2022年09月の記事
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今日もブログになってません。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 今日もブログになってませんが、ランキングボタンをクリックしてください。よろしくお願いします。本日、熱はありませんが寝ていました。朝活して、事務所の風呂に入った時が一番元気でした。体調が悪いけど朝活散歩で事務所まで行きました。途中で300mくらい走ってみると、食道か胃の当たりから熱いものがこみ上げてきました。吐かなくてよかった。朝活から戻って、自宅はユニとバスの工事中です。自宅から車で事務所に戻ってシャワーを浴びました。— Pascal prost (@pascalprost1) September 28, 2022その後、咳が出て、喉が痛かったです。午後には1kmくらい走れると思っていたけど、全く走れません。寝たきり大家です。”大家は寝てても家賃が入る。”っていう人もいるけど、健康で家賃をもらうのが一番いいと思う。そんな時に、不動産取得税のお知らせが2通来ました。来月には、納税通知書が来るんでしょう。1通は、188.300円でした。もう1通は、2百４十5万２百円でした。辛いことです。病人に鞭打つ県税です。寝ます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.30
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抗原検査キット
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 発熱しました。37.7℃。平熱が35.5℃の人間にとっては辛い。そんな事より新型コロナへの感染が気になります。抗体検査キットを初めて使いました。本日、ユニットバスの工事に入る職人さんには、・37.7℃の熱が出ました。・新型コロナウイルスの抗原検査キットでは2回とも陰性でした。・本日工事に入るか入らないかは、ご自分で決めてください。・できれば数日延期してください。・ご迷惑をおかけしてすみません。新型コロナウイルスに感染していることを前提にして、人に感染を広げないのが大切。陰性でした。一日中寝てました。また寝ます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.29
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自宅のユニットバスの入れ替え
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、自宅のユニットバスの工事が始まりました。外壁の塗装工事をやりながら、ユニットバスの入れ替え工事ですから、多少の混乱はありました。集合したのは、プロパンガス屋さん、水道設備屋さん、大工さん、いつもの内装屋クンで、塗装屋さん、アパートの工事の時のいつものメンバーです。さらに、朝になって、ベランダのガルバリウムをはる工事をしたいと、別の大工さんから連絡がありました。以前から頼んではいたんですが、今日はタイミングがよろしくありません。現場がさらに混乱します。ガルバリウム鋼板の大工さんには、別の日にしてもらいました。ユニットバスの分解工事が始まる前に、いつもの内装屋クンが脱衣所の面積を測っていきました。ユニットバスの入れ替えで、脱衣所の壁を破壊します。ついでに、天壁はクロスを張り替えて、床はプラスチックタイルを貼ります。いつもの内装屋クンは、そのまま、ほぼ全空アパートの内装工事に行きました。わたくしの家は、オール電化です。でも、プロパンガス会社の担当さんがいます。今回の工事は、プロパンガス会社の担当さんが仕切ってくれています。結局いつも、何かあればプロパンガスに関係なく、このプロパンガス会社の担当さんに頼んでします。ありがたい存在です。その後、わたくしは、事務所に行ったり、不動産屋さん行ったりと、それなりに活動していました。ユニットバスの撤去が終わりました。本日は撤去までです。コンクリートがぬれているのは水漏れではありません。午後、わたくしといっしょに、ユニットバスを捨てに行ってほしいという事でした。設備屋さんも大工さんも、やや遠方の業者さんんで、近くのゴミ処理場に業者登録をしてないので、素人のわたくしがゴミ捨てに行くのを手伝うというかたちにするようです。わたくしは、間違いなく素人ですが、一日に3台も洗面台を捨てに行く怪しい素人として登録されています。近隣のゴミ処分場では、顔が知られてしまってます。民間の処分場に行きました。わたくしは、アトレーにバスタブと洗面台を積んで、後ろから軽トラックがゴミを積んで行きました。どう見たって業者さんといっしょのゴミ捨てだとわかりますが、特に問題なく処分できました。受付のお姉さんが、「気持ちですが1000円だけ値引かせていただきました。」と、ありがたいお言葉とお気持ちをいただきました。今回は36,000円くらいの処分費でした。本当に安く済みました。感謝です。業者登録していれば、もっと安かったんだろう。受付のお姉さんは、その点に同情してくれたのかもしれません。わたくし、後ろめたさを感じる必要のない立派なお客かもしれません。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.28
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お金貸してください。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 若い入居者Ａ様から電話がありました。重要な会議中でしたが、電話に出ると、入居者A様「大家さん、お金貸してください。」と、何とも言いにくそうに言います。この入居者様は、国家の保護を受けている方です。Pascal「いいけど。これが最後だよ。」お金を貸すのは、これが2度目ではく3度目でした。アパートまでお金を持って行ってきました。優しい大家だ。金利も0％。引っ越してきて生活必需品が必要ですから、国家からのお金だけでは足りないことはある程度わかります。落ち着いた生活にしてください。福祉事務所も、もう少し何とかしてほしい。生活保護の開始の際、ほとんど無一文にさせてしまう必要はない気がする。ある程度お金を持っていることも認めていいと思う。本当にお金がない人には、生活保護の開始の時には、多少多めに保護費を渡していいのでは？その後、解体中のアパートに行ってみました。大分解体が進んでいます。解体が終われば駐車場にする工事が始まります。ユニットバスは、その場で解体せずに、どこかに運んでました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.27
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1番でも買えなかった。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 不動産はンサイダー取引ができるとなんて、冗談半分で言われてますが、どこからがインサイダーかよくわかりません。そもそも、不動産のインサイダーの定義がよくわからない。わたくしも、一般に公開する前の物件情報をいただけることがありますが、川上情報かインサイダー情報かよくわかりません。情報をいただいても、・その情報が買えない物件だったり、・複数の投資家さんに同時に流した情報だったり、・見込み客一人ひとりに順番に流したけれどだれも買わずに、わたくしまで流れてきた情報だったり、色々あります。先日、物件情報をいただいて、1番だと思っていた物件がありました。一般に公開する前の情報ですから、川上情報？インサイダー取引でしょうか？でも、2番になっていました。１番の方は、その不動産屋さんの社員さんでした。社員さんは間違いなくインサイダーですね。冗談です。１番の方の融資審査待ちいなってしまいました。なぜそうなったか？不動産屋さんも会社組織が大きくなると、社内全体で情報を共有できないこともあるんでしょう。わたくしに情報を流してくださった営業さんと、購入したいという社員さんとの間で情報が共有できていなかったのかもしれません。そんな時、一番気まずいのは営業さんです。その気まずい中で、笑って済ませることはとても大切だと思います。この物件、多分買えませんが頭の隅で楽しみにしています。不動産屋さんの中でも、ある程度収益物件を扱える不動産屋さんは、情報があった時に、見込みの買い主を探すと思います。不動産屋さんとすれば、買主がいれば話を進めやすくなります。そんな時に、「Pascalに電話をしてみよう。」と考えてくれる不動産屋さんもいます。Pascalが購入したいと言えば、その不動産屋さんは、見込み客があることを売主(の不動産屋)さん側に伝えて、有利に優先的に話をすすめることができます。わたくしにとっては、情報がいただけてありがたいことです。でも、まだ不安定な話ですから、話がなくなることや、他に話が流れることは当然のようにあります。そして、そんなことは年に何回かあります。そのたびに文句を言っていたら、物件情報が来なくなります。今回の物件は100kmくらい遠方ですが、二つ返事で内見に行ってます。100kmくらいどうでもいい話です。不安定な情報でも前向きに取り組み、話が流れても何も言わない。それが、不動産屋さん内部での自分の順位を上げることかな。100km遠方の物件の内見の際、物件のご近所の知り合いの投資家さんご夫婦に食事に誘っていただき、食事をおごってもらいました。感謝です。楽しかった。中古物件を探し続けていると、1番なのに買えないことは他にもあります。いいとこまで話が進んでいても、売主の気が変わったなんてことは、1番なのに買えない理由の1番ですよね。融資まで決まっているときは辛い。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.26
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事業計画書 シミュレーション
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 わたくしの付き合いのある信金さんでは、融資の審査の際、事業計画書の提出を求められます。多分、信金さんでは普通の事だと思います。もう何十回事業計画書を作ったでしょうか。事業計画書は、エクセルでつくった全く自分で独自のものです。不都合な点はその都度手直ししてきました。事業計画書＝シミュレーションみたいなもんですよね。以前は、事業計画書を赤字にしてはいけないと思っていましたが、最近、赤字の事業計画書を提出みました。もちろん、入居率100％で最初から赤字ではダメです。全くダメです。そんなものを持ち込むと、それなりの扱いを受け、お客とは言われない人になってしまいます。入居率100％で融資期間中、余裕で黒字。入居率70％で融資期間中、どうにか黒字。という物件が最低条件じゃないでしょうか。わたくし、以前は入居率70％で融資期間の終盤で赤字に転落する時などは、入居率70％のシミュレーションは提出しませんでした。赤字のシミュレーションも提出するべきだと思ったのは、ある物件で信金さんに事業計画書を提出した時です。それは、わたくしにとって、金額的に大きすぎて、融資は通らないだろうと思える物件の相談の時でした。この物件、入居率70％のシミュレーションでは融資期間の後半で赤字になってしまいます。金額的に大きかったので不安があり、正直に70％シミュレーションも提出しまてみました。でも、それがよかったみたいです。赤字になることも織り込んでシミュレーションしてると受け取っていただけました。だからと言って、融資が決定したわけではありません。今も審査継続中です。今後は、赤字になる入居率までシミュレーションをつくって提出してみるのもいいかもしれません。高利回りで入居率30％でも回る物件のシミュレーションを持って行って、「入居率が30％を切ると赤字です。入居率が30％にならないように頑張ります。」と言えるといいですよね。嫌味かな？余談です。わたくしは地銀さんから、事業計画書の提出を求められたことはありません。多分、地銀は事業計画書の提出はないと思います。でも、融資申し込みの提出物には”事業計画書”がありました。地銀の担当さんの話では、「融資をあきらめささる時に事業計画書を書いてもらうことがります。」と言ってました。地銀で”事業計画書”って言われないよに頑張ります。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.25
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物件情報が来たらすぐ行動
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 数日前、スマホにメールが来ました。物件情報です。サラッと見た物件情報の数字がいい感じでした。すぐに不動産屋さんに電話しました。電話は一番でした。電話しながら、フォームからメールを送りました。フォームには3年くらい前の”お客様情報”のデーターが入力されたままなので、今より規模も、家賃収入も、所有戸数、自己資金も少ないです。時間がある時に”お客様情報”のデーターを直せばいいんだけど、ついつい忘れてしまいます。フォームのフリー記述欄には、内見の日時を書いたりしますが、専業大家にとっては、内見はいつでも問題ありません。”内見はいつでもいいです。”って書くだけです。その物件、落ちついて物件情報の詳細を見ると、そうでもない物件でした。でも、現地を見ないと判断できません。せっかくの貴重な物件情報ですから現地に内見に行きます。本日が内見日になったので、台風14号の影響の雨の中、物件の内見に行ってきました。本当は内見をやめたかったけど。山の中腹の現地付近に着いても、物件は見えますが、物件に行く道がよくわかりません。近くに路上駐車して、ガードレールを乗り越えて物件にたどり着きました。空室のカギは大家さんが開けてあって、一人内見会でした。内見した部屋のとなりの部屋の住人さんと話をすると、「大家さんは、隣の家に住んでるよ。」との事でした。大家さに会わないように、静かにまわりも見学しました。今回の物件、買ってはいけない気がします。半額くらいになれば買ってもいいかもしれません。その場で、遠方の仲介さんにお断りの電話をしました。断るにしても、きちんと物件を見て、買えない理由を言う事が大切だと思います。わたくしは、購入する電話より、お断りする電話が圧倒的に多いですから、お断りの電話は大切にしたいです。できれば、次の物件紹介につながる電話にしたいです。ドルフ・デ・ルース先生の”10年に一度の取引は、週に一度やってくる。”という、言葉を信じて内見を繰り返すしかない。その後、地元に戻って来て、内装屋クンと打ち合わせをしました。9月中に3部屋完成させて欲しい。がんばれ！おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.24
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火災保険
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 昨日のツイッターが、わたくしにとってはすごいことになってました。”いいね”10を超えた時は「いいねって10がMAXじゃないんだ。」と思ってしまいました。戸建投資が話題になっています。わたくしも戸建は20戸持っています。アパート、マンションは235戸持ってます。個人的には、戸建よりアパートが面白いし簡単だと思う。全空アパートを満室にするのは充実感があり本当に面白い。戸建でも一棟物でも、楽しいこと儲かることをやればいいと思う。— Pascal prost (@pascalprost1) September 21, 2022これはも、いつもわたくしのツイッターに”いいね”を押してくださっているみなさんおかげです。感謝、感謝、感謝です！そして、リツイートをしてくださったニーノさんのおかげです。感謝、感謝、感謝です！先日火災保険屋さんと話をしました。火災保険に加入の手続きをした後、少しお話をしました。話題は10月からの火災保険の保険料の値上げでした。火災保険料が10月から高くなるから、・はやめに入ろう。・途中解約してでも10月1日までに火災保険に入りなおそう。なんて、世間では言われてます。素人のわたくしがわかるレベルでの火災保険の改正点は、（１）火災保険料の値上げ（一部値下げ）（２）10年契約廃止（最長契約が5年に）＋長期割引率の引き下げ（３）建物及び家財の水濡れ、破損、汚損について自己負担額（免責金額）の引き上げこんなことが言われてますね。(1) （一部値下げ）というは築20年以内の建物は、値下げになるようです。ですから、築20年以内の建物や新築は、10月1日以降の方が、わずかですが保険料は安くなります。築20年以上の建物の火災保険はかなり高くなるようです。築16年以上の建物は、保険に入り直す必要がるとも考えらえますが、現在の保険料との比較で判断ですね。(2)期間10年に入るんだったら最後のチャンスですね。わたくしは、10年一括で保険料払うのは大変なので、無理です。(3)免責部分は、業者さんと仲良くなると抜け道があるかもしれませんね。わたくしは仲良くしません。いずれにしても、現在、保険期間は最長でも10年しかありません。11年目には、今回改正された保険の仕組みに取り込まれて行きます。でも、11年後には、さら保険料は高くなっているかもしれませんね。いっそ保険会社をかえるとかはどうですか？共済系の火災保険にはいる方が安く済みそうですね。各県の火災共済協同組合は、とにかく安いですよ。法人でも入れます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.23
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ENEOS電気の買取価格
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 わたくしが最近自力客付けした入居者様が、1回目の家賃から華々しく滞納していると管理会社様から連絡がありました。わたくしのアパートに住めなくなったら、本当に行くところがないから、がんばって家賃を払って欲しい。行政から電話をいただきました。「最近購入された○○アパートの上下水道の名義の変更ができてません。このままでは下水の接続の手続きができません。手続きに来てください。」という事でした。もちろんニコニコって続きに行ってきました。言わなかったけど、「固定資産税の徴収は登記すれば行政が勝手にやってくれるんだから、上下水道の名義だって行政で勝手にやってほしい。」と、思います。言っても無駄ですが。何でだろう？やればできると思うんだけど。そうは言っても、現行制度の下で、名義変更をしなかったわたくしが悪いんです。ENEOS電気の買取価格がわかりました。中古で買ったパートの屋根についていた５Kwの太陽光発電です。ENEOS電気の買取は6月から始まっていたようです。6月～8月の買取金は、10月末に振り込まれるようです。3ヶ月合計で17,970円です。FITの時代は、月平均2万4千円くらいでしたから、ずいぶん安くなりないました。買取金額が36円から10円になったので仕方ないですね。わたくしは、その他に、合計で3ヶ所で50㎾くらいの太陽光発電をやってます。今回ENEOS電気の買取になった物をのぞくと、３ヶ所とも10㎾以上の全量買い取りで、買取期間は10年以上残っています。しばらく安心です。わたくしの太陽光発電は、全て建物の屋根なので、零細太陽光発電投資になってます。小規模で悔しいのですが、野立の太陽光発電所がないので、最後に土地の処分をしなくて済むと思うようにしています。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.22
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新しいタイプのプロパンガスの営業???
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 自宅に、プロパンガス屋さんから委託を受けた業者Lさんがきました。プロパンガスの供給をかえる（かえさせる）営業ですね。しかも、わたくしのやや遠方アパートの入居者Qさんを連れて、メルセデスに乗ってやってきました。LさんとQさんが、なぜ一緒に来たのか？それは今でもわかりません業者Lさん「ウチにプロパンガスをかえていただくと、月々のインターネットの使用料が無料になります。入居者様に喜ばれます。」入居者Q「わたし、Pascalさんのアパートに入居させていただきましたが、個人でインターネットを引くのが大変でした。」何なんだ？新しいタイプの営業であることは間違いないようです。プロパンガス会社は変更しません。とくに、Ｌさんが委託を受けているプロパンガス会社は、わたくしの戸建の入居者にちょっかいを出したことがあるので、絶対に、絶対に、絶対に無理です。プロパンガスの件をお断りした後で、名刺交換をすると、LさんもＱさんも自営業者のようです。Ｑさんはハウスクリーニング会社の代表になていました。独立したばかりのようですが、わたくしの、住居用アパートが事務所になっています。事務所としては貸してないぞ！思い切って言ってみました。Pascal「うちの物件のハウスクリーニングやる？所有物件が250戸以上あるから仕事はあると思うよ。」Ｑさん「やります。」Pascal「いくらでやるの。」Qさん「１Kでしたら□円くらいですやります。」Pascal「・・・・・。□円って高くない？クリーニングの料金表持って来て。それ見ながら金額を合わせよう。」さらに聞いてみました。Pascal「内装工事やらないの？」今度は、Ｌさんとの話になりました。Lさん「やります。何でもやります。知り合いの業者にやってもらってます。」Pascal「クロスは平米いくら？」Ｌさん「この前は、○○ハウス(大手ハウスメーカー)の下請けをやっている職人さんに△円でやらせました。」Pascal「△円って高いよね。内装関係の単価表つくって来て、これも金額合わせしよう。」Ｌさん「わかりました。またご連絡します。」という事になりました。さらに、Ｌさん「コーポVって知ってますか？」Pascal「コーポV？？？？？」一瞬何のことかわかりませんでしたが、ＬさんがコーポVの販売図面を見せてくれました。売りに出しているわたくしの物件でした。すぐにわからなかった。完全に老化だ。Ｌさん「Pascalさんの物件だったので驚きました。」わたくしの方が驚きました。購入するようだったら、図面をもらった不動産屋さんを通すように伝えました。ぜひ買ってください。ハウスクリーニングの件、また連絡あるかな？ぜひ連絡してきて欲しい。わたくしから連絡しよう。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.21
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ブログランキング 感謝です。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日のブログは、このランキングボタンです。本日は、朝から近所の戸建を内見しました。事務所候補の戸建です。リフォーム代金 ＋ 本体代金が結構かかりそうです。物件価格が半額になったら再度考えますという事をお伝えしました。営業さんも半額程度じゃないと売れないと考えていうようです。物件はいつも高いですね。三連休最後の内見でした。最近、ブログランキングが上がっています。楽天ブログのアクセス数も上がって、一日のアクセス数は千アクセスを下回らにようになってきました。全て、みな様のおかげです。ありがとうございます。感謝です。感謝です。感謝です。感謝です。感謝です。ブログランキングは”週間IN”で決まるようです。みなさんが、このランキングボタン⇓をクリックしてくださることで、”週間IN”が上がって、ランキングも上がるようです。間違っていたら、穏やかに教えてください。この2年くらいブログランキングの10位以内に入っていることが多くなりました。昨日はランキング5位まで行きました。5位は始めただと思います。ブログを始めた3年半前には考えもしなかった位置にいます。さして役に立つブログではありませんが、そんなブログでも読んでいただけることはありがたいことです。話は全く変わります。楽天ポイントが110万円超えました。こんなに買い物したいたらお金がたまらない。でも仕方ない。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.20
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買付の順位
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、遠方まで物件の内見に行ってきました。物件は購入できるかわかりません。その遠方の地で、無借金大家さんとランチタイムでした。いつもご夫婦で活動されていて、仲の良いご夫婦です。昼食を奢っていただきました。感謝です。帰り道、また内見でした。高学歴大家さんと見学しました。詳しくは書けませんが、この物件は難しそうです。その後、高学歴大家さんの秘密の部屋を見学させていただきました。いい感じの秘密の部屋が出来上がると思います。先日、かなり遠方の業者さんから連絡がありました。この業者さんとは大型物件の話をしていました。かなり遠方の業者さん「Pascalさんと同じ値段で2人の方から仕込みがありました。どうしますか？」Pascal「今回は、この話から降ります。ありがとうございます。」と言って電話を切りました。わたくし申し込み一番です。普通、申し込み一番を優先します。1億円の物件にスーパー指値をして9900万円引きの100万円なんて言うと、一番にはなれないし、百番にもなれないと思います。正常な範囲の指値の金額であれば、それを売主さんに報告して、売主さんがどうするか判断するはずです。何で同じ金額の指値を受け入れて、同列にするのかわかりません。買い上がりでも狙っているのでしょうか？買付の順番を守れない業者さんとは付き合えません。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.19
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アスベスト
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 最近話題のアスベストですが、このアスベストのおかげで、解体費が高くなって、解体の期間が長くなっています。最近、ある物件でスベスト調査の結果を見せていいただきました。この物件の購入を見送りました。購入を見送ったことアスベストとは関係ありません。中古物件でアスベストの事を期にすると帰る物件はありません。わたくしには運営できないと判断したからです。わたくし、アスベストというと、写真みたいな鉄骨の断熱材にも含まれていると思っていました。含まれているというより、アスベストのかたまりだと思っていましたが、これはロックウールだったんですね。アスベスト調査の結果を見ると、この部分はロックウールと書いてあって、アスベストは検出されていませんでした。アスベストが含まれいるのはどこ？という事になますが、わたくしが見た調査書では、外壁の塗料でした。建物の外で、固まった塗料の中にあるるんだから、通常は吸いこむことなさそうです。驚いたのは、アスベストの存在は目視で判定するという事でした。目視と言っても、ムシメガネで見るのではありません。偏光顕微鏡を使って目視して判断するようです。調査書には、偏光顕微鏡でとったアスベストの写真が添付されてました。この写真はネットからお借りしました。どれがアスベストなんだろう？黄色い部分かな？わたくしが見た写真とはちょっと違います。わたくしの、ほぼ全空アパートの解体もゆっくり進んでいます。屋根のコロニアルや石こうボードにアスベストがあることは確実ですから、手作業での解体です。時間がかります。でも、感謝です。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.18
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もっと早く言ってほしかった。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 朝から、解体業者さんより電話がありました。重機でアパートの解体を始めるので、・水道メーターを10戸分はずしてほし。本日中に。・アパートの電話線をNTTに連絡してはずしてほしい。できるだけはやく。おいおい。当日の朝になって言う事ではないような気がする。設備屋さんに連絡して、水道メータをはずしてもらえることになりました。設備さんの所には、午後、誤りに行きました。NTTに連絡をしました。わからんことは局番なしの116と思ってかけると、「この番号は現在使われていません。・・・・・・。」再び電話をかけてもこのアナウンスです。スマホで調べると、現在は0120-116-000でした。大NTT様、旧電電公社様、令和の世でも”116”でいいんじゃないでしょうか？電話がつながって、電話線の話をしました。NTT様の答えは、「今日中には行くことはできません。でも、解体屋さんにはずしてもらってください。解体屋さんは慣れているので大丈夫だと思います。」という、ありがたいけど、元も子もない答えでした。こちらは、NTT様に連絡して手順を踏もうとしているんです。解体屋さんに、「電話線を切って下さい。」と連絡して終わりました。その後、遠方の不動産屋さんにやや遠方の物件の物件について電話をしました。Pascal「やや遠方の物件について、ネットから問い合わせをしたPascalですが、もう決まってしまいましたか？」営業さん「まだです。昨日休みをいただいていて、メールの返事が全くできていません。」Pascal「内見できますか？」営業さん「できますよ。ご希望の日時はありますか？」Pascal「いつでもいいです。」営業さん「本日はいかがですか？例えば12時はいかがですか？」Pascal「いいです。でも、12時までには1時間半しかありません。多少遅れるかもしれませんが、お許しください。」という事で、現地で会う約束をしました。営業さんも、現地まで1時間くらいかかります。わたくしは時間ギリギリで到着しました。現地で会った営業さんは、「すぐに来てしまったので、他のお客さんに、メールの返事をする時間がありませんでした。Pascalさんいい時に電話しましたね。」と言ってましたが、それがわたくしの狙いです。内見30分、買付証明の用紙をもらいました。買付順位1番！1番！1番！買付はすぐに送りました。この物件、色々事情があって、結論までは時間がかかるようですが、気長に待ちます。帰り道、税理士さんから試算表を取りに来るように電話がりました。取に行きました。試算表を見るたびに、金融機関目線では素晴らしい試算表になっているようですが、わたくし目線では、納税額が多くなってるようにしか見えません。でも、楽しみながら税金払って、ガンガン融資してもらうぞ。≪税金を払うのが、コスパのいいお金の残し方だ。≫と言っても、これがわからない人が多すぎます。”こいつ狂ってる”という目で見られることもあります。投資家の言葉がわからない人でしょう。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.17
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バス、トイレ分離工事
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 バストイレ分離工事が順調に進んでいます。1K2部屋の工事です。いつも図です。備忘録という事でお許しください。3点ユニットの1Kです。収納をトイレにします。ドアをはずして、壁をふさぎました。ふさいだ収納の中は、トイレにチェーーーンジ！収納をつくって、既存のドアを付けました。8畳から7畳になりました。クロスをはれば完成です。たぶん。↓こうなります。これで家賃アップ！大手チェーン店じゃない不動産屋さんから、このアパートの空き部屋の問い合わせがありました。現在募集は停止ていますが、条件付きで紹介できます。・9月末入居・車を持ってない人という事になります。駐車場なしは厳しすぎる条件です。入居者はいないと思います。現在破壊しているアパートが駐車場になるまで、駐車場がありません。残念！おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.16
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『浄化槽使用廃止届書』
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。絶賛解体中と絶賛リフォーム中の”ほぼ全空アパート”ですが、2棟とも合併浄化槽物件です。絶賛解体中のアパートは、駐車場にするために合併浄化槽を廃止します。絶賛リフォーム中のアパートは、合併浄化槽を廃止して下水につなぎます。どちらも、合併浄化槽を廃止ですね。今回は、浄化槽を破壊する業者さんと、下水に接続する業者さんが別なので、色々と細かな調整が必要になりました。その一つが、この浄化槽の届けの問題です。どちらの業者さんが届けを出すのか？申請の金額は？という事で、自分で役所に行ってみました。「この際だから、自分でできるところまでやってみよう。ダメだったら業者さんに頼もう。」という感じです。役所に行ってみると、この手の相談は珍しいようでした。きっと、業者さんがサラッとやってしまうんでしょう。『浄化槽使用廃止届書』という書類をいただいて、説明もしてもらいました。この書式も、役所のHPからダウンロードできるそうです。実際に提出するのは数か月後ですので、その際はダウンロードして記入します。お金はかかりません。この書類、2分くらいで記入できますが、業者さんに頼むと数万円かかると思います。その後、別の満室アパート前の用水路の事で、当局とお話しました。もう一度申請書類からつくり直しです。こちらの書類は、わたくしには書けません。土木屋さんに、再度お願いです。土木屋さんに電話をすると、すぐに現地来てくれるという事になりました。現地で打ち合わせができたので助かりました。感謝です。おしまい。 所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.15
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それは無理です。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 かなり遠方の不動産屋やさんが仲介している、わたくしのエリアの物件があります。内見を希望したところ、・遠方で行けません。・部屋探しをしてるふりをして、仲介会社に案内してもらってください。・売却に出ている事は絶対に言わないでください。との事でした。それは無理です。わたくし、この地域のどの管理会社とも程度の差はあるにしても、仲良くさせてもらっていて顔が知られています。わたくしが「部屋を探しているので、見せてください。」と言っても、信じてくれる仲介会社はありません。田舎って、そんなところです。先日、最近ENEOS電気からメールがありました。太陽光発電で、今年の4月で買取が終わった電気を、ENEOS電気で買い取ってもらってます。ネットのアクセスページからアクセスすると、毎月の買取金額をみられるそうです。さっそく、アクセスページからアクセスしようとすると、”初期パスワード”の入力が必要です。”初期パスワード”は、書面で郵送されているようですが、どこを探してもありません。仕方なく、ネットから再発行のお願いをすると、本日ENEOS電気から電話があり、無事、再発行してらえることになりました。再発行には1週間くらいかかるそうです。めでたし！めでたし！と思っていると、”初期パスワード”のハガキが届きました。すでに届いていたんじゃないの？さっそく入力ページにアクセスして、”初期パスワード”を入力すると、使えなくなってました。多分、リセットされたんでしょう。残念！おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.14
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取引先は大事？
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、いつもの内装屋クンと現場で打ち合わせをしました。打ち合わせとは関係ない話ですが、いつもの内装屋クンは、最近地銀さんに融資の申し込みをしたという話になりました。運転資金の申し込みだそうです。その時、融資の申込の書類の主な取引先という欄に、いつもの内装屋クンは、”Pascal第1法人”を書いたそうです。それを見た金融機関の営業さんが、「Pascal第1法人さんとお取引があるんですね。だったら大丈夫ですね。」ということで、話が進んだそうです。融資が取ったという事ではないようですが、かなり感触がよく、あっさり審査まで進んだようです。この話は、わたくしにとっても嬉しいことです。・取引先がPascal第1法人で融資の話が進んだ。・地銀さんのわたくしの知らない営業さんが、Pascal第1法人を知っていた。・わたくしの法人も、信用があるかかもしれないと思えた。Pascal第1法人は7期目です。世の中のには、業種に関係なく、Pascal第1法人よりも長く営業していて、大きな取引をしているところがあります。そんな中で、わたくしの弱小法人が、地銀さんから認められたような気がします。いつもの内装屋クンの取引先は、確かにわたくしの全法人がメインですが、わたくしのPascal第1法人の名前を出したというのが驚きです。いつもの内装クンは、スポットの孫請けで大手メーカーの仕事も受けているようです。大手メーカーの名前を出した方がいいんじゃないかな？余談ですが、わたくしも、融資の申し込みでは、主な取引先を何十回も書いたことがあります。でも、取引先の事で話が遠いりやすかったという経験はありません。不動産賃貸業は、主な取引先は管理会社さんくらいしかありませんが。いつもの内装屋クンの融資が通ると、わたくしの自己肯定感が上がります。だから、いつもの内装屋クンの融資が通ってほしい。わたくしも、がんばるぞ！規模拡大するぞ！だから融資してほしい。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.13
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”壊れたら自分で直す契約”だったよね。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 低家賃の入居者2人が協力して換気扇交換の交渉ありました。同じアパートの同じ階の住人ＫさんとＮさんです。Ｋさんは、わたくしの借金80万円を、自己破産という法律で認められた堂々とした手段で飛ばそうとしている方です。ＫさんもＮさんも、前の大家さんの時からの入居者で、かなり低家賃で入居していただいてます。かなり低家賃の理由は、”壊れたら自分で直す契約”をしているからです。前の大家さんは、本当に一切何もしなかったようです。ちょっと前にＫさんがキッチンの換気扇が壊れたと連絡してきました。「自分で換気扇を買うんだよね。契約書読んでないの？」って言ってもよかったんですが、換気扇はプレゼントしてしまいました。換気扇の取り付けはKさん自身にやってもらいました。この換気扇プレゼントが失敗でした。Ｋさんは”換気扇プレゼント”の事をＮさんに話したようです。本日、Ｎさんは、壊れていないけど、掃除してない、油まみれの換気扇を、新品の換気扇に交換するように電話で言ってきました。わたくしの電話番号はＫさんい聞いたという事です。「冗談じゃねぇよ。」と思いましたが、Pascal「換気扇の事、Kさんに聞いたの？」と聞くと、Ｎさん「はい。」と正直に言うので、換気扇をプレゼントしてしまいました。Ｎさんに換気扇を届けた時に、「換気扇の取り付けはKさんにやってもらってね。」と言うと、Ｎさんは、さっそくＫさんの部屋を訪問してました。これに味をしめて、注文が多い入居者Nさんになならなければいいんですが。Kさんへの対応は考え直します。考えてみれば、ファンヒーター、石油ストーブ、ガスレンジ等、プレゼントしています。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.12
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ガソリンスタンドで車検の予約
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は不動産屋さんに事務所に来ていただきました。なかなか進まない案件の作戦会議をしました。まだ詳しくは書けませんが、話を進めるためにはお金がかかります。現金を配るという事ではありません。不動産の場合、お金で解決でいることが多くあります。その金額を払っても、十分に利回りが取れて運営できるのかという事になります。ボロ物件のリフォーム費用なんていうのは、まさにお金で解決できることで、ボロ物件の購入費用の他にリフォーム費用を払っても運営できるかどうかという事になります。話しは変わります。わたくしが通い続けるガソリンスタンで車検をやってます。ガソリンスタンドの車検は珍しいことではありませんよね。車検の予約は半年前からできるそうです。そして、予約期間の半年がガソリン代金が10円/リットル安くなります。予約の手付金で1000円必要です。さらに車検後2年間、ガソリン代金が10円/リットル安くなります。でも、このスタンドに車検を頼む気は全くありませんでした。本日、店員さんに車検の予約をすすめられました。車検をすすめられたのではありません。内容は、(1) わたくしのアトレーは9月から車検の予約ができる。(2) 1000円払って車検の予約をして、10円OFFの権利を獲得する。(3) 100リットル給油すると1000円はペイできる。わたくしは月に100リットル以上給油するので、半年で6,000円くらい節約できそうです。1,000円払っているので実質5,000円の節約です。(4) 車検は受けなくてよい。1000円は返ってこない。とのことでした。車検受けなくていいんだ？予約だけでいいんだ？とう疑問を感じますが、店員さんが勧めてくれるから、いいんでしょう。よく話を聞くと、店員さんに車検の予約をとることが奨励されているそうです。ノルマかな？10円OFFの権利は、1台の車検に対して1台のスマホだそうです。わたくしのアトレーの手続きをしましたが、10円OFFの権利はわたくししか使えません。運良く(?)妻の車の車検が4月後に近づいています。妻の車も10円OFFも権利をとりました。妻が4ヶ月間、10円OFFで給油ができます。車検の予約の手続きはお姉さんにかわりました。お姉さん「車検の時に代車は必要ですか？」Pascal「必要ないです。(車検は他でやるから。)」お姉さん「車検の時期が近付いたら担当部署から電話がいきます。そこで話を進めてください。」Pascal「話を進めないためにはどうしたらいいですか？」お姉さん「他の業者に車検を頼んだと言ってください。」お姉さんも、分かっています。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.11
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賃貸契約 長プラ連動融資
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、賃貸契約でした。緊急入居で、すでに生活してる部屋の契約です。自力客付けをした形になります。わたくしの不動産屋をやっている別法人で仲介をすれば、仲介手数料をもらえますが、今回は事情があって手数料はもらえません。福祉関係の場合はもらえない事が多いんですが、入居が決まったので”よし”としています。金融機関から連絡がありました。長プラが0.05％上がったので、金利が0.05％上がるという事です。多分”長プラ”って言ったと思います。長プラ連動で借りているのはこの金融機関だけで、2物件の融資をしていただいています。今月新たに融資を1本お願いしていますが、融資条件を提示されたときの金利でいいという事で、金利は上がらないという事です。ありがたいことです。それにしても、長プラ連動ってこんなに動くんですね。3ヶ月くらいで、2回も上がりました。恐い。怖い。こわい。長プラの推移本日はお疲れなので、ここまでです。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.10
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入居決まったんだ。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日、管理会社Aに、ほぼ全空アパート2号の102号室を自力客付けをしたことを電話で伝えました。その電話で、管理会社の担当さんから、ほぼ全空アパート2号の103号室の入居が決まったという話がありました。頭から血の気が引きました。103はリフォーム中の部屋です。・バストイレ分離工事中なのに入居を決めた？・今は、風呂もトイレも使えない。リフォームは今月中に終わります。平静を装いつつ、Pascal「いつから入居ですか？」担当さん「11月1日からです。」Pascal「わかりました。」安心しました。管理会社さんもわかっていて、入居に余裕のある入居者さんを付けてくれたんでしょう。感謝です。とりあえず、管理会社A様には、ほぼ全空アパート2号の募集をやめてもらいました。ほぼ全空アパート1号は入居できません。下水接続工事が終わってません。その後、ほぼ全空アパート2号の102号室(1K)、201号室(1K)、202号室(2DK)に、部材を搬入しました。・LEDシーリングライト・LEDミニシーリングライト・浴室換気扇・トイレの換気扇(浴室換気扇と同じ物)・キッチンのシングルレバー混合栓・風呂のシャワー水栓・便器・ウォシュレット取り付けは業者さんに、やってもらいます。感謝です。今回使うのは、LEDミニシーリングライトledシーリングライト シーリングライト 小型 LEDシーリングライト 10W 10個セット ミニシーリング 1100LM 4.5畳以下用 小型 工事不要 色選択 [CLG-10WZ-X-10set]楽天で購入10台セットで送料無料デザインはイマイチだけど、安さが大事？換気扇高須産業 TK-180NS 格子パネルタイプ天井埋込形換気扇 局所換気タイプ 本体高さ168mmタイプ TK-100VN後継機種 開口寸法175mm角 パイプ径Φ100【TK180NS】楽天で購入浴室とトイレに換気扇です。パナソニック製より安いので、最近はこれを使ってます。シングルレバー【エントリーでポイント6倍】三栄水栓 SANEI シングルレバー混合栓《混合栓/壁付シングルレバー式》[キッチン用 蛇口交換 水栓交換] [K1712-13]楽天で購入送料別だけど、まとめ買いでお得になります。寒冷地仕様で貼りません。水抜きすれば大丈夫！入居者さんがいれば大丈夫！風呂のシャワー水栓SANEI 壁付サーモスタットシャワー混合栓 寒冷地用 SK181DK-13 水栓金具 浴室用 バス水栓 三栄水栓楽天で購入寒冷地仕様だけど、一般地用より安いと思います。便器TOTO セレストR 床排水便器 手洗なしタンク（陶器製）CFS370A ホワイト 送料無料楽天で購入送料無料です。壁排水と床排水を間違えないように。購入したのは床排水です。温水便座Panasonic【9/10限定最大1000円OFFクーポン発行＆エントリーと楽天カード決済でポイント7倍】パナソニック Panasonic 温水洗浄便座 貯湯式 ビューティ・トワレ 脱臭無 パステルアイボリー CH941SPF楽天で購入東芝◆在庫有り！台数限定！ω東芝【SCS-T160】温水洗浄便座 パステルアイボリー楽天で購入おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.09
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入居者決定！
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 少し前に、前のオーナーさんの時から7年間住んでいただいた部屋の退去がありました。前のオーナーさんは、管理会社さんはお金をかけないことで有名な方でしたから、退去のたびにフルリフォームで、とにかくお金がかかります。今回もフルリフォームです。天、壁、床すべてリフォームします。手を付けないのはユニットバスの天壁床とくらいです。55㎡ちょっとの広さのフルリフォームです。キチン流し台はプロパンガス屋さんに格安で設置していただきました。シングルレバー混合栓、手元灯、LEDシーリングライトは施主支給で、取り付けは無料でやってもらました。床はプラスチックタイルをフローリングの上から貼りました。クロスは天壁全面貼り換えでした。居室①写真には写っていませんが、プロパンガス屋さんに、エアコンをつけていただきました。レンガ調のクロスは、量産クロスと同じ値段でした。床はプラスチックタイルをフローリングの上から貼りました。クロスは天壁全面貼り換えでした。LEDシーリングライトは施主支給。居室②この部屋は畳の部屋だったので、大工さんにフローリングにしてもらいました。部材は施主支給で、大工さんの都合のいい日に人工でやってもらました。この部屋も、クロスは天壁全面貼り換えでした。居室③床はプラスチックタイルをフローリングの上から貼りました。この部屋もクロスは天壁全面貼り換えでした。脱衣所床はプラスチックタイルを上貼り。クロスは天壁全面貼り換えでした。洗面台は施主支給でした。その他、全てのカーテンレール交換、網戸の張り替えをやってもらいました。支給品を含めて58万円で仕上がりました。感謝です。プラスチックタイルの施工中にリフォームの様子を見に行ったことがありました。その際、床に塗ったボンドのオープンタイム中でしたが、わたくし、その床に両足着地してしまいました。内装屋クンにしてみれば、怒り心頭だったと思います。 ごめん。邪魔しに行っただけでした。サッサと帰って来ました。クツのインナーが赤色でした。靴下はまだまだ使える。もったいない。リフォーム終了後、すぐに次の入居者様が決まりました。めでたし。めでたし。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.08
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本日午後2時入居
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、予定が少ない日になるはずのでした。朝8時半に、法務局にって印鑑証明をとりました。これで、本日の予定は、・昨日、保険屋さんからもらった火災保険の見積を金融機関Ａに届ける。・午後2時から金融機関Ｂの担当さんと打ち合わせ。だけでした。9時少し前に、福祉関係の方から電話がありました。昨日の全く入居する気がなさそうな方が、入居するそうです。・本日午後2時に入居希望。・家具家電付きにしてほしい。厳しすぎる条件でした。そこからが大変でした。入居予定の102号室のリフォームをやめて、201号室のリフォームを先にやってもらうように連絡しました。事務所に戻って、使ってないＴＶをもって、そのままコメリに行きました。冷蔵庫と洗濯機の購入の意思を店員さんに伝えました。店員さん「冷蔵庫は展示品しかありません。」Pascal「展示品でいいので安くしてください。」店員さん「はい。2割引きにします。」店員さんも指値は想定内だったようです。電子レンジを見ていると、店員さん「冷蔵庫の天板が傷だらけですけどいいですか？」Pascal「いいです！安くなりますか？」店員さん「4割引にします。」Pascal「5割引きにしてください。」店員さん「それは無理です。」で、25,000円の冷蔵庫が15,000で買えました。よかった。本当によかった。コメリの軽トラックに、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジを積んで、ほぼ全空アパート2号の102号室に直行しました。運良く103号室のリフォームをしている大工さんとプロパンガス屋さんがいたので、手伝ってもらって部屋に設置しました。洗濯機の排水ホースの位置が逆だったので、洗濯機をひっくり返して、プロパンガス屋さんに排水ホースの取り出し位置をかえてもらました。大工さんとプロパンガス屋さんに、わたくしの置かれている状況を話すと、同情してくれました。感謝です。11時30分、保険屋さんからもらった火災保険の見積もりを金融機関A様に届けました。融資審査中の物件の火災保険の見積です。支店長さんと、その審査中の物件について話をして、追加の資料の提出の話がありました。ほぼ全空アパート2号の102号室に戻って、家電設置の続きをしました。ガスコンロを買い忘れていたので、コメリに行って買いました。19,800円表示のガスコンロが、レジに行くと24,800円でした。確認してもらうと19,800円でした。よかった。2時になってしまいました。事務所に戻って金融機関さんと打ち合わせをしました。完全遅刻で、またまた、ほぼ全空アパート2号の102号室に戻って、入居者さんと母親と対面しました。バイク好きの入居者さんに、わたくしが、昔々のその昔CB-Rに乗っていた話をすると、話がはずむようになりました。ほぼ全空アパート2号の102号室の通水をすると、給湯器の下のフレキが破裂していました。プロパンガス屋さんがいてくれて助かりました。なんだなんだと、もう4時過ぎです。わたくしが帰ることを伝えると、「ガスコンロは自分のがあるから、大家さんのガスコンロは持ち帰ってください。」と、ショックな一言がありました。日産ノートにガスコンロをのせて運ぶとピーピー鳴ってました。揺れを感知したのかな？事務所のガス台に置いてもピーピー鳴っていたので、電池を抜きました。ほぼ全空アパート2号の102号室のＴＶのリモコンが無かった事を思い出しました。どこの置いたのか思い出せません。事務所からTVを持ち出すときに、リモコンを自分のバッグに入れたことは覚えていますが、その後の記憶がありません。コメリの軽トラの中に置いてきたのかと思って、コメリに電話しましたがありませんでした。夜8時、コメリ様より電話がありました。「本日リモコンの問い合わせをしていただいたPasclさんですよね。軽トラの中にリモコンはありませんでしたが、買い物かごの中にリモコンがありました。明日サービスカウンターで確認してください。」」とのことでした。買い物かごに入れた????????????????????????????????????????全く覚えがありません。ついにここまで来たか。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.07
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解体中のアパート
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 解体中のアパートです。石こうボードを、手作業で処理していました。2階の床に穴をあけて、2階の石こうボードを1階に落としてます。その手があったか！という感じですね。法規制が厳しくなって、解体屋さんは大変ですが、しわ寄せはすべてお金を払う施主(大家)にきます。わたくしのアパートを解体している業者さんが、わたくしの自宅の近所で民家を解体しています。本当にもったいない。不動産投資をやってりる人はそう思いますよね。便器買います。TOTO セレストR 床排水便器 手洗なしタンク（陶器製）CFS370A パステルアイボリー 送料無料楽天で購入2台買います。管理会社から、「アパートの照明の壁スイッチが壊れたようです。」という連絡をいただきました。スイッチは200円以下で購入できます。管理会社さんにやってもらうと、3300円くらいかかりそうです。でも、わたくしは入居者さんがいる部屋には行きたくありません。「お願いします。」と言って対応は終わりました。福祉関係の方から紹介があった内見者さんですけど、本当に嫌そうでした。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.06
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金融機関に毎月提出する資料
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 わたくしが、毎月、金融機関に資料を提出していることは何度かブログに書いています。先日、金融機関の支店長さんに、わたくしの資料を褒めていただきました。「これだけの資料を毎月提出してくださるのは大変な事ですね。ありがとうございます。」「Pascalさんの資料は色分けしてあってわかりやすいですね。視覚的に分からない資料はダメだって職員には言ってるんですよ。」と言っていただきました。ちょっと褒め過ぎですよね。わたくしが、毎月提出している資料は次のとおりです。税理士さんからもらう資料・試算表：4法人＋個人の試算表 10枚一般的には、試算表は4半期ごとに提出するようですが、わたくしは毎月提出します。以前、「試算表を毎月提出なんて、金融機関から危ない会社だと思われてるんだ。」と税理士に言われたので、税理士をかえました。わたくしは、その税理士に毎月領収書、通帳のコピーを提出していましたが、その税理士は決算期にまとめて仕事をしていて、毎月試算表を出せなかったようです。自分でつくる資料・各管理会社ごとの入居状況 1枚・各法人 ＋ 個人の物件の入居状況(1月～12月までの一覧表) 5枚・各物件の部屋ごとの入居状況と月額家賃(1月～12月までの一覧表) 30枚・各金融機関の預金額 6枚ざっくり50枚以上でした。この資料を4金融機関に提出します。紙とインク、何よりも時間をも使いますが、金融機関からはそれ以上の恩恵を受けていると思っています。試算表を除いた資料は、元々は金融機関のためにつくった資料ではなく、自分のためにつくり始めた資料です。自分一人で、賃貸経営をやっていると、諫めてくれる人がいないので、”悪いどんぶり勘定”になります。それを防ぐために、エクセルシートにできるものは何でもエクセルシートにして、自分なりに可視化しました。それのシートを、ある時から金融機関に提出するようにしました。金融機関に、わたくしの内情がすべてわかる資料を提出することで、わたくし自身が緊張感を持つようにしました。毎月金融機関に見られているから、・現預金が減った時には、きちんと説明できるよにする。・空室率が上がった時にも、原因と対策をきちんと説明できるよにする。・新規購入物件も説明する。そんな気持ちでした。各金融機関の借入額、金利、物件の規模も所在地、他の金融機関にわかります。提出を始めたころは、資料は20枚くらいしかなかったと思います。その後、物件が増えたり、自分が提出した方がいいと考える資料が増えたりして、50枚以上になりました。余談ですが、わたくしは、”良いどんぶり勘定”もあると思っています。物件購入の時は、ざっくり計算して回れば、それが一番いいと思います。暗算でざっくり試算して運営できるくらい余裕のある物件を購入したいですよね。電卓使ってもいいけど。実際にわたくしが購入した物件です。物件価格：300万円 想定家賃：3.5万円 １K12戸 の全空アパートサラッと暗算で、月家賃：42万円 年家賃504万円 利回り168％リフォームに600万円かけても利回り56％ 多分。数字的にはクリアで、後は周辺環境や建物の状態ですね。この物件は、問題なかったので購入しました。実際はリフォームに800万円くらいかかり、諸費用を入れて1,200万円くらいで仕上がりました。504万円 ÷ 1200万円 = 42％かな？共用部電気代、火災保険、空室期間などがあっても、こんな物件だったら、高利回りが吸収してくれます。こんな”どんぶり勘定”の物件がいいですよね。現在、この物件はほぼ満室経営です。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2022.09.05
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入居希望者
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 福祉関係の方から電話がありました。「空いてる部屋はありませんか？」とのことでしたが、近隣で空いているのは、ほぼ全空物件だけです。入居者希望者さんの話を聞かせていただいたところ、複雑な理由がありますが、受け入れていいんじゃないかと思ました。わたくしからは、現在のほぼ全空アパートの様子を話させていただきました。ほぼ全空アパートは、・家賃が普通のＡ棟5室は、すぐに入居可能、でもトイレの分離工事の予定がある。分離工事は全部屋で実施するので、分離工事が終わった別の部屋に移動していただく。・家賃が安いＢ棟10室は、しばらく入居は無理。合併浄化槽から下水へ接続予定のため。A棟、B棟を両方内見してもらって、どちらに入居する決めてもらいます。・A棟に入りたい ⇒ そのまま入居。・B棟に入りたい ⇒ とりあえずA棟に入居してもらって、B棟が完成したら移ってもらう。こんな提案をしようと思います。内見は明日になりました。すぐに内見予定の部屋のクリーニングに行きました。ほうきと雑巾で軽く清掃して、サニタリーテープをつけておしまい。1枚1.8円のサニタリーテープは、金額以上の価値があるように思えます。「清浄済」 サニタリーテープ 水溶性 1000枚セット T-30【業務用 トイレ清掃 サニタリーベルト 便座帯 清掃済み 消毒済 トイレ帯】楽天で購入おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.04
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税金還付 不動産取得税
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日はやや遠方の金融機関に行って来ました。第3法人、第4法人の決算書を持って行きました。第3法人は、赤字法人です。赤字の原因は租税公課だと説明させていただきました。赤字額より租税額が大きいので仕方ないです。来期は黒字になります。きっと。第4法人も赤字でした。3期連続赤字ですが、来期からは黒字です。この法人で融資はしてもらってないので、気楽な法人です。特に拡大する予定がない法人ですが、来期からは黒字の予定です。さらに、現在融資をお願いしている案件の話しでした。前回の話しでは融資が厳しい印象でしたが、融資はしていただけるという事でした。がんばろう！「現在検討したている物件はありませんか？」と言っていただきました。残念ですが、ないんです。金融機関を出てから、いつもの不動産屋さん何軒かに電話をかけましたが、当然物件はありません。本日、通知が届きました。税金が還付になったようです。第3法人29円還付です。第4法人です。19円の還付でした。そして、不動産取得税の通知も届きました。328,100円でした。つらい。国税、地方税の違いはありますが、明らかに納税額が大きいですね。19円 + 29円 ＝ 48円なんて、328,100円に比べたら、どうでもいい金額ですね。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.03
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停電のせい?
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日はひどい天気でした。事務所で金融機関の方と話していると停電が起きました。事務所のある地域は年に3～4回停電が起きる地域で、昭和30年代のようです。多分。午前中、外は土砂降りで、こうなってました。午後はこんな天気。ブロック塀の手前は、水路です。道なのか？水路なのか？わかりません。運転は緊張します。ここもひどい。こんな天気が悪い日は、携帯ショップも忙しくないだろうと考えて、スマホの機種変更に来ました。au ショップには確かに人がいませんでした。機種交換は1時間半くらいだという事だったので機種交換を始めました。4時から始めて7時半に終わりました。多分、1時間半じゃない。ショップのWi-Fiがつながらず、手続きが進まない。落雷や停電の影響でWi-Fiが安定いしないとのことでした。ショップのお姉さんが、もし分けなささそうに手続きをやってくれました。わたくしは、もちろん笑顔でした。3時間半はつらかったけど。スマホ疲れでもう寝ます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.02
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プロパンガス会社変更の提案
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 わたくしがお世話になっているプロパンガス会社さんは3社あります。プロパンガス会社A：わたくしの物件200戸以上にプロパンガスを供給していただいてます。プロパンガス会社B：1棟8戸 1棟12戸 計2棟20戸に供給していただいてます。プロパンガス会社C：A社に移管中です。もうすぐお付き合いはなくなります。わたくしは、全てプロパンガス会社Aにお任せしたいと考えて、年に何回かプロパンガス会社Aに相談していましたが、いい返事はもらえませんでした。理由は、みなさんもわかると思いますが、プロパンガス会社Aとプロパンガス会社Bは仲がよく、お互いに協力関係にあるからです。そんなことで、プロパンガス会社Ａへの変更はあきらめていましたが、本日、プロパンガス会社Ａ様から連絡がりました。担当さん「Pascalさんのアパートで、プロパンガス会社Bさんから供給うけているアパートがありますよね。8戸のアパートってありますか？」Pascal「あります。歯医者さんの裏のアパートが8戸です。」担当さん「8戸のアパートでしたら、プロパンガスをうちに変更できます。」とのことで、ありがたい提案です。サービスが手厚いプロパンガス会社Ａ様になるのは大歓迎です。「どうしてできるんですか？」と聞いてみると、お互いのプロパンガス会社の手持ちのアパートで、交換した方が効率がいい物件は交換するそうで、何年かに一度交換会あるようです。トレード？物々交換？何でもいいけど。わたくしが、プロパンガス会社A様にお世話になって6年目で初めて聞く話ですから、そう頻繁にはないことだと思います。残りは1棟12戸です。次回の交換会に期待しています。何年後だろう？おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.01
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