2019年06月の記事
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配偶者が保証人になってくれない方へ。簡単な方法があります。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 これからアパート経営を業として考えていく方で、「配偶者が保証人になってくれないから物件が買えないと。」と言っている方へ簡単な方法をお知らせします。１ 自分が代表の法人をつくります。２ 自分が法人の連帯保証人になり、融資を受けます。これだけです。 こんなことを言うと、「副業禁止」だとか「会社にばれたら困る」という方が必ずいます。そもそも、配偶者が保証人になってくれても副業です。会社に知られたくないはずです。話がすり替わっています。 いずれにしても、そう思うのでしたらやめればいいだけです。 その方の本気度が問われているだけですから。本当にアパート経営を始めたいのであれば、このくらいの事はできると思います。 ただし、アパート1棟または、貸家数棟を所有して生活の助けになればいいと思っている方は別です。とても素晴らしい目的だと思います。その方は、お金を貯めて現金で購入するとか、消費性のローンを上手に使うとか、いい方法を探してください。きっとうまくいくと思います。そして、名義をうまく使って会社にばれないようにしてください。5棟8(10?)室は税務処理上の事で副業の可否とは関係ないはずです。 ここからは、何としてでもアパート経営をしたい方のために書きます。万が一の時に備えて次の事を考えてください。 １ 法人から給与、報酬を一切もらわないこと。 「個人の収入とアパートからの収入を明確に区別するために法人を設立しました。アパートからの収入は生活費には一切当てていません。本業を大切にしています。」と言いきれるようにしてください。２ 管理会社、税理士にすべてを任せる。 「自分はアパート経営には時間を使っていません。時間を使うのは電話連絡くらいです。すべて外注で済ませていて、本業に差し支えることは全くありません。」と言い切れるようにしてください。３ 申告は必ずする。 説明の必要はありませんね。万が一の時、脱税の方が大変なことになるかもしれません。申し開きできません。４ 人には一切話さない。 言うまでもないです。５ 配偶者をかかわらせない。 むしろ、中途半端に、投資に反対している配偶者をかかわらせないようにしましょう。１と同じことです。専業主婦(主夫)だからといって給与を出して節税したりしません。５ 勤め先に相談する。 勇気のいることです。そもそも、勤め先で問われないかもしれません。私の前職では、地主がある程度いました。その方たちはアパートを自分で建ていました。特に許可も出していないようでした。 私は、自分が法人の代表になりアパート経営をしていました。職場へは途中から許可をとってやっていました。1、2、3をしっかりやっていたため特に問題になりませんでした。詳しいことは、またいつか書きます。 私は、個人で物件を買うとき、配偶者に保証人になってもらっていません。 配偶者が保証人になってくれないことを言い訳にするくらいなら、アパート経営なんてやめておきましょう。 配偶者が保証人になってくれても、別の言い訳が出てきます。きっと買えません。 すべて自己責任ですよ。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.30
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法人8号物件(1) 2戸１物件 不動産屋さんとの出会い
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 この頃ミサ〇エステイト（〇：マルとは読みません。）という不動産と知り合いました。私よりだいぶ若いのですが、脱サラして不動産屋さんをやっています。 ミサ〇エステイトの社長さんとのファーストコンタクトは忘れてしまいましたが、ある日、「2戸１の賃貸戸建あります。780万円くらいでどうですか？」という提案がりました。パスカル「600万円なら買うよ。」と、答えました。 私は、ファミリータイプは、戸建でも集合住宅でも1戸300万円～350万円以下と決め智ています。300万円で購入し、月5万円で賃貸に出せば利回り20％になります。1Kは200万円～250万円以下です。 実際私は、ファミリータイプ、シングルの合わせた平均購入価格は、1部屋200万円です。 ですから、今回は家賃から考えて1戸300万円で、2戸600万円です。 ミサ〇エステイトの社長さんからは、前向きな返事はもらえませんでした。 次の日の朝ローカルな不動産サイトを見ると、あの2戸1物件が売りに出ています。 慌てて電話をしました。ミサ〇エステイトの社長さんは寝ていたようです。電話の声が明らかに寝ぼけています。1番が取れました。 その日の夕方、物件の見学をすることになりました。正確な日にちは忘れてしまい下がとても寒かったことを覚えています。決済は7月でしたので、購入には結構時間がかかりました。その辺のいきさつは次回書きたいと思います。 2戸とも入居中なので内見はできません。購入して2年近くなりますが内部は見たことがありません。 結局750万円で売ってもらえそうです。 地銀に融資を申し込み通りました。この地銀の狂った担当者非常に態度の悪い、銀行員でなければ相手にしたくない方です。この時は嫌み等は少なかったです。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.30
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狂った区長「区費を収めていなければ火事の時、火は消せません。」
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 業者にゴミの回収をお願いしているアパートが４棟あります。4棟とも同じ会社です。 この会社、不燃ごみと粗大ごみは回収しません。契約でそうなっているので、交渉すれば、不燃ごとみ粗大ごみは回収してくれるのかもしれませんが、これ以上の費用負担は厳しい物があります。 その中の1棟が非常にゴミ捨てのマナーが悪いアパートです。 本日も、そのアパートのゴミステーションに行きました。・割れた姿見の鏡・焼肉の鉄板(30cm×60cm位)1枚と焼肉で使った金網3枚・穴をあけてないスプレー缶数本 がありました。 こんなことが続くので、管理会社と相談しました。優秀な担当者さんは次のように提案してくれました。 １ 不燃ごみと粗大ごみは回収しないことをもう一度ポスティングする。 ２ ゴミ回収業者の連絡先をゴミステーションに掲示し、各自でゴミ回収業者さんに連絡を取り、不燃ごみと粗大ごみを回収してもらう。費用は入居者負担。 ３ 行政のごみステーションに、不燃ごみと粗大ごみを出すようにする。 1はやってもらいます。2，3については担当者さんがもう少し考えてくれるそうです。私としては、２，３は併用でいいと思うのですが。 ここで方向が決まれば、残りの3棟も同じ方法でい行きます。残りの3棟はマナーがいいのですが、念のためやってもらいます。 以前、この、ゴミ捨てのマナーが悪いアパートの地区の狂った区長さんと激論を交わしたことを思い出しました。 区長「ゴミを捨てているのだから、区費を払ってください。」と、上から目線でゴチャゴチャ何度も言いました。パスカル「うちは業者回収ですから、ゴミステーションは使っていません。それにゴミの回収と区費は関係ありませんよね。住民税を払っていれば捨てられられるはずです。それに、区費を払うかどうかは入居者さんが決めることです。そして、区費を集めるの私の仕事ではなく、あなたの仕事ですよね。私に断る必要はありませんから、あなたの仕事をしてください。」 狂った区長「区費は、ゴミの処理だけでなく、火事の時の消火の水道代にも使われます。」パスカルの頭の中で、何かが切れました。パスカル「オタクは、区費を収めてなければ火事の時水が使えないというのですね。」 狂った区長「区費を収めていなければ火事の時、火は消せません。」パスカルの頭の中で、大きな音を立てて何かが切れました。パスカル「オタクは、区費を払っていない場合、火事があっても行政が消火をしないという事ですね。行政は火事を放置するという事ですね。今から役所に行ってあなたの名前をだし、話を聞いてきますが、一緒に行きますか？」と言いました。怒鳴らず、冷静な口調で言いました。 狂った区長「今のは間違えです。すみません。役所にはいかないでください。なかったことにしてください。すみません。」と繰り返します。 ふざけた人間です。区長になったことで自分が強者になったつもりなんでしょうね。 いつも思うのですが、権威を振りかざす者には更なる権威の名前を出すとおとなしくなります。今回は、「区長という権威？」に対して「役所」という上級の権威です。つまらないことです。 それ以降、区費の事はどうなったかわかりません。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.29
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法人7号物件(1) 物件欲しい病 ⇒ 戸建＠汲み取り物件
現在30位です。応援お願いします。みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 法人5号物件戸建が、いい感じで回っていたことに味を占め戸建を探していました。そんな時に、最悪の物件を買ってしまいました。物件スペック・築35年 木造一部軽量鉄骨2階建て 一部軽量鉄骨といっても、物置のような材質でできています。・汲み取り・売り出し価格350万円位だったと思います。・残置物あり、冷蔵庫、洗濯機、鉄亜鈴(よめますか？) 冷蔵庫、洗濯機は入居者様に使っていただきてます。 鉄亜鈴(てつあれい)は、工務店社長193にプレゼント・玄関付近の床が柔らかい。床材が湿気で柔らかくなっていました。・2階の床がコンパネが1枚１枚浮いていて、カーペットを敷いてありますがコンパネのかたちがわかります。 ということで、「物件欲しい病」を発症していた私は、内見したその日に買うことを決意しました。法人６号につづき現金買いです。 270万円という指値も、問題なく通りました。この物件売れ残りではありません。サイトに掲載して1、2日しかたっていません。↑ 汲み取りですね。内部の汲み取り便器の写真は掲載できません。↑わかりにくいですが、コンパネが一枚一枚浮いてます。カーペット汚い。↑黒色の網戸越しで分かりにくいのですがベランダです。わかりにくいのですがベランダの床がないだけです。その下の折半屋根は、軽量鉄骨部分です。↑雨漏りの後です。修繕工事はしたようです。 脱衣所にシロアリ被害がありました。根太からやり直しです。 玄関近くの床もやわらかいです。フローリングの上張りです。 18万円くらいの工事になりました。安かったな～。助かりました。 残置物の大きな冷蔵庫は、臭いがとてもきつかったです。普通の洗剤では臭いが取れません。そこで、トイレ用洗剤を吹き付け扉を閉めて1日おきました。少し臭いがやわらいだような気がしました。もう一度トイレ用洗剤を吹き付け扉を閉めておきましたが、そのまま忘れてしまいました。入居後思い出しましたが言えませんでした。 青いFCのS店長がお客さんを付けてくれました。物件を買ってからしばらくたって「何ていうものを買ってしまったんだろう！」と思っている私を助けてくれました。 入居者者様は、農園で働く中国人女性5人だそうです。家賃は5万円です。利回りは20％以上になります。 この農園の経営者は、青いFCのS店長にとっては前からのお客さんだったようです。前年までは。6月から11月くらいまでアパートを2戸借りて、冬は退去していたそうですが、家賃の安さから通年で借りてくれるようになりました。12月～5月までは空室状態です。 プロパンガス会社さんには、ガスは替えましたが、貸与はしてもらっていません。建物がボロボロでいつまでもつかわからないので、貸与については言えませんでした。 このプロパンガス屋さんですが、1K12戸のアパートで設備を以下のようにつけてまらったことがあります。他の物件でもいろいろつけてもらってますが。１ エアコンの新品設置 プロパンガス屋さんの担当Tさん２ 洗面台の新品設置 プロパンガス屋さんの担当Tさん３ 流し台の新品設置 プロパンガス屋さんの担当Tさん４ TVモニタフォンの新品設置 プロパンガス屋さんの担当Tさん５ ガスストーブの設置 プロパンガス屋さんの担当Tさん 長野県の中信、南信地方(北信は微妙、東信は別会社をご紹介できそうです。）でプロパンガス屋さんを探している方、このプロパンガス屋さん紹介します。ここまでのサービスは難しいと思いますが、サービスはいいです。話だけでもどうぞ。連絡先は『alainpascalprostあっとgamil.com』です。 この物件、はやく手放したいのですが、昨年物件を買う際、元国家系の金融機関に共同担保として接収されてしまいました。10年間売れません。繰り上げ返済か民間金融機関への借り換えか？おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.29
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物件を買う気がない人は相談するな。やる気のある人は勝手にやっている。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 物件を買えない人から相談を受けることがあります。今までの経験から思うことは、「本当に買う気があるの？」という事です。 アドバイスをしても、「ローンは怖い。」「妻の理解が・・・。」みたいな人に相談する前に乗り越えておくことばかり繰り返し、言い訳ばかり言います。買えない理由は自分ではなく他の外的要因だと言ってるようです。「空室が続いたらどうやって客付しますか？」「どのくらいリフォームしたらいいですか？自分は初めてだからわかりません。」と言った、購入後のことを心配する言葉さえありません。 購入の相談なのに、購入前の自分のマインドや配偶者の壁など、人に相談する事ではなく自分で乗り越えることを言い続けます。 初めの一棟を買うのに、明らかに私より『熱』がありません。100室以上購入して、購入することが特別ではなくなっている私より、明らかに『熱』がありません。買えない(買おうとしない)理由を話しているだけです。 私から見れば、その方たちは、私に向かって『自分には買う勇気がない。でも相手にしてください。』と言っているようなものです。本人は気づいていませんが。 こんな人に、何を、何時間、どう話そうと無駄ですね。根本には『やりたくない』んです。 買う気があれば購入に向かって何でもします。私も特攻ローンを使いました。分からないことは購入しながら、購入した後解決していきます。 相談するのであれば、それ相応の気持ちと勉強をしてくるべきです。 相談した人に「大丈夫だからやってみようよ。」なんて励まされていいてはいけません。みんな優しいから励ましてくれますが。本来失礼なことです。 「この物件を買って、こうリフォームして、ターゲットは〇〇と考えています。どうでしょうか？」くらいのスタンスで相談すべきですね。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.28
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法人6号物件(1) 最も山の中の物件です。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 法人6号物件は、法人として初めての戸建です。googleの地図を載せたかったのですが場所が特定できてしまうのでやめました。狭い谷に電力会社の発電所があったり、個人の工場や食堂の名前があったりして場所が特定できてしまいます。googleの地図は施設名だけは大きく映りますね。 この物件は以前のブログで、おばさんが勝手に耕していたと物件として紹介しました。スペック・築16年、木造、66㎡の1LDK・400万円(高いですね。)・土地面積 882.66㎡(267坪) おばさん2人が耕していた畑は別、面積不明。・120km以上離れた長野市の業者が仲介。 この物件相続物件です。売主さんは県外に住んでいます。父親が死んでしまったので相続したということで、住んだことも来たこともないので、思い出も、思い入れも、縁もゆかりもない物件です。 長野市の不動産屋さんとも特に縁はありません。 このんな感じの物件です。南側を向いて撮った写真です。なぜか写真がななめ。夏になるとこの広い敷地の除草があります。 内部の写真がありませんが、おしゃれな造りです。カウンターキッチンで座席が4席程りました。流し台はステンレス製で食堂の厨房にあるタイプのものです。 飲み屋か食堂をやっていたと思うのですが、知るすべがありません。フェンスの下におばさん2人が耕している畑があります。この物件400万円で売りな出されていましたが、金額の当然根拠はないと思いました。最終的に270万円で購入しました。売主様もホッとしていたと思います。 田舎ですが、この地域賃貸需要があります。 近所のおばちゃん曰く「駅まで車で5分で行ける。赤信号に引っかからなければ4分だ。」「イオンもパチンコ屋も近い。」と言います。確かに日本で一番小さい感じの平屋(2階建てだったかな？)のイオンがあります。合同庁舎も5分くらいです。 この地域の特徴は・産業は観光だけと言っていいです。・アパート、貸家がたりません。・教員、県職員、営林署職員などがたくさんいます。自称準地元民の私はこの点を知っていました。だから購入しようと思ったのです。 ガス屋さんにエアコン、追い炊き、TVインターフォンなどを付けてもらう約束をしました。エアコンは入居者様と予定があわず未設置です。未設置でも過ごせるほど涼しいところのようです。冬は寒いでしょう。 270万円で購入し、小規模なリフォームをして、すぐに6万円で入居が決まりました。狙い通り教員の方です。 今年で3年目、きっとこの先生は来年3月にお引越しですね。 次は法人7号物件 これは建物がやっちまった物件です。調子に乗って買ってしまった物件です。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.28
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92坪50万円の雑種地、草刈り、梅の収穫、クロス貼り
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。最近写真がアップできません。画像データを認識しません。誰か教えてください。 本日は、草刈り、梅の収穫、クロス貼りとアクティブな1日でした。すべてアパート経営とは関係ありません。草刈り タラの芽畑の草刈りです。雨が降る前にやろうと思い早朝よりスタートしました。畑と畑に隣接する町の土地も草刈りをします。なぜ町の土地を草刈りするのとお思いますが、なんか決まっているようです。草刈りをしないと自分の畑の前だけ草ボウボウ状態です。草刈り機で刈ったのですが、タラの芽の木を何本か切ってしまいました。残念。 途中で近所のおじさんが、コーヒーをくださいました。感謝です。 この畑92坪ありますが、50万円で買いました。地目は雑種地になっています。とりあえず山菜のタラの芽の木を植えています。接道が悪いので安かった物件です。地図では10m位接道がありますが、実際には道路とこの雑種地との段差が3m位あります。雑種地が低いんです。 なんでこんな土地を買ってしまったのか？欲しかったから。梅の収穫 昨日、物件の写真を見ていると、貸している一軒家の庭に梅の木が写っていました。「これはもしや、梅が取れるのでは。」思い行ってみました。 この一軒家、近日中のブログで話をしますが、かなりの物件です。 ある法人さんが借りてくださっていて、中国人の女性の方が何人かで住んでおられます。 物件に到着すると誰もいない様子です。梅がたくさん木になっています。庭に侵入し梅を取り始めました。10分くらいしたところで、中国人の女性の方が4人来ました。パスカル「この家の大家ですけど、うめ取らせてください。」中国人女性「・・・。」言ってることがわからないようです。梅の木を指さして、もう一度「梅取らせてください。」と言うと、わかったようでした。 梅の収穫を再開する前に、コンビニに行き、ポテトチップスを買ってきました。コンビニにある全種類を買ってきて、中国人女性にわたすと「ありがとうございます。」と言っていました。 梅は8kgくらい取れました。自宅のクロス貼り 午後はクロス貼りです。アパートの6畳2部屋のクロスを貼り換えた際、8mほどクロスが残りました。これを玄関に貼りました。古いクロスの上から貼りましたが、やはり違和感がありました。 途中、管理会社さんから電話があり担当者さん「家賃滞納者をどうしますか？出て行ってもらいますか？」パスカル「出て行っても行くと来ないでしょう。様子見ましょう。」ご高齢のご夫婦で、奥さんが入院してしまいました。ご主人が犬と一緒に暮らしています。決断は先送りです。なんとか家賃入れてほしいですね。管理会社としては見過ごすわけにはいかないですよね。 草刈り、梅の収穫、クロス貼り、自主的にやるから楽しいんですね。 これが、他からの強制だったら本当につまらない。特に草刈りなんてやってられません。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.27
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法人5号物件(1) 金額は1000万円～1500万円位 50%も違うじゃないの。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 法人4号物件を取得してから5号物件を買うまでは4ヶ月かかりました。必死で探していましたが、なかなかいい物件がありません。 そんなか、不動産会社さんから小ぶりな物件が出てきました。兄弟で相続された物件ですが、現金化したいようです。 金額は1000万円～1500万円位で売主さんと相談中とのことですが、1000万円と1500万円では全然違います。利回りが(1000万円＝)24.1％～(1500万円＝)16.1%ということになります。1500万円では買えません。 できるだけ早く内見をお願いしました。 この頃になると、私の物件の欠点を見る目は、普通の不動産屋さんを凌いでいます。早速、欠点の指摘の連発です。「この壁のヒビ、方向性がありますよ。向こうの壁にもその向こうの壁にもひびがありますよね。」「結露がひどいですね。クロスが浮いてます。」「ベランダに炭がありますね。火でも燃やしたんですか？ひどいですね。」（実は2階の人の煙草の灰でした。煙草の灰でも十分ひどいんですけど。）「コンセントプレート上下がさかさまですよね。」「残りの部屋も、きっと同じような状態ですよね。」 細かなことはよく覚えていませんが、1000万円にするために気になったことは失礼にならないように何でも言いました。 ダメ押しに1階の部屋の内見でしたが、2階の方が掃除機をかけてくれました。その音が強烈に響きます。何事かと思って2人で外に飛び出しました。不動産屋さんも弱気になっていくのがわかりました。スペック・築18年 木造 ミサ〇ホームという有名な会社施工 〇：「マル」ではありません。 〇：「ワ」と読みます。・2DK：3戸 3SDK：1戸（元オーナーズルーム） 元オーナーズルームの室内の物置部屋は、床がコンクリトで2方向にシャッターがついています。ハーレーでも2台入れられそうです。さらに内部にもう一部屋物置があります。・３/4戸入居・駐車場は200%以上あります。・賃貸需要が崩れていない地域・コンビニ12m位(パスカルのカン)、合同庁舎200m位(パスカルのカン)、その他いろいろ近いです。・庭に梅の木があります。 ↑「これじゃいつもの田舎物件と変わらないじゃないか！横に資材置き場みたいなのがあるし。」と言われそうですが、この写真はコンビニの駐車場から撮った写真です。撮影者の背面にコンビニ、JR、合同庁舎等があります。逆光でした。 元気な2人の売主さんは離れたところに住んでいます。調整は時間がかかりました。 なんだかんだで1070万円(利回り22.5％)になりました。70万円分敗北感を感じました。 その後、無事契約、決済が終わりました。 空いていた一部屋もすぐに入居者様が決まりました。 購入してから3年目です。まだ退去者はでていません。 自宅から遠いのが欠点です。片道2時間かかります。 今年も梅をとることができました。 次は、法人6号物件：戸建物件です。本当に田舎です。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.27
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金融機関さんの本部からの文章＆500万円の定期のお願い。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 本日は、月に一度の金融機関回りです。目的は、 ・試算表の提出：法人2つ、個人1つ ・入居状況の報告：入居率は自信を持って報告できるレベルになりました。 ・世間話 です。 現在4つの金融機関さんとお付き合いがありますが、3つの金融機関さんに行ってきました。あと1つは遠方なので郵送です。 金融機関回りの中で、A信用金庫では融資の進捗状況の話もしました。750万円の物件の融資をお願いしてありますが、まだOKが出ません。時間がかかっているので取り組んでくれていると思います。 担当者さんは私がいきなり融資の事で来店したと思い慌てていました。担当者「おはようございます。連絡が遅くなっていてすみません。」パスカル「おはようございます。今日は月に一度のあれですよ。」と言うと、ホッとしていました。 試算表の提出、入居状況の報告をした後、750万円融資の話になりました。 私が以前提出した事業計画書について本部から質問がきているとのことで、担当者さんの質問に答えました。本部の質問１：修繕費は月に5000円で足りますか？パスカル：足りません。大きな修繕はそれまでの法人の利益から出します。本部の質問２：火災保険は月に5000円で足りますか？パスカル：足りません。最低限の金額ですのでもう少し保証を厚くします。本部の質問3：すぐにリフォームする必要な個所はありますか？パスカル：ありません。(実際はよくわかりません。)本部の質問4：家賃が下落してもやって行けますか。パスカル：返済が終わる十年間は家賃は下がりません。シミュレーションでは年に1%下がることにしていますが、たぶん下がりません。戸建でこの家賃ですから、むしろ多少値上げしてもいいと思っています。 堂々と担当者さんに言いました。 本部の質問１、2は、焦りました。なんで5000円にしたのか、自分でもよく覚えていません。無茶苦茶だと思いました。ただ、前の担当者さんに提出した事業計画書はこんな感じでした。それで1億円位借りられました。 本部の質問3は、売買前の現時点で、不動産屋さんは、「ない。」というので、「ありません。」と答えましたが、実際にはわかりません。 本部の質問4も、わかりません。仲介業者さんに事前に家賃下落の可能性については聞いていますが、大丈夫でしょうとの答えでした。ですから「ありません。」と答えました。 金融機関さんには、現状わかることを自信を持った態度で答えることが、金融機関の不安を取り除くうえで大切だと思います。 金融機関さんもアパート経営のプロではないので、わからないこと不安なことがあります。 嘘はいけませんが、わかることは自信を持って答えるのが良いと思います。 話をしているうちに、この担当者さんが手にしている『質問等が書いてある本部からきている文章』を、うっかり「これ見てください。」と言って、私に見せてしまいました。 私は1、2秒その文章を見た後、これは見てはいけないプリントだと思いました。「これ見ていいんですかと？」と言うと、あわててプリントを下げていました。 しかし、私は本部からきている金利らしきものを見てしまいました。心の叫び「提示されている金利より0.6%も低いじゃないの。どーゆこと。」融資OKになったら交渉材料にしてみよう。材料になるかな？ 最期に500万円の定期をお願いされました。750万の融資対して500万円の定期ですよ。いかに私の信用がないかという事でしょうか？へこむ。 これで融資不可だったらどうしよう。もっとへこむ。 進捗があったらお知らせします。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.26
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火災保険の子代理店
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 本日はアパートのクロス貼りをしました。入居は7月1日からですから、クロスは完成させてしまいたいです。暑くなる予報でしたがやるしかないです。 朝8時30分、物件到着、さっそく貼り始めます。6畳のクロス貼りです。この部屋、実は先々週一回クロスを貼りましたが、稚拙すぎて張り替えることにしました。昨日(一昨日だったかな？)クロスを剥がしました。 朝8時30分からクロスを貼り始め、クロスを貼り終わったのは12時30分ですから、約4時間かかったことになります。まだまだですね。 暑い中、クロス張をしていると徐々に気持ちが悪くなってきました。口の中もカラカラです。持ってきたスポ－ツドリンクもとっくに飲み終わってます。 12時30分なんとかクロスを貼り終えて、片付け等は全くせずに、フラフラと愛車アトレーワゴンに乗り込み家に帰りました。麦茶を1リットルくらい飲んで、スポーツドリンクも1本飲んで一休みしました。徐々に落ち着いてきたので、カップラーメンを食べました。昼食です。 2時少し前、昼寝をしようと思い風呂に入りましたが、3時過ぎから火災保険の更新があることを思い出しました。「寝たら起きれない。1時間以上ある。どうしよう。」「そうだ!アパートにもどって片付けをしよう。暑いけど」 という事で、愛車アトレーワゴンに乗りアパートへ行きました。 アパートにもどり、清掃をして道具やクロスを積み込み荷物満載で「火災保険屋(代理店)さん兼不動産屋さん」に行きました。 実はこの「火災保険屋(代理店)さん兼不動産屋さん」と一緒に保険屋さんを拡大していく予定です。ざっくり説明します。私の物件の保険料は年間100万円以上払っていますが、自分名義の物件100%なので保険代理店を開けません。この「火災保険屋(代理店)さん兼不動産屋さん」と雇用契約を結び、火災保険屋(代理店)さんの子代理店になります。(私は詳しくわかりません。保険に興味のある方は詳細を調べてください。) 私は9月に不動産屋さんを開業しますので、そこでも火災保険の契約が取れるかもしれません。子代理店として頑張ります。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.25
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法人4号物件(4) 管理してくれる会社がない
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 とにかく話をつぶすと不動産屋さんに迷惑がかかります。そのほかにもいろいろなことが起きましたが、我慢して過ごしました。 決済の日、信用金庫の方も経緯はしています。気を使って対応してくださいました。 私は、売主と一緒にいる代理人(?)とは2人は目を合わさずに、淡々と短時間で進めました。無事決済が終わりました。 その後、売主の代理人(?)は、管理会社を回り、私の持ている物件を聞き出そうとしたようです。何がしたかったのか？ 最後まですっきりしない人たちでした。 その後管理会社を探しました。１社目緑：田舎すぎるので管理ができない。２社目青：駐車場が足りないので管理できない。３社目赤：パスカルの気持ちが折れました。聞きに行きませんでした。 いづれにしても、前オーナーの管理会社に対する高圧的な態度が嫌な思い出になっているようです。 ここは田舎、管理会社は大手は3社だけ、もう一度、2社目の青いFCにアタック。親切な別の支店の店長に相談ベースで話してみると、うまく話を通してくれました。 管理会社解決。一時はどうなるかとお思いました。 その後、順調に満室経営できてます。家賃も上げています。 店長と話をする中で「なんであのアパートが埋まるのかわからない。」「あそこに住む理由がわからない。」と言っている時期もありました。この店長さん女性ですが恐ろしくやり手です。 プロパンガスは当然交換、1Kですが追い炊きを付けてもらってます。あとは何を付けてもらったか忘れてしまいました。エアコンかTVドアホンです。 ここはプロパンガスの供給の関係で、たくさん貸与してくれるTさんに入ってもらえませんでした。さみしところがあります。次は物件5号です。片道2時間かかる場所にあります。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.25
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『無借金＆高利回り』大家さんの物件見学
みなさんのクリックが、モチベーションになります。信じられないことに30位になりました。皆さんのおかげです。ありがとうございます。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 本日は、早朝よりある『無借金＆高利回り』大家さんの物件を見学させていただきました。 私が感じたことです。１無借金経営をしている。 借金をしないで数十戸規模の大家さんになりセミリタイアされています。すごいことだと思いました。 私は、借り入れを起こして物件を購入していますが、無借金の小ぶりの物件がわずかにあります。そんな小さな物件でも、無借金物件は安心感があります。２自主管理をしている。清掃がいき届いている。 今日は共用部の清掃をしながら、入居者さんと笑顔であいさつをされていました。また、近所の方と何やら話をしていました。クレーム気味の事だったかもしれませんが、相手の話をしっかり聞いていました。普段からお付き合いをうまくやっているようで人間関係の大切さを感じました。 私は、管理会社さんにお願いしていますし、入居者さんとはあまりかかわりを持っていません。３自分で決めた地域で投資している。 範囲を広げるのではなく、ご自分が賃貸需要などをよく知っている範囲で投資をされていました。 私も、よく知った地域で投資していこうと思いました。４建物のリフォームが徹底している。 見せていただいた建物は、1棟を除き外壁塗装等がしてありました。デザインも素敵です。築年数を聞くと驚いてしまいます。古くなってもきちんとリフォームをすれば十分に経営していけるとわかりました。入居率が高いため内部は見せてもらえませんでしたが、やはりリ内部のリフォームにもお金をかけているそうです。 私は物件の外壁塗装をやったことがありません。今回の見学で外壁塗装のインパクトは大きいと感じました。「手遅れになる前に、お金貯めて塗装しよう。」と思いました。５安く仕入れた高利回り物件を持っている。 『無借金＆高利回り』大家さん、『安く仕入れた高利回り物件の重要性』を話されていました。高利回りの物件があるから、そのCFを使って安定して再投資等をやって行けるそうです。私も全くそう思います。この某大家さんは、さらに『無借金＆高利回り』です。最強ですね。 今回の物件見学は大変参考になりました。『無借金＆高利回り』大家さんは、「物件が古いんですよ。」「資産価値がない物が多いんですよ。」 と謙遜されていましたが、私があれこれ評価することができない立派な方だと思いました。 私も、『無借金＆高利回り』大家さんを見習ってしっかりやっていきたいと思いました。 『無借金＆高利回り』大家さん、早朝より見学をさせていただきありがとうございました。楽しい半日でした。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.24
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法人4号物件(3) 売主絶対におかしい！
公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 融資も決まり、弁天不動産の担当者Sさんかと話を詰めていきました。金額は2480万円でよさそうです。Sさんの話し方から2480万円までは売主様から許可を得ているようです。 私と弁天不動産の担当者Sさんとの間で2480万円で話がまとまったのが金曜日、土日をはさんで月曜日に弁天不動産の担当者Sさんは売主さんに連絡をしました。（正確に言うと売主さんの代理の方ですが、委任状は持っていません。） その電話を受けた売主さんの代理の方、激怒したそうです。「金曜日の話がどうして月曜日に連絡が来るんだ。遅すぎる。この話はなしだ。」と言うことで、話は流れました。弁天不動産から別の不動産屋さんに話は行ってしまいました。 弁天不動産の担当者Sさんはその時、どこの不動産屋さんに話が言ったかも教えてくれました。しかも「話は恐怖不動産に行きました。恐怖不動産のTさんにすぐ電話をしてください。買えます。」と教えてくれました。 恐怖不動産は法人1号物件の売主でした。Tさんは穏やかな女性です。ネットに載る前になんとか買えました。しかし2530万円でした。50万円の差で物件を逃すわけにはいきません。 この売買には、売り主側のフィールド不動産さん、買主側の弁天不動産さん、恐怖不動産さんが関わっています。それぞれ被害を受けたり受けなかったりしています。〇売り主側のフィールド不動産さんの担当者さん・担当者さん、売主から電話がかかってくるといつも怒鳴られるので、携帯で車の中で電話を受け、まわりの従業員に気づかれないようにしていた。・この物件の引き渡し後、測量をすることになっていたが、引渡し2週間後に宅建業協会に「お金をだまし取られた。」みたいなことを訴えられたようです。測量を実施しましたが、費用は全額返しました。〇買主側の弁天不動産さん・同じような扱いを受けたようです。そもそも、買主側の不動産屋さんが売主と交渉できることが普通ではないですよね。〇恐怖不動産さん・さすがに被害はないようです。何かあれば、♪社長が出てきてこんにちは、坊ちゃん一緒に・・・♪になってしまいます。大変なことになることは容易に想像できます。〇パスカル・売主「11月分の家賃は全額欲しい。」 パスカル「どうぞ。」・売主「敷金は預かっていない。」 パスカル「管理会社に聞いてください。」 売主「管理会社が勝手にもってた。」(嘘つくな。) つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.24
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第2法人 5号予定物件 内見、利回り25％になる指値
みなさんのクリックが、モチベーションになります。順位が36位になりました。ありがとうございます。さらに一押しお願いします。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 昨日提案を受けた物件を見に行ってみました。部屋数が30戸の物件は大きですね。不動産屋さんも来て下さって内見もできました。 内部を見ながら、 １ 「クロスの張り替えが必要ですね。」２ 「床は、プラスチックタイルかCFですね。」３ 「ウォシュレットもつけたいですね。」４ 「流し台も、交換かダイノックシートで補修したいですね。」５ 「エアコンも欲しいですね。」 その他にも色々指摘しました。リフォームは退去ごと30部屋分だから大変なん事だということも話しました。 実は、5050さんの3日間の講習の受講修了者の私は、1、2はできます。3、4も自分でできます。5は自分ではできません。エアコンはプロパンガス屋さんです。 いろいろ言いながら、自分でやれば大した金額ではないと思いました。 唐突ですが「そうだ、今度ガス屋さんと一緒に交換すればいいんだ。」と思いました。事務所のエアコン設置ガス屋さんと一緒にやろう。ガス屋さんに電話して日程合わせよう。 今回は任売物件です。売主様も大切ですが、債権者の金融機関が納得してくれる事が大切です。私と売主様の間に入ってくれる仲介さんも大切です。皆さんが納得してくれる金額を考えなくてはいけません。・そこで、25％の利回りで指値をしました。根拠も伝えました。金融機関さんは納得してくれるでしょうか？・仲介さんには、改めて簡単な物件調査をお願いしました。この物件調査に対して調査費は払いますが、報告は求めません。わかる人にはわかりますよね。・売主様も任売ですからお金が必要です。多少まとまった金額で、残置物撤去をお願いしました。これも、残置物があっても何も言いません。というより残置物は現状維持です。わかる人にはわかりますよね。 あとは指値が通ることを願いす。債権者の信金さん納得してね。 そして融資について別の金融機関からOKをもらうだっけです。 明日は、買付証明を書く予定です。それまでに調整することがあるようです。 いつものことですが、簡単に指値が通ると、コウメ太夫ふうに「チクショー」になってしまいます。指値が通らなくてもコウメ太夫ふうに「チクショー」になってしまうのですが。今回はどうなるでしょうか。 進ちょくがあったらお知らせします。つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.23
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法人4号物件(2) 「いくらだったら買う？」「2000万円だったら買います。」
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 この法人4号私のところに話が来たのはこれで2回目でした。 1回目に話が来たのはこれより3年ほど前でした。 立地が命（実際は英語）不動産からでした。・任意売却物件でした。・当時はMc人材派遣会社の社長さんが所有していました。物件を見に行くと中国の方だけがすんでしました。みんな自転車でした。余談ですが、勤め人の時このMc人材派遣会社には苦労しました。 立地が命不動産の社長「いくらだったら買う？」と聞かれたので、パスカル「2000万円だったら買います。」立地が命不動産の社長「あそう・・・・・。」それ以上話が進むことはありませんでした。その後しばらくして、競売にかかり、2500万円で競落されました。当時は、私の2000万円とそんなに変わらないと思いましたが、500万円の差は25％の差ですね。大きいのかな？ 長野県外の方が買われたようです。家賃を2万円台まで下げ、必死で埋めたようです。 力尽きて売りに出されたようです。この売主さんの事は次回書きます。 一言でいうと、狂ってます。こんな感じです。これが2550万円で買えました。利回り20％で買えました。いい時代でした。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.23
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CFの貼り方を教えてもらいました。明日は『未知との遭遇物件』の内見です。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 今日はまたまた5050大家さんのところで、CFの貼り方を教えてもらいました。とても参考になりました。1日目：クロス貼り、2日目：フロアータイル貼り、3日目：CF貼りと教えていただきました。3日間の講習ありがとうございました。皆さんもぜひ3日間の講習を受けてみてください。 これでアパートのリフォームや原状回復がほぼ自分でできます。コストカットにつながります。この夏購入予定の物件で試してみたいと考えています。今日は5050先生と生徒2人でした。もう一人の生徒さんは大変若くて、今から始めれば、時間を味方につけて楽勝だと思いました。 本日3人でソースかつ丼屋さんにいる時に、私の携帯に不動産屋さんから電話がありました。不動産屋さん「パスカルさん、大きい物件はNGでしたっけ？」パスカル「高額な物件は無理です。大きさはより金額ですよ。」不動産屋さん「30戸のアパートですがどうですか？金額は〇千万～△千万円です。このままだと競売になります。」パスカル「検討させてください。明日内見をお願いします。」不動産屋さん「わかりました。」 この競売寸前の物件の債権者は、私が1億円以上融資していだいている金融機関です。この金融機関には現在融資審査中の物件がります。 どのタイミングで話そう？ 違う金融機関がいいのかな？ そもそも任売って時間かかるんじゃない？ 誰か教えてくださいよ！ この物件土砂災害警戒区域内にあります。長野県の場合、よくあるとは言いませんが、そこそこ物件土砂災害警戒区域内ということがあります。普段は気にしませんが今回はその点が気になって迷っています。 私も、物件土砂災害警戒区域内に戸建てや小さいアパートを持っています。特に気にせず買いました。理由は・小規模な物件であるということ。・物件が土砂災害警戒区域内であっても周りに家があり、土地がそんなに傾斜していない。 今回の物件購入で気になる点です。・大規模な物件であるということ。30戸は大規模ではないという方もいると思いますが、私にとっては大規模の未知の世界です。・物件が土砂災害警戒区域内であっても周りに家がすくなく、土地がかなり傾斜している。 「30戸の未知との遭遇物件＝物件土砂災害警戒区域内物件」どうしたらいいでしょうか？教えてください。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.22
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法人4号物件(1) 「さすがに１月に2棟は無理ですよ。・・・」
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 前回まで、法人物件3号の話でしたが、二つの物件3号4号の決済は次のようになっています。物件3号：28年10月28日 決済 A信用金庫 担当者Uさん物件4号：28年11月16日 決済 A信用金庫 担当者Uさん 決済の間隔が１ヶ月ありません。この辺の事をお話します。 弁天不動産屋(仮名)さん担当のSさんと、物件３号で話をしている時です。私が、物件があればまだまだ買い進めたいと言ったとき、「いい物件じゃないけど、もう一つありますよ。立地がよくないんです。」とのことです。スペック・築16年、1K10戸、2DK2戸の複合タイプ・重量鉄骨造・９/１２入居中(立地の割に健闘しています。)・家賃がバラバラ、基本的に安すぎる。・駐車場が11台分しかない。(12台は必要、この立地で車なしは無理)・雨漏りしたことあり。修理したとのことですが、その後修理が必要になりました。・立地が悪い。そこに住む理由がよくわかりません。 こんな感じです。牧草地とビニールハウスの中に立っています。北海道見たいです。 でも買います。3号、4号まとめてA信用金庫の担当者Uさんのところに持っていきました。パスカル「あの…、物件が二つあるんですよ。」と言って資料を見せました。さすがに断られと思いましたので、どちらか一方だけは融資してもらおうと考えていました。どちらになるかは担当のUさんにお任せしようと思っていました。担当のUさん「さすがに１月に2棟は無理ですよ。・・・」パスカル「そうですよね。」担当のUさん「どちらか１棟は来月にしましょう。」パスカル「ありがとうございます。」Uさんと二人で、信金内で笑いました。大声は出せません。笑いを押し殺して笑いました。つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.22
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宅建士試験 さあ始めましょう！ 2つの勉強法
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 実際に宅建試験に合格した2つの宅建試験の勉強方法を書きます。 １つ目の勉強法。もちろん、この方余裕で合格しています。 宅建士試験の勉強法・民法はやらない。・宅建業法、法令上の制限、その他の分野だけ勉強する。 ↓ 合格これは実際に合格した方の勉強法です。もう少し具体的に書きます。 宅建士試験の勉強法・民法はやらない。普段、仕事で民法はやっている。・宅建業法、法令上の制限、その他の分野だけ勉強する。通信教育のDVDを2倍速で見ると法律はだいたいわかる。 ↓ 合格 この方の職業は、弁護士さんです。以前ブログでお話した宅建士を持っている弁護士さんです。この勉強法で合格できる人はほぼいないと思います。2つ目の勉強法、パスカル方式 昨年パスカルは43点で合格しました。・『らくらく宅建塾テキスト』：3回読みます。ラインマーカー等で線は引きません。前職で、ラインマーカーで線を引く人ほど勉強が身につかない傾向を知っていました。・『マンガ宅建塾』：読まなくてもいいかもしれませんが、『らくらく宅建塾テキスト』の理解に役立ちます。1回読みました。・『宅建士革命DVD』：通勤時間等、車の中で見ながら聞きました。2倍速ではありません。・『過去問宅建塾』：3冊を5回やりました。答えはノートにしっかり書きましょう。慣れてきたら、正解以外の選択肢の間違いの理由を書きます。・ズバ予想宅建塾：5回やりました。答えはノートにしっかり書きましょう。慣れてきたら、正解以外の選択肢の間違いの理由を書きます。・宅建学院の模試：5回分2万円以上する物をやりました。これについているDVDが良かったです。解説の中でメンタルについての話があります。これが無ければ、当落線(37点)位だったかもしれません。 宅建学院のらくらく宅建塾は、本当に簡単なことからスタートするのでやりやすいです。 今年宅建試験を受ける方も、今年も宅建試験を受ける方も頑張ってください。少しでも参考になればと思います。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.21
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法人3号物件(2) プロパンガス屋さん変更の壁
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 実は、この物件の融資は信金さにも頼んでありました。融資は地銀も信金さんも通りましたが、当然信金さんから借りました。地銀の担当者には、お伺いしてお断りしました。なぜ融資が断られたのか分かっていないようですし、聞かれることもありませんでした。 その後、さして問題もなく、引渡しが終わり、順調に運営できています。欠陥は今のところありません。 ここも、プロパンガスを変更しています。プロパンガス屋さん同士には、複雑な関係があります。そのため切り替えが難しいことがあります。今回はそのケースでした。たとえば大手Aプロパンガス会社(プロパンの卸売りもやる。)このプロパンガス会社Aからプロパンガスを買っている会社、B社、C社があったとします。１ パスカルが、C社からB社にプロパンガスを変えようとします。 これは基本的にOKです。 ２ パスカルが、B社からC社にプロパンガスを変えようとします。 これも基本的にOKです。３ パスカルが、B社からA社にプロパンガスを変えようとします。 これは基本的にだめです。B社はA社のお客さんです。４ パスカルが、C社からA社にプロパンガスを変えようとします。 これは基本的にだめです。C社はA社のお客さんです。 今回は、3、4にあてはまります。私がお世話になっているプロパンガス会社は大手で、ガスの卸売りをやっています。現在供給してもらっている会社はB社C社に当たります。 大手プロパンガス会社からプロパンガスを買っているB社C社のような会社の中には、ボンベの交換など実はすべて卸元にやってもらってる会社もあります。ほとんど実務をしないで利益を得ています。現在供給してもらっている会社はこれに当たり、実務はしません。 このような場合、ガス会社間の話し合いで条件面を調節し、卸売会社が設備を貸与することがOKになることもありますが、今回はそれも不調に終わりました。 と言うことで、別のガス屋さん登場です。このいきさつについては細かく書けませんが、別会社さんになりました。 TVドアフォン、追い炊きを付けてもらいました。ちょっとさみしい内容ですね。でも、しっかりした担当者さんAさんがついてくださいました。とにかくフットワークが軽いです。ライフラインの事ですから、とても助かります。感謝しています。次は、物件4号です。物件3号：28年10月28日 決済 A信用金庫 担当者Uさん物件4号：28年11月16日 決済 A信用金庫 担当者Uさんおしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.21
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5050大家さんのところでフロアータイルの貼 感想は・・・。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 今日は朝5時30分に起床し、6時に家を出て5050大家さんのところに行きました。そして、マンツーマンでフロアタイルの貼り方を教えていただきました。詳しくはこちらをご覧ください。写真もあります。 私はまた写真を撮り忘れました。 フロアタイルの接着剤の塗り方、フロアータイルの貼り方を教えていただき、後は、その後、一人で黙々とやっていました。面積は広くありませんでしたが、初めての事なので、かなり時間がかかってしまいました。感想は、「チョー楽しい。楽し過ぎる。」 無心で打ちこめました。 5050大家さんありがとうございました。 5050さんには大変お世話になっています。これも5050さんに出した1通のメールがきっかけでした。一歩踏み出すことは大切ですね。 その後、高速に乗り途中で「峠の釜めし」を買って帰りました。 また教えていただきに行きたいと思います。その時は「だるま弁当」を買って帰ります。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.20
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法人3号物件(1) 指値はできません！
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 法人物件2号を購入して3月ほどして、弁天不動産屋(仮名)さんからメールが届きました。この不動産屋さんとは話をしたことはありましたが、物件を購入したことはありません。情報をくださったことに感謝です。すぐに電話です。パスカル「情報ありがとうございます。物件を見せてください。私が1番でよね。」担当者さん「順番は・・・。それより、物件を見て判断してください。」順番は関係ないようです。次の日物件の内見をさせてもらいました。その際担当者さん「指値をしたら、次の方に話が行ってしまいます。」パスカル「指値はできないということですか、100万円でも無理ですか？」担当者さん「そうです。」物件スペック・鉄骨造 築16年 1K8戸・大学生中心の物件（学生に依存）・物件価格2100万円 利回りは17.8% 利回りは低いと思いましたが、前回の物件で免疫がついていたので買えました。・3階建、1回は駐車場 100% この物件、登記されていません。前オーナーさんは普通の勤め人ですが、どんな資産背景があったのか知りませんが、現金で建てた物件です。 融資は地銀に持ていきましたが、とにかく担当者がひどい。ひどすぎる。この頃は、池井戸潤さんの銀行が出てくるドラマがありました。その中で銀行は悪役でひどいことを言いますが、そんなものじゃなかったです。 未登記のこの物件にも、地銀担当者「この物件未登記ということは、登記できない欠陥がるはずです。なんで登記できない欠陥のある物件にウチが融資しなければいけないんですか？」といっていました。今回の対応は、ひどい対応のほんの一部で、これ以前もこれ以後もわけのわからない対応が続きました。 この方とは1年くらい前から付き合いがありましたが、「いい物件があったら持ってきてください。」と言うので持っていくと、ろくに資料を見ないまま融資できないと言われた事が何度もあります。 今回も「いい物件があったら持ってきてください。」と言うので持っていきましたが、ひどいものでした。 この担当者、40歳代です。この支店にいた3年間、ずっと住宅ローンの受付をしていました。この年代でしたら普通だったら法人まわりをしているはずですが、法人回りができない欠陥があったのではないでしょうか。 田舎は金融機関が極端に少ないです。当時私は利用できる金融機関が2つしかありませんでした。そこで担当者がひどくてもかかわらずを得ないんです。 お付き合いのある金融機関は今でも3つです。一時は4つくらいありましたが。 ひどい担当者でも笑顔で対応するしかないんです。 つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.20
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弁護士さんに相談中の取引 宅建士を持った弁護士さん
皆様のおかげで現在67位です。さらにご協力をお願いします。みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 本日は、朝から、コミュファ光の工事があり自宅で待機していました。今まではau光でした。 長野県は、auショップが『au光』を扱っていましたが、今後『au光』の取り扱いはやめて、『コミュファ光』にするそうです。auショップ『コミュファ光』の契約をして、NTTが工事に来ました。でなんだかな～。 他府県で同じようなことがあるのでしょうか？元々愛知県は一部のマンションだけで『au光』が使えるだけで、一般家庭では使えなかったようです。 その後、現在購入がとん挫しているアパートの事で、不動産屋さんを訪問しました。 ・売り主側、買主側に取引業者がついています。片手ですね。 買主側の業者さんと話をしてきました。 ・隣地との立会いができていません。 ・契約書に告知事項もありませんでした。 ・物件の前面道路に瑕疵があります。 ・この瑕疵を売り主側の業者は知りませんでした。 調査不足です。業法違反と良いでしょう。 ・これに気づいたのは金融機関の担当者でした。 ・このままでは融資不可で、現在は話が止まっています。 私も、9月から宅建業を始めますが、こんな状態になったら大変です。免許取り消しまで覚悟します。そして、早急に解決しようとします。でも、この売主側の業者さん全く気にしていません。「隣地立会を土地家屋調査士に頼むとお金がかかる。売主さんがお金を出してくれないかも。」等々いろいろ言って動こうとしません。私だったらすぐ動きます。「お金で解決できるならそれでいい。」と思って必死で動きます。 このことについては、弁護士さんに相談中です。取引士を持っている弁護士さんに偶然知り合いました。当然、売り主側業者には責任追及ができるとのことです。どのくらいまでできるかは、現在調べてもらってます。 購入の話が流れたら、弁護士さんに動いてもらおうと考えています。経費倒れしないように。 午後には、クロスが届きました。明日は5050大家さんの所に行ってくるので、明後日以降クロス貼りです。頑張ろう。 ブログを始めて１ヶ月です。大家さんの知り合いがいなかったのですが、少しずつ知り合いができてきました。うれしいことです。 ７月になると、宅建試験の願書の提出がありますね。私は昨年合格しました。近いうちに、宅建試験合格への道を書いてみますね。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.19
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法人2号物件(2) ガス屋さんの力
みなさんのクリックが、モチベーションになります。現在78位です。ご協力をお願いします。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 物件の引き渡しが終わりました。晴れて私の物件です。 まずは、共用廊下に照明を設置します。前オーナーさんは階段の照明１台を残して共用廊下の照明を外してありました。きっと、一晩中共用灯がついていると近所の方に迷惑をかけるという配慮だっと思います。 私は、階段の照明一つだけは常夜灯にしましたが、残りはセンサー付きLED照明にしました。これで、ご近所にも影響は少ないと思います。 下の写真は、共用廊下の破損個所です。何年もほったらかしだったのでしょう。中に鳥の巣があります。これは工務店の193社長に修理を願いしました。 次はガス会社さんとの交渉です。担当のTさんと上司の方と何回かお話をしました。その結果、風呂追い炊き、エアコン、TVモニターフォン、外物置等を付けていただけることになりました。 6色の外物置です。結構大きいです。奥にはごみステーション用物置があります。 事前に何が必要か管理会社さんのSさんと打ち合わせて、物置、追い炊、TVモニターフォン、エアコンをガス会社さんに要望しようと決めていました。さすがに、まったく空気の読めない私でも「物置は無理だろう。」と思っていました。 でもガス会社のTさんは遊び心を持って、物置の色を部屋ごとにかえて設置してくれました。感謝です。 民間のごみの回収業者さんを入れました。民間のごみ回収業者さんは、オーナーチェンジで購入した物件でいくつかありましたが、自分で業者さんを入れたのは初めてです。 オーナーチェンジで購入した物件のごみステーションの欠点は、ゴミステーションが大きすぎることでした。人が入れるくらい大きいゴミステーションには、大きなごみが捨てられます。引っ越しの時の粗大ごみも捨てられます。その辛い経験から、小さなゴミステーションにしました。設置から3年たちますがとてもきれいな状態です。 この物件、ほぼ満室で推移しています。空いても次の入居者様がすぐ決まります。というより、管理会社さんのSさんが誘導して入居させてくれました。 近くに住んでいる前のオーナーさんは、経営が苦しくて手放しましたが、まったく問題なく経営できています。これもガス屋さん担当Tさんと管理会社のSさんのおかげです。 私は18%の利回りが怖くて購入に躊躇しましたが、まったく問題ありませんでした。これ以降利回り18％でも購入しようと思うようになりました。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.19
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Pascalの健美家さんの物件一覧のサムネイルが空欄です。教えてください。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ ありがとうございます。現在92位です。 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 健美家さんにブログの登録をしましたが、不動産投資ブログ一覧で見ると、サムネイルが空欄です。どのようにしたら良いでしょうか？ わかる人教えてください。 本日は朝から病院行き、胃カメラを飲んできました。精密検査でした。胃カメラが大嫌いな私は、麻酔を使い寝ている間に終了しました。結果は異状なし。1月にも胃カメラは飲んでいるので異常はないともっていましたが、やはり心配でした。すきり。 麻酔の眠気が少し残っていましたが、一番遠いアパートに直行しました。長野自動車道を走りました。 梅をとってきました。自分の購入した物件に梅の木がありました。これも大家の特権でしょうか？ アパートの帰りに、高速に乗ろうとしてインターチェンジの料金所に向かいました。なんと、軽トラが逆走してきました。逆走怖い。お年寄りのご夫婦が乗っていました。どうしたのでしょうか？ この一番遠いアパート、除草などで荷物を積んで軽のハコバンで行くと2時間近くかかります。今日は普通車で行きました。140～160km/h出した区間もありましたが、1時間で着きました。このくらいの移動時間だといいのですが。 その後信金に行き支店長さんと面談、9月に開業する不動産屋さんの事業資金について相談してきました。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.18
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法人2号物件(1) 利回り18%の物件なんて買っていいの？
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ ↑100位の壁を超えることができません。 応援クリックをお願いします。 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 法人1号物件を取得してから約半年、ようやく2号物件を買えました。 この物件は、東証一部上場企業のグループ会社さんからの紹介です。 スペック ・鉄骨造 築15年 2DK 6戸 ・物件価格 2400万円 利回り低い。 ・駐車場は１６台くらい。２００%を超えます。 ・2DKという間取りは競争相手が多く家賃の下落等が心配。 ・立地が悪い。 仲介会社の課長Mさんも、私の前で普通に立地が悪いと言ってました。 100ｍ位の距離にある小学校が、土砂警のレッドゾーンです。気になります。 自宅とは直線距離で500m位ですが、間に天竜川という川を渡ります。この川を渡ると土地値も賃貸需要も意気に下がります。 当初の価格は2400万円でした。15%の利回りです。この頃はまだ利回り20%ないと破綻すると思っていました。利回り20%にするには、1800万円で買う必要がありますが無理です。いくらなんでも1800万円とはいえません。 私が交渉しているしている間にも、他の投資家さんにも紹介したようです。投資家の少ない田舎ですから話はすぐに伝わります。私のまわりにいる大規模な投資家さんは2人です。一人は新築にシフト済み。もう一人は築古を購入する方です。今回の物件は2人には当てはまりません。この物件は私しか買う人はいません。 なんとか交渉し2400万円→2200万円→2000万円になりました。 利回り18%です。この時は本当に迷いました。「18%の物件を買っていいのか？」「破たんしないだろうか？」本気でそんなことを考えていました。 信金さんに融資の打診をしましたが、あっさり通りました。 物件購入後には、プロパンガス屋さんを変更する予定でしたが、購入の話がかなり煮詰まったっところで、売主様の甥御さんがガス会社勤務なので、このままガスを続けることが条件になってきました。 これが、この後私のアパート経営を助けてくれるガス会社さんとの担当Tさんとの出会いです。 また、管理会社のSさんという優秀なたん担当者さんとの出会いでもあります。 つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.18
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リーフォームの写真とりました。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。今日はリフォームに日でした。写真も一部撮りました。朝6時出発、近くのアパートへ１ ウォシュレット取り付け ビフォーの写真忘れた。２ 換気扇取り付け ビフォーの写真忘れた。３ 押し入れ内のクロス貼り ビフォーもアフターも写真忘れた。 除草剤を持ってちょっと遠い病院へ通院４ 受信後、病院近くのアパートの除草 ビフォーもアフターも写真忘れた。 帰宅、昼食５ 朝6時からリフォームしていたアパートにもどってクロス剥がし。 ビフォーの写真忘れた。６ カーテンレール調整 ビフォーもアフターも写真忘れた。 帰宅、3時15分でした。 うちのチワワと3分だけ遊びました。 クロスは、19日に届くようです。それまではリフォームはなしですね。 明日は、リフォーム関係の仕事はあませんが、胃がんの精密検査です。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.17
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第1法人 1号物件(2) やっぱり「値段は決めてくれ。」だった。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 第1法人 1号物件の購入ですが、物上げ担当者さんから連絡がありました。物上げ担当者さん「やはり、値段は決めてくれと言っています。」パスカル「そうですか。値段は物上げ担当者さん決めてください。」と言いました。丸投げです。風貌の厳しい社長に、私は金額を提示して交渉する気になりません。恐ろしいことになりそうです。ダムに沈められるとか。 物上げ担当者さんも、とても厳しいオーダーだとわかっているようです。最前線で一番怖さを感じていると思います。 それから、物上げ担当者さんから、半月位連絡が来ませんでした。やはり交渉するのは怖いようです。 私は、店長代理さんに電話をして、「物上げ担当者さんにはやく話を進めるように言ってください。」 と言いました。しかも何度も。ひどいことをしました。本当にひどい。 それからしばらくして、物上げ担当者さんから連絡がありました。物上げ担当者さん「先方は3000万円を希望していますが、こちらは2800万円で押してます。パスカルさん都合のよい日に先方と会って話をしてください。」パスカル「わかりました。」と言って日にちを指定しました。パスカル「恐ろしくありませんでしたか？」物上げ担当者さん「怖いですよ。緊張しました。」と言っていました。ねぎらいの言葉をかけ、感謝の気持ちも伝えました。 価格交渉の日風貌の厳しい社長「予算的に厳しいんですね。2850万円でどうですか？」パスカル「はい、2850万円でお願いします。」 ということで、交渉は短時間で終わりました。2800万円とは言えませんでした。 この交渉は12月の初旬でした。決済は年明けになっても仕方がない時期でした。 融資も無事通り、12月24日、無事私のものになりました。信金の担当者さんが頑張ってくれて、年内決済にしてくださいました。感謝です。 この物件、社長さん個人の物件で、業者(法人)さんの物件ではないのですが、仲介手数料はとられませんでした。とても得した感じがしました。思い出しても緊張する話です。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.17
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至近距離のアパートの清掃
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 至近距離のアパートですが、ツバメが巣を造っています。共用廊下、階段はツバメのフンで、汚れています。ドアや壁にもフンや泥がついています。脚立を持ってい行って高いところまで清掃しました。階段の横の壁面の清掃をするので「アルインコ、伸縮脚立はしご」を持っていきました足の長さを調節できるので階段でも使えます。【送料無料】【直送】ALINCO アルインコ 伸縮脚付はしご兼用脚立120cm PRE-120FX価格：10400円（税込、送料無料) (2019/6/16時点)楽天で購入私は、180cmのものを使っています。1台持っているとリフォームの幅も広がります。 その後、インド料理の店に行き昼食です。カレーの辛さは、レベル1～5までです。 妻はレベル3、私はレベル7を頼みました。この店レベル６～３００までは、隠れメニューです。来店１回ごとにレベルを上げて７まで来ました。汗をかきながら完食、ナンは２枚食べました。(写真があれば・・・。)次はレベル8です。 その後、のんびりとクリーニングが終わった部屋の確認をしました。明日はこの部屋のウォシュレットと換気扇の取り付けと、クロス剥がし、クロス貼りです。 ブログを始めたばかりで、写真をとる習慣が身についていません。 ブログを書き始めると、「写真撮ってなかった。」となってしまいます。 今日のブログも「写真があればいいなー。」と思いながら書いています。 明日こそ写真を撮ります。ウォシュレットと換気扇の取り付けと、クロス貼り、クロス剥がしです。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。の
2019.06.16
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第1法人 1号物件(1) 「値段は決めてくれ。安すぎたら即座に断るから！」
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 この時期、法人をつくりました。個人で買い進めるには限界が来ていました。１ 白色申告の限界 収入が2700万円くらいになり、白色申告とはいかなくなってきました。 個人でも青色申告はできますが、さすがに無茶だと思い始めました。２ 妻の保証人 これまで、保証会社、保証協会を付けて、保証人なしで融資を受けていましたが、妻を保証人にしなければならなくなりました。妻は最初は抵抗を示していましたが、アパート経営がうまくいっている様子を見ていて、保証人になってくれました。妻を保証人として物件を2棟購入しました。金額にして3500万円位ですが、私の気持ちがすっきりしません。妻にこれ以上負担をかける気持ちになれません。自分が保証人になれば済む法人をつくるしかないと思い始めました。 そんな理由で第1法人を平成27年10月1日に設立しました。法人をつくるということは覚悟が必要でしたが、やるしかありませんでした。この辺の細かないきさつは、どこかでお知らせします。 法人はつくりましたが物件がありません。 そこで、緑色のFC店で、相談です。店長代理さんと、物上げ担当者さんと3人で、アパートを売ってくれそうな大家さんをピックアップして交渉してもらえることとになりました。 をその場で、売ってくれそうなこと物件決めました。物件資料を見ている時、私は、「この物件、なんとなく見覚えがあるな～。」と思い始めました。 緑色のFC店を出ようと席を立った時、思い出しました。強烈な思い出です。 緑色のFC店で話をする10年くらい前、まだ物件は持っていませんでしたが、物件探しはしていました。ある不動産屋さんを訪ねると、いい物件があるとの事です。不動産屋さんが売主です。風貌が厳しい感じの社長さんです。 交渉の日、多少の世間話をした後、価格交渉が始まりました。 風貌が厳しい感じの社長は、「値段は決めてくれ。安すぎたら即座に断るから！」パスカル「わかりました。2，3日考えさせてください。」というのが精一杯でした。パスカル心叫び「とんでもない人を相手にしてしまった。早く断ろう。」 わけがわからないまま、数日後、さっさと丁寧に断りました。 その時のいきさつを、店長代理さんと、物上げ担当者さんに話しましたが、冗談だと思っているようです。 店長代理さんは、「また、『値段は決めてくれ。』って言われたらどうします？」 と言って、ニコニコしていました。 私は、何も言えません。 物上げ担当者さんの健闘を祈るだけです。 つづく ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.16
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南京錠 ⇒ 破壊 ＆ ツバメの営巣 ⇒ 完全勝利 ⇒ 完全敗北
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 本日午前中、2年ほど前に取得したやや遠方のアパートで南京錠を破壊しました。 NTTの光関係のボックスだと思いますが南京錠がついています。管理会社から光インターネットの工事をしたいので開けてほしいと連絡があったのですが、前のオーナーから鍵の引継ぎはありませんでした。大変ルーズな方なので、引継ぎができていないことが何回かあり、いまさらこの鍵の事で連絡する気になれません。 ということで、ディスクグラインダーでカットしました。 ディスクグラインダーです。 当初は、『火花が飛ぶかも？』『高熱になって火傷をしないか？』『音がうるさくて入居者様に迷惑では？』と考えましたが、グラインダーで10秒ほどで、あっさり簡単に切れてしまいました。 火花も飛ばず、高温にもならず、音もうるさくありません。しんちゅうの南京錠は、本当に簡単にカットできました。 むしろ「防犯上問題があるのでは？」と思いました。 カットした南京錠です。 午後は、至近距離のアパートを久しぶりに巡視しました。5月の中旬以来です。 今年は、ツバメの営巣を阻止するために、4月～5月中旬にかっけて、徹底的にツバメと戦いました。このツバメ、建物の内階段の3階に巣をつくるので、窓を閉めれば行き止まりです。つくりかけの巣を壊したり、長いほうきを持ってツバメを追い回したりしました。2、3日に１回はアパートに行き対応していました。ツバメが来なくなり完全勝利と思っていましたが、 ひと月ぶりに、行ってみると完敗でした。 今年以降の営巣をやめさせるのに一番効果的な方法は、卵を温めている今巣を壊すことですが、心情的にはきついですね。 私の所有しているアパートでツバメの巣があるのはここだけになりました。そのほかにもありましたが、入居者さんや、入居者さんから連絡を受けた管理会社さんが、卵を温めている期間に巣を壊してくれたので、それ以降営巣がありません。 このアパート道をはさんだ正面にコンビニがあります。経験上ですが、コンビニの近くのアパートはツバメが巣をつくりやすいですね。そして、巣を壊しても壊してもすぐに作ります。しかも、巣作りが速い。「明るいから天敵に対して安全」「明るさにつられ虫が来るので餌をとりやすい。」「明るいので巣作りの時間も長くとれる。」 そんな気がします。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。南京錠
2019.06.15
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物件17号 「空家バンク」物件 (2) 80万円⇒50万円の物件
みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。「空家バンク」物件の価格交渉です。 この時は工務店の193社長も一緒です。私は80万円の物件にさらに指値を入れて、50万円で交渉をまとめました。193社長は「無茶するな～。」という目で見ていました。売主様は、「とにかく手放したい」オーラが全身から染み出ていました。もっと厳しい指値でも通ったと思います。 後日、売主さんのご自宅で、50万円をお支払いし、司法書士さんに登記をお願いしました。この日は、午前中は、銀行で別の物件の決済で、午後からこの物件の決済でした。自宅からこの物件まで片道1時間ほどかかります。峠道を元気に飛ばしていきました。 リフォームは、193社長にお願いし130万円ほどかかりました。 入居者様はシングルマザーの方です。長く住んでくれそうです。もうすぐ投資額が回収でいます。 今も、毎日「空家バンク」物件を探して、いくつかの市町村のサイトを見ていますが、買えるような物件はでてきません。 同様に県の公売物件も見ていますが、やはり難しいです。 おしまい。次からは法人のぶっけについてお話します。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.15
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5050大家さん ＆ がん検診 ⇒ 要精密検査
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 昨日は、5050大家さんにクロスの貼り方を教えていただきました。私ともう一人生徒さんがいらっしゃいました。 5050大家さんはとても穏やかで、丁寧にクロスの貼り方を教えてくれました。 昼食をはさんで朝9時位から午後3時過ぎまで教えていただきました。なんとか一人でクロスを貼れそうです。早速クロス等を注文しました。 私の住んでいるところから、5050大家さんが作業をして散る場所まで片道3時間ほどかかりますが、3時間かけても行く価値があると思えるほど充実していました。次回の予約をして長野県まで帰ってきました。次回が楽しみです。 3時間かけて家に帰ると、検診の結果が来ていました。胃がんの検診です。検査結果には、要精密検査とありました。びっくりしました。 東北地方に住む弟がガンの専門医なのでなので早速電話しました。・大きな病院で検査を受けろ。・ガンだったら、長野県にいる弟の先輩のガンの専門医を紹介する。とのことでした。 今年の1月に胃カメラは飲んでいます。その際は何の異常もなかったのですが・・・。 何もないことを願い、週明け再検査に行くことにしました。またご報告します。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。5050
2019.06.15
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物件17号 「空家バンク」物件 (1) 駐車場は村の掟(おきて)
みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 物件17号 「空家バンク」物件です。ですから法人で買うことはできません。できるかもしれませんが、かなり度胸が必要です。担当者は知り合い。私のセミリタイア前の職業をしています。 皆さんは「空家バンク」って知ってますか？地方自治体が、空家の売買を仲介する制度です。 若いころ私は、2年間この村に住んでいました。当時は、コンビニもなく本屋もなく、夜になると真っ暗な道でした。冬になるとスキー帰りの渋滞ができ、遠くまで車のテールランプが見えました。本当にみしくなりました。この物件は ・価格は80万円・人口3000人弱の村にある。・駐車場がない。横の道に駐車する。村の掟で黙認です。警察も行政も何もいません。そんな家庭がたくさんあります。・駅近、行はたぶん3分くらい。帰りは8分くらいの急坂物件です。直線距離は30ｍ位ですが、まっすぐ行くと、駅ではなく、天国にっていしまいます。・築29年築、前後7年の築です。・床が傾いた2階建て。平屋の傾きは怖くありませんが、2階建ては重量がありジャッキで上げることが難しいです。今回は傾きは直さず。床の根太の調整で水平風味にします。・登記簿上、1階の面積より土地面積が小さい。 登記簿上『1階の面積＞土地面積』、これを建蔽率オーバーというのでしょうか？・不動産屋さんが入らないので手数料がいらない。80万円で売買しても、手数料は43,200円ですが。・周りにアパートがない。もしかしたら賃貸需要がないのかも？・水洗です。ふろは、タカラスタンダードのホーローのユニットバス。これだけで多分、80万円以上だと思います。流し台もきれいです。 名義は、奥さんのものですが、旦那さんが交渉相手です。旦那さんは若いころ飛んだことがあって、すべて奥さん名義だそうです。 その他にも理由がり、私が探した司法書士さんは仕事を受けてくれず。売主様が探してきた司法書士さんが登記をしてくれることになりました。 つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.14
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業者として扱ってくれるようです。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 本日は、アパートのクロス貼りの続き。午前8時から10時過ぎまでやりました。満足ができるレベルには全く及びませんでしたが、とりあえず完成。もう一部屋どうしよう。やるしかないかなー。 車屋さんとの約束があるので、急いで帰宅でした。この方若くして修理工場を経営しています。私の家からは30km以上離れていますが、古タイヤを取りに来て処分してくれます。広範囲にお客さんがいるので、修理済みの車を収めるついでに寄ってくれました。 この社長さん、とても正直で、広範囲にたくさんのお客さんがいるようです。忙しいようで土日も休まず仕事をしています。 金額もとてもリーズナブルです。以前、バックカメラの取り付け(カメラは支給)の見積もりを取りました。JAの修理工場は2万円以上(非常識な価格です)、近所の自動車屋さんは8000円でしたが、この社長さんは5000円でした。しかも車を取りに来てくれました。 その後、プロパンガス屋さんが来ました。アパートのガスの変更の契約書を持ってきてくれました。署名押印をしました。その後、秘密の話をして解散。 このガス屋さんには80戸ほどお世話になっています。ものすごくサービスがいいです。私が不動産屋を始めるということで、業者として扱てくれるようです。さらにサービスも良くなります。助かります。内容は言えません。 赤い看板のFC店から、Yアパートの入居のお知らせ。担当者「明日から入居したいお客さんがいます。よろしいですか？法人契約です。」 パスカル「いいですよ。ありがとうございます。」やっとYアパートは満室です。長い7ヶ月間でした。 さらにその後、不動産屋さん兼火災保険屋さん兼投資家さんのところに行き、火災保険の更新をしました。この不動産屋さん、個人で収益物件を持ち、太陽光発電もあり、かなりの収入があります。なかなかのやり手です。 人と会うことが多い一日でした。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.13
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物件14号 木造戸建2戸 保証協会って、守秘義務ないの？
みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 物件14号木造戸建2戸は、指値も一切通らず、利回り13.8％で購入しました。最近では利回りが13％に近づいています。プラス材料は、築14年で買えたことと、賃貸物件らしくないしっかりした造りです。 地元の建設会社(東証一部上場企業ですが)のサイトで見つけました。 謄本を見ると売主様は、私がお世話になっている司法書士さんでした。 この司法書士さん、7月に設立する法人の登記もお願いしています。 あまり無理も言えず、そのまま購入しました。 特にエピソードもなく、淡々とした取引でした。 融資は、地銀にお願いしました。 すでに法人の規模が個人より大きくなっていましたが、なんとなく個人で購入しました。保証協会を使った融資になりました。 保証協会と銀行の担当者さんが話をする中で、パスカルが法人を持っていて、最近は個人では買っていないことが担当者に伝わったようです。 「保証協会って、守秘義務ないの？」と、思いましたが、目くじらを立てることでもないので何も言いませんでした。 個人と法人は別人格ではないのでしょうか？おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.13
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何ということでしょう！キッチンにクロスが貼ってあります。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 本日は午前中、司法書士さんのところに行きました。昨日提出できなかった書類を提出してきました。 その後、自宅に戻りのんびりしていると、注文しておいたのり付けされたクロスが届きました。 このクロスと道具を持ってアパートに向かいました。6月9日にキッチンのクロスを剥がしました。今日はクロスを貼る予定でした。 アパートの101号室にクロスを持って入ると、「何ということでしょう！キッチンにクロスが貼ってあります。」 あわててリフォーム業者に電話をすると、「キッチンのクロスは、リフォームの見積もりに入ってますよ。」 とのことです。私の完全なミスです。 のり付けされた30mのクロスをどうしましょう？ ということで、6畳の部屋のクロスを剥がし始めました。6畳間のクロスを張り替えることにしました。 初めて本格的にクロスを貼ってみましたが、やはり難しいですね。ユーチューブで見た画像を思い出しながら貼ってみました。半分貼ったところで、時間と疲れが来ました。クロスの貼り方は、5050さんに教えていただいた方がよさそうです。 家に戻り、夏の北海道旅行の宿を決めることになっていましたが、疲れていたので妻にすべて任せました。私は、トップツアーの担当者さんにアドバイスをしてもらうため電話をしました。スマホをスピーカーにして、おすすめの宿などを妻と2人で聞きました。とても優秀でありがたい担当者さんです。担当者さんといても、私が勤め人をやめたので大きな仕事は頼めません。それでも、色々アドバイスをしてくれました。感謝です。 明日は、10:30、11:30それぞれ来客です。朝早く現場に行き10時までには自宅に戻ろうと思います。老体にムチ打って頑張るぞ！おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.12
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物件6号 M町 鉄骨マンション 3600万円 ⇒ 2200万円 (3) リフォーム等
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 5月15日無事引渡しが終わりましたが、また一戸退去です。これで何と1/6戸、恐ろしいことです。 この物件の融資のお願いの際、担当者さんに、「この物件は、ファミリータイプなので、家族で引越しをする３月、４月まで満室にはならないと思います。」と話して、納得してもらっていました。金融機関的にはOKですが、それにしても、1/6戸は恐ろしいことです。返済ができません。1部屋では持ち出しです。 とりあえず１部屋５０万円かけてリフォームをしました。 ・CFの張り替え。 ・240cmの流し台の導入。 ・玄関の改修 ・インターフォン（自分） ・全室LED照明（自分） ・電子ロック（ガス屋さん） ・追い炊き（ガス屋さん） その他いろいろ。 その後、９月中に満室にできました。金融機関方の評価が上がったのは間違えありません。一安心。 この物件の近くで、毎年花火が上がります。その時、この物件の3階から撮った写真です。ほぼ真上に見えます。ぼけていますね。 この物件、機械式の立体駐車場がついています。長野県では珍しいようです。年4回の点検の経費もかかります。故障は今のところありません。 この物件ですが、空室期間が短く、比較的短期間で決まります。勤め人時代、同業種の方が入居しました。今も入居しています。 次回は、29年に取得した木造物件です。今回まで個人所有の物件を紹介してきましたので、順番は違いますがお話します。おしまい。 ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.06.12
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太陽光発電融資 新し担当者さんと信金さんのフットワーク
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 昨日は、司法書士さんのところに打ち合わせに行きました。新法人設立のためです。これで法人は3社目、初めての株式会社です。1，2社目は合同会社でした。 合同会社で何も不自由はありませんでした。ただ、一般の人はほぼ知りません。金融機関のお姉さまに「合同さん」と言われたことがあります。 登記費用は、ほぼ2倍ですね。 株式会社 代表取締役ということでちょっと胸を張って名刺を渡せそうです。 その後、しらでんがありました。宅配屋さん「パスカルさん、何号室ですか？」パスカル「私、戸建に住んでいます。」 注文したクロスが南端にある物件に届いてしまったようです。私がこの物件のリフォームした際、いろいろ直接届けてもらっていました。私が誤ってその時登録した住所を指定してしまったようです。 お詫びを言い、自宅に転送してもらいました。本日届きます。 その後、B信金さんの担当者さんから連絡がありました。10日にお願いしたアパートの屋根に載せる太陽光発電について融資OKの連絡です。それにしてもこの信金さんフットワークが軽いです。 この担当者さん、10日に私の担当になったばかりです。10日にあいさつに来てくれました。その際、太陽光発電の話をしました。そして12日に融資OKです。この担当者さん赴任してきて、3日目に融資を出してくれたことになります。あいさつ回りで忙しい中取り組んでくれたことに感謝です。 これは、担当者さんの力、支店長さんと支店の力、信金本部の方針ですね。 このB信金さんと話をするたびに「融資の引き締めなんて関係ないんだなー。」と思います。 現在、このＢ信金さんには2棟1セットの融資をお願いしてOKをもらってますが、物件の境界不備があり、その問題が解決するまで待ってもらっています。 前担当者さんとの話で、「いい物件があったら持ち込んでください。2棟1セットの融資実行前でもかまいません。」 驚きです。勇気を振り絞って、太陽光発電の話をしましたが、あっさり通ってしまいました。前任の担当差さんからの引継ぎもしっかりしているようです。 私は、この信金さんに年間4棟まで融資してもらえます。2棟1セットは1棟扱いです。 先日お話した、「保証協会融資」 ⇒ 「預金担保融資」 ⇒ 「通常の融資」検討のグダグダ融資のA信金さとはだいぶ違います。でも、今はこのくらい厳しいんでしょうね。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.12
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物件6号 M町 鉄骨マンション 3600万円 ⇒ 2200万円 (3) 驚き2連発
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 B不動産屋さん曰く「契約書の確認の日」です。なぜか売主さんも来ているといいます。売主様と「契約書の確認」をするというのを聞いたことがりません。 3600万円から2200万円という無茶な指値を通してしまったので、売主さんに会うのがとても気まずく思えました。売主様が激おこプンプン丸だったらどうしようと思いながら、B不動産屋さんのドアを開けました。そこには、笑顔のおばさんがいました。「助かった。」素直な気持ちでした。 契約書の確認とのことでしたが、重説、契約書を読み始めました。 ほぼ読み終わったところで、「重要事項と契約書を説明しました。もうこの話は降りられません。」とB不動産屋さんが言いました。・・・驚き１ パスカル「へ？ 降りられないの・・・・？ まあいいか？」 売主様、ニコニコ。 記名押印は後日でした。 さらに、売主様から、「聞いてると思いますが、ウチはプロパンガス屋だから、ガスは引き続きウチを使ってくださいね。」と言われました。・・・驚き２ 驚き２連発 パスカル「聞いてません。」 売主様、沈黙。 B不動産屋さん気まずそう。B不動産屋さんが明らかに言い忘れていることがわかります。場の空気が重くなりました。 特約に書かれていないのが救いです。そこで、悪知恵を働かせたパスカルはこう言いました。 パスカル「私が、この物件を一括管理(一括借り上げではない。)か、他者に売買した場合は、プロパンガスの契約を解除します。これでよろしいですか？」と言いました。 売主様は、良くわかっていなかったと思いますが、了承してくれました。 ２ヶ月後、一括管理契約ができたので、ガスの解約をしました。やはり売主さんは怒っていました。一括管理の事を話しても全く通じません。つづく ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.06.11
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賃貸用戸建3戸セットの売り物件(5) 預金担保ではどうですか？
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 先週、A信金から、「賃貸用戸建3戸セットの売り物に件保証協会を使おうと思います。」と言われて、「分かりました。」といった私ですが、やはり保証協会から断られました。今朝一番で電話がありました。 何で、いまさら保証協会。 何で、保証協会は、私と私の法人を危険だと思っているの？ 保証協会に無視されるようになってもう2年。でも149戸を所有する大家になれました。保証協会に無視されている期間にも約50戸購入しました。 そんな思いが、頭の中を駆け巡っているところに、A信金の担当者様は、優しく「預金担保の融資にしてください。ほぼ通ります。」 そりゃ通るは！ 現金買いと同じで、金融機関に金利払うんだから。 預金担保の融資とは、簡単に言うと（簡単にしか言えない。）物件相当額の定期預金を担保にして物件購入のローンを組むことです。定期預金の金額に、8割、9割の掛け目が入ることもあるようですが、今回は掛け目は入らないようです。 もう一回、そりゃ通るは！ 現金買いと同じで、金融機関に金利払うんだから。 私の感想・自分の定期預金に利息を払う。おかしい。でも、定期預金は減らない。・現金で買った方がいいじゃん。・なんで今更、預金担保なんだ？ しかし冷静に考えてみると、このA信金からは、9ケタの融資をしてもらっている。なぜ、7ケタの融資で、私がそこまで悩まなければいけないのか？ 早速電話です。「預金担保の融資はできません。通常の融資でお願いします。」A信金の担当者は、あっさりと「分かりました。通常の融資で稟議を上げます。」 悩んでいた半日は何だったのか？(歯医者行ったり、auショップ行ってたけど。) この担当者さん、私に融資するのは初めてです。 この融資、あまり進ちょくは見られませんが、何かあったらお知らせします。 次は、「融資落ちた。これで2件目に。」なるのでしょうか？ そうなる前に、明日、支店長訪問しよう。 グダグダ融資の話はまだ、つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.10
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物件6号 M町 鉄骨マンション 3600万円 ⇒ 2200万円 (2) 3人の思惑
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。繰り返しになりますが、3人の思惑です。・パスカル ⇒ 安くなるなら買いたい。・緑色のFC管理会社A店のTさん ⇒ 管理契約が取れるのでパスカルに売りたい。J〇〇〇の一括借り上げでは利益が少ない。Tさんは、さらに私からのお礼・・・。・B不動産屋 ⇒ 売買の仲介をしたい。J〇〇〇の一括借り上げでは１円にもならない。というより部外者になってしまう。そこで、パスカルを中心に役割分担・緑色のFC管理会社A店のTさん ⇒J〇〇〇の一括借り上げについて、諦めるように話をする。 ・B不動産屋 ⇒金額次第では購入する人がいると売主様に伝え、売却するように説得する。・パスカル ⇒とりあえず金額を決める。その後、融資の打診に金融機関に行く。 3600万円から,1800万円になるのは理想ですが、利回り20%大好き人間の私でも、「1800万円だと、売主様を怒らせる？」と何となく感じました。とりあえず物件価格3600万円~2000万円のシミュレーションを100万円ごとにつくりました。もちろん2000万円でぎりぎり運営できるシミュレーションです。 金額交渉の日、不動産屋さんに「2000万円でお願いします。」と言いたかったのですが、売主さんを怒らせる前に、不動産屋さんを怒らせてしまうと思い、ビビりながら「2400万円でお願いします。」と言ってしまいました。 結局2400万円で即日OKが出ました。利回り18％です。ものすごく後悔しました。 その後、いろいろ言って2200万円（利回り19.6％）まで再交渉しました。入居が2/6戸、駐車場が足りない、いろいろ言って2200万円になりましたが、結局、不動産屋さんを怒らせてしまいました。仲介手数料が、72万円下がって、さらに84万円まで下がってしまったのだから怒る気持ちもわかります。 最初から1800万円、2000万円と言っていたらどうなっていたでしょうか？もしかしたら、売主様を怒らせて、話が流れてしまったかもしれません。 つづく ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.06.10
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壁紙剥ぎました。＆近所の若者
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 本日、アパートの空室のキッチンの壁紙を剥ぎました。すでに入居が決まっている部屋ですが、汚いので壁紙を新しくしようと思って剥ぎました。新しい壁紙は、ネットで注文済みです。 壁紙を貼るのは実に6年ぶりです。全くの素人と同じで不安です。素人の私にとって、キッチンはインターフォン、風呂のリモコン、ガス栓等あり剥ぐのも貼るのも大変です。普通の6畳の部屋にすればよかったと後悔しています。新しい壁紙が届いたところで、さらに後悔すると思います。 その後、自宅に戻ると近所の若者に遭遇、彼の仕事の話をしました。この若者、とても性格がよくまじめな人です。真面目なだけに職場で余分な事まで抱え込んでしまうタイプです。精神的にも仕事量的にも抱え込み過ぎですね。 彼は、私が仕事を辞めたばかりで、毎日プラプラしている様子から、何か働き方のヒントがあればと思って話しかけたのだと思います。 私は彼の話を聞くだけですが、少しでもストレスが発散できればいいともっています。 私から伝えたことは、 １ 今の仕事は社会的に大変意義のある仕事だけど、つらいなら仕方がない。 ２ 次の仕事を決めてから、今の仕事を卒業すること。 ３ 転職の相談は職場の人には絶対にしてはいけない。信頼できると思う人でも。 ４ 賃貸用不動産は？ １、２、３は、うなずいて聞いていましたが、４についてはピンときていませんでした。残念です。 彼の現在の属性を生かし、「家賃5万円の貸家を4つ買えば月に20万円、ローンの支払いが半分あっても10万円位は口座に残り、5万円位は生活費にあてられる。それを繰り返せば20万円くらいの生活費は難しくない。」という内容を話しましたが・・・。 やはり、不動産投資は限られた人しか踏み出させないですね。 別に、特別な能力は必要ないと思いますし、適切な運営をすれば誰でもやって行けると思います。あえて言えば、踏み出す能力が有るか無いかですね。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.09
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物件6号 M町 鉄骨マンション 3600万円 ⇒ 2200万円 (1) この利回りでは買えない。
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の100万円アパート大家パスカルです。 平成27年1月に、木造5戸の戸建を買った直後に物件情報がありました。 築14年、重量鉄骨 2LDK6戸 3600万円という情報が流れてきました。情報発信者はどこなのか忘れてしまいました。 町のほぼ中心、JR徒歩10分以内(多分7分くらい。歩いたことない。)、コンビニ、西友、イオン等徒歩圏内。 今までこんな物件の情報をいただいたことはありません。しかし、当時の私は「利回りが12％しかない。」「半額だったら買ってもいいかな。」と本気で思っていました。 当時の私は20％ないと破綻すると本気で思っていたので、ほぼ瞬殺でスルー。 それから、「良い物件がないかな～。」と思いながら過ごす日々でした。 ある日、緑色のFC管理会社A店に電話をしまし、店員のTさんと話をしました。この方、当時はお客さん案内をほとんどしてません。リフォームと売買物件の物上げをしているとい珍しい方でした。パスカル「なんかいい物件ない？」Tさん「そういえば今日、売るか一括借り上げに出すか迷っているお客さんがいたよ。多分うまくやれば売るんじゃないかな。3600万円くらいっで売りたいようだけど。」パスカル「その話知ってる。利回り悪すぎ。」 その後話は続きましたが、分かったことは・売主様はB不動産屋さんに売却の相談をしている。・その不動産屋さんとパスカルは知り合い。・J〇〇〇の一括借り上げについて、緑色のFC管理会社A店に相談している。・緑色のFC管理会社A店の物上げ係Tさんとは当然知り合い。・金額はなんとかできそう。 B不動産屋さん ⇔ パスカル ⇔ Tさんという関係が成り立ちます。一気にモチベーションアップです。ここに登場する３者の思惑は、 ・パスカル ⇒ 安くなるなら買いたい。・緑色のFC管理会社A店のTさん ⇒ 管理契約が取れるのでパスカルに売りたい。J〇〇〇の一括借り上げでは利益が少ない。なにより、Tさんは、さらに私からのお礼・・・。・B不動産屋 ⇒ 売買の両手仲介をしたい。J〇〇〇の一括借り上げでは１円にもならない。３人とも、「売主様に物件を売らせたい。」という思惑があります。つづく ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.06.09
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賃貸用戸建3戸セットの売り物件(4) 保証協会を使おうと思います。
みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 昨日、ホームセンターの駐車場から出ようと車のエンジンをかけるとケイタイに電話がかかってきました。賃貸用戸建3戸セットを持ち込んだA信金さんからです。私の担当者さんはとても穏やかな方です。担当者さん「今回の融資は、パスカルさんのSE法人さんでご融資とのことですが、ST法人ではだめですか？」パスカル「ST法人は、現状では税率が36％超えてしまいます。今回の物件を購入しても利益は税金で消えてしまいます。ぜひ、SE法人でお願いします。」担当者さん「そうですか・・・。保証協会を使おうと思っているんですよ・・・。また検討してお電話します。」（歯切れが悪いです。）パスカル「E法人でぜひお願いします。T法人は、最悪の場合考えます。」と言ってケイタイを切りました なぜ保証協会をつかうのにSE法人は×で、ST法人は〇なのでしょうか？保証協会を使うのであれば、設立して1年未満のSE法人がいいのではないかと思います。 また、会話の中で、私が2年前に保証協会に保証を断られた話もしました。 いずれにしても、前向きに検討してくださっているようです。 週明けの連絡が楽しみです。 話題はそれますが、この日、ホームセンターにいたのは、スペアキーを20本作るためです。あるアパートのごみステーション(物置)を交換したのでスペアをつくりに来ました。 今までのごみステーション(物置)は鍵がかからず、近隣の不法投棄が多くゴミの回収業者が「回収できません。」というほどでした。 それで、仕方なく別のアパートから使っていないゴミステーション(物置)を持ってきました。入居者15本、ゴミ回収会社2本、管理会社2本、自分のスペア1本です。 350円×20本×1.08＝7560円ゴミステーション(物置)の移動に、64800円合計72360円かかりました。 不法投棄するやつ許さん。 入居者様に「不法投棄した車のナンバーを知らせてくれたら、お礼1万円」のビラを配ろうと思います。物件購入の話は進ちょくがあったらお知らせします。つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.08
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物件6号 I市の木造戸建5(2+3)戸 (6) 不安定様
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の100万円アパート大家パスカルです。 戸建5号の不安定さん。 不安定さんには子どもがいます。小学生の子どもが留守番をしている姿はさみしいものがありました。いい子たちだと思いました。 でも、パスカルはは、除草等で物件に行った時も不安定さんには。世を忍ぶ仮の姿で接しています。私の正体をいいません。「管理会社の孫請けで、仕事をしています。安い仕事ですよ。」といいます。 不安定さんは、いろいろ不満をいったあと、「管理会社さんに言っといてね。」と言いますが。「はい。」と元気に返事をするだけです。その後、管理会社さんと情報共有をするだけです。不安定さん対策の打ち合わせはします。不安定さん対策の一例。 不安定さんは、古くなったものや壊れかかたものを、故意に完全に壊して、直せといってきます。 ユニットバスのドアの修繕を例にして対策方法を説明します。参考になればいいのですが？1 不安定さんから、ユニットバスの入り口のドアが壊れたから直せと管理会社さんにいいてくる。 ↓２ 管理会社は不安定さんに写真を取らせて送ってもらう。写真を見ると明らかに不自然な壊れ方。（不自然であってもなくても、故意であってもなくても、不安定さんが破壊に加わっていたものはすべて、次の3以下の手順で進みます） ↓３ 管理会社さんに、入居者(不安定)さんの善管注意義務違反だということを説明してもらう。「故意であろうとなかろうと、善管注意義務といって壊れる前に管理会社に連絡する義務があります。善管注意義務違反ですから、修繕費は入居者さんに全額支払ってもらうことになります。」ときっぱりと言ってもらいます。 ↓４ その後、当日か後日、「今回だけは大家さんを説得して、入居者(不安定)様と大家さんで、修繕費用を折半することができました。」と言ってもらう。」そして、納得させる。 不安定さんも後ろめたいのか、全額出すよりはいいと思ったのか納得しました。追い出されたら引っ越しが大変（理由は6の下の段落にあります。）だということもあると思います。 ↓５ ここが大切。 管理会社さんに、本来の工事費の2倍の見積もりをつくってもらう。 ↓６ 不安定さんに半額請求。大家負担ゼロ こんなことを2、3回続けると、おとなしくなりました。 この方、庭にテント張りの物置や金属製の物置をつくったり、植物を大量に栽培したり、出幅が１間(約180cm)ポリカの屋根をつけたりしています。たぶんずっとここにいると思います。たいせつなかたです。 でも、入居者ではない近所の住民とはよくケンカしているようです。お隣の家の方とは犬猿の仲のようですが、管理会社さんが間に入ってくれているようです。おしまし。次は7号物件の購入です。たぶん。 ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.06.08
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物件6号 I市の木造戸建5(2+3)戸 (5) リホーム資金がない
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の100万円アパートオーナーのパスカルです。 戸建5戸のリフォームですが、自己資金を入れて入れているため、お金がありません。もちろんゼロではありませんが、リフォームにすべてを使ってしまうわけにはいきません。どうしましょう?とりあえず物件ごとのリフォーム予定です1号室(空室) 青字はプロパンガス屋さんの貸与です。 和室→洋室2部屋、LDKのタイルカーペット施工、追い炊き、TVモニターフォン、洗面台、電子ロック、エアコン設置、ウォシュレット設置、ユニットバスの側面の壁との隙間の補修等色々2号室(空室)和室→洋室2部屋、LDKのタイルカーペット施工、追い炊き、TVモニターフォン、洗面台、電子ロック、エアコン設置、ウォシュレット設置、ユニットバスの側面の壁との隙間の補修等色々 床の傾き補修(これが100万くらいかかったような気がします。)3号室良くわからない人。家族構成もわかりません。絶対に人を家に入れないのでリフォームもできません。たぶん一生ここにいると思います。 4号室(空室)和室→洋室2部屋、LDKのタイルカーペット施工、追い炊き、TVモニターフォン、洗面台、電子ロック、エアコン設置、ユニットバスの側面の壁との隙間の補修等色々5号室育児ノイローゼといわれる方が入居中のため、部屋に入れません。入れといわれても一人ではいやです。リフォームはTVモニターフォン程度でした。その後、ノイローゼさんのクレームが大変でした。明日のブログで書きます。 リフォーム費用は？最低な父親 リフォーム費用は200万円ちょっとかかりました。床の傾きも無事直りました。費用は娘の学資保険200万円から借りました。親として最低とか言わないで。 娘は6月生まれです。学資保険の満期も6月くらいでした。翌年の大学の入学金＆授業料を払う日までに返せばいいのです。もちろん妻とも相談済み。そして、年内にきちんと返しました。「200万円を1年近く寝かせておいても仕方ない。」とは、言えませんし、おススメしません。特攻ローンよりカスだと思いました。↑長年、冬の間近所の雪捨て場にされていました。パスカル一人で全部建物の裏側に運びました。近所の方「悪いね。俺は片づけられないけど、スコップカスよ。」パスカル、笑顔で「ありがとうございます。いいですよ。」パスカル、心の声「バカ野郎！片付けろ。警察呼ぶぞ。」ノイローゼさん対策に、つづく ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.06.07
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賃貸用戸建3戸セットの売り物件(3) 銀行的には再建築不可！ 次、行ってみよう。
みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 昨日、銀行から連絡が来ました。返事がとても速いです。返事が3営業日できました。当然、融資はできませんとのことです。理由は、「前面の道路が狭すぎます。4mないと、銀行的には再建築不可です。」とのことです。 確かに前面道路は2mはありますが4mはありません。建築基準法的には再建築はできます。 みなさんでしたら、こんな時どうしますか？ 私は、笑顔で明るい声で（電話ですが。）、「わかりました。お手数をおかけしました。次はお願いします。ありがとうございました。」 という内容の返事をして、電話を切ります。融資を断らられた時は、いつもこんな感じです。今回も同じ対応です。 あっさり、承諾した理由は、 ・論破しようとしても、融資する気がない相手をひっくり返すのはむり。 ・ケンカ、言い争いをしても時間の無駄。 ・次は、融資してもらえる物件を探して持っていくという気持ちになる。 ・2番目、3番目の金融機関を準備している。今回融資をお願いした銀行、収益物件にはかなり厳しいです。過去に融資が通らなかったことが圧倒的に多いです。 この銀行で、「融資が通る物件を探してやる。」とモチベーションアップですね。落ち込んではいけません。 そんなわけで、昨日A信用金庫に物件資料を持ち込みました。返事は来週の月、火曜日にいただけます。楽しみに待ちます。 また、お知らせします。つづく？ ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.07
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物件6号 I市の木造戸建5(2+3)戸 (4) 融資の責任者出てこい。
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の100万円アパート大家パスカルです。 融資に苦労したパスカルです。 融資稟議も無事?上がりました。融資条件もほぼ決まりました。後は12月15日までに、本部の融資決済がおりるのを待つだけ。担当者も余裕の表情と言うより、ホッとしている様子でした。 しかし、融資の正式なOKがでません。融資の決裁権を持ってる方がが出張等で出勤しない日が続いてるようでした。 運命の12月15日、担当者からパスカルに連絡が来ません。 担当者に何度電話しても、「まだ、融資の連絡が来ません。」の繰り返しです。 午後11時、こんな日に限って、携帯のバッテリーんの充電が不十分。もうすぐ0％。普段持ち歩いている充電器も持ってきてはいません。 我慢の限界です。金融機関に電話をして、担当者の上席の方に取り次いでもらいました。これまでの2か月間のいきさつを話しをすると、上席の方は、「今回の融資は、通常であれば1週間でできることです。不動産屋さんには、上席の私からすぐに連絡させていただきます。」と言っていただきました。 その後、クソ不動産から連絡があり、「金融機関から連絡がありました。今日1日待ちます。」とのことでした。無事その日のうちに融資決定しました。 金融機関の方には感謝です。その後、特にわだかまりもなく、担当者さんとは長いお付き合いをしたいと思いましたが、融資実行後すぐに転勤してしまいました。 引渡しの日ですが、12月中の決済引渡しを希望しました。1月になると、年をまたいでしまい、所有期間がほぼ1年長くしないと長期譲渡になりません。数日の差です。 しかし、そんななことはクソ不動産には、まったく通用しません。減価償却の話が理解できないようです。 結局1月15日に決済になりました。 決済には当然、代理の息子さんが委任状を持ってきました。 パスカルは余分なことをいわず、笑顔を見せづ、相手の目とクソ不動産屋の目を見ないようにして、淡々と手続きをしました。無事終了でした。 その後、2日程たたって、新聞の葬儀欄を見ると売主様がなくなっていることがわかりました。そこから恐ろしい事実がわかり、パスカルなりに推測をしてしまいました。 1月15日午前中、決済引渡し、代理人が委任状持参。 1月16日未明、売主様死亡 長い間病気で入院していた売主様は、亡くなる24時間くらい前に委任状をかけたのか？ 金融機関の担当者は、「15日決済で16日に亡くなられたんですね。ギリギリでしたね。15日なくなっていたら相続が発生して物件買えませんでしたね。」と言いましたが、パスカルは「15日の決済後、延命措置をやめ・・・？」とも思えました。 この物件、全所有者が同一人物とはいえ、2つ場所にはなれていたので、同時に融資してくっるか疑問でしたが、まったく問題になりませんでした。 クソ不動産屋は、契約書を2つ、または物件ごと5つ用意して高い手数料を取るかもしれないと思っていましたが、契約書は1つでした。そこまで悪知恵が働かなかったのかどうかは分かりません。 現在、無事満室経営継続中。↑これは3戸の物件。手前の木の生えている土地は他人のものですが、ある日、知り合いの不動産屋さんから、この土地を売ってくださいと話がありました。残念ですがパスカルのものではありません。つづく ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.06.06
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ゴンちゃんとの再会
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 おはようございます。 天気予報で、本日は「蒸し暑くなる。」「熱中症に注意」「7月なみの暑さになるでしょう。」との事でしたので、朝6時半に草刈りに出発しました。 まずアパートの横の農業用水路の草刈り。暑い暑い、始めたのは7時前ですが、滝のような汗というのでしょうか？多分50分くらいで撤収。草刈り機は疲れます。噴霧器の100倍疲れる感じですね。 ついでにゴミステーションの確認。蛍光灯とスプレー缶2本が放置プレーなので回収、自宅に持ってきて蛍光灯は一時保管、スプレー缶はつぶして処分。なぜ、蛍光灯と穴をあけてないスプレー缶を捨てるんだ！穴開けろ。 続いて、事務所に向かいます。この事務所は今度つくる三つ目の法人の事務所になる予定です。自分の物件です。ただ今、法人の登記実施中です。その後、宅建業の免許申請予定です。 事務所に向かう途中、反対車線が信号待ちで農道が400m位渋滞していました。この渋滞は毎日続いていると思います。自分も勤め人時代、信号待ちで渋滞に巻き込まれていたことを思い出しました。当時の私も今日渋滞に巻き込まれている人たちも選択の余地はありません。職場に行くだけです。行かなければなりません。ノーチョイスです。 事務所では、だらだらと草刈をしました。雑草の間に花があれば、花と雑草を残してほどほどに草刈りをしていきました。 家に帰る8時45分、今日はのんびりする予定です。 うれしい再開がありました。ゴンちゃんとの再会です。「早起きは三文の徳？」でしょうか。三文ではゴンちゃんに失礼ですね。 アパートの草刈りをしていると、大きな男の人がジョギングをしています。ゴンちゃんでした。ゴンちゃんは1m90cm以上の大男で、自分でIT関係の仕事をしている社長さんです。中学生の時から知り合いですが、連絡先は知りませんでした。自分が勤め人の時に、IT関係の仕事で職場に来ていて何回か会ていました。 ゴンちゃんに会いたかった理由は、自分の物件にwi-fiを入れたかったからです。 有名メーカーを使うと金額が高いので、安くできる解決策を探していました。自分でやる自信もありません。 ゴンちゃんに趣旨を説明すると、簡単だよとの事。連絡先を交換して別れました。これで格安でwi-fi導入ができそうです。 今日も銀行から不幸な連絡が来ないことを願いながら、とりあえず寝ます。 おしまい。 ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.06.06
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除草剤散布 私の土地を勝手に耕すおばさん2人
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 昨日、本日と除草剤散布をしました。液体の除草剤を希釈して、噴霧器で散布しました。 こんな感じの背負うタイプです。15L(リットル)タイプです。 昨日は、水を160L(リットル)使いました。液体の除草剤は除草剤は３.5L(リットル)使いました。合計で164L(リットル)弱、163Kg以上散布しました。 本日は水を80L(リットル)使いました。液体の除草剤は除草剤は1.5L(リットル)使いました。合計で100L(リットル)弱、100Kgくらい散布しました。 2日間で260kg以上背負って散布したことになります。 ゴールデンウィーク中に一回散布しているので、草も少なく比較的時間はかかりませんでしたが、やはり大変です。 私の物件は、南北約140km、東西約40km位の範囲に全物件があります。広いでしょうか?狭いでしょうか？ 昨日は、南の端から東の端と中心部、合わせて15物件の除草をしました。移動距離は100kmくらいでした。朝6時に家を出て、戻ってきたのは午後2時頃でした。8時間労働ですね。昼食は妻の作ったおにぎりでした。休む間もなく移動と除草でした。移動距離が少ないので、15物件(集合住宅がほとんどでした。) 本日は、北の端から西の端まで、除草した物件は2つだけ、集合住宅と戸建です。 集合住宅は1時間ほどで終わりましたが、戸建は2時間ほどかかりました。小さな戸建(20坪ほど)ですが、土地は260坪以上あります。どうでもいいと思いますが、この物件、大相撲小結の御嶽海の出身地の近くです。 さらにこの住宅の近所に雑種地ですが畑になっている土地があります。近所のおばさん2人が勝手に耕してくれています。除草の必要がないので本当に助かります。ありがたいことです。 この畑、場所は正確には確定できていません。売主様、おばさん、町役場の言うことがすべて違います。土地の価値は、ほぼゼロです。というか、もしかしたらマイナスかもしれないので、どうでもいいです。 役場の話を信じると、他にも勝手に耕している人がいそうです。 私がこの物件を買う前から耕しているようです。おばさんたちは地代を払うといってくれましたが、お断りしました。地代が負担になって、もう耕したくないと言われたら困ります。おばさんといっても、婆さんです。長生きしてください。 本日の移動距離250kmでした。軽自動車のハコバンでの移動ですから結構疲れました。労働時間は10時間でした。 明日は、除草剤を使えない農業用水路の横にある物件の草刈りです。もしそこで除草剤を使うと、とんでもなく怒られます。 今日も銀行から融資についての連絡はありませんでした。いいかんじです。おしまい。 ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.06.05
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