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2006年10月の記事
全26件 (26件中 1-26件目)
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融資実行
今日は待ちに待った融資実行、すなわち取得した不動産が私の所有権に変更される日でした。この物件を紹介してもらったのは８月３１日でしたので、今日で丸２ヶ月になります。いよいよこの日がやってきたという感じですね。手続きは１１時からだったんですが、終了時刻がはっきりしなかったのと、中途半端な時間で仕事をする気がしなかったため、本業の方は丸一日、有給をとってしまいました。だんだんリーマン業がおろそかになっていくような気が･･･いや、気のせいです（と自分に言い聞かせつつ･･･）で、実際の手続きは、もう既に諸々の契約手続きは終わっているため、今日は振込用紙数枚と委任状に署名捺印をするぐらいの簡単なもので済みました。なんですが、、、今日は月末ということもあり、銀行の振込オペレーションにえらく時間がかかり、また、振り込んだ後の相手先銀行での着金確認に、こちらもえらく時間がかかり、１時間以上、何もすることなく待たされました。その間、仲介の不動産会社の社長や司法書士の先生と雑談していたわけですが、正直そんなに話すこともなく、いや～な間が幾度となく繰り返されていました（汗）また、さすがに１時間以上も待たされていたので、司法書士の方が少しずつソワソワしてきているのが分かりました。そりゃそうですよね。着金確認後、２時間程度かけて現地に行き、法務局に申請しなければならないわけですから。しかも法務局はお役所仕事、キッチリ５時１５分に閉まってしまう訳で。。。さらに輪をかけて不安にさせたのが、銀行の担当者です。この担当は実の担当者ではなく、代理に事務処理をやってくれたんですが、いかにも「まだ丁稚奉公で～す」と言わんばかりの不慣れさだったため、最後はこちらで段取りを仕切らせていただきましたあっでも、決してキレてないですよぅ、キレてないっ。とても優しく丁寧に指導してあげただけです。とにもかくにも後は、１０日前後で送られてくるであろう権利証や謄本で、確かに私の所有になっていることを確認するだけです。これで本当に安心できると思います。この後は、前のオーナーが契約していた管理会社を、私の専属？不動産会社に変更することが、最優先タスクになります。こちらもいろいろとありそうですが、その辺りは追々ということで。。。
October 31, 2006
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デジカメ購入
今日は大した話ではあ～りませんが、デジカメを新調しました。（まだ届いてはいませんが。）今使っている機種は４年前に購入したＮＩＣＯＮのＣＯＯＬＰＩＸ２５００。ご存知の方は少ないと思いますが、その当時は斬新だった、レンズ部がくるっと回る「インナースイバルデザイン」というスタイルが採用され、買った時には結構うれしくて、そのレンズ部分をクルクルと回して楽しんでいました。ただ近年は、この回す時間が結構無駄でシャッターチャンスを逃したり、シャッターを押してから実際に写真を収めるまでのタイムラグが気になったりと、なんとなく不便を感じていました。一方世の中では、ものすごいスピードでデジカメに搭載される技術が向上し、最近ではコンパクトタイプでも、７００万画素前後で、手ぶれ補正や高感度仕様など機能満載の機種が、沢山出回っているなぁと思っていました。で、１ヶ月ほど前から品定めをおこなっきた訳です。結局どんなものを候補に挙げていたかというと、・あんまり小難しい機能は不要で簡単操作のもの・とにかく軽量コンパクト・動き回る子供たちでも確実に収められる高感度？タイプといったところですか。。。その後、具体的に絞ってきたのは、・FUJIFILM ＦｉｎｅＰｉｘ Ｚ３・Panasonic ＬＵＭＩＸ ＦＸ０７・ＣＡＮＯＮ ＩＸＹDIGITAL ８００ＩＳ・ＣＡＳＩＯ ＥＸＩＬＩＭ Ｚ１０００・ＮＩＣＯＮ ＣＯＯＬＰＩＸ Ｓ８の５機種。特に、ＦｉｎｅＰｉｘ Ｚ３ が第一候補で、いろいろなインターネットショップや、近所のノジマでの店頭価格をいつも気にしていました。でも最後に心移りし、最終的にはＮＩＣＯＮのＣＯＯＬＰＩＸ Ｓ８をネットで購入しました。結局、今と同じメーカーを選んでしまいましたが、別にＮＩＣＯＮが好きという訳ではありません。最終的な選定理由は、・軽量はもちろんのこと、薄型で胸ポケットにも収まりやすい・レンズが飛び出ないタイプのため、起動時間がとても短い（１秒程度）・高機能の割りに（なぜか）あまり人気がなく割安な価格といったところです。また、最後の最後にＦｉｎｅＰｉｘ Ｚ３を選ばなかった理由は、記憶媒体がxdピクチャーカードだったこと。大した理由ではないと思われるかもしれませんが、流通量の差なんでしょうか、ＳＤカードに比べてかなり割高であることが分かったからでした。商品の到着が待ち遠しいです。今週末、山形の米沢辺りに旅行にいくため、それまでには届いて欲しいと思っています。そして、新しいデジカメで、今まで以上にいろいろな写真をとり、このブログにアップしたいです。でも、建物や土地ばっかりだったりして。。。あっ、最後に、、、あまり大きな声では言えませんが、これも「ケイヒアツカイ」で落としちゃいます。。。
October 30, 2006
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店舗正式申し込み
２６日のブログに書いた店舗入居希望者の件ですが、昨晩、正式に申し込みをいただいたとの連絡を、不動産会社の管理（募集）担当の方からいただきました。ただひとつだけですが、入居希望者から要望があったんです。それは、、、現在の設計では、店舗入口の仕上げは、４枚のガラス扉をつけることになっていたんですが、それでは、大切な商品（ブランド品と言っているが）に対する防犯面に不安が残るとのことで、「費用は当然こちら（入居者）持ちで、その扉の前にシャッターを取り付けたいが許可してもらえないか？」との内容でした。当然、退去時には現状回復、つまりシャッターを取り外すことになります。･････････何か私にデメリットがあるのか･････････考えつかん････････････むしろありがたい？？？･･･ってことで、いろいろと考えたんですが、これといって断る理由もなく、この程度の条件提示を了承さえすれば、一番懸案だった店舗部分がいち早く埋まることになります。しかもこの入居希望の方は、こんなことも言っていたそうです。「家賃や保証料など他の一切の条件面は全て合意するので、このシャッターだけは認めて欲しい。」･･････ この方は、どれだけのシャッターフェチなんでしょうか（爆） ていうのは冗談ですが、相場の２倍近い家賃にも一切文句を言わず、シャッターのことだけがクリア出来れば、この店舗を借りたいと言ってもらっているんです！私にとっては、無問題（もーまんたい）です！ということで、一応ＯＫということを不動産会社には伝えてもらうようお願いをした上で、以下の２点を、こちらの要望として伝えました。・ブランドショップ経営に関するＢ/ＳやＰ/Ｌ、 若しくは財務面が把握できる資料の提出・既存店の所在（実際に視察に行く予定）この件は、今後も逐次進捗をアップしていきま～す。
October 29, 2006
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契約関係しゅーりょー！
先ほど帰還しました。疲れました･･･ 心身ともに。。。まず、心身の「心」の方ですが、特に売買契約において、かなり気を張り巡らせて契約を行いました。慣れないせいもありますが、契約書や重要事項説明書、付帯設備一覧などを、一字一句を細かくチェックし、間違いを訂正していきました。やはり、あるんですねぇ。いろいろと初歩的な間違いが。土地の地番と所在地（住所）が逆になっていたり、個人間売買なのに消費税の内訳があったり、中高層住居地域なのに高さ制限がある地域と表記されていたり･･･私ごときにツッコマれる不動産会社もどうかと思うんですが、まぁ人間誰しも間違いはあるものと、今回は常に冷静な対応を行いました。（大人になりました？）また、心身の「身」については言うまでもなく。。。まず、朝１０時前に家を出て、電車にゆられ東京に。１時間強の手続きを終えた後、サッと昼食を済ませ、すぐに帰宅。その後、今度は車を運転して、もうひとつの契約に。夕方４時過ぎからはじまり、こちらも１時間強。終わった頃にはすっかり日も落ちていました。そのまま帰宅しても良かったんですが、ちょうど渋滞の時間帯で帰る気にならず、急遽、前々から気になっていた地域を１時間程度ドライブ（ステレス的夜間偵察）。その後一人寂しく夕食をとり、空いた高速をぶっ飛ばして帰ってきました。。。残るは月末の融資実行です。もう何十回も自宅住所や名前も書く必要ありません（笑）時間もそれほどかからないでしょう。なので、次回はそれほど疲れることはないでしょう。さぁてと、寝ようっと。（おやすみなさい。）
October 28, 2006
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いよいよ
明日は売買契約＆融資契約になります。思い起こせば９月の初めから約２ヶ月、過ぎてしまえばあっという間でしたが、その間いろいろと苦労がありました。（特に融資！）でも、いよいよこの日を迎えることになり、正直ほっとしています。ただ、契約の手続きが完全に終了するまで何が起こるかわかりませんので、明日は体調万全で望み、どんな些細な点も見逃さず契約を結びたいと思います。なので、今日はもう寝ます。といっても、先ほどまで友人と飲んでおり帰宅したばかり。全然早くないですが。。。
October 27, 2006
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店舗に仮申し込みあり！
夕方、不動産会社の管理（募集）担当の方から電話をもらいました。それによると、先ほど、都内でブランドショップを経営している方から問い合わせがあり、入口付近の道路付けを確認出来れば（即ちある程度建築が進み店舗のイメージが確認出来れば、ということだと思いますが）基本的に入居を申し込みたいとの意向を頂いたそうです。まだ、どうなるかは分かりませんが、とりあえずヤッターーッ！！！という感じです。今までいくつかの問い合わせはあったんですが、ここまで具体的に申し込みを行ってきたケースは今回が初めてになります。（しつこかった"風俗紹介所"はキッパリとお断りしました。）しかも、新築であることや立地の優位性を考え、付近の相場より１.５～２倍高い、強気の坪単価で募集しているんですが、家賃が高い、とは一言も言われていないそうです。（良かった･･･）当初思い描いていた業種（花屋とか不動産屋とか）とは違いますが、既に都内に店舗を持っていることからして、事業に対してまったくの初心者ではないようなので、基本的には、他に申し込みがなく、かつこの方が正式に申し込みを行ってきたら、喜んでお貸ししようかと、今は考えています。それにしてもブランドショップってどうなんでしょうか？よく知りませんが、ヴィトンとかカルティエとかブランドもののバックを中心に、正規店舗より安く売る店というようにイメージしていますが、今どき流行ってるんでしょうか？まぁそちらの分野はまったくの素人なので分かりませんが、少なくともこの方が優秀な経営者であり、繁盛店にしてくれること、そして何より、この建物自体の"ブランド"イメージをアップさせてくれることを期待しています。。。
October 26, 2006
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白色申告における専従者給与
私は今年、白色申告により確定申告を行います。（来年からは青色申告にしますが。） 白色申告でも、事業的規模（５棟１０室が目安）となれば、配偶者であれば８６万円までの範囲で、経費扱いで専従者給与を支給できることを知り、今年はこれを使って節税しようっと・・・、なぁんて考えていました。 と、ところがです。 これがあまり意味がないことだと、今更ながら分かってきました。 実は、青色も同じですが、専従者給与を使ってしまうと、今まで私の所得から差し引くことができた、配偶者控除と扶養控除一人分（ともに３８万円）が使えなくなることを知りました。配偶者控除 http://www.taxanser.nta.go.jp/1191.htm扶養控除 http://www.taxanser.nta.go.jp/1180.htm青色でｳﾝ百万円の専従者給与を支払うのであれば別ですが、 私のように嫁に白色で７０万円ぐらい支払おうかな、なぁんてことを考えた場合には、節税効果がほとんどない、つまりやる意味がない、ってことになります。ガッカリだよっ！ チッキショーッ！ ブユウデンデンデデンデン・・・ （エンタオンパレード。。。）って、ここまで書いて、この解釈であっているのか不安になってきました。 もし間違っていれば、すみませんがご指摘下さい。宜しくお願いします。m(_ _)m
October 25, 2006
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全部経費ではありますが･･･
今日は、急遽半休を取って、銀行等に提出する各種証明書や印紙を取ってきました。こういった手続きは、その時は慌しくやり遂げちゃうんですが、なぜかその後直ぐに忘れてしまうアンポンタンな私。。。なので、今回はここに書き留めておきたいと思います。（皆さんも若干ですが参考になるかと思いますので。。。）「市役所」・住民票３通（１部は売買契約に使用） 計９００円・印鑑証明４通（私と嫁の分） 計１，２００円・市民税納税証明２通（２年分） 計６００円・固定資産税納税証明２通（２年分） 計６００円「税務署」・納税証明３通（その１・２・３） 計１，２００円「郵便局」・印紙（銀行融資分のみ） 計２０，２００円合計で２４，７００円！経費処理されるとはいえ、結構な金額になりますねぇ。こういった提出書類は、金融機関によって全く異なりますので一概には言えませんが、それでも結構な手間とお金がかかると思います。ちなみに、２棟目（新築ＰＪ）の融資契約時には、健康診断の診断書が必要で四苦八苦しました。（７月１３日、１４日の日記をご覧下さい。）今回は必要ありませんでしたが。。。これ以外にも銀行に行き、資金をやりとりする口座に、余剰資金として数十万円入れてきたりして、結構忙しく動き回りましたが、一気にやってしまったんで、とりあえずは一安心といったところです。
October 24, 2006
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急に忙しくなってきました
私には珍しく、本日２つ目の日記です。。。 先日やっと融資の許可が出た３棟目の件ですが、ここ１週間ぐらいで一気に融資実行まで進むことになりそうです。 今のところの予定では、 まず今週末の土曜日に、売主との売買契約を行い、 同日に、銀行との融資契約（つまりいろんな書類を記入し判を押す面倒くさい作業）を実施。 そして、週明けの火曜日（月末）に抵当権抹消＆設定→融資実行となりそうです。 なんかとっても忙しそうです。大丈夫かな。 「急いてはことを仕損じる」なんてことわざ？もあることですし、どんなに急いでも慎重にことを運ばなければ、と思っています。 こんな急展開なため、早速、市役所や税務署に必要書類を取りに行かなくてはなりません。 住民票や印鑑証明、所得証明、納税証明・・・ なので、いきなり明日の午前中、本業を休んで（サボるとも言う？）市役所および税務署に行ってきます。 というよりも、今月は結構有給をとって、契約をまとめる必要があります。 仕事クビになるかも。。。
October 23, 2006
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設計変更
先日の土曜日のオフ会で、あかちゃんさんやyamさんにコメント頂いた件、先ほど、建築会社と電話会議を行い、一部設計の変更と相成りました。確認事項は、前回書き留めた３項目。・クローゼットの奥行の変更可否、扉のサイズ（高さ）・１階ウッドデッキの外周（柵）の高さ・キッチンの配管のため居室部分を床上げするのかどうかこのうちクローゼットについて、現状、隣のトイレの幅で面を合わせていたため、奥行が９００ミリあったんですが、中途半端な深さだったため、現在の標準的奥行と考える６００ミリに変更して、もう少し居室を広く見せるように変更しました。元々クローゼットの上部に布団をしまうことなどを考え、９００にしていたんですが、今はほとんどベットだよね、ということで社長も納得し変更してもらうことにしました。間に合ってよかった・・・でも扉のサイズは、この建築会社で大量一括発注しているメーターモジュールの２メートルで、それ以上（2.4メートル）には変更出来ませんでした。残念っ！ちなみにウッドデッキは、後日現地で打ち合わせ、居室部分については、予想通り、音の問題も解決するため、玄関以外の空間をすべて１５センチ程度上げて、その下ですべての配管を行うとの回答を頂きました。やっぱり第三者に冷静な眼でチェックして頂くのは良いですね。頂いたコメントのうち一部は、既に時遅しというものもありましたが、それでも今回のことで、ひとつでも改善が図れたことは、私にとっては大収穫です！！！あらためて、あかちゃんさんそしてyamさん、本当にありがとうございました。m( _ _ )m
October 23, 2006
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新築系オフ会を満喫！
今日は午後から、新築系オフ会に参加してきました。といっても、私がやっている新築現場がメイン会場だったため、参加したというよりは、主催者だったのかもしれませんが。。。で、当初参加予定者はyamさんとKeiさん、私の３名だったんですが、急遽Keiさんが、ご自身の新築ＰＪの打ち合わせで参加できなくなってしまいました。じゃ今日はyamさんのありがたい話をじっくりと聞かせてもらおうかななぁんて考えていた矢先に、あかちゃんさんから携帯に着信あり。「オレもいく！」で、これまた急遽参加ということになり、メンバーは変われど人数は当初通り３名ということなりました。主催者？の割には、私からお話できるようなことは少なく、ほとんどの時間は、お二方のありがたいお話の数々に、うっとりと聞き入っておりました。勿論建築中の物件に対しても、いろいろ貴重なご意見を頂き、そのどれもがとても役に立つお話でした。ありがとうございます。いろいろ聞いた中で、すぐに建築会社と確認を取ろうと思った点は以下のとおり。・クローゼットの奥行の変更可否、扉のサイズ（高さ）・１階ウッドデッキの外周（柵）の高さ・キッチンの配管のため居室部分を床上げするのかどうか（私しか分からない内容だと思いますが、備忘録なので悪しからず。）その他にも詳細は割愛しますが、どのくらいまで資産を拡大すべきかといったことや、法人化のこと、融資のことなど、ほんといろいろと勉強させて頂きました。また完成のころ、オフ会をやりたいとは思いますが、まずはそれまでに、ある程度の入居を決めておかないと格好が付きませんので、今まで以上に気を引き締めて募集戦略を行っていきたいと思います。最後に、最上階からの景色を。。。
October 21, 2006
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明日は新築系オフ会
明日は、『「5棟・50戸・3億円」コツコツ大家のability』でお馴染みのyamさんと、私と同様千葉県某市にて新築ＰＪに取り組まれているKeiさん、そして私の３人で、新築系オフ会をやります。 私の新築現場を見た後、不動産談義の予定なんですが、 お二方ともお酒が苦手とのことなので、昼過ぎに集合して、ファミレスあたりでお茶でもしながら、優雅な談笑タイムってな感じになると思います。決して、ＹさんやＡさん、Ｄさんなどとの会合とは、雰囲気が明らかに違うと思います（爆）でも私はひとりで、泡のでる○○飲んじゃうと思いますけど。。。
October 20, 2006
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収支計算をして思うこと
先ほどまで「賢い大家さんだけが知っている! 不動産経営の常識･裏ワザ･隠しワザ 」の著者、広瀬さんの友人Ｓ君と飲んでました。実はＳ君とは前職の同期なんです。（世の中狭いですね。）なんで、ちょっと酔ってますが悪しからず。昨日、融資が通ったことを書いた３棟目については、当然決済はこれからなんですが、 一応、この3棟目を所有した場合の収支シュミレーションを、改めて行ってみました。 すると、、、 やはり税引前利益ではそれなりの数字になるんですが、 税引後のキャッシュフローは、努力の割には、あまり増えていかないことが分かりました。 いろいろ数字を動かしてみて思うことは、ちょっとした金利差にこだわるよりも、 ・いかに減価償却費を多く、しかも短期間で償却できる物件を選ぶか ・借入期間をいかに長く取れるか ということの方が、キャッシュフローを加速させるためには重要であることが良く分かりました。 もっというと、目先の数年間で、少しでも多くキャッシュを増やす対策をとり、 その貯まったキャッシュを、長期で借り入れている融資の繰上返済に充当し、 バランスシートを少しずつ良化させていくことが、とても大事だと感じました。 つまり、 融資においては 、「長く借りた上で、少しでも早く返済する」 という一見矛盾する対策をとることが、長期的にキャッシュフローを安定させるためには、とても重要なことになるという訳です。 まぁ、このようなことは不動産経営に本気で取り組んでいらっしゃる皆さんには、当然お分かりのことだと思いますが、 あえて自分自身に言い聞かすため、書き留めてみました。 でも、、、 来年、再来年ぐらいまでは、捻出したキャッシュを、リスクをとって次の物件調達につぎ込んでいかないと、規模の拡大は望めないし。。。 ん～～、本当に資金繰りには、いつも悩まされます。。。
October 19, 2006
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つ、ついにキターッ！
ここ数日、私の周囲ではふざけたことばかり起こり、結構なストレスが貯まりまくってたんですが、、、 本当に「人生楽ありゃ苦もあるさ」（by水戸黄門？）ですね。 こうした苦難を乗り越えるため、このブログにストレスを発散し続けた甲斐がありました（涙） ついに、難航していた中古AP購入の件、某地銀の融資決裁がおりました！！！（笑） しかも最終回逆転サヨナラ打が出た感じです。（大笑） というのも、 実は先週末、この地銀から、融資否決の方向との連絡をもらっておりました。 万策尽き果てたか・・・と思いつつも、最後の力を振り絞り、その理由を聞き出しました。 そうしたところ、その根本原因が別で進めている新築PJにあることが分かったんです。 一見すると、何で？関係ないじゃん？むしろプラス評価じゃないの？、と感じたんですが、 どうやら、この地銀にとって新築、もっと言うと、まだ家賃が入ってきていない物件は、安定収益の予測が立たないため、 最悪、他の物件にまで悪影響を及ぼしかねないとの見方をすることが分かりました。 で、 急遽、ある対策を取りました。 つまり、「安定収益が見込めない」というロジックを跳ね返す必殺技をお見舞いしたんです！（その「技」はヒミツですが・・・） その後、例の担当者逃げ回り事件が起きたりして、話が進展せず、 私の繰り出した必殺技も、所詮弱っちかったなぁ・・・なんて思っていた昨日の深夜、本当に深夜近いころに、携帯に着信がありました。例の地銀担当者からです。（この人、何時まで働いてるんでしょうか。） 担「先日のことを審査に話したところ、うまく話が通りそうな雰囲気になってきました。で、最後に一つだけお願いがあります。」 私「え、ほんとー。通るのであれば何でもしますよ！」 担「あのー、実にくだらないんですが、マイソク、つまり販売チラシをもらえませんか？」 私「・・・」 担「すみません。最後に本店の審査担当が、マイソクを見て決めるというもんで・・・」 なんか、最後の砦が、あまりにあっけなかったので拍子抜けしてしまいましたが、 と同時に、この話が真実であれば、この銀行の審査担当者の優柔不断さに呆れるとともに、 こんな輩に私は振り回されていたのかと思うと、本当に悲しくなりました。。。 でも、兎にも角にも話は進み、 今朝、マイソクをFAXし、昼前に正式承諾をもらいましたとさ、メデタシメデタシ。。。 しかし、これから忙しくなります。 まずは売主との売買契約を行わなくてはなりません。（実はまだだったんです。） それから、印鑑証明など必要書類の入手や火災保険の加入、管理会社の変更ネゴ・・・ 考えるだけでも、頭の中が一杯でパンクしそうですが、 進行中の新築PJも含め、取りこぼしの無いよう慎重に進めていきたいと思います。 はぁ～疲れた・・・ 追伸： 本物件は、ほぼ私の所有になる運びとなりました。（まだ決済もしてないのに無謀？） 従い本日より、これまでの関連の日記を、新カテゴリ「３棟目（中古AP）」に整理しました。 ですので、今までの経過をご覧になりたい方は、このカテゴリからどうぞ。
October 18, 2006
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ふざけるなぁ～～！！！その２
12日、15日と書き留めてきました某地域の重量鉄骨３Ｆ建、１４年ものの件ですが、 やっぱり既に買い付けが入り、しかも契約段階にあることが分かりました。 紹介してくれた不動産会社から先ほど、平謝り混じりの電話がありました。 だから何度も「本当に売れ残っているのか」とか、「何で売るのか」とかを確認してたのに・・・ 久々に「おいしい物件」だと思ってましたが、、、やはり奇跡は起きませんでした。 昨日に引き続き、この不動産会社、ふざけるなぁ～～！！！って感じです。（シリーズ化しそうな勢いです。） 最近は本当に逆風、それも台風並みの突風が吹き荒れています。 このままでは、本当にどこかに吹き飛んでいってしまいそう・・・ いっそオーストラリアにでも飛んでっちゃおうかな・・・。（ね、よしおかさん。）
October 17, 2006
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ふざけるなぁ～！！！
10月3日のブログで書いた中古アパートの件、やはりと言っては何ですが、その後も融資に難航しています。 その真犯人は某地銀の担当者です！以前の審査で「1,200万円までなら評価がでたので貸せるのだが・・・」と話した担当者が、最近全然つかまらないんです。 私から逃げているとしか思えません。 今朝も・・・ 先週末から、何度もコールバックをお願いしていたヤツ（ちょっと荒れ気味）からやっと電話がかかってきたんですが、あいにく電車の中だったため、折り返し電話すると伝え、数分後に折り返したら、、、 「他の電話にでています。」 じゃ、すぐに折り返しかけるように伝えてくれと言ったら、、、 ・・・全然かかってやきません。 しびれをきらしてもう一度電話をすると、 な、なんとですよ！！！！ 「あのぅ～、先ほど大阪に主張に出てしまったんですが・・・」 ・・・えっ・・・ ・・・・・・お・り・か・え・しって・・・ ふざけるなぁ！！！！ 基本的な要件すらこなせないなんて、社会人として失格だっ！！！！ 本当にあきれた対応なんです。 この担当者は１棟目の時にお世話になり、その時にはとても対応が良く、それなりに信用していました。 なので、最近の怠慢な状況には、正直言ってすこし不満だったんですが、審査をお願いしている手前もあり、あえてクレームもせずおとなしくしていました。 それが、それがですよ。 なんですか、この対応は！ 忙しいのは分かりますが、さすがに堪忍袋の緒が切れました。、、、って、ここまで書いて、、、 ブログっていいですねぇ。。。 こうやって書くと、なんとなく落ち着いてきます。 ・・・少し冷静になって考えてみると、 やはりこの物件はあまり私のところに来たがっていないような気がしてきます。 これまであらゆる手を尽くして頑張ってきましたが・・・ ちなみに、もう１社からの資金調達は、既にOKをもらっています。 売主からも、売買価格や支払い方法など、諸々でOKがとれてます。 あとは、この某地銀の審査を通すだけなのに・・・ やはり、 男は、 諦めが、 肝心なんでしょうか。。。
October 16, 2006
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一目惚れ
今日は午前中から家族共々、１２日の日記で書いた地域にある物件３件の視察に行ってきました。最近は、新築PJと買付応諾後の融資審査待ち物件ばかりに力を注いでいたため、こういうった物件視察はかなり久しぶりでした。１時間ほど高速を走り、まずは一番気になっていた重量鉄骨３Ｆ建、１４年ものの視察に向かいました。この物件は、住宅街のメイン道路（１５メートル）に面していたため、すぐに発見することが出来ましたが、予想通り、いや予想以上に立地や状態が良く、正直一目惚れしてしまいました。こんな気持ちは久しぶりです（私は不動産フェチ？）すぐに傍に車を止め、細かい調査を始めると、良い意味で、いろいろと事前の情報とは違うことが明らかになってきました。９戸中３戸空きとの情報でしたが、実際にはバリバリ満室稼動！高圧線が建物に一部かかっているとの情報でしたが、実際にはかなり小さめの高圧線が駐車場の上に軽～くかかっている程度！大○○託施工との情報でしたが、実際にも本当に建物がしっかりとしていた！（あくまでパッと見の判断ですが･･･）プロパンとの情報だったので普通のボンベ式を想像していたが、今どきのバルク式！などなど、かなり優秀な物件ではとの印象を持つことができました。まぁ外見だけですので、部屋の状況などは分かりませんし、前回書いたように、この地域の根本的な賃貸需要については、更に詳しく調べなければならないとは思っています。でも、でもですよ、ここ最近の異常過熱気味な不動産市況からして、こんな物件に回り逢えたのは、かなり久しぶりといった感じです。何でこんな物件が３ヶ月近くも放置されていたのか不思議なくらいです。もしかすると、私が把握できていない重大なウィークポイントがあるのかもしれません。なので、もう少し状況を調査して、買い付けの最終判断をしたいと思います。あっ、もう２件視察に行ってきたので、そちらのことも書きますが、、、･･････････････････どちらもダメ物件でした。。。異常、もとい以上。
October 15, 2006
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募集広告に改善提案ほか
今日のお話はふたつ。 ひとつめは新築PJのこと。 もう既に、店舗も部屋も、入居募集の案内をインターネットに流していますが、建築会社の管理担当にして、その内容に２点ほど注文をつけました。 （１）全部屋とも風呂に窓をつけたのが売りなのに、 間取り図にはそれが表記されていない （２）５Fの部屋は、６Fのルーフバルコニー付が売りなのに、 そのことがセールスポイントとして記載されていない この改善提案（クレームともいう）に対しては、すぐに対応しますということですんなり決着。（気持ち良い回答で信頼度アップ！） ちなみに問合せの状況を確認したところ、店舗も部屋も、それなりに電話が入っているとのことで一安心しました。 （本当は１件でも決まって欲しいが。。。） ふたつめの話。 どこで私の個人情報を仕入れるのかは知りませんが、良く仕事中に会社の電話にセールスや転職斡旋系の話をしてくる輩がとても多いんです。 大抵は直ぐに電話を切るようにしていますが、その中でも例外があり、区分の新築マンション投資系の話だけは、とりあえず話を聞いた後、適当に自分の考えを述べ、からかった後に電話を切ることにしています（意地悪？）。 今日もそんな新築マンション投資のセールスマンから電話がかかってきました。 その彼は、今までのセールスマンと一味も二味も違い、こちらが適当にからかっても全然めげずに話を続けてくる、ある意味変わったタイプの人間でした。 ただ若干しつこかったため、正直少し腹が立ち、実はもう不動産系には手を出している、でも１棟ものばっかりだが・・・ 的な話をうっかりしてしまいました。 ところが、ところがなんです！この後、予想外な展開が待っていました。 彼の声が急に小さくなり、「これは会社の電話なので、個人の携帯からかけ直したい」と言ってきたんです。 怪しいと思いつつも、早速かけ直してもらうと、彼が面白いことを言ってきました。 「実は今の会社の同僚が会社を辞め独立したんです。それが収益系を結構取り扱っている不動産会社なんです。もし良ければ彼を紹介します。」 えっ・・・それって・・・私はうれしいけど・・・あなたにメリットないよね・・・ 「実はあるんです。会社には言えないけど、紹介したお客さんが成約したら、この不動産会社からいくらかのマージンが入るんです。」 なるほど！そりゃ会社の電話からは話せんわけだ・・・ って、ことでさっきまで会ってきました。（早いでしょ。行動が。） 結論から言うと、かなり良い人を紹介してもらいました。 業界間取引に精通していて、この辺りから裏物系を紹介してくれそうなことになりました。 しかも融資のコーディネートも考えつつ、対応してくれそうです。まさか昼間の何でもないセールス電話が、こんな面白い話に化けるなんて・・・本当にわからないですねえ、、、人の縁って。。。ただ、本当に私にとってのブレインになりうるか否かは、これから見極めていく必要があるかとは思いますが。。。
October 13, 2006
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かつての繁栄を取り戻しそうな地域
今朝、通勤電車の中で読んでいた新聞の地域面で、ある記事をみつけました。それは、バブル崩壊後大きく地価が下落した上、2000年に大手百貨店の撤退などで市街地の空洞化がすすみ、ここ数年では県内で最も衰退の一途を辿っている地域の記事です。 （地元の方、失礼な表現かもしれません。すみません。）それによると、この地域の臨海部に、相次ぎ二つの大規模ショッピングモールの開発計画が持ち上がり、地域の活性化に一役買って欲しいという思惑と、商圏の移動を気にしている地元商店街の不安が錯綜しているというものでした。 ～ 以下、私の独り言です ～ これはもしかして不動産投資には吉報か？？？ 今は誰も見向きもしない土地（地元の人、再度ごめんなさい。）かもしれないけど、 バブルがはじけて「不動産投資＝悪」ということが常識とされていた時代に収益不動産を買っていった人が、今、ある種の成功を収めているともいえるし、 株も、かつての銀行株や自動車株のように、その会社が一番悪くてほとんどの人が手を出さなかった時に買った人が、相当のキャピタルゲインをGETした・・・ つまり今はリスクは多いが、いずれチャンスがおとずれると思い、そこにあえて踏み込んでいった人たちが成功しているともいえるのではないか・・・ ～ 独り言、おわり ～ ・・・なあんて、いろいろと考えた挙句、この地域の収益物件を物色してみました。 そうしたら、、、 結構あ～るじゃないですか、今の価格では難しいが、交渉しだいでお宝に変身しそうな物件が！！！ しかも、どれもこれも情報公開後2～3ヶ月経過しており、強烈な指値を入れるには好都合！ まだ売れ残っていることを祈りつつ、早速、不動産会社に連絡し、吟味した3件について情報をFAXしてもらうことにしました。で、あっさり３件とも物件概要書が送られてきました。恐らく売れ残っているんでしょう。。。一番のお気に入りは、築14年の重量鉄骨３F建、３DK×９戸の物件です。 現在の売出価格でも、表面利回りは１１％以上あります。 融資期間も銀行によっては、３４－１４＝20年は引き出すことが出来そうです。 土地は200坪以上。駐車場も全戸分ありそうです。 最近は、新築PJと買付応諾後に融資をお願いしている物件の２つばかりに気がいっていたため、 気分転換をかねて、今週末にでもこの地域を偵察してこようかと考えています。 でも、やっぱり無謀かな・・・ この地域に手を出すのは・・・
October 12, 2006
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10000アクセスに感謝
本日10月10日にとうとう（1010）、10,000アクセスになりました！ キリがいいっ！？ って自己満足。。。 このブログをはじめてよかったことは何と言っても、 同じ志を持つ方々と沢山知り合いになれたこと、これに尽きます。 ブログという自己主張の場を持たなかった以前は、 仮に知り合いになってもその場限りで、以降のコミュニケーションが難しい一面がありましたが、 今は挨拶をして、「ブログやってま～す。今度よろしかったら遊びに来て下さ～い」というキッカケから、継続的なコミュニケーションが出来るようになったと感じます。 しかも、、、 一度も会ったことない方々とも、ブログを介して知り合いになっちゃうこともあります！ ロバートキヨサキ氏が著書の中で、最も重要なことのひとつとして、人的ネットワークに関することを書いていましたが、 こうした人的ネットワークの拡大を、身をもって体感出来ています。（本当にすごい勢いです！） このブログを通じ今までお会いできた方々に、この場を通じ改めて感謝するとともに、 リーマン業では決して知り合うことの出来なかったすばらしい方々を、今後一層大切にしていきたいと思います。皆さん、今後とも宜しくお願い致します。
October 10, 2006
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現場状況･･･足場とシート
久々の書き込みになってしまいました。土曜日は沢さんのセミナーのオフ会で、沢さんや講師の小林さんなど、洗練された方々と楽しく交流させていただいたため、帰宅後バタンキュー。日曜日は、急遽私の父親にパソコン講習を行うことになり実家に。（３０分弱で行けてしまうほど近いんです。）結局、なんやかんやで遅くなり、やはり帰宅後バタンキュー。最近妙に眠いんです、なんだか。。。やはり眠りやすい気候になったせいでしょうか。それともいろいろ疲れ気味なのか・・・で、、、今日は本当に良い天気でしたね。この好天を満喫すべく、そして今日は体育の日ということもあり、午前中は子供達と外に出て、自転車の練習を行いました。というのも、上の子はまだ補助輪、下の子はペダルを漕ぐことさえもできないため、下の子の指導を中心に二人の練習につきあいました。ひとり立ちの日はいつになることやら。。。さて、午後は、ここのところ慣例となりつつある新築現場の視察に行ってきました。前回の視察時は、まさに鉄骨が組みあがっただけでしたが、今日はその鉄骨同士がしっかりとボルトで固定され、かなり安定した雰囲気になっていました。そして、前回見たときは無かった足場なんですが、やはり、今日の段階ではしっかりと組み上がっていました。そりゃそうですよね、足場なしで外装をやるなんて無理ですよね。まぁ重量鉄骨を用いる工法もいろいろあるとは思いますが、うちの建築会社はクレーンで一気に鉄骨を組み上げた後に、後から足場を設置するやり方みたいだということが分かりました。このあたりは、ＲＣや他の構造による工法とは異なるところなんでしょうか。。。また週末に足を運ぶ予定です。。。
October 9, 2006
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明日はセミナーに参加
今夜は昔の同僚との飲み会があり、ブログ更新ができないと予想されるため、無謀にも会社から書き込みしています。（ア、アブナイ・・・）さて、明日は午後から、沢さんのHPで案内している不動産セミナーに参加してきます。 お宝不動産公式セミナー第十二回 「築21年でも即満室！安定経営の掟」 ～修繕と機能的リノベーションを低コストで実現する～また有益な話が聞けると思うとワクワクしてきますが、（これはもはや不動産セミナー中毒か！！！）同じセミナーに参加される方は明日、大崎でお会いしましょう！ではでは。
October 6, 2006
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間取りを眺めていて･･･
昨晩、タニアさんの新築セミナーDVDを観返していたら、 タニアさんの「入居者の気持ちにたった設計・仕様」というニュアンスのセリフに引っかかり、 改めて新築PJの設計図を眺めることにしました。 そうすると、、、 あれだけ念には念を入れて考えたつもりなんですけど、やっぱりその時には気づかなかったことに気づき、急に不安になってきました。主な点は次のふたつ。 （１）廊下から洗面＆浴室への入口は通常開けたまま利用することが多いと思われるが、設計では開き扉になっているため、これだと開けっ放しには出来ない →引き戸にした方が使い勝手が良いのではないか （２）設計ではカウンターキッチンを採用し、かつ空間を少しでも広く見せるためガスレンジ前のカウンターに壁をつくらず、オープン（開放状態）にしたが、これだと油が跳ねて、せっかくのカウンターが汚れてしまうのではないか →耐熱のアクリルor透明ガラスなどで壁を作れないか 今朝これらについて建築会社の社長に伝え、先ほど回答をもらいました。 （１）私（社長）も実は引き戸にしたかったんだが、構造上無理だった。だけどこの扉は180度開くので、開ききってストッパーに引っ掛ければ大丈夫 →まあ仕方ない 納得 （２）耐熱のアクリルにせよ、耐熱ガラスにせよ、1戸あたり10万円以上のコストアップになり予算内では納められない →やはり普通に壁をつくってガスレンジ及び上部の排気口をふさぐ方向で調整 ということになりました。 結局あまり良い方向には向かいませんでしたが、 完璧っ！と思ったことでも、その時の考え方や知識量などで、最適解が刻一刻と変わるものなんだということを再認識した次第です。。。常に思考を停止させることなく、そして現状に満足せず、不動産経営に取り組むこと、とても大切なことだと感じました。 （ちょっと真面目に締めました。。。）
October 5, 2006
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融資問題が解決の方向に
９月のはじめから獲得に乗り出していた中古ＡＰですが、何とか融資の目処が立ってきました。といっても何のことか分からないと思いますので、少しおさらい。。。先月のはじめ、私が既に所有している中古ＡＰを管理する不動産会社から連絡をもらい、 築１８年とやや古いが、外装工事を施した割安な２K×６戸の木造ＡＰが、所有するＡＰのすぐ近くに売りに出されるので買わないかと持ちかけられました。 この話はまだ表にでていなかったんですが、 現オーナーが事情により早急に処分したいとの意向をお持ちとの情報を得て、 ２千万円足らずの物件に、１００万円引きの指値を入れ買い付けを入れたところ、以外にもあっさりとＯＫが出ました。 ということで、融資をしてくれる金融機関をあたりだしたんですが、ここからが苦戦の連続。 銀行６行、信金１社、ノンバンク１社にお願いをしたんですが全て撃沈！ 主な理由は、担保評価不足と、マイナーにとられる地域性といったところ。。。 しかし、諦めないという強い信念（単なる頑固者？）で、売主ローンや価格の再交渉を行ってみようと・・・・ってところまで書いていました。 ここからが新しい話。。。 結局売主ローンは応諾してもらえませんでした。それでもいろいろと考えた結果、撃沈した金融機関のうち１行が、１２００万円までなら融資すると言っていたことを思い出し、これに不足する部分を別の金融機関から工面するという荒業に打ってでました。（そこまでしても欲しい物件だからです。）これまでの経緯や詳しい話はここでは割愛しますが、いろいろと交渉した結果、 某地銀 １２００万円 ２０年 変動４．２５％ 某金融機関 残りｳﾝ百万円 １５年 固定３．９０％という形で、資金を確保することが出来そうなところまで漕ぎ着けました。ここで不思議な現象が起きたんですが、残りの融資を依頼した金融機関の方が、融資期間は短くなるものの、最初の金利よりも安く、しかも固定金利にで借りられそうだということです。改めて、金融機関の融資判断の奥深さに驚き、そしてこういうこともあるので、出来るだけ多くの金融機関にあたってみることの大切さを学べたような気がします。といっても、まだ確定ではありません。最後の詰めを誤らないように、勝利？を確信する瞬間まで、慎重に行動していきたいと思います。
October 3, 2006
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現場状況･･･上棟
今日はもうひとつ。。。昨晩、投資研究会漆黒横浜大会に参加中、建築会社から留守電が入っていました。それによると、「今日上棟で５Ｆまで鉄骨があがりました。おめでとうございます。」といった内容でした。この留守電に気付いたのは、今日の朝、つまり、二日酔い気味で、水を飲んだら紹興酒の味がした９時ぐらいです。（ＤＯＭＢＥ会長の言葉をお借りしました。。。）でもそんな悪酔い？も、この留守電ですっかり吹っ飛び･･･といいたいところですが、ぜんぜん吹っ飛ばず、なんとか体調が持ち直した午後に、現場に行ってきました。本当に進捗の早さに驚かされます。5日前に見に行ったときには、まだ基礎が出来たばっかりだったのに･･･今度見に行ったら完成してたりして、、、なぁんて冗談も真実になりそうな勢いです。。。
October 1, 2006
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投資研究会漆黒に初参加！
今更ながらって感じなんですが、昨晩行われた投資研究会漆黒の初参加レポートを少々。。。まぁ一言で申し上げると、中年パワー、熟女パワー、そして変態パワーに圧倒されっ放しの６時間でした（爆）はじめてお会いしたよしおかたろうさんが「誰かに騙されて連れて来られたらしGOHMA氏」と書かれていますが、その誰かとはズバリ、ＤＯＭＢＥさんです！！！私は若干の脱線はあるものの、メインは不動産投資やＦＸといった有益な話を伺えると想像していたのですが、、、・・・本当に有益なお話を数多く聞くことができました（ってことにしておきます。。。）改めて深く御礼申し上げます、ＤＯＭＢＥさん。m ( _ _ ) mあと思い出せることをいくつか書くと、やはり一番のインパクトは、ヒロポンさんのコスプレ。それからあかちゃんさんの 大声執行役員トーク。よしおかたろうさんの バカボンっぽい姿と超高級デジカメ。金丸大三さんの 目が座った巻き舌つっこみ。タニアさんの のろけ話。（詳しくはご本人から。。）Ｑ太郎さんの あかちゃんさんからの使いっ走りぶり。akoさんの満面の笑み。。。･･･他にもいろいろなことがありましたが、どれもこれも濃くて濃くて、もうお腹一杯、いやお腹がはちきれた投資研究会でした。。。今挙げた方々以外にも、Toｍboさん、どらねこさん、マサさん、JIROさん、キッコさん、ゆみねこさん、pugliaさん、そして花凛さん、皆さんどうもありがとうございました。そして今後とも末永いお付き合いを宜しくお願いします。･･･ん、頭の中に投資関連の話が残っていない！？ なぜだろう？？？
October 1, 2006
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