2018年02月の記事
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遊びの天才
土日は朝から晩まで仕事、平日も休みがなかなか取れない、子供とゆっくり遊ぶ時間が取れないイダケンです。 自宅の小さな庭に、ミニ砂場を作りました。 これなら移動時間なく、少ない時間でも子どもたちに公園気分を味合わせすることが出来ます。 5歳と2歳の双子では遊び方が違うと思いきや、子供は遊びの天才、お姉ちゃんがリーダーになって上手に遊びます。
2018.02.28
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通常総会までの準備スケジュール立てていますか？
新築マンションの竣工は、新年度前の1－3月に集中するため、4－6月までは通常総会の開催ピークになります。決算、予算、次期役員選任だけを議案化するのであれば、総会前に一度だけ理事会行うだけでも、なんとかなるかもしれません。しかし・・・むしろ、議案が上記の三つ（決算、予算、役員選任）だけという管理組合は少ないのではないでしょうか？議案が複数あると、総会当日しっかりとした説明をするために、ある程度時間をかけた議論が必要です。ただ・・どうしても、具体的なスケジュールがないと、ぎりぎりになって、慌てて会議やメールでの意見交換を詰める結果になるため、ミスが多くなったり、不十分な資料ができたりしてしまいます。このような課題を解決するためには、総会前の準備スケジュールを総会前の3－４カ月前に立案することが大切です。例えば・・2月上旬：理事会で総会までのスケジュールを検討下旬：専門委員会から事業計画及び予算の答申締め切り3月上旬：理事会で予算、上程議案骨子検討下旬：会計監査実施4月上旬：総会資料案を役員に配付、理事へ確認を依頼中旬：理事会で総会資料内容検討及び確定下旬：総会資料の最終チェック5月上旬：総会資料印刷及び配付下旬：通常総会開催こんな感じです。通常総会は一年に一回組合員が集まる重要なイベントです。準備をしっかりして、当日を迎えてください！にほんブログ村
2018.02.27
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合意形成は簡単にいかない！？
理事会が、必ずルーチンで総会上程しなくてはならない課題は、１．事業報告及び決算報告２．事業計画及び収支予算この二つです。これに1年任期や2年任期半数改選の役員選任の場合は、３．理事及び監事の選任が加わります。他の議案については、課題を理事会で検討し、総会に上程することになります。しかし、『理事会⇒総会』で合意形成を取ろうとすると、「なんで、こんなことを（組合員に相談なしに）理事会で進めるのか！」とお叱りを受けることがあります。手続きとしては『理事会⇒総会』で何ら間違っていませんが、合意形成（多数決）を取るにあたって、組合員側のいろいろな準備（気持ちの問題や、事前資料を検討する時間等）が整っていないと、議案を審議する以前に、紛糾し、総会が混乱します。ちょっと古い資料になりますが、国土交通省が発表したマンション管理標準指針（平成17年12月策定）によると、次のコメントが記載されています。◆共用部分の形状又は効用の著しい変更、管理規約の変更、大規模修繕工事の実施等の重要な案件の場合には、特に十分な議論が尽くされる必要性が高いといえます。◆総会の議事を限られた時間で効率よく行うためにも、アンケートの実施や事前説明会による意見の聴取が効果的な場合も多いこと、また、事前説明会により、区分所有者が議事を十分理解して総会に臨めることとなり、無用な質疑が避けられるとともに、適切な判断が期待できることから、これを「標準的な対応」としました。理事会運営が活性化しているマンションや、管理会社のサポートが厚いマンションなどは、総会を行う際に、重要な案件（積立金の値上げ、高額な修繕、規約の全面改正等）を行う際には、説明会やアンケートをしましょうと、積極的な行動を起こしますが、実際には、そう上手くできない管理組合の方が圧倒的な多数ではないかと考えます。1年任期総入れ替え持ち回り制の役員は、なるべく面倒なことを避ける傾向があります。・年1回の総会開催でも手間なのに、何度も集まることは億劫。・規約上理事会が総会議案を決められるのだから、わざわざアンケートを取らなくても、総会で可否を決めればよいついつい、こんな風に考えがちで、いざ総会の場で紛糾して大慌てするマンションは少なくありません。皆さんのマンションは、合意形成はうまくとれますか？にほんブログ村
2018.02.26
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清掃仕様書を理事会で検討してみた
先日イダケンが理事長を務めるマンションで役員会を開催した際・・清掃仕様書の検討を行いました。管理会社提示の仕様書は、国交省標準の別表に準拠。ないものまで、堂々と記載している、よく見ていない系の契約内容です。そもそも、なんで検討をしたかというと・・役員会を開催する集会所のトイレが汚いということから端を発しました。仕様書をみると、集会所のトイレの清掃が載っていない。それはおかしいじゃないかということで、全般を確認することになりました。まず、管理会社に修正版を素案として作成するようにという指示をし、修正版をもとに確認を行いました。共用廊下床がタイルカーペットなのですが、シミ防止のため、高圧洗浄機（ケルヒャー）を組合で購入したりしたので、この内容も追記します。管理会社と長期間、随意契約（同じ会社と、同じ内容で契約を続けること）を繰り返すと、契約内容をじっくりみなくなるため、こんなことが起きます。他のマンションの仕様書をみても、同じようなことが間々見られます。契約書の全部を確認することは難しいとしても、一番身近な清掃業務の内容を一度理事会で確認し、あぁでもない、こぉでもないと議論するといいかもしれませんよ！にほんブログ村
2018.02.25
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青いハーモニー！？
昨年秋に種をまいた、ネモフィラ（インシグニスブルー）の花が元気に咲き始めました。ネモフィラは国営ひたち海浜公園が有名で、時期になると、ニュースで必ずと言ってよいほど取り上げられます。ガーデニング初心者のイダケンでも簡単に育てることができましたよ。40ポットくらい育ったので、3月になったら、広い場所に移植しようと思います。にほんブログ村秋にホームセンターの見切り品で100円にて購入したオステオスペルマム（キララ）も、どんどんつぼみをつけて咲き乱れています。まもなく外に出そうと思います。種から育てたリビングストーンデージー。70－80本くらい育っており、狭苦しそう。まだつぼみはついていませんので、もう少し大切に育ててみます。2月下旬に夏の花壇の女王「ペチュニア」の種をまきました。梅雨前には咲いてくれるかな・・楽しみです★
2018.02.24
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お酒の話
イダケン立っパがあるんでお酒飲めるでしょって、良く言われます。お酒は嫌いではありませんし、量もある程度飲めます。しかし、程々にしないと次の日二日酔いになることがあります。事務所を立ち上げて、忙しくなるに連れて、酒の飲む機会、量は減っています。ストレス発散のため、暴飲なんて、翌日のことを考えるとできません。家に帰って、家族が寝ている中、静かに台所で缶チューハイで晩酌することが日課です。好きなアルコール飲料は、ビール、日本酒、赤ワイン。大体の酒は嫌いじゃありません。酔うとどうなるか？わからないって他の方から言われます。30代のころまでは年に1回位記憶をなくすまで飲むことがありましたが、暴れたりせず、多少トークが熱くなって、おとなしく帰るみたいです。皆さんお酒は好きですか？にほんブログ村
2018.02.23
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タワーマンションのコスト・管理品質は現地スタッフに左右される
イダケンは、開設から今年で10年を迎えますが、タワーマンションの契約実績もそれなりにあります。その中でも1000戸超のメガマンションの実績は3件あり、大規模開発物件の管理運営支援は得意分野であります。（かといって、小さい物件はやっていないわけではなく、6戸とか13戸とかの理事会顧問をしていますよ）戸数が4・500戸を超えるタワーマンションは現地に常駐スタッフを数多く抱えています。・フロントマン：掛け持ちをしない専任担当者が一名以上日勤します。・管理員：清掃業務は行わない管理員が複数名、年末年始を除く毎日、朝から夜まで勤務します。・設備員：建築・設備の知識に詳しい技術管理員が、日勤または常勤（24時間）します。管理員が兼務する場合もあります。・コンシェルジュ：タワマンに限らず、都市部の億ションや、200戸超のファミリーマンションにも専任のコンシェルジュを置くケースは増えています。年末年始を除く毎日、朝から晩までフロントカウンターに勤務し、ミニショップの運営、クリーニング・宅配の取次、共用サービスの貸し出し受付なんかをおこなっています。・警備員：防災センターがあるマンションは、基本2名以上の体制で、24時間常勤します。・日常清掃員：100戸で1名週5日日勤を凡その目安として、清掃員を配置しています。拭き掃きを中心に、タワマンの売りの施設である共用ルームの清掃なども行っています。現地スタッフの配置人数及び勤務時間によって、管理委託費が大きく変わってきまし、管理サービスのレベルも左右されます。イダケンが、タワマンの委託費見直しを行う場合は、まずはこの現地スタッフの仕様をどのように考えるか、ここからスタートします。にほんブログ村
2018.02.22
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雪対策って後手にまわってますね
先日八王子の顧問契約しているマンションの理事会に出席しました。八王子は都内でも雪が多いエリアで、３・４年前の大雪時には60センチの積雪があり、1か月以上雪が解けませんでした。2018年1月の積雪1週間後もこんな感じこのマンションは5棟で形成されている団地で、全戸平置き駐車場付きということもあり、敷地は戸数の割に、かなり広いです。これまで、スコップのみで除雪していたとのことです・・都心部がみぞれや小雪の時でも、八王子は普通に積もることが多く、冬＝積雪があるという風に考えたほうが良いエリアなのです。除雪の準備をしっかりないといけません。今年に入って（築28年目）、ようやくスノーダンプと融雪剤を購入することが理事会で決議されました。他でも、スコップが壊れていたり、凍ってエントランスで滑って転んだ居住者がけがをしたり・・まだまだ、雪対策は後手にまわっています。過去の日記に雪対策について触れています。3月でも雪は積もる可能性はあります。今からでも遅くありません。安全を確保するために、しっかりとした準備をしましょうね！にほんブログ村
2018.02.21
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約200戸のマンションの管理委託費ってどのくらいですか？
知恵袋の質問みたいなタイトルになっていますが・・ｗイダケンが理事長を務めるマンションは、専有部分が185戸あります。定額委託費の内訳をみてみたいと思います。以下すべて消費税抜きの価格です。にほんブログ村１．事務管理業務費・・月213,315円１）業務内容は基幹事務（会計、出納、修繕の企画調整）と基幹事務以外の事務管理業務（理事会・総会支援、その他）になります。２）契約書の内容は、そのまんま標準です。３）出納は、（旧）原則方式で、自動引き落とし以外は、すべての支出について、支払い伝票にイダケンが理事長印を押しています。４）長期修繕計画の作成費は委託費に含まれていません（有償業務）４）担当者は管理業務主任者を持っています。小規模管理会社のため、個人の資質に委ねられることが多く、個人差が大きく感じます。イダケンのマンションの役員は、管理士1名、１級建築士2名、配管建築のプロ1名、不動産コンサルタント1名で構成されているため、やりにくいでしょうけど＾＾；５）1戸当たり月額約1250円。高すぎず、安すぎず・・というとこでしょうか。２．管理員業務・・月195,000円１）日勤で週5日8時―17時、週1日8時―12時勤務で、日・祝日はお休みです。管理会社が直接雇用しています。２）清掃業務がない管理員で、受付・点検・立ち合い・報告連絡業務を行い、契約書の内容は、そのまんま標準です。そういえば、ゴミ搬出時の立会いは、清掃員がやっていたかも・・３）訳アリの区分所有者がいる状況ではありますが、それなりにしっかりした方が働いて頂いています。ここの部分は及第点。ただ、担当者と管理員の意思疎通がうまくいっていないことを多く感じます。管理会社がマンションへ徒歩でも行ける距離なのに、残念ですけど４）時給換算で1040円。格安です・・。最低時給が高騰している中、そろそろ値上げしてが来るかもです。３．日常清掃業務・・月280,400円１）日勤で週6日2名。1日あたり4時間勤務です。年末年始4日間はお休みです。また、毎日曜日と年末年始中1日は屋内ごみ置き場のため、1名。1日あたり2時間勤務です。管理会社の下請け（再委託先）からの派遣になります。２）敷地いっぱいに建物が建っているため、外周の清掃はほとんどなく、建物内部の拭き掃き清掃と屋内ごみ置き場の整理が主になります。内廊下なので、外部に比べてホコリはたまりにくい状況ですが、ゴミ置き場の分別は、結構大変じゃないかと思います。３）時給換算で約1300円。横浜の地域性を考えるとこんなもんじゃないでしょうか。４．定期清掃業務・・月20,000円１）年6回共用部床の機械清掃（ポリッシャーかけ）を実施しています。管理会社の下請け（再委託先）が作業を行っています。２）回数は多いかなと思うところはありますが、1回あたり4万円と安価で、かつきれいな状態は保てているので、コストパフォーマンスは十分だと思います。５．特別清掃業務・・月20,000円１）年1回照明器具の拭き掃除を実施しています。管理会社の下請け（再委託先）が作業を行っています。２）回数は多いかなと思うところはありますが、1回あたり4万円と安価で、かつきれいな状態は保てているので、コストパフォーマンスは十分だと思います。３）1回あたり240,000円と高額ですが、定期清掃が安めなので、ここで利益を確保しているものと思います。６．緊急対応業務・・月20,000円１）機械警備を契約しており、警備会社はALSOKです。２）夜間コールセンターは管理会社の下請け（再委託先）・・確か日立ビルシステム？・・が行っています。３）築40年を超えていますが、緊急出動は年に数回しかありません。４）コールセンター対応を含めて月額20,000円の業務費は、まぁ・・高くもなく、安くもなくって感じです。７．貯水槽清掃業務・・月8,300円１）地下にコンクリートの受水槽があり、年1回貯水槽清掃、ポンプ点検、水質検査、そして簡易専用水道検査も委託費に含まれます。管理会社の下請け（再委託先）が作業を行っています。２）ポンプ点検以外は水道法で定められた法的な点検になります。３）1回あたり99,600円は、建物の規模から考えると安いのではないかと思います。８．消防設備点検業務・・月20,000円１）年2回消防法で定められた消火設備、警報設備、避難設備等を点検しています。管理会社の下請け（再委託先）が作業を行っています。２）1回あたり120,000円で、規模の割には安いように感じますが、そもそも古い建物なので、点検箇所は少ないため、これくらいが妥当な金額ではないでしょうか。９．電気工作物点検業務・・月20,000円１）管理会社の下請けの有資格者が毎月点検と年次点検（停電）を行っています。２）関東電気保安協会で遠隔監視をするとコストは下がるのでしょうが、今お願いしている方は真面目にやっているみたいなので、随意契約でお願いしています。１０．エレベータ点検・・月94,000円１）組合が保守会社と直接契約しています。契約先はメーカー系で消耗部品の交換費が含まれるフルメンテナンス契約になります。２）2台設置しており、1台当たり47,000円。11階建てのマンションでメーカー系フルメンテでこの金額は頑張っているのではないでしょうか
2018.02.20
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冬ー春の寄せ植え
少しずつ春の気配が感じる今日この頃・・日中は日差しが温かいものの、仕事帰りの夜はブルブル震えています。大雪、寒波の影響で、軒下の花壇（真南）に植えている花の一部が枯れ死（木立性セネシオ（桂華）、パキスタス）してしまいました。春の花であるキンギョソウ、ラナンキュラス、ストックを新たに植えました。にほんブログ村玄関ポーチ前に寄せ植えを置いてみました。ピンクのラナンキュラス、黄色のストック、シロタエギク、アイビーまだまだ朝晩は０度近くに気温が下がりますので、霜防止のためマルチングをします。
2018.02.19
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双子ちゃんとチャイルドシート
イダケンは、2018年2月現在、5歳の長女と、2歳の双子ちゃん（次女、三女）がいます。車で移動するときの問題は、チャイルドシートでした。もともと、フィットというホンダのコンパクトカーに乗っていましたが、双子が生まれて、しばらくしてFREEDというホンダのミニバンに乗り換えしました。FREEDはミニバンといっても、かなり小型。室内にそんな余裕があるわけではありません。大きいベビーシート兼チャイルドシート2台と、長女用のシートを置くと相当室内が狭くなります。そこで、小型のチャイルドシート2台を購入しました。★送料無料★ トラベルベスト ECプラス（ブラウンボーダー） 日本育児 Nihonikujiチャイルドシート ジュニアシート 【HLS_DU】イダケンは週末、仕事でほぼ終日家を空けることから、妻と子供たちは妻の実家に帰っていることが多いです。義父や義母の自動車に子供が乗ることもあります。この小型シートは着脱が簡単で、軽量のため、別の車へ乗せ換えが容易です。三列目シートに座ってご機嫌の双子ちゃんでしたｗにほんブログ村
2018.02.18
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これって改良工事！？内廊下の床をカーペットにする。
マンションの共用廊下は・・外に面している「開放廊下」と壁と天井に囲まれ室内にある「内廊下」があります。寒冷地やタワーマンションは内廊下が多いです。内廊下は開放廊下に比べて痛みが少ないのですが、歩行する箇所なので摩耗や汚損が進行するので、2回目以降の大規模修繕時には張替を検討します。古いマンションですと、写真のようにPタイルという材質を貼っている建物が多いです。改修を行う際は、歩行音が響かず、かつPタイルに比べて高級感がある「タイルカーペット」を敷く提案をしています。ところで・・共用廊下の床の材質を変える時は、総会の特別決議なのか、普通決議なのか？平成29年度版の標準管理規約には、『敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）』は特別決議要件としています。タイルカーペットを例にあげると・・Pタイルと同じ床材なので効用の変更にあたりません。また、フラットな床なので、形状の著しい変更とは言えません。よって、普通決議で問題ないと思います。にほんブログ村
2018.02.17
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気位の問題！？マージンはいらないっす
改修の仕事に係わる関係上、業者と打ち合わせをする機会が多いです。その中で、業者側から「協力金としていくらお支払いしたらよいでしょうか？」「決まりましたら、それなりのお礼をさして頂きます。」という、マージンをイダケンに払うよという話は高確率で出てきます。改修を行うと動くお金が大きいので、１％の手数料でも1000万円→10万円1億円→100万円と高額になります。たぶん、この話を聞くと、多くのコンサルタントは触手を伸ばすんだろうなと思います。イダケンは、いつも「いりません。その分組合に安く見積りを出してください」って回答をします。昨年を含めて、12月・1月の時期にも、業者さんからの接待のお誘いは全てお断り！！マージンをもらわないんだから、ご馳走くらいになっても・・なんて甘い気持ちもナッシング。忘年会シーズンで、こんなに飲んでいない人も珍しいかもしれませんｗ組合のために、この身を捧げて仕事している立場。気位は高く持たなきゃで、ずっとやってます。貧乏コンサルタントでも十分！「ボロは着てても心の錦」です。こうした姿勢でいる限り、イダケンと契約する管理組合は、コスト削減時に最大限の恩恵に預かれるはずです。にほんブログ村
2018.02.16
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ごみ置き場の捨て方大改革！！
イダケンが理事長を務めるマンションのごみ置き場は、建物内。24時間ゴミ出し可です。ごみ置き場の清掃は年間通じて2日以外は毎日清掃員さんを手配し、整理整頓をお願いしています。賃貸率が高く、かつ場所柄（横浜伊勢佐木町エリア）居住者が多国籍のため、ルールの周知は、ちょっと大変なのです。諸外国のごみ出し事情は、勉強不足でわかりませんが、横浜は分別がそこそこ厳しいと思います。それ以前に・・・ごみ置き場の指定の場所まで、ごみをもっていってくれず、入り口付近にごみが積り、通行困難になる。これが悩みの種でした。一昨年より、ごみ置き場の使い勝手を向上すべき、理事会では様々な施策を講じてきました。上の写真をご覧ください。床に黄色線が引いていると思いますが、入り口から燃えないゴミの置き場に誘導する目印です。ドン・キホーテなんかでレジまで誘導する考え方と同じです。下の写真をご覧ください。左側に青いネットとフェンスが設置されていますが、もともとこの場所に入り口が近いこともあって、ゴミを放り投げていることが多々見られたので、物理的にふさぎました。さらに青いネットの前に赤色のカラーコーン（パイロン）を置き、ネットの前にゴミを捨てさせないようにしています。写真下の通り、それでもルールを守ってくれません。ごみ袋からはみ出している空き箱から、居住者名が特定できたので、管理会社から厳重に注意をしてもらいます。にほんブログ村
2018.02.15
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ホームセンターに寄るとついつい見切り品花苗を買っちゃう
イダケンの住まいから車で５分くらい走らせるとホームセンター（セキチュー）があります。ホームセンターの近くには大きな１００円ショップもあり、月に２・３回は、仕事の息抜きを兼ねて、事務用品等を買いに出かけます。ホームセンターには多くの花苗が並んでいるので、ついついガーデニング売り場に足を運んでしまいます。イダケンは何を買うにしても、時間をあまりかけません。商品を物色して、気に入り、コストが妥当であれば、すぐにレジへ運びます。（かといって浪費することはありませんが）ホームセンターで買う商品は「見切り品」です。「特売品」ではありません。ホームセンターは大量に花苗を商品とするため、十分に管理が行き届きません。花にはシーズンがあり、シーズンが終われば半年以上も花が咲かないものもあります。また、花は開花シーズン中であっても、満開のタイミングと、ちらほらしか咲かない時があり、売り物の花はイッパイ咲いていないと不人気になります。元気がないものや、花が少ないもの（終わったもの）は、見切り品コーナーに並びます。まちばの花屋に比べると、見切り品に並ぶ商品も多いです。花はしょっちゅう商品の入れ替えがあるので、次から次へ、新しい種類の花が見切り品コーナーに出てきます。その中で切りいる商品があるとカートに入れてしまいます。にほんブログ村先日こんな見切り品をゲットしました。サイネリア・・駅前の花屋だと１０００円前後くらいで売っています。見切り品だと１月下旬くらいから、２００－３００円程度で手に入れることが可能です。梅雨前後に枯れてしまうため、春になると、さらに値段が下がるのですが、花を楽しむ時期が短いため、今年は早めにゲットしました。サイネリアは色合いが、とても華やかで、イダケンが好きな花の一つです。ラナンキュラス・・小型のポットだと２００－３００円くらいで売っています。イダケンは中型のポットに入れた大き目の苗を２００円で買いました。過去につぼみの苗を育てたのですが、なぜか花を咲かせることができません。悔しいので、見切り品とはいえ、開花した苗で丈夫そうなものを手に入れました。次こそは上手く育てるぞ！！
2018.02.14
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睡眠時間ってどのくらい？
イダケン、もともと夜型の人間でしたが・・子供が出来てからは、夜は早めに寝て、朝早く起きるようにしています。でも・・仕事で帰る時間が多く、遅く寝て、早く起きる・・という習慣になっています。仕事のメインとなる土・日は朝４時か５時に起きて、仕事の準備をしています。仕事で夜遅くなると、３・４時間睡眠になることはざらです。５時間も寝れば十分という方もいますが、イダケンは睡眠時間を多くとりたい人。８時間は寝ていたいですが、現実には難しいですよねー昼寝で埋め合わせをしたいところですが、終日仕事を休めることは月に１－２度しかありません。その結果、電車の中でもうたた寝ができるようになりました。たまに電車を乗り過ごしちゃいますけど。にほんブログ村
2018.02.13
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大規模修繕着工後はこんな感じになります
はじめて大規模修繕を行うマンションは不安がいっぱい。駅前のマンションなんかで足場を架けてる建物を見ても、中の様子までうかがい知れません。皆様に少しでもイメージを持って頂くために・・イダケンがかかわっているマンションの実例で紹介します。足場を架けた後に、建物外部から見るとこんな感じです。養生ネット（足場の外側に貼る飛散防止のシート）は、透過性が高い黒色を使うことがポピュラーです。にほんブログ村建物の内部から見るとこんな感じです。場所によってですが、かなーり暗くなります。同じく建物廊下から外をみると、こんな感じです。暗くはなりますが、外の景色は見えます。敷地空地に現場事務所（工事会社の事務所や休憩所）や、資材（工事用の材料）や廃材（工事によって発生するゴミ）を置く場所を設けます。場所に余裕がない場合は、駐車場を借用するケースもあります（契約車両は一時的に外部駐車場へ移動）工事用に専用の水道を設置します。塗装等を直接排水管に流すことができないため、沈殿槽を準備します。外壁（タイル）に青色や緑色のテープが張っている箇所は、補修をする部位になります。
2018.02.12
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理事会と修繕委員会の合同会議
大規模修繕実施に当たって、理事会の下部組織（諮問機関）として、修繕専門委員会を結成し、準備を進めるマンションは多いと思います。専門委員会は、理事会にぶら下がっている期間に関わらず、理事会運営と距離感があるケースを間々みます。どうやって、理事会と修繕委員会の関係性を密接にするか、組織づくりや運営方法が課題になります。先日、イダケンが修繕アドバイザリーを務めるマンションで、理事会と修繕委員会の合同会議に出席しました。なぜ、合同会議を設けたかというと・・１．役員が着工１か月前の総会で入れ替わり、新役員が、これまでの経過や修繕委員会との関係や決裁権について十分把握できていないことがあり、説明が必要であった。２．漏水や著しいタイルの浮きが顕在し、マンション分譲会社に責任追及をすることにあたって、理事会の決済が必要であった３．材料の色決め（外壁や天井や鉄部の塗装色）にあたって、委員会の答申を現場で確認する必要があった。このような理由がありました。会議には、理事会、専門委員会、管理会社、大規模修繕施工会社、イダケンが参加。大規模修繕着工前には４－５回ほどの説明会を開催したこともあって、新役員であっても、ある程度の内容は理解されているため、会議はスムーズにいきました。写真は理事会と専門委員会で現場確認している光景です。理事会と専門委員会が協力して大規模修繕を成功させる！理想的な姿ですよね♬にほんブログ村
2018.02.11
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提出数500オーバーのアンケート集計
契約先のメガマンションで、管理満足度調査（アンケート）を実施しています。・現場スタッフの対応・サービス内容・清掃状況・共用施設の利用状況・ルールや施設や料金への要望を聞き、良いところは伸ばし、悪いところは解消を目指します。普段のアンケート提出数は200位とのこと。回収を上げるための施策を行なった効果もありますが、2.5倍の提出・・関心の高さがわかります。コメント数（意見欄に記載）は2000オーバー。設問は大項目２７、小項目を含めると７０近くあり、集計は手を焼きました。ばらばらな要望や意見ではなく、ある程度までは集約できるような内容。今後、集計結果及びコメントを組合運営に生かすことができればと思います。そもそも、満足度調査は、コスト見直しの一環で行っています。イダケン事務所は、なんじゃかマネージメント方式などのコストカットを主眼とした業務を行いません。コストカットは大切ですが、サービスの維持・向上も大切です。サービスの維持・向上にあたっては、我々専門家が決めるものではなく、住民の声を反映したものでありたいです。ファミリーマンションをご購入の方は、永住目的で所有されている方も多いのではと思います。維持費（管理コスト）の削減もいいですけれど、住環境の向上と管理コストのバランス、こんな視点で管理コストを考えてみませんか？にほんブログ村
2018.02.10
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お金（積立金）が足りないから、改修の工期を分けてみた
イダケンが理事長を務めるマンションは慢性的な金欠です。5年ほど前に、積立金の大幅値上げを前提に説明会を開催したところ、高齢の組合員が出席され、値上げされると生活ができなくなると、強く主張。賃貸率も高いことがあって、なんとなく、大幅な値上げが難しそうな雰囲気になり、今に至っています。それでも値上げはしているんですけど、追いついていません。3年前に15年以上ぶり（20年近い？）に大規模修繕工事を実施。痛みがひどいため、追加工事の雨荒らしの結果、積立金の残高はピーピー。そこに来て漏水事故多発で、排水管改修を実行しなければいけない状況に。臨時徴収も考えましたが、排水管の診断結果は、劣化しているものの、致命的な状況ではないことが判明。4期に渡って、排水管を実施すること方針が総会で決まりました。苦肉の策なのですが、簡単に正攻法でいかないのが、マンション管理の難しいところです。にほんブログ村
2018.02.09
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花は繊細・・寒波や水のやりすぎで枯れさせてしまう
今年（2018年）の寒さは半端ないです。イダケンが暮らす町田（東京都）では、1月23日から1月29日の1週間は、最低気温はマイナス5度以下。25日にはマイナス9度を記録しました・・・外に植えている花の一部が、寒さで枯れ死しました。サイネリアの中まで寒さに強いという木立性セネシオ（桂華）を軒下の日当たりが良い場所で育てていたのですが、残念ながら・・・クリスマス前に購入したポインセチアは、室内で育てますが、水の管理が悪く、葉を三枚残し、しおれてしまいました。屋内で復活を試みていますが、どうなるでしょうか。一方で・・・夏の花壇の女王「ペチュニア」（手前左の紫色の花、虹色スミレの右）は野外で越冬しそうな感じです。冬の花である「クリスマスローズ」（奥白い花）、虹色スミレは寒さに負けず、元気に咲いています。にほんブログ村
2018.02.08
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長女（５歳）が好きなテレビ番組はパパも小さいころ見ていた
イダケンファミリーはインフルエンザが蔓延。次女からスタートし、長女、妻、次女・・と続いています。長女はお遊戯会で歌ったヤッターマンが気に入り、最近では無料動画gyaoで見ることができる放送を食い入るように見ています。双子の妹も真似して、挿入歌を楽しそうに歌っています。タイムボカンシリーズはイダケンが小さなころリアルタイムで放送していたアニメです。まさか「豚もおだてりゃ木に登る」を大爆笑して娘がみるとは思ってもいませんでしたｗにほんブログ村
2018.02.07
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理事会や専門委員会の傍聴は認めていますか？
開かれた管理組合運営。運営の透明性を図る上で色々な工夫をしているマンションは多いのではないでしょうか？一つの方法として、本来役員や委員が出席する会議である、理事会や委員会の傍聴を認める方法があります。・ルールは作ったほうが良い・理事会や委員会は、役員または委員による会議という前提は崩さず、自由な意見は認めないほうが良い（意見がある場合は、議長が認めた場合に限定）・滞納問題やルール違反等、デリケートな話題を扱う場合もあり、傍聴のタイミングは状況により成約したほうが良い・資料の配布も、未決（理事会で検討中）なものもあり、万が一途中のものがマンション内に出回ると、誤解を招く可能性ある。そのため、理事会や委員会の資料を傍聴者に配布することは要検討である。配布したとしても一部限定が望ましい。傍聴を認めるマンションでは下の写真のように、理事会や委員会開催日をオープンにしている管理組合もあります。にほんブログ村
2018.02.06
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初めて大規模修繕工事を控える組合が学ぶべきこと
初めて大規模修繕を迎えるマンションは不安がいっぱいです。ちょうど築10年を超えるころになると、管理会社がそろそろ大規模修繕をする時期ですと、これまで理事会では提出がないような品質の、ご立派な資料をもって、様々な提案をしてきます。右も左もわからない役員さんは、プロの言うことだし、日常管理でお世話になっている管理会社の進言は無茶なことはないだろうと、提案内容を額面で受け止めます。本当にこれでいいんでしょうか？イダケンの経験から言うと、管理会社言うなりで行った工事は・・・高い。品質が悪い。アフターフォローが不十分という、結果に至っているマンションが多いという感想を持ちます。んじゃ、どうすればいいか、組合が正しい知識を身に着けるべきです。ここで重要なことは、管理会社にレクチャーを頼んでも、自社が利益になることしか誘導しません。また、コンサルタントに頼んだとしても、管理会社とアプローチが違うだけで、やはり自分のところに仕事をもっていくための営業レクチャーをしている業者がほとんどです。大規模修繕を進めていく選択肢は複数あり、それを決めるのは専門家ではなく、管理組合です。持ち回りで、役員経験が少ないと、ついつい専門家への依存性が強くなります。外装の大規模修繕は、10数年ごとに訪れる、「管理会社にとっては大きな買い物」「施工やコンサルタントを行う業者にとっては大きなビジネスチャンス」なのです。イダケンの事務所では、選択肢を提供する勉強会を開催しています。・大規模修繕とは何か？・大規模修繕工事を行う範囲とは？・大規模修繕工事の実施時期の判断基準は？・大規模修繕はどんな工事をするのか？・大規模修繕時に居住者へ与える影響とは？・大規模修繕の発注方式別のメリット・デメリット・大規模修繕までのスケジュール・大規模修繕工事で管理組合が行わなくてはならないことと、準備体制・会計にやさしい大規模修繕工事を行う方法・目先のお金はもちろん大切。後先のお金も大切こんなことを４０－６０分かけて丁寧に説明します。マンションへ出向く、出張勉強会も承っています。興味のある方は、お問い合わせください。mail@11kanri.comにほんブログ村
2018.02.05
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長期滞納者へのアプローチってルール決めていますか？
イダケンが理事長を務めるマンションは、3か月超の長期滞納者が常に3名くらいいる感じです。長期滞納者は常連さんが多いのですが、貯め続けられると本来入ってくるべきお金がなくなり、増加すると組合運営に悪影響を及ぼします。一定の金額を超える（30万円超）滞納があった場合は、・弁護士名で内容証明郵便を発送。⇒管理会社の顧問弁護士に依頼しています。金額は3万円＋実費だった気がします。・内容証明郵便後何ら回答がない場合は、理事会決議後民事訴訟へ⇒管理会社の顧問弁護士に依頼しています。着手金＋成功報酬で最低でも10万円程度必要です。以上の手続きを事務的に行います。これは過去理事会で何度も協議し、行き着いた結論です。弁護士に依頼する前ににやるべきこと（管理会社からの督促）はやります。それでも払わない・・と言う場合、理事会は順法の精神で、毅然とした対応を示すためにも、訴訟を前提にしたアクションを起こします。滞納者がいない組合は議論する必要がないですが、滞納問題を抱えたマンションは滞納の月数に応じてある程度の仕組みを設けることが大事です。にほんブログ村
2018.02.04
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屋内・土要らず。ハイドロカルチャーで植物を育てる。
「屋内で植物は育てたいけど、植木の土を室内に持ち込みたくないな・・」イダケンは虫が苦手で、土＝虫という連想があり、こんな気持ちがよくわかります。ガーデニングを始めて、下手の横好きでいろんなことを試しているイダケンですが、土要らずで植栽を育てる、ハイドロカルチャー（水耕栽培）にチャレンジしています。にほんブログ村ハイドロカルチャーとは、穴が開いていない容器に、茶色のコーヒー豆のようなハイドロコーンと呼ばれるものに植物を入れ、水を入れれば完成♪こんなんで育つのかいな。と思ってスタートしましたが、ヘデラ、ゼラニウム、ポトスが秋に植え、3か月経過した今、少しずつ大きくなっています。秋から冬にかけてのこの時期は、水は週に１度くらいあげればいいみたいですし、手間が少ないのは魅力です。
2018.02.03
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仕事の時、お昼どうしています？40過ぎのジロリアン
終日デスクワークのみの時は、通勤時間が惜しいので、家でパソコンとにらめっこしているイダケンです。在宅で事務作業を行う・・これは当事務所のスタッフ共通です。でも、事務所での打ち合わせや現地（契約先マンション）に行く機会が多いので、なかなか在宅ワークができません。外に一旦出ると、効率的に仕事ヲしたいので、いくつもアポイントメントを入れます。その為、食事は変な時間に取ったりすることが多く、昼休憩を兼ねてゆっくりと食事を楽しむこともできません。そんな中でついつい食べる機会が増えてしまうのはラーメンです、アラフィフで止せばいいのに、ボリューム系に触手が伸びます。お風呂のあとの鏡でお腹が出たなと思うときは、週に2度以上はラーメンを食べるとき・・四十を過ぎてはまったのが、二郎系。二郎系はラーメンとしたら邪道と言う方が多く、イダケンも40前まではほとんど食べたことがありませんでした。味は兎も角、あのボリュームは癖になります。イダケンの新宿事務所から5分くらいのところに二郎と二郎インスパイア（二郎ののれん分けではなく、二郎風のラーメン）があり、月1回以上は食べています。大久保駅そばにある「大」という二郎インスパイアの野菜多めです。ましは無理かな・・ｗにほんブログ村
2018.02.02
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イダケン事務所の実績（大規模開発・タワー・複合）
20階以上のマンションを「タワーマンション」と定義しているようです。1000戸を超える巨大な物件は「メガマンション」なんていう呼び方もあります。にほんブログ村タワーマンションやメガマンションの特長は・・・共用施設・ルームが充実している・複数の管理組合や部会が併存して、運営が単棟に比べて複雑・複数の組合があるため、理事・役員数は多い。・フロントマンが専任、24時間有人管理、管理員や日常清掃員は複数、エントランスにコンシェルジュ（フロントサービス）を日勤させる等、物件に常駐する現場スタッフが多いため、委託費が高額になりやすい。・総会の出席率は低い。総会特別決議（4分の3以上承認）を成立するために、委任状を集めることが大変・月１の理事会の他に、テーマごとに分科会（理事会の小委員会）を設け、議論している。・大規模修繕時は足場とゴンドラ（可動式足場）が併存。ゴンドラは風の影響を受けやすいので、工期が長くなり、工事費も割高。・大手ブランド管理会社は紳士協定を結んでいるようで、大手ブランド管理会社のリプレイスの話がある時は、極力相見積には参加したがらない。・動くお金が大きい。それでも短期任期総入れ替えで役員選任しているマンションが多く、継続性のある運営がなかなかできない。イダケン事務所のこれまでの主な代表物件を下表にまとめてみます。メガマンション（1000戸超）の契約実績が三つと、大規模開発・タワー・複合の経験は十分あります。お問い合わせはmail@11kanri.comまで
2018.02.01
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