2019年06月の記事
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日本で一番大きなマンションの総会を終えて、総会繁忙期終了
4-6月は通常総会が最も多く開かれる、管理業界に係わる身として、繁忙期です。6月の最終週も総会が集中。イダケン事務所の所員も総出でお仕事をさせて頂きました。繁忙期総会の締めは、勝どきにある日本で一番大きなマンションでした。ホテルの大広間を会場にしての総会でした。役員は基本持ち回り制になりますので、退任する役員が出ます。チームとしてマンションを良くするために一緒に活動してきた方々なので、いなくなるのはとても寂しい気持ちになります。規模が大きいから力を入れてはありませんが、新体制の管理組合運営で、縁の下の力持ちとして貢献できるよう、気持ちを新たにして頑張りたいと思います！！激務の土日が終えて、一息つきたい処ですが、明日は朝一で神奈川の端にあるマンションの現地調査、相談です。ご縁があった以上、仮に仕事につながらなくとも、しっかりお役に立てるよう尽力します！！にほんブログ村
2019.06.30
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お気に入りの花屋さん『元町 はな子』
今日は、朝から強羅（箱根）で臨時総会、終了後、新幹線で移動し、雑司ヶ谷で通常総会。夜から茅ヶ崎で打ち合わせと、移動距離が長いイダケンです。ガーデニングを始めて、仕事の移動中時間的な余裕があると、ふらっと、いろいろな花屋さんに立ち寄ります。最近のお気に入りのお店は、JR根岸線石川町駅からすぐにある「元町 はな子」です。ここは、イダケンの横浜事務所から徒歩で約10分。事務所から早めに帰るときは、ふらっと、この店に立ち寄ります。お気に入りの理由は・・・・圧倒的な花の種類！！メジャーの花はもちろん、見たことがない花がいっぱい並んでいます。ホームセンターの花苗コーナーもびっくりです。・商品の回転が早い。目星をつけた花は、次の時にはもう売っていません。相当商品の回転が早いんだと思います。毎回違う商品が並ぶ姿をみると、わくわくします。・安い！！ポット苗は、ほぼ100円均一。花屋の100円ショップと言っても過言ではないくらいです。もちろん高い花もありますが、全体のごく一部です。他の花屋やホームセンターで300－500円くらいで売っているような、シーズンドストライクな苗も100円で買えます。事務所の近くとはいえ、なかなか時間を割いていくことはできません。次いついけるかな！？にほんブログ村
2019.06.29
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リプレイスすることになりました
イダケンが理事長を務めるマンション。今の管理会社は、リプレイスでイダケンの前の理事長時代にリプレイス（変更）した業者です。今年で約10年。管理戸数で言うと業界では零細の企業です。一昨年前くらいまでは、担当者や管理員は、理事会とコミュニケーションがそこそこ取れており、仕事の粗さは目立つもの、及第点をつける仕事ぶりでしたが、今の担当者に変わってから、ボロボロ。上席者に常にフォローしてもらうようにして依頼して2年経過しましたが、一向に改善の見込みがなく、会社のサポートの効果もほぼ見込むことができませんでした。半年前くらいから、役員一人一人に意見を聞いた結果、役員全員の不信感はピークに達していたことがわかり、リプレイスを含めてかじ取りをしていきました。もちろん、その動きは管理会社（役員を含む）に直接伝えました。ここで、ひと踏ん張りをしてくれるのかな？と淡い期待は、裏切られ、毎回の理事会で不備が続出。フロントマンに強く改善を求めている横で、上席者は涼しい顔、たまに矛先が向かうと、責任逃れの言い訳を繰り返すばかり。このままでは、理事会運営のストレスと負担が大きくなりすぎると判断し、今月行われる理事会で管理会社変更を提起します。結構ストレートにこうして欲しいと伝えてきたのですが、耳を全く傾けてくれませんでした・・なんだかな・・【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います！。詳細は下の画像をクリックしてください】にほんブログ村
2019.06.28
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今夏もヒマワリ育てています
昨年に続き、イダケンの自宅では、ヒマワリを栽培しています。ホームセンターで、苗を購入したサンフィニティ。Syngentaというブランドが開発した分枝性ヒマワリです。100輪咲くという宣伝文句につられて５月頃購入しました。一番花が咲いた時点で蕾がいっぱい。二番花も時間の問題で咲きそうです。つづいて、種から育てている、背丈が大きくならない矮性種のヒマワリ。『小雪』（アタリヤ農園）と、名前がかわいらしい。ヒマワリの大きさは、育てているポット（鉢）の大きさで決まるとか！？ポリポットで4月に種巻きした苗は蕾が出てきました。7月前半には咲きそうな勢いです。さいごに、最近仲間入りした。ホームセンターの見切り品苗の「サンバズ」です。1苗30円、3つゲットしました。すでに1番花はしわくちゃな状態でしたが、分枝性で1株10輪以上咲く品種との触れ込みで、レジに持っていきました。値段が値段なので、過度な期待はしませんが、育つのを見るのが、これから楽しみです！【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います！。詳細は下の画像をクリックしてください】にほんブログ村
2019.06.27
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小学校の運動会は、イダケンの繁忙期にドンピシャあたります
イダケンは、仕事がら、子供たちの学校や幼稚園が休みの、土・日は普段から週の中でも一番忙しい曜日にあたります。大概朝早くから出かけ、平均３つの組合会合に出席。帰ってくるのは午前様になります。体調不良や身内の冠婚葬祭以外で休むことはなく、土日が「空く」ことは２－３か月に１回あるかどうかです。しかも、４－６月は通常総会開催がピークになる時期です。ゴールデンウイークも準備の影響があるため、半分以上は仕事をしています。１０連休があった今年も同様です。子供たちの運動会は、小学校は春、幼稚園が秋に行われます。（場所によって違うみたいですね）これまで、運動会の日、最初から最後までいたことはありません。ところが・・小学校の運動会の日（土曜日）の日中、当初予定されていた仕事が別日に。行けないと思っていた運動会に、最初から最後まで参加することができました。ラッキー！！去年まで妻の実家に預けていた双子も、今年から運動会に参加。つかの間の家族団らんができました。【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います！。詳細は下の画像をクリックしてください】にほんブログ村
2019.06.26
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支出増はほぼ回避し、リプレイスの決着（築50年8戸）
【マンション管理再生プロジェクト１－５】横浜市中区築50年、8戸の小規模マンション前回のブログ記事「二度目の管理会社選定、そもそも安い委託費。値上げは防げないのか？」5社へ見積を依頼した仕様は１．現行通り２．清掃等の回数を少し減らしたプラン３．清掃等の回数を多めに減らしたプランの3パターンです。組合としては、１のパターンが本命でしたが、相見積の結果、現行通りの継続は、支出を大きく増加しなければ無理ということがわかりました。因みに、現行管理会社から提示された値上げ案は、相見積の結果を含めて2番目と、値上げしたとしても安めの金額であることは変わりませんでした。結局、２・３のパターンで、組合が考えていた予算（現行よりも支出が増えない）内の金額を提示した会社は二社しかありませんでした。プレゼンテーション（業者からの説明とヒアリング）を実施し、その後理事会・総会で審議した結果、見積額が最も安く、かつプレゼンテーションの納得性が高い、市内に本社を置く管理会社に変更することが決まりました。仕様は、２のパターン。正確に言うとほんのちょっとだけ予算を超過したのですが、微々たる金額だったため、ほぼ予算範囲内ということで、合意形成がまとまりました。管理会社の値上げを、額面で受け止め契約をしていたら、各戸の管理費が値上がりした可能性が高いところ、なんとか、予算範囲内で収まるよう着地点が見いだせました。小さなマンション程、資金力が十分ではありません。よって、コストに関してシビアに考えていかないと、すぐに管理費の値上げという事態が起きます。また、中・大規模のマンションと比べてスケールメリットによる商売のうまみが少ない為、管理会社も高めの金額で見積を出す傾向があります。困っているマンションを救済することができましたよ♪ 了【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います！。詳細は下の画像をクリックしてください】にほんブログ村
2019.06.25
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そもそも競争により安い委託費で契約。リプレイスで値上げはやむを得ない！？（築50年8戸）
【マンション管理再生プロジェクト１－４】横浜市中区築50年、8戸の小規模マンション前回のブログ記事「コスト増を防ぐために仕様変更は避けられない」5社の相見積を取る際、現行の管理会社にも相見積の打診をしました。この会社は7年前にイダケン事務所が管理会社選定のサポートをして、組合が選んだ管理会社です。過去には、何度かリプレイスでご縁がありましたが、非常にドライな回答が・・イダケンとの直接のやり取りはせず、すべて、組合への返答という、「管理士とは直接やり取りはしません」という頑な姿勢を見せました。現行管理会社からの答えは、もちろん「ノー」です。譲歩する姿勢すら見せず、自分たちの都合の良い金額の押し付け。現行の管理会社も候補として考えていた理事会の考えは、ここで途絶えました。現地調査、質疑応答を経て、5社全社から見積が提出。予想した通り、現行と同仕様では一社も今の委託費を下回る金額提示はありませんでした。そりゃーそうだとは思いました。なぜなら、7年前にこの会社が選ばれた時も、めいっぱい競争原理が働き、一番札（最も金額や安い）で契約を決め、今に至っているからです。現行仕様がだめなら残り二つ。清掃の頻度を若干減らした仕様。清掃の頻度を多めに減らした仕様。当然組合は前者を期待しています。１－５に続くにほんブログ村
2019.06.24
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コスト増を防ぐためには仕様の見直しが避けられない（築50年8戸）
【マンション管理再生プロジェクト１－３】横浜市中区築50年、8戸の小規模マンション前回のブログ記事「管理委託費値上げと再び管理会社選定」自信があったから、管理会社選定の仕事を受託したのですが、一方で7年前の管理会社選定時と違い、組合の要望に応えることが本当にできるのか？不安な気持ちはありました。不動産・建設業がオリンピック特需で好景気ということもあり、不動産業界の景気の波を受けやすい管理会社は、価格も強気になっています。8戸というスケールメリットを打ち出せないマンションに対して、どこまで積極的にコスト・サービスの提案をするのか？組合は管理会社ならどこでもいいわけじゃありません。試算をしても、これまでと同じ仕様では、委託費の値上げは避けられないという見立てができたため、仕様の見直しは避けられません。実質的なサービス低下を招かないために、どこまで仕様を見直しができるのかが、今回のコンサルタント業務において、大きなカギを握ることになりました。理事会と意見交換を行い、3パターンの仕様で、5社に見積を依頼することが決まりました。１－４に続くにほんブログ村
2019.06.21
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管理委託費値上げの提案、再び管理会社選定へ（築50年8戸）
【マンション管理再生プロジェクト１－２】横浜市中区築50年、8戸の小規模マンション前回のブログ記事「自主管理から管理会社委託方式への移行」7年の月日が流れ・・・昨年の秋に、当時の役員（現在も留任）から、お電話があり、一度また、相談を聞いて欲しいとの連絡がありました。ちなみにこのマンションは、イダケン事務所の本社から徒歩10分。横浜の高級住宅街の中でも最も地名ブランドがある「山手」アドレスです。久しぶりにマンションを訪れると、エントランスがリニューアルされ、オートロック化が導入され、時の流れを感じました。役員3名と面談。お話を聞くと、管理会社から委託費の値上げ提案があり、この上げ幅が大きすぎて納得できない（受け入れられない）とのこと。管理会社へネゴ（価格交渉）をしてみたものの、値上げを受け入れることが管理継続の条件とのことで、組合は困り果てているとのことでした。前回の経験から、小戸数のマンションで、しかも少ない予算内で管理会社を見つけることはハードル高いということを覚えており、再びイダケンへ声をかけて頂きました。2018年ごろから、人件費高騰を理由に、委託費値上げの交渉を強気に行う管理会社が増え始め、その流れが、このマンションにも直撃したのでした。コンサルタントへの予算は厳しいものがありました、リピーターということもあり、小規模マンション救済のため、再びイダケン立ち上がることにしました。１－３に続くにほんブログ村
2019.06.20
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2019年7月15日マンション管理セミナーのご案内
2019年7月15日（祝日）13時30分より15時（受付13時15分より開始）イダケン事務所の新宿支社（新宿駅10分ちょっと、大久保駅5分）にて、マンション管理セミナーを開催します。定員は8名（1週間前までに参加申込者が3名以下の場合は、中止とさせて頂きます。）会費は無料セミナー終了後、会費制で懇親会（情報交換会）を行います。会費の目安は1000円になります。今回のテーマは『委託費値上げ・保険料高騰から、組合の財産を守る方法はあるのか？』です。不動産・建設業界はオリンピックの影響なのか、景気が良いようです。この業界の系列が多いマンション管理業界は、ここに来て強気の戦略に出ており、委託費の値上げの提案を積極的に行うケースが大変増えてきています。中には、便乗値上げで、そこの部分まで金額変更するの？ということも起きています。また、保険料は昨今の自然災害の影響や、高年齢マンションの増加に伴い、値上げを何度も繰り返し、マンションの諸条件によっては、5年前の数倍の保険料の提案が示されることも起こっています。しかたがない・・と、受け入れるのか。それとも、この機会に適正なコストを探るべく立ち上がるのか？。選択肢によって、管理組合の運営が今後大きく変わってきます。多くのマンションが支出の値上げを簡単に受け入れたいとは思っていないはず。でも、どうすれば、値上げを食い止める（軽減する）方法がわからず、しかたがなく管理会社の提案を受け入れてしまっているような気がします。お困りのマンションの為に、イダケンが対策をレクチャーします。しつこい営業や、事務所の宣伝を主体として、セミナーではありません。参加された方々が、「役に立つヒントを手に入れた」と思えるような場となるよう尽力します。申込みは、mail@11kanri.comに、１）申込者名 ２）参加人数 ３）マンション名（築年数及び戸数だけでも構いません）を記載の上、7月15日セミナーに参加しますとメールを頂ければ、折り返し参加受託のメールを返信いたします。にほんブログ村
2019.06.20
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自主管理から管理会社方式への移行（築50年8戸）
【マンション管理再生プロジェクト１－１】横浜市中区築50年、8戸の小規模マンションこの管理組合から初めて仕事を依頼があったのは、ちょうど7年前のことです。当時自主管理を行っていたマンションが、会計理事の退任に伴い、自主管理の続行が困難と判断し、その後の管理形態についてご相談を頂きました。・相談の前に、管理会社数社に連絡したが、すべて戸数を理由に断られたか、組合の財政上無理な概算委託費を提示された。・自主管理を行っていたため、管理費の予算は少なめである。組合員の高年齢化をあり、管理費を上げることは避けたい・マンパワー不足で自主管理を止める判断をしたため、理事会の負担が増えないようにしたいという内容でした。選択肢としては、１）管理士が自主管理のサポートを行う２）組合の予算に合う仕様で、小さなマンションでも対応してもらえる管理会社を見つけるこの二つでした。金額面を考えると１）の方が割安ですが、緊急対応の充実も期待していたこともあり、２）を選択することになります。20戸未満のマンションは、見積を依頼しても断られる可能性が高い。管理会社お任せの仕様に合わせると、割高となり、組合の考える予算を超過してしまう。イダケン事務所の腕の見せどころです。通常の管理会社選定よりも難易度は高めですが、組合の予算が少ないことを知っているため、契約期間を少し短めとし、短期集中で、仕事を行いました。予算感に合った共通仕様をあらかじめ決め、6社から相見積を取得しました。その結果、当初考えていた予算よりも少なく、かつ、中堅で市内に事業所を置く管理会社と契約を締結できることになりました。自主管理から管理会社委託方式への移行。これが、このマンションとの初めてのお付き合いになりました。にほんブログ村
2019.06.19
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- 日記を短歌で綴ろう
- ▲▼雲は、空の演出家であり主役でもあ…
- (2026-05-26 11:52:18)
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- handmadeのある暮らし。
- ☆ジオラマペーパークラフト 本能寺の…
- (2026-05-25 15:45:17)
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- φ(._.)主婦のつぶやき☆
- ブルームーンの光を浴びて
- (2026-05-31 23:37:16)
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