2022年07月の記事
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プロパンガス会社の変更
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 数日前の出来事です。リアルタイムでは書けない内容だったので、本日アップしました。27日、プロパンガス屋Xさんから電話がありました。現在、わたくしのアパート70戸以上にプロパンガスを供給しているA社があります。28日、一気にプロパンガスをX社さんに切り替えをするという連絡でした。よくわからないけど、一晩で70戸以上の供給先がなくなるってインパクトがあると思いました。長野県のアパママンに特化したようなプロパンガス業者さんでも、年間200戸くらいの変更だと言っていましたから、一晩で70戸は大きいんじゃないかと思います。プロパンガス会社の変更の理由は、以前ブログに書きましたが、プロパンガス会社Ａが入居者様のプロパンガスが止まったのに、緊急対応の電話に出なかったことです。留守電にして帰ってしまったようです。これは法律に触れることなので見過ごすことはできません。もちろん、普段から不信感を感じることがありましたから、この件を期に変更を決意しました。プロパンガスの供給先を変更しようと思ったときは、A社からのプロパンガスの供給は40室くらいでした。その後、プロパンガス屋さん間の関係性があり、プロパンガス屋Xさん内部の作戦会議で変更に時間がかかったようです。その間に、わたくしの新規購入物件がなぜかプロパンガス会社Ａが供給する物件ばかりでした。最終的にはプロパンガス会社Ａからのプロパンガスの供給を受けている物件が40戸から70戸以上に増えてしまいました。70戸バズーカ！と思っていたら、70戸のうち20戸の決済がまだ済んでないことを思い出しました。プロパンガス屋Xさんに電話すると、70戸バズーカは延期になりました。不発弾にならなくてよかった。28日、20戸の決済が終わったので、29日に70戸以上のプロパンガスが変更になりました。こっそり進める話なので、ちょっと遅れてブログにしました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.31
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トトロのバス停？
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日も暑い一日でした。朝9時、金利の引き下げの交渉をしている金融機関さんに、あずけていた返済予定表を取りに行きました。全ての金融機関の返済表です。法人3社、個人で、返済予定表のファイルは4冊ありますからコピーをとるのも大変だったと思います。どのくらい金利が下がるんだろう。期待してます。税理士さんの所に行ったり、ガソリンスタンドにったり、熱い中、適当に行動してました。イオン近くの車屋さんに、サンバーのパネルバンが３台くらい並んでました。昔から車屋さんだという事は知ってましたが、立ち寄ったことはありませんでした。こんな感じの車で、わたくしが欲しいと思っていた車です。イラン人の経営者さんと話をすると、サンバートラックに特化した感じの車屋さんで、合法的に、ニコイチみたいに車をつくっているとういことでした。部品を取られたサンバーが何台か放置されてました。わたくしが探しているサンバーの赤坊車、スパーチャージャーは、４WDじゃないから長野県じゃ売れないという事で、部品取の車になっていました。カーセンサーとかでは高値で売られている赤坊スーパーチャージャーが、ゴミのように扱われてました。午後は、わたくしの所有するアパートの近くの福祉施設で会議でした。この会議は、毎回場所を変えて行われていて、わたくしは毎回呼ばれます。わたくしが出席しても役に立っているとは思えませんが、多少は賃貸関係の事は話せます。福祉関係の話はよくわかりませんが、自分が浮いていることはよくわかります。福祉施設の前の写真です。トトロですね。ネコバスは停まりませんが、実際に使われているバス停です。8月1日からゴミ回収をお願いしている業者さんから何の返事もないので、こちらから連絡しました。Pascal「8月1日からアパートのゴミ回収をお願いしていますが、契約も済んでいません。大丈夫ですか？」業者さん「大丈夫です。明日現地を見に行くのでアパートの住所を教えてください。」それは大丈夫とは言わないんだよ。もちろん、アパートの住所はだいぶ前に連絡してあります。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.30
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決済しました。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日、無事、決済が終わりました。物件は、3棟25戸の物件です。A棟：5戸、B棟：10戸、C棟：10戸になります。入居はA棟の1戸だけです。A棟：5戸は築21年くらい、B棟：10戸、C棟：10戸は築30年くらいだったと思います。全て木造で、25戸中24戸が3点ユニットです。この物件に、プロパーのオーバーローンが通ったことが不思議に思えるスペックです。自己資金を入れると言っても融資が通らないレベルかもしれません。金融機関様、担当さん、支店長さんに感謝です。24部屋空いていますが、数ヶ月で空室は14室になることが確実に決まっています。それは、C棟：10戸は解体するからです。駐車場がないので駐車場にします。解体費っていうのは、お金を捨てるようなものです。リフォーム費用は、その建物でいつか取り戻せますが、解体費用は取り戻せません。出来れば近くの土地を購入して駐車場として利用して、アパートの解体はやめたいと考えましたが、近くに売り土地はありませんでした。A棟：5戸は、3点ユニットからトイレを分離します。3点ユニットの分離工事のノウハウを身に着けるいい機会です。B棟：10戸は、極狭物件なので分離はできません。安くそのまま賃貸します。もちろんリフォームは全力でやります。B棟に自生しているこれは撤去します。食べられるようですが、食べません。これは、除草剤まいたので枯れると思います。出来るだけはやくリフォームします。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.29
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施設賠償責任保険 業者さんと内見
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 明日決済の物件、施設賠償責任保険を忘れていました。保険屋さんに謄本のコピーを持って行って、できるだけはやく施設賠に入るように頼みました。当然、明日からはむりでした。明日決済する物件に行ってみると、干からびていたと思っていた謎の生物が、雨が降って元気のなっていました。Twitterでつぶやくと、イシクラゲ、陸わかめ、という事を教えていただきました。食べられるんですね。でも、食べる勇気はないな～。感謝です。明日決済が終わったっところで、支給部材を運び込みます。これは、まだ一部です。次回のお買い物マラソンでも購入します。シビックTYPE-Rどうしよう？と思ってディーラさん電話すると、担当さんはお休みでした。店長さんから、TYPE－Rは、オーダー入れても買えませんよと諭されました。わたくしがTYPE-Rにオーダーを入れたら、何年先かわからんけどTYPE-Rが届くまで、わたくしが新車を買わなくなることを心配している感じでした。実際その通りだけど。オーダー入れてさし上げましょう。午後は、先日内見した物件を、リフォーム業者さんと内見に行ってきました。雨漏りだ！原因はこれでした。原因は分かりやすいけど、ひど過ぎるな。建てた時から隙間あり物件ですね。夜、業者さんに電話して、希望金額を伝えました。買付証明を出すことになったので、根性で買付証明をつくりました。明日は決済だ。がんばろう！おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.28
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シビックTYPE-R
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 朝9時より歯医者さんに行って、歯石を落としもらいました。3ヶ月に一度んメンテナンスです。わたくし、現在保険証がありません。歯医者さんに入る前に年金事務所に電話して確認すると、わたくしの大事な保険証は今週中の発送で、今週末か来週初めに届くそうです。来週は8月で月をまたいでしまいます。歯医者さんは8月4日までに保険証を持って来てくれればいいとのことでした。感謝です。ホンダのお店にシビックハイブリッドの試乗に行きました。以前から誘っていただいてました。一人で20kmくらい試乗してきました。いい車です。でも、まだアコードハイブリッドに乗ります。なぜかシビックTYPE-Rの話になりました。・初期ロッドは6千数百台で、既にオーダーは4千台以上になっている。・小さなディーラは、週に1台しかメーカーにオーダーを入れられない。・納期は未定。・オーダー後のキャンセルは全く問題ない。オーダー待ちのお客さんはいくらでもいるから、そちらに回せばいい。・だから気楽にオーダーを入れて欲し。・でも、初期ロットに間に合わない可能性大！大！大！・転売禁止の期間は1年。とのことでした。オーダー入れたくなったな～。午後は、金融機関と戦ってきた。受け皿になってくれる金融機関を探す？おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.27
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火災保険を忘れてた。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、暑すぎ。朝活で、わたくしを見てもに逃げずに股間をなめているクロネコに遭遇しました。明日の朝も会えるでしょうか？午前中は社会福祉協議会に行って、入居予定者様との打ち合わせでした。8月1日からの入居予定です。やっぱりお金は大事だと思いました。午後は28日決済物件の、契約書、出金伝票、振込伝票を書きました。金融機関の担当さんが鉛筆で契約書や伝票に下書きをしてくれるので、何も考えず、その通りに書いていきました。今回は3物件一括売買で、持ち主3人なので伝票も多くなります。全部終わったところで、担当さん「火災保険はどちらに入りました。」Pascal「・・・・・まだ入っていません。」忘れてました。契約までの道のりが苦しくて忘れてました。さっそく遠方に転勤になった長野県火災共済の担当さんに電話しました。Pascal「27日までに火災保険に入らないと決済できません。」と、泣きつきました。担当さん「大丈夫ですよ。27日にお伺いします。」そして、スマホをスピーカーにして、金融機関の担当さんに聞いてもらいながら、保険の内容を決めました。27日（水）に、遠方より契約に来ていただきます。よかった。助かった。嬉しかった。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.26
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100万円アパートに行ってみました
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、100万円アパートのクリーニング＆原状回復の打ち合わせに行きました。高速使わないと、1時間半くらいかかります。つらい。とりあえず、LEDシーリングライト、シャワーホース等、必要だと思われるものを持って行きました。9時に、内装屋クンと現地で待ち合わせました。100万円アパートを知っている10人くらいの方はわかると思いますが、かなりわかりにくい立地です。内装屋クンは、ナビを信じて迷わずに来ましたが、わたくしの姿を見てホッとした顔をしていました。100万円アパートでは、数年ぶりの退去でした。打ち合わせはあっさり終わりました。次の約束は11時からです。2時間近く時間があります。移動の途中で一人マックしました。宅建の勉強以来の一人マックです。マックで勉強した年は落ちました。11時少し前に、約束のアパートに到着しました。新しい管理会社の清掃担当の方と打ち合わせをしました。これもあっさり終わりました。共用廊下の隅に放置したままの塩カルを片付けました。前のオーナーさんが置いていったものです。入居者様が冬に融雪のために使うのかと思っていましたが、ほとんど使いません。袋の口を切って中途半端に使ってあるので、塩カルが水を吸って固まっています。ビニール袋は劣化して、持ち上げると破れます。仕方なく、持っていた大き目ビニール袋に袋ごと入れて車に乗せました。塩カルで手がヌルヌルするので、持っていたペットボトルの麦茶で洗いました。もったいない。塩カルは、別のアパートの梅畑にまきました。また手がヌルヌルしたので、少し前にマムシの焼酎漬けをながした川で手を洗いました。事務所に戻ると、頭にネットをかぶったＺさんが外を歩いていました。またケガをしてます。毎年何かやらかす方です。頭をすりむいて、ヒジを5針縫ったそうです。今回は、消防署と文化センターの間の広場で、自電車で転んだそうです。通りかかった方がすぐ横の消防署に行って救急車を呼んでくれたというギャグのような話です。運ばれた病院はアパートの近くの大き目の病院だったそうです。自転車で広場に行って、転んで、救急車で帰って来たという事でしょう。Ｚさん「救急車は自転車なんか乗せてくれねぇから、歩いて自転車を取りにってきたよ。暑くて冗談じゃねぇよ！」何だかな～。ついでに、Pascal「Zさん、エアコン使ってる？使わないとまた救急車だよ。」Ｚさん「使ってる。風呂から出た時に使ってるよ。」とのことでした。出来れば終日エアコンは使って欲しい。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.25
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全空物件内見
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ホームセンターで、処分品を見つける大家さんがいますが、わたくし、そういったものに遭遇したことがりません。今回処分価格の換気扇に遭遇しました。換気扇、羽根径20㎝、2,780円ネットより少しくらい安いだけ。でも、「全部買う！」と思ったけど、フィルター付換気扇でした。買いません。先日、不動産屋差から紹介があった全空物件のカギが手に入ったとう電話がりました。すぐに内見に行きました。まだ、内部の写真は見せられません。当たりさわりのない写真です。全体的にきれいな部屋が多いように思いました。この部屋は、どちらかというと汚い部屋です。窓はフィックスです。どうやって掃除するんだろう。大窓です。余談ですが、この窓から見えるアパート(この写真には写っていますが、処理しいるのでわかりません。)の売買の話が、5年くらい前にありました。仲介の不動産屋さん主導で100万円という事になりました。当然ですが、そんな値段は通りませんでした。売主さんはブチ切れていたそうです。そな話をされても、わたくしは仲介さんのいう通りに買付を書いただけです。その後、その不動産屋さんとの付き合いはありません。そんなことを思い出しました。今回内見した全空物件については、境界、下水等について不明な点があります。何点か確認して欲しいことを仲介さんに伝えてました。来週中にリフォーム業者さんと内見します。買えるといいな～。この全空アパート、わたくしが購入しなければ、他の誰かが購入すると思います。他人に相場を荒らされるより、自分で荒らした方がいいんじゃないかと思います。がんばって荒らします。この便器を使ったことある方いますか？80㎝ × 80㎝のスペースで使えるって書いてありますがどうですか？教えてください。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.24
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トイレ分離計画
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日、ATMで100万円おろしました。ボーっと前を見たまま、ATMの機械の上で札束をトントンしてそろえようとすると、そこはATMの機械から外れていて、床に向かって一万円札をまいてしまいました。お恥ずかしい。購入予定のアパートのトイレ分離を考えています。不人気の3点ユニットくんです。現状はこんな感じですが、間取りに多少ゆとりがあるので、分離できそうです。トイレを収納がある場所に動かします。これは決定事項です。収納をどうするか？管理会社さんに、わたくしのプランを提示しながら、相談しました。わたくしとしては8畳にこだわりたいと思ってました。広さ ＝ 正義ですから。収納をつくらない。これは管理会社に持って行きませんでした。トイレと収納を狭くして、7.5畳くらいにする。3秒くらいで脚下されました。次に、収納なしで、クローゼットを置くプランです。8畳表記です。光速脚下でした。やっぱりこれだそうです。1畳つぶして収納にします。当然と言えば当然か。分離工事は初めてです。シンプルな工事ですが、8畳で3点ユニットという物件がある地域です。一度経験すれば次にも生かせそうです。もちろん自分では工事はしません。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.23
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除草 ハチの巣
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は購入前のアパートの除草に行きました。また除草ブログになってしまいました。草の生え方がちょっと特徴的です。地上から上に向けて除草剤を噴霧しました。 当然ですが、わたくしも除草剤をたっぷり浴びました。風向きがよくなかったようです。2階の共用廊下からも除草剤をまきました。アパートが飲み込まれる感じですね。とにかく除草剤を噴霧しまくりました。除草をしていると、ハチの巣がありました。地表から50㎝くらいの高さに巣をつくってました。アシナガバチではなさそうです。巣の形がアシナガバチとは違うし、アシナガバチはもっと高いところに巣をつくります。噴霧器で除草剤をまきまくり、ハチの羽が濡れて飛べなくなったところで、キックでハチの巣を殲滅しました。巣がなくなって途方に暮れたハチです。やはりアシナガバチではないようです。除草が終わり、除草剤まみれで温泉に直行しました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.22
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未納家賃多すぎ！
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日、家賃の送金表が届きました。この管理会社さんには8棟くらい管理をお願いしてるので、8枚の送金表が届きました。5月～6月に物件が増えたので、家賃も増えているはずです。特に5月に決済した大型物件の家賃は夢が広がります。でも、送金表を見ると厳しい現実でした。30万円以上の家賃が未納でした。オーナーが変わった事による、ちょっとした行き違いでしょう。わかっていても、ショックです。未納家賃の30万円は、来月の家賃といっしょに送金されます。お昼少し前に、管理会社の営業さんに、わたくしのアパートに来るように言われました。わたくしのアパートの101号室に、お客様を案内してくださったようでした。外に洗濯物を干すための物干し台がない部屋です。営業さん「隣の102号室の方は、洗濯物をどこに干しているんですか？」Pascal「102号室のZさんは洗濯機持ってません。」と、事実を正確にお話ししました。101号室は室内で洗濯ができるように、わたくしがリフォームしました。Zさんが10年以上住んでいる102号室は、室内に洗濯機置き場はありませんし、実際に持ってません。午後は、保証会社が通りにくいと思われる入居予定者さんと管理会社に行きました。審査に通ればいいんですが。本日中に審査の結果が連絡くるはずでしたが、まだ連絡が来ませんでした。家賃保証会社の書類に、引っ越す理由の欄がありましたが、入居者様ご夫婦は、思考停止になっていました。本当の理由は経済的な理由ですから書きにくいんでしょう。引っ越し予定のアパートはイオンに近いので、Pascal「”イオンが近くて買い物が便利だから引っ越します。”って書けばいいんじゃないですか。」と、わたくしが言うと、横にいた管理会社のエライ人が、エライ人「それでいいですよ。」と、力強く言って下さいました。でも、家賃保証会社から連絡が来ません。イオンが理由のせいかな？明日は、家賃保証会社から連絡が来ますように！家賃保証会社落ちたら、また社会福祉協議会の保証です。それでもいいけど。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.21
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スイッチプレート
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、金融機関さんと今月決済予定の物件の決済日を決めました。2ヶ月以上かかりましたが、どうにか決済になりました。今回の取引で、この金融機関さんからの融資は、しばらく止まると思います。・初めての取引で2ヶ月連続の融資・2棟目はほぼ全空物件当然といえば当然ですね。金融機関さんとしても様子を見たいと思いますよね。サッサと大規模リフォームして、満室にして、来年の春くらいにまた融資してもらえるようになるかな？次の物件からは、今までお付き合いのある金融機関さんから融資していただくことになりそうです。そして、まだ開拓できていない金融機関さんが1つあるのでトライしてみます。この金融機関さんで融資を受けられると、地域の金融機関コンプリートになります。金融機関が少ないんですよ。自宅にこれが届いてました。お取り寄せ(発送にお時間をいただく商品です）納期回答致します パナソニック モダンプレート 3コ用 (ミルキーホワイト) (10枚入) WN6003W010 『WN6003W010』楽天で購入10枚入りのコンセントプレート(スイッチプレート)です。10枚で653円でした。1枚65.3円ですね。3,980円以上で送料無料になりますから、70枚以上で送料無料です。大規模リフォームがあるのえ10セット100枚買いました。ホームセンターだと1枚80円から95円くらいですからお得です。お得といっても、1枚15円程度お得なだけで、100枚で1500円程度ですから、爪に火をともすような節約ですね。写真のような古いコンセントプレート(スイッチプレート)と交換します。加工なしで、ドライバー1本で交換できます。古いコンセントプレート(スイッチプレート)を洗ったり掃除するより効率がいいと思います。クロスの交換の時は、内装屋さんについでにやってもらうこともあります。内装屋さんとしても、・どうせ外すんだから、新しいものをつけても手間は同じ・古いプレートが壊れてもいい。（ネジがさびついたプレートは壊した方が仕事がはやい。）・大家のやる気を感じてもらえる。という事で、快くやってくれると思います。たまに、費用がかかるという内装屋がいますが、次からは仕事を頼むのをやめましょう。このスイッチプレートは、1口用：WN6001W 2口用：WN6002W 3口用：WN6003Wがあります。1口用のWN6001Wは、2箱くらいストックを持っていますが、リフォーム現場が複数になる時は買い足します。2口用のWN6002Wは、1箱だけストックを持っています。 ほとんど使いません。3口用のWN6003Wは、とにかくよく使います。プレート全体の使用量の8割はこのプレートかな。写真の2口コンセントプレートは、3口用のWN6003Wを使います。交換したことがある人はわかりますよね。わからない人は、自分でトライしてみるか、写真の真ん中の白い部の形をよく見てください。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.20
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物件情報をいただいたんだけど・・・
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 全空物件情報をいただきました。全空物件は安く買えるので大好きなんです。でも今回は、わたくしにとっては、”全空にもほどがある。”と思える規模でした。規模を書くと物件を特定されてしまうかもしれないので書けません。物件を紹介してくださった不動産屋さんも、「本当に再生するの？」みたいな微妙な言い方たでした。わたくしは、12戸くらいまでの全空物件は取り組んだことがありますが、今回はそんなもんじゃありません。今回の規模の全全空物件を復活させるには、お金も時間もかかるし、満室まで2年～3年くらいかかるような気がします。それに、田舎の需給バランスが特殊で微妙な地域では、近隣の自分が持っているアパートにも影響が出てしまうと思います。全空物件を復活させて、その影響で自分が持っている物件の家賃を下げるようなニュータイプの大家になってしまうかもしれません。今月は、以前から話を進めている全空物件を購入するので、空室がかなり増えて、所有物件全体の入居率が90％くらいにまで下がりそうです。空室のリフォームは、ＤＩＹじゃなくてもやっぱり憂鬱です。空室を1つ1つうめて満室にすることには、喜び、楽しみ、満足感、充実感、達成感など様々な気持ちがありますが、それは苦しみを乗り越えた後に得られるものです。今は、苦しみの入り口に立とうとしているところです。さらに、本日紹介があった全空物件を購入するのはどうなんだろう。所有物件全体の入居率は８0％を割り込むと思います。とりあえず、おひとり様で現地を見に行きました。誰も住んでいないアパートのを見て、「このアパートを満室にしたら面白いだろうな。」と思えてしまいます。となりのアパートの学生さんに、色々聞きました。・このアパートは誰も住んでいない。(知ってたよ。)・駐車場の車は、近隣のアパートの入居者が勝手に止めている車。・ゴミステーションでは、今はもう回収していないが、近隣のアパートの住人が勝手に捨ている。とても好青年で、その他にも色々教えてくれました。好青年はロードスターのＮA型のタイヤ交換をしてました。Pascal「この車、人気があるんだよね？」好青年「先輩から40万円くらいで譲ってもらいました。今は100万円以上で売れます。」と、とても嬉しそうでした。ロードスターのＮＡが高いというのは、高学歴大家さんの受け売りでした。結果的に自動車投資をしている大学生さんでした。全空物件は内見してから考えよう。結局、金額次第という事かな？おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.19
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天野さんのセミナー
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 7月16日、滋賀がんばる大家の会主催の天野さんセミナーに参加しました。有料セミナーですから内容はかきません。セミナーは1時30分からでしたが、11時ちょっと過ぎにホテルに着ていてしまいました。ホテルの駐車場では、隣に赤いポルシェが止まってました。わたくしもいつかはポルシェだ！ツイッターでつぶやくと、非住居系のメガ大家さんがわたくしを昼食に誘ってくださいました。感謝です。セミナーの後の懇親会の話です。滋賀県のメガ大家ＤＫさんに何年かぶりにお会いすることができました。ＤＫさんと知り合いになった頃のわたくしは、勤め人を辞めるしかないなと思っていて、次の日に仕事に行くという事がイメージできなく状態でした。そんなの時に、セミナーや大家の集まりで、何回かお会いしていたＤＫさんに相談しました。ＤＫさんに相談した理由は、ＤＫさんご自身が勤め人を辞めて家賃収入だけで生活していたからでした。わたくしが知っていた専業大家さんは、家賃収入＋その他の収入がある方がほとんどでした。例えば、家賃収入 + 不動産屋さんの収入があるという方とか。わたくしの場合、勤め人時代に身に着けたスキルは、勤め人を辞めた後は全く役にたたないものでした。ですから、不動産収入だけで生活をしなければいけないと考えていました。ＤＫさんにお礼を言えてよかった。本当にありがとうございました。ある知り合い大家さんは、2ヶ月くらい前にお会いした時には、収益物件1物件でしたが、4物件に増えていました。何かふっ切れたのでしょうか。ブレークスルーという事でしょう。次に会う時はまた増えていることでしょう。楽しみです。セミナーも懇親会も、長野県からの参加者はいつも通りわたくし1名でした。少しずつ他県の大家さんの知り合いができて、話ができる方が増えて、孤独感は薄らいできました。声をかけてくださった方々に感謝です。大家さんが集まるところに参加すると刺激を受けます。規模の大小じゃないんだな。熱量、やる気、行動力は若い人には勝てないけど、そんな若い方から刺激をもらうことはできます。それがいいんだな。一番大事なんだね。いい1日でした。お会いできた方々に感謝です。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.18
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解体の見積が届きました。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 朝から、仲介会社Gさんに呼ばれて解体の見積を取りに行きました。見積の備考欄がいい感じでした。最後の赤線のアンダーラインがいい感じで、なかなか見ない見積だと思いました。これは、わたくしに対して書いているというより、間に入った仲介会社Gさんが、トラブルに巻き込まれないために書かせたものだと思います。もし、わたくしに見積もり以上の請求があれば、わたくしは仲介会社Ｇさんに連絡して、仲介会社Ｇさんに解決してもらいますから、そんなことに巻き込まれたくないという事でしょう。もちろん、わたくしが追加工事を発注すれば、その代金はお支払いします。今月中の決済に向けて一歩前進。昨日、社会福祉協議会さんからの紹介の方が内見に来ました。大変気に入っていただいたようですが、どうなるんでしょうか？経済的に大変なのに、話の内容が違和感ありありでした。リクガメの床が汚いので交換しました。クワガタのマットをコメリで購入して、カメの床に敷きました。カメのプロの方はどうするかわかりませんが、わたくしのリクガメは、これで25年も生きいるので大丈夫でしょう。たぶん。わたくしの株式会社3社の、ゴム印ができたという連絡があり取りに行きました。サービスカウンターの列にボケーと並んでいると、店員のお姉さんに、「Pascalさんですよね。ゴム印ですよね。」と声をかけられて、ゴム印をもらいました。順番とばし。感謝です。何回もゴム印をつくりにサービスカウンターに来てるから、顔を覚えてもらったのか？それもあるけど、きっとわたくしはゴム印を注文した時に会計が済んでいるので、サービスカウンターの混雑解消のために、わたくしにサッサと立ち去ってほしかったんでしょう。きっとこれが、顔パスって言うんだろう。おしまい。明日は、滋賀県の草津にセミナーを聴きに行きます。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.16
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活動少なめの1日
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日、不動産屋さんから土地情報がありました。まだ確定していない情報ですが、早速見に行きました。赤字の駐車場の隣の土地で、赤字の駐車場がふたをするような形になています。わたくし以外が購入することは難しそうな土地ですから、気長に待ちます。社会福祉協議会の方から、生活が苦しい方の入居の相談がありました。すぐに内見したいという事で、社会福祉協議会の方が内見にきました。本人は来ませんでした。詳しく話を聞くと経済的にはかなり厳しそうな方です。どうなるんだろう？ついでに、最近、車上生活をしている人を見つけたので、社会福祉協議会にお話ししました。行政の福祉課に連絡して対応して下さるうそうです。駐車場の植栽で、ナスやキュウリを干しています。夏を迎えて、車の中の生活は暑くて大変だと思います。長野県は寒いので、野宿をするようなホームレスの方は見たことがりませんが、車上生活の方はいるようです。なんとかならんかな。土曜日は、セミナーを聞きに滋賀県の草津に行きます。楽しみです。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.15
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決済は延期になるんだろうな。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 決済に向かって、全く順調に進んでいない全空物件ですが、またトラブルがありました。この全空物件は、一部解体工事があります。解体工事分も融資したいただくので見積もりが必要で、解体工事の見積もりがないと融資全体が実行されません。全空物件の売主Nさんと、仲介業者Gさんは知り合いです。当初、解体工事は仲介業者Gさんの知り合いの解体業者Ｓさんの予定でしたが、売主Nさんの要望で解体工事は解体業者Jさんを使うことになりました。契約書には書いてない売買の条件みたいなものになってしまいました。この解体業者Jさんの見積がひどい。左が1回目の見積、右が2回目の見積です。他の業者さんとの相見積で、2回目で20万円くらい安くなったように見えましたが、1回目の見積は、・アスベストがあった場合でも見積もり通りやる。・古い浄化槽撤去費と消毒費用込み。2回目の見積は・アスベストがない場合の金額・浄化槽撤去は見積もりからなくなっています。かなり、悪意を感じます。解体業者Jさんとのやり取りは、仲介業者Gさんがやっていますが、このトリックorトラップに全く気付いていないようで、値引きを勝ち取ったことを誇らしげに語っていました。わたくしは、仲介業者Gさんに、穏やかに丁寧にこの点をお話しして、もう一度見積もりを出してもらうようにお願いしました。夕方、仲介業者Nさんから電話がありました。開口一番、仲介業者Nさん「解体はPascalさんの知り合いの業者でやってくれ。」とのことでした。詳し聞くまでもなく、仲介業者Gさんと解体業者Jさんは電話越しにケンカしたようです。話の内容を聞きながら、「お互いになかなかひどいことを言うな～。」と思いました。わたくしが指摘した点以外にも、色々問題が出てきて、それが火に油を注ぐようなかたちになったようでした。わたくしは仲介業者Gさんにも責任を感じてもらいたかったので、仲介業者Gさんの知り合いの解体業者Ｓさんに頼むことにしました。自分の知り合いの業者さんは使いません。トラブルに巻き込んでしまう恐れがあるから。多分、またこれで決済日が遅れます。金融機関には、事の次第を正直に伝えます。伝えるしかないんだけど。今回のドタバタですが、どうでもいいという感じです。全空物件の決済に慌てることもないし。契約してあるから、先方から話を流してもらってもかまわないし。経験が浅いころだったら、動揺したり、自分の業者さんに見積もりを頼んでいたかもしれません。上手くいかない時は、うまくいかない。あせってケンカの当事者にならないようにしよう。もうどうでもいいかな。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.14
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建具の修理
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日の朝活ウォーキングで、川沿いを歩いているとイタチが川の中にいました。野生のイタチは初めて見ました。イタチは、わたくしに気づくと逃げ始めました。わたくしが歩いている道より2mくらい低い川底を、イタチはわたくしの進行方向に向かって逃げていました。途中で何度も止まって、わたくしを確認しながら逃げていきますが、進行方向が同じなので、同じことの繰り返しです。まさにイタチごっこ。（うまい！調子がいいぞ！）先週、管理会社さんから、「入居が決まっている部屋の建具がひどい状態です。直してください。」という連絡をいただきました。現地で確認すると、一方の建具の上は隙間がほとんどありませんが、下は2.5㎝くらい隙間があります。反対の建具は、上の隙間が2.5㎝くらいありますが、下は隙間がありません。ホームセンターで売っている隙間テープではごまかせません。建具屋さんに電話して様子を伝えたところ、建具を持ち帰って修理をするか、作り直すという事になりそうだという事でした。本日、建具屋さんが来てくださいました。建具屋さんは建具を見て、「左右逆じゃないかな？」と言いながら、建具を外して左右を入れ替えてみました。隙間が5㎜くらいになりました。5㎜程度だったら隙間テープでごまかせますが、建具屋さんに来てもらったので、それで帰ってもらうわけにはいきません。隙間の調整をお願いしました。大家さんの中には、建具を左右入れ替えたら意外に隙間が少なくなったという経験をしている方は多いと思います。わたくしも、何度も経験したことがありますが、今回は、左右を入れ替えることをしませんでした。自分で、リフォーム関係の事をしなくなると、こんなことも考えられなくなってしまうのでしょう。建具屋さんは、1時間程で建具と柱の隙間がほとんどなくなるように調整してくれました。感謝です。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.13
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繰り上げ返済 ⇒ 完済
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日、7月末退去予定の２LDKに、次の入居者様が決まりました。数日前に入居の打診がありましたが、駐車場が狭いと言われてました。狭いと言われてもどうにもならないので、話は流れたと思ってました。無事入居決定！めでたし。めでたし。内装屋クンが、車庫証明の申請書類に社印社判が欲しいという事で事務所に来ました。わたくしのところに直接もってくれば無料ですが、管理会社さんに頼むと数千円とらえます。内装屋クンは、わたくしのアパートに住んでいて、さらに住居用と別に作業所＆物期としてもう一部屋借りてくれています。大切な入居者様です。内装屋クンと雑談をしていると、別の入居者様が車庫証明の申請用紙をもってきました。笑ってしまいました。もちろん無料で署名押印しました。本日、小さなアパートの繰り上げ返済が完了して、抵当権の解除の手続きをしました。今回の繰り上げ返済の打診は、1週間くらい前にお願いしていましたが、本日、金融機関さんで手続きをしました。手続きをして1時間後には通帳で返済が確認できました。今回完済した物件は、やや雪の多い遠方の4戸1の物件で、利回りは23.7％です。返済表を見ると一千万円くらいしか借りていないので、頭金を何割か入れたようです。こんなわたくしでも、頭金を入れていた時期があったことに驚きました。融資期間8年でしたが5年目で繰り上げ返済をして完済したことになります。融資期間8年というのも記憶になく、10年くらいだと思っていました。今回の繰り上げ返済で、この物件の月々の支払いはなくなりますが、支払い分は積立定期にしようと考えています。繰り上げ返済の是非はあると思いますが、わたくしは適度にやっています。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.12
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来年度の学生さんの入居決定 プチ繁忙期
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、またまた除草をしました。除草しない詐欺ですね。ひどい状態ですね。購入予定のアパートです。敷地は200坪以上ありますが、ほぼこんな状態です。とりあえず、液体の除草剤を散布しました。この後も、2～3回除草を繰り返すのかな。その後、管理会社さんから電話がありました。担当さん「来年の大学生の入居が決まりました。」という事で、条件面、リフォームの予定につてい再確認がありました。このアパートは、ほぼ学生専用アパートで、現在はこの部屋には大学4年生が住んでいます。内見をしないで契約をしていいただきました。わたくしの地域では、この時期に大学生の来年度の入居が決まるというのはよくあることです。むしろ年明け2月～3月に決まることは多くはありません。今回入居が決まったのは、大学1年生が大学2年になってから生活するための部屋です。信州大学では、1年生は松本市に全員集合ですが、8学部中4学部が松本市から遠方の地にあるので、4学部の学生は、1年生の終わりにまたお引越しがあります。そのため、はやめによい部屋を確保しようという事のようで、この時期から8月くらいまでプチ繁忙期のような状態になります。今回のわたくしのアパートは、大学の正門じゃない入り口まで徒歩3分くらいで、立地は悪くないと思います。このような特殊事情で、わたくしのエリアでは、大学の新入生の入居はありません。2年生の入居です。入居期間は4年間ではなくて3年間です。わたくし、このエリアに大学生物件を3棟持っているので、来年度も満室で迎えられるようにしたいです。逆に、松本市内の学生アパートで1年後に引っ越す学生さんを受け入れるとい事は、かなりハードな事です。大家さんだったらわかりますよね。わたくし、松本市の信州大学近くに家賃が安いアパートを1棟持っています。安いアパートは1年しか住まない学生さんに選ばれやすい物件になります。アパートの購入当初は、1年間しか住まない学生さんを受け入れていましたが、消耗戦になり、入居をお断りしました。でも、松本市で家賃最安値のアパートですから、一般の特殊な方で入居はすぐに決まります。でも、でも、入居者の質は加速度的に落ちていきました。学生さんに入居していただいた方が、”はるかに質がいい。””もめごとが少ない。”という事がわかりました。解決策は、”わたくしがこのアパートの近づかないこと”だという事もわかりました。もう、2年くら行ってないかもしれません。すべて管理会社に丸投げです。TVインターフォンが欲しいと言われても、「家賃をわかってますよね！」という事をやさしく穏やかに言ってもらってます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.11
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朝活で新築につぃいて勉強
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は朝活で、高学歴大家さんの新築補完計画について教えていただきました。やや遠方から朝7時にわたくしの事務所においでになりました。新築補完計画の図面や見積もりを見せていただきました。コンセプトが面白い物件です。建設予定地周辺には前例がないので面白そうな物件ですが、前例がないので、家賃相場をつくることになるように思えます。色々勉強になりました。高学歴大家さんが新築することになった時には、さらに勉強させていただきます。その後、何もしませんでした。犬と遊んだくらいかな。明日は、10日、お買い物マラソンで必要なものを購入します。購入予定の商品リンクを貼ってみました。PANASONIC アラウーノV標準タイプ XCH301WS手洗無ホワイト 泡洗浄は、ありません 床排水芯200mm 便座は、別途必要です。＊北海道、沖縄及び離島は、別途送料がかかります。楽天で購入タンクレスの便器を買います。便座は普通のウォシュレット（CH941SPF）がつくそうです。(わたくし便器には運がないので、よく調べて購入してください。)【在庫有り】 パナソニック 温水便座 ビューティトワレ CH941SPF ※CH931SPFの後継品 Panasonic #パステルアイボリー楽天で購入《あす楽》◆15時迄出荷OK！パナソニック【FY-17C8】天井埋込形換気扇 ルーバーセットタイプ (旧品番FY-17C7)楽天で購入これは10台くらい購入予定です。最安値か最安値にちかいショップが何件かあるので、1ショップ1台で購入します。今回は3台くらいかな。残りは時価のお買い物マラソンで購入します。YUASA ユアサ 一般台所用換気扇 YAK-20L （引き紐式）【送料無料】楽天で購入羽根径20㎝ 送料無料これも10台くらい購入予定です。羽根径20㎝です。最安値か最安値に近いショップが何件かあるので、1ショップ1台で購入します残りは時価のお買い物マラソンで購入します。3台くらい購入します。YUASA ユアサプライムス キッチン用換気扇 羽根径 20cm YAK-20L 一般台所用換気扇 換気扇 ユアサ【送料無料】楽天で購入羽根径25㎝ 送料無料これは羽根径25㎝です。これは2台購入します。【最大42倍お買い物マラソン】オーデリック OB255182R キッチンライト LED一体型 非調光 昼白色 コンセント付楽天で購入ヒモのないキッチン手元灯です。これも購入です。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.10
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ゴミ回収業者変更 浄化槽管理者の名義変更
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は朝から内装屋クンと打ち合わせをしました。原状回復工事とクリーニングでした。最近、利益を乗せるのが上手くなってきたの、見積もりを見ながらでチクリチクリと値切ろうとしますが、やっぱり値切れないな～。内装屋クンは、少し前にとんでもなく安い金額の仕事を受けたそうです。(単価は聞いていますが書けません。)仕事が少ない内装屋クンは、何もしないよりはいいだろうと思ったようです。わたくし、話しを聞きながら、「そんな仕事受けなきゃいいのに。」と思っていると、内装屋クン「もう絶対行かねぇ！」と言ってました。単価が安い上、非常に厳しい現場だったようです。わたくし、地域の下請け孫請けの相場が大体わかっているので、内装屋クンには、他よりいい単価で仕事をやってもらってます。でも、この時期は頼む仕事が少ないんです。申し訳ない。来週は、わたくしの仕事がありそうです。話しは変わります。多くのクロス屋さんは下請けや孫請けで、とんでもなく安い金額で仕事をしていますが、何で一般の方から直接依頼があると訳の分からん高い金額を言うんでしょうか？良心的な金額で仕事受ければ、次の仕事に結びつくって考えられないようです。クロスが平米1300円とか1500円とか言うから、管理会社や工務店経由でも同じ金額だという事になって、次の仕事につながらないってわからないのかな。その後、不動産屋さんから連絡があり、今月決済する物件の境界確認に行きました。草をかき分け境界確認をしました。暑かった。その際、不動産屋さんから高額物件の情報をいただきました。表に出てない物件ですが、わたくしが普段購入している物件の価格と一桁違います。早速現地を確認に行きました。いい感じでした。金額と利回りがよくない物件です。こんな高額低利回り物件を金融機関に持ち込んでも融資は無理じゃないかな？どうしよう？諦めたらそこで試合終了ですよ。終了でいような気がする。火災保険の振り込みをしました。わけあって入居者様に火災保険料を返すという形を取ります。悔しい。ちょっと前に購入したアパートのゴミ処理をやっていただいている業者さんに電話しました。一応、前オーナーが契約していたゴミ処理業者さんに電話をして、金額をつめようとしましたが、「その金額では受けられません。他社さんに行っていただいて結構です。」と言われてしまったので、その値段でやってくれる、以前からお付き合いのある他社さんに電話をしました。浄化槽協会(？)からアパートの浄化槽の管理者の名義変更をするように連絡がありました。合同会社から株式会社に組織変えをすると、色々手続きが面倒です。こんなことなら、最初から株式会社にすればよかったと思ってしまいます。市役所に電話をして、浄化槽の管理者の名義変更について、電話越しに書式のダウンロードの方法、記入の仕方を聞きながら記入しました。全て記入できました。親切な職員さんです。プリントアウトして郵送して完了。感謝です。本日も、暑かった。熱かった。蒸し暑かった。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.09
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集中プロパンガス 洗面台処分
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 今日も朝活ウォーキングをしました。毎朝、古い新興住宅地の真ん中を横切るんですが、その時、こんな物を見つけました。『ガス弁』と書いてあります。20年以上この古い新興住宅地のすぐ近くに住んでいますが、本日、初めて気が付きました。「もしかして？」と思って、まわりの住宅を見ると、どの家にもプロパンガスのボンベがありません。もちろん田舎ですから都市ガスではありません。多分、この古い新興住宅地は集中プロパンだと思います。集中プロパンというのは、分譲地の1ヶ所に大き目のプロパンガスのタンクを設置して、そこから地中のガス管経由で各家庭にガスを配給するやり方です。プロパンガスの供給は民間のプロパンガス屋さんで、1社独占です。わたくしのエリアの行政が分譲した住宅地では、集中プロパンガス方式にしているところが数カ所あります。メリットはプロパンガス料金が安くなることだそうですが、独占企業ですから本当に安いのかよくわかりません。供給会社によって違うような気がします。エアコンやウォシュレットなどの貸与もほとんどないと聞いたことがありますが、真偽のほどは知りません。以前、わたくしは、やや遠方の地域で集中プロパンの物件を購入しました。購入前からいつものプロパンガス会社さんと打ち合わせをして、集中プロパンより安いガス料金にすることで、集中プロパンをやめたことがあります。ただし、70戸を超える場合は集中プロパンガスは、法律の規制を受けて料金は安くなるるようです。この古い新興住宅地が70戸を超えているのか知りません。超えてないように見えます。プロパンガスに詳しい方、間違っていたらやさしく教えてください。夕方、久しぶり作業をしてみました。入居が決まっている空室のカーテンレールの交換をしました。前オーナーさんが、幅が2.6mの窓に、1.3mくらいのカーテンレール2本を突き合わせるように装着してありました。もちろん、中央部分の突き合わせた部分には微妙に段差がありスムーズではありません。3mのカーテンレールにかえました。それにしても、蒸し暑い。続いて、別の退去したばかりの2階の空室に行き、古い洗面台を処分しました。750㎜の古い陶器の洗面台を一人で2階から降ろす決心をしました。洗面台に手をかけるところがないので、前面のドアを外して手をかけやすくしました。その際、ドアのネジを外しましたが、インパクトドライバーも久しぶりでした。750㎜の陶器の洗面台の重さをわかってくれる方もいると思いますが、一人で階段を下ろすのは厳しいものがあります。汗だくになって、階段を3分の2くらい降りたところで、洗面台といっしょに転げ落ちそうになりました。クロックスもどきをはいているので力が入りません。「このまま手を放しても、バラバラに割れた陶器を拾えばいいんじゃねぇ？」という考えが頭をよぎりましたが、ハーフパンツでむき出しになった脚を洗面台で傷をつけながら体制を立て直しました。なんとか1階に下ろして、アトレーに積み込むと午後4時13分でした。処分場は4時30分に閉まってしまいます。洗面台は分解して持って行けば、重さで処分できるので2,000円くらいで済みますが、洗面台の形のまま持って行くと、大きさに関係なく4,400円かかります。時間がないので、4,400円を払しかありません。4時25分くらいに処分場に着き、無事処分できました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.08
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年金事務所に行ってきました。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 昨日、第1法人の保険証が届きました。この4月から第1法人で社会保険と厚生年金を納めているので、保険証は第1法人の保険証です。第1法人の保険証はこの4月に発行してもらったものですが、昨日また新しいものが届きました。3ヶ月しかたっていないのに何でだろう？7月から社会保険も厚生年金も第4法人することに決めていたので、本日、年金事務所に行って第4法人の手続きをしました。第1法人の保険証は1日だけ有効でした。第1法人の保険証を返して、第4法人の保険証が届くまでの1月弱、保険証のない状態になりました。今月は通院予定があるので、保険証がないのは不便です。何でこんな事をしたのか？それはこの図を見てもらうとわかります。わたくしの中で、こんな組織を考えていて今回で実現できました。もちろん税理士さんと相談して決めました。各法人間は、連結子会社とか連結決算と言うものではありません。普通に独立した法人です。第4法人は不動産屋です。休眠法人みたいんもんですから、収入はほとんどありません。第1～第3法人は資産管理法人です。この第4法人で、3法人と個人の管理をして管理料を第4法人に集めます。あるいは、3法人と個人のリフォーム工事等を、第4法人で受けて20％くらいの利益を乗せて、各法人、個人に請求します。リフォーム工事代金の20％を第4法人に集めることができます。こんな感じで税率の低い法人を4法人つくり節税します。第1第2法人は税率が36％に達してます。第3法人も2年後くらいいは税率36％に達します。第4法人に利益を流すことで第1法人～第4法人の税率が低くなります。個人の節税も、第4法人を使う事で多少はできます。この考え方だと、グループの外に現金は出ていきませんから、融資もさして問題がないと思います。もちろん、各法人が赤字にならないようにやってきます。第4法人以外の３法人からは報酬はもらいません。資産法人を3法人つくった理由は、子どもが3人いるからで、相続でもめないためです。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.07
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昨日の利回り20％の物件について
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 昨日のブログに書いた利回り20％の物件ですについて、ミラクルねこさんから物件情報の入手についての質問がありました。この物件の取得の経緯については、断片的にしかブログでは触れてなかったと思います。引渡し前なので簡単に書きます。この物件は売り物件ではありませんでした。わたくしがよく通る道沿いにある普通の全空物件でした。オーナーさんには、お会いしたことはありませんでしたが、名前は知っている方でました。このオーナーさんと話ができる不動産屋さんとは懇意にさせていただいたので、わたくしが取り組んでいる物件がない時期に、物上げのお願いをしました。長期全空だったので現状回復はしてないだろうと思ってましたが、内見をしたところ、内部のリフォームが終わっていました。クロスを貼り替え、クリーニングを済ませて、一部の古い流し台は入れ替えてありました。新品のまま1度も使ってない流し台が何台かありました。ガスメーターを見ると、一番新しいガスメーターで期限が2010年でした。少なくとも12年間は入居がない物件です。内見後、色々あり話が流れたような状況になりました。わたくしとしては、もうこの話は無理だろうと思っていましたが、数ヶ月後にオーナーさんから、わたくしが提示した金額で売却したいという話がありました。わたくしはウエルカムで仲介さんに、「前回の話から何ヶ月も過ぎているので、わたくしが最初に提示した金額では買えないと売主さんに伝えてください。」と、言いました。さらに、仲介さんには、わたくしが買う気があることをわかってもらうために、「購入する気はありますから金額の調整して下さい。最悪、最初の値段で購入します。」と、お伝えしました。相手の言う事ばかり聞いていると、この先も相手に都合よく話が進みそうだったので、ここで多少強めに出るのも必要だと思い、ダメになってもいいという雰囲気を出しながら話を進めてもらいました。仲介さんは納得して協力してくださいました。指値も通り、契約も終わり、金融機関さんの融資の内諾をいただきました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.06
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融資決定 利回り20%の物件
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 融資決定しました。今回は、ちょっとハードな物件ですが、『物件価格 + 諸費用 + リフォーム費用』を融資していただくオーバーローンを通していただきました。物件価格 = 諸費用 + リフォーム費用オーバー部分が50％で、かなりオーバーローンです。融資の話が進む時点で、穏やかな店長さんが笑いながら、「建物価格はゼロで土地値だけです。与信が担保できない部分が多いので半分が信用貸しになります。」と、ありがたいお話をいただきました。ちょっと微妙な気がしますが。担当さんからは、「耐用年の残りはゼロです。普通は耐用年数で融資しますから融資はできません。Pascalさんの場合は事業性で見ています。」と、ありがたい言葉をいただきました。かなり微妙な気がしますが。平成５年築(築29)の物件と平成13年(築21年)の物件ですから、ゼロと言えばゼロかもしれませんが、平成13年(築21年)の物件は、1年くらい耐用年数が残っているという事にしてほしような気もします。融資期間1年と言われても困りますが。こんな感じの物件を、プロパー融資、融資期間15年にしていただきました。支店長さんと担当さんに本当に感謝です。7月中の融資実行を目指して頑張ります。わたくしが工事の見積を提出すると、そこから10日ほどで融資実行になります。分離発注で、5社くらいから見積を取って提出しますが、のこり2社の見積待ちです。今回の物件は、ほぼ全空です。現段階では想定家賃の設定は難しいんですが、低めに見ても20％です。普通に考えると、22％くらです。妄想家賃で25％くらいいきそうです。返済比率は37％以内に収まりそうです。 おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.05
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渚のリーチ！ 麻雀の話
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 今日もauは通信障害です。わたくしの固定電話を番号を知っている営業さんから、電話が5本～6本があっただけです。そんな中、固定電話経由で2部屋決まりました。先週末、大家さん仲間で集まって、飲み会をしました。新しいメンバーも迎えて楽しい時間でした。またやろう。松本市のまちも、活気が戻ってきているように感じました。ヒマなので、ダラダラブログを書きました。不動産に全く関係ない話です。妻が図書館から借りてきた本です。妻はよく小説をよく読みますが、全く麻雀を知りません。「何のことか全くわからん。」と言って、わたくしにこの本を読むように言いました。わたくし、ダラダラと読んでみました。不動産に興味を持つようになって、小説はほとんど読まなくなりました。内容は置いといて、今のプロ雀士のリーグはA１，A２，・・・C3,Dみたいにあるんですね。わたくしが大学生のころにもプロリーグはありました。リーグはＡ,Ｂ,Ｃでシンプルでした。長野県では、当時ＢリーグプロのSさんという方が雀荘を経営してました。麻雀が大好きだったわたくしは、大学3年くらいから、Sさんの雀荘にフリーで入り浸るようになりました。昼間から雀荘にいるのは零細企業や個人商店の経営者が多かったと思います。わたくしのような学生は皆無でした。最初は、色々と言葉による攻撃を受けましたが、麻雀ではわたくしが攻撃していました。テンピン麻雀は学生にはハードルが高く、半荘4回くらいやって、負けがこむと普通に2万円くらい負けます。負けを回避して、なんとか週3くらい顔を出すことはできました。その雀荘に顔を出していると、零細企業のおじさん達とも徐々に仲良くなりました。わたくし、「今ここで1万円置いて帰れば1万円で許してやる。麻雀やるともっと負けると思うけどやるの？」みたいな冗談を言ってました。もちろん相手を見て言ってました。こんなことを言った後、笑いながら卓を囲んでいましたから、まわりのおじさんたちにかわいがられていたという事でしょう。おじさんの中には、ある時期を境に雀荘に顔を出さなくなる人がいました。常連さんが、「あの社長とんだよ。」と言っていたことは何回かありました。会社をつぶして来なくなる。来れなくなるという事ですが、昼間から麻雀をしていれば当然かもしれません。そんな中で、麻雀がすごく強い方がいました。一人であがって、一人で局を進めていくような人で、目から頬にかかて、10㎝くらいの切り傷がある方です。多分、刃物の傷で、特殊な映画に出てくる感じの方でした。できれば同じ卓には入りたくない方でした。ＢリーグプロのSさんとは、何回も同じ卓になりました。Sさんは普通に勝ったり負けたりしてました。やっぱり、わたくしたちの素人同士のたたき合いみたいな麻雀は、競技麻雀と別物という事でしょう。次は不動産のブログを書きます。たぶん。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.04
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やってしまった。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、スマホに電話がかってこない。通信障害でした。by KDDIでも、固定電話には連絡が来ました。以前ブログで紹介したこれ、パナソニック Panasonic 温水洗浄便座用部品 便座ユニット DL606ADS6CS0（返品不可）楽天で購入本日、届きました。返品不可です。写真と違いすぎる。即刻不燃ゴミの仲間入り。10,450円のゴミ。100%わたくしのミスだけど、悔しい。便座のみて書いてあった。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.03
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毎月一日にやること。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は7月1日、アパートのローンが引き落とされる日です。朝8時30分くらいから、20冊くらいある通帳をもってATM巡りでした。自宅に戻ってすべての記帳した通帳をコピーして、6月の領収書を持て、税理士さんの所に持って行きました。またまた、「Pascalさんがくると、ついたちだなって感じます。」と言われました。自宅に戻って、試算表をコピーして、各物件の入居状況等を印刷して、金融機関への提出書類の準備をしました。遠方の金融機関へは郵送しました。営業さんが来てくれる金融機関さん分は、事務所に置いておきます。その後、ホームセンターに行ってゴム印を注文しました。この春、3社を合同会社から株式会社へ組織変更したので、3社分のゴム印です。社判とは別に、すぐに使える社名入りのゴム印は便利です。ここまでやってもう、11時でした。すでに熱い。暑い。こんな日は、家の中でじっとしているのがいいような気かしますが、太陽光発電の入金口座の通帳の記入を忘れていました。これは妻名義なので、税理士さんに提出はしませんが、炎天下の中、記帳に行きました。さらに、この暑い日に便器が届きました。SAGAWAのお兄さんといっしょに、アトレーに積み込みました。置き配されなくてよかった。その後、炎天下の中120万円戸建に運び込みました。120万円戸建は倉庫として使うのもいいかもしれないと思い始めています。さらに、管理会社さんが、社判社印を持って来てほしいという事なので、行ってきました。さらに、エアコンがきかないという連絡があったので、業者さんにお願いしました。夕方からは、大家さんの飲み会です。久しぶりに外で飲みます。楽しみです。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.02
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やっぱり草取り
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、やっぱり朝から駐車場の除草でした。もう除草は終わったと思ってましたが、夜中に今年購入したこの駐車場の事を思い出しました。田舎の一等地の駐車場ですが収入が少なすぎて、存在を忘れてました。アスファルト舗装はしてますが、アスファルトの継ぎ目や駐車場の周囲に草が生えてます。朝7時過ぎから除草開始です。田舎の町の銀座通りですから、朝から人が通ります。駅に向かう高校生は、なぜか女子高校生ばかり。男子高校生が通らないのはなぜだろう？・男子高校生は自転車で通学・男子高校生は早い電車で通学どうでもいいか。粒状の除草剤をまいて、液体の除草剤を噴霧しました。勝手に生えてきたナンテンの木にも除草剤をまき散らしました。写真の植物には除草剤を使いませんでした。そのままにしておきました。この植物は何でしょう？非常に分かりにくいのですが、これはアスパラガスです。アスファルトの隙間から生えてきました。アスパラガスを除草しなかった理由は特にありません。気分です。来年の春にはまた芽が出て食べられそうですが、道端のホコリっぽいアスパラガスは食べたくありません。道端のアスパラガスには、犬が小便をかけてるかもしれません。絶対に食べません。大き目のカタツムリもいました。本日も訳の分からん暑さでした。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.01
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