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【マンション管理再生プロジェクト4-2】 大規模修繕・瑕疵問題・管理コスト削減・修繕の適正発注、横浜市緑区129戸マンション前回のブログ記事⇒コンサルタントのコンサルタントが必要と判断 イダケンへの依頼は、まず、設計・監理コンサルタント選定の補助でした。イダケン事務所では、大規模修繕の設計・監理業務を受注することもありますが、アドバイザーとして監修業務を行うことも間々あります。専門委員会で、設計事務所一社、管理会社二社(現管理会社含む)の合計三社から、見積を取得したところ、税込約250万円、約285万円、約480万円と、一社が断トツ高く、他社と200万円以上の開きがありました。組合は、最低額の業者を選んでよいか不安でした。これまで、各社の自由提案(各社提案方式)で見積を取得したため、価格以外の比較は難しく、共通条件でどのくらい違いがあるのか確認をしたいとの意向でした。イダケンが共通仕様書を案を作成し、何度か委員会で協議。その後、委員が業者をリサーチ。当初見積もりを依頼した業者+3社の6社に見積を依頼することが決まりました。現地調査段階で、「競合するのであれば、辞退したい」という設計事務所の申し出があり、結局5社から見積が提出されました。見積金額は・・税込みで最低金額が約200万円、最高金額が約325万円という結果です。因みに最初に見積を依頼時に最高金額の見積を提示してきた業者が、今回最低金額の見積提示がをしてきました。しかも半額以下!?委員の皆様はこの見積提示に驚きました。全社(5社)から一度プレゼンテーションを聞き、プレゼンテーションの評価が高かった3社と二回目のプレゼンテーションを行いました。委員会で一人一人意見を聞いたところ、僅差で「一番高い金額を提示した設計事務所」を選ぶことが決まりました。選ばれた理由は、プレゼンテーションの納得性、担当技術者の受け答えの評価が高かったこと。二番評価の設計事務所と金額差は25万円程度と、金額面よりもプレゼンテーションによる期待値の方が上回る結果となりました。因みに一番低い金額を提出した業者のプレゼンテーションは最低。見積最低金額の会社でしたが、話を聞けば聞くほど不信感が募り、価格メリットはないと組合は考えました。さぁ、これから大規模修繕の本格的な準備が始まります。このマンションは、非常に設計に拘っているため、設計・監理業者のプレゼンテーション時に各社とも戸当たり150万円は下らないであろうという見立てをしていました。予備費を考えると、今ある積立金の大部分を使い果たしてしまうのでは?そんな不安を感じながら、診断・設計に突入しました。4-3に続くにほんブログ村19
2019.07.30
【マンション管理再生プロジェクト4-1】 大規模修繕・瑕疵問題・管理コスト削減・修繕の適正発注、横浜市緑区129戸マンション8年前のことです。電話で相談を頂き、その後初回面談をした当時の理事長は疑心暗鬼でした。でも・・イダケンの提案に光明を見出していました。初めての大規模修繕を準備するにあたって、どうすべきか悩んでいました。管理組合としては、設計・監理方式で行く腹積もりを決め、管理会社を含めた複数社の業者から提案を受けたところ、共通条件で見積を依頼したつもりが、250-500万円と金額にあまりにも大きなばらつきがあり、選考基準がよくわからず、5回目の専門委員会開催で大規模修繕コンサルタントの選定作業が止まってしまいました。準備を進めるにあたって、右も左もわからない。しかも、管理会社は、業者の一つとなるため、準備作業は組合内で行わなくてはならない。高額な出費を伴う大規模修繕。準備を行うにあたって、失敗は許されない。委員会活動を遠隔に行うために、活動支援を行う専門家が必要と考え、イダケンに白羽の矢が立ちました。「コンサルタント」のコンサルタントが必要。組合にとっての参謀、修繕アドバイザーとしてイダケンが参画させて頂くことになりました。4-2に続く【2019年8月12日イダケン事務所主催のセミナーを開催します】にほんブログ村19
2019.07.29
イダケンが理事長を務めるマンションでは、年に1-2回役員の懇親会を開催します。もちろん自腹でwしかも、自腹で管理会社を招きます。お世話になっていますので。組合のお金を使うことや管理会社に協賛を募ることは、あらぬ誤解を生みます。関内のスーパー・コスパのお店。うまうま、やすやすデス。一品目に出る刺身盛り合わせ。ボリューム、鮮度すごいです。まぐろのカマ。大きさが伝わると思いますが、ビッグです。
2019.07.26
2019年9月16日(祝日)13時30分より15時(受付13時15分より開始)イダケン事務所の新宿支社(新宿駅10分ちょっと、大久保駅5分)にて、マンション管理セミナーを開催します。定員は8名(1週間前までに参加申込者が3名以下の場合は、中止とさせて頂きます。)会費は無料セミナー終了後、会費制で懇親会(情報交換会)を行います。会費の目安は1000円になります。今回のテーマは『大規模修繕はいつ、だれが、どのように、どこを、いくらで行うのか?』です。建物の外周で足場を架けて行う大規模修繕。進め方や、発注する工事の中身について、わからないことが多いのではないかと思います。管理会社に相談すると・・・『いつ?』(管理会社)⇒そろそろ長期修繕計画で大規模修繕実施時期なので検討を始めましょう。『だれが?』(管理会社)⇒組合さんが発注者になりますが、専門的な知識が必要なので、日常管理を長く携わっている我々=管理会社にお任せいただければ安心です。『どのように?』(管理会社)⇒他マンションの実績を踏まえて、組合に無理のないスケジュールを準備しています。その通りにやれば、失敗しません。我々=管理会社にお任せいただければ安心です。『どこを?』(管理会社)⇒せっかく足場を架けますし、いっしょに色々な工事を行った方がスケールメリットで割安となります。不安がないように、この機会に「しっかりやりましょう」=フルスペックで工事をしましょう。『いくらで?』(管理会社)⇒次の工事は10数年先になりますので、多少高いと感じられても、この機会にしっかりした工事を行わいとリスクを背負うので、高額な大規模修繕を行うために、皆さんは修繕積立金を貯めてきたので、必要なお金は使いましょう。足りなければ、低金利で借りられるので、我々=管理会社が斡旋するのでご安心ください。と・・営業マニュアルに書いてあるような、説明・提案をフロントマンは淡々としてきます。管理会社の助言は、果たして皆様のマンションに当てはめて、適切な提案なのでしょうか?・長期修繕計画はあくまでもシミュレーションなので、この時期に大規模修繕をしないと、建物が急速にダメになることは考えられにくいです。・管理会社は利益相反です。管理会社が元請けになれば施工費が売り上げになります。また、管理会社が業者を紹介すれば、中間マージンで管理会社は利益を得ます。発注の意思決定の助言を管理会社に預けると、管理会社の意図が強く働き、組合は高いコスト(工事費)を払うはめになります。・準備に時間をかければ、かけるほど、工事のタイミングが遅れ、また、修繕担当の管理会社社員の負担が増えます。そのため、管理会社は最短のゴールを設定し、スケジューリングを行うため、本来管理組合がしっかりした議論を行わなければならない機会を逸することがあります。その結果、大規模修繕の中身を十分に理解しないまま、スケジュールが進行し、いつの間に工事が終わっているなんてことが起こります。・考えられるすべての建物部位を、全面改修する=フルスペックすることは、確かに安心かもしれませんが、本来今回の工事ではまだまだ大丈夫な場所まで手を付けるという、過剰な仕様になりがちです。イダケンが知る限り大多数のマンションが、資金ぎりぎりで運用しています。フルスペックを常に採用すると、将来の資金不足が生じたり、修繕積立金が高額となり各戸の負担が増えたりという、デメリットが生じます。・例えば、大規模修繕実施時に修繕積立金が10あったとしたら、10つかうわけにはいきません。なぜなら修繕積立金の構成には大規模修繕の費用の他、将来実施する設備の改修費も含まれるからです。今、お金があるからと言って、大盤振る舞いをすると、将来お金がなくなり、さらなる積立金の値上げや、資金不足の原因となります。イダケンの話は何となくわかるけど、どうしていいか代替え案が浮かばないよ!こんなお困りのマンションの為に、イダケンが代替え案をレクチャーします。しつこい営業や、事務所の宣伝を主体として、セミナーではありません。参加された方々が、「役に立つヒントを手に入れた」と思えるような場となるよう尽力します。申込みは、mail@11kanri.comに、1)申込者名 2)参加人数 3)マンション名(築年数及び戸数だけでも構いません)を記載の上、8月12日セミナーに参加しますとメールを頂ければ、折り返し参加受託のメールを返信いたします。にほんブログ村
2019.07.25
今年は長雨・・・ジメジメが好みのダンゴムシやナメクジが大量発生し、ガーデニングの新芽を食べられ「くやじーーー」思いをしているイダケンです。にほんブログ村ちょっと、寂しげなグリーンカーテン。定番の琉球朝顔がちょこちょこ咲いています。ハイビスカス様最近ではポット苗が100円で売られるようになっていますが、一つの苗でイッパイ咲かせることは難しいなと感じます。ロングライフシリーズというブランドのハイビスカスは数日花をつけている(基本ハイビスカスは一日花)優等生です。でも、次に次には咲かないですね・・この子は家に来てから二年目です。毎年少しずつ買い足ししていますが、冬の寒さ?害虫の被害でやられてしまうので、苗の数は増えていません。マンデビラ、満開です。ここまでイッパイ咲いてくれると嬉しいですし、夏って感じのする花です。昨年秋に既設外れで投げ売りしていた苗を冬越し。ここまで咲く苗だと、お店じゃ1000円くらいかなって感じです。立派に育ちました。7月が寒かったから?昨年11月ごろから育てているアザレアが、夏咲しちゃっています。中性?土壌三姉妹の、サザンクロス、ファンネルフラワー、アザレアが同時開花。どれも中途半端な咲き方でインパクトは薄いのですが、すべて好きな花なので、まいっかです。
2019.07.24
イダケンが理事長を務めるマンションは、築年数が40年を超える高年齢建物です。立地が最寄駅徒歩5分(横浜の中心エリアである関内駅や石川町駅も徒歩10分)、住戸部分は10坪の間取りが中心ということもあり、賃貸率が高いです。また、組合員の高齢化率が高くなっています。役員も80歳超が半数を占め、イダケンが一番年齢が若いという状況です。イダケンは、やりたくて理事長を長く居座っているわけではなく、成り手がいないということでやむを得ず何年も職務を続けています。持ち回りが理想ですが、それが許されない状況で、基本役員の顔触れはほとんど変わりません。総会で出席された方に、加入をしているのですが、新しい方が加わって頂けません。理事長を務めることで、契約先の理事長の悩みや気持ちは、すごくわかり、仕事には役に立ちますが、一方で、新しい方に変わってほしいという気持ちはあります。良い方が役員に加わってくれないかな・・・にほんブログ村
2019.07.23
家庭の事情で、急遽一泊二日で札幌に帰省してきました。子供たちは学校と幼稚園なので、平日帰省のため、一人で行ってきました。用事を済ませるために帰ったので、観光や遊びはありませんでしたが、食事だけはしっかり食べてきました。にほんブログ村札幌について、すぐに食べたのは『みよしの餃子』。すごく美味しい!ってわけじゃないのですが、小さなころから親しんでいるソールフードです。母が他界し、父も施設に入所しているため、実家を売却することに。寂しい気持ちにはなりますが、仕方がないですよね。泊まったとこは、ホテルが密集しているススキノエリアです。
2019.07.22
イダケンは、外出が多いため、事務所以外の場所で事務作業を頻繁に行います。セキュリティー上の理由と、所内情報共有のために、クラウドにデータを保管しているため、インターネットに接続している環境が必要になります。外出先は、公共Wi-Fiがあるところばかりではないので、以前は携帯電話のテザリングと言う機能を使っていましたが・・・データを使うので、携帯料金が高額になる。・携帯のバッテリーがすぐなくなる・通信速度が遅く、ストレスを感じることがあるこんな悩みを抱えていました。今年2019年のゴールデンウィーク前にホームページの広告で、『どこにでもWi-Fi』の宣伝を見て、即購入。月々約3500円で、通信制限なし使い放題は大変魅力です。2か月強使っていますが、時間帯によりますが、通信速度も速く、非常に快適です。にほんブログ村
2019.07.19
【マンション管理再生プロジェクト3-5】 築29年で初めての大規模修繕、横浜市妙蓮寺20戸未満の2つのマンションを同時施工にほんブログ村試験施工⇒施工⇒イダケン事務所の品質チェック・工事進捗会議⇒マンション側との定例打合せ・中間検査⇒施工会社検査⇒イダケン事務所検査⇒竣工前検査のプロセスを経て、約3.5か月で2つのマンションの大規模修繕が終わりました。一つのマンションは真裏に線路がありますので、鉄道会社と協議・打ち合わせを事前に行いました。これも施工会社任せではなく、イダケン事務所の技術スタッフが直接鉄道会社へ出向き実施。横浜市役所を意識したというデザイン。この風合いを維持し、かつ長寿命化する改修を行う。ただ、直せばいいという発想では、マンション側の満足度を得られることができません。新築だけではなく、改修も、「創意工夫でつくりあげる」という意識は重要だと思います。もう一つのマンションは外壁タイルが緑色。当時(30年ほど前)は、この色をつかうマンションがありました。屋上防水のビフォーアフター。立ち上がりの部分は完全に塗布防水が飛んでおり、防水機能をはたしていませんでした。施工後は、今後のメンテナンス性(コストを含む)を含めて、ウレタン塗膜防水(絶縁工法)としました。マンション側は、準備から竣工までの期間通して、コンサルタントを起用したことにとても満足して頂いたようで、社交辞令かもしれませんが、知り合いや近隣で改修の物件があれば、コンサルタント方式を薦めるし、コンサルタント業者としてイダケン事務所を強く推薦したいと、工事後半から竣工までの数回の打ち合わせ時に、毎回お話して頂けました。コンサルタント冥利に尽きます!!了
2019.07.18
【マンション管理再生プロジェクト3-4】 築29年で初めての大規模修繕、横浜市妙蓮寺20戸未満の2つのマンションを同時施工前回のブログ記事⇒施工会社の提案力とやる気が業者選定に大きな影響をおよぼすにほんブログ村施工会社が決まり、いよいよ着工設計で頭を悩ませましたが、仕様書は文字と図の羅列なので、実際に施工してみなければ、発注者(マンション)側の意図通りの施工なのかがわかりません。今回のプロジェクトでは、いつも以上に試験施工⇒発注者への説明・選択⇒本施工という手順を慎重に行いました。1.外壁の打ち放し面約30年間補修を行っていなかったため、劣化が広範囲にみられ、下地補修箇所が多くなりました。『補修後、高圧洗浄』『塗装、べた塗』『塗装、打ち放し調塗装』と三パターンで、実際に試験施工をした状況を、発注者に確認いただき、選択して頂きました。『打ち放し塗装』が質感が最も良いのですが、何せ高額です。そこで、面にわけて、外側から目立たない面や遠目に見える箇所は『べた塗り』※上の写真(梁部)、公道に面している箇所等目立つ箇所は『打ち放し塗装』※下の写真と分けて施工を行いました。2.斜屋根のタイル張り部防水施工がされていないため(通常のタイル張り)、漏水の原因となっていました。原状復帰を考えると、タイル全面剥離、防水施工、タイル新設という手順になりますが、非常に高額です。施工箇所が上階で遠目にしか見えないということもあり、防水施工の後、タイル風塗装をしました。写真がなくて残念ですが、遠目に見る限り、塗装かタイルかぱっとみ、区別がつきません。マンション側も納得です。3.外壁タイルの浮きと深目地深目地を残すかどうか、設計段階、着工後と議論を何度も重ねました。百聞は一見に如かず。これも試験施工を少し広範囲で行い、マンション側に確認。安全性と、今後のメンテナンスを考えて、目地を入れることとしました。全面で目地入れを行った施工後は、初めから目地が入っていたかのような状況になりました。深目地のころから、質感が落ちたということはありませんでした。3-5に続く
2019.07.17
【マンション管理再生プロジェクト3-3】築30年で初めての大規模修繕。横浜妙蓮寺20戸未満のマンション前回のブログ記事⇒工事金額軽減には設計ノウハウが生かされるにほんブログ村マンション側のリクエストで、施工会社候補の募集で公募を行いませんでした。推薦制で5社をリストアップ。イダケン事務所で積算した共通仕様書をもとに、見積を依頼しました。2つのマンションを同時期に発注。現場事務所などは一つのマンションだけに設置することで、コストを圧縮します。見積の結果、四社は僅差で一社が割高。安い見積上位2社からプレゼンテーションを聞き、業者を絞り込むこととしました。結果金額的には二番手であった、施工会社が選ばれました。決め手は、プレゼンテーションの納得性と会社としての熱意でした。決定した施工会社は、改修専門業者中堅の実績が豊富な県内の会社です。物件の規模は小さくとも、ベストプライス、手厚い提案をしたことで、マンション側が高評価をしました。営業は良くて、価格も安価。営業トークで仕事を勝ち取り、実際の工事はがっかり・・なんてことがないように、イダケン事務所のコンサルタント業務(工事監理)が力を発揮します。イダケン事務所の工事監理者は、もともとゼネコンの工事監督をしていた経歴をもつ一級建築士が、イダケン事務所で改修の経験を積み、広い視野で工事をチェックできるスタッフが担当します。結果は如何に!?3-4に続く
2019.07.16
【マンション管理再生プロジェクト3-2】築29年で初めての大規模修繕。20戸以下マンション前回のブログ記事は、資金の当てがつき、竣工から約30年計画で一回目の大規模修繕の準備を始めるです。大規模修繕のスタートは、マンションの現況確認(劣化診断、各住戸アンケート調査)から始まります。30年間ほぼノーメンテナンスなので、痛みが著しく、修繕は待ったなしです。雨漏りしているお部屋も数件確認できました。劣化が著しい以外にも工事費用が割高になりそうな要因が複数あり、設計(改修範囲、工法の選択)は、工事費用軽減するために非常な重要な要素となります。1)2つの物件ともに、20件以下で戸数によるスケールメリットが働かない⇒2つの物件を同じ施工会社、同じ工事期間に発注することで発注の効率を図り、コスト削減を目指す2)コンクリート打ち放し面が広く、爆裂や欠損が多く、補修後は跡が目立つと思われる⇒鉄筋の被り厚不足も散見され、防錆対策と美観維持を両立させる工法とする。3)一つのマンションは深目地で、タイルの浮きが目立つ。⇒試験施工を行い、美観上納得が得られれば、目地入れの選択肢も検討する。4)斜屋根はタイル張りで、防水施工がされていなく、漏水の原因となっている可能性がある⇒斜屋根もデザインの一部で、タイルをはがして防水施工をし、タイルを張りなおすと高額になるため、美観を保ち、安価な施工方法とする。5)電気量がマンション側が検診・請求のため、個別検診できるようにしたい(要望)⇒マンション側が考えている予算内で、この要望を満たす工事ができるか業者選定を含めて検討を行う6)住戸玄関扉の色褪せ、汚損が全体に見られ、玄関扉をなんとかしたい(要望)⇒玄関扉の交換は高額なため、建付け等に問題がなければ表面のシート交換を行うじっくりと、マンション側と話し合いを行い、見積条件と総予算を決めていきました。難儀な作業ではありましたが、何とかマンション側が希望する予算内で納めることができる目処がたちました。3-3に続く【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います!。詳細は下の画像をクリックしてください】にほんブログ村
2019.07.12
【マンション管理再生プロジェクト3-1】築29年で初めての大規模修繕、横浜市妙蓮寺20戸未満の2つのマンションを同時施工この物件は約30年間一度も大規模修繕を実施したことがありませんでした。長期間大規模修繕を行わなかった理由は資金面の問題でしたが、雨漏りが数件起きていることもあり、借り入れをおこして実施する考え方がまとまり、今後どうすればよいかこのマンションの賃貸付けをしている不動産業者に相談したことが話の始まりです。不動産業者の担当者は、分譲マンションの区分所有者で、大規模修繕を経験した中で、コンサルタントの介在の必要性を感じていました。イダケンのホームページを見た不動産業者から声をかけて頂きました。これまで、マンション側が直接業者を選び、所謂責任施工方式での工事を進めていましたが、大規模修繕は高額な出費になるということもあり、セカンドオピニオンを立てて、しっかり進めていきたいという意向を紹介者とマンション側が共通認識を持ち、イダケンの起用を決めて頂きました。今回の条件は、徒歩1分くらいの距離にある二つのマンションを同時期に施工することになりました。二つのマンションの準備を同時進行で進めることでコンサルタントフィーも安価で提案できるというメリットがあります。3-2に続く【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います!。詳細は下の画像をクリックしてください】にほんブログ村
2019.07.11
【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います!。詳細は下の画像をクリックしてください】ゴールデンウィークは、マンション管理業界では繁忙期の真っ最中のため、サラリーマン(管理会社時代)から、フルでゆっくり休めたことがありません。でも、今年はさすがに10連休。半分はお休みを頂くことができました。ガーデニング以外に、これと言った趣味がないイダケンは、せっかく子供と休みが合うときなので、子供といる時間を大切にしています。子供は流行に敏感!?今流行りのTT兄弟でくるくる回っています。幼稚園ではやっているのかな!?定番の公園も、一緒に行ってあげる機会が少なくて子供たちに寂しい思いをさせていると思います。子供が帰ろうって言うまで、親の都合抜きで、目いっぱい遊んでもらいます。池袋水族館(サンシャイン)。予想通り大混雑ですが、ネットでいろいろ対策をして出かけたので、混むことによるストレスは最小限に留めることができました。長女の大好きなものの一つは『カワウソ』です。ストライクゾーンのホットケーキを昼食にしてご満悦♪サンシャインでワークショップ(工作?)が開催されており、全力で楽しむ長女w手伝うことも少なくなって、子供の成長を感じました。いっぱい子供たちと時間を共有したいと気持ちはありますが、仕事・・というより、イダケンとしては高き理想の社会貢献に尽力しています。高度成長期から、急激に供給が増加した分譲マンションにおいて、あらゆることが未成熟な環境の弊害で、善良な居住者が大きな負担を背負うことになっています。イダケンの目標は管理士としての完成度を高めることではなく、困っている方々や、目標を持ちつつも、それを達成できずにわだかまっている管理組合の救済を如何にしっかりと行えるかです。まだまだ、時間の使い方が下手ですが、子供対しても、仕事に対しても手抜きをせずにがんばっていきます!!
2019.07.10
夏の代表的な花と言えば「ペチュニア」です。茄子科の植物で土を選びます(連作障害)し、雨に弱いし、すぐに徒長(だらしなく伸びる)するしで、放任できれいに育てることはできません。手入れすると、歩行者がついついに立ち止まるほど、花がいっぱいできれいに咲かせることができます。綺麗にさかせるためには、苗がある程度大きくなるまで、つぼみを取り巻くって花を咲かせません。時間をかけて育てるため、花が終わって、徒長気味の特売苗を買い育てます。**********このままでは売れない苗を見切り品で30-50円で購入。短くカットし、つぼみをつまみ、花を咲かせません。これを半月から1か月続けます。だらしなくなった苗も、今までの我慢から解放され、一気に開花。ブランドペチュニアのゲブラナガトヨさんの「バイプレイヤー」ホームセンターで伸び切って、見た目買う気もしないような苗を30円で購入。もともと、早く育つ品種みたいで半分以上カットして半月も経つと、満開に。もう大きく育てると花屋さんで1000円ぐらいで売っているくらいの苗にはなれます。こちらは、サントリーフラワーズの有名ブランド、サフィニアアートシリーズの「ももいろハート」3月にかご付きの満開苗を500円で購入。6月下旬には徒長し、だらしなくなってきたので、これから切り戻し(カット)を行い、新芽が出て育つまで待ちます。まんなかの赤色と紫の大きめの花は、ノーブランドの苗。ホームセンターで花屋さんで100円で売っている商品です。小さい苗を購入し、カット・蕾取りを2か月近く行い、大苗にしました。咲き始めてから1か月が経ち、下の部分がスカスカになってきたので、これも近々カットし、仕立て直す予定です。一つの苗を咲きっぱなしで、きれいな状態を保つことが難しいペチュニア。複数の苗を準備し、順番に休ませながら、満開の苗を、玄関の一番良い場所に置いています。ガーデニングを始めて3年目。すこしずつではありますが、上手に花を育てられるようになりました。培ったノウハウを、いつの日か組合へ還元したいと思います!【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います!。詳細は下の画像をクリックしてください】にほんブログ村
2019.07.09
イダケンが理事長を務めるマンションで、先日通常総会が開催されました。メインは、管理会社変更でしたが、反対意見もなく、承認・・人気がなかったのですね、今の管理会社は。新しい管理会社と総会後委託契約締結。未知数ではありますが、不信感で一緒に仕事をする相手より、未知数ではありますが、期待感をもって契約先を決めました。ちなみに、総会の開催曜日は水曜日でしたが、前回土曜日に開催した時よりも多くの人が集まりました。曜日は関係ないんだな(笑)【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います!。詳細は下の画像をクリックしてください】にほんブログ村
2019.07.08
【マンション管理再生プロジェクト2-5】1回目の大規模修繕、江東区清澄白河53戸のマンション前回のブログ記事『9社から相見積。一部分離発注で総会承認』施工会社も頑張って頂き、滞りなく工事が完了エントランス風除室外側の扉も、自動扉化(開き戸⇒自動扉)が無事完了。初めから自動扉がついていたかのように、建築側の工事もバッチリでした。イダケン事務所では、竣工引渡しが終わった後、必ず、工事完了報告会を開催します。これは居住者の皆様にお集まりいただき、・今回実施した工事について、写真を使いビフォーアフターを紹介・追加工事の場所と増減金額の説明・アフター保証の内容と対応方法の説明・最後に今回要したコストについての説明を行います。因みにコストの比較ですが・・・※以下消費税8%を含む金額長期修繕計画書(管理会社作成)上の、第1回目大規模修繕の資金予測⇒約6640万円管理会社の見積金額⇒約5880万円施工会社に最終的に支払った金額⇒約4880万円となりました。イダケン事務所では、大規模修繕設計に合わせて、基本的に長期修繕計画を立案し、組合に提出しますが、管理会社資金計画⇒約5.27億円イダケン事務所計画⇒約4.27億円(共に30年計画)と大幅な資金改善案の提案ができました。管理会社の計画では、積立金の値上げが必要ですが、イダケン事務所案では、値上げをせずとも、資金を賄える予想を立てました。説明会では、コンサルタントが介在した費用対効果に喜んで頂けました。了にほんブログ村
2019.07.05
【マンション管理再生プロジェクト2-4】1回目の大規模修繕、江東区清澄白河53戸のマンション前回のブログ記事『総合的に判断し大規模修繕を行うことに』設計業務を経て、共通条件で見積を依頼することとなりました。オーソドックスな方法ですが、イダケン事務所では『建通新聞』の公募記事を利用し、見積参加業者を募集します。公募の結果、17社から見積参加申込がありました。イダケン事務所が大規模修繕に関与していない他物件でコンサルタントが入って進めている物件で、公募申込業者は7、8社とか見ますが、「ほんとかいな?」と思います。公募条件のハードルを高くして最初の段階から特定の業者しか手を上げさせないようしているか、不適切コンサルタントが談合を行うため、コンサルタントの息のかかった業者しか手を上げない為少なくなるかいずれかです。イダケン事務所では平均15社以上(多い時は30社超え)から応募があります。そりゃ談合させませんからw管理会社を排除する理由もない為、管理会社(正確に言うと管理会社のグループ会社)から申し込みがありました。最終的に9社に見積を依頼、1社辞退、8社から見積が提出され、書類選考、二度のヒアリングを経て、一社業者が内定しました。因みに管理会社グループ会社と、総会で決定した施工業者戸の金額差は約1000万円。1戸当たり換算で18万円も違います。管理会社に発注すると安心・・という理由で15%以上も高い金額で発注したいとは組合は考えませんでした。イダケン事務所に声を掛けた組合の理由が、管理会社にお願いすると金額が高くなるからとの不安でした。組合の予想は見事に的中。コンサルタントを入れて良かったと喜んで頂けました♪総会をかけるにあたって、今回発注する工事の内、一部の工事を分離発注することとしました。1)機械式駐車場のパレット塗装⇒前回安価で発注した実績があり、通常では近隣での駐車場確保が難しい中、地元業者の強みを生かして駐車場の手配まで行ったくれる業者に特命発注した方が、メリットがあると判断2)自動扉の交換(設備)⇒建築工事は大規模修繕の施工会社に発注、扉本体の取り付けはメーカー系例の会社に依頼することに。組合のツテがあり、施工会社を通すより直接発注の方が安価になることがわかった。以上が理由になります。総会承認、工事説明会を経て、着工。現場代理人(工事監督)の評判がすこぶるよく、工期通り順調に、かつ高品質の工事が進んでいきました。2-5に続くにほんブログ村【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います!。詳細は下の画像をクリックしてください】
2019.07.04
【マンション管理再生プロジェクト2-3】1回目の大規模修繕、江東区清澄白河53戸のマンション前回のブログ記事『診断結果では大規模修繕の先延ばしも選択肢に!?』建物劣化診断の結果、築年数の割に良好な状態であったことを組合に伝え、修繕委員会で議論が行われました。しかし、ここで修繕委員会で次期の延期を行う方へはスライドしませんでした。組合が考えた理由は・・・1)ちょうど、最上階のパイプシャフトで漏水があった。診断の中で、部分的に悪いところに屋上の大庇が該当し、ここからの浸水である可能性が高いこと。2)シーリングと、ウレタン防水の一部分に劣化が見られ、足場を必要としない改修が難しいこと3)建物を健全な状態で保つために大規模修繕を一定周期で行うことは必要であると考え、劣化が少なければ、その分長期修繕計画で想定するよりもローコストに工事費が抑えられ、快適な住環境の確保とコスト面でのメリットがあること4)エントランスの風除室外側の扉が開き戸であるが、強風時に過大な力がかかり、開閉時に危険に感じる。自動扉化を早急に行いたいが、共連れ工事で建築工事が発生するため、大規模修繕に併せて改良を行いたかったこと5)仮に大規模修繕を延期した際に東京オリンピックの建築コスト高騰へのコスト面での影響が懸念され、この時期に工事を行うことにより、コスト高騰のリスクが避けられること※実際には東京オリンピックの修繕コストの影響は最小限でしたが、議論を進めた際は、まだわからない状態であった以上になります。慎重を期すために、建物診断報告会において、延命できる可能性もイダケン事務所から正確に報告し、上記の委員会方針を伝え、意見交換を行いました。その結果、委員会方針に同調する意見が大多数を占め、大規模修繕は予定通り準備を進める事となりました。2-4に続くにほんブログ村【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います!。詳細は下の画像をクリックしてください】
2019.07.03
【マンション管理再生プロジェクト2-2】1回目の大規模修繕、江東区清澄白河53戸のマンション前回のブログ記事『管理会社の見積が高い!コンサルタント起用を検討』修繕委員会の方からご連絡を頂き、イダケン事務所に大規模修繕の設計・監理業務が内定しました。相見積や理事会との合意形成で、若干時間を要したとのことです。総会での説明を経て、正式に契約を締結しました。大規模修繕の設計・監理業務の通常の手順は1)建物劣化診断で劣化の具合を確認する2)1)の診断結果をもとに今回実施予定の修繕の方向性、概算予算を導き出す(設計業務)3)2)で導き出された共通条件のもと、複数の施工会社から見積を取得し、複数の選考過程を経て、一社に絞り込み、総会で修繕実施を決定する4)見積通り施工が行われているか、巡回で施工品質をチェックするとともに、月1-2回組合同席のもと進捗状況の確認や色決め、追加・増減工事の決定等を行う会議に出席し、竣工検査を経て、引渡しを行う5)工事後保証書をもとに、アフター点検を実施し、不具合を是正する以上の順番で行われます。始めに取り掛かった業務は、上記1)の建物劣化診断です。イダケン事務所の技術スタッフが、建物の状況をしっかり確認します。結果は、築年数と割に良好という判断をしました。当然劣化している部位もありましたが、その部位を部分補修をし、大規模修繕の実施時期を少し先延ばしすることも可能であると、管理組合に伝えました。大規模修繕実施を進める事を前提に調査しますが、その結果がよければ、それはそれで正確に伝え、今後の進め方について組合にお伺いを立てます。ここで分岐点に立ちました。2-3に続くにほんブログ村【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います!。詳細は下の画像をクリックしてください】
2019.07.02
【マンション管理再生プロジェクト2-1】1回目の大規模修繕、江東区清澄白河53戸のマンションご紹介で、出張相談に伺ったのが、このマンションとの最初の出会いでした。相談当初は築11年。お会いしたのは修繕委員会と、理事有志数名。イダケンの自己紹介後に、相談を受けた内容は・・・『理事会で提案する見積がすべて極端に割高。相見積を取るたびに憤りを感じる』『管理会社担当者の対応が悪い』『技術的に強いとアピールするが、組合としては不信感しか感じない』『大規模修繕は管理会社ありきで進めようとは思わない』以上。信頼関係が築けるコンサルタントの助力を得て、大規模修繕を実施したいとの要望でした。イダケンの、管理に対するスタンスを説明し、共感を頂いたようで、営業的な感触は悪くありませんでした。その後、見積・提案の説明を行い、組合より相見積の取得と合意形成の手はずが必要なので、少し時間をくださいとの回答を頂き、半年ほど経過しました。連絡もなかったので、もしかして別の業者に決まったのかな?と思っていたところ、メールが届きました。2-2に続く【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います!。詳細は下の画像をクリックしてください】にほんブログ村
2019.07.01
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