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ペンギンさんの南極… penguin3.comさん

ふどーさん

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月20万円貯金し続ければ、15年後には3600万円の物件がキャッシュで買えます。35歳の人なら、50歳で家賃を払う生活から解放される上に、不動産が持てることになります。

定職についていれば、貯金が貯まるまで待たなくても、そんな物件くらい「買いたいんだけどなー」といえば、銀行が喜んで手伝ってくれます。
頭金なしでも、月々20万円払えるということなら、たぶん25年ローンがとおります。
「35歳にして不動産がある人」という社会的信用度が得られる上に、停年の60歳まで払い続ければ、その後は管理費さえ払えば、家賃なしの生活ができる、ということになるはずです。

つまり、買った物件は、3600万円でも、ローン金利が3.89％とすると、25年かけて総額5600万円（元金均等）～5900万円（元利均等）払うことになります。
当然のことですが、金利3.89％という意味は、3600万円の3.89％である140万円上乗せして返せばいいという意味ではなく、お金を貸してくださったお礼として、銀行様に2000万円ほどプレゼントしなさいという意味です。
銀行様に対する謝礼を怠ったら、ブツをめしあげてもよいという念書を交わしていますから、絶対に払わなければいけません。

でも、家賃なら全額100％不動産の持ち主にやるだけで、所有もできないし、いつまでも払い続けねばならない、ということを思えば、銀行へのプレゼント代など微々たるもの・・・という考え方もあります。借金してでも買ったほうが得だという気持ちになるでしょう。

しかし、実際のところどうなんでしょうか。

3480万円：53平米・早稲田徒歩４分・築８年（２／８階）
3500万円：75平米・調布徒歩３分・築９年（１／６階）
3480万円：80平米・上石神井徒歩５分・築15年（４／６階）
3580万円：70平米・高田馬場徒歩10分・築25年（９／13階）

この４択って、かなり難しい問題です。
これが賃貸物件なら、月15万円前後（管理費込）ってとこでしょうか。

賃貸時代に月々15万円までしか払えない人が、頭金なしで不動産購入を考えた場合は、管理費・修繕積み立て費等を考慮すると、2600万円くらいの物件しか買えません。

2600万円以下の物件というと、

2550万円：51平米・下落合徒歩６分・築８年（１／６階）
2600万円：56平米・上石神井徒歩８分・築10年（４／６階）
2480万円：51平米・高井戸徒歩11分・築21年（１／５階）

この４択も微妙で厳しいです。
25年間、ローンであろうと賃貸であろうと月々15万円払い続けたとしたら、総額4500万円です。4100万円（家賃）＋400万円（管理費等25年分）
ローンで購入の場合、内訳は、2600万円（物件）＋400万円（管理費等25年分）＋1500万円（銀行への上納金）てな具合ですね。

しかし「同じ4500万円払うなら、家賃はお金をドブに捨てるようなもの、ローンだったら財産が残せる上にその後の支払いの心配がなくなり一生安泰だ」・・・というのは、どうも違うような気がしてきます。

この条件の物件、賃貸だったら月12万円（管理費込）がいいとこです。

賃貸ならば、売却・買い替えに比べれば、たいした手続きもなく、気軽に住み替えられます。建物とともにトシをとる必要はなく、ボロボロになっていないところに住めます。
また仮に上記条件のマンションが、築33年、築35年、築46年、築49年というような状態で賃貸に出されていれば、おそらく月額８万円以下で借りられます。

と考えると、「頭金なしでローンで購入」というのは、賃貸以上に損です。

首都圏では、最多価格というのが4000万～6000万円という新築物件が多いです。
22歳から貯蓄を始めたとして、年50万貯めた人と年100万貯めた人が30歳で結婚すると1200万円です。
ここに夫婦の両親からの援助が、100万円あれば、頭金が1300万円あるということになります。
住居費って、世帯年収1000万でも、15万円くらいまでと考えるものじゃないでしょうか。
頭金1300万円なら、4000万円の物件が月々12万の返済＋管理費で、35年ローンなら月々の出費は15万円です。
2600万円の物件なら、30年ローンでも返済と管理費で月々10万円。
損をした気分にならず、妥当な範囲ではないでしょうか。

不動産は「頭金がある」「買いたいものが買える値段である」「できるだけ長く同じところに住みたい」「不動産価値が多少目減りしてもそんなに悔しくない」「不動産もちという社会的ステイタスが欲しい」という場合に買えばよく、「頭金分のお金を貯蓄または資産運用にまわせる自信がある」「買える値段に買いたいものがない」「引っ越しをいとわないかむしろ引っ越しが好きだ」「できるだけ古くない物件に住みたい」「社会的ステイタスが不動産の有無にあると思えない」という人は、無理に買う必要はないということだと思います。
そして、頭金分のお金がなければ、「買ってはいけない」ということです。

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