日本を離れているので、定例の月末決算も１月、２月、と２ヶ月もパスしてしまっています。ＢＳはわかるのしても、ＰＬの方はこの間の家計簿をきっちりつけないと出せませんので、こちらも早急に終了したいと思います。しかし、日本を出る直前に、アメリカから今回の不動産購入に対する予備資金として送っておいた３万ドルを含め、かなり大きな金額を送りました。ちょうど円が１１６円／＄を切るか切らないか、という最近ではまあまあ円高の時にこれだけの送金が出来たことはラッキーでした。もしかすると、今年の送金に対する為替レートも￥１２０／＄ぐらいで収まるかもしれません。とすると、一度￥１２５円／＄で立てた年間予算をこの部分だけでもかなり改善できるかもしれません。２月のアパート購入を含めたＢＳのアップデートが、実際のところどうなっているのか、自分のことながら非常に興味があります。１月、２月のＰＬと同時に、このＢＳのアップデートもここ２，３日中に行おうと思っています。
2006.03.03
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日記を絶やさないための日記
すでに連続日記掲載記録は途中メキシコに行って途切れているのですが、それでもできるだけ続けるべく、それからもまた掲載を続けています。で、これから空港に向かいますが、向こうの自宅に落ち着くまでにおそらくこれから２０時間はかかる！とすると、今日中にはもう今日の日記を書くチャンスがないので、書き込んでおきます。題して「日記を絶やさないための日記」。当然、内容はなにもありません。（笑）しかし、頭の中はすでにアメリカ・・・・今月中にアメリカの確定申告 － Ｔａｘ Ｒｅｔｕｒｎを終わらなければ・・・帰ってすぐ、一軒テナントが退居するので、その処理と、この物件の売却活動に入らなければ・・・フロリダの物件、いまだにテナントが決まらないので、なんとかしなければ・・・今月のローンの支払いがまだされていないので、すぐさま振込みしなければ・・・約２ヶ月、ぜんぜん賃貸家屋の状況を見ていないので、帰ったら早速、巡回しなくては・・・一軒の家、どうやら玄関の鍵が壊れたらしい。私が帰ってくるまで待つ、と言ってくれているらしいので、帰ってすぐに労働力投入しなくては・・・そして、不動産エージェントとして、この３月より少し活動を始めようかな、と思っているし・・・・やることがたくさん待ってくれています。では、行ってきま～す。
2006.03.02
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明日帰ります。
長かった日本滞在も今日で終わり、明日アメリカに帰ります。そんな土壇場でまたまた、小学校、中学校、高校と同級生だった友人と今まで飲んでいました。（親にはいい加減にせい！といわれましたが・・笑）そして類は友を呼ぶ、ではないですが、この友人も昨年度からアパート経営を始めていて、話題はもっぱら、またまた「不動産投資」でした。いや～、今回の出張は最初から最後まで「不動産」一色でした。やはり、我々５０歳の声を聞いた人間の考えることは共通していて、同年代、同級生であるだけに、やはりうなずくことばかり・・・ではどうするか、というところで、一足先に早期退職をし、自分で自分の道を切り開いているように見えるのでしょうか、話は、話と言うより、どうやって生活しているのか、という点に質問が集中し、それに私が現状を素直に伝える、というような感じで終始しました。正直言うと、このブログの影響もあって、私の生き方、やり方が結構な人に有形無形に影響を与えているようです。しかし、やっている本人はまだまだ勉強中だと思っているので、あまりにも直接的にやっていることを目標にされたり、摸倣されることに対しては正直言って、責任も持てる筈も無く、今現在の自分が考えていることを正直に話す以上のことはできません。しかし、今回の会話も含めて、このブログのほかの人に与える影響と言うものをまたまた考えさせられました。明日、アメリカに帰ります。また、アメリカでの「不動産投資」に復帰するわけですが、このブログにその「実況中継」を載せるにしても、今後はよほど書く内容や書き方そのものに気をつけて行きたいと思っています。先日「ブログの公共性」ということで日記を書きましたが、プライバシーや、人に迷惑をかける、という以外に、人に影響を与えてしまう、ということも含めて、自分とブログの対し方を今一度考えて行きたいと思っております。
2006.03.01
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