2019年07月の記事
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戸建3戸1セットの決済決済 洪水の時は水深5mになると予想される地域です。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 本日午後1時より、信用金庫にて戸建3戸1セットの決済でした。 決済に行こうと準備をしていると、戸建3戸1セットの管理会社より電話がありました。この管理会社とはすでにお付き合いがあります。バッドニュース、1戸退去だそうです。 その後、信用金庫で決済をしました。雑談の中で、売主様は私の自宅から200mくらい離れたところに住んでいるとのことでした。ご近所とはいえませんが、近くにお住まいです。 物件はこんな感じです。すぐ近くに1級河川があり、洪水の時は最高5ｍくらいの高さまで水につかると予想される地域です。完全に水没ですね。 私の住んでいる地域は、水につかるとか、急傾斜地で崩れるとか、色々あります。仕方ないですね。 売主様は、苦労して物件を維持されたようです。リーマンショックの時に、職を失い、体を壊して入院され、下水の導入がありお金がかかったとう、トリプルパンチの苦し時期があったようです。ようやローンが終わったので売りに出したようです。 この物件、木造、平成年7築、元金均等払、融資期間10年、利回り21.6％、返済比率60％弱の戸建て3戸です。 最近買う物件は、返済期間を10年程度にして短期返済を目指しています。大型物件の返済比率が低いので、全体の平均返済比率は38％程度です。 初めて物件を買う方は、返済比率が50％とか60％になる物件を絶対に買ってはいけません。本当にキャッシュがたまりません。ちょっとしたことで持ち出しですよ。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.31
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印紙税の還付
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 昨日から、ある契約書を探していますが見つかりません。捨てた記憶はないので、どこかにあるはずです。その契約書には1万円の印紙が貼られていますが、相手の記名押印がありません。契約書として成立していません。この契約書は今後使われる予定もありません。 探している理由は、タイトルの通り『印紙税の還付』です。 還付の対象となるものは以下の三つです。１ 請負契約書や領収書などの印紙税の課税文書に貼り付けた収入印紙が過大となっているもの２ 委任契約書などの印紙税の課税文書に該当しない文書を印紙税の課税文書と誤認して収入印紙を貼り付けてしまったもの３ 印紙税の課税文書の用紙に収入印紙を貼り付けたものの、使用する見込みのなくなったもの 今回の場合は、３にあたります。今年の3月から4月くらいに郵送による契約が流れたためです。 『印紙税の還付』は契約書を持って税務署に行くと手続きができます。 還付されたお金は後日指定の口座に振り込まれます。しっかり記録に残し徴税するためでしょうか、その場で現金ではもらえません。 私が、初めて『印紙税の還付』を申請したのは、あるパートの契約直後でした。 ふざけた不動産屋に契約書に貼る印紙15000円分を用意してくるように言われて持っていきました。実際は軽減措置10000円でよかったのです。 契約書に15000円印紙を貼って割り印をした直後に、ふざけた不動産屋「今回の契約書の印紙は10000円でいいので、5000円分は還付しもらってください。」と言い出しました。当然、「貼る前に言えよ。」と思いましたが、話の通じる不動産屋ではないので、黙っていました。 この場合理由は1にあたります。 その後、税務署に行き還付をしてもらいました。 この『印紙税の還付』は知らない職員さんも多いようで、窓口で対応してくださった職員さんは「この人何を言ってんだろう？」という雰囲気でした。その職員さんは事務室の奥に行き、別の職員さんがでてきて手続きをしてくださいました。その職員さんも常に書類を見ながら不慣れな感じでやってくれました。後日5000円が振り込まれました。 1万円還付を受けるぞ！ 暑すぎて、探すのやめたい。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.30
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原状回復しました。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 昨日リフォームが終わった部屋です。オーナーさんが住んでいた2DKです。before 小さいお子さんがいたので、一般的な洗面台が撤去され、おむつ洗い用(ボウル？)になっていました。客付けには大きくマイナスですね。管理会社の女性社員さんには、すこぶる評判が悪かったようです。after 洗面台を設置しました。写真を撮り忘れてしまいました。別の物件の写真です。before 前オーナーさんがペイントしていました。これも賃貸には大きくマイナスです。流し台交換か？と思いました。after ダイノックシートを張ってもらいました。賃貸に出せるレベルになりました。流し台を交換しなくて済みました。 その他には、クロスを天壁全部貼りなおしました。 本当に原状回復しただけですが、管理会社さんは喜んでくれました。オムツ洗い用ボールを全否定していた女性社員さんも気に入ってくれたようです。 もっとひどい部屋が後1部屋あります。プロパンガス屋さんの力を借りてリフォームします。その部屋は、流し台、便器、ユニットバス、洗面台が撤去されています。いくらかかるかな？おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.29
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事故物件でも買うカチタスが買わなかった物件。その理由は。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。昨日見た400万円の物件です。中はきれいです、欲しくなりました。 カチタスが買わなかった物件です。理由はのちほど。 やや大き目な指値はできるようです。 写真です。ホーローの流し台です。高かったと思います。オール電化。ユニットバスもこのままいけます。いい感じです。雨の日も洗濯物を干せます。シグルシーターのメルセデスがあります。残念なことに汲み取りです。さらに残念なことは、このエリアは、下水道が引かれないエリアです。『合併浄化槽エリア』と呼ばれている地域です。未来永劫合併浄化槽です。致命的です。『合併浄化槽エリア』ということで、事故物件でも買うカチタスが購入を見送りました。 いくらで指値しよう。100万で買いたい。無理だろうな。放置プレーかな？ おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。00
2019.07.28
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臭くないゴミ屋敷 売値20万円にたいして10万円の指値
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 今朝9時30分より、20万円物件の内見に行きました。 外観はあまりお見せできませんが、中も暗くていい写真がありませんでしたが、少しお見せします。外観です。ゴミが結構あります。ゴミです。厨房です。カウンター内です。中が暗くて、十部にお見せできません。臭くないゴミ屋敷でした。ゴミ満載の部屋は、暗くて写真をうまくとれませんでした。金額の交渉ですが、当初は無理だと思っていましたが、R不動産さん「いくらなら買いますか？」パスカル「指値できますか？多分物件を売った金額が手数料になるんでしょう。」R不動産さん「そうですけど、早く打ってしまいたいんですよ。パスカルさん以外に買ってくれる人はいないんですから。」 話を聞くと、売主様からもらう手数料は、20万で売れれば、MAXの18万円+税＝194,400円もらう予定だそうです。でも売値が10万円になると、手数料は10万円になってしまいます。売買価格が手数料です。 それは申し訳ないと思いましたが、R不動産さんが、売主様からもらう手数料は10万円でいいというので、10万円の指値を入れて、10万円で買い付けを出しまししました。 私の手数料は、驚きの5,000円です。 後は、後見人さん次第です。売主さんは、生活保護を受給する予定ですので、間違いなく売るでしょう。 その後、400万円の物件も見せてもらいました。いい物件でしたが、200万円くらいなら欲しいですね。放置プレーです。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.27
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何で毎年同じごとをするんだろう？ 収益物件の好きなところ。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。何で毎年同じごとをするんだろう？ 勤め人時代、「今やっているこの仕事を来年の同じ時期にまたやってるんだ。」と思うと本当に嫌でした。「何でこんなことをしているんだろ？」「何で毎年同じことをするんだろう？」と、いつも思っていました。本気で思ってました。 公務員ですから、当然のことです。疑問をさしはさむことが間違っています。大抵の公務員はイレギュラーな仕事はありません。私の職種は、事務処理以外は、イレギュラーなことが多少ある職種でした。イレギュラーな仕事はやりがいがありました。不動産のいいところは、積み重ねんができること。 不動産も、基本的に同じことの繰り返しかもしれませんが、物件を手に入れて満室にするまでに、ある意味最大の努力します。 中古物件は ・物件を探す。 ・融資をつける。自己資金の方もいますね。 ・リフォームして貸せる状態にします。 ・入居者を見つける。満室にする。 新築物件は、少し複雑ですね。 一つの物件を手に入れて、月のCF10万円、年間CF120万円だとします。 また同じような物件を手に入れると、月のCF20万円 年間CF240万円です。 また同じような物件を手に入れると、月のCF30万円 年間CF360万円です。 また同じような物件を手に入れると、月のCF40万円 年間CF480万円です。となっていきます。 一回仕事をすると、その分収入が増えていきます。努力により物件とCFが積み重なっていきます。ここが不動産のいいところですね。 私の勤め人時代は、そうはいきません。いくら仕事を積み上げても基本的に収入は増えませんでした。ベースアップと定期昇給くらいでした。 そうじゃない人もいるかな？歩合制の方は違うのかな？保険のセールスの方とか？明日も物件探すぞ！多分見つからないけど・・・。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.26
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20万円の物件情報が来ました。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 本日は、銀行に月に一度の試算表をお届けする日でした。金融機関4軒を回りました。その後、法人の印鑑証明を取りに法務局へ行き、午前中は終了。 午後ゴロゴロしていると、先日推薦人をお願いしたR不動産屋さんから着信ありました。もしかして、「推薦人やっぱりやめます。」なんて言われるのか？と思い電話に出ました。R不動産屋さん「あの、物置いりませんか？」パスカル「ほしいよ。」R不動産屋さん「20万円くらいなんですけど。」パスカル「20万円の物置って結構な値段ですね。」R不動産屋さん「実は戸建てなんです。」パスカル「戸建てが20万円ってことですか？」 googleマップを見ながら、R不動産屋さんと電話越しに確認をしました。 立地はいいです。一部土砂傾のレッド、残念。でも、20万円ですから。その後、話を聞くと、次のことがわかりました。・建物の中が爆裂・残置物満載・もうすぐ相続物件、後継人あり・水回りは生きているが、汲み取り・店舗兼住居・駐車場1台弱(0.8台分くらい。)会話の中でR不動産屋さん「普通の人には売れないので、パスカルさんに・・・。あ、すみません。」パスカル「それは正解です。」土曜日に内見行きます。見ても見なくても買おうと思いいます。見たからと言って指値できるわけでもありません。気持ちよく満額で買うぞ！買った後のことは考えないぞ！ボロ物件をやめたというブログを書いたばかりなのに。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.25
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アルミテープ vs 金色の折り紙
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 今回のブログは、不動産とは関係ありません。車に貼るアルミテープの話です。 トヨタが考えた？車体に貼るテープです。車体に貼るだけで、チューニングアップできるそうです。 こんなテープだそうです。もちろん、トヨタ車以外にも効果はあるということです。 私は、自作のアルミテープを、バモスやアトレーに貼っています。効果はよくわかりません。貼ってみただけです。期待してません。 ガソリンスタンドに給油に行った時、店員のお兄さんが、私のバモスのアルミテープを目ざとく見つけました。 そのお兄さんは、「アルミじゃなくて金色がいいんですよ。」と言っていました。 お兄さんの車を見せてもらいました。写真が反対ですが、アルミホイールに金紙が貼ってあります。これも写真が反対ですが、ロードコーンに金紙を貼った物が車内にあります。エンジンルームにも、金紙をラミネートして置いています。 私は、パスカルとう名前を使っているくらいですから、理系の人間です。穏やかにオブラートに包むように聞いてみました。パスカル「折り紙の金色や金紙では電気が放電できないんじゃないですか？」と聞いてみると、お兄さん「電気を放出しているんじゃありません。気を放出しているんです。トヨタはよくわかっていないんですよ。」と言っていました。私には気のことはわかりません。どうな何でしょうか？アルミテープと金紙どちら効果があるんでしょうか？放出する必要があるのは、静電気ですか？気ですか？どうでもいいことですか？静電気か、気か、考えずに運転に集中するぞ！逆走しないぞ！おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.25
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収益物件物件のオーナーは自営業者？ 私は違うと思います。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 収益物件を所有して大家をしていると『自営業者』だといわれることがあります。自営業者とは、個人事業主でも会社経営者でも、自分と自分の労働力が仕事の中に組み込まれている方だと思います。 もちろん、自営業者と言われたことをその場で否定したりしません。収益物件のオーナーがどいうものなのか、知らない人に理解させることはとても難しいです。 「私は、150戸の貸家やアパートを持っていますから、普通に生活していけます。」といっても、理解できない人がほとんどです。「この人何を言ってるの。」という顔をしています。 「同じ自営業者同士、時間に自由がきくから、いつでも連絡をくれ。」と言われて電話をすると 「今仕事中。」「今日は仕事で都合が悪い。」と言われたりします。そもそも、昼間から遊びに付き合ってくれません。 むしろ専業農家の方のほうが、冬になるといつでも遊びに付き合ってくれます。 もちろん、私も、アパートの草とりをしていたり、清掃をしていたりして都合が悪いこともあります。でも、草取りや清掃は外注することができますし、そもそも、自分でやりたいからやっているだけです。節約という面もありますが。外注してもしなくても、収益物件からの収入はあります。 草取りや清掃に飽きれば、その場でやめることができます。 書類を作ったり、物件を見に行ったりしていることもあります。これは、私にしかできません。書類を作らなかったり、物件を見に行かなくても、短期的には収入はあります。長期的にはだめですが。 私は、・自分自身が仕事の中に労働力として組み込まれていない。・お金のために労働を提供していない。・お金は収益物件が稼いでくれている。・金融機関から、お金を借りるのが私の一番重要な仕事になっている。(言い過ぎ？)・金利と元金の返済額と収益物件の家賃のサヤを抜いて生活している。そんな生活を送っているつもりですが、周りはそうは見ていないようです。 ロバートキヨサキさんも、自営業者と収益物件のオーナー等の投資家との違いを明確にしていましたね。 自営業者を否定するつもりはありません。私は、収益物件の投資家を目指し7年間努力してきました。自営業者になろうと思ったわかけではありません。この梅は、中国人の方が住んでいる賃貸戸建ての庭で収穫しました。約１時間、労働力投入しました。明日も、プラプラ生活するぞ！絶対に、労働力を投入しないぞ！おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.24
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不動産屋さんが、指値マニアのパスカルの推薦人になってくれました。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 本日は、朝から「宅建協会入会申込書」等の書類を書いてみました。 きっとワイドショーでは吉本興業の問題で大騒ぎだと思いますが、見ている余裕はありません。 「宅建協会入会申込書」の他に記入したり、準備したりする書類は20枚以上あります。時間がかかりました。法務局に行って登記簿謄本をとったり、コンビニで印鑑証明書とったり、宅建協会に行って確認をしてもらったりして疲れました。 会費も200万円近く納めます。会費は、審査に通ったら請求されるとのことで、審査に落ちる可能性もあります。金額が大きいのは・宅建協会の入会金：100万円・保証協会分担金：60万円 です。・キャリアパーソ講座 8640円・レインズ会員の章 5000円・政治連盟年会費 4000円 なんていうのもあります。 政治連盟年会費については、書類をもらった時に内容を聞きましたが忘れました。入会しなくてもいいようです。本当でしょうか。 書類の中で、一番気になっていたのは、「推薦人」です。宅建協会に所属する不動産屋さん2社の推薦がないと、宅建協会に入会できません。推薦人が誰もいなければ宅建協会が紹介してくれるとのことですが、それは寂しので、自分で何とかしようと思いました。 私が、不動産屋を始める地域で、今まで売買でお世話になった不動産屋さんが2社ありました。そこに電話をしてお願いしました。 2社とも、推薦人になてくれました。 「嫌われてなくてよかった。」キツイ指値ばかりしているパスカルを推薦してくれました。感謝です。 免許が来たら、速攻で推薦してもらうぞ！ 不動産屋さんは、ボチボチやるぞ！おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.23
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宅建試験のカンニングについて教えてもらいました。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 宅建試験のネットでの申し込みは1週間くらい前に終わったようですね。 私は、昨年無事合格しました。 昨年の宅建試験の翌日のことを書きます。 宅建試験は自己採点で43点でしたので安心していました。 試験の翌日の月曜日、アパートの契約で不動産屋さんに行きました。 重要事項説明書の説明の最中でした。不動産屋さん「斜線規制のことを説明するけど、難しくてわからないと思います。でも、説明します。」といいました。 斜線制限については、宅建試験の出題範囲なので、ある程度分かっていました。 重要事項説明書の説明が長くなるのが嫌だったの、軽い気持ちで、パスカル「昨日の宅建試験で、自己採点で43点だったので、斜線制限については大体わかります。簡単にやってください。」と、言いました。 不動産屋さんは、急に口ごもり始めました。そして、不動産屋さん「43点と聞いて、動揺してしまいました。」と言っていました。しどろもどろでした。一呼吸おいてから、説明が再開されました。とてもやりにくそうでした。 重要事項説明書の説明が終わったところで、試験について、裏情報を教えてくれました。この不動産屋さん、宅建試験の試験官として、試験会場にはよく行くそうです。・試験会場内では、カンニングしやすい席が必ずある。特に、大学の階段状になった講堂のようなところはカンニングしやすい席があるとのことです。・毎年、前年の試験で全く同じ回答を選択している回答用紙があるので、座席と回答の相関関係が出ている。試験官の打ち合わせでは、そのことが確認される。・試験官は、その席については注意してみている。とのことでした。 でも、 宅建試験の合格率は15％ていどです。10人中1人～2人です。自分が、カンニングできやすい席についても、合格者する人の回答を見ることは、ほとんどできそうもないですね。カンニングする人も少ないでしょうけど。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.22
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第2法人3号(2) 公庫の担当者とのやり取り
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 第2法人3号の購入は公庫を使いました。350万円の融資をしてもらったばかりですが、税理士さんを通して融資をお願いしました。 公庫の当初の融資条件１ 返済期間：15年 ２ 融資金額：2200万円３ 金利：12％くらい 話を進めていくと１ 返済期間：10年 ２ 融資金額：1800万円３ 金利：12％くらい(これは変わらず。)となりました。 返済期間10年は、仕方がないのかと思いましたが、融資金額が1800万円になったことは納得がいきません。担当者「融資金額は2000万円と決まっています。前回350万円融資しているので、合計で2150万円で限度額を超えています。」パスカル「それは、納得できません。当初のように2200万円融資をしてください。」と言ってみましたがダメでした。融資は2000万円までと言うだけです。むしろ、限度額より150万多く貸している。全部返し終わる前次の融資もないとのことです。「無担融資は、2000万円で、一般貸し付けは4800万円までですよね？」「新規創業者融資は、7200万円ですよね？」と言っても、「合計で2000万円です。」と繰り返すだけです。 この支店独自のルール―で、融資は2000万円までとなっているようです。 以前、太陽光の融資をお願いした時、「融資は2000万円までです。」と言われた時は、さして気にしていませんでした。「野立てやるのに2000万円で足りるわけないだろう？無担保枠の事だろう。」と思ってました。 太陽光の話は、はやい段階で流れたので、2000万円のことは忘れていました。 私は、「やめよう。」と思っても、融資はとりたそうで、何とかしようとねちねちと食い下がってきます。 私も、税理士さんを通したことで断りにくい状態でした。 ねちねちとした担当者さんとのグダグダしたやり取りでした。 そんなん事で購入することになりました。 私の、備忘録、回想録に長い間お付き合いいただいてありがとうございます。 次回からは、現在の話を中心に書いていきます。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.22
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過去の苦労をポジティブに思い起こすことができました。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 先日ある投資家さんと話をしていた時のことです。 この投資家さん、競売によく参加している方です。競売では、弁護士さんとやりあったりしたすごい方です。私にはとてもまねできない方です。投資家さん「パスカルさん、一人で7年間やってきたんですね。」パスカル「そうですね。相談できる人はいませんでした。」投資家さん「一人でやってきたから、今の規模になれたんですよ。」と言ってくださいました。 不動産の勉強を始めた時は、周りには不動産に詳しい人は誰もいませんでした。不動産屋さんに行っても収益物件はありませんし、変な奴が来たという扱いでした。 必然的に、書籍による勉強しかありませんでした。CDやDVDは、当時サラリーマンだった私には高くて買えませんでした。 その後、収益物件を変えた後は、CDやDVDも買えるようになり、セミナーにも参加できるようになりました。 不動産の本は、購入までに100～200冊は読んだと思います。印象に残ったのは、数年間（２～３年）で100戸以上購入し、借金も10憶円以上みたいな話が多かったように思います。 投資方法も、地方RC、木造アパート、借地に新築アパート、区分投資、築古築浅、競売…、いろいろありました。 色々な知識をインプットしても、自分の住んでいる地域でできる方法で進めなくてはなりません。地域的な要因では、・スルガ銀行が使えない。・都銀も使えない。・ノンバンクも使えない。個人の要因では、・政策公庫が使えない。 このような状況下では、書籍にあった短期間で規模を拡大する方法はほとんど使えません。 競売も資金がなく参加できません。 区分投資も、分譲マンションが存在しない地域でしたからできませんでした。 そんな中、「利回り20％」、「法定耐用年数以内」という目標を立て、地道に物件を探しました。 そして、7年と数か月前、初めて物件を買いました。銀行融資は特に問題はありませんでした。その後融資では苦労したこともありました。 当時、周りに相談できる人がいなっかったので、徹底的に自分で考えて行動することができました。 簡単にお金を貸してくれる金融機関がなかったので、徹底的に自分で考えて行動しました。 今は、自分の住んでいる地域で投資していけるスタイルを持っています。 最近は融資の厳しいといわれますが、昨年は45室購入できました。特に厳しさを実感していません。今年は、物件がないため買えていませんが・・・。 優秀な投資家さんのおかげで、自分の過去の苦労をポジティブに思い起こすことができました。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.21
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第2法人3号(1) 低利回りで返済期間が短い物件
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 この物件は、以前問い合わせしていましたが、指値が全く通らず購入をあきらめた物件です。 スペック 平成15年築、軽量鉄骨(積水ハイム)、価格2100万円、2DK 4戸、10kＷの太陽光発電(これは売らないそうです。)、利回り11.4％、 2階の2DKは、オーナー様が住んでいて、壁に穴をあけ2DKと2DKをつなげて使っていました。さらに、片方の2DKのバス、トイレを撤去してあります。 指値に対する先方の返事はいくらか忘れてしまいましたが、お断りしました。 その後、この物件の事は忘れていましたが、不動産屋さんから連絡が来ました。「〇〇人が購入しようとしています、後々面倒なのでパスカルさんに売りたいと思います。買いませんか。」 その後、何回かやり取りがありました。・価格は1950万円・ソーラー発電システムは本体価格に含まれる。という条件で購入することになりました。 利回りは15.3％です。低いですね。しかも10年返済。ほとんどお金が残りません。 公庫とのグダグダしたやり取りの中で、利回りが低いと思っていても購入してしまいました。 3月に購入したこの物件は、まだ2部屋空いたままです。赤字垂れ流しです。部屋をリフォームして住んでくれる業者さんと時間をかけて交渉しましたが、交渉がうまくいきませんでした。 次回は、公庫とのやり取りを書きます。やっと物件購入の回想録が終わります。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.21
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「Looopでんき」ってどうなの？
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 私の所有するアパートの入居者さんが、電気を中部電力から「Looopでんき」に変更されるそうです。 電気会社の変更は、大家の承諾が必要かどうかは知りません。電気の自由化というのは、最近のことで、電気会社を変えるということは想定されていなのかもしれません。 今回、私が「Looopでんき」に切り替えることを知ったのは、ある理由があって担当者さん急にやめざるをえなかったため、分電盤のカギの番号が引き継がれなかったので、私の知ることになりました。「Looopでんき」について、調べてみました。・大手の電力会社の送電網を使っているので安心。・基本料金が0円・ファミリ世帯では、料金のメリットがある。 ネットで調べても、大きなメリットや大きな特徴は、わかりませんでした。誰か知ってますか？ ある方の試算では、中部電力管内では、4人家族で7％程度電気代は安くなるようですが、単身世帯では3％程度高くなるようです。 私が、ネットで調べた事ですから、鵜呑みにしないでくださいね。 今回、「Looopでんき」に変更される方は単身者です。1Rにすんでいます。この方にメリットあるのは、ほとんどアパートに居ない場合だけのように思えます。仕事に長時間行っていて、アパートでは寝るだけみたいな生活だと、基本料金0円メリットがあるように思えます。詳しい方、コメントしてください。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.20
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第２法人２号物件(２) 木造1K 6戸 この物件の話を信じてもらうために。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。「ろうきん」さんではまったっく融資の可能性はありません。他の金融機関に行っても相手にされないような気がしました。 自分の中の最後の砦、融資に積極的な某信用金庫に持っていきました。 さすがに、担当者さんも支店長さんも驚いた反応でした。「どうして、ろうきんは融資してくれないんですか？」「この話にのっていいものか？」「こいつ(パスカル)正気か？やばいやつかも？」という雰囲気が伝わってきます。 この話が、まともな話だと信じてもらう必要があります。 そこで思いついた言葉は「ろうきんさんと仲介不動産会社の媒介契約書の写しを持ってきます。」です。信金さんも納得してくれました。 その後、仲介不動産会社さんに事情を話、媒介契約書のコピーをいただきました。 最終的には金額は1850万円で利回りは16％になりました。苦労した割にはたいしたことないですね。 金融機関なので、値段を下げる時も、修繕のお願いも、すべて稟議です。時間がかかります。 シロアリ検査、サッシのガラスの交換、フェンスの修繕、清掃、植栽の伐採、抜根等色々やってもらいましたが、すべて稟議です。いろいろやってもらえて感謝です。 この「ろうきん」さんの支店長さんはとてもいい人です。当初は難しいといわれた指値もとおしてくれました。指値の稟議はギリギリまで提出せず、ほぼ話が決まったところで稟議を通してくれました。 このアパートには、稟議を通してくれた支店長さんとも住んでいましたが引っ越していきました。約束通り全空で引き渡されました。全空ですから客付は苦労しました。今は満室ですが、六ヵ月かかりました。 おしまい。 つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.20
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不動産業の免許申請って、3部必要だったんですね。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 本日は、朝8時より、193社長に不動産会社に表札をつけてもらいました。 その後、事務所の入り口付近の写真を撮りました。会社名がわかる表札等の写真がないと免許の申請はできません。 その後、家に戻り、入り口付近の写真を印刷し申請用紙に貼り、添付資料を含めて20ページ以上ある不動産業の申請書類は完成しました。 その書類を1部持って、建設事務所に行きました。 穏やかな担当者さんが、書類をチェックししてくれました。 後ろでは、建設事務所のおばさんが、電話で大声で、飲み会の確認や、世間話をしています。「勤務時間中ですよ。」と言いたくなりました。 一箇所小さな間違いがありましたが、無事通過しました。 ホッとして収入証紙を貼ろうとしていると、担当者さん「あと、2部も見せてください。」パスカル「・・・？？？」担当者さん「書類は、正副、1部ずつと写し1部の、計3部必要です。」パスカル「そうなんですか？知りませんでした。家に戻ってつくってきます。」 焦りましたよ。パニックです。午後には、人と会う約束があります。でも、自分の不注意だから仕方ありません。 家に帰り、PCから印刷し、押印をして2部書類をそろえました。 書類は手書きではなく、すべてワードや、スキャンしたデータがあったので助かりました。 その後、申請書類を建設事務所に提出して無事終了です。疲れた。 3週間ほどで免許がもらえるそうです。 その後、県外から来た、大家さんとマックで2時間ほどお話をしました。士業の方で、私のアパート経営にアドバイスをしてくださいました。 お話を聞かせんて頂き、大変参考になりました。 充実した時間でした。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.19
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第２法人2号物件(1) 木造1K 6戸 ある金融機関の元社宅
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 木造ファミリー物件とほぼ同時に見つけた物件です。 この物件7月に融資が決まっていましたが、決済は11月30日です。かなり時間がかかりました。11月9日には10月に見つけた法人9号物件の決済が済んでいます。 この物件は、ネット上で見つけた売れ残り物件です。物件の立地は悪くありません。むしろいい方です。土地の単価は私の所有物件の中では一番高いことは間違いありません。不動産屋さんの説明がめんどくさくて、皆さん引いていたんでしょう。 「全空での引渡し」 「土地は実測した後決まるので、金額は参考です。」 「指値は絶対に無理」 みたいなことが書いてありました。さらに、利回りが低い物件でした。スペック平成13年築 1K6戸 金額2200万円(実測によってさらに金額は高くなりそうな雰囲気) 想定利回り13%程度 社宅なので造りが良い 立地は良い 駐車場が6戸に対して5台しかない、歩いて20秒ほどのところに月極駐車場有 この物件はある金融機関の所有物件です。日本全国にある金融機関です。 自社の社宅の売買ですが、融資はしてくれませんでした。 HPには次のように書いてありました。・はたらく仲間がつくった金融機関・営利を目的としない金融機関この金融機関は「労働金庫法」という法律に基づいた非営利を原則の金融機関、「ろうきん」さんです。 つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.19
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プロパンガス屋さんのサービス
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 昨年の秋に購入した1K6戸のアパートに行ってみると、物置がついていました。 プロパンガス屋さんが設置してくれた物でした。 いつも通り、1台1台色が違います。 このアパートで、１～５がプロパンガスのサービスです。いつも通りすごいサービスだと思います。１ 追い炊き機能付き給湯器の設置 これは、いつも無条件でついてきます。1Kにまでつけてくださるのはすごいです。他の1Kとの差別化になります。２ 洗面台の設置 洗面台は、ユニットバスの中にありますが、ユニットバスの外に新設です。３ ガスストーブ設置 これは、いつも無条件でついてきます。ガス屋さんの利益になる設備ですね。４ 物置設置 これも、敷地に余裕があればつけてもらってます。 1Kに対して大き目な物置です。５ TVモニターフォン いつものお約束です。 入居者様にも喜ばれています。ガス料金が高いというクレームも一回もありません。 長野県で、中信（大町方面OK、白馬方面は微妙、木曽方面OK）～南信地域（諏訪方面OK、飯田、下伊那微妙な地域も）で、プロパンガスの転換を考えている方や、設備をグレードアップしたい方はご連絡ください。他のプロパンガス屋さんと契約があっても可能性はあります。ただし、このガス会社さんの系列のガス会社さんを使われている場合は難しいです。系列についてはよくわからないと思います。とりあえず連絡ください。 頑張っている大家さんを応援したいと思います。 alainpascalprost☆gmail.com パスカルの場合、100戸近くガスの供給をお願いしているので、サービスはいいと思います。他の大家さんが同等のサービスが受けられるかはわかりませんが、著しく落ちることはありません。パスカルも全力で交渉のお手伝いさせて頂きます。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.18
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第２法人１号物件(1)
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 第2法人1号は、新聞で見つけました。地方のフリーの新聞です。新聞で物件を見つけるのは初めてです。 仲介さんは知っている不動産屋さんでした。 法人7号物件(1) 物件欲しい病 ⇒ 戸建＠汲み取り物件 で物件を仲介してくれた不動産屋さんでした。 居住用の物件ではなく、事務所だったので紹介しなかったようです。 スペック 平成6年築、金額は320万円、2K(居室は4.5畳、17畳という極端な間取り)、事務所、仕業の方の元事務所、基礎にひびあり、建物南に側に傾きあり(気持ち悪くなります。)、風呂なし、洗濯機置き場なし これを、居住用の住宅にリフォームしました。リフォームは193工務店に頼みました。・床の傾きの修正・風呂新設、脱衣所新設、洗濯機置き場新設、洗面台新設・床の全面張り替え(フローリング、クッションフロアー、プラスチックタイルなど)・壁クロス全面張り替え 200万円くらいかかりました。 この物件、公庫の実績をつくろうと思い350万借りることにしました。本体320万円+リフォーム30万円＝350万円です。 のちに第2法人3号物件の購入の時に、この350万円が実績ではなくマイナスにはたらきました。この支店特有のルールがあったためです。 第2法人1号物件はリフォームが終わって募集を始めましたが、なかなか決まりません。元事務所の間取りのせいで決まりません。 今話自己使用になっています。そのいきさつは、またブログに書きます。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.18
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不動産会社の事務所の家具代金 ￥65,900円
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 本日、不動産会社事務所の事務机イス、接客用の机イスの搬入と設置が終わりました。 後は、表札をつければ事務所は完成、写真を添付して書類を提出するだけです。中古の事務机です。193社長が、どこかの会社で不要になった物を持ってきてくれました。イスは3,800円くらいでした。イスは事務用に2台あります。合計7,600円窓際の事務机は、文房具屋さんの中古でした。5,000円×3台でした。写真には写っていませんが、キャビネットとサイドテーブルが1,000円、配送費500円合計16,500円でした。 リサイクルショップを回ってみましたが、値段が高く、かなり古く傷がついたものしかなく買う気になりませんでした。妻の発案で、地元では大手の文房具屋さんに行ってみると、中古のオフィス家具がありました。接客用のテーブルとイスです。これはすべて新品にしました。机19,000円 イス3,800円×6台＝22,800円合計41800円 事務所のオフィス家具は全部で65,900円でした。中古を買ったりもらったりして、安くできたのではないでしょうか？ 開業して、ガンガン仕事するぞ。多分暇だろうなー。 本日は、朝5時から、事務所の準備に入り、イスや机を組み立てたり、清掃や除草をしたりしていました。途中で、明後日お会いする方にメールをしましたが、内容がグダグダの勘違いだらけでご迷惑をおかけしてしまいました。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.17
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第２法人をつくりました。設立が遅すぎた第2法人
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 第１法人が、100戸になり節税に限界が見えてきました。まだまだ拡大したいので第2法人をつくりました。 今後は第2法人で物件を取得していこうと考えました。節税は、物件を購入する法人を変える他にもいくつも節税の方法があります。第1法人、第2法人、個人を組み合わせて利益を循環(迂回？)させていきます。しばらくは利益の少ない第2法人にお金の流れを持ってい行きます。もちろん合法ですよ。 しかし、誤算がありました。誤算１ 第一法人が100戸になってからでは遅かった。 ６０戸位から、第１法人、第２法人に振り分けて購入すべきでした。誤算２ 新規法人は、利益がないので融資が付きにくい。 これは、誤算１と関係しますが、規模が小さい、築年数が新しい、利益が出る物件を第2法人で購入すべきでした。そして黒字状態の第2法人をつくり、徐々に第2法人をメインにして物件を購入すべきでした。 私の第2法人も、当初は融資が付きにくい法人になってしまいました。 物件１号は、公庫から借りました。 物件2号は、信金さんから借りましたが、これは、物件1号より先に融資がついていましたた。物件1号をその信金さんに持ち込んだ時には、「法人1号でしたら融資します。」と言われました。 その後も、法人2号はすぐに順調に稼働しませんでした。 第2法人を順調に稼働させるためには、大きめの利回りの高い物件を購入しなくてはいけません。 そのためには、定期預金をしたり、第1法人、第2法人、個人の間のお金の流れを説明したりしました。苦労しました。 次回は、公庫で購入した物件の350万円の物件の話です。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。せつる
2019.07.17
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不動産の運とは。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 本日は、不動産屋さんに行ってきました。戸建3戸1セットの契約でした。 契約は、無事終了し、担当のKさんと1時間くらい話をしました。 担当のKさんは私に300万円アパートを紹介してくれた方です。とてもやりての営業のKさんです。分譲地の仕入れがメインの仕事です。 私が、今年の秋から不動産屋さんを始めることを伝えると、いろいろなことを教えてくれました。 仲介、買取、競売、造成、金融機関と付き合い方などについて、利益につながる方法を教えてくれました。 その会話の中で、「不動産は5年くらいやっていれば、大概のことに対応できるようになります。不動産で成功するのに大切なのは、『不動産の運』です。」と言っていたことです。 毎日、土地の仕入れの仕事をしていても、いい土地を仕入れられる営業もいれば、仕入れができない営業もいるようです。その差は、人脈やテクニックもありますが、『不動産の運』ということだそうです。 不動産の運を持っているKさんは、たまに街でお会いすると、とても忙しそうにニコニコしています。充実していることがよくわかります。Kさんは、「パスカルさんは、短期間でアパートを増やされ、経営がうまくいっているようですから、きっと『不動産の運』を持っていると思いますよ。パスカルさんが不動産屋になって、仲介をしたいのか、自ら売買をしたいのかを決めたほうがいいですよ。」とアドバイスをいただきました。 不動産の運を持っているといわれるとうれしいです。 やはり、私は自ら売買をしたいですね。 開業準備、頑張るぞ。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.16
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法人8号物件(1) 木造ファミリータイプ12戸：『物件調査費』の使い方。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。１Ｋ３点ユニットのアパートの決済が終わったのが７月２日です。その７月に２件の物件情報が入ってきました。・木造ファミリータイプ １２戸・木造シングルタイプ ６戸 ２件とも１Ｋ３点ユニットのアパートを融資してくれた金融機関に持ち込みました。決済をした月に、新たな物件を持ち込むのもどうかと思いましたが、この金融機関が、融資が出やすく、融資の可否も早いからです。 結果は、２物件とも融資可でした。驚きました。 まずは「木造ファミリータイプ １２戸」の交渉です。 この物件は、スペック 木造 平成4年築 2DK8戸 3DK4戸 3500万円 利回り16％ 駐車場200％以上、イオンまで徒歩5分くらい。小中学校まで1.5km位です。 事前に、3500万円で融資の打診をして、OKの返事をいただきましたが、それにしても、築25年物件を利回り16％で買うのは、さみしすぎます。 仲介業者の営業さんに、2700万円で買い付けを出しました。23％の値引きです。 数日後、営業さんから「3400万円でお願いします。」と言われました。買える金額ではありません。 そこで仲介さんに、「営業さんに、物件調査費を〇〇万円出します。領収書はこちらで用意します。会社の署名捺印はいりません。営業さんの署名捺印でいいです。もう一度2800万円で交渉してください。」と言いました。わかるでしょうか？物件調査の内容や報告は問いません。物件調査費は営業さんのものです。わかりますよね。 そんなん事で、無事2800万円になりました。値引き率は20％、利回りも20％を超えました。 この物件はファミリータイプとしては家賃はかなり安いです。そのせいか購入以来ほぼ満室です。低家賃のため私の貼ったクロスでもOK、クレームはでません。 金融機関さんは、3500万円で融資をお願いして、実際には2800万円になったことに驚いていました。お付き合いの浅い金融機関さんなので少しお話をしました。・融資がついたとき、買主は最強です。自信を持って価格交渉ができます。・売主は、確実に買ってもらえると思うとかなりの確率で値引きに応じてくれます。大幅な指値にも応じてくれることがあります。 物件調査費の話はしませんでした。しないほうがいいですよね。 それ以降、この金融機関さんも「融資はOKです。あとの価格交渉を頑張ってください。」と言ってくれるようになりました。ご理解いただき大変助かっています。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.16
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ボロ物件投資をやめるきっかけになった『185万円で買った古家付の土地』と『80万円で買ったビル』(2)
みなさんのクリックが、モチベーションになります。ぜひ一押し。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 ボロ物件投資をやめるきっかけになった『185万円で買った古家付の土地』と『80万円で買ったビル』(2)の続きです。 『80万円で買ったビル』の話です。このビルが80万円でした。落書きだらけ、泥だらけの室内。なぜか廊下にトイレが。しかも、外階段への出口です。 この物件の立地はいいです。田舎でも坪単価20万円はすると思います。・相続物件です。売主様は物件に小さなときに住んでいてだけで、思い入れはありません。・当初200万円で売りに出ていました。築50年以上の鉄骨造の物件です。・なかなか売れないので、売主さんも弱気です。80万で指値をしました。・めでたくマネー成立。売主さんは喜んでしました。・リフォームの予算500万円で、見積もりを依頼しますが、いくらかかるかわからないとのことで、リフォーム断念。・300万円で売りに出すと、すぐに売れました。 このビルは、干し柿「市田ガキ」の業者さんが倉庫兼作業所として買ってくれました。この頃、市田柿の業者さんは景気が良かったんです。かぶちゃん農園という会社が市田柿を買い入れていいて、高値が続きました。 『80万円で買ったビル』を売却直後、ケフィア事業振興会が破たんし、かぶちゃん農園も破たんししました。カキの値段は当然さがりました。 いいタイミングで売れました。かぶちゃん農園破綻後では売れなかったと思います。『185万円で買った古家付の土地』と『80万円で買ったビル』、どちらもボロ物件です。リフォーム代が多額で事実上再生不可能でした。もちろん1000万円以上かければ、再生可能です。それでは、投資になりません。 私が、この二つの物件を売り抜けられたのは、『安く買っていた事』につきます。命拾いしました。売り抜けられずにこの物件を所有していたら、火災保険、固定資産税で毎年数十万円の出費だったでしょう。 これ以降、再生費用が多額になりそうなボロ物件には手を出していません。再生しても採算があう物件は購入しています。300万円アパートのように。 もちろん、世の中にはボロ物件投資で成功されている方がいることは否定しません。私にはできないというだけです。 数年前、新築のアパート8戸が全く入居が決まらないと、私に話しかけてくれた富山の天才投資家さんでしたら可能ではないでょうか。 『185万円で買った古家付の土地』と『80万円で買ったビル』、この2つの物件が売却できたうえに、300万円アパートのリフォーム代まで出たのですから、言う事はありません。ラッキーでした。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.15
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法人7号物件(1) 1K 3点ユニットの物件
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 この物件は、まだ物件を買えなかった頃紹介していただいたことがある物件です。その頃の売値は4800万円でした。その金額のため私は買う勇気がありませんでした。当時は3点ユニットが不利な事についてもよくわかっていませんでした。 その後、前オーナーさんが1000万円以上安く買われてようです。 当時の私は、収益物件はその収益でローンを返済していくという事を、本当の意味で理解していませんでした。4800万円という数字に恐怖感を感じ買えないと思っていました。この恐怖感を克服するには、自分で勉強し金額をただの数字として理論的に考えられるようにするしかないと思います。もちろん物件を買うことは金額だけの問題ではありません。需給バランス、築年数、周辺環境、融資・・・いろいろありますが、金額への恐怖感は大きな問題だと思います。 その後私のところに、300万円全空のアパートを紹介してくれた不動産会社の担当Kさんが紹介してくれました。 今回の売り値は、前オーナーさんが購入した時とほぼ同じ価格のようですが、大きく手を加えてくださっていましたので、50万円の指値買うことにしました。 前オーナーさんが、手を加えてくださったことです。 1 42円全量買い取り、15kWのソーラーフロンティアのパネルがのっている。 これだけで、年収80万円以上。残りの買い取り期間は16年以上。 2 全室が二重サッシにリフォームされている。 3 外壁塗装がされている。 4 家具家電が備え付けてある。 前オーナーさんが物件にかけてくださった金額は、一般的には1000万円を超えていると思いますが、住宅メーカーのFCに加盟している社長さんですから、ある程度安くできたのだと思います。 この物件は3点ユニットですが、家具家電付で家賃が3万8000円です。地方では考えられない金額です。近隣にはバストイレ別で2万円台でも入居者が付かず、廃墟のようになっている物件がいくつかあります。また、近隣では3点ユニットは1万円台後半ですが、入居付では苦労しています。 担当者のTさんから、新しい金融機関を紹介していただき、融資もすぐに決まり、順調に経営しています。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.15
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ボロ物件投資をやめるきっかけになった『185万円で買った古家付の土地』と『80万円で買ったビル』(1)
みなさんのクリックが、モチベーションになります。最近ランキングが爆下がりです。ご協力をお願いします。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 本日1本目のブログにあった『185万円で買った古家付の土地』と『80万円で買ったビル』について書きます。 この物件を購入したころは、ちまたにボロ物件投資の書籍が出回り始めていて、「ボロ物件を買うと儲かるのでは」と思っていました。 そんな中で出てきたのは、『185万円で買った古家付の土地』と『80万円で買ったビル』でした。『185万円で買った古家付の土地』 若干過疎気味の町で、平らな土地が少ない町です。町営の旧総合病院の跡地を、町が宅地にして売っているような状態です。病院の跡地に家を建てるというのは、精神的にも資産的にも厳しいものがあると思います。 『185万円で買った古家付の土地』は、そのすぐ近くの土地で、直線距離で50m位でした。土地は180坪ほどです。この土地は整形地ですが、一部宅地、一部農地です。坪単価1万円で買ったことになります。 ・売主様が契約後亡くなってしまいました。・弁護士案件となり、弁護士さん主導で売買成立、引渡し。・３㎡くらいの飛び地を放棄。登記費用がかかりますが、利用価値ゼロ。・不動産屋の手違いで、宅地をパスカルの法人登記、農地を個人で登記。・その後リフォームの見積もりを依頼しましたが、500万円かけても無理とのことで、正式な見積もりはなし。・その後、土地として売りに出しました。建物解体費込700万円、現所引渡し550万円でした。・指値が入り530万円で、マネー成立。 坪単価3万円で売れました。安いですね。この若干過疎の町でも坪単価6万円位はします。 古家付土地の売買についいて、ある不動産屋さんが教えてくれました。「家は解体して売ってはいけない。地中の残置物の事でもめるから。」です。その言葉を受け、解体費を高めにして、売りに出しました。狙い通り現状のまま土地として売れました。 この頃知り合いの不動産屋さんが、売買した物件の地中に残置物があり、トラブルになり、困っていました。つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.14
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法人7号物件(6) 300万円アパート1K12戸 リフォーム代金
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家プロストです。この物件のリフォーム代金は、二つの物件を売ってつくりました。・185万円で買った古家付の土地・80万円で買ったビルです。どちらも買値より高く売れました。・185万円で買った古家付の土地 売主さんが、途中でなくなってしまい、相続人もなく、弁護士さんと話をしました。時間はかかりましたが買えました。1年ほど駐車場として月1万円くらいで貸しました。 古家付のまま宅地で売り出すと530万円で売れました。若いご夫婦が買ってくださいました。・80万円で買ったビル 立地はいいのですがボロボロのビルでした。500万円かけても完全なリフォームは無理という物件でした。 干し柿の業者さんが300万円で買ってくれました。命拾いした物件です。 この二つの物件の売却でとりあえず手元に800万円くらいの現金がありました。この800万円をリフォームに当てました。税金分不足ですね。 築25年木造の過疎の町の1K物件ですが、きれいにリフォームすれば十分経営できるんですね。次は1K15戸の話です。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.14
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あばれる君風味な入居者様、大丈夫でしょうか？
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓長野県の大家パスカルです。 先日、物件の清掃兼見回り行ってきました。 ある戸建て物件でのことです。住人は、・二十代男性 一人暮らし・あばれる君をスリムにした感じ・7月1日より入居 この物件、古めの５戸の戸建ての中の1戸です。ここには、一生この戸建てに住むと思われる方が多くいます。 ほとんどの入居者様が、終の棲家として入居されていますが、この1棟だけは、若い方が入って数年で退去されます。しかもマナーがよくない。今回はマナーのいい方が入居してほしいと思っていました。 入居して10日ほどですが、 買い物かご、持ってきちゃいましたね。簡単に言うと『窃盗』ですね。 なぜか七輪、サンマでも焼くのでしょうか。これは趣味ですね。 実は、室内の写真もありますが、これはプライベートすぎて掲載できません。カーテンは開けてあり、中がよく見えます。ヤンキー系の臭いがプンプンします。 経験上、こういう方はすぐに退去したりします。 退去はつらいので、近所に迷惑をかっけづに、少し更生して、長く住んでくださ。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.13
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法人7号物件(5) 300万円アパート1K12戸 リフォーム計画
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家プロストです。 自分でリフォームを始めたのが4月くらいです。 初めは、宅建試験の勉強をしていたのですが、徐々に疲れからやらなくなってしまいました。1月から始めていましたが、4月中旬から8月中旬までサボっていました。本当は、6月中旬には勉強ができる状態になったのですが。 リフォームの話に戻ります。 193社長から、「5月中にDIYをやめてくれ。工事に入るから。」と言われてしまいました。塗装は5月末に終わりましたが、その他の事は6月に入っても職人さんたちと一緒にやりました。私が完全に現場から抜けたのは6月中旬です。 ペンキだらけの服装で作業をしていると職員さんと間違えられます。 駐車場の工事をしていた職人さんには、「こんなところにアパート買って人が住むのかねー。」 と言われてしまいました。その後、別の職人さんが私がオーナーだと教えたようでした。気まずい。 7月いっぱいで工事も終わり募集に入りました。 今は、満室になり一安心しています。・工事中に、管理会社を通さず一人で部屋を見に来た人に、冷やかしだと思い「好きな部屋に決めたください。」と言ったら、本当に入居してくれました。感謝です。・高校生が一人暮らししています。・近所のおじさんには、水洗にしてくれて臭いがなくなったと感謝されました。・1Kに2人で住むといったカップルはやはり入居しませんでした。この物件リフォーム代を入れても40％くらいで回っています。この物件のリフォーム代は、二つの物件を売って確保しました。つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.13
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Win10の使い方がよくわかりません。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 本日はノートPCを買いました。 今使っているPCのドライブががたがた音を立てています。もうすぐ寿命が尽きそうな気がします。今使っているPCが動いている間に、新しいPCにデータ等を移してしまいたいと考えています。 Win７からWin１０になりましたが、使い方がよくわかりません。悪戦苦闘していると、もうすぐ午後7時です。 明日もがんばります。 疲れた。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.12
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法人7号物件(4) 300万円アパート1K12戸 リフォーム計画 ガス屋さんのパワー
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家プロストです。300万円アパート1K12戸のリフォームです。思い出す限り書きます。１ エアコンの新品設置 Yプロパンガス屋さんの担当Tさん２ 洗面台の新品設置 Yプロパンガス屋さんの担当Tさん３ 流し台の新品設置 Yプロパンガス屋さんの担当Tさん４ TVモニタフォンの新品設置 Yプロパンガス屋さんの担当Tさん５ ガスストーブの設置 Yプロパンガス屋さんの担当Tさん ６ 天井塗装、玄関塗装 DIY７ 玄関ドア塗装 DIY８ 窓枠塗装 DIY９ 照明交換、警報器設置 DIY10 前壁クロス張り替え 193工務店11 クッションフロアー床全部 193工務店12 キッチンシングルレバーへ交換 193工務店 施主支給 13 トイレ水洗化 193工務店 便器施主支給14 ウォシュレット設置 193工務店 15 洗濯機置き場新設 193工務店16 全室クリーニング 193工務店他にもあったと思いますが、このくらいでお許しを。193工務店には700万円位工事代金をお支払いしました。特質すべきはYプロパンガス屋さんの担当Tさんのパワーですね。Yプロパンガス屋さんの協力がれば、リフォーム代は1000万円超えてしまいました。感謝です。 長野県の中信、南信地方(北信は微妙、東信は別会社をご紹介できそうです。）でプロパンガス屋さんを探している方、このプロパンガス屋さん紹介しますよ。ここまでのサービスは難しいと思いますが、サービスはいいです。話だけでもどうぞ。連絡先は『alainpascalprostあっとgamil.com』です。 汲み取り式の便器は12戸は、全部私が取り外しました。照明の取り外し、便器の取り外し、ペンキ塗り等を一人でしていると、鬱になってきます。つらい日々でした。支給品やDIY関係で100万円以上かかったと思います。つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.12
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第2法人4号物件(予定)進展なし。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 本日は、のんびりしようと思っています。 朝少しだけ草刈りをした後、家電量販店に行きました。事務所に置くPCの検討です。DELLのPCを検討していますが、どうでしょうか？何かアドバイスがありましたらお願いします。ノートPC、SSD:128GB、Corei7です。 店員さんに、PCの事を聞いていると、近くに不動産屋さんのTさんがいました。Tさんとは、第2法人4号物件(予定)の事でお世話になっています。この物件、融資はつきましたが、売主不動産屋さんの手続きに問題があり、話が止まっています。 第2法人4号物件(予定)は、下の写真のように、2棟一括の売買です。同じ敷地内に鉄骨のアパートが2棟建っています。形も色も全く違います。 Tさんと少し話をしましたが、アパートの話は進んでいないようです。今月いっぱいをめどにすすめてもらっています。今のところ完全非公開で私にしか情報は流れていません。楽しみに待ちます。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.11
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法人7号物件(3) 300万円アパート1K12戸 問題点
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 300万円アパートです。雪の中に全空のアパートが建っています。 私の自動車以外出入りした跡がありません。300万円はお得な買い物でした。 ↓300万円アパートの内見の結果です。１ バストイレ別でした。洗面台もありました。２ 駐車場が7台くらいでした。３ この街の中では立地はよい。この町自体が立地の良くない過疎の町です。４ やはり部屋が狭い。6畳でした。５ やはり洗濯機置き場が外でした。６ トイレが汲み取りでした。想定外これらの問題を解決します。(できることは。) ↓１ バストイレ別はOK。洗面台は古すぎる60cm⇒70cm変更する。２ 駐車場が7台⇒地面を削ったり、配置を工夫して13台確保する。３ この町自体が立地の良くない過疎の町⇒これはかえられない。４ やはり部屋が狭い。6畳⇒これもかえられない。５ やはり洗濯機置き場が外⇒室内に設置場所をつくる。６ トイレが汲み取り⇒水洗化する。これはマスト。1、２、5、6は必ずやります。 さらにリフォームです。いくらかかるかわかりません。工務店社長の193社長も、「見積もりは出すけど、その都度考えてリフォームしましょう。」とのことです。金額は、アップしそうです。↑残置物の洗濯機です。氷点下の中、外で洗濯していたようです。 洗濯機のすぐ横に汲み取りトイレの便槽のふたがあります。 ↑古い洗面台です。使えそうですが、ガス屋さんに交換してもらいます。 スイッチプレート、コンセントプレートも交換です。つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.11
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ほぼフルローンの太陽光発（電保証協会の制度融資）
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 昨日の午前中は、B信金さんで「戸建3戸セット」をオーバーローンで融資していただきました。物件価格750万円＋諸経費60万円＝810万円でした。 午後は、A信用金庫に行ってきました。自宅から高速を使って、1時間くらいかかります。 アパートの屋根に載せる太陽光発電の融資がほぼOKという事でした。書類の提出、書類の記入などをしてきました。 その後、出来上がった書類を渡されました。保証協会の制度融資ということで、この書類を商工会議所に届けます。書類はすべて5部コピ－してあり、結構な厚みになります。↑これです。 融資の申し込みに当たり、販売会社がつくったシミュレーションを添付しましたが、A信金さんは、私が添付して説明に使った自宅の直近2年の売電の実績に注目していました。次のようなロジックが成り立ちます。 今回、アパートの屋根にのせる太陽光発電システムは、 全量買い取り18円20kW（ソーラーフロンティア）です。 すでに自宅に屋根にのっているシステムが、 全量買い取り36円10kWで（TOSHIBA）す。 これは、アパートの屋根の太陽光発電システムが、売価は半分、パネルは2倍のっているという事になります。つまり、2つのシステムの電気の売価は同じになります。そのため、シミュレーションより説得力があったのかもしれません。 今回は、法人の所有するアパートに個人名義の太陽光発電システムをのせます。そのため、屋根貸しの契約書をつくりました。個人名義にした理由は法人の利益をこれ以上多くしたくなかったからです。 また、今回はソーラーフロンティアのパネルを使います。他のアパートでも使っていますが、発電量がシミュレーションより多いです。特に夏の暑いときの発電量はシミュレーションをかなり上回ります。楽しみです。 今回は、440万円の融資です。これもほぼフルローン(7万円だけ自己資金を入れました。)、でも10年返済、10年間はほぼお金が残りません。今回A信用金庫でKさんに担当が変わったばかりでしたが、Kさんはとても動きが軽い、仕事のできる方でした。今後ともよろしくお願いします。 最期に1000万円の定期預金をつくらせていただき帰ってきました。 これで、太陽光発電の合計は60kWになりました。半分の30kWは、アパートについてきたもので、ほとんどが17年以上売電期間が残っています。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.10
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法人7号物件(2) 300万円アパート1K12戸 内見
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 300万円で買わないかと言われた物件の特徴です。 このタイプの物件は、以前日系ブラジル人の方が多く住んでいた時に建てられた物件です。私の住んでいる地域にはたくさんあり、数年前まで全空に近い物件が多くありました。最近はリフォームされたものが少しみられるようになり、まあまあの稼働率です。 こういった物件の特徴は、１ バストイレ一緒の3点ユニット。２ 駐車場が全く足りない。または、無い。３ 立地が悪い４ 部屋が狭い。6畳くらいですね。５ 洗濯機置き場が外です。長野県では致命的です。内見しました。１ バストイレ別でした。洗面台もありました。２ 駐車場が7台くらいでした。３ この街の中では立地はよい。この町自体が立地の良くない過疎の町です。４ やはり部屋が狭い。6畳でした。５ やはり洗濯機置き場が外でした。６ トイレが汲み取りでした。想定外でした。 内部もけっこ荒れていました。フルリフォームです。 汲み取りにも負けず、この物件300万円で購入することにして、買付を書きました。 後日無事決済できました。もちろん現金決済でした。 つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.10
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少額の融資でしたがオーバーローンでした。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 本日は午前中、戸建3戸セットの融資が通ったので、条件等の確認にB信用金庫に行ってきました。・金利は、やはりちょっと高めの1.8％(1.2％+団信0.6％)です。・法人で借りるのに、パスカル個人の事業用団信加入が必要です。・物件価格+諸経費が融資になりました。オーバーローンです。 ？？？だったんですが、思い出してみると、事業計画書を提出する際、 物件価格だけの事業計画書 諸経費込の事業計画書 を提出したことを思い出しました。 担当者さんが気さくな方なので、両方提出していました。 ラッキーなことにオーバーローンです。 月末決済に向けて進めていきます。 担当者さん、今回も内部資料を見せてくれました。今回はうっかりではありません。ストレスのかけ方です。 木造戸建3戸、10年返済 1年目～4年目まで、満室で家賃下落なし。 5年目～10年目まで、1戸空室(残りの6年間ず～と空室、2戸だけ稼働)、 家賃10％下落 (家賃は5年目で1回だけ下落し、以降下落なしです。) 結構ストレスかけてますね。 退職金の一部を定期にしてほしいとのことでしたので、退職者に優遇のある定期預金に入ろうとしました。金利1.0％、期間3月というものです。 しかし、よく見ると原則55歳以上と書いてありました。担当者さん、さっそく本部に電話をしました。個別に検討するという事で今日は定期預金に入れられませんでした。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.09
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法人7号物件(１) 300万円アパート1K12戸 ＆ 物件紹介時に必ず言う言葉
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 29年は、思うように物件を買えない年でしたが、30年は思うように買えました。その最初の物件です。 M不動産の担当のKさんからTELがありました。私は、M不動産から物件を買ったことはありませ。紹介はしていただいていましたっが、買えないことが続きました。Tさん「アパート買いませんか。」パスカルプロスト「どんなん物件ですか？」Tさん「木造1K12戸 全空 300万円です。」「300万円！きたー。」と思いながら。冷静にパスカルプロスト「内見できますか？」（内見しなくても買います。）Tさん「いつでもできます。」 私は、物件を紹介していただき、買う可能性が大きい時、必ず言う言葉があります。どの不動産の本にも書いていない大切な言葉です。それは、「売主さん、ほかに売りたがっている物件はありませんか？あったらいっしょに売ってください。」融資は、同じ売主様が複数の物件を売りたいと言えば、それは一回の融資としてカウントされます。物件6号 I市の木造戸建5(2+3)戸 (1) 不動産屋の対応 は、戸建2戸と戸建3戸が場所は離れていますが、1つの融資でした。それ以来、物件を買うときには必ずこの言葉を言います。貴重な融資です。有効に使いましょう。この時は、Tさん「ありません。」残念でした。という事で内見です。つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.09
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管理会社の担当者さんが辞めました。社会通念上？
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 私が、物件の管理、客付けをお願いしている管理会社さんの営業さんが辞めました。あいさつの電話もなく辞めました。 私の地域では、管理会社が客付けもします。 急に辞めてしまったので引継ぎが十分にできなかったという事です。上席の方がアパートの配電盤の鍵の事を聞いてきました。 話の中で、ちょっと突っ込んで聞いてみると、女性関係でやめたという事です。 もう少し突っ込んでみると、入居者の女性といい関係になりやめたようです。辞めたというより、辞めざるを得なかったようです。 この辞めた方は独身です。相手の女性の方が独身かどうかは聞いていません。 社会通念上許されない何かあったんでしょうね。 本日は、戸建3戸セットの融資が通りました。担当者さんありがとうございます。小さな物件ですが、満室の戸建です。利回りは上がらず、返済比率は少しだけ(0.?パーセント)上がりそうです。明日は、融資の手続きに金融機関に行ってきます。これで戸建は23戸になります。 ↑こんな物件です。まだはっきりとした写真で見せられません。 今月中に決済を目指します。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.08
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法人11号物件 戸建て6戸で1セット(4) 決済は速！
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 売り主のA宅地建物取引士の担当者さんの働きかけと、支店間の合意で融資がついた感じでした。 12月中に決済できるのが金融機関と売り主のA宅地建物取引士さんにとって望ましいようでした。12月決済で、またリスケをしなくていいという事のようです。売り主のA宅地建物取引士さんギリギリだったようです。 この狂った担当者は、しつこく嫌がらせのようなことを言うので、T不動産にそのまま伝えていると、T不動産が怒りだして、ある日銀行にって、狂った担当者に抗議したようです。というより、窓口で怒鳴り散らしたようです。普通だったら、金融機関が怒ってこの話は流れていたと思います。でも流れませんでした。金融機関も、狂った担当者の事はわかっていたのでしょう。 狂った担当者に話を持っていったのが多分12月5日くらいだったともいます。決済が12月28日でした。金融機関もやれば出来るんですね。普段はやる気がないだけですね。12月28日では、司法書士さんも忙しかったと思います。 こうして、晴れて私のものになりました。 売主さんが救われました。狂った担当者の暴言に耐えてよかったです。 売主さんには感謝され、サラダ油の詰め合わせをいただきました。 売主さんは、仲介手数料も取られなかったようです。私は、満額とられましたが。 売主さんの友達の3万円で入居されていた方にも退去していただきました。 プロパンガス会社も変更しました。追い炊き、エアコン、TVドアフォン等を付けていただきました。他にもあったような気がしますが忘れました。 利回り17％、10年返済でCFは少ないですが、退去もなく順調に運営できています。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.08
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第3法人登記：不動産業の法人 宅建業の免許申請できず。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 明日は、第3法人の登記の申請が完了する予定です。第3法人は、不動産業のための法人です。不動産屋さんを開業します。 法人が登記できても、開業は2ヶ月以上先になります。 登記ができたので、いくつかしなければいけないことがあります。１ 宅建業の免許を申請する。 免許申請、免許をもらう、保証協会に入る、開業と言う流れです。２ 金融機関に口座をつくる。 とりあえず、融資をしてもらう金融機関だけにつくります。このほかにも、やることはあります。１の宅建業の申請ですが、事務所の内部が全くできていません。写真です。事務机も接客用の机も何もありません。エアコンも設置してません。エアコンの有無は申請に関係ありません。新品のユニットバスと洗面台を設置しましたが、これは免許申請に関係ありません。 この法人、193社長と共同出資してつくる会社です。193社長の『事業拡大の思惑』と『私パスカルが取引士の資格を持っている』という事が融合し、いい年をして法人をつくることにしました。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.07
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法人11号物件 戸建て6戸で1セット(3) 狂った担当者
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 流れは簡単でしたが、スムーズには進みませんでした。 売り主のA宅地建物取引士は、物事を理解できないくらい不安定な状態です。一度決めたことも不安になり何度も聞き直してきます。T不動産と一緒に納得できるまで何度も銀行に行ったようです。 この物件に対して過去に金融機関はリスケしています。融資は事情が分かっている同じ金融機関がいいと思い相談しましたが、私の狂った担当者は融資を受けたくなさそうです。この狂った担当者は、以前にもブログに書いています。狂った担当者「今日来て、12月中に決済なんてできるわけないじゃないですか。無理を言うなら資料を返しますよ。もう一度言い直してください。」と狂気全開で怒鳴っています。仕方がないので、日程について粗相のないようにい直しました。パスカル「わかりました。融資はご都合のよい時で結構です。」狂った担当者「わかりました。資料はお預りします。」 金融機関に、こんな対応を受けたことある方いますか？いたらコメント欄に書いてね。 後日、電話があり、呼び出された際狂った担当者「12月中に決済できます。」と小さな声で言ってました。パスカル「無理しなくていいですよ。1月でいいですよ。」とささやかな嫌みを言いました。嫌みになってませんね。つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.07
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第2法人 5号予定物件(２) 利回り21％、どうしよう？
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。「第2法人 5号予定物件」に指値を入れていました。利回りが25％になるように指値をしましたが、 昨日、不動産屋さんから連絡がありました。残念ながら大きく跳ね返されて利回り2１％くらいで返事が来ました。 債権者がとても強気で、競売に出したほうが高く売れると考えているようです。少し前まで収益物件が高値で競落されていることを知っていて、強気に出ているようです。ここ1、２年くらいは融資が閉まってきているようですから、債権者が思ているほど実際に高額で競落されるのでしょうか？ 競売に流れてしまっては、私にはどうすることもできません。今回の話が、競売に流れる前に私のところに来たことに感謝しなければいけませんね。 「利回りは21％でもいいのかな～。」と思っています。もう少し考えて業者さんには連絡します。 この物件、30戸という事で、私にとっては大きな物件です。金額も私にとっては高額(億ではありません。)です。その点が気になっているのか、ちょっと引き気味です。 多分申し込みをすると思います。現在、進行中の案件は、この他に２つあります。・戸建3戸物件 これは、明後日、融資OKの連絡がある予定です。金利を提示され、定期預金も要求され、融資不可になることはないと思います。・アパート２棟一括物件 これは、金融機関ではすでに融資OKをいただいていますが、売り主側の不動産屋さんの不備で話が止まっています。 最近その売り主側の不動産屋さんから「どうなってるんですか？」と買主側の不動産屋(私についている)さんに電話があったようですが、どうなったか知りたいのはこちらです。「７月中に話を固めないと、融資が流れるよ。」と伝えてもらいました。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.06
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法人11号物件 戸建て6戸で1セット(2) 1000万円値引きでも利回り17％...。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 Pascalは、この物件を購入したいことをT不動産に伝える。 ↓ T不動産は売買の話をA宅地建物取引士のところに持っていく。売り主のA宅地建物取引士は、T不動産を信頼していましたから言うことはききます。 売り主のA宅地建物取引士は長い間不動産会社に勤めていたので、不動産屋さんが信じられないと思っています。 ↓ 売買成立 T不動産さんは、値付けが私よりシビアなので助かります。 売買価格が高すぎるということで1950万円で話を進めてくれることになりました。利回り17％くらいになりそうです。利回り低いですが仕方ないです。それ以上低くしても抵当権が外れないようです(本当かなー)。つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.06
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『不要不急の外出は控えてください。』 大雨とは無関係です。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 このブログは不動産とは関係ありません。 この頃、私の住む町では、『〇〇が○○したため、不要不急の外出は控えてください。』という緊急放送が繰り返し流されます。何が出没するのでしょうか？多分わからないと思います。私は、他人事だと思って聞いていますが、実際遭遇したら命にかかわることです。正解は『クマが出没したため、不要不急の外出は控えてください。』です。ツキノワグマが出没します。普通に住宅地に出没します。 私の住んでいるところより標高が低くい（長野県人らしい表現ですね。）ところに出没しています。 実際に被害にあった人はいませんが、クマに遭遇しないように気を付けます。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.05
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法人11号物件 戸建て6戸で1セット(1) 売主様は心の病
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 この年平成29年は、大きな1棟物が買えない年でしたが、これまでに戸建は4戸買うことができました。このままでは目標の個数が買えない年になってしまうとお思い自分プロデュースで掘り起こした物件です。 平成29年の最後の物件です。この物件の購入で戸建10戸になりました。戸建アパート合わせて20戸買えました。この頃の目標はクリアーでした。 この物件は、長い間ある不動産会社のページに載っている売れ残り物件でした。スペック 平成12年築(築17年) 2DK2階建 6戸で1セット ミサ〇ホーム施工 物件価格2980万円(利回り11％弱)※知らない方に説明します。『戸建6戸で1セット』とは？田舎に行くと賃貸用に建てた戸建がまとまって一つの敷地にあります。賃貸用戸建〇戸一まとめということです。平屋が多いですね。 利回り11％弱では、利回りが低すぎて買いにくいですよね。田舎では売れません。Pascalの持っている情報1 Pascalは売主さんと面識があるが、売主さんは多分覚えていない。 (こんなことは情報とは言えない？)2 売主さんはA宅地建物取引士(不動産屋さんではありません。)3 Pascalは売主さんのA宅地建物取引士の事情を知っている。 自分の子どもが保証人なので外したい。絶対に売る。4 不動産屋やさんT不動産と売主さんのA宅地建物取引士と仲良し。 A宅地建物取引士通帳を見せたり、いっしょに銀行に行き残債額を聞いたりしている。5 Pascalと不動産屋やさんT不動産も知り合い。 過去に物件の仲介あり。6 売主さんのA宅地建物取引士の精神状態が不安定。かなり。 これは、他の方から以前聞いていました。久しぶりにお会いすると、常に何かにおびえているようで別人のようでした。 これら情報からこの物件を購入します。つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.05
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信用保証協会も支店によって違いがあるんですか？
みなさんのクリックが、モチベーションになります。30位の壁に跳ね返されています。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 みなさん、信用保証協会って知っていますか。簡単に言うと信用保証協会が保証人になってくれるという事です。利用されている方もいると思います。『信用保証協会の役割』の一部を載せておきます。「信用保証協会の役割は、中小企業の金融の円滑化を図ることにあります。事業の経営に真剣に努力し、将来に向かって発展の可能性のある中小企業者に対して、金融上の強力な「公的保証人」となって、融資の途を開く専門機関が信用保証協会です。・・・」 私パスカルは、地元の信用保証協会の支店では保証がNGです。多分不動産投資ができていない支店だと思います。そもそも守秘義務がない支店です。 2年くらい前までは、信用保証協会を利用することができましたが、今はできません。2週間ほど前(たぶん。)も1000万円未満の融資でもNGでした。地銀、第二地銀、信金が持って行ってもすべてNG状態です。金融機関のある方が教えてくれましたが、「パスカルさんは、木造物件ばかり買っているから信用保証協会は用心しているようですよ。」と教えてくれました。 私、木造物件ばかり買っているわけではありません。金融機関が、信用保証協会に木造物件ばかり持ち込んで保証してもらっているだけです。 信用保証協会の保証は、返済期間が10年だと補償金が安くなります。金利もそこそこ安いです。返済期間が10年以内だと高利回りの木造物件が多くなります。そのためです。 さらに、金融機関は不動産投資を始めてから今まで、鉄骨の物件を持ち込むとなぜか、保証協会とは言いません。しかし 私の住んでいる地域から少し離れたところにある金融機関さんに、太陽光発電の融資をお願いしています。 本日、担当者さんから「信用保証協会が前向きに進めてくださることになりました。書類を用意してください。」と連絡がありました。 しばらく、声が出ませんでした。「私、信用保証協会NGですよ。2週間くらい前にも違う融資で断られたばかりですよ。」と言いそうになりました。言わなくて良かった。 この金融機関さんの所在地は、信用保証協会の支店がちがいます。私にNGを出し続けている支店とは違うのです。 支店がちがうと対応も違うのでしょうか？ 今回このまま信用保証協会の保証が付けば、私の地元の信用保証協会は何なんでしょうか？担当者または支店の主観で保証の可否を決めていることになるように思えます。 信用保証協会の方、万が一このブログを読んでいたらコメントください。 信用保証協会の方じゃなくても、知っている方教えてください。 進ちょくがありましたらお知らせします。おしまい ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.04
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法人10号物件(3) プロパンガス屋さん変更
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 今回の法人10号物件ですが、やはりプロパンガスを交換しています。普通ではありえないやり方です。参考になればと思い書きます。 今回のガス屋さんの関係を簡単に説明します。 ガスの卸会社：Y社 カラフルな6色も物置をつけてくれたガス会社です。 パスカルのメインのガス屋さんです。 ↓ ガスの販売会社：K社 Y社からガスの供給を受けています。 ↓ パスカル K社からY社に変更したい。 私はY社にかえたい。Y社はK社を裏切れない状況です。Y社は、私がガスをY社買ってもK社から買っても、自分のガスが売れるのです。 Y社は、ガスの転換によってたくさん貸与してくれます。K社は、小さ目なガス屋さんさんですから、貸与は限定的だと思いました。 K社に電話をしてこちらの要望を多めに言いました。その結果、K社は、「ご要望されたことはすべて無理です。お好きなところにガスは替えてください。」とのことでした。 私にとっては お好きなところ＝Y社 です。 後は、Y社がうんと言ってくれるかです。 事情を説明して、うまく調整してくれました。 追い炊き、TVドアフォン等」を手に入れました。 こんなこともあるんですね。 おしましい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.04
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パソコン2台とプリンター1台を買おうと思っています
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。パソコン2台とプリンター1台を買おうと思っています。１ PC1台目（自宅用） 今使っているPCが、よくとまります。ブログで写真のアップができなくなりました。もう10年近使っているPCです。よくもったなーと思います。当時のCPUはi3かi5だっと思います。ハイパースレッディングという技術も使われていました。２ PC２台目（事務所用） 昨日のブログでも書きましたが、不動産屋さんを開きます。事務所用のPCが必要です。 ３ プリンター（事務所用） これも不動産屋さんを開くので必要いです。プリンター兼FAXとして使います。１、２のPCですが、ノートPCにするかデスクトップPCにするか迷っています。一般的にはノートPCですが、スマホやタブレットを持っていれば必要ないのかと思います。CPUもi7、i9の第８、9世代で考えています。いいものを買えば長く使えるという事はわかっていますが、2台はきついですね。ノートPC1台かって持ち運ぶ？むりだよなー。３のプリンターですが、現在自宅でEPSONのエコタンクプリンターEW-M770Tを使っています。カートリッジの交換がなく、インク代も少なく、ストレスのたまらないプリンターです。 今回はA3が使えて、FAX機能もある物と行くことで、EPSONのエコタンクのEW-M5071FT：10万円位 ◎EPSONのカートリッジインクのPX-M5081F：3万5千円位 △どちらかを考えています。金額は3倍くらい違います。本体だけの金額で考えると答えは明らかですが、エコタンクのランニングコストの安さとストレスのなさは捨てがたいです。 こんなことを考えながら、家電量販店に行ったり、楽天市場を見たり、DELLのページでカスタマイズしたりしています。 早く決めて、次行こう。 次は草取りですね。すぐ伸びる。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.03
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法人10号物件(2) 不動産屋さんへの持ち込み企画で仲介手数料は・・・
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。Tさんからの電話で、『やる気スイッチ』が少しだけ入りました。現地を見て、次の点が課題として残りました。１ さらに指値ができるか？２ 仲介業者が決まっていないということで次のように決まりました。１ 売値は2050万円（2000万円アパート土地、太陽光発電システム50万円） 太陽光は5kWですの余剰売電10年です。共用部の階段灯の余剰売電にしてもらいました。２ 仲介業者は、パスカルが決めました。ミサ〇エステートさんです。 売主さんには、「今回は20万税込で仲介をしてくれます。通常でしたら73万円くらいかかります。格安ですよ。」と言うと喜んでくれました。私は、ミサ〇エステイトへの持ち込み企画でしたから、手数料は『￥0円』でした。私も喜んでいました。この段階で太陽光発電の入れて利回りが16.2％です。手数料73万円もかかっていません。 融資も無事通りました。 太陽光発電のパワコンも保証期間内で新品になりました。最期に、もう一つの小さな『歪み』がありました。「家賃が安い。」とりあえず、退去ごとに3000円UPで募集、簡単に決まります。これで利回り16.7％、あまりいいとは言えませんが、入居が決まりやすく、太陽光発電があるということで購入してよかったと思います。Tさんには、『物件調査料を払いました。』Tさんも目的達成です。つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.03
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