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2006年06月の記事
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もしかして大型案件？
６月１７日のブログに書いた空港近くの土地の件ですが、ざっくりとしたボリュームプランについて、地元の建築会社から連絡がありました。それによると、約６００坪の土地に少し広め（３５平米）の単身向け２４戸、DINKS向け１LDK１５戸の計３９戸のプランです。当初３０戸くらいが建築出来ればいいと思っていたので、それよりも９戸も多いプランはとても魅力的だったのですが、、、この後が驚きでした。土地代や諸経費を含む総建築コストはなんと４億！！！とのことでした。いくら私が日頃、収支さえ合えば総額の問題ではないって話してるからって、あまりにも大きすぎやしませんか、ダンナ。ってことで、早速ぜい肉そぎ落とし対策（要はコスト見直し）に取り掛かってもらうことになりました。例えば、単身用は３５→３０平米前後に変更。但し、不動産取得税の軽減対象になるように、共有部分を按分した面積を足したら、４０平米を超えるようにしてね、っていう具合です。近日中に回答があると思いますので、その時にまた。。。
June 28, 2006
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もうすぐ融資実行のはずですが・・・
最近、ブログの更新が滞り気味です。 要は自分の引き出しが少ないため、これと言って書くネタがないという単純な理由なんですが、それに加え心理的要素も若干あります。それは、今だに銀行の審査が滞っていることです。仲介してもらっている不動産会社の情報によると、私側の問題ではなく、銀行側がいつまでもマゴマゴとやっているらしいのですが、 それにしてもかなり不安です。最悪審査通らないんじゃないかと。。。 つまり、だんだんと、銀行も仲介してもらっている不動産会社に対しても、不信感が増大しているんですね。銀行さん、早く審査手続きを完了して、私の心理的負担を解消して下さい。お願いします。ほんとにお願いしますよ。そんな不安定な気持ちを少し和ませてくれるイベントが、いよいよ来週末にせまってきました。そう、身近な成功者に学べ！ 2006年不動産暴露会！です。 あかちゃんさんはじめ講師の皆さんが、こんなテンション下がり気味の私に心地よい喝っ！を入れてくれること、 期待しています。 それから、ボリュームプランを進めている２つの土地の話ですが、少しずつ進展しています。でも私、引き出しが少ない（しつこいですが）ので、もったいぶる訳ではないのですが、小出しにさせて下さい、はい。
June 27, 2006
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成功後にやりたいこと
今日は、コンタクトを購入するために眼科に行ってきました。11時半過ぎについたんですが、今日はなぜかとっても混んでいて、結局延べ2時間半もこの眼科に留まることになってしまいました。こんなことでせっかくの土曜日の大部分を消化してしまい、かなりがっかりといったところです。しかも、半年分のコンタクトを購入、しかも嫁と二人分（夫婦そろって近視なんです、はい。）だったので、なんと、約3万円も支払うことになりました。給料が入ったばかりでなんとなく現金を多めに持っており、こころなしプチ金持ち気分を味わっていた矢先の大出費！あっという間に現実の世界に引き戻されました。私の夢は、このブログのプロフィールに書いたとおり、40歳までのアーリーリタイアそして、経済的＆時間的自由を手に入れること。もしこの夢が実現できた暁には、ハワイでの悠々自適なお気楽生活っていうのが、成功後のやりたいことだったのですが、今日また見つけました！成功後にやりたいことを。それは、近視矯正手術です！今でも、両眼合わせても30万円程度（正確ではありません）で矯正手術が可能なほど価格が下がり、比較的実現できそうなことではありますが、やはり消費をする前に投資です。経済的自由を得ることが出来た際のやりたいことリストに挙げておきます。そのときには、「不動産経営には目利きは重要。だから必要経費で処理！」しちゃうかも・・・（冗談です）
June 24, 2006
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新築ならではの初期コスト
自らプランニングに参画して新築物件を建築する場合は、1戸あたり面積を40平米以上にして不動産取得税を軽減したり、不動産会社への仲介手数料が建物分はかからず節約出来たりして、いわゆる諸経費分をいくらか節約することが出来るんですが、一方で、新築ならではの初期コストがあります。それは、 水道を使うために県や市に収めるお金です。自治体によってこのお金の名称は異なり、水道納付金とか水道利用加入金、給水申込納付金とか言われるんですが、これが思った以上に高いことに驚きます。 千葉県 給水申込納付金 100,000円 神奈川県 水道利用加入金 126,000円 所沢市 水道利用加入金 108,150円というようなところが一例です。（全て税抜＆手数料抜）しかもご丁寧に戸数分かかるんです！なので、例えば千葉県で30戸の新築を計画する時には、 100,000円×30戸×1.05（消費税）＝3,150,000円というようなお金が余計にかかることになります。でも一方で、東京23区やつくば市の一部など、全くこうしたお金が不要な地域があるのです。？？？このお金って何なんでしょう？某県の水道局にはこのような説明があります。「当局では、水道を引かれる皆様へ「安全で良質な水」を供給するため、浄水場や給水場、あるいは水道本管等の施設の新設及び改良をしております。 これらの施設には多くの費用がかかり、この費用を水道料金に転嫁して料金改定をしますと、従来からのお客様が新しいお客様のための費用まで負担することになりますので、新旧需要者間の負担の公平という立場から、新しく水道を引かれるお客様には、これらの費用の一部を「給水申込納付金」として負担していただいております。」ふむふむ、これは何となく理解できる（ような気がする）。でも、それじゃどの水道局だって、同様に納付金がいるってことなんじゃないの？じゃぁ何で、タダの水道局があるの？施設に金がかかってないの？もしかして、公的機関の勝手な言い訳？？？？と、個人的には、何か不可解な印象が否めません。でも、こうしたお金が新築計画の際には必要になることは事実なんですね。納得できませんが・・・（ややしつこいですが。）なので、新築計画を進める時の土地選びには、こうした地域の水道納付金の有無や金額などは調べた方がいいと思います。ちなみに、私は原則プロパンガスの利用をを考えているのでいいのですが、ガス負担金なるものも存在するらしいです。ご参考までに。（今、日本代表の予選敗退が決まりました・・・）
June 22, 2006
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ルネス工法
2日ほどブログの更新をサボっておりました。m(_ _)mまぁ正確にはサボっていたというよりも、単純に新築ＰＪの方も、探りを入れている土地の方も、これと言って大きな動きがなかったからなんですけどね。それと、最近は、連日の深夜サッカー観戦で、少々疲れ気味ということもあります。（特に深夜1時頃に始まる試合、なんとなくズルズルと見てしまいます。。。）そんな中、久しぶりにブログ書いてみます。前回のブログで書いた土地の件、とある空港近くの土地なんですが、現在は、とある建築会社にボリュームプランをお願いしています。そんな中おもしろい建築工法を知りました。その名も「ルネス工法」です！これは、株式会社エル・シー・エー・リコンストラクション という会社が数々の特許を取得している工法です。私がいいなと思った一番のポイントは、建築後のメンテナンスの容易さや、メンテナンス費用（ランニングコスト）が割安になりそうといったところです。細かい話は会社のホームページに載っていますので、そちらを見ていただければと思いますが、要は、逆張り工法＋束（ツカ）を使わない工法で、床下を有効活用しようっていう工法だと、私は理解しています。この工法により、大型床下収納や浴室低層ユニットなど、かなり差別化された空間が設計出来る上、何より従来の工法より建築コストが抑えられるらしいのです！ただ、この建築コストの抑制っていうところは、実際に見積もってみないと本当かどうか分かりませんよね。（過去に期待外れだった経験あり。）ってことで、早速このルネス工法によるボリュームプランもお願いしてみました。これで本当に低コストで設計が出来るのなら、ローコスト かつ 差別化された物件、つまり高収入が期待出来る、まさに夢のような工法ですよね。（と、私は勝手に夢のような工法と思い込んでいます。）ルネス工法によるボリュームプランの結果、とても楽しみです。。。
June 20, 2006
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現地調査行ってきました
今日は、前回の日記で書いた土地の現地調査に行ってきました。現地に到着して車越しに見た第一印象は、正直言ってあまりよくなく、これはダメだなっていう感じでした。近隣の賃貸物件を調査しても、特に築10年前後のハウスメーカー系賃貸物件は、どれも1件程度の空室がありました。ただ、気にしていた飛行機の騒音は思ったほどでもなく、どちらかというと閑静な住宅街という印象でした。その後、この物件を紹介してくれた不動産会社（建築会社）の担当者と会う約束をしていたため、その会社の本社に出向きました。会う前は、実は「今回はあまり不快感を与えないようにやんわりと断ろう。ただいきなり断るのも何だから、少し話を聞いた後に・・・」なんて、考えていたのですが、この不動産会社で、やや予想外な展開が待っていたのです。。。まず、少し担当の方と近隣の情報や簡単なボリュームプラン（設計案）について話をしていたら、突然この会社の社長（結構大きな会社ですよ。）が現れ、この若輩者の私に、丁寧なご挨拶を頂きました。なぜ？？？今まで何度かこの会社に来てはいるが、こんなことは初めてだぞ？？？もしかして、誰かと勘違いしてる？？？と、一瞬のうちにいろいろなことが頭の中を過ぎりました。そして、社長が去った後、担当の方からおもしろい提案が出されました。「実は当社の会長（社長の父親らしい）自身が、この土地を購入し賃貸マンションを建築しようと考えています。」「えっ？」「ただ、やはりお客様へのご紹介が第一ですので、ゴーマさんはじめ紹介したお客様がどなたも購入されなかった場合に、自ら購入する予定です。」「えっ？そんなに良くしてもらっていいんですか？」「そう思われるでしょ。で、うちの社長から相談して欲しいと言われたんですが、今回のこの土地を分筆して、ゴーマさんとうちでそれぞれ所有し、その土地に共同で賃貸物件を建築するっていうのはどうでしょう？」・・・ね、あまりに予想しえない展開だと思いませんか。まぁこの話がどこまで本気かは？な部分が多いですが、純粋にとらえると、いろいろなことが頭の中を駆け巡りました。 ・個人的には難しい土地だと思ったけど、こういう賃貸物件建築の 専門会社会長が目をつけるんだから、もしかしたらおいしいのでは。 ・会長との共同ＰＪなら、銀行融資も引き出し易い。 ・この会社は賃貸管理もやっている。会長との共同所有なら 当然客付けも積極的にやるので、空室リスクのかなりの低減に なるのでは。 ・もしかしたら建築費も少しまけてもらえるかな。 ・この会社との今後の取引にもプラスになるなぁ。ということで作戦変更。具体的なボリュームプランの検討に着手してもらうことになりました。なにやら違った意味で面白くなり、またこういう経験もほとんど体験することは出来ないでしょうから、暫く「勉強」させてもらいますわ、って感じです。さて、この打ち合わせのあと、着陸する飛行機が間近でみれる公園を紹介してもらい、行ってきました。予想どうり、着陸する飛行機の迫力には驚かされましたが、それ以上に、そうした飛行機をカメラに収める写真マニア（最近では写真オタクっていうのかな）の多さには、かなり驚かされました。（下の写真のフェンスに張り付いている人達、わかります？）そういう訳でこの話、暫く続くことになりそうです。。。
June 17, 2006
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懲りもせず・・・
6月6日の日記で書いた土地に対するボリュームプランはまだ出来上がってきていないのですが、そんな中、別の不動産会社（性格には建築会社）から、空港勤務者の入居率が高い地域の、約600坪の土地を紹介されました。この話をちょっと聞いた時点では、 ・600坪は、扱うにしちゃチョット広すぎやしないか ・第一種低層住居専用地域じゃ、高い建物は無理かってことで、あまり興味がなかったのですが、良く聞くと、 ・この建築会社が軽く見積もったら、 3階建て30戸（40平米前後）のプランが出来そう ・今からならまだ、来年2月頃の完成が可能 （つまり来春の賃貸需要に間に合う！） ・現オーナーが相続で引き取ったものの、 自分には不要で、少し安くても手放したいと思っている ⇒坪10万以下も交渉可能！？ ってことで、ひょっとしたら化けるかも？という甘い考えが（また）頭を過ぎり、こちらもまた話を進めてみることにしました。本当に自分自身、懲りもせずようやるな、と思ってしまいますが、とりあえず今週末、現地調査に行ってきます。いい土地でありますように。。。（最近祈ることが多い気がします。）
June 15, 2006
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誕生日だったので行ってきました
このブログは、先月（５月）の２１日から始めたんですが、本日、しかも私の誕生日に、記念すべき１０００アクセスを迎えることができました。皆さん、日ごろから遊びに来て頂き、本当にありがとうございます。そして、月並みながら、これからもご支援をよろしくお願い致します。さて、先ほども触れたとおり、本日が誕生日だったのです。といっても、もうそれほど嬉しい歳ではなくなりつつありますが・・・で、何となく千葉マリンスタジアムに足を運んでしまいました。結果は大勝！ベイスターズファンには申し訳ないですが、昨日の完封負けの借りを返させてもらいました。というわけで、何となく私にも勝ち運がついてきたような気がします。この運が私の不動産経営にフォローの風を吹かせてくれますように。。。（これ、夜空に輝くマリンスタジアムです。この写真はイマイチですが。）
June 14, 2006
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プライベート名刺を持つべきか否か・・・
今日は、このブログに遊びにきて頂いている不動産経営の諸先輩方への公開質問にチャレンジしてみます。といっても、質問内容がくだらなくてゴメンナサイ。m(._.)m今度、あかちゃんさんなどが講師をされ、ｊｍ48222さんも参加される下記のセミナーに私も参加するんですが、身近な成功者に学べ！ 2006年不動産暴露会！こういう時に、日ごろブログなどでお話している方や講師の方などと初めて顔をあわせ、ご挨拶ってことになりますよね。先々週に参加したセミナーでは、他の方々は講師の方に対して、何らかの名刺を渡されているようでしたが、私は何も渡さず挨拶をし、講師の方の名刺を（一方的に）頂戴しました。皆さんはこういう時のために、本業？のサラリーマンの時に用いているものとは別に、プライベート用、もっと言うと、不動産経営用の名刺をお持ちなんでしょうか？（それとも単純に本業用の名刺ですか？）もしそうであれば、更に詳しく聞いてしまいますが、その名刺には、どんなことを入れているのでしょうか？皆さんからの回答が頂ければ、是非そうした情報を参考にしたいと考えています。どんな些細なことでもコメント頂けると大変助かります。よろしくお願いします。
June 13, 2006
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実行済ローンの金利見直し成功
私は、中古アパートを一棟所有しています。（物件の概要や取得のいきさつなどは前の日記をご覧下さい。）この物件は、近年収益不動産に積極的な、日本で一番高い山の南方に本店を構える地銀、S銀行の融資を受けたのですが、何より他行に比べやや金利が高いことが気になっていました。ただ、この物件は所在地や築年数等の物件的問題や、私自身が一棟目のチャレンジだったこともあるのでしょう、なかなか融資してくれる銀行が見つからない中で、唯一手を差し伸べてくれた女神のような銀行だったのです。この時は、とにかく借りられることが先決で、ある程度の年月が経ったら他行に借り替えてしまおう的な部分もあり、このS銀行にお願いしました。・・・その後、半年程度が経過した今年の３月くらいに、何気なくS銀行の担当者に電話しました。そこで、「お久しぶりです。その後如何ですか・・・（なぁんて取り止めのない話を少しした後）・・・他行から借り換えの話があるんだけど、どうしましょう？」ていう感じで、馬鹿みたいに素人的ノリで相談を持ちかけました。（当然話はウソですが。。。）そうしたら驚きました、思いもみない返答があったのです。「こちらからも連絡しようと思ってたんですが、ゴーマさんの借入の返済が半年程度進みましたので、そろそろ金利の見直しが出来ると思ってたんですよ。」「えっ、そうなんですか！」本当に連絡しようと思ってたのかはやや？ですが、とにかく私にとっては嬉しいことだったので、早速金利の見直しに入ってくれるようお願いをしたのでした。。。・・・その後、さらに３ヶ月ほど経った今日、S銀行の担当者からやっと連絡が入りました。金利を０.５％引き下げると。何でこんなに時間がかかったかというと、いろいろ理由があるのですが、一番大きい原因は、なんと４月に担当者が突然倒れ、音信不通になってしまったことです。（決して私がプレッシャーかけたわけではないです。）まぁ正直、本当は１ヶ月でも早く金利の引き下げをやってもらいたかったのですが、結果的に実現できてよかったと思います。ここまで長々と書いてきましたが、要するに、変動金利で借りている場合は、ある程度時間が経過した段階で一度、ダメもとで金融機関に相談してみると、今までより良い条件にしてもらえる可能性があるということでした。と、ワールドカップを見ながら書いてきましたが、先ほど終わりました。がっかりです。。。
June 12, 2006
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音沙汰なし・・・
７日の日記で、もうすぐ融資可否が分かりそうとの話を書きましたが、その後、またしても音沙汰なし状態が続いています。仲介してもらっている不動産会社のS社長も、「今回の担当者はダメですねえ、対応が遅くて。今回T銀行のI支店にお願いしたんだけど、やっぱりF支店にお願いしておけば良かった・・・」って言ってます。融資においては、一般的に、銀行間の融資方針や商品性などが比較されて、あの銀行は良いとか、悪いとかが論じられことが多いですよね。でも、こういうことを経験して思うのは、融資において重要なのは、銀行の資質よりも、対応してくれる銀行マンその人の資質ではないかと。だから、 １．いろいろな銀行（支店）で「できる」人を見つけておく ２．ひとつの銀行（支店）で断られても、 あきらめず別の支店（担当者）にアタックするといったことを常に考え行動しようと、改めて感じる今日この頃です。。。でも、そんなことより早く融資結果でないかなぁ・・・
June 12, 2006
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友人の話
今日、高校時代の友人の結婚式に参加してきました。その２次会の場で、同じく高校友人のS君から、ちょっと驚きの報告がありました。それは、昨年末に、それまで住んでいた都内の分譲マンションを売却し、軽井沢に引っ越したというものでした。そして今、年内の完成を目指し戸建の建築を計画しているとのこと。勿論仕事は変わっておらず、これまで同様都内の勤務地に、１時間半程度かけて遠距離通勤をやっていると話をしていました。当然ながら、以前から田舎暮らしを夢見ていてそれを実際にやってしまう行動力や決断力に驚いたのですが、（ここからが不動産ネタです。）最近軽井沢では、同じようなことを考えて入植（っていう表現を使っていました）してくる人達が、月に１００組ぐらいいるそうだんです。そんな中、そんな人たちが終の棲家を見つけ出すまでに一時的に生活する賃貸マンションやアパートが若干不足気味なんだそうです。（注：あくまでS君の話です。）新築PJをやっている私としては、「次に狙うは軽井沢か？」って、また余計なことを考えてしまいました。ちょっとエリアマーケティングしてみようと思います。。。
June 11, 2006
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友人の相談結果・・・うらやましい悩みでした
昨晩の日記で書いたとおり、先ほどまで友人と、焼きとんの店で盛り上がっておりました。私が若干心配したような話ではなく、親戚が都内某所に所有しているマンションを引き継ぐかもしれない、という話でした。『あなたも、新築賃貸マンションのオーナーになりませんか！』というキャッチに引っかかっているわけではなかったので一安心。それよりも、都内某所、人気駅から徒歩５分、築５年のＲＣを譲り受けるって、私が日々こんなに頑張っているのにィーーー（キーっ！）って、うらやましい気持ちで一杯になってしまいました。でも、なんとなく彼には頑張って欲しいと思うひと時でもありました。。。
June 9, 2006
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残念です・・・
駄文です。。。先ほど、私の母親から電話がありました。「今夜の（巨人対）ロッテ戦、手に入ったわよ。行く？」い、いけない・・・だって、昨日の日記にも書きましたが、今夜は「マンション投資」？に興味がある友人と会うんですから・・・約束、断っちゃおうかな なぁんて思ってもみましたが、今回はぐっと我慢して、友人と会ってきます。（ロッテファンしかわからないと思いますが）本当に、本当に残念です。。。
June 9, 2006
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友人から相談を受けました
私は、友人や知人に、自分が不動産経営をやっていることをあまり話していません。皆さんはどうですか？決して隠しているわけではないのですが、中途半端に話をすると、十中八九、話をした相手が、「こいつ頭おかしくなったか。もうバブルなんてこないぞ！だってさぁ・・・」なあんて、まるで私が遅れてきた地上げ屋にでもなったかのような顔で私をみるからなんです。そんな中、今日の朝、大学時代の友人から携帯メールが入りました。かなり、久しぶりです。そのメールは、今マンション投資をしようと考えているので相談にのってくれ的な内容でした。マンション投資？って、まさかよく新聞に載っている、『あなたも、新築賃貸マンションのオーナーになりませんか！ 年利５％以上！』てなやつに踊らされてるわけではないだろうな？そして、またなんでそんなに突然、思い立ったのだろう？いろいろ興味深いので、早速明日会うことにしました。どんな話になるか、とても楽しみです。。。
June 8, 2006
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融資実行の日がほぼ確定
今日は、久しぶりに本業？のリーマン仕事において腹が立つことがありました。ここではあまり関係ないので内容は割愛しますが、とにかく、もう少し常識をわきまえろ！ってことです。。。こういうことがあると、本当に一日でも早く不動産経営を軌道にのせ、経済的自由を得たいっ！（つまり、リーマン卒業！）ていう気持ちが、どんどん強くなっていきますね。さて、先ほど、融資を打診している銀行から連絡があり、今月末ぐらいに融資実行できそうとの回答がありました。それは本当に待ちに待ったことなんですが、それよりも、ちょっと気になったことがあります。それは、、、「念のためなんですが、ゴーマさんの兄弟のことを教えてください。」っていう質問です。はぁ～～っ？（魔邪調）それは何の為～っ？私の心の中では、どうせ、おたくの銀行の制定帳票に親族に関する欄が設けてあって、単にその項目がうまってないだけで上司（融資課長あたり）にダメ出しされたんだろ。（しつこく魔邪調）って、ツッコミを入れたかったんですが、私はこれでも常識人としての自覚？がありますから、（電話なんで表情は伝わりませが）かなりの作り笑顔で、「はいは～い、お安い御用で～。兄弟は・・・（以下省略）」と、軽～く答えちゃいました。でも、この後万が一にも融資条件に、両親や親族の連帯保証などを言ってきたときには、鬼の形相となり、きっぱりと断りを入れるつもりです。不動産投資における私のポリシーとして、自分と我が嫁以外には迷惑を与えないことを掲げています。つまり、何らリターンのない人達にリスクだけを負わせることは「アンフェア」だと考えています。さて、実際の銀行からの融資条件はどうなるでしょうか。。。
June 7, 2006
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例の土地 ボリュームプラン依頼
昨日の日記に書いた「例の土地」。早速今日、新築ＰＪでお世話になっているＫホームＳ社長のところに相談に行ってきました。このＳ社長は、日頃から本当に忙しそうにしているのですが、私が相談に行くと、いつもいやな顔一つせず対応してくれます。まぁそれも商売と言ってしまえばそれまでですが、私にとっては、本当に大切なブレインになりつつあります。（「ブレイン」とは大変失礼ですが。。。）私は、昨晩急いで作成した素人ボリュームプラン（建物の基本プラン）を見せて、こんなものが建たないかという相談をしました。中身を少しお話しますと、私は無謀にも例の土地に、６Ｆ建３０戸の青写真を描きました。Ｓ社長には、各斜線規制（隣地、北側、道路）はクリア出来るだろうから、あとは「日影規制」させクリアできれば建築可能、とのコメントを頂き、明日、プロのボリュームプランを作成してもらうことになりました。ってことで自宅に帰り、早速「日影規制」のことをインターネットで調べたんですが、やはり難しいですね、素人の私には。概略は理解できるんですが、例の土地に簡単なシュミレーションをしてみようとしたら、、、う～ん、こまった、、、何から手をつけていいか、全くのお手上げ～っ。。。日影規制とか天空率とかを計算するソフトが、なぜあんなに高額なのかが理解できました。なので、無駄なあがきはやめ、明日以降のＳ社長の連絡を期待して待つことにします。
June 6, 2006
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今更ながら・・・う～ん、どうしよう
今日、半年ほど前から目をつけ、念入りに調査をしていた地域の不動産会社から、突然電話がありました。「例の土地ですが、昨晩、先方（地主）から正式に売却の申し入れがありました！」例の土地。実はこの土地こそが、何を隠そう今までいろいろ見てきた中で、新築賃貸マンション建築計画に最も良い土地だと思っていた所なのです！！！でも、何でこの時期に～～。私が恋心を抱いていたころ（２～３月頃かな）にはそっぽを向かれ、この失恋を糧に、今の新築ＰＪまでこぎつけたというのに、今更「付き合いましょ」って言われたって、もう今のＰＪは融資の内諾まで得られているから、もう前進あるのみだし・・・困った。。。ってわけで、今日一日、リーマン仕事はほどほどに、この土地のことばかり考えていました。で、出した結論は、「行くところまでいってみようーっ！」ってこと。（欽ちゃんのドーンとやってみよう調です。）もしかしたら、こんな無鉄砲な輩でも、まだ融資をしてくれる銀行があるかもしれないし、設計や建築を引き受けてくれる会社があるかもしれない。とにかく、二進も三進も行かなくなるまで、そして自分が納得するまで、走ってみようって思いました。ということで、今後詳細は逐次レポートしていきますね。でも、万が一（天文学的確率だと思うが）このＰＪもうまく行ったら、同時に２つの新築計画が走ることになるわけで・・・どうなるんでしょうか？（これこそ馬鹿げた皮算用ですが。。。）
June 5, 2006
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５月３１日紹介物件の結果
５月３１日の日記で書いた３５６平米の土地の件、結果がでました。皮算用（やっぱり）うまくいきませんでした。一番の問題は、当初想定した２０戸（4Ｆ建×5戸/1ﾌﾛｱ）が、用途地域（第二種中高層）の関係で、１８戸（3Ｆ建×6戸/1ﾌﾛｱ）が限界だったこと。もうすこし具体的に書くと、第二種中高層住居専用地域のため、各斜線規制がこれでもかと言わんばかりにのしかかり、特に今回は「道路斜線規制」が、一番のネックになってしまいました。もうひとつは、４Ｆ建が３Ｆ建になり、建ぺい率が上がってしまったため、駐車場が予定通り確保出来なくなってしまったこと。この地域は市の条例で、戸数の一定割合以上の駐車場を確保しなければならず、それにも引っかかってしまいましたとさ。。。やはり、そう簡単にはうまくいきませんねぇ、皮算用は。今見ていた日本vsマルタのサッカーもそうでしたけど。。。
June 4, 2006
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税金セミナー行って来ました
今日は、ファイナンシャルアカデミーの税金セミナーに参加してきました。今までいろいろな書籍や、多くの方々のＨＰなどで勉強させてもらい、また、今年はじめて（白色申告ですが）確定申告を済ませたこともあり、セミナーのだいたいの内容は既に知っていたものでした。でも、そういった知識も寄せ集めただけで整理もせず、頭の中でバラバラになっていたため、情報の体系化には、とっても役にたったと思います。それから、私も後々は「法人化」を夢見ているため、不動産経営に詳しい税理士先生とお会いできたことは、長期的な視野で、とっても良かったと思います。このようなセミナーには、実に半年ぶりに参加したんですが、いいですねえ、やはり。いろいろ刺激になります。特に、一緒に参加されている方々の鼻息、もとい、息使いから、皆さんのやる気が感じられ、私も改めて頑張ろうって気にさせられました。これからも、こういったセミナーには定期的に参加し、普段はなかなかお会いすることがない同じ志を持った方々から、みなぎるパワーを頂戴したいと思っています。だからということではないんですが、また来月のセミナーに立て続けに参加します。身近な成功者に学べ！ 2006年不動産暴露会！っていうセミナーです。今度は、実際に不動産経営をされており、ある程度成功を収めている諸先輩方のありがたいお言葉を浴びに行きたいと思います。
June 3, 2006
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まだ何も建っていないのに
私がやっている新築ＰＪは、前の日記にも書いたとおり、１Ｆにひとつだけ店舗を予定しています。その建築予定現場は現状更地で、立看板だけがそこにあります。この立看板、私が設置した訳ではなく、建築をお願いしているＫホームが設置したんですが、書いてあることがかなり思い切っていて、「デザイナーズマンション建築予定地」て書いてあります。でも、、、誰がデザイナーだって？？？？まさかＫホームのＳ社長？？？？？？これから外観とか考えて最終的に決定するのは、俺なんだぞ！！！変にプレッシャーがかかるじゃん！！！ってわけで、これまた前の日記に書いたように、カラーコーディネートの勉強を始めた次第なんです。。。そんな妙に自身過剰な立看板なんですが、思わぬ効果を発揮しています。もう既に１Ｆの店舗に関する問い合わせが数件あったそうなんです。 実は今回のＰＪで１Ｆの店舗の入居が一番不安要素だったんですが、その不安を少しだけ和らげてくれて、とてもうれしいです。でも、 中には「風俗案内所やっていい？」なんていう問い合わせもあるそうです。 Ｓ社長は、「最近の案内所は違うんですよ。今度説明しますよぉ・・」なあんて意味深なことをいってるし。。。 今問い合わせのある中では、不動産会社がいいと思っています。飲食店などとは違い、室内が傷んだだり、ゴキブリなどが発生することも少ないと思うので。 でも、この店舗に私が最も望んでいるのは花屋、フラワーショップですかね。それは、何よりもこのデザイナーズマンション？のイメージを良くして、結果的に他の部屋の入居率を高める効果が期待出来ると思っているからです。 店舗って、どんな業種・業態がいいですかね？ これもまた悩みの種です。。。
June 2, 2006
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住宅ローン金利が下がりましたね。
三菱東京ＵＦＪ、みずほ、三井住友の大手３銀行は、６月１日適用分からの住宅ローン金利の一部引き下げを発表しました。長期金利の指標である新規発行の１０年国債利回り等の市場金利がやや低下していることを反映したらしいですが、私が計画している新築ＰＪの融資も、今のところ６月中の実行が予定されているため、このことは個人的に大変喜ばしいことであります。まぁこの前の日記にも書いたとおり、個人的には、再びバブル期のような高金利な状況が起こるとは考えていないので、今後のゼロ金利解除や市場金利の上昇は、実はそれほど恐れてはいないのですが、それでも、少しでも金利上昇のスタート時期が遅れれば、それだけ利息を払わなくてすむので、一方的な金利上昇トレンドではないことが確認されて、大変ありがたい次第です。はい。だんだん本業？のリーマン仕事が忙しくなりつつあり、この日記の継続更新も難しくなってきましたが、一方で、少しずつではありますが、遊びにきてくれる方の数も確実に増えているため（予想以上です。ありがとうございます。）、そんな方々の期待を裏切らないようにこれからも頑張って行きたいです。。。最後は、初心表明演説みたいになってしまい、何ともおかしくなってしまいましたが、今日はこの辺で寝ます。（ちょっと疲れ気味です。お休みなさいzzz..）
June 1, 2006
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- (2026-10-16 22:00:25)
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- ひとりごと
- 今日の気になるもの 10／16
- (2026-10-16 21:25:46)
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