2015年10月の記事一覧 | トランクルーム貝塚のオヤジ奮戦記

岸和田で不動産研修

昨日は岸和田波切ホールで、不動産業務研修会がありました。内容は　１．中古住宅流通活性化における建物診断（インスペクション）の必要性　　　　２．媒介報酬をめぐるトラブル事例　　　　　　　　　　　　　　　　　　　でした。不動産仲介における売上の最大化が日々の課題であるのは言うまでもなく、それに向かって努力しているのですが、織物時代と違ってやればやるほど売り上げが上がるものではないのです。不動産の仲介１本でヤッテいくには、不安定と言えば不安定・・・だから、不動産屋の多くは仲介だけでなく、安定収入を確保する為にマンションやビルの自社所有物件を増やしたり、自社で建売を販売したり、建物管理を請け負ったり、建築をしたり、測量士や不動産鑑定士や司法書士といった士業事務所を兼ねたり、はたまた全く違う分野を手掛けたりしているのです。やはり、１０年で８０％が消滅し異業種の大手がドンドン新規参入してくる不動産仲介ビジネスで、関連性のある近い職種でダブルインカムを狙ったビジネススタイルでないと、これからの厳しいビジネスシーンに応えられないと思うのです・・・考えてみれば織物業は土地と建物と機械設備で相当な資金を必要としますが、不動産屋は宅建を持っていれば１人でも簡単に開業できるという意味で、弊社のように「副業」として捉えるなら、やり様によっては８０歳まで一人でコツコツ仕事も可能ですし、逆にこんな「美味しいビジネス」もない訳です。例えば何億という同じ物件を仲介しても、上場大企業の不動産会社も小さな不動産屋も仲介手数料は法的に同じ金額（上限）ですから・・・しかし、本業本丸の不動産の知識と実務経験が無ければ、そういった派生の仕事も上手くいきません。本業本丸を言い換えれば、「基本中の基本」とでも言うのでしょうか・・・やはり、基本が大事。今回のテーマの一つである「中古住宅流通」の国際比較をすると、日本で３７％、フランスで６６％、アメリカで７８％、そしてイギリスでは８９％というショッキングなデータが出てきました。日本の住宅販売の６割強が新築という、外国とは真逆の特異？なマーケットという結果が・・・日本の住宅の平均寿命は約２６年程度というデータに対してアメリカの住宅平均寿命は４４年、イギリスは７５年であり、日本と比べてかなりの長寿命となっています。この違いは日本と欧米との歴史・風土の差、そしてそれらによって培われた住宅に対する民族的意識の差によるものだと思われます。「木造文化」を築き上げた日本では「住宅はいつか朽ち果てるものだから、適宜建て直すもの」という意識が根強いのに対して、「石造文化」の欧米では「住宅は永続的に残るものだから、使い続けて改良していくもの」と考える人が多いようで、この違いが日本では新築重視、欧米では中古重視の傾向につながっているのでしょう・・・しかし、日本の住宅が２６年とは短すぎますし、住宅ローンを払い終える前に次の建て替えを考えなければならないという事か？確かに、戦後高度成長期に都会にドンドンと建てられていった建売住宅は、それくらいの耐久性が無いのかもしれません。いや、業者やマスコミが勝手に作り上げた「新築神話」に、我々国民が乗せられているだけか・・・？普通に考えれば、たかが？住宅ローンみたいなモノに自分の人生を振り回されるのもオカシナ話です・・・イタリアやスペイン、ポルトガルといったラテン系の国を旅して思いました・・・人生は楽しむモノだと・・・根本的に、何のために生まれてきたのかと？考えざるを得ません・・・来年還暦になり、子供３人とも結婚しましたので、親としての義務も果たしやっと肩の荷が下り、文字通り孫も出来て本当のジジイになって本当に寂しくなった今、余計にハイティーンの頃の様に「人生とは？」と、青い事を考えたくなるものです・・・（笑）。まァしかし、地方の住宅はチョッと事情が違うように思います。泉州の地元住民の住宅は、昔から「錣（しころ）」建ちという太くて長い木材をたくさん使う建築法が一般的でした。築５０年というのも当たり前で、築１００年超という家も珍しくありません。私の実家も築４５年の錣（しころ）建ちですが（４年前に１階をリフォーム済み）、まだまだ新しく感じ、あと５０年は充分もちそうです。泉州の「錣（しころ）」建築の家を所有している人は、誰もが１００年住めると信じて建てますし、父親も実家を建て替える時に、中学生だった私に「お前は家を建てらんでええでェ・・・」と言ってたのを思い出しました。それほど家を建てる時に、施主も工務店も材木店も「腹を括って」真剣に家に魂を注ぎ込んでいたのでしょう・・・後で聞いた話ですが、材木店の社長が親父の要求（気に入った材料を集める）にノイローゼになりそうだったと・・・（笑）。家を建築中にチョッと現場を覗くと、親父が仕事を抜けて土壁の中の竹を編む職人さんを後ろでジッと見つめているではありませんか・・・「負けへんさかい、あんばいやっちょうェ（値切りませんから、手を抜かないでください）」と職人さんに・・・（笑）。これだ！と思いましたねェ。自分が出来ない事は１００％人に任せるのではなく、監視（管理）しないとダメだと（性悪説？）・・・今正に社会問題になっている、旭化成のマンションの基礎工事の施工不良問題と根っこは同じです。まァ、都会は大手住宅会社や新興の建売業者によって軽量鉄骨や細い木でドンドン建てられたが、田舎は地元の工務店の熟練の大工さんによって太くて良い材料を選んで丁寧に建てられたという事でしょうか・・・しかし残念ながら、過去１０年で「錣（しころ）」の新築が殆ど聞かなくなりました。難しい建築技術を持った大工さんが高齢化で殆どいなくなり、昔から１軒がだんじり１台分の値段（今なら土地別で１億円）と言われており、そんな高価な家を景気の良くない今は誰も建てられなくなりました・・・昔から和泉の国貝塚の山から裾野一帯には古代建築に必要とする材木が豊富で、聖徳太子が四天王寺を建立する時（１４００年前）、その材木をこの葛城山に求め、伐（き）りだした材木を木積（こつみ）の地に集め、そこから近木川で流し、河口で再度材木を組みなおして海岸沿いに難波の地まで曳き、四天王寺の建築現場へと運びだしたそうです。それほど良い木が地元に揃っていたので、左甚五郎（岸上甚五郎左義信）の祖先は今から１３００年前の飛鳥時代にさかのぼる壬申の乱（壬申という年に天皇の後継ぎ問題で身内同士で争った）の頃、宮廷（天皇の住い）の建築技術集団だったが、壬申の乱を避けるために乱が起こる前の年に、天智天皇の都があった近江の大津から、百数人の建築技術集団を引き連れて貝塚三ﾂ松に来て住み着いたようです。それから何百年もの時が流れ、左甚五郎一族による全国各地に膨大な数の寺社仏閣が建立されたのは歴史が証明しています・・・最も有名なのが、江戸幕府からの要請で関東に移り住んだ和泉一族（本家の岸上から分家して改姓）が建立した日光東照宮です。うちの２軒隣の本家の川岸仁左衛門（４，５００年前？に岸上から分家して川岸に改姓して三ツ松から名越に移住）は、水間寺の三重塔や町内の安養寺の前の本堂の大工棟梁（藤原朝臣の官位を賜る）をし、橋本町の明教寺の本堂や和泉市の聖神社（国宝）の建立に宮大工として名を連ね、願泉寺（重文）の山門の彫刻をしたようです。岸和田城周辺に３０軒ほど川岸さんがありますが、元を正せば江戸時代に岸和田城主から城の造営や修繕を請われ（宮大工として）名越から移住した（川岸仁左衛門から分家？）ようです・・・※左甚五郎の本家は「岸上」姓で、本家争いを防ぐために分家には「岸」を付けて、岸本、川岸、岸谷、岸田と改姓したようです（関東の和泉だけ例外）。貝塚市内だけでなく、岸和田や熊取や泉佐野周辺にこれらの姓（苗字）が沢山あるのはそういった理由（歴史）で、みんな元を正せば「左甚五郎一族」だったのです・・・貝塚にはそういった脈々とした宮建築と彫刻の歴史があり、その流れの一環として「錣（しころ）」建ちやだんじり（彫刻）があったのです。その証拠に、日光東照宮とだんじりがソックリです・・・これは単なる偶然ではありません・・・広い意味で同じ左甚五郎一族やその系統の集団が彫ったからこそ、必然的にそうなったまでです。という事で、話はだいぶ逸れましたが、現在の空き家問題とこれからの少子化を考えると、今後の住宅業界の抱える問題の大きさに頭が痛くなります・・・それは、けっして単なる住宅問題のみならず、今のトランクルームや不動産仲介業に少なからず影響があるからです。どちらも、大きな括りで不動産業になりますので。となると、我々零細企業の生きていく道は・・・？？？既に２，３年先までの青写真を描いていますが、それも変更＆変更の可能性は十分にありますし、その先は全く分かりません。一体どうなることやら・・・？？？＜トランクルーム別館の屋根から名越村を望む　　向こうには葛城山脈が見える＞

激走！貝塚だんじり祭！

先週末は、地元貝塚のだんじり祭でした。祭一色の泉州全域でだんじりが通る幹線道路網はアチコチで遮断され、仕事や生活に支障をきたす人も多かったと思います。私の祭りでの役目は、昨年同様そういった車両の交通整理といった裏方でした。各町のやり回しのメッカである名越ユニオン交差点から少し離れたモービル奥が私のポジションなので、だんじりが通る事も少ないですが、法被を着て「祭りに参加している」だけでも満足です・・・また救護班（負傷者を車搬送）も兼ねていましたので、昼のだんじり曳行が終わるまで禁酒だったのが辛かったですねェ・・・まァ、その分祭本番まで青年団の鳴り物（お囃子）らと邪魔にならない程度にチョッとだけセッションしたり、祭り当日の昼休みのだんじりが止まっている時に小中学生らとチョッとセッションしたりして楽しんでいましたが・・・（笑）。子供らと一緒に一生懸命「一番早い４番太鼓」を叩くと、たった５分でも手にマメが出来て潰れるほどメッチャ体力を消耗しますが、本番では４番を叩く機会は少ないですが（屋根の大工方は踊りにくいので）、４番の練習をしていると３番～１番といった「遅い太鼓」は難なく叩けるのだというのを身をもって分かってくれたと思います・・・多用する３番以下だけを練習していたら、４番は叩けません。叩けたとしても、単にドンドンと合わせるだけでは聴衆に何の感動も与えません。だんじり祭の鳴り物担当は、単にだんじり走行の裏方だけでなく、曳き子や聴衆も祭全体を盛り上げる「ミュージシャンの誇り」をもって叩いて（笛は吹いて）欲しいと思います。特に大太鼓は一般的な音楽バンドで言う「リードギター」役で、１００％アドリブ奏法のノリでバンド（鳴物５人）を引っ張っていくのです。このバンドが一体化したノリが、屋根で踊っている大工方に伝わり、それが前梃子や後ろ梃子、曳き子全体に伝わり危険なやり回しに不可欠な「一体感」を生むのだと思います・・・チームプレーに「ノリ」が必要なように、人生においてもこの何とも言葉では表現しにくい「ノリ」が大事なように思います・・・他人から煽られるノリではなく、心の底から湧いてくるノリが一歩踏み出す勇気を後押ししてくれるものです・・・これまでの人生を振り返ると、鳳高校オーケストラ部でトランペットを始める、浪人時代に大山倍達を信望し受験勉強を放棄して極真空手の池袋本部道場に入門しようと東京へ２週間家出？（大阪支部がまだなかった）、関西外大体育会で空手を始める、その頃中学高校時代の同級生らと２バンド組んでドラムとコンガを始める、大学空手部から地元の沖縄本部流盛道館に転向、大学に学連加盟のウインドサーフィンクラブを創る、建築建材金物メーカー入社、２６歳で恋愛結婚、２９歳で子供も養えない安月給のサラリーマンに見切りをつけ家業の織物業に戻る、３１歳で「人生最大の決断」でバブル前の円高不況時に億単位の借金をして工場を新設して最新鋭のエアージェット織機を全面導入、３４歳で両親と別居して子供３人を連れて家族で賃貸マンションへ、３６歳で自宅新築、４１歳で社長である父親の急死で社業を継ぐ、４３歳で一社依存（４０数年間、伊藤忠商事の１００％委託生産）から脱却して数社の繊維専門商社に取引を分散化すると同時に多品種小ロット化の生産体制に切り替え時代の転換期を乗り切る、まだ景気がマシだったリーマンショック２年前の４９歳で織物業からトランクルーム業と不動産屋への転業・・・そして４９歳から今に至る１０年間も、１年半同業他社の織物工場の現場で働く（トランクルーム１本では食えなかったので、その間９ヶ月宅建の受験勉強も）、トランクルーム本館と別館の順次開業、不動産屋開業（宅建協会加盟）、日本ファイナンシャル・プランナーズ協会大阪支部加盟（不動産＆相続ＳＧ参加）、ジェットスキーやバイク保管の「ガレージ６５９」開業（その後閉鎖）、泉州全域エリアにした倉庫とガレージに特化した「ガレージ倉庫.com」ＷＥＢサイトオープン（その後閉鎖し、エリアを貝塚市内に絞って全種の物件に特化した「貝塚不動産.com」に方向転換）、火災保険や生命保険の代理店開業（その後閉店）、音楽スタジオの２，３回トライ＆エラー・・・とにかく失敗も多かったですが、まァ結果オーライという事で・・・これらの「ノリのタイミング」を逃していたら、その後の人生がどうなっていたかと思うと・・・？？？ノリを掴むのが如何に大事かと・・・まァ、一番難しい４番を練習する事によって余裕が出てくるのです。空手の蹴りでも、組手試合や実践で有効で多用する「下段回し蹴り」ばかりを稽古するのではなく、あまり試合でも使わない難しい「上段回し蹴り」をチョッと無理して稽古する事によって筋トレでは鍛えられないインナーマッスルである腸腰筋がより鍛えられ、下段が楽に蹴れるのです。学校の勉強や仕事もそうですが、自分が楽をして「それしか、しない（やらない）！」のではなく、かと言って「ヤル気」や「根性」といった心理状態によって日々変わる「不安定要素」を当てにするのではなく、モノの考え方や練習方法の工夫や仕組み全体を考える事によって「余裕」を作りだす事が、次へのステップに繋がるのだろうと思うのです・・・しかし、叩いたあと子供から「オッチャン、ストレス発散してるなァ・・・」にはチョッと苦笑いです・・・という事で、宵宮の午前中に貝塚南高校前でお隣の橋本町（小中学校は学区違い）と２台だんじりが並ぶ「交流会」があり（２，３年前に復活）、今年も２日間祭で名越出身の方が経営されているステーキ「一歩」さんと、お寿司「すしん坊」さんに豪華な弁当でお世話になりました。トテモ美味しかったです・・・来年もヨロシク！

ジョーシン岸和田で防水「ＪＢＬサウンド」購入！

システムバスで、オプションで付けたサウンドシステム（オーディオ）がついに壊れました。湯船に浸かりながら、マッタリと音楽を聴くのが楽しみだったのに・・・iphoneを風呂の外からジャックにコードを繋ぎ、多少ショボイ音と思いながらも満足げに聴いていた自分がありました・・・しかし反面、壊れた時にニヤリとする自分もいて複雑です。というのは、ここ２，３年風呂で聴ける防水機能を持ったブルートゥース（周辺機器をワイヤレスで使える近距離通信規格）・スピーカーが結構販売されて、風呂でのオーディオ環境が格段に進化しているのです・・・そこで風呂メーカーへの修理は依頼せずに、直ぐにいつも行く岸和田の上新電機で、迷わず防水機能を持った２ヶ月前に発売されたばかりのＪＢＬのブルートゥース・スピーカー（FLIP3）を買ったのです。最近、防水機能付きのブルートゥース・スピーカーは他にも沢山販売されているようですが、信頼のＪＢＬだからこそ買ったのです。ＪＢＬとＢＯＳＥ・・・この２つのスピーカー・ブランドは４０年前オーディオ小僧だった私にとって、全く手の届かない憧れのブランドだったのです・・・高校生になってから自分の小遣いで初めてソニーのコンポを買い、大学生になってからアンプは何処がイイとか、スピーカーはこれやでェとか、日本橋にチョイチョイ足を運んでオーディオにチョッと凝り始めたのでした・・・実際それでも、私の買ったオーディオ・スピーカーはＪＢＬやＢＯＳＥの半額以下のケンウッドやソニーだったのです。それでも１本５，６万円はしたように思います。金の無かった学生にとって、スピーカーだけに金を掛ける訳にもいかず、プリメインアンプやカセットデッキ、オープンリールデッキ、レコードプレーヤー、レコード針とトータルで音響機材で３０～４０万円に抑えないと、ランニングコストであるＬＰレコードやテープ（カセット、オープン）に回す金が捻出出来なくなるのでした。４０年前の若い頃に、一口に趣味で音楽を聴くと言っても、実は金銭面で大変だったのです・・・ＬＰレコードもそんなに買える訳でもなく、厳選して本当に好きなアーティストしかアルバムを買えませんでしたので、基本的には深夜のクロスオーバーイレブンとかのＦＭラジオ音楽番組からオープンデッキに落とし（もちろんタダで）、それを選曲してカセットデッキにダビングという作業をほぼ毎日繰り返していたのです・・・その為に毎週「ＦＭレコパル」や「週刊ＦＭ」といった音楽雑誌を買い、エアーチェックする曲を暇さえあればせっせと赤ボールペンで線を引いていたのでした・・・（笑）。特にカセットテープへのダビングは、ノイズリダクション（ノイズを抑圧・軽減する、信号処理の一種＝ドルビーやＡＮＲＳ）を掛けるか否か同じ曲でも２種類テープをダビングしていたのです。デジタルのＣＤやＤＶＤと違ってアナログのレコードやテープは雑音が多く、生で聴くときやテープにダビングする際に、そのノイズを低減させるのがマニアの間で暗黙の命題だったのです・・・特に昔のカーオーディオは一歩家庭用より遅れていましたので、ノイズリダクション・システム採用も遅れていたのです。そんな苦労は、ＣＤやＤＶＤ主流のデジタル音響時代になってからは何処かへ忘れ去られてしまいましたが・・・しかし、皮肉な事にまたアナログのレコードが見直されつつあります。ＣＤは確かに音質がイイですが、人間に聞こえない２２０００Ｈｚ以上の周波数をカットして録音していますが、レコードは音質は悪く雑音も多いですが、それ以上の周波数を録音していますので、比べて聴くとレコードの方が音に深みがあって断然「イイ音」なのです。長年ＣＤの音に慣れてきた現代人にとって、これは正に驚きの発見です。まァしかし、本来の音楽を聴くのも音響機材をイジルのが好きでしたから、こんな邪魔臭そうなことも結構楽しんでヤッテいたのです・・・（笑）。そんな昔の経験を活かして、今でもトランクルームや不動産のホームページやブログの更新で写真や動画の更新を楽しんだり、iphoneで音楽を楽しみまくっているのかもしれません・・・（笑）。しかし今回のＪＢＬスピーカー、風呂で聴くともう音がサイコーです・・・風呂という狭い空間は音が反射しますので、少しの音量でもまるでライブ会場のような響きがするのです。特に、洗い場の床に置くと、なかなかイイ重低音が響きます・・・正に贅沢で、たった１万３千円でデキるコスパ最高の音響空間です・・・私の残り少ない余生に、座布団２枚です（笑）。私の好きなディスコ＆ソウル系や、ハードロック系やジャズ＆フュージョン系がピッタリです。また、疲れ切ってマッタリ風呂に入っている時は、小野リサあたりのスローテンポなボサノバが身体に沁み渡ります・・・やっぱり、手のひらサイズですけどＪＢＬやなァ・・・と感じる瞬間です。ホントに、風呂のオーディオが壊れてくれてありがとうです・・・（笑）。壊れていなかったら、いつまでもショボイ音を聴いていて、この「新しい世界」を知らないままだったのです・・・人間、たまに人生（生活）を振り返って、このままでイイのか？と自問自答するのもイイでしょう・・・ひょっとして、今よりイイ人生が待っているかもしれませんから・・・？という事で、トランクルームの事務所ではＯＮＫＹＯのミニコンポ、家のリビングではＢＯＳＥスピーカー、風呂ではＪＢＬスピーカー、軽トラックではパイオニアのコンポと、暇さえあればiphoneで音楽を楽しんでいます（軽トラ以外はブルートゥースで）・・・ビーチではＢＯＳＥに替わって、これからはこの防水仕様のＪＢＬか？更に最近、家のテレビをスマートテレビにブロードバンド契約を変えましたので（テレビを買い替えずに）、４２インチの大画面でＹＯＵ　ＴＵＢＥ音楽を楽しんでいます・・・都会と違って、トランクルームも自宅も他所の家と隣接していませんので、ソコソコの大音量で聴ける環境に感謝です・・・私のiphoneには、もう１５００曲以上の曲が入っているように思います。音楽に囲まれた環境が、日々の仕事や家庭でも色んなストレス発散に自然となっているのでしょうねェ・・・しかし、今の若者は好きな音楽をタダ同然でいくらでも聴けるので、幸せだなァとしみじみ思います・・・デジタル社会がもたらした「音楽はタダ？」という恩恵を正に享受しているのです。我々が若者だった３，４０年前のアナログ社会は、音楽を聴くのにコストもエネルギーも相当かかりました。音楽業界ひとつとっても、世の中がデジタル社会になって需要側のエンドユーザーは恩恵を受けますが、供給側の制作会社もアーティストも儲からなくなりました。デジタル化でマーケット自体は拡大していますが、これまでと同じ仕事をしていると供給側が儲からないという、非常にアンバランスな構造になってしまっています。という事は、全く正反対のライブとかいったアナログの分野なら勝負が出来るのではないでしょうか・・・・？そんなところに音楽以外の分野（業界）にも、これからのビジネスのヒントが転がっているのかと考える今日この頃です・・・（笑）大企業がデジタルを前面に押し出さざるを得ない経営体質なので、尚更我々中小零細企業は「逆張り」発想も必要かと思うのです。そして、次のiphone7で防水機能がつけば、風呂の中で選曲が出来るので、言う事なしなのですが・・・ここもポチッと押してください！ご協力お願いします！にほんブログ村　にほんブログ村にほんブログ村　大阪府ブログランキングへ