[投資物件の達人 売りビル 売りマンション] カテゴリの記事
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国土交通省地価LOOKレポ－ト結果で、コロナで地価はどうなっているか？
幸いなことに、新型コロナウイルスで不動産業はダメ－ジを受けることはあまりなかった。店舗の仲介やサブリ－ス、コインパ－キング業、商業ビルのオーナ－以外は、堅調な消費に支えられ中古住宅やマンション、分譲住宅などは逆に好況を謳歌している。仲介業者はお客様から求められる物件が無くて苦労しているような状況だ。これから不動産価格は上昇に向かうのか下落に向かうのか？その指針を示すカギは国土交通省から発表されるLOOKレポ－トにある。前回の調査発表は7月1日時点だったことを考えると地価の先行き傾向が見て取れる結論は「地価の変化は小さいが穏やかに回復している」と発表された。地域差があるだろうが人出の回復が見られる繁華街の商業地は新規の買いが入っています。過疎地は依然として買い手がいないため地価は下がり傾向。中国の不動産価格の下落は日本にあまり悪影響が無く良かったし、日本の政治も保守が圧倒的多数を維持して安定が続くと見られ不安要素が無くなったことは不動産業界にとって喜ばしい傾向だ。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀 臼井不動産株式会社横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547-2121ホ－ムペ－ジ/ https://yokosuka-fc.jp/国土交通省地価LOOKレポ－ト新宿・歌舞伎町の地価、下落幅縮小…宣言解除で人出の回復に期待11/20(土) 19:11配信 国土交通省 国土交通省は、主要都市１００地区の地価調査「地価ＬＯＯＫレポート」（１０月１日時点）を発表した。地価が上昇した地区は、前回調査（７月１日時点）と比べて５増の４０地区となった。下落地区は前回より１増の３０地区だった。 用途別では、住宅地が３２地区のうち２６地区で上昇、６地区が横ばい、下落地区は０だった。コロナ禍で在宅勤務が増えたこともあり、マンション販売が堅調だったことなどが要因だ。 商業地は、６８地区中３０地区が下落した。上昇は１４地区、横ばいは２４地区だった。緊急事態宣言が解除され、人出が回復するという期待から、東京の「歌舞伎町」で地価の下落幅が縮小した。 国交省は「地価の変化は小さいが、緩やかに回復している」としている。
2021年11月21日
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正月休みは５日間ぽど溫泉旅館に泊まり、新鮮な海鮮料理を食べる事に
１２月2７日から１月５日迄、長いお正月休暇をどうするか？いまその計画を立案中です．暖かい沖縄で過ごすのか、それとも草津にでも行って溫泉でゆっくり休む方が良いか、美味しい料理を食べながらホテルでゆっくり休むのがやはり一番．色々考えるのは楽しいものです．昔は本をドッサリ買って自宅で読書三昧でしたが、最近は本を長く読むと目が疲れてくるので美味しい料理と溫泉三昧のお正月にしようと目的を絞り込みました．１週間ぐらいゆっくりしたいものだ．会社が１年の内で一番長い休暇は冬期休暇で、１２月２７日から１月５日まで１０日間もある．家でテレビを見ているのも能が無いし、ホテルの美味しい正月料理を食べたいものだ。．仕事を終えて家に帰ると早速くパソコンにしがみつき旅行案内に目を通す．やはり暖かい沖縄が良いけれど、溫泉が無いため止めることにした．雪深い群馬も運転が危ないし、寒いのは嫌．それで落ち着く先は伊豆半島か？伊勢エビや金目鯛、地元で上がった魚料理をたべて英気を養いたい．１１下旬頃には予約を入れて「お正月は溫泉でゆっくり、美味しい料理を食べることに目的は決定した．」 さてそうなると「目的地はどこにするか？」で悩んでいます．温泉地の近くに漁港があり、そこから新鮮な魚が水揚げされる場所が良い．今日も家に帰ればパソコンの前で寝るまで、宿泊施設を検索し、どんな料理を出すのか調べまくっています．咽が鳴る。お腹も鳴る。財布が躍る。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀 臼井不動産株式会社横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547-2121ホ－ムペ－ジ/ https://yokosuka-fc.jp/
2021年11月14日
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旧分場マンションの玄関先に、ハロウインの飾りが出て他の入居者からクレ－ムが出て大騒ぎ
分譲マンションの入り口にがぼちゃの飾り付けが置かれ、それを巡る反対者との意見対立で一騒動ありました．沢山の入居者がいるマンションは、多様な意見があってまとめるのは大変です．ある大きな分譲マンションの理事長の奥さんが、ハロウインが来るので殺風景な玄関を綺麗に飾ろうと考え、自費で色々と飾り付けを考え、物品を購入して来ました．それを飾った途端、他の入居者から管理事務所にクレ－ムが入りました、「玄関に変な飾り付けは辞めて下さい．私はハロウインが大嫌いなんです」区分所有者の皆さんに喜んで貰おうとして玄関を飾った行為が、逆に怒りを買った理事長の奥さんも怒りが収まりません． クレ－ムにより飾り物を撤去した管理人は、理事長の奥さんの言うとおり素直に飾るべきか、それともクレ－ム者の言うとおり飾りは撤去すべきか悩んだ末に、私の所にどのように対処したら良いのか相談が来ました． 結論は簡単です．沢山の人が居住しているマンションでは、個人の所有するマンションとは違うので理事会なり総会なりで論議して決めなければならない決まりです．それを個人的な趣味で勝手に、玄関に飾り付けるのは善意であってもアウトの行為なのです．宗教の信者も色々あるように、飾り付けも個々に趣味が違う．理事会の決定若しくは、入居者全員のアンケ－ト調査がないと「勝手に邪魔な飾りをした」と言われれば撤去しなければなりません．分譲マンションでは、ハロウイン飾りは自分の室内で楽しんで下さい．共用部分は勝手に飾りや張り紙を出してはいけません． ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀 臼井不動産株式会社横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547-2121ホ－ムペ－ジ/ https://yokosuka-fc.jp/
2021年10月30日
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中国の不動産市場が急落の様相を呈している。資金繰りに窮してつい次に不動産会社が倒産の危機にある
年収の少ない中国人が、途方もない金額のロ－ンを借りて不動産投資にのめり込んでいた。バブルがはじけた今現在、中国の大手不動産会社はすべて倒産の危機にあると言われている。一般投資家は支払った手付金は還らないし、手付金を支払った物件の引き渡しも難しい。そうなれば手付け金は返済されず泣き寝入りしかない。中国人投資家に「身の丈に合った投資」と言う基本的なことを学ぶ、高い授業料でした。 一攫千金を求める中国人が、あろうことか「返済は絶対無理」と言う膨大な借金をして不動産投資にのめり込みました。冷静になって考えれば、借りたお金は絶対返済が無理という巨額な借入金なので、購入したマンションが余程高く売れなければ不動産会社も投資家もゲームセットになります。つまりマンションに名を借りた鉄火場に素人が手を出し、大火傷を負ったということです。過去の日本のバブルを、たくさん研究したはずの中国国民が、欲を出して投資に失敗してしまったということです。 売主も買主も、成功したかに見せかけた不動産投資にやはり今後、自殺者が沢山出るかも知れません。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀 臼井不動産株式会社横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547-2121ホ－ムペ－ジ/ https://yokosuka-fc.jp/
2021年10月06日
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評論家の予想と逆の株価下落。経済の専門家と称する人間の予想は信用するな
本日、東京証券取引所の株式は大幅に下げて一時は900円の下落をしました。「経済のプロ」とか、「証券会社の専門家」と称する評論家の話は「株式は上昇する」との予想でしたが全部外れて、信頼して株式投資に走った投資家は泣きの涙に暮れている。評論家が株式相場を分かるなら自分が投資して儲けているはずだ。競輪や競馬と同様に、評論家とは予想屋にすぎません。ほとんど当たらない。株を買わせ、また売らせて、売買の手数料稼ぎが証券会社の仕事。投資家は自己責任です・株式市場は博打の鉄火場だ。勝ったり負けたりするようだが、所詮は証券会社の食い物にされる。株価が上がっては「買いだ」と勧誘し、下がればまた「安くなったので買うチャンスです」と買いを勧める。株を買った人は必ずまた売ります。株を買わせることで手数料稼ぎが出来る。株式が上がると予想を出し、「下がる要素が無い」と強気をブチ、投資家を吸い寄せるのが証券会社のテクニックです。それを承知で株式投資をしないと、下がれば営業マンを恨み、上がって少しばかり儲かると自分の手腕と自慢する。投資家は自己判断で、買いや、売りに回らないといけません。評論家の話を逆に読む方が勝ちにつながる場合が多い。「人皆西に行けば東に行け」他人と逆の投資戦略で、下がったら買い、上がったら売りが定石です。読売新聞オンライン 東京証券取引所二ュ－スより ５日の東京株式市場はほぼ全面安の展開となり、日経平均株価（２２５種）の終値は、前日比６２２円７７銭安の２万７８２２円１２銭だった。一時、９００円超値下がりし、終値として約１か月ぶりに２万７０００円台を付けた。７営業日連続の下落となった。経済の ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀 臼井不動産株式会社横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547-2121ホ－ムペ－ジ/ https://yokosuka-fc.jp/
2021年10月05日
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じわり金利が上がる．金融緩和も終わり円安で物価が上がる
じわり景気が曲がり角に近づいている．アメリカの金融緩和が終わり、日本もやがて追従するだろう．円安が輸入物価を押し上げて、あれもこれも物価が上昇する．デフレから待望のインフレがやってくるかも知れません．過大な借金をしている企業は要注意だ．元金と金利の支払いに追われる局面がやってくる．コロナの次は借金返済の苦しみがやってくる．借り入れ金過多を是正しよう．歴史上に残るゼロ金利政策に終わりが見え、アメリカの金融政策では金融緩和も終わりを示唆している．やがて金利が少しずつ上昇してくると、借金か過多の企業は金利の返済に苦しむようになる．いままでは歴史上の低金利を謳歌して、借金レバレッジにより大儲けしていた会社に逆風が吹く．特に不動産業界は物件取得に、新築マンションの建設に、分譲１戸建ての建設に低金利の恩恵を受けてきました．１つのプロジェクトに数十億円、数百億円という天文学的な借り入れ金は、少しの金利上昇でもボディブロ－のようにダメ－ジが効いてくる．在庫を減らし、借り入れ金を減らし、健康体質の企業に早く脱皮しよう．フラット35金利、6ヵ月ぶりに上昇 （独）住宅金融支援機構は1日、取扱金融機関が提供する「フラット35」（買取型）の10月の適用金利を発表した。 借入期間21年以上（融資率9割以下）の金利は、年1.300％（前月比0.020％上昇）～年2.170％（同0.090％上昇）。取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利（最頻金利）は年1.300％（同0.020％上昇）で、6ヵ月ぶりに上昇した。 借入期間が20年以下（融資率9割以下）の金利は、年1.180％（同0.030％上昇）～年2.050％（同0.100％上昇）。最頻金利は年1.180％（同0.030％上昇）で、7ヵ月ぶりの上昇となった。 また、フラット50（買取型）の金利は、融資率9割以下の場合年1.810～2.280％、9割超の場合年2.070～2.540％。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀 臼井不動産株式会社横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547-2121ホ－ムペ－ジ/ https://yokosuka-fc.jp/
2021年10月04日
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羽田へのアクセスの良さで蒲田が人気。建築ラッシュです
不動産投資のご相談なら、入り口から出口戦略までアドバイス 羽田が大きく変わる。飛行ル－トの変更と増便により羽田までのアクセスが飛び抜けてよい蒲田に注目が集まっています。現在でもマンションや商業ビル、ホテル計画と開発が多数進んでいる蒲田を買おう。首都圏では土地の価格が高騰し手が届かなくなっています。商業ビルを建てるのも採算が合わなくなっている。そんな中で他より価格の安い蒲田に熱い視線を投げかけているのは、投資家であり不動産投資フアンドでです。売り物が出ればすぐに買い手が付く人気振りだ。現在蒲田は羽田へのアクセスの良さから不動産業者の見直しが入り、マンション建設も盛んでホテル計画と並びオフiイスビル建築計画も盛んだ。京浜急行も蒲田に目を付けビジネスホテルを建てましたが収益はとても良いようだ。東京で不動産を買うなら蒲田が穴場です。羽田は滑走路が増え着陸飛行機の便数も増える。これから本格的に賑わいが増す都市になることでしょう。田舎の１００坪を買うなら蒲田の１０坪を買いましょう。必ず報われます。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年03月09日
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★土地入札の怖さ。高嶺買いで新築物件にのれ行きに懸念★
「横須賀の土地」このところ横須賀市内は、土地の取得に苦労している不動産会社が、背に腹は変えられず入札物件に群がり無理な高嶺買いをしている。土地の取得費が高ければ当然売り出すマンションや戸建ての値段も上げざるを得ない。そのために価格の高騰について行けない顧客が多くなり、新築マンションや戸建ての売れ行きが落ち込んでいる事が懸念されます。新築マンションの供給が無くなった横須賀市内では、戸建て分譲の勢いが止まらない。人口の減少が続き、高齢化世帯が多くなり、空き家が増えている横須賀市内なのに、大型分譲が続き新築戸建て供給が途絶えることを知らない。マンション会社のリスクは、分譲しても売れ残り在庫が少しずつ増え収益を圧迫して倒産に到ります。戸建て分譲の会社も当然同様なリスクははらんでいる。大量の社員を抱える会社は、やがて人件費の支払いが窮屈になってくると資金回転のため、高い土地にも手を出して無理に分譲頭数を増やさないと資金回転が止まる。そこで入札物件に手を出し、採算を度外視する価格で土地を取得する。横須賀市内の建て売り住宅は、一部不動産会社にそんな悪循環が目立ってきました。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社携帯０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年03月06日
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借り入れ過多のサラリ－マン投資家に悲劇がやってくる
低金利と相続税を追い風にして、サラリ－マンが収益物件投資に走った近年、10億円とも20億円ともする多額の借入金を得意になって吹聴していた投資家が多数いる。潮目が変わったのを知らず、つい最近、投資セミナ－に主役として登場までした楽天家家主もいるから気の毒だ。借金膨れを投資の成功と間違えていた一般オ－ナ―さん。いよいよ金融機関が過剰借り入れの返済を求める動きが始まるかもしれません。そうなると投資家に地獄の借金苦がやってくる。自殺者も出てくる事でしょう。本日の朝日新聞経済欄に、「不動産投資過剰借り入れ牽制」とのタイトルで過剰債務者に対する警戒感が広がり、バブル崩壊時のように金融機関による貸しはがしが行われるかもしれないような記事が出ている。サラリ－マンが法人を設立し、投資物件ごとにどんどん会社を増やして複数の不動産を購入している実態は異常だ。実態は個人なのに複数の会社に融資をしているように見せかけて、融資を受ける手口に素人が手を染めている。過剰な借り入れをしているサラリ－マン家主さんには、金融機関が返済を求める動きもあり、手持ち資金もないまま多額の借金をして、複数アパ－トを買い込んだサラリ－マン家主に金融機関から返済を迫る通知が行くだろう。得意になって不動産投資セミナ－で、講師役をやったオーナ－さんは笑いものになります。気の毒ですね－。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547－2121メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年03月02日
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中古マンションも価格が下落歩調に
不動産ニュース 既存マンションの成約価格、73ヵ月ぶり下落 （公財）東日本不動産流通機構は12日、2019年1月度の首都圏不動産流通市場動向を発表した。 同月の首都圏中古（既存）マンション成約数は2,667件（前年同月比1.0％増）と再び増加した。都県別では、東京都は1,375件（同2.0％減）、埼玉県は304件（同1.0％減）と減少した。一方、千葉県は337件（同1.5％増）、神奈川県は466件（同6.2％増）と増加した。 1平方メートル当たりの平均成約単価は51万4,600円（同0.3％下落）、平均成約価格は3,249万円（同1.9％下落）と、いずれも12年12月以来73ヵ月ぶりに前年同月を下回った。新規登録件数は1万8,479件（同8.3％増）、在庫件数は4万8,796件（同5.7％増）だった。 また、既存戸建ての成約件数は862件（同1.9％増）。平均成約価格は2,988万円（同7.9％下落）となった。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月15日
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★逆風下でも負けない収益物件投資法★
「不動産の買い取り」収益物件を持ちたいサラリ－マンに、金融機関の貸し出し抑制策が高いハ－ドルとなって物件が買えなくなっています。一方、年５％以下の低利回り物件を購入してしまった投資家は、早めの売却をお勧めします。駅前立地の優良物件ならいざ知らず、地方の物件を購入してた投資家は売りを急ぐべきだ。収益物件ブ－ムのバスに乗り遅れた投資家に、金融機関はロ－ン抑制策の高い壁はかなり高いハ－ドルとなっています。いままで、借り入れ過多によってアパ－トや賃貸マンションを購入してきた投資家にも新規融資は厳しくなっています。一方、金融緩和によりこの５年間の間に不動産を沢山買い込んだ投資家にも警鐘です。優良な立地に建つ物件や、格安で手に入れた物件以外は、早めに整理して売却しよう。借金をどんどん減らすのだ。優良の不動産は幾らお金を積んでも買えない事もあります。やっと念願の場所を購入できた不動産は長期投資で持つべきですが、安易に低利回りの物件を買い込んでしまった投資家、入居者が入らない物件なら損切りしてでも早めに処分しよう。これから優良物件が格安で出てきます。高嶺で買い付いた投資家が借入金の返済に困り売りに出てくる。沢山収益物件を買い込んで転がしで利益を得ようとたくらんだ不動産会社も、持ちきれなくなって換金売りに出てきます。耐震性がない物件。低利回りの物件。入居者が入らずに空きが多い物件は売却を急ごう。仲介より買い取りしてくれる不動産会社に価格の打診をしてみよう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月13日
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新築マンションはいま買うな！大幅に値下がりするから値崩れを待て！待て
「横浜.横須賀の新築マンション」マンション契約率が27年ぶり低水準売行きの減速が鮮明になってきた。（日本経済新聞電子版）より新築マンションの市場が曲がり角にさしかかっている。不動産経済研究所（東京・新宿）が22日にまとめた首都圏の2018年の統計では、販売を始めた月の戸数のうちどれだけ契約に至ったかを示す「初月契約率」が平均で62.1%で27年ぶりの低水準となった。人件費上昇などで売り出し価格は下落しそうもなく、共働き世帯の需要が底堅い駅前を除けば市場の減速が鮮明になっている。いよいよ新築マンション不況がやってくる。新築マンションは好景気、絶不調サイクルを繰り返し分譲業者の入れ替わりも早い業界だ。少し売れ行きが良いと売値をつり上げて高利益を得ようとする業界。しかし「山高ければ谷深し」の格言通リ、不景気になるとどんなに努力しても売れなくなるのが新築マンション業界だ。すると売れない部屋の在庫が経営を圧迫し、体力がない業者は市場から撤退する。従来のマンション販売業者は、雨後の竹の子のように新規参入が多かった分、不景気になるとすぐバタバタとつぶれていきました。人件費の上昇、建築単価の上昇、地価の上昇で、そのコスト分を販売価格に転嫁しても売れているときは良かったが、売れなくなると価格は大幅にダウンして採算を割って処分売りに走る。いま新築マンションを購入しようと考えている人はもう少し様子を見た方がいい。今年後半から値崩れが顕著になってくるかもしれません。水面下ではすでに値引き販売が常態化しています。格安で買えるチャンスをじっくり待ちましょう。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年01月22日
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遠方の物件を持つデメリット。夜逃げか、白骨死体か、部屋を調査
横須賀の中古マンションを地方の投資家の方がお持ちになっていて、本日深刻な相談を受けました。今までは賃貸としてお貸ししていた物件ですが、入居者から３年前より家賃が入らず音信も不通になってしまったとの事だ。やっとお正月休みに横須賀まで現地を見に来て、その帰りに弊社にお寄りになった。通常なら家賃が入らなくなれば、すぐにも賃借人に連絡をしたり現地を見に行きます。ところが、家主さんが遠方となると自分で物件状況を見に行くことができない。不動産会社に管理をお願いしてあれば管理先が集金や物件チエックをしてくれます。自主管理だとそれらの問題は自分で解決しなければなりません。部屋を見るにはまず鍵が必要です。管理キ－を家主が持っていなかったためカギ屋さんに開鍵をしてもらう必要がある。（家主の実費負担）部屋に残置物がなければいいが、仮に家具や電気製品が残っているとなれば、貸すにしても、売るにしても家財道具を処分をしなければなりません。（家主負担）「まさか」とは思いますが、入居者が倒れていて死んでいる例も考えられます。その場合は、３年も音信不通なら白骨化している恐れもある。そんな恐れがあれば警察に立ち会いをお願いしなければなりません。その後は部屋の清掃とリフォ－ムです。お金がかかります。収益物件は自分がすぐ見に行ける範囲の場所を選定しよう。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年01月11日
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本日より通常営業開始。
長いお正月休みを終え、本日より通常通りの営業を開始しました。それにしても年末、年始の暖かさと違い今日はとても寒い。「お正月休みは本日まで」という会社がまだ多いため、通常ならお正月休みの初日から１週間程度は挨拶に見える方が多くてごった返すのに、焦らずにゆっくり仕事が始められました。沢山いただいた年賀状の整理。お客様からのメ－ル対応。物件を求めてご来店されたお客様対応。お家賃を持参されるお客様応対等をされている中で悲報が入りました。「横浜市不動産のれん会の」チャ－タ－メンバ－で、とても懇意にしていた知人が１２月３１日に亡くなったとの連絡が入ったのです。心臓病の持病があり長期入院療養中でしたが本当に残念です。お正月だったためお通夜は本日１８時からです。いったん家に帰り喪服に着替えて参加します。さて、湘南信用金庫さんから送られてきた神奈川県内の業種別景況リポ－トによれば、今年の予測として不動産業は前年度横這い予想が報じられていました。あくまでも予報であり景気状態により上振れたり、下振れたりするから楽観は禁物です。今年１年も頑張りますので、昨年同様にご支援をよろしくお願い申し上げます。横須賀不動産コンサルティング株式会社代表取締役 臼井功次 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年01月06日
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★サラリ－マン家主の夢は遠のく。乗り遅れた投資家に融資規制の網★
不動産投資は時として「買いチャンス」「売りチャンス」の場面がやってくる。金利の低下、金融緩和はアパ－トやビルを買うチャンスなのだ。この数年はまさに投資環境は最高でした。ところが風向きはガラリと変わり、個人向け不動産投資に抑制の網がかけられてきたのでご注意を。私は投資ブ－ムが来るずいぶん前から、アパ－トやマンションの投資を勧めてきました。それが低金利、金融緩和、相続税対策などの追い風に乗りサラリ－マンでも手軽に物件が買えるチャンスが到来してきたのです。手持ち金が少なくても金融機関から融資を受けられてアパ－トやマンションを買う個人投資家の成功者が続出しました。「家賃収入が１億円」と豪語する投資家も増え始めました。つまり、いままでは収益物件を買う大きなチャンスだった訳です。確かにそれで財を成した人もいるでしょう。然し調子に乗って借金を膨らませ、身動きできなくなっているのも事実です。金利が上がったり、景気が悪くなって入居者が少なくなって、空室が増えると、過剰に融資を受けていた投資家からバタバタ倒れて行くのが過去の例です。いまだに「サラリ－マン家主の成功例」と銘打って、一般投資家にアパ－トを売り込もうとしている不動産会社は多い。投資物件で儲かる宴は確実に終わりました。今度は売りのチャンスです。まだ物件に買い手が多いいまを逃さず、利益が乗っているアパ－トやマンションを早く処分売りする決断が必要です。借金を軽くしておきましょう。買いから売りへ転換しよう。サラリ－マン家主で返済能力を超えた過剰借入金を抱えている人は、一刻も早く不人気物件、駅から遠い物件は売り逃げよう。過去のバブル崩壊時では、借入金過多の人から金融機関への返済が不能となって自らの命を絶つ人が沢山出た事実があります。投資チャンスに乗り遅れて、これから収益物件を買おうとするサラリ－マンの方々、オリンピック後の景気が減速して不動産価格が下がり出すまで買いは見送りましょう。魚に例えると、美味しい身は食べ尽くされ、残っているのは頭と尻尾のまずい部分と言えばお分かりいただけるでしょうか。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2018年09月26日
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★朝早くからおかしな長電話のお客さん。閉口しました。★
夏休みで社員のほとんどが休みなのに、長電話のおかしな相談があった。「横浜、逗子方面に家を買い換えたい。それも事故物件なら安いので訳あり物件を紹介して欲しい。」長々と話し電話を切らない。不動産会社には色々と毛色が変わったお客様が来社されたり、電話やメ－ルが入ってくる。今日も朝早くからおかしな物件の問い合わせ電話があった。長々と自分の家の相続話しになったり、買い換えの話しになったり、訳あり物件が沢山あるのかと、焦点が定まらずに意味不明だ。声の調子から年の頃なら６０代から７０代と推測される。早く電話を切ろうとしても次から次と質問があって、時間を浪費するばかりだった。夏も終わり秋ともなれば、精神異常のお客様が増え、賃貸や売買に応対客が増えます。そこをどう上手に応対するのか、営業マンの腕の見せ所です。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年08月10日
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★具体像が見えてきたビックプロジェクト。総額５億円の事業★
いま総額５億円にも上るプロジェクトのコンサルティングを行っています。国道に面した広い土地に、テナントビルを立ち上げて収益物件にしようという事業計画だ。すでに仮設計に入っています。出口戦略で先にテナントを確保し、２０年の定期借家による収益の安全性も担保している。横須賀で国道に面した場所に広い空地があり、１年前に「購入して欲しい」と打診がありました。「分譲マンションにしようか？」それとも「、テナントビルにしようか？」色々と計画を重ねた結果、ようやくテナントビルで収益物件にすることで計画がまとまりました。テナントビルを建てても入居者が決まらないと大きなリスクになります。そこで先にテナントの確保を優先したところ大手上場企業の誘致に成功しました。後は採算性の問題で、どの位の収益で着地するのか積算中です。早ければ８月中に結論が出て、９月にテナントとの仮契約、地主との土地売買契約、建築会社との契約に進む予定だ。１年に１本必達の大型プロジェクト計画。今期分いよいよ先が見えてきました。とても楽しみです。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 臼井不動産株式会社 横須賀不動産コンサルティング株式会社
2018年08月01日
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★通常ならGWの初日ですが、遠方より来社されるマンションの売り主さんを待つ★
横須賀不動産コンサルティングの会社は、創業したばかりなのでGW休みはありません。本日は遠方より横須賀市内にマンションを持つ投資家の方が、売却相談に見えるので接客します。このGWを利用して遠方から「横須賀市内にある中古のマンションを売りたい」とご相談に見えるお客様がいます。臼井不動産は本日より５日まで連休となりますが、私は休み返上で来客を待ちます。長期の休暇はどこに行っても混んでいるし、料金は高いし割に合いません。仕事をしている方がずっといい。お客様が持つ物件は、京急久里浜駅から徒歩２分のマンションだという。人気のマンションです。売りに出れば１週間もせず成約になるほどだ。現在は空き室なので特にいい。依頼者の希望に添って早く成約を致します。鍵の到着が待ち遠しい。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月02日
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★逗子の賃貸マンション用地。「何が何でも高すぎる」★
JR逗子駅から徒歩３分の場所に売り家が出ました。いい場所です。商業地域なので賃貸マンションにするには絶好の場所だ。しかし価格が１坪２５０万円を提示されびっくり。相場は１００万円程度なのに、ぼったくり価格だ。東京の不動産会社から「逗子に出た売り地を購入していただけませんか？」と私宛にメ－ルが届いた。場所はJR逗子駅に徒歩３分という絶好の賃貸マンション用地だが、価格を聞いてびっくりです。「１坪２５０万円で売りたい」という。合計８０坪ばかりの土地なので建築費を考えるとマンションを建てても家賃が高くなり入居者はいないだろう。賃貸物件は収益還元法という手法が用いられます。土地と建物の合計金額を算出して、それが幾らで貸せるか。その利回りは何パ－セントになるのか。しっかりした市場調査により計画を実行しないと赤字になります。仲介業者はそんなことはお構いなしで、契約を成立させれば手数料が入るとあって採算性をまったく計算しない。即日、「土地値が高くて採算に合いませんからお断りさせていただきます」と連絡を入れました。少しぐらい高いのなら欲しい物件ですが、相場の２．５倍とあれば誰でも断るでしょう。不動産取引は危険がいっぱいです。むやみに飛びつき買いは出来ません。やはり不動産業に従事した経験年数（実績）が必要です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月17日
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★海外の投資家も日本の注目投資先は学生マンション★
投資物件として私が賃貸マンションを購入し、ある大手企業に社宅として部屋を貸した経験から、一般人と学生との賃借人の資質について大きく違う点を感じました。一般の独身サラリ－マンは部屋の使用もひどく、喫煙者も多く部屋を汚すと感じました。それに引き替え学生は、部屋の使用も綺麗だし、親が部屋代を負担するので賃料の遅れもありません。そんなことから海外投資家も含め、日本の学生専用マンションを購入したいという投資家のニ－ズは多い。少しばかり賃料を安くしても、退去後のリフォ－ム費用の捻出を考えれば学生マンションに注目するのは懸命な投資戦略です。但し学生は、２月から３月にまとまって卒業してしまう。そこで新入生を如何に獲得するか、大学の厚生課とコネクションをつけて、募集看板をはらせて貰ったり、チラシを置いていただくことが必須です。最近の学生も苦学生で「賃料がなるべく安い物件」を選ぶ層と、親が裕福なので賃料が高くても設備が充実している広めの部屋が良い」とするそうに分類されます。どの層にタ－ゲットを絞るかは投資家の判断ですが、私は高所得者を狙って設備の充実した広い部屋を提供して成功しました。空きがほとんど出ません。学生専門の賃貸マンションが売りに出れば、今でも喜んで飛びつき買いします。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月07日
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★古いアパ－トを無償売買にしても買い手が付かない高台の物件。★
お客様から依頼されたアパ－トがあります。あまりに古くて解体の必要がある。解体費用を考えると無償でなければ買い手は採算に合わない。そこで売り手と買い手の綱引きが行われています。１００坪近い土地に建つ古いアパ－トが売りに出ました。山の上で車が入らない。販売金額は現況渡しで１５０万円です。すぐに買い手が付きましたが、解体費用を算出すると無償でなければ採算に合わないと条件を提示してきた。土地がついている手前、無償だと税制上贈与になる恐れもあり売り手は承諾しない。測量費用も出るし仲介手数料も考えなければならない。そこで金額を５０万円とする妥協案が出されています。さて、最近の三浦市、横須賀市の不動産は、売買価格が全体で下落しているため不動産会社泣かせです。金額が安いとフイ－も下がるからだ。家の販売を依頼されてもお断りする例も多くなりました。山の上、崖の中腹、車が入らない物件で高台は高齢者が売りに出すだけで買い手は皆無だから。 販売金額も５０万や１００万では資料を集め、契約行為の時間を費やすだけで不動産会社は赤字になるので取引を敬遠します。売り手さんにはハッキリとその状況説明をする。かくして山間部の物件は買い手が付かずに荒れ放題となり朽ち果てる。重機も入らない山の物件は、解体費用がものすごく高くつく。新築するにも建築費は平地の５０％増しだ。地主は建物を壊し、滅失したとしても土地に固定資産税が来る。高台の物件は稼がない営業マンと同じで、持っているだけで地主の損失になります。会社にいるだけで給料泥棒と言われる社員とどこか似ていますね。横須賀、三浦の人気がない物件はその数をどんどん増やしている。会社の利益が減少すれば、稼がない社員やミスが多い社員から整理される。所が不動産ばかりは、売りたくても売れない物件は始末に困ります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月30日
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★高値売却を目論んだ末に、５千万円損した投資家の話★
収益物件ブ－ムは衰えを見せず、売り手と買い手が売買金額を巡って駆け引きを展開しています。弊社にもビルを５億円で売り込んできたオ－ナ－が、欲を欠いた末に駆け引きに失敗して５．０００万円の損失を被ったお粗末な話。毎月、沢山の売りビルや売りアパ－トの情報が弊社に、もたらされてきます。ある駅前に建っているテナントビルでは、最初に５億５千万円を提示して弊社に購入を打診してきました。資料を見た私はすぐに「買います」と仲介者に即答して、買い付け証明を手渡し、契約日の希望まで書き入れました。所がそれから相手より何の連絡も来ない。仲介者に催促しても一向にらちがあかない。そこで業を煮やした私は購入をキャンセルしました。その後、他の仲介業者から同じビルが、売値を６億円とする資料が送られてきました。つまり５千万円も高く売りに出していたことが判明した。それで売り抜けられれば大成功の話ですが、キャンセルしてから約８ヶ月経ち、売れないビルが今度は５億円と値下げしてまた売り込みにきた。売り主は少しでも高く売ろうと駆け引きをした結果、希望値で売れないため逆に価格を下げざるを得なくなったものと思われる。私の性格として、縁がなかったビルは価格が下がっても買いません。さて、幾らまで下がるのか高みの見物です。不動産はあまり欲張ると損失を招くことがありますのでご注意を！ ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月12日
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★東京都内で取引される大型物件が活況だ★
主要都市のホテル4物件を取得、ゴールドマン・サックスゴールドマン・サックス証券は、特別目的会社を通じて、ホテル4物件を取得する。売り主は音楽配信事業などを手がけるレッド・プラネット・ジャパンだ。アメリカのゴ－ルド．マンサックス証券がSPCを組成してホテル投資を行う。ホテルの収益を配当原資として、投資家に小口分譲するのだ。いま東京では、一般市民では手が届かない大きな投資マネ－がオフイスビルやホテル、流通倉庫まで、大型物件を買い漁っています。日本の不動産は世界の主要都市の中では、まだまだ高収益を生む魅力があるのでしょう。転売利益をもくろむ機関投資家も競って東京を訪れている。それらの物件仲介者は、大手銀行や財閥系不動産会社に集中しています。庶民はただ指をくわえて見ているだけです。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月03日
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★購入層。中古マンション人気が続いています。★
首都圏で中古マンション人気が続いている。しかしその内情は、実需より再販業者による中古マンションの買い取り人気に支えられているのが真相なのだ。このところ中古マンションの買い取り業者が、物件を増やすために高値買いを仕掛けています。購入したマンションをフルリフォ－ムして、その上に利益を載せて売りに出す。おかしな物で一般のお客様は金額が市場価格よりずいぶん高いのに、綺麗になっている中古マンションに飛びつき買いする。かくして中古マンションの成約率はどんどん上がっているのです。決して市場価格が上昇していると考えないでください。マンションは管理費が高いと売れ行きが鈍る。自動車の車庫と合わせ月額３万円を超えるマンションは脱出者も多い。ロ－ンと管理費が高くて苦しむ入居者は沢山います。部屋の綺麗なマンションに目を奪われて支払いをおろそかにすると大変な目に遭いますよ。首都圏既存（中古）マンション成約件数、3年連続で増加し過去最高を更新平成29年の首都圏における既存（中古）マンションの成約件数は3万7,329件（前年比0.4％増）で（表1）、3年連続で前年を上回り、前年に引き続き過去最高を更新した。エリア別に見ると、東京都区部、東京都多摩、千葉県で前年を上回る結果となった。 成約物件の㎡単価は、首都圏平均50.00万円（同4.4％上昇）で、5年連続での上昇。平成6年以来、23年ぶりの50万円台となった。エリア別に見ても、すべてのエリアで前年から上昇した。 成約物件価格は首都圏平均3,195万円（同4.8％上昇）で、㎡単価と同様に、5年連続で上昇。また、すべてのエリアで前年から上昇する結果となった。 成約物件の平均専有面積は63.91㎡（同0.4％拡大）で、5年ぶりに拡大。平均築年数は20.70年（前年は20.26年）と経年化が進む結果となった。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月20日
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★朝一番で赤坂の「さわやか信用金庫」に向かう。★
赤坂でレストランを経営されているお客様に、ビルと貸家を同時に購入いただいた。これで投資物件は５件目のお買い上げです。本日は葉山の一色にある４階建ての１棟売りマンションの決済日です。東京の赤坂にある「さわやか信用金庫」まで向かいます。同時に貸家もご購入いただいたので、これで弊社から投資用物件は５物件取引いただいたことになります。大口のお客様です。東京は近くなりました。京浜急行で新橋まで行き、地下鉄に乗りかえれば赤坂見附駅まではすぐです。駅から徒歩１分の場所に目的の信用金庫がある。赤坂は有名な日枝神社があり人も沢山歩いています。横須賀とは全く違う賑わいがある。買い主であるオ－ナ－さんはその赤坂でレストランやクラブを経営されているやり手の経営者だ。さあ遅れるといけません、そろそろ出発の準備をしよう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年01月29日
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★横須賀の売りアパ－ト。横須賀の売りビル。買い手は沢山、ｓれども物件がない悩み★
横須賀市内に売りアパ－トや売りビル等を求めて、連日投資家かやってくる。しかし物件が払底して、売り物が無くて困っています。商業地でもあれば購入して収益建物を建築するのに、売り地も少ない。バブル模様になっている横須賀市内の不動産。収益物件を求めて連日お客様が来店したり、メ－ルや電話で問い合わせが来る。必死になって物件探しに努力はしている物の、優良物件の売り情報に当たらない。こんな時は地道に地上げにいそしみ、地主さんに直接アタックします。昨日は大津のとあるお寺さんへ訪問しました。今日は北部方面の神社へ訪問した。お寺さんや神社は底地を沢山持っています。土地を借りている高齢者が、死亡したり施設に入っていたりして、放置されたままの不動産がとても増えています。不要になった土地があれば譲っていただこうと汗をかいています。不動産業は椅子に座っているだけでは仕事になりません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年01月13日
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★資金力もないのに「アパ－トやビルどんどん買います」のメ－ル攻勢★
毎日、東京の訳も分からない不動産会社達から、弊社にメ－ルが沢山届きます。「収益物件を買います。５０億円までどんどん買います」しかし、メ－ルの内容とは大違いで、物件購入資金はほとんど無い。物件があれば「買います」と言って、お金も払わずにまず物件を止め、話し合いの期間を長引かせている間に、急いで買い主を捜すインチキ会社だ。東京には荒っぽい、信頼に値しない不動産会社が沢山あります。その中の一例は、収益物件を探して全国の不動産会社にメ－ルをどんどん流す。「毎月５０億円まで収益物件をどんどん買います。購入した物件の一覧表」同類達なのか、記載内容がほとんど同じで、会社名と住所だけが違う複数の会社からも求むメ－ルが毎日やってくる。こんな会社は宣伝内容とは大違いで、ファイナスはほとんど用意できない。売りたい物件が出るとまず「買います」と売り主に話し、物件を止め、広告を引き下げらせる。契約までの日にちを伸ばし、それまでに買い手を急いで探すやり口だ。買い手が現れると中間省略で、最終買い主のお金を使い決済する。自分たちは１円も用意することなくサヤだけ抜くやり口だ。買い手が現れないと当然のように理由を付けて契約はキャンセルをする。相手が見えないネット社会の怖い面が不動産取引にも沢山あります。「売ったり、買ったり」不動産取引はまず信頼できる会社選びからが基本です。リフォ－ムでもネットの広告で安く表示し、工事費でガッポリ利益を取られる消費者が多い。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年01月11日
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★売りビル商談を正式に文書で破棄通知。★
京急の某駅前に建つビルが売りに出て、弊社で５億円で買い付けを入れて２ヶ月。遅々として進まない商談に先週、購入の断念を正式に文書で通知した。通常不動産の取引は、売り主と買い主の金額合意によって商談は成立します。商談が成立した後には取引内容の詳細を売り主、買い主が面談して煮詰めます。手付け金、中間金、残金の引き渡しについて合意が出来れば、今度は正式に文書で売買契約書を締結する。お金の支払いが行われる。一連の流れは金額が安かろうが高かろうが、普通はスム－ズに行くものです。ところが何らかの事情で先に進まない事情が出来ると契約は破談になる事が往々にしてある。今回の商談は金額も５億円と大きい。相手の売りたい希望金額をそのまま飲んで、購入の申し込みをしたのに話は全く先に進まない。もっと高く買う相手を探しているとの情報も入っています。そんな時には縁がない物と、すっぱり断るのが私流のビジネススタイルだ。相手に振り回されて労力ばかり取られ、意味がない商談になることが分かっているからです。それよりもっと別口の投資物件を新規に探す方が理にかなっています。仕事に焦りは禁物です。年が明けてから神奈川県内の売りビルを求めて走り回ります。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年12月19日
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★アゲインストの風で業績好調の不動産業界★
アゲインストの風に乗り不動産業界全体の業績は好調、創業以来の高収益を謳歌している企業が多い。この好景気がいつまで続くかは金利の動向、世界経済の動向、北朝鮮動向によって大きく変わる可能性もありますが、好調は当分続くと見る専門家は多い。その中で不動産専門の業界紙だけは苦戦しているようです。不動産業界全般が業績好調の中で、不動産業界紙とも呼ぶべき週刊住宅新聞社が倒産しました。不動産関連資格の書籍出版や業界人を対象にしたセミナ－を積極的に開催して、住宅新報社と２分する不動産業界紙としてはあまりに有名な新聞社でした。５月に５７才という、若くして長尾社長が亡くなり、跡継ぎ不在が倒産の原因とも言われております。不動産業界の活況と相反する業界紙の苦境。経営者は舵取りを上手にしなければ、大切な社員とその家族を路頭に迷わせてしまいます。17年度中間期売買仲介実績 手数料収入、増加傾向続く主要企業の3割が二桁の伸び 単価上昇、取扱件数は増減 不動産流通各社の17年度中間期の売買仲介実績がまとまった。半数の企業が二桁の伸び率を示した1年前に続き、今期も増加傾向は継続しており、3割の企業が二桁の伸び率を示した。8～9%を含めると、全体の半数を超える。取扱件数に関しては、増減が二分化し、マイナスに転じた企業も10社に増加。取扱高は、法人仲介の比重が高い企業で60%を超える増加も見られた（住宅新報の記事より） ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年12月03日
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★借入金の返済を巡り、企業と銀行の綱引きにより契約が延び延びに★
弊社が５億円で購入を表明した売りビルに対し、売り主企業と融資元の銀行とが駆け引きをして、契約が延び延びになっています。世間には良くある話なので参考までにその内容を一部ご紹介します。ある企業が収益の低迷で、資金繰りのためにビルを１棟売ることを決めました。そのビルを「買いたい」と手を挙げたのは臼井不動産です。売買金額は５億円で合意。その企業は他にも色々と事業を行っていて、銀行からの借入金総額は２０億円強と推定される。弊社が手を挙げたビルには３億円の抵当権が入っており、５億円で売れると通常なら２億円の手元資金が残る計算だ。しかし、売るためにはビルの原状回復に１億円かかり、残る１億円を巡り銀行が「他の借入金の返済として１億円を内入れして欲しい」と要望を出している。ビルの持ち主側は、１億円の手元資金で他の事業の運転資金に使いたい意向で、売り主と銀行との話し合いが平行線をたどっていて、なかなか合意に達せず、ビルの売買契約も延び延びになっています。弊社では私が個人で持っているビルをいま４億円で売りに出しました。会社が持つビルも４億３０００万円で売りに出して、新規ビル購入のため資金繰りに余裕を持たせています。ビルの売却で余った資金は、当然金融機関への返済に回します。無借金に近づけるように、債務の圧縮をすることは当然です。借入金を返済できるお金が出来たのに返済しないで、運転資金に使ってしまうと資金ショ－トが起きやすくなる。危険信号です。健全経営を心がける経営者なら、余った１億円の資金は金融機関の求めに応じ、借入金の返済に内入れすることはとても良いことなんです。それを嫌がるビルオ－ナ－の真意はどこにあるのでしょうか？世の中にはこんな例が沢山あります。借金はいずれ返済しなければならないお金です。手元にある内に返済に回そう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月02日
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★久里浜の賃貸。新築ワンル－ムアパ－トが１２室出ます★
本日契約した久里浜の新築のアパ－ト１２世帯が明日より貸し出しが始まります。（入居者募集が始まる）実際に入居できるのは１２月１日より。全室ロフトがついて家賃は４７．０００円に管理費が３．０００円。久里浜駅徒歩７分。久里浜中学のそばです。久里浜は、賃貸でもなかなか新築物件が出てこない人気の地域ですそんな久里浜で新築中だったワンル－ムアパ－ト１２世帯の物件を、本日売買契約を締結しました。所有権の移転は１１月末日なので、入居できるのは１２月１日より可能となります。あっと言う間に満室になることでしょう。明日から入居の予約が始まります。物件不足の中とあって、賃貸営業の社員は大喜びをしている。お正月緒新居で迎えられますよ。物件から徒歩２分程度の近くにコンビニもあって便利です。臼井不動産の久里浜店で予約を承っております。電話は０４６－８３７－３３６６ ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月30日
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★明日はビルの契約と新築アパ－トの契約★
台風一過の明日は、葉山のビルが１億円で契約になり、久里浜の新築アパ－トが８．０００万円で契約になります。いずれも売り主、買い主共に弊社のお客様だ。台風一過の明日から１１月４日まで、大型物件の契約が続き大忙しです。中古のビルに新築のアパ－ト、１２０坪の土地売買に、４．０００万円の中古アパ－ト。弊社が売り主となる新築ビルも１１月に契約予定だ。目の回るような忙しさ。ここに来て一挙に売り上げがグ－ンと上昇する。お陰で堀ノ内の底地売買が延び延びになってしまい、買い主さんには大変ご迷惑をかけています。そんな忙しい最中に、本日は嘘つき家主さんのお陰で社内は騒然としました。今年の１月に、弊社が紹介したお客様が退出して、すぐにハウスクリ－ニングを入れたのに「部屋が汚い。クリ－ニングを入れていない」とのおしかりの電話だ。そんなはずはない。清掃をした会社もしっかりしていて、クリ－ニング前と後の写真を撮って保存している。さらに清掃したときの駐車場料金の領収書も保存してある。それなのに「部屋が汚い。自分で業者に依頼するので清掃費用を寄越せ」と言う。今日はその解決のため社員が１日時間を潰して仕事が出来ませんでした。実は家主が、弊社のお客様が退去してクリ－ニングをした後に、他のお客様に短期貸しをしていた事実を隠していたのです。弊社で預かっていた鍵の記録と、新しく交換されていた鍵が合わないことから家主の嘘がばれてしまったのです。それでも家主は謝ろうとせずに「他の人に貸した事実はない」と言い張る。弊社には１月２９日に「他社から短期のお客様を紹介されたので、募集を中止してください」と家主が言ってきた記録が残っています。とんだ嘘つき家主に私もこらえきれなくなり「短期貸しをしていた契約書や家賃の入金状況を見れば貴方の嘘はすぐばれてしまいますよ。それでも嘘を言い張るならば法に従って解決しましょう。その時は弊社から名誉毀損で損害賠償の請求をします。家主さん、わずか１万円か２万円のお金をごまかすほど金銭的に困窮しているのですか？」そう言うと「あら、私の間違いだったかしら」ととぼけた返事が来た。世の中にはひどい家主がいるものです。金輪際この家主のアパ－トにはお客様を紹介しません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月29日
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★明日は海が見えるアパ－トの持ち主さんと、２度目の価格査定です★
海が見える４世帯のアパ－トが売りに出ます。その販売価格について２度目の打ち合わせが行われる。価格交渉が難航しているのは、弊社の査定額と、売り主さんの売りたい希望額との乖離がありすぎるからだ。海が見えて綺麗な物件とあれば、誰でも欲しくなるアパ－トがこれから売りに出ます。しかし持ち主さんの希望額は土地値プラス新築時の建物価格とあって、べらぼうな金額を提示しています。私の査定額とは２．０００万円もの開きがあり、相手も無理は承知の上です。最近の取引事例や、近くの新築住宅の販売価格を例にして資料をお届けしているので、値段についての認識がだんだんと理解が出来て来たようで、明日２回目の商談に入ります。不動産は売り値段を設定するには根拠が必要です。土地値がいくら、建物価格がいくら、合計がいくらになるとの計算だ。ご自分の持っているアパ－トにかかってくる、固定資産税や都市計画税の納付書を見てください。資産価値がそれで分かり、妥当な販売金額も算出できます。餅は餅屋に、不動産は不動産会社にすべて任せましょう。その方が間違いはありません。不動産を持つオ－ナ－が、売りたい金額で物件が売れるなら、世の中は不動産を持つ人々の天下です。億万長者は夢ではない。そうは問屋が卸さないのが世の中ですよ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月28日
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★１０月は月末に向け契約が目白押し。活況です。★
今月は連日仲介物件の契約と決済が重なって大忙しです。４月から月を追って仲介の成約が伸びている。横須賀に不動産バブルの並が押し寄せてきた？台風２１号の影響で、横須賀市内は大分被害が出ました。海の近くは道路が波に浸食され交通止めとなり、浜の砂が道路に打ち上げられて交通止めとなったところが数カ所出ています。雨のお陰で土砂崩れも起きている。臼井不動産で所有していた崖地は、綺麗に急傾斜工事が２ヶ月前に完了したので、崖崩れの心配が全くなくなりました。崖崩れが起きれば、崖地を所有している地主が、復旧と崖地対策工事を自費で行わなければなりません。（個人が所有している土地の場合は行政の補助金が出る）土砂崩れによって他人の建物に被害を与えた場合も地主はその損害を賠償しなければならない。崖の高さによっては擁壁工事に数千万円もかかる事があり地主さんも出費が大変です。どんなに安くても目的がない崖地は、買うべきではありません。さて、横須賀市内は４月から月を追って仲介物件の成約が増えています。それも５．０００万円～数億円という高額物件が動いている。ようやく東京から川崎、横浜へ。そして横須賀にバブルが移って来た感じだ。いつまで続くか不動産の活況状態。横須賀市内の不動産仲介業者は潤っている。嬉しい悲鳴です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月26日
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★台風の被害と大型物件の申し込みで．．。★
昨夜から吹き荒れた台風のお陰で、風の音がうるさくて寝ていられずに、今日は寝不足です。それでなくても我が家は高台なので、普段から風雨は強い。高台は風に弱く、海に近い場所は波に弱い。晴れた日ばかりではありません。昨日の台風の影響では、自動車から建物まで飛んできた枯れ葉と塩がびっしりこびり付いて困っています。夕方、会社から帰ってから高圧洗浄を行う。台風の被害は横須賀でも甚大な被害が出ました。長瀬では大型漁船が流されて、岸壁にぶつかったのか半分沈んでいます。ペリ－公園の通りは海岸の砂が風で運ばれたのか、それとも高波で運ばれたのか道路が砂で埋まり交通止めです。昼から始まった会社には、電話が殺到して応じきれない。それでも本日、物件のご案内が入り８．０００万円の収益物件に申し込みが入りました。売り主から受けた新築の専任物件を、弊社のお客様（投資家）が購入してくれます。これから急ぎ入居者の募集も行う。賃貸営業の皆さん。早く満室にしてね！ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月23日
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★中国人の不動産投資熱に冷や水★
中国為替当局の資本規制は、中国人海外旅行者にもその影を落としはじめているが、日本の不動産を買う投資スタンスこそ大きく影響を表すだろう。 中国企業による海外での買収・合併（Ｍ＆Ａ）攻勢に、為替当局による統制が水を差している。買収を撤回する事例が相次いでおり、背景には資本流出を防ごうとする当局の動きがあるのかもしれない。 （新聞報道）なりふり構わぬ中国の資本規制により、海外旅行にも待ったをかけるようになって、日本での爆買いや不動産投機がいよいよ終焉を迎える。中国人相手の商取引にも悪影響を与え、資金難に陥った中国マネ－が今度は売りに回ります。日本で買った不動産の売却が始まる。バブル時にアメリカの不動産を買い漁ったジャパンマネ－。その後の総量規制で資金難に陥った日本企業が、高値で購入したアメリカの不動産を相場の１０％～３０％で投げ売りした状況を思い出す。日本人が経験した失敗を、今度は中国人が経験する番だ。不動産は海外に持って出られない。日本の不動産は外国人に買い占められる恐れは全くない。必ず日本政府に戻ってくる。日本の不動産を積極的に外国人に買っていただきましょう。時は遅し「不動産が一番。」 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月12日
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★テナントビル売買。よくも貯めたり自己資金５千万円。★
弊社が売り出しているビルに買い主さんが正式に決まりました。売買金額が大きいため、ロ－ンをお願いしている金融機関は買い主さんに「自己資金は１割の５．０００万円出して欲しい」と希望し、買い主さんはそれに応えて「手付け金を用意できました」と本日連絡が入った。ビルの売買ともなれば代金総額が大きい。買い主さんに金融機関から、「売買金額の１割となる自己資金を用意して欲しい」と要望が出され、本日買い主さんから総額５．０００万円の自己資金が用意出来た旨の連絡がありました。個人のお客様なのに凄い。良く貯め込んでいましたね。マイホームを購入される方でも自己資金ゼロというお客様が多い中で、投資家はやはりお金の貯め方が違います。５．０００万円のお金がポンと出てくる。これでまた購入するビルから入る賃料でお金が貯まる。お金がお金を生んでくれます。だから世の中、金持ちはますます金持ちになるのです。 自己資金を持たない人はいつまで経ってもお金持ちになれないばかりか、ひもじい生活を余儀なくされる。そんな人に限って働かない。お金持ちの方はよく働きます。見ていても時間に制限無く。休暇も取らず人の倍は働いている。私も負けます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月29日
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★横須賀の新築マンション、供給過剰で苦戦する販売★
横須賀の中心部である中央駅周辺に、新築マンションが続々と販売されている。価格を抑えるため豪華さは控えているが、立地の便利さだけを売る戦略は競争激化で完売まで苦戦を強いられる。横須賀の中心部にタワ－マンションが出来、即完に近い売れ行きを見ていた他のマンション業者が、我も我もと周辺に新築のマンションを建設している。土地の購入金額も周辺地価の倍以上で購入した業者もあり、そこもいよいよ建設が始まります。新築のマンションが増えると街が綺麗になって居住人口も増えます。ただ、商業施設が減り、住居系ビルばかりになってくると買い物客が無くなり寂しい街に変化して行きます。さいか屋が最盛期だった頃は横須賀中央は人でごった返していました。その面影が無くなったのはさいか屋や西友という大型商業施設の衰退と正比例している。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月28日
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★優良物件の行き着く先はお金持ち★
不動産は所有者がコロコロ変わることがあります。特にマイホームと違い投資物件は、「いまが売り時」と考えて手放す人もいるし、資金繰りが苦しくなってやむなく手放す人もいる。収益物件は持ち主がコロコロ変わる場合があります。投資家の中には長く持って家賃収入を生活の糧にする人もいれば、値上がり益を狙って「今がチャンス」と手放す人もいる。中には他の事業資金が枯渇して資金繰りのために不動産を手放す人もいます。投機を目的として手に入れた不動産は、最終的には資金にゆとりがある法人か個人が手にして長期保有されます。不動産投資はお金持ちほど優良物件を手にするチャンスがあり、長期保有で安定収入を得られるものです。（資本主義の世界は、資本力がある企業、個人こそ美味しい果実を得られる。）無理して借金で物件を購入するサラリ－マン投資家は、所詮持ちこたえられなくなり指をくわえて眺めるような立場に移行する。この動きが激しくなるのは、金利の上昇時と融資規制時です。いままで不動産取引で数多くの浮き沈みを目にしてきました。「結論は腹八分目で我慢しよう」となり、無理をしない投資家が成功します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月25日
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「横須賀の売りビル速報。格安、満室、綺麗」
投資家に朗報。人気の横須賀市県立大学駅から徒歩５分の場所に建つビルが売りに出ます。土地が１７５坪。建物が３５室で７階建て。家賃収入が月額２５８万円。売り出し価格は４億円です。勿論満室。築８年でとても綺麗です。１０月から売り出すことになった人気の県立大学駅から徒歩５分にある賃貸マンション情報。ワンル－ムが３５室。駐車場が８台付いています。美築です。土地が１７５坪と広く、建物は７階建て。まだ築８年目で修繕履歴は全くありません。買い手は不動産会社の方でも結構ですし、投資家の方でも結構です。大型物件に買い換えのため換金売りします。詳しくは弊社までお問い合わせ下さい。１０月よりホ－ムペ－ジや各種サイトにPRします。とても綺麗な物件で見ればきっと気に入ります。売値は原価のため指し値はご遠慮下さい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月20日
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★大型ビルの購入価格が、本日当事者間で合意となりました★
大型ビルの買収に関し、何度か協議を重ねてきましたが、本日ようやく売買金額は合意に達しました。２億円の差が埋まりました。しかし問題は新たに「不動産売買ではなく、会社売買として株式を全株購入して欲しい」との要望が相手から出たことです。不動産を所有する会社が土地建物を売買すると、利益に対し高い譲渡益がかかってしまう。そこで会社の株を全株売って会社売買にすれば、売買代金の２割だけ税金を支払えば大きな節税効果が生まれるのだ。相手はそこを狙っていた。しかし、会社売買となれば色々と買い手側は問題を抱えます。売り主が決算書をごまかしていないか。数期分の決算書を税理士に精査していただく事になる。その他に会社が誰かの保証人となっていないか調査も必要です。（債務保証）新しい難問に対し３ヶ月ほど猶予を頂きました。不動産の売買は金額が決まれば即決で契約に進めます。しかし会社の売買となれば、会社が借金を背負っている分や債務保証の金額については新たな買い手側役員が引き継いで背負わなければならないため慎重になります。そんなことにならないために税務の専門家に細かく調査していただきます。初めての取引相手ですから油断は禁物。難しい問題を抱えました。しかし弊社は取引の完結に向けて前向きです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月16日
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★明日は今期最大のビル２棟まとめて購入の商談。★
この２週間ほどやりとりがあった中古ビル２棟の取引内容について、明日、再度詳細な詰めが行われます。今期最大の商談となる予定なので弊社としても打ち合わせに慎重となる。 葉山の一色にある中古ビルと、横須賀市内の某駅前にある中古ビル。２棟まとめて弊社で購入する話が進んでいます。売買には売り主さんの換金事情が絡んでいるため、抵当権をつけている売り主さんの銀行にいくら返済しなければならないのかが焦点になります。買い主である弊社も物件の担保評価と収益還元法により利回りを重視する。この商談を成功させるために自社のビルを１棟売却して資金手当を厚くする話はすでに前進しています。明日の１時が楽しみです。まとめて２棟のビルが購入できれば家賃収入が飛躍的に増えます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月15日
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★建築途中のビル。明日からテナントとの入居打ち合わせが始まります★
現在久里浜駅前に建築途中のビルについて、入居が決まっている会社からどんどん契約の打ち合わせが始まります。今週中に大きな建物の全体像が見えてくる。昨年から建築工事に取りかかっていた久里浜駅前のビルが、いよいよ姿を現してきます。そこで明日から入居が決まっているテナントさんから契約の打ち合わせが始まります。２階から上は１フロア－８０坪で、管理費も含め家賃は月額９６万円の設定なので格別に安い。建物が完成し、テナントが入居してくると周囲も賑やかになり、明るくなります。久里浜の駅前商店街の活性化にも寄与できる。完成が楽しみだな－本日は不動産鑑定士の方から電話があり、横須賀市の地価動向を教えて欲しいと頼まれました。住宅地については若干上昇の気配が見える。商業地については買い手ばかりで売り物が少なく、地価は上昇しています。特に横須賀中央で容積率が６００パ－セント有り、高層ビルが出来る土地なら１坪１５０万円でも買い手がいます。JR線、特に衣笠や快速特急が停車しない駅の商業地は買い手が少ない。久里浜駅前、追浜駅前でも商業地は１坪１００万円から１５０万円で取引されます。売り物が出れば１週間もかからずに成約になる。そんな回答を親切に行いました。 お役に立ちましたか？ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月11日
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★売り主と買い主の金額差をどう縮めるのか？★
水面下で売買交渉が進んでいるビルがあります。売り主さんが提示した「売りたい希望金額」と、買い主が希望している「買い受け希望金額」との差が約２億円もありその調整に苦慮しています。立地条件は１等地のビルが売りに出ました。売り主は土地については路線価を基準にしてその３割アップを主張し、建物については１坪７０万円として金額提示してきました。買い主は市場実勢価格と、収益還元法による利回りを勘案して買値を提示。売り主と買い主との金額差が２億円もあります。これからお互いにどこまで歩み寄れるのか、再度交渉の機会を持つことで１回目の商談は終わりました。売り主側の要望は、いま借りている借金を返済するためにビルを売却するので、どうしても譲れない金額の一線があることは良く理解できます。しかし、不動産は、市場価格より高く、売り主さんの希望金額で売却できるほど甘くはありません。買い主としても、購入した後のテナント料を勘案すれば、表面利回りで８パ－セントを切りたくない事情があります。お互いの事情をどこまで譲り合えるのか、あるいは破談になるのか、次回の商談がとても重要となります。「２億円の差を、お互い１億円ずつ泣きましょう」とは簡単にいかないのが不動産売買。買い主も金融機関から融資を受ける際に、物件の担保評価がありますから「いくらでも結構です」とは口が裂けても言えません。熱い交渉が妥結になることを願っています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月06日
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★ビルを買いたい、しかし銀行ロ－ンが借りられない投資家。選別融資が始まっている★
横浜の吉野町に５億円の売りビルが出て、弊社のお客様がとてもご執心でした。ところが１ヶ月も経って金融機関から融資を断られました。このところ金融機関の融資姿勢も慎重になっています。横浜の投資家さんですが、いままでアパ－トやビルを３棟購入されました。勿論、自分の取引先である金融機関から全額融資を受けて購入しました。今回売りに出た吉野町の物件も、金融機関の応援を自信たっぷりに考えていて、断られてからショックを隠せない。いままでの借入残高が、本業の売り上げとのバランスから考えて危険水域にあると考えられたのでしょう。これから個人投資家、与信能力がない投資家さんに冬の時代がやってくるかも知れません。その分、力のある投資家さんには金融機関が「借りて欲しい」と日参するようになり、信用力や資金力のある人の天下がやってくるかも知れません。本来のお金がお金を呼ぶ世の中になる？ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月04日
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★オ－ナ－さんの嘆き。ビルを売ろうと考えていたら、テナントがどっさり出て行く事に★
優柔不断のオ－ナ－さんがいます。今年の初め頃から手持ちのビル１棟を「売ろうか、売るまいか」半年以上の長期にわたり迷っていましたが、ようやく今月になって売却する決心をしました。ところが困ったことに今度はビルのテナントが事業不振で、６フロア－の内４フロア－を返したいと言って来たのです。本日、焦って相談の電話が来ましたが、結論は｛退去した後のフロア－にテナントを入れてからビルを売る｝ことをアドバイスした。住居系のビルと違いテナントビルは、同じ会社に多数階を貸すと危険です。入るときは楽ですが、出るとなれば一度に複数階が空いてしまい収入がガクンと落ちる。（学習塾が良い例です）そうなると買い手もなかなか付きません。ビルの収入を当てにせず、オ－ナ－さんが本業である仕事から入るお金で返済できる力があれば何も恐れることはない。しかし家賃収入を返済のあてにしているオ－ナ－さんになると、テナントに出られればロ－ンが滞る恐れがあります。相談を受けたオ－ナ－さんは、たまたま本業が順調で高額所得者でもあるのでびくともしないだけ救いでした。それでもテナントに複数階出られれば痛手は大きい。３１日に賃貸の担当者を連れてオ－ナ－さんと募集の打ち合わせを致します。住居系のマンションでも１棟全部を１社に社宅として貸すと、会社の都合で全部出られる危険性があります。家賃の値引き圧力にも抗しきれません。それを回避する手段は、貸し主からも、借り主からも長期間解約が出来ない契約とすることです。（更新料は無しになりますが） ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月28日
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★横須賀の老舗が閉店。場所柄からアメリカ人向け賃貸マンションに向く立地★
よこすか海軍カレー、認定１号店として知られる魚藍亭が閉店する事になった建物の老朽化だと言う。建物はやがて老朽化する運命にあります。商売が繁盛している時にこそ次の手を考えておかないと手の打ちようが無くなる。経営者は商売繁盛しているときは天狗になり、それが永久に続くような錯覚に陥ります。本来は儲かっているときに次の手を考え修繕計画、建て替え計画を考えて積立金をストックしておく必要があります。魚藍亭の場所は少し奥まっているので人目に付きにくい。商売に向く場所とは考えられない。それよりも米軍基地が近いのでアメリカ人向けの賃貸マンションを建てればニ－ズは多い。ビルを建てるだけの力が残っているかどうか分かりませんが、売りに出しても買い手は直ぐ付くはずだ。レストランから不動産賃貸業へ。場所に合った商売に転換するにもまず資本が要ります。将来を見据えて、儲かっているときにタップリお金を貯めておきましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月28日
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★駅の前に建つ豪華なビルが売りに出て、買い取り交渉に入りました★
JRのある有名駅前に建つ豪華なビルを、「購入してくれませんか？」と本日話が来ました。場所は良し、宣伝効果も期待できるとあって「価格によってはぜひ買いたい。」と即答しました。金額によっては現在持っているビルを２棟ほど売却してでも買い換えるつもりです。本日商談に入ったビルは、建物は良し、場所も良し、広告効果も抜群の場所なので、胸中では「是非欲しい」と久しぶりに胸が高鳴りました。資産価値にすれば１０億円以下ではありますがそれでも大型買収案件となるため、現在持っている手持ちビルを２棟ほど処分して買い換えをします。あまり借入金を増やしたくないし、場所が良いだけに利回りは年５パ－セント程度に低下するから収益性だけを考えればあまり妙味はない。そこで借入金の圧縮も含め資産の買い換え方針にカジを切りました。不動産はいくらお金を積んでも手に入らない「欲しい」場所がある。余程持ち主が相続税の支払いのために処分されるか、事業に失敗して借入金の返済のために売りに出すチャンスを待たないと手に入らない。明日、売り主さんと仲介業者さんとを含めて、横浜で詳細打ち合わせに入ります。今日は嬉しくて夜も眠れないことでしょう。ただ不動産は、手付け金を支払って契約書を締結するまでは安心出来ません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月27日
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★腹一杯抱え込んだ物件。ロ－ンの支払いで赤字なのに平然としています★
沢山の投資物件を抱え込んでいる投資家さんがいる。利回りや投資効率なんてそっちのけで、物件に惚れやすい性格が借入金をどんどん膨らまさせている面もあるのですが気にしていない。ある投資家さんがいます。医療関係者なので本業の給与所得が５０００万円以上と高いため、源泉税だけでも馬鹿にならないほど支払っている。金融機関は「物件を購入したいからお金を貸して」と言われると諸手を挙げて融資に走る。「これから値上がりする場所だから」とか「高利回りだから」という本質を考えずに、まるでブランドのバックでも買う感覚で次々に沢山買い込んできた。そのロ－ンの支払いに、家賃収益だけでは足りずに自分の月収の中から持ち出しする金額が多くなり、このところさすがに資金繰りが苦しくなって相談を受けるようになりました。「買ったら売らずに。資産は増やすだけ」との戦法を止めて、「家賃収入から得られる金額が少ない物件はどんどん処分しましょう」とアドバイスをしているのですが、頭では分かっているつもりでも、いざ処分となると二の足を踏む。惚れた物件を手放せない投資家さんには、高額所得者が多い事に驚きます。税理士、医師、弁護士。さすがに会社経営者は数字に強いのでいない。それでも物件を購入して赤字になれば、その赤字の分を給与所得の税金から控除されるメリットもあるので全く驚かない。家賃収入に頼らずに本業で沢山給与を得ている人は太っ腹です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月19日
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★すでに３度も売却査定を頼まれたテナントビル 。今日もまた４度目の査定依頼が来た★
弊社で複数回取引を頂いている投資家さんがいる。物件は買うだけで売ることは一度もしない主義だ。しかしそんな投資家さんが購入したあるビルだけは、たびたび転売を考えて相談に見える。こんどはどうも本気らしい弊社と長い取引歴がある投資家さんがいます。物件は買うだけで売ることは一度もしない方だった。しかしあるビルについては、売却価格の査定依頼が過去に３度もあって、今日もまた「幾らで売れるか査定してください」と４度目の相談があった。その投資家の方が「売ろうか」「持続していようか」悩む理由はただ一つある。購入したときから入居しているあるテナントが、トラブルばかり起こしているので嫌になってしまったらしい。アパ－トでも商業系ビルでも、どんな人が入るのか予測は付きません。テナントが大きな問題を起こせば家主も参考人として呼ばれます。警察にご厄介になるようなトラブル。消防に迷惑をかけるトラブルと、何度もトラブル起こし、その都度家主も事情を聞かれる事で嫌気がさしたらしい。こんどそのビルを売却するにしても、新たな買い主さんに「テナントがたびたびトラブルを起こす」過去のトラブル事例を含め詳しく告知をしなければなりません。「家主さんは家賃が入るだけで楽な商売」ばかりとはいきません。それが証拠に、弊社で行う家主セミナ－でも「アパ－トのトラブル集と解決方法」には沢山の家主さんがお見えになります。家主さんの中には、何らかの悩みをお持ちの方が沢山いらっしゃるようです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月11日
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