2018年04月の記事
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4月30日セミナー終わりました
一年以上ぶりのセミナー楽しかったデス。 早朝から準備を始め懇親会まで終わったのは懇親会18時半！ 寝坊しないのと、朝一で準備ができるよう前日（ネットカフェ泊）入りして気合入れて望みました！ 疲れたけど充実しました。 参加頂いた方ありがとうございました。 次は5月6日開催。頑張ります♪
2018.04.30
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湘南エリア自主管理マンション総会へ
ゴールデンウイーク前半戦二日目。イダケンは仕事です。湘南にある15戸未満の極小規模物件の定期総会が毎年4月29日に開催されるので行ってきます！このマンションはそろそろ築年数30年をむかえますが、規約なし、組合運営基盤なし、管理費等制度なしと、トリプルなしを20年近く続けてきました。イダケンがお手伝いをさせていただき、一つ一つジック理も組合員と対話を重ね、組合の形を作り上げ、修繕の課題はあるものの、運営が安定しつつあるマンションです。ここに至るまでは紆余曲折がありました。規約を組合員と何度も話し合いを設け、数年がかりで合意傾城に至ったり、管理費制度がないものを、月約三万円の管理費・積立金徴収の理解を得たり、地盤沈下や大規模修繕を実現したりと、ビッグイベントが短期間で何度もありました。会計は理事さんが現金主義で帳面をつけているものを、イダケンが発生主義に直す等特殊なミッションはありますが、管理士として難易度の高い案件は、本当に楽しくできます。『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』2018年5月6日（日）13:30〜15:00にほんブログ村
2018.04.29
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ガラケー
ガラケーとは、ガラパラス・ケータイを言い、昔ながらのテンキーダイヤルボタンが付いている携帯のことを指します。イダケンは、仕事柄、事務所で事務作業をしている時間よりも、現場調査や打ち合わせ等があるため、外出している時間が長いです。そのため、仕事の連絡ツールである携帯のバッテリーの持ちは気にかかります。スマートフォンは、移動中電車の中でメールを見たり、ホームページを閲覧したり、こうしてブログを書いたりと、結構な頻度で使うため、電池の消耗が早いです。その中で、クライアントや相談先と、長時間通話があると、お話し中に電池切れになってしまう・・過去に何度かありました。予備のバッテリーを常に持ち歩いているわけではないので、電池がなくなると、電源を取れなければ、連絡不通と仕事へ影響が出ます。そこで、通話専用に、携帯二台持ちでガラケーを持ち歩いています。話が長くなりそう・・な時は、スマホにかかってきた電話も、折り返しでガラケーからかけなおします。ネットも見られるのですが、スマホに比べると使い難いですね・・・『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』2018年5月6日（日）13:30〜15:00にほんブログ村
2018.04.28
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漏水調査
築年数が古くなると、漏水事故の確率が増えます。事故が起きた際、どのように対応するか、流れを居住者に周知することは、被害拡大を防ぐとともに、早期解決に繋ります。漏水が起きた場合は、まず居住者が管理会社に連絡します。管理会社が緊急対応業者を手配し、状況確認、被害拡大防止策、原因特定調査を行います。この調査費は共用部分保険の適用になります（保険金など制限あり）対象が賃貸住戸の場合は、管理会社が、オーナーに一報を入れます。また、事故報告を理事長にします漏水箇所を修繕した後、止水を確認し、後日被害箇所の復旧を行います。漏水の原因になった場所な修繕費負担は、共用部分→組合負担専有部分→加害住戸負担※保険の適用はできません。被害箇所の復旧費共用部分→組合負担専有部分→加害住戸負担※保険の適用になる場合があります『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』2018年4月30日（月・祝日）13:30〜15:00『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』2018年5月6日（日）13:30〜15:00にほんブログ村
2018.04.27
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ゴールデンウィークを控えて
今年は5月1日と2日を休みにすれば、かなり長く休めます。イダケンは5月3－5日はお休みをいただきますが、他は仕事です・・さて、ゴールデンウィーク等の長期休暇の際は、お出かけをする・・または、自宅に来客が来る、こんな方が多いと思います。自宅に来客がくると・・・・来訪者駐車場・ゲストルーム等、共用施設を使用する機会が増えます。ゴールデンウィーク期間中は、管理員が休みであったり、休日シフトで現場スタッフが少なかったりします。ルール違反があったときに、即時対応ができない場合があります。ゴールデンウィーク前には、今一度ルール厳守の告知をすると、あらぬトラブルが避けられるかもしれません。また、平日と祝日とでは、現場スタッフのシフトが変わるマンションもありますので、年末年始と同じように、案内を全戸に配付する方が親切でしょう。『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』2018年4月30日（月・祝日）13:30〜15:00『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』2018年5月6日（日）13:30〜15:00にほんブログ村
2018.04.26
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はますた
イダケンの関内事務所から10分くらい歩くと、ベイスターズの本拠地であるスタジアムがあります。サラリーマン時代は、定時に仕事が上がれるときは、ふらっと野球を見に行ったようですが、今やベイスターズは人気球団。さらにイダケンがファンのカープ戦は、一番観客が入るカードです。その結果、時間が空いている時にふらっと行っても、チケットが取れず、観戦できなくなりました( ﾉД`)仕事で忙しく、そもそも、ゆっくりと球場に足を運ぶことができませんが・・昔は不人気シリーズだったのになぁ・・・『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』2018年4月30日（月・祝日）13:30〜15:00『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』2018年5月6日（日）13:30〜15:00にほんブログ村
2018.04.25
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組み合わせると難しい総会議案
総会の議案を考える上で相性の悪い組み合わせがあります。1:管理費・積立金値上げ+大規模修繕の実施2:管理費・積立金値上げ+管理委託費の増額お金を使って、足りなくなるから、集めているお金を上げましょう。一見理にかなっているように見えますが、紛糾して両方うまく行かないなんて結論に行き着く場合があります。『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』2018年4月30日（月・祝日）13:30〜15:00『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』2018年5月6日（日）13:30〜15:00にほんブログ村
2018.04.24
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建物外観目視点検の業務仕様
任意の保守点検で、建物外観目視点検があります。建物の規模ではなく、管理会社によって実施の考え方がことなります。回数と実施者三井 年四回 社員住友 年一回 社員日本ハウズイング 年一回 ？野村 二年ごと ？合人社 年一回 外注の建築士大京 年四回 ？東急 年一回 社員この他に管理員やフロントマンが実施者になる場合があります。イダケンの推奨は、技術社員が年1回詳細を確認することです。『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』2018年4月30日（月・祝日）13:30〜15:00『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』2018年5月6日（日）13:30〜15:00にほんブログ村
2018.04.23
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ツツジ満開
マンションの生垣や、街路樹にも多く植えているツツジが満開を迎えています。我が家のツツジも綺麗に咲きそろいました。秋に植えて、なかなか咲かなかったキンセンカも咲き乱れています。花が大きく、鮮やかなオレンジが綺麗！八重咲チューリップ花が重すぎて、茎が折れそう・・・昨年の春にも咲いた、秋植え球根のスパラキシス。去年はひょろひょろしていましたが、今年の方がしっかりしています。サイネリアの二番咲き。買った当時に咲いていた花が一旦終わったので、3分の1くらいにカット後、数週間して、つぼみがいっぱいついています。このサイネリアは、ホームセンターの在庫一掃（見切り品）で100円で買ったものです。これから楽しみ♪満開になったら、玄関前に移動させようと思います。『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』2018年4月30日（月・祝日）13:30〜15:00『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』2018年5月6日（日）13:30〜15:00にほんブログ村
2018.04.22
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機械式駐車場の損益分岐
機械式駐車場は金食い虫・・良く、言われます。それだからといって、安易に機械式駐車場廃止を進めてもよいわけではありません。駐車パレット1台あたり、保守費・修繕費はいくらでしょうか？１．保守料昇降式を例にとると、年4回の点検で、1パレット1回あたり2000-3000円が相場です。中間値を取って、2500円とした場合・・年1万円ようすることになります。専有部分に対して駐車場の設置率が100％の場合は、年額1万円75％の場合は、年額7．5千円50％の場合は、年額5千円25％の場合は、年額2・5千円各戸が負担することになります。２．修繕費築10年目まで、部品交換があっても、少額でしょう。築10年を超え、装置交換までの期間に、モーター、チェーン、スプロケット（歯車）、安全装置、制御装置等の交換費は、1パレットあたり40万円大規模修繕の都度、パレットの塗装（塗り替え）を行うと、1パレットあたり6万円（両面）×2回（12年目と24年目）築25年目に装置交換 1パレットあたり80万円以上を合計すると装置交換（築25年目）までに1パレットあたり132万円の費用を要することになります。専有部分に対して駐車場の設置率が100％の場合は、年額52,800円75％の場合は、年額39,600円50％の場合は、年額26,400円25％の場合は、年額13,200円各戸が負担することになります。３．機械式駐車場を維持するコスト上記１＋上記２＋駐車装置使用時の電気料＋諸費（清掃費や緊急対応費等）になります。駐車場設置率が戸数に対して75％の場合は7500円＋39600円＝年額48100円＋αになります。収支を黒字化させるためには、使用料が３のコストが上回る必要があります。年額使用料＞48,100円＋αとなり、月額の駐車場使用料は4,500円くらいに最低設定しないと、駐車場のコストが持ち出しになります。『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』2018年4月30日（月・祝日）13:30〜15:00『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』2018年5月6日（日）13:30〜15:00にほんブログ村
2018.04.21
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曜日や季節によって勤務形態を変えることも必要では
１．基本的な清掃業務の考え方マンションの清掃業務は、月から金曜日の日常清掃や3か月毎の共用廊下床定期清掃と、あらかじめ業務仕様が決められます。契約をする以上、これはあたりまえのことです。２．実態として起こりえることマンションにもよりますが・・・秋のシーズンは落ち葉が異常に多い。や土・日曜日に共用施設（集会室、ゲストルーム、スパ施設等）の利用が集中する。等、特定のシーズンや、特定の曜日に、清掃に時間を割かなければならないタイミングが発生します。３．対応多くのマンションは２．の実態を考慮せず、竣工前に想定で管理会社が決めた業務仕様での契約を続けます。その結果、本当に必要な時に清掃員が勤務していなかったり、増員できなかったりすることから、清掃が不十分となり、居住者から不満の声が上がります。これって、一生懸命仕事している清掃員さんにとっては気の毒な話です。実態に合わせて、契約形態を最適化を図れば、居住者の満足度が向上します。今、皆様のマンションが管理会社に依頼している業務メニューは、ベストな選択肢ではないかもしれません。どうせ、お金を払うのであれば、良い報告に見直しをしてみませんか？見直しを検討すると・・・無駄な業務を省き、コストが削減できる可能性がある・必要な業務を追加することで、コストが増加する可能性がある。コストの下振れ、上振れの可能性が同時に発生します。そこで、本当に最低限の必要な業務はどこまでなのか？を、まず理解します。そして、「上限予算＞最低限必要な業務＋組合要望の満足度向上の業務」になるよう調整を図ればよいのです。『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』2018年4月30日（月・祝日）13:30〜15:00『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』2018年5月6日（日）13:30〜15:00平成29年1月27日、国土交通省が通知を行いました。にほんブログ村
2018.04.20
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大規模修繕3年アフター
気がつけば、工事が終わってから三年が経ちました。昨日雨の中、施工会社、設計事務所立会のもと、アフター点検を実施。一級建築士が二名いる組合なので、イダケンは前面に出なくて良いので楽ちんでした。指摘箇所は少なく、良い施工をしてもらったと安心しました。皆様のマンションは大規模修繕アフターに組合が立会していますか？『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』2018年4月30日（月・祝日）13:30〜15:00『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』2018年5月6日（日）13:30〜15:00平成29年1月27日、国土交通省が通知を行いました。にほんブログ村
2018.04.19
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2018年5月6日（日）マンション管理セミナーを開催します
ゴールデンウィーク最終日5月6日（日）13時30分より「大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される」をテーマに、新宿にてセミナーを開催します。平成29年1月27日国土交通省が、設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について次のような通知がなされました。具体的には・・・実際に調査診断・設計等を行っていたのは同コンサルタントの職員ではなく、施工会社の社員であったこと。・施工会社の候補５社のうち特定の１社の見積金額が低くなるよう、同社にだけ少ない数量の工事内容を伝えたこと・一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が発注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態が発生している。以上の内容について注意喚起をしています。当事務所では、いち早く、大規模修繕時の悪しき商慣行の実態をホームページ等を通じて伝えてきましたが、未だに悪質な手口で組合の財産を搾取する業者は後を絶ちません。今回のセミナーでは、・「プロが推奨していることはベストプランじゃないかもしれない」をテーマに大規模修繕の基本的な流れと組合側の選択肢を勉強して頂いた後、・「財産は自分たちで守る！」をテーマに業者のだましのテクニックと組合側の対策をレクチャーしたいと思います。また、4月30日（祝日）にもセミナーを開催します。案内のホームページは下のバナー（画像）をクリックしてください。『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』2018年4月30日（月・祝日）13:30〜15:00『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』2018年5月6日（日）13:30〜15:00平成29年1月27日、国土交通省が通知を行いました。にほんブログ村
2018.04.18
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歯医者
イダケン、２５年近く、虫歯になったことがありません。３月下旬ごろから、奥歯に違和感があり、時間が経っても良くならないので、虫歯かと思い歯医者に行きました。先生に診てもらった結果、歯茎の炎症とのこと。ほっと、しているのもつかの間、レントゲンの写真を見せられ、歯周炎が進行しているとのこと・・虫歯にならないので、歯医者に足が遠のき、歯石を長い期間とっていませんでした。将来入れ歯になる時期が早まらないように、今回はしっかり治療しようと思います。にほんブログ村
2018.04.17
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2018年4月及び5月開催セミナーの案内ページ作成しました
2018年4月30日及び5月6日開催のセミナー案内ページを作成しました。ご興味のある方はご覧ください。参加申込もこのページから受付致します。『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』2018年4月30日（月・祝日）13:30〜15:00『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』2018年5月6日（日）13:30〜15:00平成29年1月27日、国土交通省が通知を行いました。にほんブログ村
2018.04.16
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フロントマンが替わると大切なことが実行されなくなる
イダケンが理事長を務めるマンションは、大規模修繕が終わってから3年が経とうとしてます。発注した施工会社は、竣工後１・３・５・１０年次にアフター点検を実施する旨の取り決めをしています。先月の理事会で、管理会社から4月○日にアフター点検を実施するとの報告がありました。管理会社のフロントマンは、当マンションの担当になってから、まだ１年くらいしか経ちません。あ・・引き継ぎが不十分だと、気が付きました。１．大規模修繕は、設計事務所をコンサルタントに入れて進めました。点検時はコンサルタントが立ち合うことを約束しています。話を聞いている限り、施工会社⇒管理会社⇒管理組合が伝達の流れで、コンサルタントは知らないようです。２．役員には一級建築士が二名おり、点検や検査時は必ず役員の立会いをしています。施工会社から一方的な通達で、日程をいつにしましょうかという打診がありません。イダケンが理事長を務めるマンションは、役員の成り手不足により役員はほぼ固定です。過去の経緯を十分に把握しているので、管理会社フロントマンが引継ぎ不足でも、フォローはできます。しかしながら、他マンションの多くは、１年任期総入れ替えの持ち回りにより役員を選出している状況です。引継ぎは十分とは言えず、過去の経緯を知っている方はだれも残っていません。その中で、管理会社が適切なサポートをしてもらえるのか？というと、管理会社担当者も数年ごとで替わり、かつ、引継ぎの期間が十分に取れないため、過去マンションで起きた事象や約束事を理解していないのです。大規模修繕のアフター点検・補修は、組合が余計なお金を使わず、建物をきちんと維持するために、重要なイベントです。指示を的確に行わないと、コンサルタントの協力を得られなかったり、施主である管理組合が確認できなかったりと、弊害が生じます。今のマンション管理業者の業界全般の仕事の捉え方と、管理組合の多くが持ちまわり＋短期任期を採用していることをみると、これじゃ、マンションの運営がうまく行かないと、つくづく感じる瞬間でした。にほんブログ村
2018.04.15
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不安症なイダケンと、癒しのガーデニング
イダケン普段は意識してポジティブシンキングで物事をとらえるようにしています。でも、不安症です。なんにでもではないのですが、好きなことに関しては、上手くいっているときでも、こんな状況は長く続くはずがない・・と、そんな風な気持ちに陥り、上手くいかなくなったときのことを考えてしまい、気持ちが深く沈みます。今の仕事も好きで自分で商売を始めています。商売としては軌道に乗り、順調だとは思いますが、不安な気持ちをいっぱいに抱えています。上手く行っていると気持ちは高揚します。でも、何かのタイミングで、極端に不安な状態になって、怖くなります。不安なので、現状に甘えず、常に何か行動しようとしますが、不安な気持ちが必要以上に強く出ると、空回りして、上手くいかない状態を作り上げてしまうことがあります。イダケンは、家族や友達に対して、相談をすることで、解消することが苦手です。その結果、気持ちが上向きな方向へ展開するのに結構な時間を要することもあります。自分の性格なので、付き合っていかなくてはならないことですが、辛くなることがあります。そんなわけで、ものごとが上手く行き続けても、慢心になることはないと思いますｗ昨年から、趣味化したガーデニング（庭いじり）は、悩みを一時忘れることができる時間です。夏の花壇の女王ペチュニアの八重咲。病院の帰りにホームセンターによってゲットした、いろんな種類のペチュニアやカリブアコア。これから、どんなふうに育てていくか、楽しみです。自分も楽しめる趣味ですが、家族（子供）が花をみて喜んでいる姿をみると、嬉しくなります。自分だけではなく大切な存在が、同じ気持ちを共感（花がきれい）できるって、良いですね！あ・・・まずは、庭いじりの時間をつくらなきゃｗにほんブログ村
2018.04.14
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今日はマンションの現地調査をしていました
鹿嶋田（川崎）の駅を降りて・・契約実績（管理会社の見直し、規約変更案の策定、管理業務評価基準の作成コンサル業務等）があるパークシティ新川崎（約１７００戸）の横を通り過ぎ・・少しすると、目的のマンションが見えてきました・・歩いて１０－１５分くらいでしょうか・・契約先のマンション（約８００戸）にたどり着きました。このマンションは昨年からお世話になっています。委託契約（仕様）の見直しや、大規模修繕準備の手伝いを行います。契約書の文言を細かく分析するだけではなく、現地スタッフ（管理員さんや警備員さん）、フロントマンとのヒアリング。そして、館内を巡回し。管理状況を細かく確認していきます。８００戸近くあると、確認作業だけで数日間要します。高層階（２０階）からの眺望は良好、新川崎付近の三井村ｗを撮影してみました。調査が終わると、すぐに都内へ行き、週末の会合の打ち合わせを行ってきました。基本、電車で移動しますので、座れれば体を休めるためにうたた寝をしたり、ネットサーフィンで情報収集したり、メールをしたりしています。仕事のメールは、スマホの画像が小さいことによる確認不備や返信ミスがあると嫌なので、基本は事務所や、パソコンが広げられるところでします。電車移動中はプライベートにつかえる数少ない時間です。にほんブログ村
2018.04.13
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任意点検と法定点検
管理会社へ委託する業務に建物設備管理業務があります。その中では、大きく任意点検と法定点検に分かれます。１．法定点検法定点検は、法律上点検実施義務があるもので、実施するか否かを選択できるものではありません。１）消防設備点検・・年2回、２）防火対象物定期点検報告・・年1回３）エレベーター法定点検・・年1回４）特定建築物定期調査・・3年ごと※建物によって異なる５）建築物定期調査・・年1回６）受水槽清掃、水質検査、簡易専用水道検査・・年1回７）電気工作物年次点検・・年12回８）汚水槽清掃・・年2回９）エアコン法定点検（フロン法）・・3年ごとまたは年1回２．任意点検法的義務はないものの、業界団体や管理会社が推奨する点検です。１）建物外観目視点検２）給排水ポンプ作動・機能点検３）排水管清掃４）エレベータ巡回点検・遠隔点検５）機械式駐車場保守点検６）オートドア点検７）宅配ボックス点検８）植栽剪定等管理コスト見直しをする上で、任意点検実施の可否の判断や、実施回数の変更は、ポイントの一つになります。2018年4月30日（祝日）13時30分より開催のイダケン事務所セミナーでは、管理コストについてのレクチャーを行います。近日中に案内用ホームページをUPします。
2018.04.12
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経験不足のフロントマンが配置されることを間々見ます
イダケンは昔零細の管理会社に務めていました。未経験、無資格（当時は主任者の国家資格制度なし）でしたが、研修や引き継ぎはほぼないに等しい状態で、フロントマンの仕事を、一人でやらないといけない状態でした。向上心が強く、相当努力しましたが、知識が簡単に身につくわけではなく、約束を守ることと、やる気だけで、なんとかやりくりしていました。一人で担当を任されるからと言って、一人前ではありません。及第点が得られる仕事ができるまでには、業界未経験で最低5年、経験者であっても転職して2－3年は必要ではないかと思います。長年マンション管理業界の現場を見ていますが、業界未経験の方が、入社から数か月後に物件を任されたり、転職したての経験者がタワーマンションのメインの担当者を任されたりと、いうことを間々見ます。確かに経験者であっても、動きの悪いフロントマンはいますが、経験や実績がなければ、失敗のリスクが大きいと思います。こんな状況で高額な資産価値のマンションを適切に管理支援することは難しいと考えます。にほんブログ村
2018.04.11
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今日はちょっと調子悪い・・
週末から喉が少し痛い中、仕事をしていたら体調を少し崩してしまいました。今日は自宅で事務作業を行う予定でしたが、集中力があまりありませんでした。ミスをしたら困るので、明日へ仕事を回そうと思います。春にホームセンターで見つけた小さな旭山桜。開花が始まり綺麗です。にほんブログ村
2018.04.10
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長女小学校へ入学
先週の金曜日に入学式を終え、今日初めての登校です。近くの子と一緒に集団登園ですが、手はつないでいるものの、まだ上手にコミュニケーションが取れていません。慣れるまでは、新しい生活で色々とストレスが多いと思いますが、接する時間が少ない中でも、やさしくしてあげようと思います。にほんブログ村
2018.04.09
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管理会社の定休日は、なぜ土・日が多いのか？
・管理員さんの勤務形態は、月から金曜日 9時ー17時土曜日 9時―正午が多いです。・規模の大きなマンションなどでは、2名体制や、週7日勤務などの手厚い出勤もありますが、これはごく一部でしょう。・50戸未満の小規模マンションは、日常清掃業務を管理員が兼務します。勤務時間が長くなると委託費高騰の原因になりますので、週4－6日、1日4－5時間勤務が多いようです。清掃を主たる業務となりますので、そうなると、勤務する曜日は、ゴミ出しに合わせ、平日日中となります。・最もポピュラーな管理員勤務形態（週35－40時間）の場合、管理員が何を主体として業務を行うかで、勤務曜日を検討する必要があると思います。日常清掃員が別にいて、受付や共用施設（駐車場、集会室等）の貸し出しが主体であれば、居住者が受付を利用する機会を配慮し、土・日曜日は勤務日とし、平日休みとすることは「あり」だと思います。総会・理事会は土・日曜日に集中します。区分所有者の多くは土・日休みが多く、管理会社への問合せ・質問・要望・共用施設の貸し出し等は土・日曜日に窓口を開設することが最も利便性が良いと思います。管理会社は、土日を中心に仕事が回っていると言っても過言ではないと思います。イダケンは、マンション管理業界に、20年強携わっていますが、サービス業だと思っていますし、土・日は仕事をするものだと思っています。管理会社の定休日は土日にしていることが多いのは、昔から違和感を感じています。にほんブログ村
2018.04.08
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今の管理仕様はベストなわけじゃない
イダケンが仕事で管理契約見直しの業務サポートを行う際に、クライアントやプレゼン出席者から、今の仕様は最低限維持して欲しいとリクエストされるケースが間々あります。今の仕様の維持について、「契約内容のことですか？」「サービス満足度のことですか？」と、聞くと契約内容はなるべく同じにして欲しいと要望されます。管理会社性善説。実績や信頼関係が決して十分ではない管理会社に対してなぜサービスの内容が適切であると考えるようになるのか・・持ち回り制による短期任期の理事会が執行部を担うマンションでは、依存性やお任せが強くなり、それを信頼関係とはき違えるようになるからです。管理契約内容はどのようにして決まるのか・・管理契約の内容は、管理会社が決めます。マンションが青田売りを基本としているため、建築前に図面から管理メニューを想定し、契約内容を組み立てていきます。竣工後（管理開始後）に、リスクがないように、多少余裕率（リスク回避率）を見込んだメニューとなります。管理開始後、本来は建物の状況や管理組合の要望に合わせて、管理メニューの補正をかけないと、実態と机上の契約内容との間で上手くマッチングしないことが生じますが、管理会社の変更でもない限り、竣工前に推定で立てた計画案、予算案通り、何十年も管理を続けることになります。また、管理会社は営利企業です。少しでも多くの利益を上げようと行動をしますし、マンション管理業界は新規参入が難しい業態で、競争（管理物件の取り合い）も少ない状況です。そのため、分譲当初の契約金額で、随意契約を続けると、言い値、高値を払い、実態の管理状況とマッチングしていない過不足が生じている管理仕様に甘んじることになります。これでよいのでしょうか？2018年4月30日（祝日）13時30分開催のイダケン事務所開催のセミナー（場所：新宿区）では、「スモール管理」という尺度基準から、個々のマンションに合った管理仕様を導く方法を勉強したいと思います。にほんブログ村
2018.04.07
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2018年4月30日セミナー開催します
次の要領でセミナーを開催することとしました。開催日：平成30年4月30日（祝日）13時30分より15時まで※終了後懇親会（情報交換会）を開催する予定です。会場：マンション管理支援事務所の新宿支社定員：8名テーマ：スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て管理コストや管理会社の契約内容を見直すとき、単純に高い、安いだけではなく、中身（仕様）が重要な要素になります。管理会社が提案する業務（管理委託業務や工事等）は、割高でかつ仕様が最適かされていない（過不足がある）ケースが多く、金額の多寡だけではなく、中身を見直す作業も必要です。仕様の最適化を図るうえで、ミニマム（最小限）の管理メニューはどの位置にあるのか、下限を理解した上で、組合が期待する予算の範囲内で肉付けをするという手続きを取ると、管理のぜい肉が上手に取れるのではないかと考えています。マンションの規模別に・清掃の最低ラインは？・建物設備管理業務の回数の目安は？・管理会社の運営サポートに求める重要な業務と、なくても困らない業務の区分スモール管理の位置付けはどこにあるのかを勉強していきたいと思います。セミナー料は無料になります。終了後、会費制で懇親会を開催予定です。近々ホームページで参加者募集を行いますので、参加してみたいという方はもう少しお待ちください。にほんブログ村
2018.04.06
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役員報酬の是非
イダケンが理事長を務めるマンションは、ほぼ役員は固定です。賃貸率が高い+区分所有者の高年齢化により、なり手不足です。理事長を務めてから8年くらい経とうとしていますが、積極的にやりたいわけではなく、無城後任がいれば、役員を退任したいくらいです。役員には報酬が支払われています。会議1回あたりな精算で、職務に関係なく支払われる報酬と、他に理事長は経費分とした理事長報酬が有ります。イダケンが理事長を務める前は、理事会口座が存在し、決算に支出明細が載らない謎のお金がありましたが、理事長就任後は、口座を廃止し、全額管理費に戻しました。他マンションで持ち回り役員は報酬をもらっていないかというと、そうでもないなと感じるようになりました。報酬は固定、持ち回り役員制度に関わらずもらっている組合はもらっています。にほんブログ村
2018.04.05
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我が家の桜
ガーデニングを始めて、約1年。昨年から植えている花たちが二年目を迎えます。我が家の桜『庭桜』。すごく花が小さな八重咲の桜です。1メートルくらいの樹高で、手間がかからず、らくちん管理です。宿根スミレ冬場で枯れそうになりましたが、4月になって、元気に開花小さな紫の花を咲かせます。こちらは初めて植えたチューリップの球根4月に入って、一斉に開花です。チューリップの球根は、少し高いですが、秋に埋めておくだけで、手間をかけずに花が咲きます。マンションのボランティア花壇にはお勧めです（アネモネという球根は、チューリップより豪華ではありませんが、毎年咲くので、こちらも検討余地ありです）花屋で投げ売りしていた200円のサイネリア小輪庭の空いているスペースに植えました。梅雨前まで綺麗な花が咲くことでしょう（昨年も育てていましたが、1年そうなので、毎年入れ替えです）にほんブログ村
2018.04.04
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子供の成長
4月から、長女は小学校入学。下の双子は保育園入園。イダケンは土日はほぼ朝から晩まで仕事。平日も、夜は会議で家になかなかいれません。子供達は、朝は早くでかけ、夕方は遅く帰ります。今月からは、コドモに接する時間が激減しそう。子供との接しは、癒やしになります。いつかは親離れすることはわかっているのですが、寂しく感じます。にほんブログ村
2018.04.03
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設計監理方式と責任施工方式どっちがいいの！？
大規模修繕の準備を進める際、発注方式を始めに議論することになります。発注方式は、大きく分けて・設計・監理方式・責任施工方式の2種類があります。責任施工方式は、設計から工事まで、施工会社一社にすべてお任せするやり方で設計・監理方式は、工事は施工会社に発注するものの、プランニング（設計）や工事中の第三者チェック（監理）をコンサルタントに依頼するやり方です。新築工事においても、両方、ポピュラーな発注方式です。組合に提案する立場が施工する側か、コンサルタント側かによって、自分たちの発注が有利になるように売り込みますので、施工会社の提案であると責任施工方式がベターであると言うでしょうし、コンサルタントの提案であると設計監理がベターと言うと思います。イダケンは一長一短があるとお話しさせて頂き、組合に判断してもらうスタンスを取ります。（発注方式が定まっていない場合）短所があれば、肝要な部分を補完すれば良いと考えます。補完する役割はコンサルタントなのです。責任施工方式で進める組合の手伝いをすることもありますし、設計監理方式の設計事務所の役割を担うこともあります。組合側が何を重要視するか？これが発注方式の選択基準になります。管理会社が推薦していることは本当に間違いがないのか？他に選択肢はないのか？お困りの管理組合様はイダケンにご相談ください。勉強会を開催し、丁寧に進め方をご説明いたします。にほんブログ村
2018.04.02
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積立金値上げまでのプロセス
将来のマンション維持管理のため・・とはいえ、徴収額が値上げすることには、区分所有者は抵抗があります。総会で合意を得る際も、いやいやながらも、仕方がなく賛成という方が多いのではないでしょうか？そもそも、値上げはしたくないので、合意形成の過程に問題があると、高い確率で反対や審議保留になります。ダメなパターンは・・理事会で審議↓総会決議これです。規約上、この流れなのですが、理事会で審議から総会決議の間に意見聴取や理解共有の場を置きます。手間がかかるかもしれませんが・・・理事会で審議↓必要に応じて修繕計画検討専門委員会を結成し、掘り下げた議論↓住民説明会で検討案を説明、意見交換↓アンケート聴取↓住民説明会で総会上程案を説明↓総会決議このような手順を踏むことが理想です。検討開始から1年から2年くらいは、要すると考えた方がいいでしょう。にほんブログ村
2018.04.01
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