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2006年07月の記事
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分割実行１回目
今日、分割実行（計４回）の１回目、約３千万円の融資が実行になりました。 といっても、私はリーマン活動が忙しく、手続きは私自身不在の中で行われましたので、あまり実感はありませんでしたが・・・ その融資実行の後、午後２時過ぎに銀行担当者から電話がありました。 実行結果の連絡だろうと思い、ほっとした感じで電話にでると、、、 銀「手続きは無事完了しました。が、一箇所、記入を間違ってしまったところがあり、今日中に訂正印をもらいたいのですが？」 とのこと。相変わらずの不手際にまたかと思いつつも、 私「いいですよ。で、何時にいらっしゃいます？」 銀「（銀行内の）締めの関係で、４時くらいまでに・・・」 また、すっとこどっこいキャラに大変身です。。。いくらなんでもリーマンの私に、今から２時間後に家にいてくれというこんなんでしょうか？？？私「無理ですっ。今日は仕事で帰宅はどんなに早くても７時ぐらいです。」 銀「でも奥様が自宅に・・・」 私「うちの家族は、今日夕方まで外出してますっ！！！」 ということで、結局今日の７時に自宅に来てもらいました。 正確には、渋滞に巻き込まれ７時３０分過ぎでしたが。。。（呆れます。）ここの銀行は、正直金利もやや高めですし、この担当者の一連に対応に、私の中のイメージがかなりマイナスになってしまったところもあることから、 １、２年様子を見て、他行に借り換えを行うことを、今日決意しました（笑） 幸いこの銀行は、繰上返済手数料が一切かからないですし。。。
July 31, 2006
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英断の前に復習、復習！
明日実行になる新築ＰＪアルファに加え、現在融資先を探しているベータが、まさかのまさか、本当に実行ということになると、この若輩者の私が、１年足らずの間に４億を超す借金を背負うことになります。何も知らない第三者から見れば、頭が狂ったと思われる以外にないと思います。多少知っている人だって、本当のところ、無謀と思っている人達が多いのではないのでしょうか。でも、この計画を進めている私自身は、（人生においてはじめてかもしれませんが）ない頭をフル稼働し、あらゆる観点から検証した上で、自信をもった判断をしています。（あえて言い切りますが･･･）しかし、、、これだけ知恵を重ねても、私は万能人ではないです。必ずいくつかの見落としや考慮不足が発生していると思っています。だから、最近は、今まで以上に勉強を重ねているかもしれません。特に、昔買った書籍やセミナーのＤＶＤを、あえて復習しています。でもこれがまた、思った以上に新たな発見が多いんです！理由はいろいろ考えられますが、その一番は、その当時では自分に該当する事項や経験したことではなく、要するに意味が分からなかったことが挙げられます。なので、昔買った書籍などを、年月の経過した今の段階で改めて読み返してみること、是非皆さんにもオススメします。（余計なお世話ですいません ｍ(_ _)ｍ ）ちなみに、最近私が読んで（なぜか）新たな発見や気付きが多かった書籍は、広瀬智也さんの書籍と浦田健さんの書籍です。それから、松井幹彦さん／沢孝史さんの「エクセルでドカンと築くお宝不動産」が今日届きました。こちらも早速、今回のプランに取り入れて検証して見たいと思います。。。
July 30, 2006
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人口増加！
今日２つ目のブログです。先ほどに続き、今日の新聞を読んでいて発見したことです。今回は良いニュース。「新築ＰＪベータ」は某空港近くの土地で、空港勤務者を狙った単身向けプランを計画しているんですが、その空港、最近の好景気により、貨物取扱高が輸出入とも増加しているとのこと。特に輸出額は、前年同期12％の増勢だそうです。しかもこれにつられ、空港周辺の物流施設は人員増強を進めているらしく、この市の人口自体も１年前を1.２％上回ったそうです。こちらはかなりうれしい！！！いくら良い賃貸マンションを建築しても、ニーズがなければ話にならないのは当たり前という中で、こういった景気の良い話が、現実的な統計データで表れてくると、何よりの励みになります。益々やる気になってきました。こちらも最大のネックは融資！どこかの銀行さん、私に力、いやお金を与えて下され！！！
July 29, 2006
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やはり上がるみたいです
久しぶりに映画を観に行きました。ディズニーのアニメ「カーズ」です。実はもうすぐ４歳になる息子が大のクルマ好きで、マックのハッピーセットで主役のクルマ（マックイーンていいます）をもらい、カーズの絵本を購入し、映画を観る前から既に、ほとんどの登場人物の名前を覚えたという気の入れようです。なので、たまには家族サービスをということで、昼頃からの上映に行ってきました。内容はというと、、、期待に反して？かなり面白かった！！！友情や愛情はディズニー系のアニメでは勿論だと思いますが、それに加え今回は、高速道路の開通によって活気が失われ町といった、社会問題的？なこともテーマになっており、むしろ大人の方が楽しめる映画ではないかと思いました。ということで、今日は朝からバタバタと外出していたため、帰宅後かなり遅めの新聞閲覧（しかも朝刊）をしておりました。その中で私が関係している記事を二つ発見。ひとつは悪いニュース。あさって月曜日に実行となる融資先の銀行、来月１０日に短プラを0.25％引き上げるとのこと。やはり･･･ せっかく2.45％の金利を交渉で勝ち取ったのに、あっという間に2.7％になってしまいます。こればかりは仕方ないことですが、やはり残念です。日銀の次回の利上げまでの期間が、少しでも長くなることを祈ります。。。もうひとつは良いニュース。現在、空港近くの土地で繰り広げている「新築ＰＪベータ」に関すること。カテゴリが違うので、次の記事に続きます。。。
July 29, 2006
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Suicaで鍵が開く？
美和ロック製のカード式玄関錠に、間違ってＳｕｉｃａ（スイカ）を差し込んだところ、ドアが開いてしまうトラブルがあったらしいです。（7月27日読売新聞より） この現象が起きたのは横浜市内の賃貸マンションで、入居者が間違えてスイカを入れると開錠してしまい、その後も自由に施錠、解錠ができたとのこと。このカード式玄関錠の不具合は既に美和ロック側で把握し、約１万４４００戸で部品を交換していたものの、その対象から漏れてしまっていたらしいです。ちょっとお粗末な感じです。。。 私は今回の設計で、カード式玄関錠の採用を計画していましたが、こういうことがあると、本当にセキュリティ面でのメリットをうたって良いものか、なんとなく自信がなくなってしまいますが。。。でも最終的には採用するのかな！？ＪＲの駅からも離れてるし･･･
July 28, 2006
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金消契約
先ほどまで我が家で、融資実行に関する諸々の契約をしておりました。銀行取引約定や金銭消費貸借証書、抵当権設定書類、銀行口座の開設など、約20回弱、自分の住所と名前を書きました。しかも、印鑑証明にある正式住所で。うちはマンション名が長いんです。だから、20回近くも直筆で住所を書いていると、本当に手がつりそうになります。自宅の住宅ローン、その借り換え、１棟目の融資、そして今回と、融資実行に関わる手続きは４回目ですが、この直筆作業は、本当にいつも何とかならないものかと思います。それはさておき、今回の手続きを通じて良かったこと、悪かったことを書き留めておきます。・すぐに金利が上がりそう･･･今回の融資実行日は７月３１日（月）と、ギリギリ今月中になったんですが、やはり８月なると、いきなり金利が0.125％もしくは0.25％上がるらしいです。せっかく初回金利を下げてもらえたのに、何となくガッカリな気分です。しかも、通常の商品化されたローンでは、金利見直しがあってもすぐには返済額には反映されないのですが、今回の融資はプロパー融資のため、すぐに返済額に反映されるそうです。・利払いはすぐに始まる･･･ でも良く考えたら かな返済開始日を来年の４月からにしてもらえたことは前回のブログに書きましたが、どうやらこれは、元金の返済だけのようです。つまり利息の返済は８月から始まるそうです。これって常識ですか？また例の銀行担当者は、当然のような顔をして私に説明していましたが、やっぱりこれってこの担当者の説明不足ではないんですかねぇ。。。と、思い内心ムッとしていましたが、前回の反省を含め、グッと我慢していました。（大人になりました。）ただ、冷静に考えると、利息は基本的に経費扱いですから、もしかすると今年度の確定申告も赤字申告になり、わずかですが税金が戻ってくるかも･･･そう考えると、まぁいいかってことになりました。。。・火災保険に質権設定は不要･･･この銀行、火災保険に質権設定しないんですって。だから、こっちで自由に、自分のプランだけを考えた火災保険を組むことが可能になります。当然、銀行からの指定もありません。・司法書士の報酬が安かった･･･どうやら建築会社の社長が交渉してくれたらしいのですが、私が考えていたよりかなり安い報酬でやってくれるらしいです。（通常の半値以下かな。）S社長、ありがとうございます！ざっと挙げるとこんなところですが、この銀行は繰り上げ返済手数料が、一部返済、全額返済とも、一切かからないなんてことも、今後のことを考えると良かったことかもしれません。今日はこんなところです。いよいよ来週月曜日に、分割実行の一回目が行われます。。。
July 27, 2006
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融資条件確定
夕方銀行の担当者から、融資条件が確定した旨の連絡をもらいました。 私は7月11日のブログで書いたとおり、前回担当者に会った際、2点ほど初回の条件提示に対して要望を伝えておりました。結果は１勝１敗。「返済開始を4月から」という要望はあっさりと通ったんですが、「融資期間を25年から30年へ」という希望は、結局のところ25年で覆りませんでした。でも、その代わりに少しだけ良い条件を引き出すことが出来ました！ことの発端は7月20日のブログに書いた、銀行担当者との揉めごとにあります。要約すると、銀行側に起因する融資手続きの遅れが発生し、融資実行日が8月にズレこむことになったにも関わらず、ゼロ金利解除の影響で8月実行金利が上昇した場合には、当初提示の金利は当然変わるなどと、極めてドライな伝え方をしてきたことにクレームしたところ、なぜか「もう少し金利を下げましょう」って方向に展開したところの話の続きです。結局、見直しの結果、金利が0.2％下がり、2.45％になりました！！！ つまり全期間、スプレッドを0.2％落とせた計算になりますので、スーパー結果オーライってところです。 正直、うれしいです。これはザックリ計算すると、元利金等25年間で、合計約280万円分、支払う利息が減った計算になります。 わずかな額に思えてしまうのはかなり金銭感覚がマヒしつつある兆候ですが、 融資実行前の交渉により、何もせず280万円のコスト削減につながったと考えれば、かなりすごいことかもしれません。。。 これでわずかながら、今後の金利上昇リスクに対するヘッジが出来ました。（笑） （あくまで”わずか”ですよ。） という訳で、次のステップへ。今週木曜日の夜、この銀行担当者が金消契約等で自宅にやってきます。。。
July 25, 2006
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個人事業税のこと
所有する物件が増え家賃収入がアップしてくると、税金対策が重要になってくることは周知の事実ですが、これまでいろいろな書籍やセミナーで勉強する中で、その対策としては法人化をあげている例が多く、その理由のひとつとして、法人と個人の最高税率の差があげられていました。 具体的には、個人の所得税＋住民税の最高税率は５０％、法人の場合は、もろもろの税金の最高税率は約４０％なので、この差約１０％がオトクってことですか。なんですが、、、実はこの差額、あまり対したことはないなと思っていました。 理由は、この比較があくまで個人としての課税所得が1800万円に達した場合であり、これは私の試算では家賃収入が5,000万円近くならないと到達しない所得だと考えていたからです。 なので、適用される課税所得は900～1,800万円の４３％が現実的で、その差はわずか３％。 社長の肩書きが得られるなどといった法人化のメリットは除き、税率差に絞って捉えれば、正直節税効果は薄いのではと感じていました。 ところが、、、恥ずかしながら最近になって知ったのですが、 個人である程度の物件を所有すると「個人事業税」なるものがかかるということを知りました。 不動産貸付業は５％も取られるんですね。ビックリしました。 まぁ290万円以上不動産所得に係る課税所得があればなので、私の場合今すぐにはかからないのですが、（解釈が間違っているかもしれません･･･）間違いなく来年度の確定申告では納めないといけなくなると思います。この「個人事業税」なるものの負担を考えると、やはりいずれは、節税のため法人化が必要なんですかね？悩みます。。。
July 23, 2006
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初の退去
最近、新築ＰＪにばかり力を注いでいたため、既存物件が機嫌を損ねてしまったかのようです。。。（笑）夕方、ご無沙汰だった管理会社から久しぶり電話をもらい、3月に契約した入居者から退去の連絡をもらったとの報告がありました。実は、この物件は昨年の9月末から保有しているんですが、幸いその間は入居者がつくばかりでしたので、退去というのは私にとっても初めての経験になります。この入居者は、今年の春に新社会人になったばかりの女性で、憧れの一人暮らしだったのでしょう、近くに実家があるにもかかわらず、自ら希望してこの部屋を契約していました。でも理想と現実とのＧＡＰは大きかったのでしょうか、4ヶ月ほどでギブアップし、実家に戻るそうです。ただ、物件自体に何か不満があったのか、もしくは隣人や近所の人に問題がある人がいなかったのかなど、他にも退去の理由があったとしたら、以降入居してもらう人にも同じ問題が降りかかることになりますので、その辺りのことも、退去立会い時に管理会社に確認してもらおうと思います。また、次の家賃は現状の2,000円アップから募集を開始して様子をみたいと思います。なぜかといいいますと、今の賃料のまま募集を行うと、この地域の現在の最安値を大幅に（5,000円以上）下回ってしまうからです。一見、安いにこしたことはないと考えると思いますが、以前こんなことがありました。まさに今回の部屋、つまり最後に決まった時のことですが、3月中旬になっても入居者が決まらなかった時に募集家賃を2,000円引き上げたところ、突然といってもいいくらい、その後入居希望者（内覧希望者）が増えたからなんです。私が募集家賃を引き上げたのは理由がありました。それは、インターネット上の賃貸情報一覧を眺めていた時に、自分の物件だけがずば抜けて安く、かえってそのことが、「この物件には何かあったんじゃないか」というイメージを植えつけてしまうなぁと、自分自身感じたからなんです。私は、物件自体を格安で仕入れていたため、純粋に「良いものをより安く」という気持ちで募集を行っていました。不動産関係の書籍でも「家賃を下げれば入居者は現れる」的な教えもあったかと思いますが、やはり度を過ぎてはいけないということを経験しました。ですから、今回もその経験を生かして、正直、絶対評価ではやや高いとは思いますが、相対的にみて妥当と判断してもらえる家賃で募集をかけてみたいと思います。これも経験ですし。。。ただ、家賃を上げた分、少し特典を用意しようと考えています。それは、8月中に入居を決めてもらった方には、次のどれかをサービスしますというものです。 ・あなた（入居者）好みの壁紙に張替え ・あなた（入居者）好みのフローリングに張替え ・ウォシュレットをつける本当は、入居する前にこうした付加価値をつけてから家賃を上げるべきなんでしょうが、逆にこうしたメンテを入居希望者にあからさまに見せ付け、差別化要因として活用してみようという計画です。これもまた経験だと思っています。（実験かな？）それから数ヶ月ご無沙汰していた間に、周辺には雑草が生えてきている様子なので、今後の内覧時の印象アップも期待して、来週末あたりにでも清掃をやってこようと思います。既存物件の機嫌を保つのも大変ですねえ･･･
July 21, 2006
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銀行担当者にキレました
今日も？適当に仕事を終わらせ家路につき、もうすぐ自宅に到着という間際に、銀行担当者から電話がありました。例のすっとこどっこい担当者です。（詳しくは11日、13日のブログをご覧下さい。）主な話の内容は、 ・先日の健康診断受診に対するお礼と、 昨日団信に診断書を提出したということ ・そのため、来週に予定していた決済は やや遅れ、8月初旬になりそうだということ ・要望事項（借入期間25→30年、返済開始1→4月）は もうすぐ回答が出るので今暫く待って欲しいことといったことでした。この中で、私が気になったのは2点目のことでした。先日のゼロ金利解除、そして各行の短プラ引き上げと、ここのところ金利が上昇気味の中で、8月に入ったら、各行の融資金利もほぼ間違いなく見直しが行われるだろうと考えていた中での、決済遅延の連絡です。すかさず質問してみました。「決済が遅れるのは、建築会社側が問題なければ私は構わないです。が、念のため伺いますが、先日提示された金利にまさか変更はないですよね？」「いえ、先日もお話したとおり、今回の融資は短プラ連動型変動金利を適用しますので、当然、8月に入り当行の短プラが変動すれば、これに伴い初回適用利率は変更になります。」「･･･」「理屈は理解されていると思いますが･･･」ここでたまらず、私の堪忍袋の緒が切れてしまいました。。。以下、私がまくし立て怒鳴った内容の要旨です。 今回融資実行が8月になるのは、そもそも誰に原因があるのか！ 私は5月の終わりから、建築会社を通じて融資審査を申し込んでいる！ その間、要求された資料は滞りなく全て提出してきた！ それなのに今まで2ヶ月以上もかけてきたのはオタクの銀行側の問題だろう！！！ 他の銀行は1ヶ月もあれば、大よその目処が立つ！ 2ヶ月もの間いったい何をしていたんだ！ 本当は他にも銀行に打診する機会はあったし、もっと好条件を引き出せたかもしれない。 だけど、今回は建築会社にお願いした手前もあるし、オタクの銀行は信用できるといった社長を信じて、オタクを信じて今まで待ってきたんだ！ しかも、先日も、団信の申請に診断書が必要なことを忘れていたのはオタクだろう！ その結果、さらに融資実行が延びたんだろう！ そうした一連の対応の不味さから8月に融資実行となり、その時の金利がたまたま上がってしまっていたら仕方ないといった言い訳、誰が納得出来るかーーーーっ！！！すいません、かなり支離滅裂ですが、とにかくこんな感じですっとこどっこい担当者を怒鳴りつけました。まぁすぐに正気を取り戻し、大人気ないなあと謝ったんですが、でも心の中では、自分は決して間違っていないと思っていました。そうしたら、、、「おっしゃる意味はよく分かりました。ですので、もう少し金利を下げるように再度検討してみます。」との回答。ん？なんか論点がややずれた感じもするが、とにかく金利（スプレッド）が少しでも下がるにこしたことはないか･･･ということで、結果的に「怒鳴り＆平謝り作戦」が効を奏し、もう少し好条件での融資が引き出せそうな予感が出てきました。でも銀行員に対してキレるのは、皆さんにはおすすめしません。こんなことで融資自体がなくなってしまったら目も当てられないですから。。。長州小力調に「キレてないですょ」って言っておきましょう。表面上は！
July 20, 2006
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リスク＆リターン
日中、金融機関との折衝をお願いしている建築会社から電話がありました。 ある銀行から次のような相談があったとのこと。 （妻以外に）連帯保証人をつけることは可能か 具体的には両親や親族のことを指していると思われますが、 これに対して、私はキッパリ ＮＯ！！！ と伝えて欲しいとお願いしました。 理由は簡単です。 リターンを得る権利がある人以外にはリスクをとらせてはならない という私のポリシーに反しているからです。 もちろん、今回は融資をしてもらえる可能性が低い中、多少の条件提示があることはやむを得ないと考えています。 しかし、その条件を受けるのは、私と妻の二人だけしか許容できません。 仮に、私の父に保証人になってもらっても、その父は何のリターンも得られない訳ですから。 こうした条件提示は、銀行では一般的だと思いますが、そもそも、あいかわらず日本の銀行はリスクを完全にヘッジすることにばかり力を注ぎ、肝心な事業性や収益性の検討を二の次にしている感がするのは私だけでしょうか。 本来は事業採算が第一で、ものすごく良質な事業計画であれば、担保なんて二の次で融資するのが、銀行の本来のあり方ではないでしょうか。 つまり、銀行の融資だって、多少のリスクを負うからこそ、そこにリターンが得られる訳で、リスクを完全にヘッジした上に、さらに必要以上の利益を確保した利率で貸し出そうとするのは、ある意味ヤミ金業者よりタチが悪いと思います。 （ヤミ金業者はハイリスクで貸し出すから高金利なんですよね。） と、少し愚痴った上で、 でもこんな強気な私に、融資をつけてくれる銀行が現れてくれますように、と弱気に祈っている今日この頃です。。。
July 19, 2006
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銀行の反応
昨日は、久しぶりに参加したキャンプなる企画にかなり疲れ、 帰宅後バタンキュー！（懐かしい響き）でした。 というわけで、本日久々のブログ更新です。 ちなみにキャンプのことを少々。 行ってきたのは、東北道西那須野インターをおりて直ぐの 那須野が原公園内にあるオートキャンプ場。（ICから車で5分ぐらいです。） テントに寝泊りするような本格的？なキャンプは、実は高校生以来だったため、正直どんな過酷な環境かと想像していたら、、、 今のキャンプっていうのはすごいんですねえ。 1区画ずつ駐車場付で仕切られている上、ＡＣ電源も使え、 もっと驚いたのは、管理棟に行けばシャワーや乾燥機、さらには温泉まである！ 至れり尽くせりです。これで本当にキャンプといえるかどうか・・・ とまあ、とても快適？なキャンプだったのですが、とにかく終始天候が不純で、とくにテントなどを片付けるときが最悪。 大雨の中、パンツまでびしょ濡れになりながら片づけを行いました。 でも、後片付け以外にはあまり天候は関係なく（テントの中も快適でしたし）、那須サファリパークでいろんな動物を間近にみたり、おいしいレストランで食事をしたりと、久々に家族団らん、お気楽旅行でした。 さて、本題へ。（思ったより雑談が長くなりました。すいません。） 今日は夕方に建築会社から、融資審査を打診してもらった各銀行から提出を依頼された資料について連絡をうけました。 ・既所有物件の固定資産税納税証明書 ・既所有物件の収支状況が分かる資料 ・新規PJアルファに関する収支シュミレーション 等々銀行への印象を少しでも良くするため、帰宅後直ちに資料を用意し、先ほど建築会社にFAXしておきました。先ほどの電話で、一当たりしてもらった各銀行のファーストインプレッションをそれとなく質問。意外にも悪い反応を示した銀行はないようで、借入総額の大きさにも関わらず門前払いされることなく、審査対象として取り扱ってくれるそうです。個人的には審査に漕ぎ着けるだけでも大変ではと思っていたため、一先ず安心しました。ただ、やはりここ１年で急激に借入を増やしていること、今回の融資金額の大きさが個人の借入としてはかなり大きいことなどが、今後のポイントになるのは明らかなようです。しかし、借入額の大きさに対しては、この建築会社側に秘策があり、ここでは書けませんが、融資承認の後押し対策としては、かなりの成功率を誇っていると言っていました。その神通力に、是非とも私もあやかりたいと考えていますが、はたしてこの先どんな展開が待っているのでしょうか、期待と不安が錯綜しています。。。
July 18, 2006
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ＣＳを無視した病院経営
今日は朝から会社の予定を変更し、健康診断に行ってきました。 勿論昨日書いたとおり、突然お願いされた団信のためです。そうは言っても会社の予定も詰まっており、それほど時間はとれなかったため、紹介された病院に8時過ぎに到着、一番で診察してもらおうと待っていました。 昨日の銀行担当者の話では、 ・この病院は8時30分から診察がはじまる ・ゴーマさんのことは伝えてあり、早めにやってもらえるだろう とのことだったのですが、、、 玄関に付くと、まだシャッターが閉まっていました。 なので、横の窓から中を覗いてみると、掃除をしているおばあさんを発見。 こっちの様子に気づき話しかけてきたので、念のため診療開始時刻を確認すると、 「9時からですよ。待合室は8時30分に空きますけど。」 とそっけない回答。 そうです。また例のすっとこどっこい担当者にやられたと感じました。 ただ、まあ9時からでも一番ならすぐに終わるだろうと、この時点ではそう熱くもならず、8時30分から静かに待っていました。 ところが、、、 9時になりました。 でも、一向に診察が始まる様子がありません。 そんなことおかまいなしに、診察室の中からはスタッフの談笑が聞こえてきます。 「なんだこの病院は！」 次第に自分の中でやな感じがしてきました。 10分ほど経ち、やっと先生が来たのでしょう、お互いに挨拶をしている声が聞こえていきます。 「9時開始って何？ここは外国？南の楽園？」 でもまだ、これぐらいの時間の遅れでカッカするのもなんなので、平静を装っていました。 どうせ一番なんですから。。。 ところがところが、、、 一番に呼ばれたのは、私の次に来たおばあさんでした。 さすがに、 普段そんな癖ないのですが、その瞬間だけはスーパー貧乏ゆすりが炸裂していました。「なぜ？俺は後回し？何か悪いことした？・・・」 いろいろな想像が私の頭の中を駆け巡っていましたが、その理由はすぐにわかりました。 その後さらに１０分ほど経ち、また挨拶の声が聞こえてきたのです。 そうです。銀行担当者が紹介してくれた先生は、先ほどの先生とは別人だったのです！ （最初の人が院長（ダンナ）で、この人は院長の奥さんらしい。かなりのご年配。） さすがに愕然としました。 このご時勢において、ものすごい殿様商売をやっている病院だと感じました。 病院だってサービス業ですよね。患者はお客様ですよね。 しかも優先的にやってくれるって話はどこにいったのでしょう・・・（あの担当者はもう信じぬ！！） ・・・結局、たった少しの健康診断（問診、血圧、尿検査）をやるためだけに、約２時間費やした挙句、私が頼んだわけでもないのに3,000円もの診断料を取られました。（当然経費扱いにします。） 実は、この病院、待っている時から、患者さんが少ないなあって思ってたんです。 その理由は、こうした一連の私に対する対応ですぐにわかりました。 こんな病院、よっぽどのお人よしじゃないとリピーターにならないですよね。 私はこれから多額の借金をして、本格的に不動産経営に乗り出そうとしています。 こうした病院の振る舞いを受けると、やはりお客様、私の場合入居者に対しては、ＣＳ（顧客満足）を重視した経営をやっていかないと、これからはどんどん時代から取り残されるってことを改めて感じた次第です。 本当に脱力感たっぷりの、今日の午前中でした。。。 ちなみに、明日から連休の3日間、那須にキャンプに行ってきます。 久しぶりにリフレッシュしてきます。 そんなわけで、本ブログはしばらく更新できないことを予めお伝えしておきます。 皆さん、よい連休を！！！
July 14, 2006
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健康診断
先ほどまで、今回融資をしてくれる銀行の担当者と急遽会ってきました。なぜかというと、、、ことの発端は昼頃にかけた電話です。私は先日のブログに書いた融資期間のこと（２５年→３０年にできないかという依頼）が気になって、それとなく彼の携帯に電話をしてみました。やはり予想通り、今本店の審議役に話をしてもらっているらしいが、この銀行の規定（ホントか？）により可能性は低いとの回答でした。何か手はないですかねぇ、と何となく雑談じみた相談をしていると、彼は、突然思い出したかのように、「実はー･･･、団信の関係で健康診断を受けて欲しいんですが･･･」と言い出しました。「まぁいいですけど、いつまで？」「出来れば今週中なんですけど･･･」「えっ？でも今週ってあと２日ぐらいしかないけど？」「平日が難しければ、土曜日でも大丈夫だと思います。」「･･･」「早くお伝えすれば良かったんですけれど･･･、すいません。」「そうですよね。かなり無理な依頼ですよね？ 何でもっと早く行ってくれないんですか！！！」「すいません。団信付きということを･･･、ついうっかりしてまして･･･」やはり先日この担当者に会った時に感じた、ややうっかりキャラっぽい印象、的中してしまいました。。。それで先ほど、この担当者と会い、医師に書いてもらう健康診断証明書や団信申込書をもらってきたわけです。今週の土曜日は私用が入っており医者にはいけないため、仕方なく、明日の朝一で医者に行くはめになりました。幸いなのは、この健康診断は項目が少なく、血圧、検尿、問診ぐらいで事足りるということです。でも、前回融資を受けるときは、健康診断なんてしなかったけどなぁ･･･ところで、先ほどファイナンシャルアカデミーの無料セミナー（８月２７日（日）開催）に申し込みました。ファイナンシャルアカデミー感謝祭2006このセミナーは、先日お会いしたマサさんが参加されるとのことでしたので、私も参加してみようと思いました。セミナーもさることながら、同じような志を持った方々とお会いできる良い機会ですので、こういう場を利用して少しずつネットワークを広げていきたいと思います。
July 13, 2006
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建築会社担当者との密会
ここのところ個人的に盛り上がっている空港近くの土地について今日も。。。その前に、、、今回の件はいよいよ本格的な活動に入ったと思われるため、このブログのカテゴリに、新たに「新築PJベータ」を設け、以降はこのカテゴリにつづっていきたいと思います。（過去分も整理しました。）一方で、某研究学園都市の土地の件は、ボリュームプランがうまく行かず一先ず断念しました。（本当はこちらの土地が本命だったんですが･･･）ちなみに、既に融資実行が決まった商業地域の土地の方は、「新築PJアルファ」と新たに名付けました。さて、、、今日は先ほどまで、建築会社の担当者と会っており、これから融資を引き出すための作戦を練っておりました。今回は、建築会社とコネクションがある某都銀、地銀A、そして地銀Bの３行に、既に事前相談という形で話を持ち込んでもらっています。これまでの各行の経緯や感触ですが、某都銀･･･最近プロパー融資とほぼ変わらない金利でノンリコローンをやっているとの情報をキャッチ。基本的には検討してもらえることになったので、ノンリコを含む検討を依頼した。地銀A･･･ここは既に新築PJアルファへの融資を決めてもらったが、他支店に持ち込んだところ以外な反応あり。「その辺はなんとかしますよっ！」 早速検討に入ってもらった。地銀B･･･今回の規模にさすがに怯んだ様子だったらしいが、こちらも是非やりたいとの回答を得たため、検討に入ってもらった。といったところです。やはり個人的に案件相談に行くより、コネのある建築会社に代行してもらう方が、何となく話が早いような気がします。新築PJアルファも実際そうでしたし。その後、これらの銀行に一当たりしてもらった担当者から、少し面白い話が聞けました。それは、どうやら最近、地銀Aと地銀Bが新たな融資先を獲得するため、『仁義なき戦い』を繰り広げているというのです。ことの発端は、地銀Bの融資先だった某大地主の貸金数億円を、数ヶ月前、地銀Aが一気に借り替えさせたらしく、それが原因で地銀Bの支店長が異動･･･、ということらしいです。そりゃ、地銀Bは怒りますよね。地銀Bはその埋め合わせをするため、積極的に貸出を推進中、それに負けじと地銀Aもイケイケドンドンてことになっているらしいのです。つまり、今の私にとっては、思いっきり追い風、フォローの風が吹いていることになります。かね？なので、この２行を競わせて、少しでも低い金利で融資を引き出そうって魂胆になります。詳しい作戦は、、、すいません、これ以上書けませんが、とにかくこのタイミングを上手く生かしていきたいと思います。
July 12, 2006
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銀行との打ち合わせ
今日は、午前中（またしても）仕事をさぼって、融資を応諾してくれた銀行の担当者と打ち合わせをしてきました。場所は、今回仕切ってもらっている例の建築会社の事務所。はじめてその銀行の担当者と名刺交換。何と同い年の支店長代理でした。 それよりも、今までずっと年上だと思っていた社長が、私よりたったひとつだけ年上だったことを知り、そのことに驚いてしまいました。（勿論心の中でですけど。。。） 最初に、追加提出を依頼されていた14年度と15年度の所得証明を提出。 でもあまり必要なかったみたいでした。なぜ？？？ つぎに、改めて今回の融資条件をききました。 ・金利は変動2.65％ ・期間25年 ・3回の分割実行 ・元利返済は来年1月より ・その他、毎月積立を15万やること などなど これに対して私から次の２点を伝え、持ち帰って再検討してもらうことになりました。 ・期間は30年にしてほしい ・返済開始は4月からにしてほしい 返済開始の方は、まぁ大丈夫そうな雰囲気でしたが、借入期間はどうやら難しそうな様子。 なので、単刀直入に聞いてみました。 「御行側で25年と算出した根拠はありますか。」 どうやら算定の根拠はないらしく、お上（金融庁）のお告げとして、個人は25年、法人は30年にせよとの圧力がかかっているとのことでしたので、 「ほんと？他行ではそんなこと言われないですよ！」 と、すかさず突っ込んでおきました。 （社長も同感とうなずいていました。） さらに追い討ちをかけ、「そんなお上のお告げより、そもそもちゃんと収支計画作ってます？」と、質問してみました。 そしたら、なんやかんやと話した後、ゴーマさんのつくった収支表もらえませんかってことに。。。 この瞬間、この銀行のレベル、もしくは担当者のレベルがなんとなく分かりつつも、そこは大人ですから「はいっ」と、快く応じておきました。（自分でつくれ！バンカー！！！） これを見せれば、25年だと収支が厳しいんだよってことがわかるかなぁ～、わかんねィだろうなあぁ～ （実際は25年でも回る計算がたってますけどね。） てことで約1時間で打ち合わせは終了。(何食わぬ顔で会社に出社しました。)一方、昨日奇跡がおこった新たな新築ＰＪの件で、担当の建築会社さんから電話をもらいました。 某地銀から興味深い話が聞けたそうです。 それは、どうやら空港近隣の企業が最近になって結構単身用マンションを探しているとのことでした。 中には、１棟まるまる賃貸契約や、1等まるまる購入なんてことも考えている企業があるらしいとのこと。 これは私にとってかなりのチャンスです！！！ 今回のプランは何せ39戸もあるから、4社ぐらいと法人契約し、あとを個人契約でまかなえれば かなり安定した経営が望めそうだからです！ そこで、この建築会社の担当者と早速電話交渉へ。「今回の計画は、不幸にも私に融資がおりなければ、貴社の社長か会長が買いたいと言ってましたよね。 ってことは、本来私の融資にある程度の目処がたってから行うべき、法人契約絡みの交渉は今からはじめても問題ないことになりますねぇ。 もう一度社長に確認してくれませんか。」 早速社内会議にかけてもらうことになりました。 この話が通り、法人何社かとの交渉が先にすすめば、もしかすると、建物の完成前にある程度の入居が確保できることになり、かなりおいしいことになります！ こういう大型案件は、本当にいろいろな人の協力やラッキーが重ならないと、なかなかうまくいかないと思っています。今はただ祈るばかりです。。。
July 11, 2006
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再び奇跡が！
昨日までのブログで、すすめていた新築PJの融資がやっと決まったということを書いてきました。本当にここまで漕ぎ着けたこと自体が、今思えば奇跡であり、本当に自分はラッキーなんだと思っていました。ところが、、、ところがですよ。。。こんな私にまた奇跡が起きそうなんです！！！というのは、月初のブログで書いた空港近くの大型案件について、担当している建築会社から今日、予想外の連絡をもらったんです。それは、いろいろ検討した結果、毎年の税引後キャッシュフローが黒字になるプランが完成したという連絡だったんです！ここの土地、以前書きましたが、最初のボリュームプランが総額で４億と言われ、それではお話にならないと、かなり難しい要求をして再提出を求めておりました。それが今日、なんと予想を上回る建築費約１億ダウン、総額３億円強でのプランになったと連絡をもらいました。しかも、その間取りや設備はかなり要求レベルに近く、また戸数も３戸増えておりました。収支的には、表面利回りで9.4％なんですが、ボリュームメリットで、これでも税引き後収支は全期間赤字になりません。（さすがにローン完済の３０年目にはほぼトントンになりますけど。）運営開始後数年間は、毎年、税引き後キャッシュを１千万弱導き出してくれるモンスターマシンになります！これから、もう少し建築会社に問い合わせていかなければなりませんが、手抜き工事や欠陥工事ではなく、本当にこれだけのモノを仕上げてくれるのであれば、是非ともこちらも進めてみたいっ！！！ていうのが今の正直な気持ちです。ここで問題です。ほんの数日前多額の借入が決まった私に、さらに気絶するほど高額の融資を行ってくれる金融機関はあるでしょうか？？？その答えを出すため、こちらももう少し駒を進めてみたいと思います。
July 10, 2006
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融資条件
先ほど、暴露会から帰宅しました。といっても、セミナー自体は５時前には終わり、その後、スピーカーだったあかちゃんさんほか、諸先輩の皆さんとオフ会？を楽しんでおりました。しかし、セミナーもさることながら、オフ会のメンバーは本当にすごい方々ばかりで、いろいろと勉強させていただきました。資産がウン億もありながらまだ投資の手を緩めない方、年間収入が軽くウン億もある方、他にも投資手法や考え方は違えど、何か相通じるニオイがプンプンとしてくる方々ばかりで、まだまだ自分にはやることが山ほどあるということを、改めて感じた次第です。もっとガンバロー！！！（オレ！）さて、昨日力尽きて書けなかった融資のことを。融資ＯＫの連絡をもらった後、午後３時くらいに仲介してくれた建築会社に行き、銀行側が提示してきた条件を聞きました。それによると、金額は物件価格通り（フルローン）、金利は変動で2.65％（但し団信込み）、借入期間は25年の元利金等とのことでした。貸してくれるという意味では大変ありがたいのですが、一番気になったのが返済期間（25年）のことです。これでも一応、税引き後のキャッシュフローは維持できる予定ですが、当初数年間のキャッシュフローが減少してしまい、次の投資にまわす資金が予定通り確保できません。なので、今度銀行の担当者に会った時に、そのあたりを正直に説明し、融資期間を少しでも延ばせてもらえないか交渉してみようと思います。でも、あまりにハードネゴをしすぎて、銀行にヘソを曲げられない、つまりやっぱり貸ぁさないと言われないようには、気をつけたいと思います。明日は、朝一に市役所に行き、平成14年度、15年度の給与証明をもらってきます。銀行から最後の提出資料として求められたものなんですが、16、17年度は提出しているにも関わらず、この期に及んで何で？ってところはあるんですが、やっぱりヘソを曲げられない（しつこいですが･･･）ように素直に従いま～す。
July 9, 2006
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ついに融資決定！
今日はいろいろあり、予想外の展開へ。。。今朝は、昨日のブログに書いたように、建築会社のプレゼンを聞くため、10時ちょっと過ぎに車で外出しました。余裕をもって出たつもりだったんですが、いつにもまして道路が混んでいて、思うように進みませんでした。さらにラジオを聴いていると、これから乗ろうとしていた高速道で事故渋滞の情報が。「これは予定の時刻につかない･･･」先に遅れる旨の電話を入れておこうかと考え出した矢先に、仲介してもらっている不動産会社から電話をもらいました。「どうしました？」「今プレゼンをしてもらう建築会社のプランを先に見たんですが、我々管理を行う立場から言わせてもらっても、かなり難しい、つまり全然話にならないものを作ってきたようなんです。」「具体的には？」「今回目標とする利回りを意識させすぎたのか、かなり狭い間取りの１Ｒだけで５０戸のプランを出してきたんです。」「･･･」「しかもこの地域にして、全戸分の駐車場が確保出来ていないんです。当然ですよね、５０戸のプランなんですから･･･」私の皮算用でもこの地域に必要な平米数を考慮すると、単身向けやＤＩＮＫＳ系間取りでいくら頑張っても３０戸が限界だったんですが、どうやらこの建築会社は、そこに５０戸もの世帯数を確保して収支を合わせようとしてきたんです。この先の話は割愛しますが、結局、今日のプレゼンは取りやめとなりました。当然、再提出をお願いして。で、渋滞の車中で電話を切ったあと、すっかりやることがなくなってしまい、どうしたもんか悩んでおりました。･･･そのままドライブするか･･･でも異常に混んでるし･･･家に帰るか･･･なんか寂しいな･･･そんなこんなで適当に車を走らせていると、また携帯に着信が。「こんな時に、こんどは誰？」今度は、ずっと連絡を待っていた商業地域ですすめている新築ＰＪの建築会社からでした。もしや･･･もしかするとこの電話は･･･ひょっとして･･･「本当にお待たせしました。やっと融資が決まりました！・・・」 う～～～～～～～～～～ん、やったー！！！１ヶ月以上も待ちましたが、ついにこのときを迎えました！で、早速具体的な話を聞くために、その建築会社に急遽向かうことになりました。。。と、ここまで書いたところで、今夜は諸々疲れてしまったのと、明日は暴露会に昼から参加するため、続きはまた明日以降書かせてもらいます。(￣○￣)お(￣◇￣)や(￣o￣)す(￣ｰ￣)ノみ♪
July 8, 2006
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明日はプレゼン聞いてきます
明日は、6月5日のブログで書いた土地のボリュームプランについて（実は細々と続いていました） 「出来たっー！」と言って手を上げた建築会社のプレゼンを聞きにいってきます。 先方には、土地代を含む総コストが、税引き後キャッシュフローでプラスにならないと そもそも話にならないので、この条件がクリアできたら話を聞きますけど・・・って表面的にはやや冷たくしてたんですが、 そのことを承知の上で私に挑戦、もといプレゼンを申し出るってことは、もしかすると、まさか本当に私が出した難しい方程式が解けちゃったのかな？ 明日のプレゼンが楽しみです。。。 ちなみに、 私が現在取り組んでいる案件を整理しておきますと、 １ ＪＲ駅歩10分の新築ＰＪ正規軍 →ボリュームプラン終了。現在融資待ち。（早く決裁して～） ２ 空港近くの新築ＰＪ予備軍 →提示されたボリュームプランに対するコスト削減運動を展開中 （最近のプロパン会社探しなど）３ 某文教地区の新築ＰＪ予備軍 →明日のプレゼンはこれ。 ってことになります。 自分自身でもやや混乱気味なので（笑）、ここに整理しておきました。
July 7, 2006
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金利見直し成功のその後
6月12日のブログの続きです。。。今日ス○○銀行から、新金利適用に伴う新しい返済予定表が送られてきました。どれどれ？金利が0.5％も下がったんだから、毎月返済額も結構かわるよな（ウキウキ）･･･って感じで、期待ワクワクで封をあけたんですが、･･･？4000円って･･････？うん？ ビミョーーっ？意外と少ないんですねぇ。。。実は、、、この融資は毎月初めの返済なんですが、金利見直しの連絡を6月中旬にもらったにもかかわらず、先日(7月3日)の引き落とし額が変わっていなかったため、「はめおったな」と思い、すぐに電話をかけた経緯があります。その時の担当者の話によると、金利は7月より変わっているのだが、後払方式のため8月の返済から変わるとの回答をもらっていました。なるほど。じゃ、楽しみはとっておこっ！と、本来は、その時に引き落とされた額をみて喜びたかったのを、グッと抑えた上で今日の数字だったため、本来嬉しいことも、正直期待外れでした。。。まぁ、贅沢なガッカリですけどね。
July 6, 2006
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スキー場ロッジいかがでしょう。
まるでＨＴＢ（北海道テレビ）の人気番組的タイトルになってしまいましたが、 昨日とあるきっかけで、Yahoo!オークションで売りに出されているスキー場ロッジを発見しました。 これです。 土地は借地権なるも、価格はビックリの980万円！ （私だけですか？ビックリしたの。。。） しかも営業権付き！ 国立公園内では新規で営業権を取得するのは困難らしく、 そういった意味でも大変おいしいのではないかと。。。 このロッジがある尾瀬戸倉スキー場は、冬場のスキーだけではなく、 夏場も尾瀬沼への観光客や周辺温泉へのツアー客などで、 年間を通じて集客が見込める地域なのです！ あわよくばこの物件を購入し、ロッジ経営やレストラン経営をしたい人を探して（どうやって？）、その人に賃貸すれば・・・ ・・・う～ん、どれぐらいの利回りになるか計算できませ～ん。。。 例えば、月20万円とかで賃借できないですかねえ？ そうすると、表面利回りは25％近くなります。 あれ？意外とおいしくないかな。かなりの掘り出し物と思ったけど・・・ 駄文、失礼致しました。m(_ _)m それから今週末の身近な成功者に学べ！ 2006年不動産暴露会！に参加される方いませんか。情報によると既に160名以上の方が参加されるようなので、ここに遊びにきていただいている幾人かの方とはお会いできるのかと思いまして、質問させて頂きました。。。～ 以下、私の備忘録です。あしからず ～新築に入居者を集める案その１建築現場に入居者募集看板をたて、そこにＱＲコード（２次元バーコード）も入れる。携帯からアクセスすると専用ＨＰにリンクし、間取りや特徴、家賃などを知ることができる。その２周辺調査結果から判明した単身用物件に「引っ越しませんか」チラシをローラーでばらまく。特典として、礼金を無料にして転居費用がかからない点をアピールする。
July 5, 2006
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プロパン会社探しの状況 その２
昨日に引き続き今日も、適当に空き時間をみつけては、プロパン会社探しに精を出しました。（やっぱりいつかクビになるかも・・・）一応リストアップした対象企業には一通りコンタクトをとり、結果として（昨日書いた）ニチガスや、（あかちゃんさん情報提供の）メタックスなど４社を、私の中での一次予選通過とさせていただきました。（あかちゃんさん、ありがとうございます。）この４社の条件は、今のところ大体同じですが、 ・基本料金や単価がそれほど高くなく、 ・配管や給湯器を無償貸与の上工事費無料で、 ・エアコンも無償貸与の上工事費無料、 ・さらにはこれら設備の故障時の新品交換を含む無料対応 （但し15年程度の長期利用契約を結ぶ必要アリ）といったところまでは、何とか引き出せています。（あくまで電話での話なので確約ではないですが。）でもここからが本当の交渉のはじまり、つまり厳しい二次予選のはじまりです。上記に挙げた以上に、ウォシュレットや浴室乾燥機、さらには浴室ＴＶなんてところまで面倒をみてくれると言ってくれた企業を二次予選通過者！として、最終コンペにかけたいと考えています。かなり我がままですねエ。自分でも己の強欲さにビックリします。(笑)でも、少しでも初期コストおよびランニングコストを削減するため、ここはあえて心を鬼にして、引き続き交渉していきたいと思います。
July 4, 2006
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プロパン会社探しの状況
今日は昼間から、サラリーマン活動はほどほどに、例の空港近くの土地のコスト削減に向けたプロパン会社探しに精を出しました。（いつか怒られるかも・・・）昨晩リストアップした２５社ほどのプロパン会社の中から、個人商店的屋号の会社を除いた１４社に電話をかけました。内容は、私が賃貸マンション建築のためプロパン会社を探していることをざっと伝え、概算での基本料金および立方メートルあたり単価、それから貴社にお願いした場合の条件や特典を聞き出すということをしました。結果は次のとおりです。 ・全く脈なし、あまり脈なし ･･･９社 ・具体的交渉の余地あり ･･･３社 ・営業担当からの折り返し待ち･･･２社 （ご参考まで） ・基本料金の提示レンジ･･･1,000～2,200円 ・単価の提示レンジ･･･280～440円脈なし系の会社は実に様々で、ひどいところでは、頑なに「とにかく設計図面をもらえないと詳細は分からない」の一点張りでらちが明かないところ（プチ切れして電話を切りました）や、本当なんでしょうか？「うちはその地域に、法律で定める２０分以内に行けない距離なので無理なんですよ」といわれ、断るところなどいろいろでした。そんな中、比較的電話での話では好感触だったのは（たった）３社です。その中でも、現時点において私が最も好印象だったのは、、、良い評価だから出してもいいですよね名前、日本瓦斯（いわゆるニチガス）でした。（あくまで私見です。）ただプロパンガス業界は、古い体質の世界でグレーなウワサも絶えないため、その辺りの見極めにより、最終順位、つまり実際に発注するであろう会社は変わってくると思いますが。。。あと、まだ電話をかけていない候補企業が３社ほどありますので、明日、リーマン活動の合間を縫って、引き続き電話交渉してみたいと思います。しかし、、、この地域は、正直結構シケていて、先駆者の皆さんのように、エアコンや追い炊き給湯器などを無償提供してくれるといった会社は、今のところ１件もありません。これは、実際に会って交渉している中で出てくる話なんでしょうか？最初に思い描いた内容とのギャップに正直戸惑ってる感じです。。。でもめげちゃいけないですよね。まだ交渉一日目。引き続き頑張ります。
July 3, 2006
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交通事故の現場を見て
今日は昼頃から、私の実家に家族共々遊びに行ってきました。といっても、実家は車で３０分程度の距離なので、大したことはないのですが。。。そんな実家での出来事です。両親と一緒に夕飯を食べていると、家の側で救急車が止まりました。母親が２階の窓から顔を出し近くの交差点を見てみると、何やら現チャリが横転しているとのこと。母親がすぐに飛び出し外を見に行きましたが、いつになっても帰ってきません。さすがに私も気になり、外に出てみたんですが、その時、担架で救急車に運ばれる男性を見ました。その近くに、跳ね飛ばされガードレールにぶつかったと思われる、ガソリンが漏れ出している現チャリと、地面の血を覆ったタオルやティッシュペーパーが残っていました。どうやら、自動車と現チャリが交差点で接触し、その弾みで現チャリがガードレールに激突したらしく、しかもそのクルマが逃げってしまったひき逃げ事故だということが分かりました。まぁ逃げてしまった人は、現チャリに付着した塗料や目撃者の証言などから、まず間違いなく捕まり、その後、社会的にも経済的にもいろいろと苦しいことが待っていると思いますが、それ以上に私が気になったのは、ひかれた男性のことです。怪我が軽症で済み、すぐに社会生活に復帰できるのならまだ良いですが、例えば半身不随になってしまうとかで、今までやってきた仕事を辞めざるを得ない状況になってしまったりしたら・・・明日は我が身と思うとゾッとします。本当にゾッとします。家族はどう養っていくんだろう・・・膨大な住宅ローンはどうやって返済していくんだろう・・・生きる楽しみの多くが奪われ、この先何を生きがいとしていくのだろう・・・こういったことを考えても、今チャレンジしている不動産経営は絶対に成功させなければならないと再認識するし、不動産経営をやることのリスクは恐れるに足らず、こういった自分自身に降りかかるリスクをヘッジしないことの方が、よっぽど大きなリスクになる可能性を秘めているのではないかと、改めて感じました。事件の１時間後ぐらいに再び外を見てみると、現場検証真っ只中だったんですが、その中で２０歳そこそこの女の子二人が、警察官と話をしていました。何となく気になり、近寄ってみると、「・・・で、どっちが運転していたの？・・・」どうやら加害者のようです。あんなに若くしてかわいそうに。恐らく気が動転して怖くなり逃げてしまったんだろうなぁ・・・いずれにせよ、月並みですが、交通事故は加害者も被害者もその後の人生を変えてしまうほどインパクトの大きい事態に陥ります。自分は絶対に起こさないように。そして巻き込まれないように。切に願います。。。
July 2, 2006
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大型案件のスリム化活動
今日は、先日総額で４億の見積もりが出たボリュームプランの調整のため、担当している建築会社に行ってきました。担当者に会って最初に見せられたのは、なんと５０ページ以上の「周辺調査報告書」でした。（しかもＡ３版です！）今日はこの瞬間で、ただならぬやる気が感じられます。さらに中身を見てビックリ！！そこには、建築予定地の周囲に建っている賃貸物件３００件もの入居状況と写真が載っており、どういう構造のどういう間取りが最も適しているといったことが、事細かく説明されていました。さらにこの調査の方法を聞いてさらにビックリ！この３００件全て、担当者が自ら１件１件歩いて、雨戸・カーテンの状況や、電気メーターの回転状況を確認していったそうです。当然、真昼間スーツを着た男が、カメラ抱えてジロジロとアパートの付近を歩き回っているため、かなり怪しがられたらしく、数回交番のお世話？になったそうです。でも、こういった地道な努力を、こんな若輩者の私のためにやってくれると思うと本当に嬉しく、ますます実現できるように頑張りたいと、改めて奮起したひと時でした。しかしいくら感情論が先走ったとしても、あくまで経営はシビアでなくてはいけないと思っております。すぐに熱くなった目頭を冷まし、コスト削減のため厳しい要求を出してきました。細かいことは割愛しますが、要は建築費をあと６千万削りたい！手段は選ばず！でも出来る限り装備を落とさず！ってことになります。当然無理な要求ですので、一方的ではいけないと思い、私も自ら宿題を抱えました。それは、空調（エアコン）や浴室乾燥機などを、タダで取り付けてくれるプロパン会社を探し、交渉してくるってことです。以前どなたかのブログで、プロパン会社の活用について書かれていた方がいらっしゃいましたが、その手を私も探ってみたいと思います。これが可能になれば、それだけで、約７百万浮くことになりますから、気合が入ります！今日は約１時間程度、前述のような話をし、それぞれの宿題を抱え解散となりました。まだまだ前途多難な道のりですが、あまり時間もかけてはいられないので、早急に要件を取りまとめていきたいと思います。そう、最後に担当者からこの本をもらいました。今日は、この行動も予想外な展開のひとつでしたが、丁度読んでみたいと思っていたところにジャストミートだったため、ありがたく頂戴してきました。週明けの通勤電車で読んでいきたいと思います。
July 1, 2006
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