2019年08月の記事
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外国人築古戸建でトラブル、排水桝の油つまり
長野県の大家パスカルです。・・・ 外国人築古戸建でトラブル、排水桝の油つまり ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ある戸建ての、裏側が水びたしで、プロパンガスのボンベの交換ができないという連絡をいただきました。 早速見に行くと、こんな感じです。これではガスボンベを運び出せません。 原因は、ここ数日続いた大雨にもありますが、根本の原因は違うと考えました。排水桝に原因があるはずです。 排水桝に近づくと回りが黒くなっています。油のシミです。予感的中か？排水桝のふたを開けます。予想的中。油がたまっています。排水桝のふたの裏側も油がびっしりついています。 この排水桝が詰まっているため、ここより上流(?)にある、風呂、洗面、洗濯機などの排水がこの排水桝で詰まって、建物の裏側に流れ出てしまったようです。 この戸建ては、法人が借りていますが、中国人の女性が4人で住んでいます。（多分4人です。正確には知りません。何人でもかまいません。何人住んでも家賃変わらないので。） 油を使った料理が多い中国人にはあるあるですね。料理をした後、油の処理をきちんとやってくれればいいのですが、油を排水溝に全て流してしまうんでしょうね。 中国に家族を残し働きに来ている方たちです。厳しいことは言えません。大好きな中華料理を作ってください。でも、油の処理は努力してください。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.31
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「新築やりませんか？」「やりません。」
長野県の大家パスカルです。・・・ 「新築やりませんか？」「やりません。」 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 私がお付き合いしている管理会社さん３社の中に1社、新築を積極的にすすめてくる会社があります。 先日も電話で、新築の話がありました。社員さん「オーナー、新築やりませんか？メーカー系のアパートで土地から仕込んで8％はいけますよ。」パスカル「ちょっと厳しいですね。・・・・。」社員さん「やっぱりそうですか。パスカルさんは８％では建てませんよね。」 私が建てないとわかっていてこんなトークで始まります。パスカル「そうですよ。そもそも8％で建てる人いるんですか？」社員さん「いますよ。みなさん8％くらいで建てていますよ。」パスカル「８％で利益が出るんですか？」社員さん「パスカルさんの中古物件と比べたら利益はかなり少ないですよ。パスカルさんではやる気にならない利回りですよ。・・・。」という感じで会話は続きます。 結局、新築の話にのってくる、アパート経営についてよくわかってない人に、ほとんど利益が出ないプランをすすめているようです。 この社員さんから今までに2～３回新築をすすめられていますが、毎回、新築を勧めているのか、新築を否定しているのかわからに会話になってしまいます。 この社員さん前職は銀行員だそうです。銀行員時代は利回り8％くらいの物件でも稟議を通していたんでしょうね。最終的にパスカル「メーカー系じゃなくて、大工さんの建てるアパートでいいから13％～14％の物件提案してください。それと、中古物件でいいものがあったら紹介してください。」と言って終わりにしますが、今まで新築の1度も提案はありません。当然ですね。中古物件の紹介はありました。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.30
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60坪100万円の土地を見てきました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 60坪100万円の土地を見てきました。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ネットで売り物件を見ていると、60坪100万円という土地がありました。かなり安い土地です。雨の中、早速見に行きました。奥の白い家は違います。カーポートのある土地です。 この土地は、35年くらい前に30区画くらが分譲された土地の1区画です。 とりあえず100万円だったら買っとこうかなと思いました。転売すれば利益が出そうな気もしました。 普通の宅地ですが、坪単価1.7万円です。この町の坪単価は5万円～10万円くらいです。明らかに安いです。 その後、この区画の一帯を、車で一回りすると、つぶれたスーパーがありました。 スーパーはだいぶ前につぶれて様です。この地域は、物件を買うべきではないと判断し、撤退しました。 自分が住んでいて、不動産投資をしている町に、こんな地域があることはショックでした。将来の不安を感じました。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.29
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新しいクロス屋さんと話をしました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 新しいクロス屋さんと話をしました。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日、新しいクロス屋さんと話をしました。 個人経営に近いクロス屋さん2社と話をさせてい頂きました。 私は、5050大家さんのおかげでクロスは貼れるようになってきましたが、さすがに、退去ごとに全部自分でクロスを貼ることや、私がよく購入する空き部屋満載のアパートや、古い戸建のクロスを全て自分一人で貼ることはできません。時間がかかりすぎます。 今まで使っていた業者さんは、私が1棟8室しか持っていないときからのお付き合いですが、8室でしたので単価は安くありません。一般の方に近い価格で管理会社より多少安い程度です。値下げ交渉もしにくい雰囲気ですので、思い切って新しい会社を探しました。 探し方は、懇意にしている不動産屋さんに紹介してもらいました。不動産屋さんには、次の点を伝えていただきました。・150室程度所有しているので、仕事はそこそこある。・不動産屋も開業予定なので、物件再生等で仕事をお願いすることがある。・業者価格で仕事を受けてほしい。 早速その日のうちに連絡がありました。どちらの業者さんもとても感じのいいかたでした。現場ができたら、交互に発注して様子を見てみます。 話は変わりますが、今年はまだ戸建3戸、アパート1棟(4戸)しか買えてません。今年はこのまま終わるのでしょうか。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.28
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火災保険がおりない。
長野県の大家パスカルです。・・・ 火災保険がおりない。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日、所有する戸建の火災保険のことで管理会社さんに行ってきました。 昨年の秋、台風の際雨漏りが発生しました。外壁の一部が、破損して、雨漏りがあったようです。私は現場を見ていませんので細かいことはわかりません。 管理会社の担当者から電話があり、火災保険が使えそうだということでした。 火災保険を使う場合、私はすべて管理会社に任せます。保険会社には最初の連絡だけして、以降は管理会社の担当者さんにお任せです。 管理会社の担当さんには、ただ一言「保険が出るようでしたら、その範囲でやってください。」と言います。工事代金の一部は管理会社さんの利益にもなりますから。 今回、保険が通るとのことでしたの任せていましたが、工事が終わった後、結果的に保険が通らなかったようです。 火災保険がおりない理由は、保険会社から連絡をいただきましたが、ここには書けません。管理会社の担当者、無茶苦茶やってました。私が保険金詐欺で訴えられなくてよかったと思う内容でした。 火災保険の代理店さんも怒って、管理会社の担当者に抗議したくらいです。私はその代理店の子代理店です。子代理店をはく奪されるかと思いました。 私は、「保険が出るようでしたら、その範囲でやってください。」と言ってあります。保険が出ない以上、当然払う気はありません。まして、担当者のやったことは私の信用を著しく失墜させるものでしたから、怒りを感じました。絶対に払いません。 しかも、届いた請求書は、メルセデスベンツAクラスの一番安いグレードの車両本体価格以上です。火災保険会社にそうとう無茶苦茶な高額な工事代金を申請したようです。 支払いのことで、管理会社の支店長さん再三話し合い状況を説明しましたが理解を得られません。本当に嫌で、管理会社を変えようと思いました。 本日、支店長さんと課長さんがお詫びしてくださいました。 話し合いの冒頭、支店長さんと課長さんがお詫びをする気持ちあることを知らない私は、「もういい加減してほしい。」という思いが強く、支店長さんと課長さんには厳しい言葉をかけました。かなり反省しています。 長い長い10ヶ月でした。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.27
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ぺんたさんのセミナーに行ってきました。
長野県の大家パスカルです。・・・ ぺんたさんのセミナーに行ってきました。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 24日に記載されたぺんたさんのセミナーに行ってきました。 以前からぺんたさんのブログは欠かさず読ませていただいましたが、生でお話をお聞きし、改めて大家さんとしても一流、勤め人としても一流だったすごい人だと思いました。 セミナーは最前列で聞かせていただきましたが、最前列はほとんど女性の方が座られていました。女性の方は積極定期ですね。 セミナーが終わっ後、5050大家さんに再開しました。私にクロス貼り等を教えてくれた師匠です。戸建を中心に意欲的に増やされています。 5050大家さんとは懇親会、二次会とご一緒させていただきました。 懇親会では丸テーブルに座り、5050大家さん、健美家の美人編集長さん、伊丹市の大家さん、三重県に物件を持つ大家さんとご一緒しました。楽しい時間を過ごさせていただきました。懇親会場から見える景色。とてもきれいでした。 その後、2次会にも参加しましたが、次の日の朝が早いので中座させていただきました。 長野県に住んでいるので、西日本のセミナーは日程的に2泊しないと厳しいものあります。移動手段は自家用車です。 25日は全力運転、休憩なしで４時間くらいで帰って来ることができました。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。えぺ
2019.08.26
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ブラック企業の経営者の話
長野県の大家パスカルです。・・・ ブラック企業の経営者の話 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 知り合いの自営業者の話です。このブラック経営者は不動産業や賃貸経営とは関係ありませんが、自分でブラック企業をやってます。どこがブラックかというと、 社員と言われる人は、独立した業者として請負契約をしています。正確には、社員ではありません。そのため・残業手当なし・休日に出勤しても、代休も手当てもなし・国民保険、国民年金・拘束時間はかなり長い・毎日社用で自家用車を使いますが手当なし・辞めちまえと怒鳴るが、辞めようとすると別の恫喝がある。・そもそも、普通に辞めたくても恫喝あり辞められない。 他にも、もっとひどいブラックな話がたくさんあります。 このブラック経営者、昨今のブラック企業のたたかれ方を見ても、何も感じないようです。 こんな会社ですから、当然、若い社員は集まりません。入ってもすぐ辞めていきます。残っているのは、比較的年配の方です。 この経営者が数年前に「オレ、会社は息子に任せて農業やる。」と言って、家族で会社から数十kmくらい離れた山の中に引っ越しました。 この息子さん、子どものころから、このブラック経営者に、自分の意見を言うとか、自分で判断するといったことを徹底的につぶされて育ってきました。父親の言いなりの人生です。その後、・息子は毎日数十kmの通勤をしている。・会社の意思決定は、息子にはさせない。・ブラック経営者がたまに会社に来て指示を出している。 ロバートキヨサキ氏の自営業者の話の中に、次のような表現があったように記憶しています。・血は水よりも濃い。 他人に会社を任せるより、自分の子どもに会社を任せる。・自分の子どもの人生を犠牲にして自分は引退したつもりになっている。 息子が毎日苦労して片道数十kmの通勤しているという犠牲の上に自分は農業をして楽しんでいる。 私も、できたら自分の子どもに不動産賃貸業を継いでほしいと思っていますが、子どもの人生を犠牲にしてまで継いでほしいとは思いません。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.25
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スギナが枯れない。
長野県の大家パスカルです。・・・ スギナが枯れない。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨年秋に購入したアパートの話です。 私が購入するアパートは、前のオーナーさんが手を入れていない場合が多くあります。雑草も伸び放題になっていることがよくあります。そんな場合、私は粒状の除草剤を散布して徹底的に枯らしてしまいます。そして2回目からは、液状の除草剤を散布します。 【送料無料 あす楽】DCMブランド DCMネコソギ粒剤 3kg|ガーデニング・園芸用品 園芸用品 家庭用薬品 除草剤 DCMブランド ガーデン（DCMブランド） 園芸用品（DCMブランド） チラシ掲載商品 20181004号 園芸価格：4190円（税込、送料無料) (2019/8/21時点)楽天で購入これが粒状の除草剤です。ラウンドアップ マックスロード(5L)【ラウンドアップ】価格：16251円（税込、送料別) (2019/8/21時点)楽天で購入これが液体の除草剤です。 粒状の除草剤はよく効きますが、価格が高いことが欠点です。同じ面積の除草をする場合、液体の除草剤の10倍くらいコストがかかる感じです。 昨年購入したこのアパートは、法人さん所有でしたので、比較的に手が入っていましたが、草は伸びていました。今回は、最初から液体の除草剤をまいて様子を見ました。液体の除草剤で3回除草した後の写真です。 ほとんど効果がありません。スギナはとても元気です。 あきらめて、粒状の除草剤を散布しました。4000円以上の出費です。 粒状の除草剤で徹底的に地下茎まで枯らしてしまえば、来年からは液体の除草剤でいいと思います。 自宅から20km離れたアパートまで液体の除草剤をまきに3回、粒状の除草剤をまきに1回行きました。ガソリン代と手間を考えると最初から粒状をまけばよかったと思いました。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.24
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不動産免許申請で最寄りの駅とはいうけれど
長野県の大家パスカルです。・・・ 不動産免許申請で最寄りの駅とはいうけれど ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 不動産の免許の申請で、最寄りの駅から会社までの地図を提出する必要があります。地図には徒歩での経路をかくことになっています。 最寄りの駅はJR飯田線、田畑駅です。写真の駅です。 どうですか。結構すごい駅ですね。駅の前でも単線、ホームは片側だけです。私は高校時代通学でこの線路を使っていましたが、この田畑駅では降りたことはありません。 今も昔も、この駅の近くに住む数人の高校生以外にこの駅を使う人はいません。 免許申請の際地図を作ろうとしましたが、色々考えてしまいました。・この駅を使って私の不動産会社に来る人はた誰もいないと思います。みなさん車で来ると思います。・駅から会社までは3kmくらいだと思いますが、歩いたことがない地域です。地図なんて書けません。・審査する県の職員さんも、よくわからないと思います。 地図が書けないので、googleの地図に徒歩のルートを表示させてプリントアウトして持っていきました。 県の職員さんは、その地図を見て明らかに不満顔でしたが、広範囲を写したgoogleの地図に差し替えることで認めてもらいました。 田舎では、最寄りの駅からの地図は意味のない書類のように思えます。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.23
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炭は環境にやさしいと言うけれど、不法占拠やめろ。
長野県の大家パスカルです。・・・ 炭は環境にやさしいと言うけれど、不法占拠やめろ。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 私の知り合いに炭焼きがいます。間伐材や竹を使って炭を作って売っています。新聞社にも自分で売り込んで、環境に対する取り組みとして記事なったことがあります。 彼は炭焼きの窯も売っています。私のところにも売り込みに来ました。「安い炭焼き窯で環境にやさしい炭ができるから素晴らしい。」と言っていましたが、全く相手にしませんでした。 実は、彼の炭焼き小屋と間伐材を置くスペース等は、国有地を不法占拠して勝手に建てられたものです。もちろん本人は国有地だと知っています。放置された国有地を狙って建物を建てています。国有地は固定資産税がかからないと平気で言っているようです。 炭は環境にやさしいとか言う前に、不法占拠と違法建築やめろ。 こんな人間が、炭は環境にやさしいと言っても、相手にする気になりません。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.22
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あおり運転の思い出
長野県の大家パスカルです。・・・ あおり運転の思い出 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら テレビであおり運転のニュースが連日報道されています。自分があおり運転に近い経験があり、救急車で運ばれたことを思い出しました。 5年前のことです。中央自動車道を一人で車に乗っていた時のことです。物件視察の帰りでした。 120km/hくらいで、追い越し車線をはしっていると、ルームミラーにものすごいスピードで迫ってくる白い車がありました。走行車線には車がいたので、すぐに走行車線に戻れません。 走行車線にもどろうとしているとルームミラーいっぱいに白い車が映っています。ものすごい威圧感です。「こいつ喧嘩売ってるのかな？」「オレこの車に何かしたか？」「ヤバい奴が乗ってるよな。」と、恐怖を感じながら考えました。 走行車線に車がなくなったので、走行車線に戻ろうと左にウインカーを出してハンドルを切ると、後ろからドカンと大きな衝撃がありました。「何が起こったんだろう？」 一瞬、本当に何が起こったかわかりませんでしたが、すぐにぶつけられたとわかりました。「車をぶつけてくるなん、狂った奴か？」「ここで車を止めたら殺されるかも？」等々、色々考えましたが、車を止めました。 車を出ようとすると、首と肩に激痛がはしり、吐き気がします。むち打ちでした。 このむち打ちです。 こちらではありません。 運転していたのは未成年でした。動揺していて、言葉も出ませんでした。救急車を呼ぼうともしないし、警察に連絡しようともしません。 高速道路のわきに、あおむけになって、自分で警察に連絡し救急車を呼びました。救急車を呼んだあと徐々に意識がが遠のいていきました。 その後、救急隊員に名前を呼ばれてるまで、記憶がありません。警察も来ていました。 記憶の大部分はとんでいますが、救急車に乗り込もうとしたとき、警察官に、「車どうにかしてください。」と言われたことを覚えています。一人で運転していたのでどうにもなりません。よく覚えていませんが、たぶん警察の方にお願いしレッカー会社に連絡してもらったと思います。 その後、車がどこに保管されているかわからず苦労しました。 入院はしませんでしたが、仕事は1週間休みました。療養休暇を使うと休業補償が出ないと保険会社の方に言われたので、年休をとりました。その後1年近くリハビリに通院しました。 運転していた未成年、久しぶりの運転が楽しかったとのことですが、運転をしてはいけない人種だと思いました。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.21
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不動産会社の共同経営を解消しました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 不動産会社の共同経営を解消しました。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 先日、不動産会社の共同経営者のZ氏に役員の辞任届を書いてもらいました。 共同で会社を設立した理由は、・Z氏が土地情報を持っているので分譲したい。 Z氏は工務店を経営していますが宅建免許は持っていない。・Z氏は土地からは儲けがなくてもよい。 建物の建築代金で儲ける。・土地分譲終了後、Z氏には辞めていただく。 等の話でした。他にも細かな条件がありましたが、ここでははぶきます。 私は、儲けは少なくても、Z氏の役に立てればいいと思い共同出資に賛成しました。 その後、無茶苦茶な要求が始まりました。Z氏「給料を出してほしい。」パスカル「役員で出資者なんだから給料は出せない。儲けはい最後に分配。そもそも今は利益がないのだから給料は出せない。」Z氏「土木工事は自分(Z氏)の工務店で全部請け負うので、20％利益を乗せて請求する。」パスカル「Z氏は出資者なんだから、儲けはい最後。そもそもうちの会社の役員なんだから、自分（Z氏)の会社に利益を流すようなことをしてはいけない。」という話になってきました。こういった話し合いが何回か繰り返されましたが、結局わかってもらえませんでした。他にも要求がありました。 あまりにも堂々と言うので、私が間違っているのかと思い始めました。でもどう考えてもおかしいと思い、税理士さん、司法書士さん、知り合いの不動産屋さん、大家の知り合いに相談しましたが、ありえない話だと言いました。 今思えば、共同出資はやめるべきでした。Z氏のいう通りにすると、Z氏は宅建業の免許がなくても宅地分譲ができる、給料が入る、自分の会社はノーリスクで儲かる等のメリットがありますが、私にはメリットがありません。 そんないきさつで、出資比率の少ないZ氏に役員の退任届を出してもらいました。 Z氏には、「宅建業の免許は、宅建士さえ雇えば誰でもとれるから、自分で開業したほうがいいよ。」というと、納得してくれました。 共同経営の難しさを経験しました。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.20
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家賃滞納の原因は銀行のフリーローンだそうです。
長野県の大家パスカルです。家賃滞納の原因は銀行のフリーローンだそうです。ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 以前から滞納が続いていた入居者様、今月8月16日に2ヶ月分入金、残り4ヶ月分は25万円を1万円ずつ払うという約束でした。残念ながら入金はありませんでした。 滞納の原因は銀行のフリーローンだそうです。この銀行のフリーローンをHPで確認すると、・金利は7.0％～14.5％・借入金は50万円以内というものでした。 高金利ですが、フリーローンでは普通の金利です。限度額も50万円なので少なめです。 入居者様は少し前まで働いていました。働いていた時は年収400万円くらいあったようです。退職後しばらくして滞納が始まりました。フリーローンに手を出したためです。 8月はフリーローンの返済が11万円あったとのことです。普通に返済していれば月に11万円返済ということはないと思います。フリーローンでも返済が滞っていたのかもしれません。入居者様からの新たな提案がありました。8月23日までに全額6月分支払う。というものです。 家賃の支払いのために、新たな借り入れをするそうです。どこから借りるのでしょうか？借り入れをして家賃を払っても根本的な解決にはならないと思います。これに対して私の対応は、・8月23日までに入金できなかった場合は9月中に退去・8月23日までに入金できても、以後1回でも滞納があれば即刻退去・退去の届け出用紙に、記名捺印し、日付を入れずに記入してもらうというものです。 残念ですが、入居者様には最終的には退去してもらうことになると思います。管理会社さんにも、そのつもりで動いてもらっています。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.19
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用水路の草と樹木、誰に切ってもらう？
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓所有物件一覧はこちら 長野県の大家パスカルです。 3戸セット戸建の用水路の除草です。 写真のように、とても勢いよく草が生えています。樹木も生えています。 フェンスの外側は、幅3mくらいの用水路です。その用水路の土手の部分に草や木が生えていて侵入てきています。問題点は、・この草がフェンスを乗り越えて敷地内に伸びてくる。写真は刈払い機で草を刈った2、3日後です。・前のオーナーさんは年に2回、業者に草を刈ってもらっていた。1回2万円と消費税・除草剤を使いたいが、神経質な入居者差が除草剤を使ってはいけないと言っている。・フェンスの外の草刈りをしようとすると、たぶん用水路に落ちてしまう。・そもそも、人の土地の植物の枝を勝手に切ってはいけないと民法で決まっている。 そこで行政に相談です。この用水路、見た目は絶対に農業用の用水路です。川ではありません。 河川であれば、1級河川になるので河川事務所に連絡する。 村の用水路であれば、村役場に連絡する。ということになります。 私の住んでいる地域は、ほとんど全ての川が天竜川という1級河川につながっているので、どんなに細い川でも1級河川になります。 河川事務所か、村役場かどちらに連絡するか迷いましたが、とりあえず、村役場に連絡しました。事情を説明すると、役場担当者「一応、国の河川になっていますので、国の管理だということになりそうです。」パスカル「分かりました。河川事務所に連絡します。」役場担当者「もう少し時間をください。もう一度調べてみます。」なんとなく歯切れの悪い担当者でした。10分ほどして役場担当者「国の河川ですが、管理は村になっていますので、村で対応します。」ということでした。丁寧にお礼を言って電話を切りました。 そもそも田舎の掟(条例？)で、「草は自分で刈ってください。」と言われても仕方がないことです。 同じ村内のアパートの横の幅25㎝くらいの用水路の周りや、更地の横の幅15㎝くらいの用水路の周りの草刈りは、パスカルがやっています。村の掟(条例？)でそうなっています。 これで、前のオーナーさんのように毎年「4万円＋消費税」を払わなくて済みそうです。助かります。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.18
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築45年の物件、見学に行ってきました。
長野県の大家パスカルです。築45年の物件、見学に行ってきました。みなさんのクリックが、モチベーションになります。ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら お盆中に、空き家バンクを見ていると、物件情報がありました。8月15日に掲載された物件だそうです。16日に不動産屋さんと連絡を取り、本日17日、物件見学にってきました。2階の天井、雨漏りの跡その下の畳の雨漏り跡2階の雨漏りの真下にある1階の天井の雨漏り跡この家は・売値250万円・1974年築、5DK・お子さんがおられず、親戚の方が相続。その親戚の方が売主さん 相場から見ると安い物件ですが、雨漏れがひどい物件です。 やんわりと値引きについて話をしましたが、売り出して3日で値下げはできないとのことでした。躊躇することなく今回は見送りです。 修繕を含めると600万円くらいの物件になってしまいます。この地域では、家賃4万円～5万円です。600万円だと、利回りはいいとこ10％です。投資になりません。600万出せば雨漏れがない物件が買えます。 不動産屋さんに、「今後、大きく物件の価格が下がることがあれば教えてください。」と言いました。不動産さんも250万円では厳しと思っているようでした。 私の中では、50万円？ 頑張って出しても80万円だと考えています。 この物件、多分買えないでしょう。買えなくてもかまいません。高い金額で買って苦労するより、買えないほうがいいです。 この物件、以前だったら200万円くらいで買っていたかもしれませんが、今は買いません。自分も成長したものです。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.17
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三大パワースポット 分杭峠(ぶんくいとうげ)
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓所有物件一覧はこちら 長野県の大家パスカルです。 不動産とは無関係な話です。 三大パワースッポトってご存じですか？１ 聖域の岬 石川県２ 富士山 山梨県 静岡県３ 分杭峠 長野県といわれていますね。私は、３の分杭峠(ぶんくいとうげ)の近くに住んでいます。近くと言っても、車で1時間くらいかかりました。今は、自家用車ではいけません。シャトルバスで行くことになっています。ここが「気場」です。この水を持ち帰る人もいます。峠の頂上付近ですので地下水が浅く、あまりきれいな水ではないと思います。 最近テレビで、パワースポットとして分杭峠(ぶんくいとうげ)のことを紹介していました。私は2、3回行ったことがあります。 私は、分杭峠に行ってみても何も感じません。体調がよくなることもありません。 そもそも、分杭峠は磁気のことですから自然現象です。自然現象は感じる感じないにかかわらず影響があるものです。自然現象は気圧の高低などのように、良くも悪くも影響があるはずです。自然現象であるなら信じる信じないの対象ではありません。 初めて行った時は何かあるかもしれないと思って行きました。10月の寒い日です。「気場」と言われる場所で地面に座っている方がたくさんいましたが、寒くてやってられません。座ることもなく、付近を10分くらい歩いて戻ってきました。 最後に分杭峠に行ってからしばらくして、勤め人をやめる決心がついたので、もしかしたらパワーをもらったのかもしれません。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.17
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近頃の若い人は・・・・・すごいな。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓所有物件一覧はこちら 長野県の大家パスカルです。 先日、北海道旅行をしてきました。札幌でレンタカーを借りて、4泊5日で阿寒湖、知床、網走、旭川方面に行ってきました。 借りた車はノートe-powerでした。4泊5日で1万8千円くらいで借りられました。私は、普段2000㏄クラスのハイブリッド車に乗っているので、1200㏄のノートe-powerってどうなの？と思っていましたが、ノートe-powerは力がある車ですね。100km/hから上（速度ははっきり書けません。）ではかなり力があります。全体的に燃費はさほどよくはないです。 知床峠を走っていると、下の写真のような単独事故がありました。この写真では、消防の方が来ていますが、私が遭遇したのは事故直後でした。私のほかには若いカップルがいました。 中には人が閉じ込められていました。私より1台前に止まっていた車の若いカップルが車外に出る手伝っていました。後ろのハッチバックから車外に出ることができました。荷物の取り出しも手伝っていました。 事故車に乗っていた3人は、社外に出てもパニック状態でした。 私は、警察、消防に連絡をしました。スマホは微妙に圏外です。事故車の前方だと圏内ですが、後方に回ると圏外です。何台かの車が止まって一緒に手伝ってくれました。 確実に連絡するためにスマホの圏内になるところまで車で行って連絡を取ってくださる若い方もいました。 発煙筒をたいてくれる若い方もいました。 車の下から、バッテリー液やクーラント等液体が出てくるたびに緊張しました。その都度臭いをかぎ、ガソリンではないことを確かめてくれる若い人がいました。 事故を起こした車に乗っていた方は、マカオから来た家族3人組です。私の片言の英語で、けがはないか？痛いところはないか？聞きましたが、大丈夫だということでした。どうして事故になったかは聞きませんでした。聞ける雰囲気でもありませんでした。 その後、救急車が来たので、その場を後にしました。 せっかく、マカオから日本に旅行に来たのに残念なことになってしまいました。 今回の事故、車を止めて「手伝うことはありませんか？」と言ってくれたのは20代～30代前半に見える若い方でした。「今の若い方ってすごいな。」と思いました。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.16
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不動産投資をするまえに本を何冊読む？
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。「不動産投資をする前に私は100冊不動産投資本を読みました。」「不動産投資をする前に私は200冊以上不動産投資本を読みました。」「不動産投資をする前に私は1冊しか不動産投資本を読みませんでした。」「不動産投資をする前に私は30冊しか不動産投資本を読みませんでした。」ということをにブログに書いたり、ご自身の著書に書いてる方がいます。 実際、どのくらい不動産投資関係の読めばよいでしょうか？ 人それぞれ考えはあると思います。 不動産投資の本を読むのが趣味の方であれば何冊でも読めばよいと思います。読むことが目的ですから小説を読むのと同じですね。 私の考えは「何冊でもいい。」ということです。 実際に不動産投資をしたい方は、不動産投資本が自分がスタートするのに必要だと思えば読めばいいと思います。また、不動産投資本を読めば買えるようになると思える方は読めばいいと思います。 ただ、目的は不動産投資をすることです。不動産投資本を読むのは、手段というか事前の知識を固めることです。 極端に言えば不動産投資本は運動前の「準備体操」というか「ラジオ体操」のようなものです。本当の運動は物件を買おうと動き出したてからです。 私は、恥ずかしいことに不動産投資を始める前に100冊くらい読んでいました。100冊読んだのは、前職が公務員で、お金に対する感覚や、儲ける、利益を出すということと縁のない社会人生活を送っていたため慎重になっていたからだと思います。100冊というのは圧倒的に行動力がなかったことの現われです。 当時の自分に「バカ野郎！さっさと買い付けだして銀行に行け。」と言ってやりたいです。 今までに多分400冊以上不動産投資本を読んでいると思います。物件を買ってから300冊以上読んでいると思います。 何百冊読んだからどうだということではありません。 何百冊読んだということは全く自慢にはなりません。 自分が実際に物件を持ってから不動産投資本を読むと色々感じます。「この人、本物だな。」「この人のレベルまで自分は来ていないな。」「この人、本当に大丈夫なの？」「これじゃお金が残らないでしょう。」など、色々思います。 ほとんどの本は売ってしまいました。手もとには60冊くらいの不動産投資の本があります。繰り返し読む本は20冊くらいです。 不動産に対するモチベーションがなくなった時や、新たに物件を買おうとする時に、思い出したようにその20冊の中の数冊を繰り返し読んでいます。たまに準備体操しているようなものです。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.15
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家賃滞納 月１万円の分割
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 先日、家賃滞納の連絡がありました。以前から滞納気味で、入居者様は「7月15日に滞納分はすべて払います。」とのことでしたが、入金はありませんでした。 管理会社さんが、退去に向けて話をしてくれました。町営住宅への入居などを進めてくださったようですが、「犬がいるので無理」とのことです。 もともとペット不可で入居していただいていました。犬の件は私も見て見ぬふりをしていましたが、それがあだになりました。 この入居者様、「8月15日には、年金が入るので２ヶ月分払います。滞納している４ヶ月分は、毎月１万年ずつ払います。」と言っているそうです。 毎月の家賃は６.3万円です。４ヶ月分ですから約25万円です。月１万円の返済だと完済に２年以上かかります。管理会社の支店長さんは、「どうします？退去してもらいますか？」と、申し訳なさそうに言います。「次に滞納があったら退去するように言ってください。」とい言いました。 この入居者様、ご高齢で年金暮らしです。奥様が入退院を繰り返しているようです。同情する気持ちはありますが・・・。 次回滞納があった時は、退去していただくことになります。 町営住宅等に入っていただいた方が、生活は楽になると思います。 犬のことも、そもそもルール違反ということで退去の理由の一つにします。残念ですが仕方ありません。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.14
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除草に行ってきました。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 昨日は木曽町の戸建てに除草に行ってきました。液体の除草剤、水60リットル（20リットルのポリタンク3個）、噴霧器等を持っていきました。 噴霧器は手動です。電動のものも売っていますが、私のように遠方に物件がある場合、バッテリー切れは致命的ですので手動の噴霧器にしました。 自宅から片道1時間かかります。本当に山の中ですが、物件の手前3分くらいのところに「道の駅」があります。 作業中に、トイレに行きたくなったり、食事をしたくなったりした時に便利です。普段は閑散とした道の駅ですが、この時期は結構車やバイクがあります。 物件につくと、草があまり伸びていません。さらに草が刈ってありました。そのまま帰ろうとも思いましたが、除草剤をまくことにしました。この時期に除草剤をまいておけば、今年はもう除草に来なくていいと思ったからです。 草が刈ってあります。 草が伸びていません。例年と比べるとかなり少ないです。多分6月に除草剤をまいたのがよかったと思います。例年4月の終わりか5月の初めに除草剤をまいていましたが、早すぎたようです。 除草剤の噴霧は1時間程度で済みました。例年の半分の時間です。助かりました。でも、暑かったです。 この戸建ての除草も、業者さんや管理会社さんにお願いしてもいいと思います。多分1回2万円くらいで、年2回除草してもらえばいいと思います。 でも、今のところ、節約と物件巡視と運動不足解消のために自分でやろうと思います。特に、物件巡視は除草でもない限り行かないと思います。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.13
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10年に一度の取引は、週に一度やってくる。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。『10年に一度の取引は、週に一度やってくる。』ドルフ・デ・ルース先生の言葉ですね。 私にとっての『10年に一度の取引』と感じた物件です。１位 100万円で買ったアパートです。 ✖ 再建築不可 △ 1K8戸、三点ユニット、畜2年(購入時は築35年) ◎ 家賃は月に17.5万円 年間家賃210万円 利回り200％以上です。 大きなリフォームはしていません。あと10年は所有したいと思ます。２位 300万円で買った全空アパート △ 全空物件 △ リフォームに800万円かかった。リフォーム代は現金。 △ 汲み取りトイレ → 水洗トイレ 〇 バストイレ別 家賃3.5万円、年間家賃504万円 現状満室、単純利回りは約168％ リフォーム込みで約38％になります。 後3年でリフォーム代も含めて全額回収できると思います。3位 700万円で買ったアパート △ 2K6戸なのに駐車場が世帯数分しかない △ 築30年くらい △ リフォームに約200万円 〇 家賃は月に18万円 年間家賃216万円 現状満室、単純利回りは約30％ リフォーム代金込みで約24％になります。 すでに、リフォーム代も含めて回収し終わりました。 家賃3万円なので、空いてもすぐに次の入居者がきまります。 この無借金の3物件で年間930万円の家賃がいただけます。満室想定ですが。管理費、税金、修繕費、その他の経費を考慮しても、年間600万円くらいは手元に残りそうです。普通に生活できそうな金額ですね。『10年に一度の取引は、週に一度やってくる。』と信じて、こんな取引ができることを夢見て日々活動しています。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.12
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以前からエアコンが調子悪い。なぜこのお盆の始まりに言ってくるのか？
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 管理会社より、「〇〇アパートの〇〇〇号室のエアコンの調子が悪いとい連絡がありました。」と、電話がありました。 このアパート、学生さんメインのアパートです。連絡があった部屋も男子学生さんの部屋ですが、連絡はこの男子学生さんの母親からです。 この母親かなりご立腹のようで、「以前から調子が悪かったから、すぐに直してほしい。」と、きつく言っていたようです。 以前から調子が悪いのなら、なぜこのお盆前の時期に言ってくるのでしょう？ このアパートのエアコンは、すべてプロパンガス会社さんが管理してくれています。多分新しいものに交換です。 ただ、お盆の始まるこの時期ですから、プロパンガス会社さんも手を尽くしたようですが、エアコンのメーカーも工事業者もつかまらないとのことでした。 以前から調子が悪いのであれば、もっと早く連絡をしてほしいものです。母親も、この時期にエアコンの故障のことを連絡しても、お盆明けまでどうにもならないことを、一般常識としてわかっていてほしいですね。そして、自分の子どもにも、お盆とはそういう時期だということを教えてほしいと思いました。それが、家庭教育だと思います。 残念ながら、この母親にはそういった一般常識はないようですし、家庭教育もできないようです。 かわいそうですが、この、学生さんには暑い夏をエアコンなしで過ごしてもらうしかありません。窓を開けようが、扇風機を使おうが厳しい暑さですね。多分、室内の温度は30℃代後半だと思います。 先日、千葉県から長期出張で長野県に来ている職人さんが、「長野県の仕事で涼しくてラッキーと思って来ましたが、暑さは千葉と変わりません。むしろ日差しが刺すようでつらいです。」と、真っ黒に日焼けした顔で言っていました。標高が高いので紫外線が強く、刺すように感じるのでしょう。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.11
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川上物件 ＆ 川下物件
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 川上物件は存在するのか？ 経験上、川上物件は存在すると思います。 川上物件の定義は、明確ではありませんが、公開されていないお得な物件と考えればいいと思います。 私の場合、公開された物件はほとんど買っていません。特にこの2～3年は、公開された物件は2～3件購入しただけです。 不動産屋さんが、売主様の公開したくないという意向や、両手仲介を狙ったなど理由で私に一番最緒に紹介してくれました。 こうした川上物件ですが、比較的利回りも高かく、平均すると20％くらいの利回りが出ています。築年数も極端に古いものは少ないです。 川上物件の情報を手に入れるには、・不動産屋さんと仲良くなる・不動産屋さんに、自分は買える客だと認識してもらう。・自分の条件を明確にしておく。・自分の条件にあてはまる物件の紹介を受けた時は断らない。・本気で融資の打診する。その結果融資がつかないときは仕方がない。 私は田舎に住んでいるので、投資家が少なく不動産屋さんい認知してもらいやすいですが、それでも、ライバルになる投資家はいます。そんな中でも、一番最初に物件情報が来ます。そして、私が買わなかった物件を投資家さんが買っていることがあります。 川下物件は存在しますね。 これは皆さんも納得してくださると思います。 ネットに長らく放置された、割高な物件だと定義するえばいいでしょうか？ これも打診してみる価値はありますよね。私は、川下物件を購入したのは1度だけです。1000万円の値引きたので購入しました。約3000万円の物件が2000万円以下になったので買いました。でも、圧倒的に変えないことが多いです。私は毎日川上物件の存在を信じて活動しています。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.10
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エアコンつけてくれたら入居します。(2)
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 「エアコンつけてくれたら入居します。」と言われた戸建です。 当初は、現在の入居者様の退去が8月31日 新しい入居者様の入居が9月15日でした。 日程が変わり、9月11日入居になりました。退去から入居まで10日しかありません。エアコンをつけてくださるプロパンガス屋の担当者さんに連絡をして、9月1日から9月10日の間にエアコンをつけてほしいと連絡しました。 プロパンガス屋の担当者さんは、気持ちよく「いいですよ。」と言ってくださいました。本当に助かります。 プロパンガス屋の担当者さんとお付き合いは3年目くらいになります。当初は、私がエアコンの設置にこだわることに多少疑問を持っていました。エアコンはめったに使わなかった地域ですから仕方ありません。「多分使いもしないエアコンの設置に何でこだわるんだろう？」と思っていたのではないでしょうか？ ある時、そんなプロパンガス屋の担当者さんが、「アパートを探すとき、エアコン有無のチェック欄があるんですね。エアコン有りにチェックを入れると、エアコンのない部屋は選ばれなくなるんですね。」と言いました。私は、「そうなんですよ。エアコンのない部屋は最初から選択肢に入らなくなってしまうんですよ。」と言いました。 この会話以降、エアコンは必ずつけるものだと思っていただいています。実際には、長野県のこの地域でもエアコンは必須アイテムになってしまいましたが。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.09
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アパートの除草と節税
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 先日、管理会社から電話がありました。管理会社「Sアパートの除草は、パスカル様がやることとになっていますか？」パスカル「はい、私がやりますが、何かありましたか？」管理会社「いいえ、パスカルさんにやっていただけるか確認しただけです。」 スッキリしない電話ですが、こんな電話が来たくらいですから、当然Sアパートの草が伸びているはずです。 くそ暑い中草取りに行きました。 このSアパートは、第1法人の所有です。 1時間かけてSアパートに行き、水分をたっぷりとりながら1時間ほど除草しました。そして、帰りに第2法人所有のKアパートの除草もしてきました。 私の所有する第２法人は、この第１法人の所有するSアパートから除草費用をとっています。 第2法人の社員の私が、第１法人所有のSアパートの除草をすることで、第１法人が第2法人に除草費用を払います。（当然、私は、第１法人の社員でもあります。） 家賃収入の多い第1法人から、収入の少ない第2法人に除草費用として支払いをすることで第1法人の所得を押さています。 第1法人のすべての収益物件の除草をするだけで3日～4日かかります。 第２法人のKアパートの除草をしても費用は取れません。私が第２法人の社員として働いているからです。第２法事のアパートの除草は１日でできます。 このお金のやり取りは、私の2つの法人の中でお金を動かしているだけなので、外部にお金は流れていきません。でも、第１法人の税率を低く抑えることで節税になります。 もちろん、除草費用だけでは税率を低くするほどの効果はありません。その他にも、法人間で合法的にお金を移動させることで節税につなげています。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.08
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指値10万円の『臭くないゴミ屋敷』(3) 手数料MAX10万円の仕事
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 指値10万円の『臭くないゴミ屋敷』ですが、知り合いのR不動産屋さんが仲介してくれます。 この物件は18万円＋消費税までは、売主さんから手数料としてもらえますが、今回、指値10万で、物件価格10万円ですので、R不動産屋さんがもらええる手数料は最大で10万円のようです。 R不動産屋さは、手数料が格安なうえ裁判所からは次に2つの見積もりを提出するように言われています。・建物の解体費の見積もり・建物内部の大量のごみの片付けの見積もりです。 これでは普通の売買より手間と時間がかかります。 私が購入しても、多分、解体もごみの片付けもしません。R不動産屋の担当者さんもそれはわかっています。 R不動産屋の担当者さんは、「やりもしない作業の見積もりを取るのはつらいです。業者さんに迷惑がかかりります。」と嘆いていました。 この『臭くないゴミ屋敷』ですが、どうするかは決めてません。そもそも、深く考えていたらこんな物件購入できません。何も考えないから購入できるんです。 自己使用もしません。一番簡単なのは、そのまま転売ですね。転売するぞ！200万円で転売したいな。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.07
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初めて管理会社に行った時の話。心折れた話です。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 私が初めてアパートを買ったとき、当然のように管理会社を探しました。3社を訪問しました。その時の様子です。・赤い看板のFC店パスカル「○○アパートの管理をお願いします。」店長さん「へーそうなんだ。○○アパート買ったんだ。いいアパートだから満室になるよ。」と言ったまま、イスから立ち上がりません。その後管理の話を2、3回出しましたが話が進みません。本気にしてもらえなかったのかもしれません。 この店✖✖✖このFC、長野県全域をカバーしていますが、これ以降7年間管理をお願いしませんでした。ここできちんと対応してもらえれば、今ごろ100室くらい管理をお願いしていたと思います。・青い看板のFC店パスカル「○○アパートの管理をお願いします。」店員さん「この店舗では管理の受付はできません。Ⅿ市の店舗まで行ってください。」パスカル「？？？。失礼しました。」 Ⅿ市の店舗って、30kmも離れています。 この店✖✖✖✖✖ ・緑色の看板のFC店パスカル「○○アパートの管理をお願いします。」店員Yさん「〇〇アパートを購入されたんですね。わかりました。」と言って、手続きを進めてくれました。 前の2店で全く相手にされなかったので本当にうれしく思いました。 その後、5年くらいはすべての物件の管理をこの会社にお願いしていました。 店員Yさんとは、今でも気軽に話ができます。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.06
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エアコンつけてくれたら入居します。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 最近購入した戸建3戸1セット物件です。7月31日 12時ころ、戸建3戸1セット物件で一部屋退去の連絡。この時点で戸建3戸1セット物件は私のものではありません。管理会社さんが気を利かせて連絡してくれました。7月31日 13時より決済。8月 1日 16時 条件付きで入居が決まりました。 その条件は、「エアコンをつけてくれたら入居します。」 というものです。正直「そんなことか。」と思い、安心しました。 この物件、エアコンがついていません。管理会社さんは、私だったらすぐにエアコンをつけてくれると思って部屋を紹介してくれたのでしょう。 当然エアコンは設置予定で、プロパンガス屋さんとは相談済です。 大家になってから、ここまで強くエアコンを入居の条件にされたことはありませんでした。 もちろん入居の条件にされなくても、エアコンはつけてきましたし、これからもつけていきます。 最近の暑さで、エアコンに対する意識はかなり強くなってますね。エアコンのない物件は、私の地域でも選ばれなくなりつつあるようです。 日本のほとんどの地域は、エアコンはマストの設備ですが、私の地域ではようやくマストの設備です。のんびりしてますね。 私の投資地域の地主系、ぼろ物件系の大家の皆さん、もう少し、エアコンの導入を躊躇していてください。あと5年くらい。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.05
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エアコンは選ばれやすい部屋にするための設備で、実際には使用頻度の少ない設備でした。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 私が、所有しているアパートは標高が500m～800ｍの範囲にあります。 物件の3分の1程度は、20年位前まではエアコンは全く使わない地域にあります。20年位前までは8月でも朝は肌寒い地域でした。 当然ですが、そんな地域のアパートや戸建にはエアコンはありません。私が中古で買った築20年以上の物件には、ほぼエアコンがありませんでした。あったもとても古いもので壊れているものが多くありました。 こんなエアコンですね。 当然ですが、購入した物件にはエアコンを設置してきました。設置してくれたのは、もちろんプロパンガス屋さんです。 私が、アパート経営に参加し始めた8年前は、エアコンが設備としてついていると、選ばれやすい部屋という程度でした。実際に入居者様が使うことは少なかったと思います。 それがここ2～3年は、実際に使う設備になってしまいました。 空室ベースですが、ある仲介理会社のデーターを使い、エアコンの普及率を調べてみました。私がメインで投資している地域では530件の空室があります。 エアコンにチェックを入れて検索すると、 361部屋がヒットします。普及率68.2％です。 3戸に1戸はエアコンがないということになります。最近の暑さでは、エアコンのない部屋は選ばれないでしょう。このデータは空き部屋ベースですので、入居済の部屋はもう少しエアコンの普及率は高いですよね。ついでに調べてみました。TVモニターフォンは202件ヒット 38.2％です。駐輪場は195件ヒット 36.8％ 山坂が多いので自転車には乗りません。駐車場516件ヒット 97.5％ 駐車場内アパートがあるんだ。追い炊き機能202件 38.2％おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.04
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指値10万円の『臭くないゴミ屋敷』(2) 家庭裁判所の許可＆飛び地も買って欲しい。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 昨日、不動産屋さんから『臭くないゴミ屋敷』について進捗のお知らせがありました。１ 10万円で家庭裁判所の許可をとる。２ この建物の前面の国道の中に飛び地があるので、購入してほしい。1については、売主さんが青年被後見人で施設に入っていて現在この物件に住んでいませんが、自宅ですので家庭裁判所の許可が絶対に必要になります。多分許可だけですから、金額が変らないと思います。2については、購入しないつもりです。購入しても金額は10万円のままです。なぜ購入しないかというと、登記費用がかかるからです。土地は一坪もない面積です。購入しても国道になっていますので、国に寄付するだけです。登記費用がばからしいので、今の所有者さんに寄付してもらうつもりです。 弁護士物件は今回で2度目です。時間がかかることはわかっていますので、気長にやっていきます。 初めて弁護士物件を購入した時も、飛び地がありましたが、購入しませんでした。理由は、やはり登記費用がかかるからです。1坪くらいの土地でしたが、近所の人たちにとって所有者不明の土地になっていました。私が、購入をせず国のものになったことを近所の方に話したことで、近所の人たちもスッキリしたようでした。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.03
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プロパンガス変更のお手伝いをしました。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 昨日は、ある士業の大家さんのプロパンガス屋さん変更のお手伝いをさせていただきました。 プロパンガス屋さんと会ってもらい、建物の構造を見てもらった上で、つけてもらう設備の要望を出しました。洗面台、シングルレバー混合栓、TVモニターフォン等です。希望が全部通るといいのですが。 この士業の大家さん、かなりやり手の大家さんです。・今回のRC物件はかなり高利回りで購入されています。・他にも、古い全空物件をリフォームして運営しています。・利回りが100％を超えるような店舗物件を持っています。・競売に参加して、非住居物件の娯楽施設系の物件を競落して、恐ろしそうな人たちとやりあったそうです。・競売に参加し、大型物件を競落できるだけの現金を持っている。もっと詳しく書きたいのですが書けません。とにかくすごい方です。 その後、夜一緒に飲みました。とても面白い話ばかりで、ここでは書けないことが多かったのですが、印象に残っているのは、・資産家の節税と考え方・東京の物件の利回りについて・ハウスメーカーについて・繰り上げ返済はしないで、手元に現金を残す。等々たくさんありましした。 士業の方の鋭さを感じた、あっという間の3時間でした。 またお行き会いしたいですね。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.02
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私の物件に東京の女子大生が入居！
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 本日、あるアパートの最後の空室に入居者様が決まりました。担当者「○○アパートの〇号室の入居者様が決まりました。これで満室ですね。入居者様は大学4年生です。」パスカル「???。どこの大学ですか？近くに大学はないですよね。」多分半径50km以内に大学も短大もありません。担当者「東京の学生さんです。」パスカル「???。なんで東京の学生さんが、このアパートに住むんですか?通学に5時間くらいかかりますよ。日帰りは無理ですよ。」担当者「詳しくはわかりませんが彼氏さんの関係のようです。」よくわからない点がありますが、次のことがわかりました。・入居者は女子大生。・彼氏さんが長野県の中でも過疎化が激しい地域にいる。・完全移住ではない。セカンドハウス的な使い方で週末や長期休業中に生活する。・親からの仕送りでアパートを借りる。仕送り結構もらっているようです。 このアパート、他にも女子高生が一人で住んでいます。今度は女子大生です。 この地域、過疎化が進んでいる地域でスーパー等はありません。食品を買えるのはコンビニと道の駅と農協の移動販売車くらいです。 色々な理由で入居される方がいます。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.01
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