2011年04月の記事
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管理会社の言うことは間違いない？
マンション管理運営のノウハウが不足する管理組合は、管理会社の助力を頼るわけですが、プロである管理会社の発言は果たして信用に値できるのでしょうか？管理会社と管理組合は利益相反関係です。時間的な制約がある面倒なことをしたがらない知識・経験に欠ける継続性がないこんな管理組合の抱える問題点を知りつつ・・ 管理会社は、理事会運営が活発になると、自分たちに依頼される仕事が増えると思い、プロの立場を利用して自分たちのペースで仕事ができるよう管理組合を洗脳していきます。継続性が担保されない一年任期総入れ替えの体制をベターな方法と推奨したり、理事会から依頼された事項を一年かけてのんびりと対応したり、諸問題が解決するために適切な提案をしなかったり、プロに任せているのに、長い時間をかけなければマンションをよくなっていきません。ほかにもいろんな弊害が生じます。 相場を知らないだろうと、管理会社の利益を多分に含んだ修繕工事を提案する。管理員、下請業者のミスを組織絡みで隠蔽する。契約内容を知らないだろうと、契約で決められたことさえしない。法律、規約を知らないだろうと、一般論という名のもとに根拠のない適当なことを言う。売上が欲しいために、大規模修繕を不必要に前倒しにしたり、過剰な修繕メニューを提案する。親会社である売主を守るため、アフター保証の期間が過ぎるまで、不具合を知りつつ口を閉ざす。 管理会社フロントマンには誠実な人間もいますが、管理業界全体がこんな体質にどっぷり浸かっていますので、どうすることもできません。管理会社に過度な期待をしてはいけません。管理会社の言うことを額面通りに信じてはいけません。 管理会社はマンション管理を行う上で必要枠ですが、おんぶにだっこにならないようにしましょう！ 理事会運営が継続性を持ち、円滑化、活性化すれば組合員の主体性が高まり、住民の声をしっかり傾けていけば、住みよいマンション環境が実現できます。主体性を持った運営とは実はそんな面倒なことではありません。主体性を持って運営できる「方法論」を知り、実践すれば良いのです。イダケンがボランティア参加する団体主催のセミナーでは、この「方法論」をいっしょに勉強し、実践する方法について情報交換することができます。勉強会・交流会では営業行為はありません。平成23年５月８日（日）１４時～横浜桜木町開催の管理組合向け勉強会・交流会に参加しませんか？http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#aこちら↓↓でもいろんな情報を入手できます。http://house.blogmura.com/mansionkanri/
2011.04.30
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適正化ネットのご紹介
イダケンが参加し、ブログでも何度か紹介している「マンション管理組合適正化ネットワーク」の詳細をご案内します。今日は5月8日（日）横浜桜木町（14時～）のセミナーの打ち合わせを準備委員会で行い、あっという間の3時間。運営側も楽しみにながら準備を進めています。【適正化ネットとは？】（ホームページより抜粋）当ネットワークでは、勉強会、交流会、インターネット・メールを利用した情報交換の場を通じて、管理組合役員・役員経験 者が中心となって、管理組合発信による運営の適正化を目指します。疑問、不安を感じながらも、マンションのために頑張っている管理組合役員さん、理事長さ んを応援します。 主な活動は、身近なテーマを題材とした勉強会を定期的に開催し、管理組合運営の問題解決、理事会のレベルアップ・スキルアップに努めます。また、区分所有者、管理会社、マンション管理士、マンション関連業者が垣根を越えた「本音の交流」ができる場を提供します。 現役員または役員経験者で当ネットワークの趣旨を理解し、ルールを遵守頂ける方ならどなたでも参加することができます。 当ネットワークには、管理組合を向いているマンション管理士等が参加しますが、活動中は、営利、営業行為を認め ないことが大きな特徴です。勉強会や交流会中に、商品やサービスの売り込み・宣伝だけではなく、名刺交換まで一切禁止となっていますのでご安心くださ い。（プロの方の参加は審査制） 「管理組合の」「管理組合による」「管理組合のための」ネットワークに参加しませんか？【セミナーのご案内】5月8日（日）桜木町開催の勉強会はすでに10人以上の方の参加が決定しています。 http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#ahttp://house.blogmura.com/mansionkanri/
2011.04.28
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金額だけではない
管理会社や大規模修繕業者選定の際、入札であれば一番安い金額を提示した会社が選ばれます。http://house.blogmura.com/mansionkanri/ 金額を最大限頑張った。これは一つの評価でしょう。 プレゼンテーション会を行う時は相見積になるので、金額だけではなく実績・会社の規模・提案のわかりやすさ、そしてプレゼンする側の熱意が評価されます。一番高い業者であっても、多くの方の評価を得て、選ばれることがあります。業者選定補助はややもすれば金額偏重の評価になりがちですが、イダケンがコンサルをする契約先マンションでは、見る目が厳しく価格だけではなびきません。 安くて良い業者を選ぶ。安いというのは単純に額面の金額ではなく、いかにコストパフォーマンスが高いかだと思います。コストカッターのコンサルを頼んで金額は安くなれど質を伴う保証はありません。安さに飛びつく。イダケンは価格だけを重視する仕事はしたくありません。 イダケンはコストパフォーマンスが高い、管理組合の尺度で「安くて良い業者を選ぶ」サポートができます☆彡
2011.04.24
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ぶれないこと
先日とある技術コンサルのプレゼンを聞く機会があり、とても関心しました。一貫性があり、プレゼンの最初から最後までぶれません。その安心感たるもの・・住民は皆説明に釘付けです。ややもすればプレゼンの際はお客様の要望・意見について、仕事欲しさに「はいできます」と八方美人的なことを言ってしまいがちですが、その技術コンサルは「できません」と 言う発言はないまでも、兎に角全てに対して一本筋が通っているのです。その方は、他のプレゼンする業者に比べ特別に口が立つわけではありません（イダケンよりも数段上手ですが＾＾；）。また、プレゼン資料も突出した「出来栄えの良さ」もありません。でも、住民はその方を選びます。しかも金額が高くとも！私も一住民の立場ならその業者に手を上げたと思います。真面目さ、誠実さの大切さを改めて実感。またビジョンをしっかり持つこと。そこに人が引き付けられる。すごく勉強になりました。融通を利かせること、臨機応変に対応すること。よかれと思ってスタンスがぶれることがあります。結局、それは後々悪い結果につながります。口が上手なら得。資料作りがウマければ良い。けっしてそれが全てプラスに働くわけではないと気付きました。未熟なイダケンは、すぐには同じことはできないでしょうが、口下手、資料作り下手なイダケンは、真面目さ、誠実さはその方と通じるものがあると感じたので、今回受けた感銘を大事にし、見習ってよいコンサルになろうと思いました。気持ちを新たに頑張ります！http://house.blogmura.com/mansionkanri/
2011.04.23
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H23.4.15号のマンション管理新聞
今月15日発行のマンション管理新聞に・・・イダケンがフルコンサルタント契約している横須賀143戸 平成12年竣工マンションの大規模修繕工事施工業者募集の公募記事が載りました。ボランティア参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」主催の５月８日（日）１４時スタートの横浜桜木町で行われる管理組合向けセミナーの案内が載りました。http://house.blogmura.com/mansionkanri/
2011.04.23
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蓋を開けてみないとわからない
本日、午前・午後と管理組合の行く末を左右されるような重要な会議に同席しました。出席するにあたり、経験的観測からこうなるであろうという自分なりの予測を立て臨むわけですが、両方とも予想を裏切った結果に・・双方とも悪い方ではなく、適切な方向性に落ち着いたのですが、話し合いで出した結果が意外だったのです。蓋を開けてみないとわからない。管理組合会合は水ものです＾＾；にほんブログ村 【PR】理事会運営についてどうしていいか悩める管理組合の方、イダケンがボランティア参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」主催の管理組合向け勉強会・交流会に参加しませんか？次回は平成２３年５月８日（日）１４時、横浜の桜木町で開催です。テーマは理事会運営改良計画～管理組合主役の運営を目指しませんか？～です。一.管理会社任せは危険！？国土交通省が発表する標準指針との矛盾二.理事会・管理組合運営が活性化するヒント三.修繕計画だけではなく、管理組合運営にも中長期計画書が必要！四.参加者みんなで考える。理事会運営を良くする方法こんな内容でセミナーを行います。ご興味をもたれた方、是非参加しませんか？http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a
2011.04.23
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合意形成におけるパワーゲーム
理事会でも総会でも全員合意が望ましいのですが、必ずしも上手くいかないことがあります。議案を通すために・・・恫喝に近い言動をしたり、泣き落しをしたり、周到な根回し、票集めをしたり、いろいろなパワーゲームが繰り広げられます。意見を通そうとする気持ちは理解しますが無理を通せば道理が引っ込むでは困ります。正しい手続きを踏み、かつ先々遺恨を残さないような形が望まれます。【PR】管理組合運営がどうすればうまくいくか、管理会社は積極的なアプローチをしてくれません。理事会運営を良くするヒント、テクニックをイダケンがボランティア参加する「マンション管理組合適正化ネットワーク」管理組合向けセミナーで勉強できます。 次回は５月８日（日）１４時～横浜桜木町で開催です。皆様の参加をお待ちしています★にほんブログ村http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a
2011.04.21
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マンション管理士業の行く末
この業界でコンサルタントの名前が付く仕事をする著名な方、名のしれた業者。いろんなところから黒い噂が聞こえてきます。管理組合の知らぬところで多額なキックバック（袖の下）が発生特定の業者が有利になるよう管理組合へ誘導行為をする名刺渡しによるダミー従業員の起用ひとつの原因として考えられることは、仕事の「数」が少ないから、一つの仕事で少しでも多くの利益を取ろうしようとします。生きていくためには体裁など気にしていられなないってやつです。どうすれば仕事が増えるのか？首都圏では管理士を積極的に起用しようとする動きが広がりつつあります。その反面・・管理組合が望む受け口がないという声が聞こえてきます。以前の日記でも書きましたが、大規模修繕コンサルタントもマンション管理士も営業努力が足りない方が多いと思います。どんなにコンサルタントたる資質が優れていても、管理組合の目に止まらなければ、宝の持ち腐れです。ホームページ持っているから、リスティングしているから・・・それだけでは思うように集客が図れないでしょう。まだまだ需要が少ないなんて、とんでもない話です。例えばイダケンはホームページを二つ、ブログを二つもっており、全てにおいて適度に更新作業を続けています。検索上位対策の実施やブログの宣伝効果を利用して、今は引く手数多の状態です。しかしながら、これは「古くから」の情宣手法で、近い将来限界がくると考えています。忙しすぎてなかなか手が回りませんが、現状に満足せずに「今」のトレンドに合った宣伝方法へと進化させていかなくてはならないと焦燥感が付きまといます。最近イダケンさんのホームページを模倣したページを見かけたと言う声が寄せられます。イダケンは怒りません。むしろ、ページを模倣して本当にイダケンスペックのサービスが提供できるの？二番煎じの宣伝文句であなたのやりたい個性が管理組合に伝わるの？と心配になります。マンション管理士を利用することで、管理ががらっとよくなる管理組合はいっぱいあります。そうした管理組合はマンション管理士の利用価値に気づき始めています。確かに大儲けができる商売ではないでしょう。冒頭の黒い噂になるようなことに手を初めなくとも、努力さえ怠らなければ専業で十分生計を立てていくことは可能です。食えない国家資格から、人の役に立ち食うに困らない仕事がもらえる業種へ。マンション管理士の未来は明るいはず！？です（笑）にほんブログ村
2011.04.18
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理事会の流れ
理事会開催から次の理事会開催までのスケジューリングを決めておくことは大切です。予定通りにいかないこともあるでしょうが・・・理事会で審議、協議内容は・・・管理会社からの事務報告継続案件の審議新規案件の審議↓理事会終了時に本日のまとめ（決定事項）を発表管理会社に依頼したことの締切を確認次回理事会の日程確認↓理事後１週間以内に理事会議事録素案を管理会社が提出↓議事録の内容を確認、修正を加えたものを回覧↓理事会終了後２週間～２０日以内に議事録署名、押印完了掲示、配布等により周知↓理事会開催前２週間前 理事会招集通知配布↓理事会5日～１０日前に理事会議案書素案を管理会社が作成↓役員が理事長（他役員）が議案書の内容を確認 加筆、修正↓理事会開催前に議案書を配布（またはメール送付）どうせ役員を務めるなら、きちんと結果を残せられるような時間を使いましょう！【PR】理事会の運営方法についてどうすればよいかわからない。管理会社はあてにはならない・・お悩みの方、イダケンがボランティア参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」の管理組合向け勉強会・交流会に参加しませんか？５月８日（日）１４時から横浜市桜木町で『管理組合運営のテクニック』について、熱く情報交換をしたいと思います。興味ある方は↓↓をクリックしてください。http://ekumiai.web.fc2.com/ にほんブログ村
2011.04.17
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人に優しく
昨日はパソコンの前で資料作成、事務仕事を延々とこなしていました。そんな中無料相談の電話が３本。全て管理会社絡みの不満絡み相談内容でした。もっと、管理組合の方をむいて仕事をしてくれればいいのに・・相談を受けるたびに管理業界を憂います。 輪番制で役員を決めるマンションでは不満を覚えた組合員は、いつか理事になります。 管理会社に対する心象が悪ければ、良い関係を構築することはできないでしょう。多くのマンションから話を聞いて感じるのが、管理会社の対応に誠実さ、思いやりがないのです。仕事が忙しいのはわかります。困って電話するお客様になおざりな対応をするのでは、顧客はがっかりして、頼りにならないと思ってしまうはず。良い回答ばかりできないのはわかります。でも、どうすれば良いか一緒に一生懸命考えてあげることはできるはず。 人に優しく。施しをすればいつか自分にも跳ね返ってくる。イダケンはいつもそう考えて仕事をしています。 【PR】やさしくない管理会社は、管理組合にプラスになる仕事を積極的にしてくれません。マンションをよくする為には管理組合運営を自分たちの力で向上していかなくてはなりません。イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』では、理事会運営改良計画～管理組合主役の運営を目指しませんか？～をテーマに５月８日（日）に横浜で管理組合向け勉強会・交流会を開催します。いっしょに住みよいマンションをつくる方法を考えていきませんか？ http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a にほんブログ村
2011.04.14
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セミナー終了、また始まり！？
イダケンがボランティア参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」のセミナーが4月9日（土）開催されました。キャンセルがあり、参加者は12名と減りましたが、管理組合、マンション管理士、管理会社がお互いの垣根を取り払い、諸問題について本音でトークできたと思います。セミナー後の懇親会も熱く盛り上がりました。皆様のエネルギーすごいです（笑） イダケンはセミナー翌日の日曜日まで3週間ぶっ続けで休みなく働く繁忙期で、肉体的にはヘロヘロしながら参加しましたが、皆さんの抱える悩みを聞くことで自分の存在意義を再確認、気持ちを新たにし頑張ろうとモチベーションを高めることができました。お会いできた皆様、準備委員会のTOMMYさん、Tさんにこの場を借りて御礼を申し上げます。さて、まだまだイダケンの本業繁忙期が続くのですが・・・5月8日（日）14時より、今度は地元横浜で適正化ネットのセミナーを開催することになりました。準備委員会は、適正化ネット立ち上げ者の一人であるsatoruさん、そしてファイナンシャルプランナーでもあるHさんを予定。場所は、JR・市営地下鉄「桜木町駅」から徒歩1分、京浜急行「日之出町駅」、東横線・みなとみらい線「馬車道」より徒歩10分以内の横浜市社会福祉センターです。テーマは「理事会運営改良計画～管理組合主役の運営を目指しませんか？～」です。マンション管理の善し悪しは執行部たる理事会運営方法で全て決まると言っても過言でもありません。どうすれば、良い運営ができるか？いっしょに勉強、情報交換、悩みを解決したいと思います。ゴールデンウィークの最終日、横浜散策がてら参加しませんか？http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#aにほんブログ村
2011.04.11
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常識を持ち合わせたい
業者選定のサポートはイダケンの業務のひとつです。見積を提出にあたって、現地説明会をするのですが、気になることがありました。多くのマンションには来訪者用の駐車場がない。あっても予約制等のルールがある。分譲マンションに関わる仕事をしていれば誰もが知っていることです。車で来館するなとは言いません。車で来るのであれば、事前に駐車場があるのか、借りられるのか？確認するべきです。役員さんや、管理員さんに相談して駐車場をアテンドすることは可能な場合があります。 昨日、今日と施工業者の現地説明会をマンションで開催し、７社中、６社が車で来ましたが、事前に連絡があった業者は０。断りもせずに勝手に来訪者駐車場に置いた業者が２社も！分譲マンションで仕事をするのであれば、分譲マンションにおける常識を踏まえて行動してもらいたいものです。駐車場はありませんので、公共の交通機関でお越しくださいと先に伝えない方がいけない・・・うーーーーん、そこまでしないといけないのって感じで乗り気ではありません。この日記を見た現地説明会に参加した業者さん、次回以降気を付けましょうね！【PR】常識に欠ける業者との付き合いに疲れた管理組合さん。高いお金を無駄に使っていませんか？イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』では、４月９日（土）13時30分から、池袋にて管理組合向け勉強会・交流会を開催します。テーマは「管理委託費をみなしませんか？」です。お時間があるかた是非ご参加ください。http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#aにほんブログ村
2011.04.05
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大規模修繕、金の無駄遣い・資源の無駄遣い
無料相談の延長で相談先マンションまで出向き、管理会社から提案されている鉄部塗装の内容について現場確認にいきました。４～６年ごとに塗り替えが理想と予防保全的な考えがあります。鉄部塗装の劣化の基準ですが・・・チョーキング（白い粉がつく現象）色あせ、光沢落ち点さび表面上のさびわれ、はがれさびによる腐食等が上げられます。チョーキングが始まれば塗り直しのサイン。手遅れにならないうちに塗りなおしましょう。・・・果たして本当！？機能上の問題を考えた時にこまめに塗りなおさないと建物の性能が著しく低下するのでしょうか？美装上の問題を考えた時にこまめに塗りなおさないと資産価値が落ちるのでしょうか？今日見たマンションは５、６年前に大規模修繕を実施しています。見積金額の3割近くを占める共用廊下周りの鉄部をみると・・・共用廊下周りでも金額の比重が大きい玄関の三方枠や、ＰＳ鉄扉については、ほとんどの住戸で光沢が十分に残っており、触っても汚れ（きちんと清掃していない）が手に付く程度でチョーキングが見られません。4分の１くらいの住戸で傷やもらい錆による点さびがみられます。塗り直しを必要と思われる住戸は全体の１５％以下で、他はタッチアップ等による部分補修、経過観察で十分と思われます。１５％程度の塗り直しが必要な住戸があるために、公平性を期すために全体を塗りなおす必要は果たしてあるのでしょうか？共用廊下周り以外をみても、少なくとも3分の２以上の部分について今すぐに改修をする必要はないと感じました。それこそ次の大規模修繕まで十分に機能的にも美観的にも維持できるのではないかと思いました。鉄部塗装する全体箇所を１０とした場合、今回管理会社からは８～９割の塗り直しの提案があったことになります。大規模修繕時には全体の１０、大規模修繕の中間に全体の８を実施したならば24年間でざっくり１０×２＋８×２＝３６になります。本当に必要な部分だけを実施すれば、大規模修繕時には全体の１０、大規模修繕の中間に全体の３程度になり、24年間のコストは10×2＋3×2＝26。管理会社提案に比べ、単純に修繕メニュー＝コストと考えると4分の1カットされることになります。管理会社が提案することが、もし前述のようなことの積み重ねであったとしたならば、各戸の修繕積立金がたとえば月額1万円徴収していたならば、7500円でも十分資金が賄えることになります。さらに・・・管理会社が工事元請けとなり、相場より高い工事費をマンションが払っているとしたならば・・・管理会社作成の長期修繕計画に基づき算出された修繕積立金の5割～7割程度に金額が抑えられる可能性があります。「一概に言えないでしょ？」・・・立地条件、劣化の進行は差があるのでもっともな意見です。「極論だよ？」・・・果たしてそうでしょうか？過剰な修繕工事は、お金の無駄遣いとともに資源の無駄遣いです。いろんな理屈をつけて絞られるところから絞ろうとする管理会社。売上欲しさに管理組合に過剰な売り込みをし、その結果信頼を失い管理契約まで切られる。最近よくみられるパターンです。管理組合は馬鹿ではありませんよ！【ＰＲ】修繕費の有効利用はもちろんですが、まずは日常的に発生するコストにメスを入れることから無駄を省く作業を始めましょう。イダケンがボランティア参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」では3月9日（土）13時30分より池袋にて、「管理委託費を見直しませんか？」をテーマに管理組合向け勉強会・交流会を開催します。皆さんの参加をお待ちしています！http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#aにほんブログ村にほんブログ村でも話題になっている原子力政策をめぐっての危機管理の問題。今は亡きミュージシャンもこの歌で圧力をかけられていました・・。http://www.youtube.com/watch?v=MIbrxhv_s_M&feature=player_embedded
2011.04.04
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地震後の管理会社対応
東北地方太平洋沖地震後の対応について相談を何件か頂きました危険な箇所があっても、告知をしない震災後建物がどうなったのか？一報がない震災後、緊急点検実施について管理会社からアプローチがない管理会社と締結している委託契約には・・・管理組合が災害又は事故等による損害を受けたときは、その損害を賠償する責任を負わないものとする。と記載され、管理会社の免責事項となります。地震で壊れた箇所により組合員や入居者がケガをしても、管理会社は責任を問われません。望まれる管理会社の対応は、管理会社社員や管理員が目指点検をした結果を、掲示板に告知する。危険箇所があれば全戸に告知し、安全対策をする。バルコニーの破損状況はわからないので、全戸にアンケート調査をする。住んでいる方は地震により自分の財産であるマンションがどうなったか不安に感じています。管理会社はプロとして適切な対応をしなくてはいけません。【PR】イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』主催の管理組合向け勉強会・交流会を４月９日（土）１３時３０分より、池袋にて開催します。テーマは「管理委託の見直しについて」 です皆様の参加をお待ちしています。http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a にほんブログ村
2011.04.01
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- 地球に優しいショッピング
- 大豆ミートの牛丼風は優れもの！牛を…
- (2024-09-27 13:35:41)
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- 日記を短歌で綴ろう
- ☆☆ 漢字ナンクロに嵌りかけている
- (2024-12-03 11:29:18)
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- 今日のお出かけ ～
- 彩りに溜息…（ファンタジースプリン…
- (2024-12-03 00:00:18)
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