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2006年09月の記事
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分割実行３回目
現在進めている新築ＰＪに関する融資実行の３回目が、本日行われました。といっても、必要書類は事前に提出していたため、銀行担当者からの「実行しました」連絡で気付いたんですが。。。（汗）これで、まだ何の収入も生み出さない建物に、約８千万円ぐらいの融資が行われ、月々１０数万円の利払いが発生することになります。結構な負担です！まぁこの利息分は全額経費扱いですから、これのおかげで今年の確定申告もほぼ赤字申告間違いなし、つまり税金が戻ってくるということが、せめてもの救いですが。。。前にも書きましたが、少しでも早く入居者を決めて、収益を生んでくれることを祈ります。さて、、、明日は無謀？にも、ＤＯＭＢＥさん主催の投資勉強会？に参加してきます。飲みつぶれるか、笑いっぱなしか、鞭でたたかれまくるのか、全く想像がつきませんが、とにかく体調を万全にして望みたいと思います。（ガンバレ！オレ！！！）
September 29, 2006
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私も初めてIKEAに行ってきました
今日は我が子が通っている幼稚園の運動会が午前中にあったんですが、それでも終日会社を休み、夕方からIKEAに行ってきました。とは言っても、あかちゃんさんやDOMBEさんが行かれた港北店ではなく、今年4月にOPENした船橋店の方です。この写真は、最後にまわる倉庫？のところなんですが、あまりの巨大さに目がまわりそうになったのは私だけでしょうか。。。それと、あれだけの空間に、天井までびっしりと商品が置かれ、ここで大きな地震にあったら命はないな、と思ったのは私だけ･･･ （誰かのマネ？）でも、商品の豊富さやセンスの良さは、さすがにうなるものがあると思いました。しかも、最も空いていると言われている平日の夕方に行ったため、かなり快適に店内を見ることができました。で、結局、、、このランドリーバック（要は洗濯かご？）セット1,890円や食器類など、5,000円ぐらい買い物をし、最後は店内のレストランで食事をして、閉店間際に帰りました。今後の不動産経営にも役立ちそうなものが沢山あったので、これからもちょくちょく足を運びたいと思います。でも、、、混んでいるときには絶対行きませんけど。。。
September 28, 2006
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商業ビル あっさり断念
一昨日のブログに書いた繁華街の商業ビルの件ですが、あっさり断念となりました。 理由は、どの金融機関もお金を貸してくれそうにないからです。 今回の物件は、事務所＋駐車場という組み合わせなんですが、 これが、住居＋事務所 もしくは 住居＋駐車場、すなわち住居とのセットならまだ検討の余地はあるそうなんですが、 事務所と駐車場の組み合わせでは、安定稼動という面でリスクが高すぎて融資が出来ないとのことでした。 ある意味では予想された反応なんですが、 であると、こういう物件は、ある程度資金に余裕がある人が、全額キャッシュor半分程度借入といった形で購入することなるんでしょう。やはり世の中は、お金のある人がどんどんお金のなる木（今回の物件が必ずしもそれとは限らないが）を持っていってしまう構造のような気がします。金融機関も、お金のある人にはどんどん貸し出し、私のような庶民には厳しい・・・ でも、こういう困難な壁を乗り越えてこそ、その先に「気ままな楽園生活」がまっているのだと自分に言い聞かせ、また積極的に掘り出し物を見つけていきたいと思います。
September 26, 2006
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現場状況･･･基礎工事ほぼ終了
新築PJの様子です。リーマン業からの帰宅途中にちょっと立ち寄り。。。前回から2日にか経っていないのに、あっという間にコンクリートが流し込まれ、基礎工事がほぼ完了となりました。この写真の後、盛り土の埋め戻し作業が始まっていました。工事面積が狭いせいか、思った以上のスピードで工事が進んでいて、話によると、今週末からいよいよ鉄骨の組上げが始まるそうです。もっと現場に立ち寄る頻度を多くしないと、いろいろなことを見逃してしまいそうです。。。それはそうと、今日やっと、現場で工事をしてもらっている職人の方々にお会いできました。何気なく近寄っていくと、最初かなりコワい目つきで見られ、恐る恐る話しかけたんですが、、、こちらが拍子抜けするほど気さくな人達で、正直ホッとしました。その後はお決まりの、挨拶代わりに飲み物の差し入れを行い、何度も丁寧に「お願いします」といったことを繰り返し伝えました。要するに、手を抜くことなくきちんと工事してね、ということですね。あと、先ほど何気なくインターネットのとある賃貸物件紹介サイトを見たら、早くも募集広告が出ていました。個人的には早すぎる気はしますが、管理会社（建築もお願いしている会社です。）に聞くと、新築については早すぎるということはないそうです。そんなもんなんですかねぇ･･･
September 25, 2006
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新築PJ近くで売りに出た商業ビル
最近密かに（といってもここで書いたら密かではないが･･･）商業地ビル1棟買いについて、いろいろなところから情報をGET中です。素人には難しいとも言われていますが、逆にとことん勉強し、リスクを把握した上で取り組めば、インカム的にもキャピタル的にも相当な収益を見込めると考えているからです。そんな中、昨晩、新築PJを行っているところからわずか2百メートル足らずのところに、売ビルの情報を見つけ、今日の昼間、早速現地を見てきました。「物件概要」・商業地域メイン通りに立つ重量鉄骨8階建てのビル・平成5年築（築13年）・土地57坪 建物124坪・店舗１、事務所６、駐車場６２台（立体P）・2億円 満室時想定約11.6％このビルは、1階は立体パーキングへの入出庫口しかなく、そこから６２台もの月極駐車場がついているのが特徴、というよりは、これが普通のビルとは違います。外観はとても綺麗で、しかもデザインも前面がガラス張りなど、かなりイケテいるのですが、この駐車場が、ミニバン全盛のこの時代に車高が1,550mmまでの車しか入れることが出来ません。入口の張り紙を見て、管理会社に電話したところ、やはり10台前後の空きがあることも分かりました。あとは融資面がかなり難しいと考えています。一般的に商業ビルは、当たり前ですが、通常のアパートローンなどは適用されず、各銀行のプロパー貸になると考えられるからです。ただ、そうは言っても、この地域にこんな物件が出ることはめったにないと思いますので、これからいろいろと調査や学習を行い、見極めを行いたいと考えています。。。
September 24, 2006
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現場状況･･･木枠
新築PJについて、本日の現場の様子です。前回の視察（9月18日）からそう日が経っていないため、さほど変化はありませんでしたが、基礎の鉄筋のまわりに、コンクリートを流し込むための木枠が組まれていました。いよいよ、基礎工事も終盤になってきたといったことろでしょうか。早く鉄骨が組みあがるところを見てみたいです。。。
September 23, 2006
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急展開で入居者決定！
先月（８月）の２１日より空室となっていた一部屋なんですが、先ほど新しい入居者が決定しました！これまで、少しでも早く空室を解消しようと、「８月中に入居した場合にはウォシュレット設置無料キャンペーン」などを打ち出し、募集もお願いしている管理会社と、いろいろとやってきました。この結果、４件問い合わせがあり、その内２名が内覧したんですが、、、１名は最終的にキャンセル。もう１名は「是非とも入りたい」と希望してもらっていたんですが、この方は現在職探し中で、保証会社の審査が通らなかったため、泣く泣くこちらからお断りをしていました。というわけで、思うように新しい入居者が決まらないまま、９月も後半に入り、正直焦り気味だったところに、、、昨晩、管理会社から電話があり、「今日突然、インターネットを見たという方がこられて、内覧もされて、ここに決めたいという方が現れました。」との連絡をもらいました。あまりに突然の展開だったため、私もさすがに不審に思い、いろいろ確認したところ、・長崎から急遽転勤が決まり、もうこちらに来て働いている・仕事もきちんとしていて、その会社も大手企業の系列会社とのことだったので、早速保証会社に審査をお願いしました。で、今日の夕方、その審査も難なくクリアし、その結果をもって入居者に連絡、先ほど賃貸契約を締結したとの連絡がありました。しかも、、、明日から入居するそうです。。。こんなこともあるんですねぇ。これまでいろいろ手を打っていたときは決まらないのに、そうかと思えばわずか２日ほどで決まってしまう・・・不動産経営、奥が深いです。。。。。。。まぁ結果的に、退去から1ヶ月と1日で空室を解消できたことは、私にしてはまずまず成果だったと思います。昨日のブログに「良い流れが欲しい」と書いたんですが、突然吹いてきました、風が！この良い流れを、難航している３棟目の購入に是非とも繋げたいと思います。
September 22, 2006
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屋上の有効利用
今建築中の建物で、家賃収入以外に少しでも多くの収入を得ることが出来ないかと、常々考えています。自動販売機やコインランドリー、レンタルボックスなど、インターネットや書籍などで調べたことから、私の物件にも適用できることはないかといろいろと考えています。そのような中本日は、屋上の有効利用を考え、携帯やPHSなど移動体通信系の会社に電話をかけ、こちらから一方的にセールス活動を行いました。携帯については、各方面で基地局における電磁波の悪影響が報じられていますが、まずはニーズの有無を確認するため、その辺りはあまり気にせず電話しました。おおよその結果は以下のとおり。ほとんど撃沈といったところです。。。・PHSのW社･･･「その地域はカバー済み」と断り。・携帯のD社･･･「必要ならこちらから連絡する」とやんわり断り。・携帯のV社(→S社)･･･コールバック待ち。（見込み薄）・移動体通信のI社･･･「必要ならこちらから連絡する」とやんわり断り。ただ１社だけ可能性がありそうな会社を見つけました。早ければ今年度中に携帯事業に新規参入するE社です。どうやらこの会社は営業開始に先立ち３千億以上の資金を調達し、基地局の確保に必死になっているらしいのです。この波にうまく乗れれば幸いという感じで、先ほどこの会社のホームページから問い合わせを行いました。なぜこの会社に対してだけホームページからアクセスしたかというと、なんとこの会社は、「アンテナ設置に関するお問い合わせ」という、専用の問い合わせページがあったからなんです。明日以降、連絡があるかと思いますが、最近の悪い流れを変えるためにも、良い方向に話が進むことを期待しています。
September 21, 2006
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店舗募集の状況
現在私が取り組んでいる新築PJは、店舗１＋単身用９の計１０戸を建築しています。 先週ぐらいから、インターネット等で、そのうちの店舗に限り募集をはじめてもらったんですが、早速2件ほど問合せがあったそうです。 ただ、２件ともバリバリの飲食店（１件はラーメン屋）希望だったため、今のところは断ってもらっていますけど。。。 （居住用賃貸の影響を考慮して、喫茶や花屋、不動産会社あたりを望んでいるからです。） でも嬉しいですね。 実は私にとって店舗所有は初めてなことと、強気の家賃設定をしているため、本当に入居者が決まるのか、かなり不安に思っていました。 ところが、予想以上の反響があ～るじゃないですか！ でもちゃんと決まるまでは油断は禁物。（ですよね。） 問合せだけで舞い上がらないように、完成の時期を睨みながら冷静に入居者を選別したいと考えています。 さて、、、 全然話は変わりますが、、、 うちの近所にあり、事件以降工事が中断したままの状態で放置されていたヒューザー物件に動きがありました！！！ 外周のシートが外され、その後足場が取り外されてい～るじゃないですか！ で、どうするんでしょうね、この後。。。 内側からダイナマイトで爆破するんでしょうか？ または、そのまま記念碑にするのでしょうか？？？ それにしてもこの建物、実はかなりいいところまで出来上がっていたんですね。 本当にもったいないっ！ 暫くしたら、また見に行こうと思います。。。
September 20, 2006
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ゲームオーバー！？
最後の望みとして融資をお願いしていた某銀行の系列ノンバンクから、先ほど融資ＮＧの連絡がありました。残念です。どうやらこの金融機関は、対象物件以外に、自宅部分に共担設定を行うことが条件らしく、我が家に担保余力がなかったことが理由のようでした。ゲームオーバーです・・・ と、言いたいところですが、簡単には諦められません！ 本当に最後の作戦に打ってでようと思います。 まずは、一応、事実は事実として、仲介の不動産会社経由で、現状では融資が通らなかったことを売主に伝えてもらいます。 が、 売主側に、銀行が出した担保評価を伝え、かな～り遠まわしに「物件評価が悪かったからだっ」と、融資が通らない理由をやんわり売主に転嫁し、相手が弱気になったところをすかさず、 「でもあなたがお金貸してくれまんせか？」という、必殺売主ローンが組めないか作戦を交渉をしてもらうことになりました。 これが出来れば、ある程度の期間、固定金利を組めるでしょうから、実はこれが一番おいしいかもしれないと思っています。（某書籍より作戦をいただいてます。） それから、仲介してくれている不動産会社も、もう一度地元の銀行をあたってみると言ってくれたので、こちらも最後の望みを託してみたいと思います。 （でも地銀はその地域に住んでいること、即ち「住民票」の有無に異常にこだわるため、無理だと思いますが。。。） しかし考えが甘かったのですが、今回の物件は思った以上に融資に難航しています。 多少の難航は予想されましたが、最終的にはにいけると思ったのに… これはやっぱりこの物件は買ってはいけないという神のお告げなんでしょうか？ （何の宗教にも属していない場合、この「神」とは誰？） 法定耐用年数を超えて融資を組もうとすること自体が無謀なことなんでしょうか？ （キャッシュフロー重視かつ長期保有なのでいけると思うんですが。） まあどっちもそうなんでしょうね。きっぱり諦めようかな。。。 いや策が尽きるまで頑張ります。。。
September 19, 2006
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現場状況･･･旅行帰りに
土曜日から行っていた温泉旅行で、身も心もすっかりリフレッシュした気分になったので、調子にのって、旅行帰りにちょこっと現場に立ち寄ってきました。全体写真（1枚目）ではあまり変化はないんですが、基礎の部分のアップ（2枚目）は、前回と比べてかなり変わった様子がうかがえます。私が知らなかっただけなんですが、重量鉄骨構造でも、基礎には鉄筋がはられコンクリートで固められるみたいですね。恐らくこの後は生コンが入れられ、ガッチリと基礎が出来ていくことでしょう。最近の雨続きの天気がやや気になるところではありますが、スケジュールどおり工事が進んでいくことを期待しています。また今週末、チェックしに行く予定です。。。
September 18, 2006
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リフレッシュ
近頃は急にリーマン業が忙しくなり、その上、買い付けた物件の融資も難航気味。。。こういう時はどうしても気分が滅入りがちになってしまいます。常にプラス思考で考えていこうと、自分には言い聞かせてはいるのですが･･･と、いうわけで、この３連休、家族サービスの意味も含めて、千葉県の房総半島方面に温泉旅行に行ってきます！！！仕事の折り合いがつかず、今年は夏休みも取っていなかったため、久しぶりの旅行になります。ですので、暫くブログの更新は出来ないこと、予めお伝えしておきます。皆さんも良い連休をお過ごし下さい。（物件、沢山見に行っちゃって下さい。 ）
September 16, 2006
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融資苦戦
しばらくリーマン業にて出張、しかもメールが取れないほどの山奥（正確にはゴルフ場）に滞在していたため、久々の更新になります。ここ２日の間に、ス○○銀行から融資が難しいとの回答をもらっていました。いろいろ状況を聞くと、銀行の融資方針がいろいろと変わってきていることが分かりました。この銀行は近頃、人口動態（将来の人口推移予測）をもとに、地域毎の融資判断を行っているようで、例えば都道府県単位で言えば、埼玉や神奈川は積極的に融資を行っているらしいですが、地方や今回の茨城といった地域は、以前ほど積極的な融資は行わない方向に変わってきた様子を伺うことが出来ました。また路線で言うと、例えばつくばエキスプレス沿線は積極的な融資地域だそうですが、それでも三郷中央といった個別の駅周辺は例外になるといったことも聞くことができました。今後一層、エリアを絞った物件探しが必要になるんですかね。もしくは各銀行の基本的融資方針をあらゆる手段で聞き出し、これに合致した地域に的を絞ることが大事なるんでしょうか。。。それはともかく今後の参考として意識する一方で、私は目先の獲物を仕留めなければなりませぬ。ということで、いよいよ最終手段、某銀行の系列ノンバンクでの結果を待つことになりました。最終回、逆転サヨナラとなることを期待して、本日は就寝したいと思います。。。
September 14, 2006
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10月7日のセミナー申し込みました
先ほど申し込みました。お宝不動産公式セミナー第十二回築21年でも即満室！安定経営の掟 ～修繕と機能的リノベーションを低コストで実現する～ 10月7日（土） 東京大崎 人事労務会館最近私は、築15年から20年の木造物件を格安で手に入れ、最低限かつ効果的なリフォームで安定的な家賃収入を得ようということを考えています。そんな私にとって今回のセミナーは、まさにうってつけの内容ではないかと思っています。同じセミナーに出られる方は、またその時にお会いしましょう！ところで、話は変わりますが、先ほどまでＴＢＳ系列で放送されていた、5年前の米国同時テロのドキュメントを観ていました。自分があの場に遭遇していたら、はたしてどのような判断をして、どんな行動をとっていたのだろうか･･･考えれば考えるほど、あの事件に図らずも遭遇してしまった方々の気持ちが、本当に痛々しく感じられてなりません。そして、テロに対しては報復、すなわち戦争によって対抗し、いっそう事態を泥沼化させている米国の対応に、激しく怒りを覚えました。また数年以内に、あのテロ以上の事件が起こるだろうと言われているそうです。東京をはじめ日本の各主要都市だって、いつ危険にさらされるか分かりません。私は今東京で働いています。大地震やテロ、そういったことを考えていると、本当にリーマン業を続けていて良いものなのかとも考えてしまいます。そういった観点からも一日も早く経済的自由を得て、ロケーションに縛られない生活スタイルを確立したいと、改めて思う次第です。。。
September 11, 2006
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現場状況･･･杭工事から基礎コン
先日、建築会社の社長から、本格的に工事が始まったことを聞き、少しでも早くその現場を見にいきたいと思っていたんですが、ようやく週末が訪れました。なので、今日は午前中から、真っ先に新築現場に向かい、その様子を見てきました。少しガッカリしたのは、またしても工事をしている人影はなく、基礎コンクリートを流した後の現場が、寂しそうに私を迎え入れてくれました。yamさんのブログを見ていると、基礎工事に相当の時間を費やしていたので、私もしばらくは変化もなく面白くないのかと思っていたんですが、ＲＣと重量鉄骨は思った以上に工期が違うんですかねえ、この後あっというまに鉄骨が組みあがりそうな勢いです。まぁ手抜き工事とかじゃなければ、早いにこしたことはないですけど。。。来週末は家族で旅行に出かける予定なので、今度現場を見にいけるのは2週間後になるかもしれませんが、これから出来る限りこのブログに進捗状況を載せていきたいと思います。
September 9, 2006
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今日はいろいろな紹介
私は、先月末に「利回り30％超の物件を手に入れる方法」セミナーに参加しました。このセミナーではいろいろな意味で、期待通り、いやそれ以上のものを得ることができたため、最近、また不動産経営系のセミナーに参加したいなぁと思い、いろいろとネットサーフィン（死語）しています。そんな中、ちょっと面白そうなセミナーを発見したのでご紹介です。もうご存知かもしれませんが、ファイナンシャルアカデミーが10月14日に大阪で、「不動産市場の流れが変わった？！ あなたの知らない不動産屋のマル秘テク」というセミナーを開催するそうです。このセミナー、実は7月15日に既に東京で行われていたらしいんですが、お恥ずかしい、、、まったく知りませんでした。その時の反響が出ていたんですが、読めば読むほど「出ておけばよかった･･･」という気持ちにさせられます。で、紹介しておきながら何ですが、開催が大阪ということもあり、今回も私は参加できません。では、ＤＶＤを買えば良いという話もありますが、今回の大阪開催はどうやら撮影なし、つまりその場限りのセミナーになるそうなんです。こういうのに参加できると、なおさら得した気分になってしまうのは、、私だけ･･･（だいたひかる風）というわけで特に関西地区の方、ご検討されてはいかがでしょうか。それから、最近相互リンクをさせていただいた満室侯爵サエひでおさんのブログを紹介します。先日、サエさんのブログで私のブログを紹介していただいたため、そのお礼をこめて紹介返し？させてもらいました。「アパート経営で目指す、経済的自由への道」現在、横浜と群馬に１棟ずつ、計18世帯の大家さんです。満室経営を実践するため、日々地道かつ綿密な活動を展開されています。私も日頃から参考にさせてもらってます。。。
September 8, 2006
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外壁のタイル確定
今日は簡単に。。。９月２日のブログに書いたタイルの件ですが、先ほど建築会社の社長から電話をもらい、先日の色見本以外にふさわしい色はないとの連絡をいただきました。やや注文をつけたいところもあったんですが、自分の中での理想にはかなり近い色ではあったため、今回はこれにて確定ということになりました。やはりこだわることは大事ですが、妥協することも時として大事なことと、気持ちの中では整理をつけました。話は変わりますが、、、ここのところ本業（リーマン業）では嫌なこと続きです。大きな仕事の失注、お客からの幼稚なクレーム、とばっちりの雑務 などなど･･･本当にうんざりで、普段はあまり気にしないタイプの人間だと私自身は思っていますが、そんな私でもさすがに応えます。。。でも、このような時にでも、「不動産経営」に身を置いている別の自分があることは、本当に救いになっていると、改めて感じます。こうしてブログを書いていると、本業の嫌なこともいくらか忘れられますし、いつかあんな嫌な世界から抜け出してやる！って変な力も湧いてきますし。。。（笑）とにかく、マイナスな気持ちをプラスの推進力に変える、どの世界でも共通に大切なことだと考えています。。。
September 7, 2006
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融資はやはり苦戦しそうです
本日は、買い付けが通った物件の融資について、色々と活動を行いました。まず、今朝一番でス○○銀行に仮審査申込書をＦＡＸし、一日がスタートしました。午前中本業を済ませた後、仲介してもらっている不動産会社に電話し、茨城の地銀の相談状況を確認しました。それによると、茨城系の地銀は、私が茨城県に住んでいないというだけで取り合ってくれないらしいです。 理由は、何かあったときに債務者にすぐ会えないからだそうです。 でも私は、今回の物件まで車で１時間もかからないところに住んでいます。 交通手段が発達したこのご時世に、やや時代遅れなことを言っている気もしますが、決まりだから仕方ないんでしょうか。 とりあえず、信金や他の地銀にも一当たりしてもらうように重ねてお願いしておきました。ということで、予想通り、融資先に苦労しそうな状況になってきたため、本業の合間を縫って、いくつかの銀行に、何気なく電話相談を行いました。その中で比較的反応が良かったのが、旧長信銀の○○○ら銀行です。 アパートローン担当のＡさんから伺った大よその融資基準を以下に書き留めておきます。・対象物件の所在地が、新宿（この銀行の所在地？）から、交通手段は選ばず 大体１時間３０分以内でいけるところぐらいまでなら検討範囲 →ホームページでは東京、神奈川、埼玉、千葉とうたっていますが、 実際は、茨城や栃木、群馬、山梨なんかもいけるような気がします。 ・担保評価は不動産鑑定士に依頼し、積算方式ではなく収益還元方式で行う →利回りが高ければ可能性がアップするわけで、これは助かります！ ・融資期間は法定耐用年数ベース ただし修繕をしていれば若干（５年程度は）伸びる →これは他行と変わりなく、RCや重量鉄骨が有利になるでしょう。 ・金利は長プラ連動で５年固定を繰り返すらしい（変動は選べないらしい） →現在の基準は２．５％＋スプレッド０．５％→３．０％ ５年固定ですので、思ったほど悪くはないと思います。 これらの条件に今回の物件を当てはめると、表面利回りが良いため担保評価はでる、つまり希望額にほぼ近い形で借りられそうなんですが、 融資期間がマックスでも７年ぐらいしかとれないため、これではキャッシュフローが回りません。 ということで、この銀行は今回は使えないという判断に至りました。ただ、他行とは少し考え方が異なる部分もあり、次回以降の融資があれば、また相談する価値はある銀行だと思いました。 というわけで、もう少し銀行のパイを増やさないと融資が危うくなりつつありますが、今までの知識や経験を駆使して、明日もいろいろと画策してみたいと思います。。。さて、、、話は全然変わりますが、、、 来週仕事で、宮崎県の小林に出張します。（初めてです。） 鹿児島空港から行くらしいのですが、この辺りで有名な土産類って何でしょうか。やはり芋焼酎とかでしょうかねえ。というわけで、この辺りに詳しい方、無知な私に情報提供をおねがいします。m(_ _)m
September 6, 2006
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買い付け通りました！
先日、100万引き指値で買い付けを入れた物件ですが、 な、なんと、通っちゃいました！！！ 昼過ぎに、仲介してもらっている不動産会社（1棟目の管理をお願いしている会社）から連絡をもらい、最終的には売主が私の方を選んだとの連絡を頂きました。 どうやら、喫緊の資金融通は、売主の親戚が工面することになり、 鬼のような指値を入れたと思われるキャッシュ買いの方は、ここでジ・エンドとなったようです。 で、急に忙しくなってきました。 早速、本業そっちのけで、金融機関を当たりだしました。 基本的には（無謀にも）出来る限りフルローンかつ融資期間20年を狙っています。 ただ、今回の物件は以下の理由により、普通には審査が通らないことが分かっています。 ・所在地が茨城県であること →融資可能範囲を首都圏として東京、神奈川、埼玉、千葉に 限定する銀行が多い ・築年数が18年と法定耐用年数に限りなく近いこと →理論上の融資可能期間は4～7年が限度と思われる ・積算価格が借入希望額の6割程度しかない →個人属性等の評価で上乗せしてくれる銀行に限られる こうした中、不動産会社のコネで、茨城を拠点とする常○銀行と○城銀行に融資を打診してもらうとともに、 私はお決まりのス○○銀行と銀行系ノンバンクのL社に融資をお願いすることにしました。 どうしても借入金利は高くなってしまうと思いますが、減価償却をかなり取れるというメリットで、この辺りは十分吸収可能と判断しています。 （売主に売買価格の相当の割合を建物価格にしてもらい、7年償却で年間120万以上償却するつもりです。） それに、ある程度したら、より有利な銀行への借り換えもこっそり考えているので。。。 この他にも融資が通りそうな銀行をご存知の方がいらっしゃいましたら、不確定情報でも構いませんので、教えていただければ助かります。 勿論、その銀行で融資が通った！なぁんてことになれば、その方には出来る限りのおもてなし？をさせていただきま～す。。。 まだ予断は許さない状況ですので、気を引き締めていきたいです。
September 5, 2006
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入居者募集の打ち合わせ
本日は午前中建築会社に出向き、入居者募集に関する打ち合わせをしてきました。ちょっと前置きをしますと、今回建築をお願いしている不動産会社は、賃貸管理部門も持っており、私の物件もふつーにこの会社に管理をお願いすることになったからです。今回の話し会いの中で一番大事なのは、もちろん家賃設定です。新築プレミアムを利用し、少しでも高い家賃設定をしたいと思いつつ、あまり強気に出ては誰も入居してくれないなんてことにもなりかねません。とても難しいさじ加減を求められるといったところでしょうか。この家賃設定については、予め私が考える募集家賃を一表にして提出し、それに対してプロとしての意見を加えつつ確定させていく作業をしていきました。その結果、詳細金額はあえて伏せますが、私の原案と変更したのは５Ｆ２部屋の家賃設定です。前にも書いたとおり、この５Ｆの部屋は、メリット・６Ｆ屋上（部屋と同じ広さ）を独占利用できる （要するにルーフバルコニー付）デメリット・エレベータがないといったある種特殊な部屋のため、メリットとデメリットでほぼプラマイゼロとして考えていました。なので、私は４Ｆ家賃の＋1,000円を原案として提示しました。ところが、プロのコメントは、「こんな広いバルコニーはめったにない。もっと取れる！」ということでした。つまり、メリットがデメリットを上回るとの皮算用です。で、最終的に４Ｆ家賃の＋3,000円という設定にしてみることにしました。これでひとまず様子を見て、あまりにも苦しいようであれば、少し下げてみる作戦にしました。家賃設定以外には、特に１Ｆ店舗にどのような業種を入居させるかというところで、意見交換しました。実はもう既に建築地の立看板を見て、いくつかの業者から問い合わせが入っているとのこと。これは大変ありがたいのですが、そのいくつかは風俗紹介所なるものも含まれているらしいのです。こういった業種は、今のところＮＧとしました。上の入居者の募集にマイナス要素と判断したからです。で、とりあえず次のような理想を伝えておきました。・軽めの飲食（喫茶店、カフェなど）・花屋・不動産会社上２つは、それほど建物自体は傷まないで、建物全体のイメージアップに良いかなと思ったのと、不動産屋は、一番行儀が良いのではないかと思ったからです。こちらの状況も募集開始後の状況を見て、少しずつハードルは下げていくつもりですが、あまりハードルが下がらないうちに決まって欲しいものです。あと本題以外にうれしいことがあったので、自己満足的に書き留めておきますが、建築会社の社長に、「やっぱりウォシュレットつけてもらえませんかぁ～。。。」とおねだりしたら、「じゃ、一番安いの良ければつけておきますよ。」とあっさりとＯＫをもらっちゃいました。これつまり、私の持ち出しなく、という意味です。いやぁこの社長は本当に太っ腹でいい！！！これで軽～く２０万円ぐらいの経費が節約できるかな･･･！
September 3, 2006
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タイル見本
今朝建築会社から、唐突にかなり重い荷物が届き、何かと思って開けてみると、外壁に用いるタイルの見本４種類が入っていました。恐らく「これでいいですか？」ってことを聞いてきていると思うんですが、何分私は素人なもので、最終的に何をもって判断すべきか、まったく見当がつきません。しばらく４つの見本を並べ、ただ漠然と眺めていたんですが、とりあえず、実際に日の光をあてたときにどうなるかが気になり、ベランダにこれらを持ち出しました。やはり、室内とは印象が違いました。白や黒は思った以上にかっこよく、逆に赤や紺は、室内ではやや明るいかと思ったんですが、外でみると意外と地味な印象で、もう少し明るく、もしくはツヤがあっても良いかなというような感じでした。そんなこんなで、我が嫁とも何度も意見を交換しつつ、最終的に次のような考えを、建築会社の社長に伝えました。 ・この赤は朱色に近いので、もう少し赤もしくはワインレッドに 近い色はないか ・この紺でほぼいいのだが、出来ればもう少し濃い色がほしい ・白と黒はＯＫさて、この判断は吉とでるか凶とでるか、いずれにせよその答えは、数ヶ月後にはっきりします。
September 2, 2006
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買い付け入れました
昨日書いた１棟目の近くの中古物件ですが、一晩いろいろと収支計算やネット上での周辺調査等を行った末に、朝一番で買付証明をＦＡＸしました。予定通り、販売希望価格より１００万円引いた千ｳﾝ百万円で指しました。これで通れば、満室時表面利回りは１８％を超え、現状でも５／６入居なので１５％を確保可能姉妹。（cashflow101さんに教わりました。。。）自分としては満足の行く数字になります。ＦＡＸを入れた後は例によって、本業のリーマン仕事は手につかず、いてもたってもいられなくなり、昼前に直接、お世話になっている不動産会社に電話しました。そこの社長からは「いけると思います、頑張ります。」とのありがたい回答。それを期待して待っていると、、、夕方に社長から電話をもらい、先方からは、一応考えてみるとの回答を得られたそうです。あれ？以外にも通っちゃった？？？だったらもう少し指せたのでは？？？と、一瞬考えてしまったんですが、もう少し詳しく話を聞くと、売主の事情がやんわりと見えてきました。どうやら、他にも購入希望者が現れていて、しかもこの人はキャッシュ買いの人らしく、通常ならこの時点で私ごときはオサラバなんですが、この人は、私よりもいくらか低い価格を提示してきたらしいのです。一方、売主は少しでも早く現金を手に入れたいらしいのですが、私が少し高めの金額を提示したため、少しでも多くの現金が入るのならば･･･ と悩みはじめたらしいのです。これはチャンスとばかりに、次の言葉を伝えてくれと、社長に伝言しました。「私は９月末までに融資可能な銀行をほぼ押さえてあるので心配ご無用！！」（注：決してウソではありません。）この呪文が売主にかかり、私を選んでくれることを祈っています。。。
September 1, 2006
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