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2006年05月の記事
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土地の情報頂きました（買い付けたいけど・・・）
昨晩届いた不動産会社からのＦＡＸの中で、ひとつ気になった土地の情報がありました。場所 某県 研究学園都市 すぐそばに国立大学があり学生向け賃貸多し コンビニ（ローソン）まで１分弱、駅までは３キロ土地 第二種中高層住居専用地域（60％・200％） 356平米（107.87坪） 南北に約16.4ｍ×東西に約21.6ｍの整形地（長方形） 古家あり接道 東6ｍ、北4ｍ（つまり角地）価格 3,662万円（坪単価34万円）この地域はかなり前から目をつけており、何度も足を運び現地調査をしてきたんですが、なによりも良いところは、賃貸物件の入居率の高さ！大学や官民の研究機関が数多くあり、それを取り囲むように賃貸アパートやマンションが乱立しているのですが、驚くほど空室がないんです。確かにこの地域は、全国的に人口減少が騒がれる中、人口問題研究所の将来推計人口でもずうっと右肩上がりの予測が出ています。ここから私の妄想？がはじまります。。。「むふふ、この土地に単身（学生）向け間取り（30平米弱）を、20戸（4Ｆ建×5戸/1ﾌﾛｱ）建て、セキュリティを強化した女性専用として、1戸あたりちょっと高めの平均6万円（管理費等込み）で貸したら、、、月家賃収入120万円 ⇒ 年間家賃収入1,440万円！土地代・諸経費等含む総建築コストを1億3,700万円でプランニング出来たら、新築でありながら表面利回り10.5％の物件に生まれ変わる！！！」・・・ここでふと我にかえり、「まぁこの規模の上物は、重量鉄骨でも1億は下らないだろうなぁ。。。」って、いつもだったら妄想終わりってなるんですが、今回は、朝方、ＫホームのＳ社長（前日の日記をご覧下さい。）に電話して、皮算用をお願いしちゃいました。でも、これで万が一、本当に美味しい物件だったらどうしよう。もうすぐ1億以上の借金を抱える私に、また1億以上を貸してくれる銀行もないだろうし。。。こういう馬鹿げた妄想が、最近のマイブームになりつつあります。
May 31, 2006
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新築賃貸Ｍ建築計画に至るまでのターニングポイント
新築賃貸マンション建築計画（本ＰＪ）については、昨日までいろいろ書き留めてきましたが、そもそもなぜ私が、こんなことを始めるに至ったかを述べることをすっかり忘れていたことに気づき（遅いっ！）、遅ればせながら思い返してみたいと思います。不動産経営自体を志すところから振り返ると、これまでの大きな転機（ターニングポイント）は３回訪れました。。。ターニングポイント１ コテツさんのＴＶ出演を偶然にも目にするその日（2004年7月頃）は客先から、サラリーマンてつまらねえなぁって思いで早々と帰宅しました。で、ゴロゴロしていると、夕方のニュース番組で 若くして中古アパートを購入し、リフォームを続けながら不動産収入を得ている人の特集をみて、直感的に「これだっ」と思ったときが、第１のターニングポイント。（後になって、あの有名なコテツさんであることが判明。） ターニングポイント２ タニアさんのセミナーに参加中古ＡＰの１棟目を購入後（2005年9月頃）、なかなか次の良い物件にめぐり逢えない＆めぐり逢えても先を越され、悶々とした日々を送っていました。 そんな中、少し着眼点を増やそうと、ふと新築アパートに関するセミナーに参加しました。それが、またもや有名なタニアさんが講師（サポートにコテツさんほか）をされたセミナーだったのです。 これ以降、今までは中古オンリーで物件紹介をお願いしていた各不動産会社に、割安な土地の紹介を求めるようになったのはいうまでもありません。ターニングポイント３ Ｋホーム（不動産会社）のＳ社長との出会いタニアさんのセミナー参加後、中古ＡＰに加え、積極的に割安な土地の情報をかき集めていました。が、景気が少しずつ上向き始める中、中古マーケット同様、土地の値段も強気に推移しはじめ、結局指値は１件も通りませんでした。やはり自分には素質＆運がないのかな、なんて思い始めたころ、 自宅の近くで、賃貸マンション建築を専門にやっている不動産会社があることを知り、早速直撃訪問。ここで今回の建築をお願いすることになるＳ社長と、電撃的な出会いを果たしたのでありました。。。本ＰＪの土地もＳ社長に譲って頂いたものです。こんな感じで今までを振り返ると本当に面白いもので、やれると思い行動し、挫折し、また光明が差しの繰り返しの中で、 その時その時のキーマンとの出会いが、自分の力になっていたと感じます。 こういった多くの方々との出会いを無にすることはしたくない！必ず成功させます！（これは自分自身への喝！）
May 30, 2006
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千葉県民なもんで
今回は、不動産経営とはまったく関係ないです。あしからず。私は、千葉ロッテマリーンズのファンです。あえて書き加えておきますが、ここ数年来の「にわか」ファンではありませんよ。ロッテが千葉県に本拠地を移転してきたときからファンをやってます。（だから１４・５年かな？）理由？簡単です。千葉県民だから。その当時は、正直あまりロッテのことを知らず、ただ義務感？的ノリでファンと名乗り、それから少しずつ、かつ強引に、自分自身をロッテに引き込んでいきました。あの当時、まだチームカラーにピンクが入っていたころは、本当にチームも弱く、マリスタに応援に行っても座席はガラガラでしたが、そのこと自体は別に嫌いではなく、あのローカルな雰囲気がとってもお気に入りでした。でもさすがに、イチローのいたオリックスとの対戦時に、アウェイであるオリックスのファンの方が圧倒的に多かったときには、正直、ちょっと寂しかったかな。最近、強くなりましたね、ほんとうに。一般的には「ボビーマジック」って言われてますけど、私は、地道に足を運んだ我々ファンの声援の賜物って言ってほしいな。。。今年は、マリスタに４回、所沢（西武戦）に１回の計５回、球場に応援に行きました。でも本当は毎日のように応援に行き、ビールを飲んで、まったり応援してたいもんですね。だからこそ、今頑張っている不動産経営を何としても成功させ、経済的＆時間的自由をゲットするぞ！（と、最後はやや強引にブログの本題に結びつけさせました。。。）ちなみに今の一押しは、根元選手です。早く西岡選手と俊足コンビになって欲しいですね。。。
May 30, 2006
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資料整理をしていたら・・・
今日は、先ほどまで、今までに溜まりに溜まった不動産関係の資料（特に中古売り物件の資料）を整理していました。そうしたら、１年ほど前に、とあるアパマンショップでもらった「投資物件チェックシート」が出てきたので、早速今回の新築ＰＪをこのシートでチェックしてみました。このシートは合計点のレンジ毎に評価され、81～100 特Ａ 大変優良61～80 Ａ 優良41～60 Ｂ 平均的21～40 Ｃ やや不安～20 Ｄ 見送るべきとなっていますが、今回の新築ＰＪは な、なんと、８５点で、特Ａをありがたく頂戴しました！！？？まぁ冗談めいたシートですが、今回無謀にもチャレンジしている新築案件は、中古物件を購入するのと異なり、実際に入居者が確定するまでにかなりのプレッシャーがかかり続けるため、ちょっとした安心材料にはなったと思います。添付の写真は細かい字まで見えないと思いますが、実際に使ってみたいと言う方は、個別にご連絡下さい。（著作権のことはちょっと心配ですが・・・）
May 29, 2006
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外壁のデザインに悩んでます
まだ正式な銀行の融資承諾がおりる前なのに、もうすでに、建築会社の社長から、外壁のデザインについて早急に詰めていきたいとの話をもらっています。でも、私は自分の服のコーディネートさえもまともに出来ない人間です。そんなセンスゼロ男にいきなり言われたって・・・なあんて弱音を吐いていても、結局は自分の身に跳ね返ることだし、何より入居希望者に対する第一印象を良くする要素として最も大事なことであるのは明らかですから、気合を入れなければなりません。ということで早速、カラーコーディネートに関する書籍を購入しました。加藤京子さんという方が書いた「一瞬で心をつかむ売れる色の使い方」という本です。この本は、この世界では有名な満室経営プロデューサー西山雄一さんのブログで知り、私も早速読んでみました。評判どおりの良書で、私には未知の世界であったデザインのことが、数多くの事例と解説で、分かり易く書いてあります。で、一応この本の考え方をベースに、ある程度の外観デザインは決めました。『基本は、汚れの目立ちにくいグレーっぽい白と、黒に近い紺。そしてアクセント色として赤。』これをベースに細かい打ち合わせを始めようと思います。パッと聞くと、かなり大胆な配色or変わったデザインだと思いませんか？そう思ってくれたら、むしろ私の狙い通りです（むふふ。。）なぜこういう考えに至ったのか、その辺りはまた後日ということで。。。
May 28, 2006
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金利選択に悩んでます
新築ＰＪは、もうすぐ銀行の正式稟議がとおり、いよいよ融資の実行になる予定です。が、 このところの景気回復にともない、市場金利が上昇傾向にあるので、 変動金利でいくか、固定金利でいくかとても悩んでいます。で、早速ちょっとしたシュミレーションをしてみました。 ・借入額は１０００万。返済期間は２０年の元利均等返済 ・使う金利はＳＭＢＣを参考 ⇒変動2.375％、固定５年3.5％、１０年3.95％ （結構上がってます。） ・今後の市場金利のシナリオ ⇒１年ごとに１％ずつ上昇し、 ３年後ぐらいに落ち着き、 その後平均４％で推移という前提で、以下のパターンの総支払利息を計算してみました。 ・パターン１：ずうっと変動金利を選択 （現在2.375％→２年目3.5％→３年目4.5％→５年目以降4％） ・パターン２：５年固定を選択後変動金利 （１年目～3.5％→６年目以降4％） ・パターン３：１０年固定を選択後変動金利 （１年目～3.95％→１１年目以降4％）結果は次の通りになりました。 ・パターン１： 4,326,092 円 （但し、ｼｭﾐﾚｰｼｮﾝｿﾌﾄの制約上２年目も4.5％で計算） ・パターン２： 4,236,488 円 ・パターン３： 4,494,200 円この結果を見られた方はどう思われましたか？最近は大抵の方が、今後の金利上昇リスクをヘッジするために、固定金利の選択（変更）を行っているようですが、私は、今後いくら景気が回復し金利が上昇しても、バブル時のような異常に加熱した状況（すなわち高金利）にはならないと考えれば、 現段階であまりにも高い固定金利を選択することは、あまり得策ではないのではないかと感じました。日本はこれからは低成長時代が続いていくものと、私は個人的には考えていますので、５年後１０年後の金利が5～8％になることを心配するより、出来るだけ元金が多い段階では低金利でかり、キャッシュフローを良化⇒余剰金を増加 させ、万が一、実際の金利が自分の想定を上回るような上昇をした場合には、その余剰金で出来る限り元金を繰り上げてしまおうって戦略も１案だなあと感じました。う～ん、この時期の金利選択は難しいですねぇ。。。
May 27, 2006
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固定資産税払いました？
自宅用、投資用に限らず不動産をお持ちの皆さんは、もう固定資産税を納めましたか？私は昨日、１棟目の中古ＡＰの分を郵便局で支払ってきました。今年は３年に一度の評価額見直しの年。少しは安くなるかなと期待していたんですか、私の場合は結構下がって正直うれしかったです。去年までより約２万円支払う額が少なくなりました。といっても実際は、去年は購入した年だったので、売主との期間按分で、総額の４分の１しか払ってませんが。。。ところで私の自宅は分譲マンション（持家）なので、当然こちらも固定資産税を払ったんですが、収めたのはもう１ヶ月も前になります。今年はじめて２件の固定資産税を払って分かったんですが、支払い通知が来るのも支払期限も、自治体（市町村）によって全然違うんですね。お上のやることは、どこも一緒かと思ってたんですが、ちょっとした驚きでした。そんなことを全然知らなかった為、持家の方の固定資産税を払い終わっても、１棟目の中古ＡＰの通知がこなかったため、確か５月１０日ぐらいに、その物件のあるＫ市に電話したんです。そしたら、「そうなんです。すいません。まだ発送してないんです。」「はぁ？」「うちの市はいつも遅くて、問い合わせが多いんですよ。」「それで、いつ通知が来るんですか？」「５月１７日に一斉に発送しますので、もう少しお待ち下さい。」「わかりました。で、納付期限はいつですか？」「はい。（当然のように）５月３１日です。」「・・・」この市民をなめたＫ市の対応、どう思います？実質的に、通知が来てから１０日間ぐらいで、きっちり払えってことですよね。ちなみに持家の方のＦ市は、４月初旬に早々と通知が届き、１ヶ月ぐらい納付期限まで時間がありましたけど。。。全体的に自治体のサービスレベル向上を切に願う次第です。
May 26, 2006
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税金との戦いに備えて
新築賃貸マンションの経営が始まると、当然ながら今まで以上に家賃収入が増えてきます。 そうなるとやはり気になるのが節税対策。いくら家賃収入が増えても、その多くを税金でもっていかれては、努力も水の泡となってしまいますよね。実際にいろいろな先駆者の方々の書籍を読むと、必ずといっていいほど節税のことがでてきます。例えば、青色申告特別控除を用いて６５万円を所得から落としたり、建築する１戸あたり面積を４０平米以上（共有部分は按分）にして、建物部分の不動産取得税を軽減させたり、なかには、建築でかかった消費税を取り戻してしまおうっていうような荒業？もあります。 このようなテクニックは大抵が、不動産関係の書籍から勉強したんですが、最近になって思うことは、「もっと他にも、書籍に書かれていないけど役立つテクニックがあるんじゃないか？」ってことです。そんなこともあって、６月３日にファイナンシャルアカデミーが主催する不動産セミナーに参加しようと決心しました。知っているだけで49万円得をする！税金のウラ技「勝ち組テクニック」セミナーこのセミナーで更なる発見があることを期待しています。 そしてついでに、こんなセミナーも申し込んでしまいました。（７月９日に開催されます。）身近な成功者に学べ！ 2006年不動産暴露会！ ふたつのセミナー参加費用は合計で18,000円と決して安くはないと思いますが、先憂娯楽、今のうちにできるだけ知識を吸収して、然るべき時に役立てたいと思います。 それと、こうしたセミナーでは、いろいろな人とお会いできることも楽しみのひとつと思っていますので、もし参加される方がいらっしゃいましたら、その時は宜しくお願いします。 ちなみに「先憂娯楽」とは、千葉ロッテマリーンズ西岡選手の座右の銘です。。。 ではでは。
May 25, 2006
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現在の保有物件について
まずは、雑談から。。。やや強めの雨が降る帰宅途中、自宅付近を歩いていたら、遠くから赤いちょうちんを下げた軽トラックが近づいてきました。「この時期に焼き芋屋かぁ・・・ 時期外れじゃない？」なんて思っていると、よく聴くとなんか違う！い～しやぁ～きいもっ、おいもっ って曲調？のまま、なんとぎょ～うざー、ぎょ～うざーっ、 って！！！ ただそれだけです。m(_ _)m さて、今日は私が初めて購入し、今現在経営を行っている不動産のことを少し書き留めておきます。それは、今から8ヶ月程前に、私のところに嫁いできました。平成２年築の木造アパートで、１Ｋ×４戸 ＋ ２ＤＫ×２戸 ＝計６戸の物件です。築年数のわりに状態が良く、何よりも、この時期の建物にしては１戸あたりの面積が広い（１Ｋは約２６平米）ことが、購入の決め手になりました。でも普通だったら、こんなにグッドな物件（って私は思ってますが・・・）はすぐに買い手がつくところですが、ある事情により、幸運にも売れ残っていたのです。それは、、、 マーケットに誤った情報が流れていた からなんです！その情報っていうのは、前のオーナーがズボラで全空きになっている ってことでした。この段階でほとんどの人が、検討対象から外してしまい、誰も現地見学に行っていない様子でした。私も実は、話を聞いた時点で「こりゃ無理だ。満室まで持っていくのはかなり厳しいな」と判断して、他の物件資料の山の中に埋もれつつあったのでした。でも、神のお告げが紹介してくれた不動産会社の担当者に乗り移ったのか、「でもね、ゴーマさん。そんな物件でもそれなりに勉強になると思うんで、見るだけでもどうですか」 なあんてアドバイスをもらったんです。だもんで 「まっいいか。今週末は暇だし。ドライブがてら行ってくっか。」と見に行ってみたら、これまたびっくり！ 人影があ～るじゃないですか！（誰のマネ？）それも何世帯か入っているし、しかも、２Ｆの角部屋、今引越ししてきてるじゃん！！！ この後は当然、すぐに買い付けだしました。しかも結構な指値で。でも神のお告げの力は強大で、こんな指値もいとも簡単に通ってしまい、現在に至るのでした。。。その彼は現在、満室です。そして表面利回り（昨日この指標は好きじゃないっていいながら早速使ってますが・・・）は、17％を超えています。以上、うそみたいなホントの話でした。。。長くなってすいません。ではでは。
May 24, 2006
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新築ＰＪの概要 （2）・・・皮算用
今日は資金計画のこと、書き留めておきます。といっておきながら「資金計画」って、何のことだか分かりませんよね。あばうと過ぎて。。。（ごめんなさい。）私がイメージしていたのは「資金調達計画」と「収支計画」の両方でした。以下に公開できる範囲で書いていきます。 「資金調達計画」総費用 約１１５百万円 ・・・土地代＋建築費（外構、給排水、装備、電気工事等全て含む）＋諸経費（税金、水道納付金等） もろもろ含めてに対して、 銀行借入１１０百万円(３０年、元利金等) ＋ 自己資金5百万円てな感じです。私には正直取り扱う額が大きいので、ビビりながら恐る恐る足を進ませているような状況です。 「収支計画」収入 約１，１５０万円（年間、管理費等含む）税引き後収支 ＋約３５０万円（減価償却費が大きく結構いきますが・・・）一般的に使われている表面利回り（年間収入÷物件費（諸費用除く））で表すと、約10.5％になり、新築としてはまずまずだと思いますが、私はあくまで「税引き後キャッシュフロー」にこだわり収支を考えていますので、正直表面利回りはあまり重要視していません。 （いかに手元資金を潤沢にするかです。はい。）その「税引き後キャッシュフロー」で考えてみると、上記のように調子が良いのは初年度から数年間に過ぎず、運用開始後２９年目で、税引き後収支がマイナスになってしまうというシュミレーション結果がでています。「じゃ、このＰＪは無理でしょ！」って思われる方もいるかもしれませんが、次のような対策を考えています。このＰＪだけで手元資金を考えていくと、運営開始後約２５年で、３，５００万円以上のキャッシュが蓄えられることになり、いつのまにか借入残高を上回ります。（その予定です。これこそ皮算用って言われちゃいますかね。） そのときに一括繰上げ返済をしてしまおうかと考えています。これを見たほとんどの方は、無謀な計画って思われるんでしょうか？私自身は、考えるだけ考え抜いた結果なので、大丈夫だと思っています。まあ、今後の成果に乞うご期待！
May 23, 2006
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新築ＰＪの概要 （1）
ブログ開設二日目。今日も頑張って書きますよ。今日は私が今すすめている新築賃貸マンション建築計画（以下ＰＪ）の概要を書き留めておきます。こんなかんじです。。。場所 某県の政令指定都市 JRの主要駅から徒歩約8分の商業地域土地 約32坪（建ぺい率80％ 容積率400％）建物 重量鉄骨５F建て10戸（店舗１＋単身用9）基本的に高級賃貸を目指し、いろいろな装備を考えています。例えば、全部屋に浴室ＴＶとか、５Ｆの部屋は６Ｆ屋上を自由に使えるようにする、すなわち部屋の広さと同じだけのバルコニー付とか、１Ｆの部屋は約3.5坪のウッドデッキ付とか・・・ただ、まだ詰めきれていない部分もあります。トイレにはウォシュレットがいるのかとか、風呂には追焚機能はあるべきかとか。いずれも長期的には修理や交換が必要になる装備なので、不動産会社からはない方が良いって言われてるんですが、、、ん～～いまひとつ納得しきれていません。そして、何よりも、このＰＪの最大のデメリットは、 ５Ｆ建てにもかかわらずエレベーターがないのです！正確にはメンテナンスのことや少しでも広い居室を確保しようとして、つけない方向で考えているのです。（無謀ですかねえ・・・）これじゃぁやはり「高級」って言えないかなあ。。。今どき５Ｆまで階段で上がる人いないかなぁ。。。でも広々バルコニーつけるから、健康オタクで高給取りの人が喜んで入ってくれるかなぁ。。。こんな感じでいろいろ悩んでいます。まぁこれらのプランは刻一刻と変化していきますので、私の悩みとセットで随時お伝えしていきます。今日はこんなとこですかねえ。（今夜もまた勝手に疲れています）明日は、このＰＪの資金計画を書き留めることにします。ではでは。
May 22, 2006
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祝・開店！そして・・・
唐突ですが、本日より私ことGOHMA(ゴーマ)はブログをはじめます。宜しくお願いします。主要テーマはタイトルやプロフィールにも出してますが、ズバリ不動産経営。初回から変にこだわっちゃいますけど。不動産「投資」じゃないですよ。あくまで「経営」って視点を外さないように頑張ります。何が違うのって、その辺は追々ということで。。。当然まだブログ初心者なので、不適切な文章連発でしょうけど、まあ、そのあたりは少しずつ改善し、少しでも分かりやすくそして面白い文章を目指していきま～す。それから、何分飽きっぽい性格なので、継続は力なり、できるだけ毎日更新するように頑張ります。さて、今日は先ほど、不動産会社に行ってきて、新築賃貸マンション建築計画のための土地の売買契約と、工事請負契約を結んできました。（でも、当然ローン特約ありですよ。）なぜ、同じ不動産会社なの？って思ったかもしれませんが、実はこの不動産会社が予め事業用に購入していた土地を私が購入し、この同じ不動産会社に今回の建築をお願いするからなのです。（分かります？） というわけで、今後この計画が順調に進み、めでたく竣工までたどり着けたとすれば、今日がその記念すべき日ということになります。（っていうかなってほしい！！！）この計画を少し詳しく話しますが、、、っと思ったところで、早くも力尽き気味。すいやせん。明日にさせてもらいます。 最後に改めて、今後とも宜しくお願いします。よ（＾o^)ろ(^o^)し(^ ^)くぅ(^-^)ﾉﾞ
May 21, 2006
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