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2008年01月の記事
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こんな記事出てました
日経新聞より 「保証料返還漏れ、計12億4300万円に・住宅金融支援機構」 住宅金融支援機構が賃貸マンションの建設資金などを融資する賃貸住宅ローンで当初予定より早くローンを完済した顧客への保証料の返還漏れが見つかった問題で、同機構は30日、返還漏れが1994年度から2006年度末までに合計で1094件、約12億4300万円あったと発表した。 保証料の支払先である住宅改良開発公社と首都圏不燃建築公社が利息相当分の約5億6300万円を含め約18億600万円を返還する。 同機構は「このような事態を招き申し訳ない。前倒し返済対象者のデータと保証料を支払った人のデータを突き合わせるなどして、再発防止を徹底したい」としている。～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～私はまだ繰上完済を行えるほどのステージではないですが、 もしこういう時になったら、しっかり金融機関の精算額をチェックしようと思います。 大企業・優良企業だからと言って信じると痛～い目にあう事、 最近いろいろな記事で思い知らされます。。。
January 31, 2008
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両親にソフトバンク携帯を
プレゼントしたわけではないですが、今度出る春モデルを勧めてみようかと思います。 実は私も昨年末、十数年愛用した○○モ携帯からソフトバンク携帯に変更しました。 合わせて我が嫁も変更しました。 一番の理由は、不動産仲間が結構ソフトバンク携帯に変更しており、そういった方々と夜9時までなら通話料無料で話せるからです。 （勿論、嫁との通話も増えましたよ！） 通話無料、これ、私には以外と大きいです。 何より、携帯メールを打つのがおっくうで嫌いだから（笑） で、既に我が嫁はソフトバンクですが、日頃比較的電話が多い両親も変更すれば、さらにメリットがあるのではと考えています。 しかし、今までソフトバンクには、シニア向けのこれといった携帯が販売されていませんでした。 （うちの両親は典型的な「らくらくホン」愛用者なので。） なので、今までは思い切って勧められなかったんですが、 先日発表された春モデルにあるじゃないですか！シニア向け携帯が！！ 東芝製の８２１T。 発売は3月頃と、まだ少し先ですが、出たら直ぐに両親をショップに連れて行こうと思います。 これで、 ・当然家族プランになるので、父親と母親は24時間通話無料で話せるようになるし、 ・高度な機能を利用しない両親には、毎月の支払がほぼ基本料の980円になる ので、かなり便利＆コスト削減になると思います。 しかしうちの両親もそれなりに歳をとり、かなり保守的になっているので、すんなり却下されるかも。。
January 29, 2008
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ジョイ本で復習＆買いの物件照会あり
今日は、昨日聞いた不動産セミナーの復讐をしに、千葉のジョイフル本田に行ってきました。このホームセンターは東京ドーム約４個分の広さがあり、オープンした時には関東近郊で１番の大きさを誇っていたところです。（今はもっと大きい店があるそうですが。。）この広い店内を、昨日聞いた数々のグッズを探すためあちこち周り、実際に手にとったり、他の商品と比較したりして、勉強してきました。これで今度空室が出た時に、すぐにアクションがとれると思います。今のところ、キッチンを蘇らせるカッティングシート作戦が、一番やってみたいことになります。こう考えると、今まで「空室が出ないでくれ～、出ないでくれ～」と思っていましたが、逆に「空きが出たらいくつかリフォームにトライしてみようかな」なぁんて思うようにもなります。ちょっとしたことで気分も楽になります。不思議なものです。結局夕方６時ぐらいまでいてしまい、すっかり暗くなった道を家路についていたら、お世話になっている不動産会社から着信あり。実は私の中古AP１号と３号は密かに売りにも出しているんですが、その物件に問い合わせが入ったとの連絡でした。さらに最新のレントロールがほしいとのことでしたので、すぐにFAXしておきました。２棟ともかなり高めの価格で出しているんですが、これで売れればラッキーです！多少の売却益も出る計算になります。（←そんな上手くいくわけありませんが。）しかし、、、不動産セミナーを聞き、不動産価値向上のためのリフォームにちょっと気合いが入ってきたところで、その対象となる物件に照会が入るとは。。なんとも複雑な心境です。まぁ、売るにせよ持ち続けるにせよ、どちらになってもきちんと収益を維持することが大事だと思いますので、引き続きリフォームのことは考えて行こうと思います。
January 27, 2008
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久々の不動産セミナー参加
今日は午後から、久しぶりに不動産セミナーに参加してきました。講師は楽天ﾌﾞﾛｸﾞで有名なあのjm48222さん！お題は「ホームセンターを２００％活用する方法」。今までにない斬新な切り口で、個人的に大満足な内容でした。セミナー開始は午後２時からだったんですが、少しでも良い席を取りたかったこともあり、１時間ほど前に到着しました。久しぶりにコテツさんやケースケさんにもお会いでき、少しだけ談笑。その後、一旦外に出て遅めの昼食へ。近くで偶然見つけたラーメン屋、数年前にブームになった和歌山ラーメン「まっち棒」に行ってきました。その後、会場に戻ると、大御所の沢さんや山田さんもいらっしゃっており、うろうろしていると早速沢さんに捕まり、、もとい声をかけて頂き、ありがたくお宝不動産の鑑定ツールを購入させら、、もとい買わせて頂きました（笑）でもそのソフトに、ちゃっかりサインもしてもらいましたよ！（←ちょっとした不動産投資家オタク？）そのうち開始時刻になり、ふと周りをみると、約５０人もの人で会場が超満員になっていました。で、内容なんですが……と言いつつ、ここで私が詳しく話してしまうと著作権？違反になってしまうので、感想などを書かせてもらいますが、一言でいうと大満足のセミナーでした。jmさんのセミナーでは、本当にここまで話しちゃっていいのかなあというぐらい、細かくお勧めの商品やその使い方などを説明してもらい、やる気を駆り立ててもらった上に、さらにその後jmさんと沢さん、山田さんによるカリスマ大家座談会が行われ（しかも司会はコテツさん！）、とても面白い話を聞くことができました。皆さん、本当にありがとうございました。今年はじめにこうしたセミナーに参加でき、またやる気がみなぎってきました！！このノリで、今年の大きな目標のひとつである新たな新築PJも、成功にもって行きたいです！
January 26, 2008
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早速入居申込はありましたが…
今日午前11時ごろ管理会社より連絡がありました。 土曜日に入居対策をした部屋に早速申込が入ったとのこと！ 一瞬喜んだのも束の間、入居者がネコを飼っている人だということが判明。 しかも2匹… 一応「ペット相談可」とはしてるんですが、ネコは一般的におしっこの匂いがきついので、きちんとしつけをしていないと部屋の中や共用部分があっという間にスゴいことになると思っています。 ただせっかく申込を頂いた貴重なお客様。 少しでも早く賃貸に出すことが不動産経営上はとても重要なこと。 それから約１～２時間、リーマン業もそこそこに、ＯＫを出すか否か悩んでいました。 で、出した結論は「ＯＫ」。 但し敷金は＋1ヶ月にしてもらった上、次の契約を入れてもらうことにしました。 ・共用部分やベランダにおしっこやキズなどをつけた場合、 現状回復にかかる費用を 実費請求する。 ・他の入居者からクレーム（匂い、泣き声、足音など）があった場合、 貸主から退去を申し入れることができる。 個人的にネコは嫌いなわけではありません。むしろ好きです。愛らしいですし。。 ただ、事前にきちんとニギッておかないと、後でトラブルの種になもなりかねないので、ここはあえて厳しく対応しようと思います。 ちなみに皆さんは、どう思いますか？ 若しくはどうされてますか？ 他に注意すべき点があれば、ご経験者の方々からアドバイスを頂ければ幸いです。
January 21, 2008
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空部屋の入居対策してきました
昨日は、物件2号の清掃＆入居対策のため、午前中から家族共々出動しました。現地に到着後、まずは共用部分の清掃を実施。こちらは思いのほか汚れておらず、小一時間で終了。ただ、内階段にも関わらず、煙草の吸いカスがあちらこちらに落ちていたのには、やや不満が残りました。落ちていた場所からして、恐らく５Fに入居しているリーマンだと推測できました。次回清掃時にあまりにも気になるようであれば、管理会社経由で改善を申し入れたいと思います。次に空いた部屋の入居対策のため、新築時にもやったように、室内にディスプレイを施しました。具体的には、アピールポイントのポップ表示とパンフレット等の設置です。こんな感じです。分かりずらいですが、丸で囲ったところがポップになります。ポップをアップにするとこんな感じです。またパンフの設置はこんな感じです。メモ帳やメジャーなども合わせて置いておきました。それからこの物件の大きなアピールポイントである公園の景色を強調するため、新緑の時期と年末のイルミネーション時期の写真を窓際に置いておきました。まだまだ工夫すべき点はありますが、今回はこの程度で1週間様子を見ようと思います。早く決まって欲しいものです。。
January 20, 2008
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個人の確定申告準備ほぼ終了
今日は法人の税務を担当してもらっている顧問税理士に会ってきました。 この方は大変良心的で、本来法人のみの対応で顧問料をお支払しているのですが、個人の確定申告についても、嫌な顔ひとつせず、いろいろとアドバイスを頂いています。 で、今日のメインはほとんど個人の話。（税理士さん、すみません。）いろいろと細かい点まで質問にお答え頂き、これで19年度の確定申告準備はほぼ終了。頭の中の様々なモヤモヤがかなり解消されて、気分もスッキリ。今回は、5年超保有した持家の売却損計上や、年初めに竣工した新築物件の減価償却等があり、予定通り所得は０。結果として所得税は全額、○十万円が還付される見込みです。さらに前年所得に課せられる住民税もほぼ０になりそうで、こちらも年間○十万円節約出来そうです。さあこれからは、空いた部屋の入居対策に全力投球です！
January 16, 2008
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久々の家族サービス
昨日は1日かけて鴨川シーワールドに行ってきました。久々の家族サービスです。（といってもしっかり物件見学もしてきましたが・・） 現在上の息子は、魚が大のお気に入りで、毎日のように図鑑を食い入るように見ています。このままいくと第2のさかなクンになる勢いなんです。そんな彼にとっての鴨川シーワールド。まさに至福のひとときとなった様子。10時30分ころ現地に到着し、夕方4時くらいまでみっちりと、魚やイルカ、シャチなどを堪能？しました。個人的に一番良かったのはシャチのショーでした。シャチ自身の芸当もすごかったんですが、何より人間との信頼関係に感心しました。しかし真冬の屋外施設には行くもんじゃないですね。とにかく寒いこと寒いこと。。あまりの寒さに体を温めようと、最後はなぜか某健康ランドにも立ち寄ってしまいました（笑）
January 14, 2008
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確定申告資料作成中に更新手続き漏れを発見！
昨晩、確定申告に必要な「不動産所得の収入の内訳」（各入居者と家賃の表）をちまちま作成していたら、先月の12月で賃貸契約が切れ、更新手続きが必要な入居者がいることが判明しました。 本日管理会社に電話。その旨伝え、折り返しの電話を待つこと数時間。。。 折り返しの電話で社長より（といっても社員ひとりの会社ですが・・） 「やはりゴーマさんの言うように更新手続き漏れでした。すみません。」とのこと。 私もうっかりしてましたが、こういうことはしっかりやってもらいたいと思うのが本音。 だから月々家賃の数パーセントの手数料を払い、管理をお願いしているわけですから。。 危うく1か月分の更新手数料収入を取りこぼすところでした。 （この物件はそもそも賃料が安いこともあり、原則更新手数料を頂いています。） この管理会社は、こういうちょっとした？ミスは良くやらかすんですが、 そのかわり小回りがきき、急なお願いでもかなり迅速に対応して頂けるというメリットもあります。しかも格安です。 なので今回も「大人の対応」で、文句をグッとこらえ電話を切りました。 （成長しました！） ただ、あと1、2回同じようなことをしたら、管理会社変更も考えようかと思います、が・・・ でもいい人だしなぁ・・・ ちょっとした悩みごとです。。
January 9, 2008
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仕事始めのキツ～イ一撃
今日からついにリーマン業が始まってしまいました（悲。。）今朝は社長の訓示？があったため、少し早めに電車に乗ったんですが、混んでること混んでること！こんな電車に乗ると、改めてアーリーリタイアはいつぞや？と自問自答したくなります。そんなこんなで朝からやや疲れ気味。（←基本的に体力ありません）さらに初日にも関わらず次から次へと仕事が入り、さらにお疲れモードへ…やっと、落ち着いてきたと思った夜6時過ぎ、管理会社から電話が入りました。「入居者から2月6日に退去したいとの連絡が入りました……」・・・こ・れ・が トドメの一撃だったか・・・ すっかりやる気をなくした私は、お店をたたんで帰路につきましたとさ。。しかし、リーマン業はどうでもいい（ウソです）ですが、不動産経営の方は、また満室に向けて活動を開始せねばなりません！つい先日（昨年末）満室になったと思ったら、また退去の連絡です。どなたかが言っていた「モグラ叩き」、まさにその通りだと思います。こういうことをひとつひとつ確実にこなし、高い入居率を維持する、これが不動産経営を続ける上で、最も重要なことだと思います。少しでも「まぁ1室ぐらいはいいか」なぁんて気を緩めると、あっという間に転げ落ちてしまうんだと自分に言い聞かせ頑張るのみです。幸い、これから少しずつ賃貸マーケットも盛り上がってくる時期なので、この波にしっかりとのって、1日も早く入居者を確定させたいと思います。
January 7, 2008
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所得０作戦スタート…税務署に行ってきました
本日（1月4日）からリーマン業が仕事始めとなる方もいらっしゃったと思いますが、私は幸い来週の月曜日（1月7日）からのスタートとなるため、お役所関係がスタートした本日、税務署に確定申告関係の書類を取りに行ってきました。実は、今年度の確定申告では、旧自宅の売却＆新自宅の建築に伴い、2つの所得税還付が受けられるからです。・旧自宅の売却…5年超保有しかつ売却損が出たため →「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失及び繰越控除の特例」が使える・新自宅の建築…住宅ローンを利用したため皆さんご存じの →「住宅借入金等特別控除」が使えるこれに加え今年度から青色申告も行うため、青色申告特別控除（65万円）も使えるので、今のところの皮算用では、今年度の所得をほぼ０にできそうな感じです。（ほんとにうまくいくかは分りませんが。。）これで、これまで源泉徴収された所得税約○十万円が還付されれば、次の物件購入の自己資金として有効に活用できることになります。しかも、前年所得に連動する今年度の住民税もだいぶ少なく出来ると思いますので、こちらもかなりの節約となる予定。しかし、、、今日もらってきた書類が、予想していたとはいえ私にとってはかなりの量で、これをきちんと作成できるかどうか・・・これを基本的にひとりで処理しようと思っていますので、相当間違いも発生しそうな予感・・・う～ん、これからしばらくは確定申告書類との格闘が繰り広げられると思います。。でも結果は「お金」となってしっかり表れますので、なんとか頑張って仕上げたいと思います。でも気が重い……
January 4, 2008
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今年の目標
皆さん、明けましておめでとうございます。昨年は最後の最後で「やっちまった！」の1年でしたが、今年はそのアンラッキー分も取り返すべく、全力で駆け抜けたいと思います。というわけで今年も宜しくお願い致します。さて、今年1発目のブログですので、月並みですが今年の目標を掲げてみたいと思います。大きく既存物件、新築計画、その他の３本立てでまとめてみました。（１）既存物件・入居率の維持 →年間通じて９５％以上を維持する・借入金利の改善 →既存借入２本について金利スプレッドの見直しを申し出る（２）新築計画・法人による新築マンションの建築 →本新築をいち早く満室にして年間家賃収入○千万円を達成する →法人１件目として消費税還付スキームの実行（３）その他・体力面 →年間通じて体を動かし、基礎体力をアップさせる・リーマン業 →こちらも手を抜かず10月の昇進を狙うちなみに、昨年初めのブログを見返したら、掲げた目標はことごとく未達成でした。（は、はすかしい。。）ということで、今年は有言実行、目標必達で行きたいと思います。頑張ります！！
January 3, 2008
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