2022年12月の記事
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ふるさと納税 楽天ポイントの使い方
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。今年のふるさと納税は、という事で、21.7万円でした。1年間適当に納税してきて19.7万円でしたが、年末に税理士さんと相談して、22万円まで行けるという事になり、12月に2万円納税しました。自己負担額0.2万円を引いた21.5万円が、住民税と所得税から控除されます。ふるさと納税って非常に簡単に言うと、”自分の選んだ自治体に寄附（ふるさと納税）を行って、寄附額のうち2,000円を越える部分について、所得税と住民税から原則として全額が控除される制度”みたいです。やり方は簡単ですので、やらない手はないと思います。わたくしは、楽天ふるさと納税を使ってます。なぜ楽天家？これが非常に重要です。楽天ポイントが使えるからです。楽天ポイントをもらえるといのも多少ありますが、おまけです。わたくしは、今年の寄付金21.7万円を、ほぼ全て楽天ポイントで寄付しています。”ほぼ全て”と書いたのは、1回だけ楽天ポイントを使い忘れて1万円寄付してしまったからです。ご存じだと思いますが、楽天ポイントは楽天市場等で買い物をするともらえます。わたくしは、その楽天ポイントの中で期間限定ポイントを優先的にふるさと納税に使います。すぐに期限が来てしまう期間限定ポイントは、ほぼふるさと納税に消えます。楽天ポイントを使う事で、現金を使わずに21.7万円 － 0.2円 ＝ 21.5万円の節税ができました。現金で21.7万円の寄付をすると、返礼品は3割ですから6.5万円の返礼品 + 楽天ポイントを受け取ったことになりますが、21.7万円のキャッシュアウトです。これを一般的な考え方では、本来、税金として払うべき21.7万円を払って、自己負担額の0.2万円を超える21.5万円を節税して、返戻品をもらって、楽天ポイントもらえるという事です。これはこれでいいと思いますが、個人的には、ちょっと寂しい気がします。21.7万円をふるさと納税に使わずに、アパート経営で必要なものを購入する。例えば、LEDシーリングライトとかウォシュレットとか。全額ポイントで購入するので、キャッシュカードの履歴には残りませんから、キャッシュアウトはゼロですが、経費にもなりません。21.7万円のキャッシュでアパート経営に必要な物を購入する。21.7万円キャッシュアウトですから21.7万円が消えます。217万円はキャッシュカードの購入履歴に載ってくるので、経費になります。税率は25％か36％ですね。25％：21.7万円 × 24% ＝ 5.2円の節税36％：21.7万円 × 36% ＝ 7.8円の節税です。21.7万円のキャッシュアウトで、5.2万円か7.8万円の節税です。わたくしは、・楽天市場でキャッシュで購入したものは経費になり、楽天ポイントももらえる。・ふるさと納税 + 楽天ポイントで、現金を使わずに納税できる。と考えています。わたくしは、アパート経営に必要なものを楽天で購入してるのポイントがたまりやすという事はあります。もちろん、必要のない物を購入して楽天ポイントを稼いでも全く意味がありません。間違っていたら穏やかに教えてください。おしまい。楽天ポイントでふるさと納税すると、もらえるポイントは恐ろしく少なくなります。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.31
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相続登記が大事 豚汁支給の列に並ぶ
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。金融機関の担当さんから電話をいただきました。29日ですが、金融機関は営業中。むしろ、1年で一番忙しい時期ですよね。内容は、やや遠方の5戸１アパートの事です。”相続登記ができてないので、融資の手続きはある程度までしか進められない。”という事で、数日前にも言われたことですが当然ですね。でも、年明けに、手続きを進められるところまで進めたいという事で、1月5日には金融機関に行ってきます。非常に感謝です。わたくしから、決済については、金融機関さんに合わせて柔軟に対応することを伝えました。担当さん「相続が済んでいない売主様のものではない物件の売買契約書は有効なのか？」という質問がありました。他人物売買だったかな？宅建で勉強したけど忘れました。契約書が有効か誰か教えてください。必要であれば、もう一度契約を結び直します。済続登記ができていなくて、隠し子というのか、売主さんにとっては隠れ兄弟姉妹みたいな人が出現したら、相続はスムーズにはいかないでしょう。金融機関としては、相続登記ができるまでは融資は無理というのは当然ですね。社会福祉協議会の方に、年越し屋台村に呼ばれました。10時～12時ですが、わたくし、仕事があってすぐにはいけませんでした。11時15分に屋台村に到着しました。受付には、知ってる人がいないので、顔パスできませんでした。名前住所を書いて入場して、高校生ボランティアさんの案内で、豚汁が支給される列に並びました。豚汁が食べたかったわけではないのですが、若いボランティアさんのやる気を無にするのも・・・。「豚汁は、ここまでです。」と言われて、わたくしの1mくらい前で支給は終わりました。そんな豚汁支給の列に並んでいたわたくしに、「Pascal何やってんだ？」と、知り合いの社会福祉協議会のエライ方に呼ばれました。豚汁を食べているエライ方と、ないも食べていないわたくしが、何だかんだと話をしました。福祉関係の方数人ともお話をして、本日ここに来たことアピールして、屋台のテントをたたんでお手伝い完了。午後は、お葬式でした。若くして亡くなると、きついもがありますね。ご家族の顔を見るのは本当につらい。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.30
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年内最後の入居決定かな？ 高額請求書3本 コメントより
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。管理会社さんから電話ありました。まだ営業していたようです。感謝です。営業さん「本日、○○アパートの205号室にお申し込みがありました。」Pascal「ありがとうございます。」営業さん「入居者様のご希望で2月1日に力の入居になりますがよりしいですか？」Pascal「いいですよ。」という事で、今年最後の入居者様が決まりました。㊗㊗㊗㊗㊗㊗㊗㊗㊗㊗㊗㊗㊗塗装屋さんと土木屋さんが請求書を持って来てくださいました。塗装屋さん：120万円 ＋ 170万円 ＝ 290万円土木屋さん：300万円合計590万円でした。12月28日に、普通は、請求書を出されても月内の振り込みはしません。でも、12月ですから振り込ます。金融機関の担当さんに来ていただき、振込に手続きをしました。通知預金という・・融資実行されているのに自由におろせない預金・資金拘束されていて自由におろせない預金・元金と利息の返済が始まっているのにおろせない預金です。本当の意味はこちらをクリックしてください。⇒『通知預金』本日中に振り込みができたようです。年を越さなくてよかった。12月25日のブログ”法人の株式譲渡”にコメットをいただきました。とてもありがたいメッセージなので載せます。どうもこんにちは。自分は二代目大家です。先代からは、これで大丈夫と相続でバトンタッチを受けましたけど、実際に内容等を見ると独りよがりのところがあって返済等それなりに苦労させらました。借入金のことは、亡くなってからわかりました。不動産事業は借入金がつきものですが、一般には馴染みがないと思うので、生前に内容を聞かされていたほうが安心ですね。 事業継承は難しい問題です。法人での譲渡は良い方法だと思います。素朴な疑問ですが、御子息さんが既にお手伝い等スキルがあれば問題ないと思いますが、未経験な方がそれなりの規模の物件を上手く運営するのは至難の業だと思います。また個人スキルで上手く回っている部分があるとバトンタッチした時に上手くいくか心配になってきますね。 相続までを考えるのなら、なるべく管理物件数を減らして貸付しやすいエリアに絞っていき、管理しやすい物件を渡すのが自分はよいかなと感じています。まあ、親バカですかね。ひとそれぞれ考え方があるのですが、これは私の考えということで投稿させてもらいました。全くその通りだと思います。相続させてもうまくいくのはむずかしいと思います。わたくしは、とりあえず相続税の軽減を考えて譲渡しました。子どもが継ぐ気がなければ、法人ごと売るか、物件を処分して法人をたたみます。その際の利益は、99％株式を持っているが子どもに、99％の利益がいきます。テニス好きの大家さん、ありがとうございます。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.29
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暮れのご挨拶
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。8時前に、工務店さんが暮れのご挨拶においでになりました。ありがたいことです。この方、戸建の大家さんでもあります。自分で新築を建てて、相場より安い金額で賃貸に出してます。当然、いつも満室です。うらやましい。余計な事ですが、家賃を1万円上げても相場より安いことをお伝えしました。8時30分、Zプロパンガス会社のブローカーさんが、暮れのご挨拶に来ました。ブローカーだけど、Zプロパンガス会社の名刺を持っています。一見するとZプロパンガス会社の社員さんに見えますが、よく見るとパートナーって書いてあります。Zプロパンガス会社の名刺の威力は偉大だと言ってました。この名刺を見せて、相手の警戒心を解いては、本業のハウスクリーニングの仕事を取るそうです。ほぼ全空アパートの入居者クンのお手伝いに行きました。家電の他に、空き家から持ってきたティッシュペーパー、トイレットペーパー、バケツをプレゼントしようとしました。バケツを見ると黒いマジックで、前所有者の名前が大きめに書いてありました。名前はよくない。車に積んであった、これを使いました。車のパーツクリーナーだけど、安いので汚れ落としに使ってます。これをプラスチックのバケツに噴射して、タオルでこすればマジックくらいは落ちます。プロパンガス屋さんが、入居者クンの部屋のガスの開栓に来ましした。ガス屋さんのインパクト長い。給湯器の厚み以上の長さがないと、作業がやり難いそうです。ほぼ全空アパートに融資をしてくださった金融機関の担当さんが、入居者クンの部屋に来ました。リフォームの様子を見に来てくれました。写真を撮って帰りました。きっとリフォームしたという証拠写真になるんでしょう。事務所に戻って仕事をしていると、Zプロパンガス屋さんの正社員さんが暮れのご挨拶に来て下さいました。プロパンガスの世界の話を色々聞かせていただきました。おもしろい。相続登記が済んでいない物件の融資をしてくださる金融機関に行きました。相続登記が終わったことを確認できるまで、審査を進められないというお話しでした。当然かな。さっそく不動産屋さんに連絡しました。できるだけはやく相続登記を進めてもらう事をお願いしました。1月26日の決済は難しという事で合意しました。年末で、みんな忙しそうです。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.28
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相続登記ができてない物件
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日無事契約した物件の契約書と重説を持って金融機関に行きました。契約書、重説の必要な部分のコピーしてもらいました。その際、担当さん「土地の所有者と建物の所有者が違いますけど、どうして違うんでしょうか？」Pascal「土地は相続登記が済んでいるんですが、建物の相続登記ができていません。今司法書士さんに手続きをしてもらってるようです。」とお答えしました。やっぱり金融機関は見ていますね。1月26日の決済という事をもう一度確認しました。金利の事も話をしました。変動金利じゃなくて変動金利にして欲しいというと、担当さん「ウチの固定金利はとても高いですよ。」Pascal「そこを何とかしてください。」担当さん「商品ごとに決められた金利ですから、無理です。」とのことでした。わたくし10年以上、わたくし、この金融機関さんの融資はプローパーだと思っていました。でも、商品という事はアパートローンだったのかな？どっちでもいいか。別の金融機関の担当さんが来社しました。ほぼ全空アパートの破壊したアパートの滅失登記ことでした。すぐにおおわりました。ほぼ全空アパートに、明日入居する入居者クンから何度も電話が来ました。明日27日に入居ですが、カギはすでに渡してあります。本日、入居者クンは自分が住む部屋を見に行きました。入居者クンは、色々心配なのか、わたくしに訳の分からん電話がかかってくることもありました。入居者クン「本当にこの部屋でいいのかわかりません。」と言い出しました。Pascal「今、君が持っているカギで、ドアが開く部屋が自分の部屋だよ。」と半ギレしそうになりながら、でも落ち着いて話をしました。大丈夫だろうか？？？明日は、この入居者クンの引っ越しの日です。朝からお手伝いだ。しっかりお手伝いしよう！今日は眠いのでここまでです。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.27
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今年最後の契約
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。朝から、ソーラーパネルの設置工事を見に行きました。本日は日曜日で業者さんがいません。しっかりパネルが設置されています。こっちは在庫パネルです。パネルの島ごとに、パネルの大きさが違います。安ければいいんです。屋根の上です。誰にも見えません。このままだと、融資決定の前に完成するかもしれません。融資決定すればいいんですが、融資不可だったら、わたくしの現金か、業者さんのプロパー無金利融資になります。社会福祉協議会の方と空き家に行ってきました。相続でだれも住まなくなった家です。日曜日なのに、社会福祉協議会の方は活動します。この空き家の残置物を処分する前に、何でも持って行っていいよ。でした。・洗濯機27日の入居者様のために持ってきましたが、結果的に大きすぎたので事務所に置きました。・電子レンジこれも27日の入居者様用。・ティッシュとトイレットペーパーこれも27日のために。・マキタのドリル(インパクトではない)空き家の中や外に、ドリル本体、バッテリー、ケースがバラバラ置いてあるのを集めたら、1セットになったので持ってきました。わたくしのために。・脚立2台とりあえずもらってきました。そのうち使うかもしれません。わたくしのために。・イス債務者Ｋさんのために。午後は、今年最後の契約でした。鉄骨造、築35年のアパートです。売主様は、ご兄弟でおいでになっていました。わたくし業者としての購入ではないので、重説の説明を受けました。不動産屋(業者)が買主だと、重説の説明は不要です。久しぶりに説明を聞くと、やっぱり重説を説明は大事だと思いました。売主様が、権利書がないの事でした。権利書がないと本人確認の書類のために、3万円くらいかかるという事をお伝えしました。来年1月26日の決済です。これも融資は決定ではありません。きっと大丈夫だと思います。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.26
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法人の株式譲渡
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。相続に備えて、株式の譲渡を始めました。持ち株の99％を子どもたちに譲渡します。わたくしの名義の株式は1％だけです。わたくしが生きてる間は、わたくしの1％の株式だけが、議決権と配当を受ける権利を持っています。これは、定款で決めることができるので、登記の必要はないようです。譲渡は、第1法人：次女に譲渡第2法人：長女に譲渡第3法人：長男に譲渡第4法人：未定。昭和47年築のアパート1棟しか所有していないから。今後も増やす予定もないので。個人の物件：末永く所有し生活費にする予定。その後は未定譲渡の手続きを始めて、物件一覧表を見ると、築年数がかなり偏っています。驚きました。棟数、戸数、家賃収入はできるだけ平等になるように考えていましたが、築年数は全く考えていませんでした。第1法人：次女に譲渡 現状でアパート9棟、戸建10戸、合計88戸2023年1月には1棟5戸のアパートが追加になるので、93戸になります。これは、平成10年以降の物件が多いので、とりあえず安心です。実際に相続するころには、かなり古くなるので、それまでに新築にするか築浅物件に入れ替えればいいと思います。第3法人：長男に譲渡現状でアパート5棟、戸建ゼロ 合計59戸年明けには1棟36戸が追加になるので、95戸になります。ここも安心、平成10年以降の物件がほとんどです。鉄骨造、RCですからしばらく安心です。ここも、実際に相続するころには、かなり古くなるので、それまでに新築にするか築浅物件に入れ替えればいいと思います。第2法人：長女に譲渡アパート13棟 戸建6戸 合計96戸になりますこれが古い、平成10年以降の建物がほとんどありまあせん。言い換えると、平成10年以前の物件だらけです。当たり前か。でも、平均表面利回：23.7％ 返済比率：42.6％です。利回りは、第1法人～第3法人の中では一番高いです。返済比率は、第1法人～第3法人の中では一番悪いんですが、１％～２％悪い程度です。古い！高利回り！決算書がいい！そんな感じで、お金が残る法人です。この第2法人の物件は、古い物件なので入れ替えが必要な気がします。今後、物件を購入する際は、新しい物件を優先的に第2法人で購入していきます。売却も絡めていきます。今回の株式譲渡は、自分の物件を見直すいい機会になりました。利回りや返済比率が話題になったところで、個人、第4法人いついても確認しました。個人利回り：22.7％返済比率：29.5％第4法人利回り：133.1％(リフォーム後：36％)返済比率：0％ 無借金個人と第4法人は、とてもいい感じです。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.25
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わたくし不動産賃貸業が近所に知られる？
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。事務所のあるアパートの太陽戸パネルの設置が進んでいます。本日、クレーンが来て太陽戸パネルを屋根にのせてました。そのクレーンが見覚えがあるクレーンでした。わたくしの自宅の向かいに、クレーン屋さんがありますが、そのクレーン屋さんです。クレーンのオペレーターさんと目が合ってしまいました。間違いなく向かいの社長さんです。Pascal「こんちは。お世話になってます。」社長さん「お～！このアパートPascalのアパート？」Pascal「そうなんですよ。古いアパートですけど。」社長さん「不動産関係の仕事しているって聞いてたけど、アパートを持ってたんだ。」という事で、10分くらい話をしました。ソーラーパネルを屋根にのせて、次のパネルを上げるまでに多少時間があるようです。仕事の邪魔はしてません。社長さんの話では、わたくしPascalが勤め人を辞めて、自営業的な事を始めたことは、近所の人も知っているようですが、Pascalが何をしているかは、近所の人達が疑問に思っていても聞けなかったことだそうです。今回の事で、わたくしが何をしているか近所の方が知る事となるでしょう。その後、古紙や段ボールを処分しに行きました。古紙の大部分が契約書です。ここ3年くらいの退去になった部屋の契約書です。よくためたものです。Ａ4のコピー用紙の入ってった箱で、3箱くらいありました。それにしても寒い日でした。宅配やさんも、今日は寒いと言ってました。届いたのは、中古の冷蔵庫や、新品の電子レンジ、新品のTVです。27日に入居する方のために購入しました。ほぼ全空アパートの10戸全空棟の最初の入居者です。10年以上空室だったので、フルリフォームしても入居してからトラブルが出ると思います。そのために、12月の家賃、仲介手数料、敷金、礼金はゼロ円にしました。初期トラブルは我慢してください。この部屋で出た初期トラブルは、他の部屋の初期トラブルの防止に役立てます。フィードバックします。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.24
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換気扇の発注ミス
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。キッチンの換気扇の発注ミスをしました。ほぼ全空アパートは、1棟10戸のアパートです。換気扇は壊れはていませんが、古いので予防的に交換することにしました。わたくしの経験上、アパートのキッチンの羽根径20㎝ が一般的です。ほぼ全空アパートの換気扇も羽根径20㎝だと思って、全く確認せずに注文して、空室に置いておきました。いつもの内装屋クンから、「残念なお知らせですが、換気扇が小さいです。25㎝の換気扇だと思います。」というお知らせがありました。ほぼ全空アパートに換気扇を引き取りに行きました。全部回収すると11台ありました。サイズを間違えて、台数も間違えていました。アトレーに積み込みました。事務所に置いときます。予備の換気扇もあるので、全部で15台の在庫になりました。場所とる。邪魔。羽根径20㎝換気扇はよく使うので、15台在庫があっても問題ありません。普通に年に5台くらい使いつかいますから、数年で使い切ります。大規模リフォーム物件を購入すればさらに早く使い切ります。羽根径25㎝の換気扇は使う機会が少ないので、在庫を15台もあると、使い切るまでに何年かかるかわかりません。わりと長期在庫の羽根径25㎝の換気扇は在庫が5台あります。楽天で5台注文して、合計10台をほぼ全空アパートで使い切ります。しばらく羽根径25㎝の在庫は持ちません。使う機会が少なくて長期在庫になるから。これが羽根径20㎝です。YUASA ユアサ 一般台所用換気扇 YAK-20L （引き紐式）【送料無料】価格：2900円（税込、送料無料) 楽天で購入これが羽根径25㎝です。【あす楽】ユアサプライムス 換気扇 羽根25cm YAK-25L価格：3341円（税込、送料無料) 楽天で購入わたくしに80万円の借金があるアパートの住人の債務者Ｋさんから電話がありました。債務者Ｋさん「車を買った。駐車場がないけどどこに止めたらいい？」という事でした。債務者Ｋさんは、以前も車を持っていましたが、生活が苦しくて売ってしまいました。車を売ってしまった時に、わたくしは、「車を売ったお金があるんだったら、わたくしに返してくれ！」と思いました。今回、車を買ったと聞いたときには、わたくしは、「車を買う金があったら、わたくしにお金を返してくれ！」と思いました。何にしても、80万円の事がなかったことのように、駐車場の要望をしているというのは、素晴らしいことです。堂々と言われると、わたくしもついつい勢いに負けて「太陽光の工事が終わるまで駐車場の空きがないから、88番にとめていいいよ。」と、言ってしまいました。わたくしの駐車場88番が、使えなくなりました。わたくしの事務所があるアパートは、こんな素晴らしい方が数人います。わたくしは度々違和感を感じます。わたくしがこのアパートを出て行くべきでしょうか？戸建を事務所にして、穏やかに暮らした。でも、不動産屋の事務所を動かすのが面倒なんです。県に届けを出す必要があるから。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.23
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ブログの訂正：アパートを壊せば一括償却
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2022.12.22
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電柱移設 ソーラーパネル
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。やや遠方の鉄骨造3階建てのアパートの登記費用の見積もりが送られてきました。金融機関から提出するように言われていたので、すぐに持って行きました。正式な融資OKの返事はもらっていませんが、司法書士さんの見積まで提出したんだから融資は通るでしょう。太陽光発電の設置工事が少しずつ進んでいます。この程度の進捗でも、融資が決まっていないので緊張します。はやく融資ついてほしい。今日も、ほぼ全空アパートに行ってみました。電柱の移設工事中でした。中央の電柱を立てて、右の電柱を抜きます。右の電柱から中央の電柱に色々移設しています。これは無料なので助かります。思っていたより大がかりな工事です。先日見学した古家付き土地の測量図と謄本をとりに行きました。建物は、1棟だけ登記されていますが、わたくしが現地を見た時には、建物が数棟建っていたと思います。だったのでしょうか？？？本日は、短いブログです。寝ます。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.21
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再建築不可物件の出口 5ケ月間空室だった物件
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2022.12.20
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古家付き土地を見学
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。今日は、本当に寒い日でした。ノンビリしてました。ほとんど活動してません。道に雪が残ってる。ノーマルタイヤのCR-Zで給油に行くと、ズルズル滑るところがあります。雪が降って、滑りやすいので、登山靴を履いてみました。確かに滑らない。公務員時代に、購入した登山靴です。3万円以上だったと思います。仕事で使うものも自腹で買うのが公務員です。この靴で標高2,956mの西駒ケ岳に何回か登りました。もう登山はしないから、さっさと履きつぶすぞ！古家付き土地を見に行きました。新築アパート用地にしたいと考えています。社用車の中で唯一スタッドレスをはいているアトレーで行きました。氷点下の中、仲介さんの案内で物件を見学しました。売主が解体して更地で売るという条件です。わたくしとしては、このまま購入したい。更地じゃなくて建物付きで購入したい。・わたくしの方が安い解体業者を知っているとおもうから。・建物ありだたと、建物部分の償却費が使えるから。建物部分の按分を大きくしたもらおう。その辺の事情を仲介さんにお話しして、売主さんに伝えていただくことにしました。うまくいけばいいんですが。今日のブログは短いです。活動してないから。明日のブログは休むかもしれません。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.19
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職人さんい自由にやってもらう事の大切さ
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日のブログに書いたこの足場を登ってみました。早朝のため、霜が降りていました。もうすでに、太陽光パネル設置のための金具が取り付けてありました。振返って隣の工場を見ると、ベランダに土嚢とシートがあります。多分、多分、雨漏りしてるんでしょう。雨漏り対策ですね。ほぼ全空アパートにてみました。いつもの内装屋クンが来てました。１Kのキッチン部分にアクセントクロスを張ってくれました。わたくしは、今回アクセントクロスはオーダーしてません。いつもの内装屋クンが、楽しみながらやってくれたんだと思ます。こんなクロスです。かなりインパクトがあります。金色！ゴールド！黄金！これもいつもの内装屋クン作品です。上の写真を見た後では、このアクセントクロスのインパクトは弱いですね。いつもの内装屋クンが、遊び心をもってやってます。色々試してください。大家も、遊び心で笑って見ていられないといけないですね。世の中には、アクセントクロに血眼になっている大家さんもいますが、そこは時間も手間もかけるところではないですよね。もちろん、家賃が高額な物件は違うと思ます。デザイナーを入れて考える必要があるんでしょう。このクロスは量産クリスよりは高いんですが、工事代金が高くなることはありません。こんな感じで、職人さんにある程度自由にやってもらうことが、わたくしの目指すところで見あります。現在、屋根を塗装している別のアパートの屋根の色をわたくしは知りません。きっと、どこかでキャンセルになった在庫の塗料を使っていると思います。でも、決しておかしな色は塗らないはずですし、金額は安くなります。水回り関係の業さんは、「ここはしっかり直さないとダメだ。」という事を強めに主張して工事をすることもあります。金額は多少高くなりますが、他に頼むよりは安いです。何より、わたくしの事を思ってやってくれることです。そんな信頼関係をつくるためにも、自由にやってもらうことは極めて大切だと思います。バカな業者、職人は、わたくしが「自由にやってくれ。任せた。」と言うと、・自分(業者、職人)の利益のために好き勝手やっていいと勘違いする。・金額を任されたと思って、頭のおおかしい金額を請求する。という事が実際にありました。そういった業者を排除して、現在の形があります。それぞれの職人さんや業者さんが、わたくしの意を汲取ってやってくれるというのは、ストレスが減り助かります。こんな事を書いても、わかってくれる大家さんは少ないんですよね。”値切った者勝ち。”みたいな考えから抜け出せないんですよね。まず信頼関係ですよね。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.18
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今年最後に申し込んだ融資
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日のブログに書いたこの写真の電話番号に連絡しました。電話をすると、売主さんは、身内のＫさんに任せてあるという事でした。Ｋさんから折り返しの電話をいただきました。Ｋさんは、わたくしの事務所の近くに住んでいました。Ｋさんの自宅に来てほしいという事で、お伺いしました。すごい家でした。外見は普通の新しい平屋ですが、中に入って驚きました。明らかにお金持ちの家です。Ｋさんは、県外で保証協会の不良債権の処理をしていた不動産屋さんだったそうです。お金を持っていないわけがない。今は、不動産の会長になって悠々自適の生活をしているそうです。希望価格を伝えたところ、Ｋさんは「そんな高い値段で買って、大丈夫？」と心配してくださいました。希望価格は200万円です。不動産の売買をやってきたＫさんにとっては、高すぎるという事です。売主さんに希望価格を伝えていただきましたが、全く金額が合いませんでした。残念！残念でもないか。Ｋさんは、不動産情報をたくさん持っていました。Ｋさんとは、今後お付き合いができれば嬉しです。事務所では、太陽光パネルを運び上げるための足場ができていました。まさに、エリシオンが止まっていた場所でした。本日は、足場組立の職人さんがいたので、明日登ってみます。今年最後に申し込んであった案件について、金融機関Ａから連絡がありました。担当さんは20代の女性の営業さんですが、融資に対してイケイケな感じです。電話の内容は、・前向きに取り組んでいます。・古い物件なので保証協会を使いたい。いかがですか？・司法書士さんの手数料の見積をください。という事でした。融資が通ることを前提にしているように聞こえます。保証協会は、もちろんOKです。すぐに、司法書士さんに電話して見積もりのお願いをしました。金融機関Ｂさんに不動産取得税の納税に来ました。手続き中に、金融機関Ｂさんから電話がありました。普通は金融機関内で電話には出ませんが、この支店からの電話ですから出てみました。わたくしに電話をしてくださるのは、担当さん、支店長さん、次長さんです。電話に出ながら、まわりを見ると受話器を持った次長さんと目があいました。次長さんと約束していた定期積立の手続きをしました。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.17
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不動車移動 偶数月の15日
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日から、事務所なあるアパートで太陽光パネルの設置工事が始まります。建物に近い駐車場に止めている車は、しばらく別の駐車場に移動してもらいます。駐車場に余裕があってよかった。生活保護者のＨクンから電話ありました。Ｈクンは生活保護者ですが、絶対に何があっても運転しないという約束で、エリシオンを所有しています。本日の午後、買取業者に引き取てもらう約束だったようです。朝のうちに、車をうこかそうとしたそうですが、しばらく乗ってなかったので、エンジンがかからないという連絡がりました。さらに、「不動車の引き取りは本日はできない。1週間後に引き取にくる。」という連絡があったという事です。朝9時くらいに、エリシオンを移動させるためにHクンのところに行くことになりました。不幸な大家です。少し移動して休憩。本当に重い。Ｈクンは、パワステのきかないハンドルを切りながら押してました。わたくしは、後ろから押しました。わたくしのアトレーの駐車場まで移動しました。20mくらいの距離でしたが、十分疲れました。わたくしのアトレーの駐車場は、9番と10番の間にある88番というシャレでつくった三角形の駐車場になってしまいました。遠い。狭い。金融機関に、不動産取得税の支払いに行きました。駐車場の空きがありあせん。本日は、”偶数付きの15日 ＝ 年金支給日”という事を忘れていました。取得税の支払いは明日にします。わたくしのアパートの隣の古家が売りに出ました。価格は要相談だそうです。隣地は2倍のお金をあ払ってでも買え！だそうですが、要相談ていくらなんだろう。解体費を考えると、かなり安くなってしまう。仲介業者を通さない看板に見えます。よく考えてから電話しよう。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.16
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一時生活支援事業：1泊6,000円
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日、福祉課の方、福祉関係の方と集会でした。11月23日のブログに書いた、戸建に1泊で6,000円の入居者Ｑ様の事で集、会を開きました。この制度ですが、『一時生活支援事業』という名前だそうです。ガス、電気、上下水道は大家持ちですが、一泊6,000円の家賃が入るという事でした。1日6,000円というのは半信半疑でしたが、行き場所のない方のために、とりあえず泊るところを提供しました。本日の集会で、『一時生活支援事業』の申請書を見せていただくと、"6,000円 × 24日 ＝ 144,000円"になってました。すごい家賃です。本当に一泊6,000円でした。この制度は最長3ケ月の制度だそうです。入居者Ｑ様の場合は、24日でこの制度は打ち切りです。入居者Ｑ様はどうなるか？生活保護を受ける前提で話が進むそうです。まだ貯金があるので、貯金を使い果たさないと生活保護は受けれれません。そのまま、わたくしに貸家に住んで所持金を使い果たすそうです。シミュレーションでは使い果たすのが秋以降のようです。もうしばらく住んでいただけます。その後、生活保護の生活になるそうです。生活保護になると、家賃の安い所に引っ越すそうです。今週末から、入居者Ｑ様とは普通の賃貸借契約になります。本日の集会に、わたくしの作った賃貸借契約書を持って行って、入居者Ｑ様に署名押印していただきました。『一時生活支援事業』は、賃貸借契約ではないので契約書はありませんでした。きっと入居者Ｑ様は、生活保護になった後、わたくしの別のアパートに入居されると思ます。『一時生活支援事業』なんて、大家になって福祉関係の方と仕事をしなかったら、全く知らない制度でした。その後、管理会社様から連絡がありました。恒例ですが、お歳暮をいただきに行くことになりました。もう、7年もこんな事をやっています。勇気を振り絞って行ってきました。御中元も勇気を振り絞って取りに行ってます。管理会社さんに行くと、店長さん「Pascalさん、新築やるんですね。あの場所だったら大丈夫ですよ。お手伝いします。」とのことでした。何で場所まで知ってるの？どこから伝わったのか知りませんが、Pascal「まだ土地の契約が終わっただけですから、引き渡しが済んだらご相談に伺います。」とお伝えしました。ありがたいことです。感謝！おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.15
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フレンチレストラン やっと断捨離
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。数日前に撮った写真です。この物件、2年くらい前に売りに出ていましたが買えませんでした。・リフォームまで考えると金額が合わない。・ちょっと古い。・駐車場がない。そんな理由で、不動産投資家としては買えなかっただけです。真ん中の青い看板ですが、この写真からはわからないと思いますが、フレンチレストランの看板です。知らない間にフレンチレストランになってました。わたくしには買えなくても、フレンチレストランを開きたい人には買える物件でした。購入希望者の背景や目的によって、”買える””買えない”があるんだと改めて思いました。経営している方は全く知りませんが、繁盛して欲しいです。葬式のために、礼服を出しました。でも、黒いネクタイが見当たらない。この歳になると、礼服を着る機会は葬式が多いから、黒ネクタイは白ネクタイより使います。あちこち探して、黒ネクタイは見つかりました。ついでに、遅ればせながら断捨離を始めてしまいました。新型コロナが流行り始めたころ、断捨離は話題になりましたね。本日はゴミ回収の日です。8時までにゴミを出す掟です。ゴミ袋で3袋、結構な重さでした。20年以上着てない服もあります。色々考えずに、数年間着てないと思われる服を捨てました。本当にスッキリしました。楽天で購入したコンセントプレートが届きました。21枚注文したのは送料無料にするめです。20枚では3980円にとどきません。21枚で3980を超えます。21枚注文しましたが、11枚しか届きませんでした。ショップに連絡しました。誠実に対応していただき感謝です。念のため、この写真を送ることになりました。アトレーのタイヤ交換に行ってきました。工賃は2,200円でした。カレンダーとお菓子をもらいました。感謝！おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.14
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アパートを壊せば一括償却！
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日、管理会社より「滞納者から家賃が振り込まれた。」という連絡がありました。《150,970円内訳》水道代 ：3,194円×5ヵ月分（7,8,9,10,11月）＝15,970円賃料 ：45,000円×3ヵ月分（9，10，11月）＝135,000円----------------------------------------------------------------------------------合計 150,970円約15万円ですね。冬のボーナスみたいな気分ですが、滞納家賃ですから得はしていません。法人の家賃収入ですから手を付けることはできません。残念！先日、建物明渡の委任状を書きましたが、それは別のアパートの入居者です。そちらの滞納問題も早く解決して欲しいものです。金融機関の担当さんが来社しました。10月くらいに破壊したアパートの抵当権解除です。先日書いた書類に不備があったようです。建物を破壊したから建物部分の抵当権の解除です。手数料が4万4千円かかります。でも、土地には抵当権がついたままです。土地は、駐車場にします。アパートを破壊してしまうと建物がない。減価償却はどうなるの？一括償却だそうです。残りの耐用年数分が一括で償却できます。今回のアパートは木造で築30年です。償却期間は4年ですが、一括で償却できます。建物が安いので150万円くらいの償却ですが、節税になります。嬉しいぞ！いつもの内装屋クンの事務所に行って打ち合わせをしました。午後から、わたくしのRC物件に行って、脱衣所のクロスを張り替えるそうです。夜は、ほぼ全空アパートのクロス貼りだそうです。なぜ夜か？ほぼ全空アパートは駐車場の舗装をしているの、敷地に入れないからです。ほぼ全空アパートのクロス貼りは昨日(日曜日)までに終わっている段取りでしたが、まだ完成していないようです。夜のクロス貼りは、いつもの内装屋クンが遅れたからです。舗装が終われば、内部の工事の業者さんが入ってきます。それまでにクロス貼りが終わっていないと大変な事になります。頑張ってくださいよ。わたくしの別のアパートで作業をしている塗装屋さんのところに行って、ほぼ全空アパートの駐車場のラインを依頼しました。1月だったら線引きができるそうです。1月に大雪が降らないことを願います。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.13
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タイヤ交換 断念
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。隣の住人で、某金融機関のナンバー１の営業さんと重要な会議。議題は、”明後日のお葬式にいくら包んでいく？”でした。お葬式の香典も田舎は横並びが大事です。余談で、空室率と次の融資について聞いてみました。アパートは8割くらい入居してないと、次の物件の融資に来ても、お断りしているという事でした。担当さんレベルの話です。入居率8割って、かなり低いハードルですよね。新興の不動産投資家さんは入居率100％を目指しますよね。もうすぐ雪が降るかもしれない。スタッドレスタイヤに変えよう。思い立ったらすぐ行動！思い立つのちょっと遅いけど。わたくしの住んでいる地域は、ここ数年ほとんど雪が降りません。雪が降っても、道路の雪は1～2日でなくなります。雪のニュースで見る東京や名古屋の方が、「雪が多くて大変だなあ～。」と思ってしまいます。わたくし3台車を持っていますが、2台はスタッドレスにはきかえません。アトレーワゴンだけはスタドレスに履き替えます。1台くらいはスタッドレスはいてないと不便です。本日、履き替える予定でした。アトレーは、毎年の事ですが、ナットは外れますが、ホイルが外れません。さびて固着してるから。例年、ホイルを根性ではずしますが、今年は、車屋さんに交換してもらうことにしました。ディーラーに電話をして、13日火曜日17：30の予約が取れました。よかった。楽天で注文した人感センサー付LEDライトが届きました。Amazoの箱に入って届きました。楽天とAmazon両方に出店んしているショップなんでしょう。たまに聞く話ですね。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.12
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アパートX 明渡手続き開始
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日、管理会社Aより、わたくしの事務所の近所のアパートの水栓から水漏れがあるとい言う連絡がありました。入居者様がいるので、管理会社に対応をお願いしました。自分でやれば安いことはわかっていますが、入居者さんと会うのは嫌だ―。修繕の内容は、洗濯機ニップルの交換、キッチンの水栓のパッキン交換でした。管理会社Aから郵便物が届きました。委任状2通に記名押印して欲しいという事です。アパートＸの2階の入居者の追い出し手続きの開始のようです。家賃は今のところ家賃保証会社が支払っているようです。わたくし、追い出し関係の委任状は何回か書いたことはありますが、実際に裁判になったことはありません。今回は裁判になるんでしょうか？管理会社Aの別の部署から連絡をいただきました。社員さん「アパートXの共用部の人感センサー付きの照明が切れていて、入居者様から交換の依頼を受けました。」Pascal「わかりました。こちらでやります。」この社員さん「えっ⁈」っていう感じでした。管理会社にそのまま工事を頼む大家さんが多いんでしょうね。すぐに事務所に行って、人感センサー付きの直管LEDを持って、脚立を持って、万が一に備えて工具も持って、やや遠方のアパートXに向かいました。1本168チップ人感センサー昼白色5000K直管型LED蛍光灯 40W形120cm対応品3000lm 両側給電 G13 180°発光 グロー式工事不要 高輝度 省エネ 天井 照明 ライト価格：946円（税込、送料別) 楽天で購入人感センサー付きの直管LEDの交換は1分くらいだったと思います。このやや遠方のアパートＸには、昨日見回りに行ってます。ただのみまわりでした。昼間なのでLEDライトが切れているなんてわかりません。もう２日早く連絡してくれれば、昨日に見まわりで交換できたのに。悔しいぞ。今日はアパートＸと管理会社Ａの日でしょうか？おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.11
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運転資金を借りられるか。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。”運転資金”というの、不動産賃貸経営にはなじまないという事で、わたくしは融資してもらていません。本日、ある金融機関の担当さんと話をしていて、運転資金の枠をつってみましょうか？という話になりました。せっかくなので、枠をつくってもらうことにしました。1000万円の枠をお願いしました。楽しみに待ちます。不動産屋が、土地分譲をするときなどは、運転資金を借りることはできると思います。不動産賃貸業で、できるんでしょうか？運転資金は融資期間が基本1年で、毎年繰越の手続きをするそうです。枠だけ作って、実際に使わない法人も多いそうです。1000万円の枠なんてもらったら、きっと設備投資に使ってします。設備投資って、物件を買うことも含まれます。よくないことだ。先日のブログで、知り合いが入居したということを書きました。本日、正式に入居したいという申し入れがありました。すぐに入居したいと言われましたが、空室がりません。ほぼ全空物件のリフォームが終わるまで待ってもらうしかないです。年内に入居できるように頑張ります。やや遠方の金融機関に第１法人の決算書をもって行きました。担当さんは、とても熱心な方です。1時間近く話をさせていただきました。節税の方法や、今後の展開につきて聞かれました。わたくしの話なんてどうでもいいことだと思いますが、担当さんはノートにメモを取っていました。本当にすごい方だと思いました。担当さんは次長です。やや近所の金融機関の担当さんが来社しました。先日破壊したアパートの抹消登記の手続きでした。またお金がかかる。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.10
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弁護士案件 お宝情報？そんなわけない。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。今朝、ブログを確認すると、予約したはずのブログが予約できていませんでした。慌てて予約しようとするとブログが消えました。朝からブログ書き直しました。朝からブログの書き直しができるなって、専業大家の特権ですね。不動産屋さん経由で弁護士案件の情報が来ました。究極の川上情報だ！全く違います。本音を言うと、全く嬉しくない。またか。どうでもいい。そんな感じですほとんど資料ありません。・謄本の写し・レントロールです。・金額・間取り等はありません。仲介さん「Pascalさん値段を付けてください。その値段で弁護士のところに持ってきます。」と言ってます。経験上、このての案件はほぼ買えません。わたくしの値付けは、業者と弁護士にいいように利用されて終わりです。わたくしが真剣に考えた(ふりをして)値付けをしても、それは誰かの肥やしになるだけか、弁護士さんの相場観、判断基準みたいなものになるだけです。わたくしの付けた値段を聞いた弁護士さんは、付き合いのある不動産屋に伝えて、「○○○○万円で買う人がいるけど、それより高い金額だったら、あなたに売りますよ。」みたいなトークでしょう。わたくしよりより高い金額を付けた人のものになるんでしょう。後出しの金額には勝てません。さらに、わたくしのような不動産投資家は、利回りや収益性で判断します。路線価なんて、ほぼ関係ありません。当然、金額は厳しいものになります。弁護士さんは、債権額を消すことを第一に考えますから、これもある意味路線価は関係ないし、収益性なんて全く関係ないと思います。経験上ですが、弁護士案件は、不動産賃貸業と関係ないお金を持っている会社経営者が買うことが多いです。それも、収益的には厳しい値段です。不動産投資家には買えない利回り、金額です。わたくしが金額を考える場合ですが、利回りで計算すれば金額はすぐに出ます。利回りで出した金額 － リフォーム費用、諸費費用 ＝ 購入希望価格でいいと思います。厳しめにやります。不動産屋には、しばらく考えた(ふりを)して金額を伝えます。愚痴を言っても仕方がないか。ほぼ全空アパートの共用廊下の照明を交換しました。人感センサー付きLED照明にしました。わたくし、第2種電気工事士の資格を持ってるので、自分で交換ができます。業者さんにやっていただきました。自分より業者さんの方が信用できるから。交換をお願いすると、「いいですよ。今日の夕方やりましょう。」とサラッと言ってくれて助かりました。このほぼ全空アパートは塗装したばかりです。既存の照明をはずすと、当然ですが、その部分はペンキが塗ってありません。塗装屋さんに電話して、塗装を頼みました。「いいですよ。時間がある時にやっておきます。」とサラッと言ってくれた助かります。感謝！感謝！感謝！おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.09
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塗装終了！ そしてまた塗装！
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2022.12.08
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新築用地契約
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、朝9時よ歯医者さんに行って、歯石をとってもらいました。3ヶ月に一度の定期通院でした。そして、10時30分から新築用地の契約でした。本日、手付けを納めて、無事契約ができました。よかった。この土地は、200坪だという事でしたが、道路と敷地の間の細長い土地が、販売図面では落ちていることがわかりました。最終的に230坪になりました。金額は変わりません。よかった。と思ったけど、実測したら面積が減るかもしれません。道路2面接道で、整形地ですが、相場より安く買えたと思います。新築頑張ろう。この仲介さんからは、売りアパートの話をいただいてました。わたくしの提示した価格と、売主さんが提示した価格の差が1000万円以上あったので買えません。物件情報がオープンになれば、きっと誰かが買ってしまうと思います。その後、土木屋さんの現場や、塗装屋さんの現場や、いつもの内装屋クンの現場に行ってみましたが、みなさん忙しそうで相手にしてもらえません。わたくしの物件のために働いてくれている方々ですから、邪魔をしてしょうがない。サッサと帰って来ました。なんか、気持ちが沈む。午後は、入居希望者さんが社会福祉協議会の方と来ました。わたくし知り合いでした。知り合いと言っても、かなり年下です。Pascal「家賃なんて無駄だから、自宅に住んだ方がいいぞ。」というと、知り合いも社会福祉協議会の方も、驚いていました。理由を聞くと、家を出たいというのも無理もないことだ思えました。詳しくは、stand.fmで話します。年明けに引っ越すことで話を進めてることにしました。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.07
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知り合いが入居か？
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。朝、業者Ａさんから連絡がありました。大型全空物件のリフォームの見積ができたという事です。この業者さんを通して、2社の見積をお願いしてました。相見積ではありません。別々の工事の見積です。事務所で10時に会うことにしました。これで見積もりがすべてそろいます。やや遠方の金融機関に電話をして、午後1時にアポを取りました。業者Ａさんが事務所に来ました。ノンビリ話をしていると、もう11時半を過ぎていました。”やや遠方の金融機関に行かなくては！”という事で、見積もりをいただいて、とりあえず自宅に戻って見積もりのコピーをとって出発をしようと思いました。自宅に戻る途中に幅員の狭い場所で譲り合いになりました。相手は、わりと近所の金融機関の担当さんでした。お互いに窓を開けてあいさつすると、担当さん「Pascalさん、ちょうどいいところでお会いしました。お渡ししたいものがあります。お店に来ていただけますか？」時間が厳しので、ちょっと迷いましたが、支店はすぐ近くです。Pascal「お伺いします。」と言って支店に行くと、先日決済した大型RC物件の関係の書類でした。やや遠方の金融機関に行くぞ。今日も中央自動車道を、それなりの速度ではしってしまった。いかん。やや遠方の金融機関に行って、見積5枚、自作の資料を提出して説明させていただきました。Pascal「12月中に決済できますか？」担当さん「それは無理です。」穏やかな担当さんですが、笑顔で穏やかに、きっぱりはっきり言われました。当然ですね。融資の可否の前に、決済時期のお願いをするというのもどうかと思います。やや遠方の金融機関には、太陽光の融資もお願いしています。担当さんに質問をされました。質問事項は紙に書いてありましたが、わたくし意味がよくわかりませんでした。Pascal「太陽光発電の業者者さんに、直接電話して答えてもらうという事でよろしですか？」担当さん「いいですよ。」という事になりました。金融機関を出てから、太陽戸発電の担当さんに電話して、了承を取りました。やや遠方の金融機関の担当さんの名刺と、質問事項を写真に撮って、メールで送りました。無事解決しました。多分。不動産の仲介さんに電話をして、12月中に決済できないことを伝えて、「すみません。」「すみません。」の連呼でした。本当に申し訳ない。夕方、社会福祉協議会の担当さんから電話がありました。現在、絶賛リフォーム中のほぼ全空物件に入居させたい方がいるという事です。その方の状況や背景を聞いてると、わたくしの知り合いのような気がしてきました。名前を言ってみると、正解でした。明日、わたくしの事務所に来ることになりました。アパートは見ません。リフォーム中のほぼ全空アパートを見ても、住みたいとは思わないでしょうから。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.06
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足場屋、折半屋根破壊
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。少し前に塗装が終わりました。本日、カーポートの破損を発見しました。足場屋がカーポートのプラスチックの折板屋根を壊していったようです。カーポートの上に足場を立てたり、2階部分の足場はこのカーポートを通って運び込んでいました。塗装屋さんに、カーポートの破損の事を連絡しました。足場屋は塗装屋さんを通しているので、それが筋ですね。太陽光パネルの上も歩いていて、足跡がたくさんついていました。ちょっと常識がない職人です。その場で、塗装屋さんが屋根やさんに金額聞くと、プラスチック折半の交換は10万円くらいかかるようです。(屋根やさんは、わたくしの知り合いでもあるので、気を使って安く言ってくれたのかもしれません。)塗装屋さんは、足場屋の責任で全額出させると言ってます。塗装屋さんとしては、足早に責任がなという事になれば、塗装屋さんがやったという事になってしまうようです。古いカーポートなので、プラスチック折半の劣化があります。わたくしが費用を全額出してもいいともいましたが、足場屋が、「今更クレームを言われても困る。ボランティアじゃないんだから対応できません。」といったので、全額足場屋に出してもらう事に決めました。カメがまだエサを食べます。冬眠しません。暖かいせいだと思います。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.05
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新築プラン
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日は、電柱移設の日でした。昨日のブログにか書き忘れました。作業車が何台も来ていました。手前が新しく建てた電柱で、奥が旧電柱です。まだ電線の移動(?)は終わってないません。電線は19日に移動するそうです。本日は、朝起きたら8時でした。11寝てしまった。夜中にトイレに行ったことは覚えています。トイレに行けなくなったら、それはそれで大変な事。トイレに行けたことに感謝。いつもの内装屋クンに電話して、大型RC物件の内装工事の打ち合わせを現地ですることにしました。今の現場は、自由がきいて抜け出しやすいという事で、1時間後に現地で待ち合わせになりました。わたくしは、打ち合わせまでに時間があたので、ほぼ全空アパートに照明を持って行きました。いつの内装屋クンが、ほぼ全空アパートでクロスを剥がしてました。抜け出しやすい現場か・・・・・。ほぼ全空アパートは、発注はわたくしですが、スケジュール管理は他の方がやっています。だから、わたくしはいつの内装屋クンのスケジュールがよくわかっていません。そのまま2人で、大型RCに行って打ち合わせをしました。午後は新築物件のプランを見せていただきました。新築用地を購入予定だようことを管理会社さんに話すと、すぐに業者さんがプランを持って来てくれます。今回は3社目の業者さんのプランを見せてもらいました。知識がある営業さんだったので、色々質問させていただきました。勉強になりました。とりあえず、プランはいただいて、土地の決済が終わるまでしばらく時間をいただきました。3社とも新築物件のプランは7％～8％で持て来ます。ここで安易に手を出してはいけない。土地の決済が終われば、本気で話ができるので、地元の業者さんも含めて真剣に話をします。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.04
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入居前点検
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。金融機関Xの方が、事務所に来ました。試算表と第1法人の決算書をお渡ししました。ここ数年物件を買っていない第1法人の決算書ですから急激な変化はないですよね。金融機関Ｚの担当さんより、電話がりました。水曜日に持ち込んだ物件の重説と契約書ドラフトが欲しいという事でした。すぐに持って行きました。ドラフトを印刷して、電話もらって40分くらいで金融機関Ｚにいました。担当さんが、来週1週間休むので本日中に書類を整えて上席の方に提出してくださるそうです。そのため金曜日の本日中にドラフトが欲しかったようです。感謝！感謝！感謝！感謝！感謝！感謝！感謝！感謝！感謝！管理会社Ａ様から電話がありました。アパートの入居前点検で、温水洗浄便座(ウォシュレットみたいなやつ)のランプが点滅してるという事です。送られてきた写真を見ると、とても古い形の温水洗浄便座でした。点滅を止めるには、(1)メーカーに出して定期点検を受ける。(2)点滅してるLEDにつながっている導線を切る。(3)温水洗浄便座を交換する。だそうです。(3)にして、自分でやることにしました。自宅から20kmくらい遠方なので行きたくない。でも、やるしかな。わたくしが事務所にウォシュレットを取りに行くと、なんといつもの内装屋クンが彼の事務所の片づけをしていました。いつもの内装屋クンは、わたくしの事務所のあるアパートに、彼の事務所を借りてくれてます。わたくしは、非常に運がいい。世界一運がいい。Pascal「○○アパートのウォシュレットの交換だけど、いくらで行ってくれる？嫌なら断っていいよ。」いつもの内装屋クン「今週末○○アパート方面行くので、その時でよければ3,000円でやります。」よろこんで3,000円で頼みました。税込みです。感謝！感謝！感謝！管理会社Ｂ様より連絡がありました。やっぱり入居前の点検で、「浴室の換気扇が動きません。」という事でした。これは、前入居者さんの退去立ち合いの時に点検することではないでしょうか？入居は3日後です。わたくしが考えられるのは、(1)自分でやる。・・・嫌だ。(2)わたくしの業者さんに頼む。・・・2日以内にやれとは言えない。(3)管理会社に頼む。・・・高い。(3)にしました。1万円以上の請求が来そうです。本当に嫌だ。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.03
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喫茶店を開業したい方の話
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、ある方の紹介で、喫茶店を開きたいという方とお会いしました。物件を仲介するという事ではありません。商売抜きで行ってきました。物件を見に行って、売主さんと購入希望者さんのお話を聞いて、判断するという事です。購入希望者さんと話していて、購入希望者さんの娘さんとわたくしの娘は友達だとわかりました。今年の秋に、購入希望者さんの娘さんは結婚されてそうですが、わたくしの娘が結婚式に行ったそうです。そういえば、確かに娘は誰かの結婚式に行っていました。購入希望者さんの希望価格は500万円くらいです。わたくし的には、この値段は高いと思いました。下水につないだり、内装リフォームしたり、外構を整備すると1000万円物件になってしまいます。下水本管より建物の敷地が低くて、下水につなげないかもしれない。1000万円かかるんだったら、もっと立地のいいところで、もう少し新し物件にした方がいいと思いました。喫茶店経営は事業なんだから、シビア考えないと経営は難しいと思う。アパート経営より難しいと思う。飲食店の売り物件はかなり少ない。購入希望者さんの期待通りの事が言えなくて心苦しかった。でも、娘の知り合いの方に失敗して欲しくはない。気長に物件を探して、商売として成り立つようにしてほしい。お別れの際、「いつでお声をかけてください。お手伝いいさせていただきます。」とお伝えしました。本日は”ついたち”。すぐに事務所に戻って書類の準備をして、税理士さんのところに行ったり、金融機関に電話してアポを取ったり、頑張りました。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.02
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金融機関のエライ人から電話
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は年に一度のお楽しみ人間ドックに来ました。受付で待っていると、金融機関さんから電話でした。現在、この金融機関で融資の審査はしてもらっている物件はません。でも、金融機関からの電話は優先順位は上位です。さっさと病院の外に出て、電話に出るとエライ人から電話でした。わたくしには全く関係のない話でした。貸し剥がしじゃなくてよかった。内容は書けませんが、融資を出す方も大変なんだと思いました。10分くらい話をしていると、わたくしの順番になったようでした。受付のおねえさんが、鬼瓦みたいな顔でこちらをにらんでいるので、電話を切りました。申し訳ない。人間ドックは終わりました。4万円払って、ジュースを2本もらって帰って来ました。ありがとうございました。昨日、融資がこけた物件の事で仲介さんと電話で話しました。仲介さんにどうしたらいいか相談しました。・次の方にまわす。・もう一度という提案をして、仲介さんに決めていただきました。もい一度という事で、セカンドチャンスいただいたのでトライします。昨日は、もうやめたいと思っていましたが、日が変われば気持ちも変わりますね。仲介さんとの電話の後、すぐに別の金融機関に行って融資の相談をしました。我ながら、気持ちの切り替えがはやいと思いました。融資の可否は12月23日までに出るそうです。わたくしのために売買が伸びてしまって、売主さんには、本当に申し訳ないと思います。すみません。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.01
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