2011年09月の記事一覧 | セコイアの木の下で

30代にしておきたい17のこと

先日、叔母が脳梗塞で急遽入院。ちゃきちゃきの江戸っ子で、いつも元気いっぱい。親戚の集まる場でも、小粋でいて、ちょっと毒の効いた話しっぷりで周りを盛り上げる素敵な叔母さん。8月の半ばに自宅で半身が動かなくなって救急車で救急病院まで行ったところ、熱中症と診断されて動けないそのままで帰らされたらしい。運悪く、お盆休みに入って掛かりつけの医者に行けず一週間ロス。一向に良くならないので盆明けに医者に行ったところ、大きな病院に掛かるよう紹介状を持たされて行ってCT検査を受けて、即入院。先日お見舞いに行ったところ、結果的には軽症だったためかリハビリが出来るまでには快復して、ベッドでは冗談なども聞かせてくれる状態になっていた。本当に大事に至らなくてよかった。御歳78歳。そんな時に出会う本がありました。いつもながら図書館で相方が借りて来てくれるんでランダムなんですが、何か運命を感じさせられる出会いでした。【送料無料】30代にしておきたい17のこと価格：600円（税込、送料別）「ユダヤ人大富豪の教え」で有名な本田健さんの著作。「20代に～」と言う本の続編らしいのですが、自分は既に年齢的に手遅れなので「30代～」を読んで正解かも。(笑)　文庫本になっていてものすごく読みやすかったけれど、ものすごく気持ち的に重かった。普段、視線の先3メートルに浮かんでいるモヤモヤとした掴みどころの無い不安なものが、活字にされてグサリと突き刺された感じ。目次をご紹介！1　「すべてを手に入れることは不可能」だと知る2　変えられることと、変えられないことの違いを知る3　自分の勝ち(負け)パターンを知る4　セルフイメージを定期的にチェックする5　お金と真剣に向き合う6　パートナーや子どもを持つかどうか決める7　自分の居場所を決める8　両親とお別れしておく9　年齢の離れた友人を持つ10　運を味方につける11　自分の内に潜むダークサイドを癒す12　メンターから学び、教えを次にまわす13　人脈を金脈に変える14　才能のかけ算で勝負する15　大好きなことを仕事にする16　人生の目的を知る17　自分のお葬式の弔辞を書いてみる「はじめに」に書かれている言葉から引用、、、自分の可能性が幻想的に開くのが10代。それを試しながら失望していくのが20代。そして30代は、希望と絶望の狭間にいます。本田健さんによって次々に語られる30代の人生が100％自分の今の気持ちや境遇にフィットするので、グっと惹き込まれます。この人、オレの人生を見て書いてるんじゃないかと思うくらい。(笑)色々と見えてくるものもあれば、失うものもある。また、ライフワークを目指す人生の勝負に出るのであれば最後のチャンス。「パートナーや子どもを持つかどうか決める」では、30代は「決断のとき」とされています。・子どもと過ごせる最高の時間は10歳まで　ただ、そのタイミングは自分がもっとも忙しい30代とかち合う・子どもが欲しいのは、お金でもおもちゃでもなく「注目」・一緒にいて、「愛しているよ」と伝えるだけでいい・同年代の友人はどんどん身を固めて出会いが減る・20代と異なって、30代の新しい出会いは「ロマンスの風」を自ら起こさなければ、　「落ち着いた凪」の状態になってしまう・ただし、ムリにパートナーを作って、一生気に入らない人と　イライラしながら過ごすのであれば、幸せなシングルで過ごす方がまし個人的に一番響いたのは、「両親にお別れをしておく」でした。冒頭の通り元気だった叔母が78歳と言う歳になっていて、急に入院すると言うイベントがあったりで、時の流れの残酷さを実感したところで読んだからかもしれません。30代で親を亡くす場合は年齢的に事故や突然の病気などで、お別れを言えずに失ってしまうことになります。そうすると、親と「和解」出来ずに、自分の子どもとの関係で問題が起きると言います。親に対しては通常、「こうなりたくない」とのネガティブな感情を持っている一方で、自分も同じ性質を受け継いでいるもの。こう言う複雑な感情が親との間に埋め難い溝を作っているそうです。・・・自分に当てはめてみると、確かに思い当たる節があります。この溝を埋めることなく親を失ってしまうと、同じ問題・関係を自分の子どもとの間に持つことになるそうです。それを防ぐために必要なのは親との「和解」。「お別れをしておく」と言っても、「あばよ！」と言うことではなく(笑)、「日ごろから感謝の気持ちを伝えておく」こと。このタイミングでこの本に出会ったのには意味があったと考えて、まず今度会ったら親に感謝の言葉を送りたい。お互いに元気で酒も飲める、親との貴重な時間を楽しめるようにしたい。そう感じました。セコイアの木の下で　伊藤　潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家

アパート経営はするな！

台風12号は当初の予定よりも西に進んで、四国に今日の午前中に上陸。大きな被害が各地で出る中で、東京はときおり激しい雨が降るくらい。地球の裏側のアメリカ東海岸でもアイリーンと言うかわいらしい名前の台風が猛威を振るっていたようです。最近は人間と自然の対立軸が際立ってきてしまっているように感じます。3月11日以降で不動産投資家としての環境も大きく影響を受けたと言えます。今物件を買うべきかどうか、また買う場合にはどのような物件が相応しいのか、自分なりにも色々と考えています。そんな中で、真っ向勝負なタイトルの本です。【送料無料】アパート経営はするな！価格：1,050円（税込、送料別）[目次]はじめに　アパート経営を検討中の皆さんへ第一章　東日本大震災から不動産は大きく変わる第二章　年金に相続税。不安心理につけこむ「賃貸経営」第三章　今からのアパート経営は必ず赤字経営になる第四章　「一括借り上げシステム」は家賃を保証するものではない第五章　土地は現金化し、使い果たす。これが究極の相続税対策です「日本一不動産を買う男」のニックネームを持つ著者の須田さんは、競売で手に入れた戸建てをリフォームして安価に販売する「中古住宅再生事業」を手掛けて、ピーク時には年間7000軒もの販売実績がある方。須田さんの結論は文字通り、「アパート経営はするな！」。理由は下記の4点。1) 少子高齢化で入居者がどんどん減る2) 地価の上昇は今後もない3) 賃貸経営を維持する管理コストは変わらずかかる4) 一括借り上げシステムにはいくつものワナが潜んでいるぜひこれからアパートを買おうと思っている不動産投資予備軍の方には読んで頂きたい本です。自分の決断が正しいかどうかを一度客観的になって考えるテーマになる論旨だと感じました。「売買も賃料も、需要と供給のバランスで成り立つ」との信念のもと、借りてくれる人が減る市場では価格も賃料も下落が免れないので、アパート経営のリスクが非常に高いものになってる。同書は、土地を持っている団塊の世代に向けて書かれている色合いが強く、個人年金代わりに遊休土地にアパートを建てることが特に危ないと問題提起されています。最近の大手ハウスメーカーがこぞってアパート建設の提案を進めているのは、引退をして老後に不安を持つ団塊の世代のお金や資産目当て。土地は持っていても税金が掛かるのであれば、アパートにして収入源にした方が良い、との如何にもなプロモーション。アパート建設を節税面から薦めるセールストークの拠りどころは、「現金で持っている場合よりも不動産として持っている方が相続税評価額が低くなるから」で、建物は購入価格のほぼ5割、土地は公示価格のほぼ8割になるそうです。現金での相続よりも税金が安くなる。しかも、ローンが残っている方が評価額から残高を減らすことが出来るので更に節税になる。「だからと言ってアパート建設のために数十年のローンを組むのはものすごく危険」と須田さんは警告します。「相続税対策になるが、税金を払った方がまし」とも論じてます。理由は上記4つの通り。特に入居率と家賃は同時に下がる。入居率7割、家賃が7割で、簡単に収入は半分になる。そうなったときに個人年金のつもりだったのが、ローンの支払いが滞りかねない大きなリスクを背負うことになる。「実績豊富な当社が一括借り上げしますからご安心」とのセールストークにも危険性があると指摘します。実際に不動産に片足突っ込んでいる身からすれば当然なんですが、「空室保証」はあっても「長期に賃料を保証」してくれる話は無いんです。家賃の見直しの可能性に関しては必ず契約書のどこかに書いてる。本の中身で展開されるトーンは、既にアパートを持っている身としては半分耳の痛い話です。確かにマクロで見た場合に賃貸市場の今後は相当に厳しい状況になると見込まれます。須田さんが警告されているような、「遊休土地に素人地主がハウスメーカーの言いなりで、数十年のローンを組んでアパート建設、一括借り上げで運用する」のはものすごく危険。これは自分としても本当だと感じます。ぜったい辞めた方が良い。だからと言ってアパート経営の全てがNoか？と言うとちょっと違う。自分の考えとして、そんな市況でも個人レベルであれば戦い方は十分あると考えています。ここから先は自分の考えです。譲れないのは立地。需要と供給のバランスで、人が住みたいと思う場所でないといけない。また運営面でも、一括借り上げなどに余分なコストを払って部分的な安心を買うよりも、自分で賃貸経営のノウハウを身に付けて折々の市況変化に対応していくスキルを身に付ける必要性があります。ただ、3.11以降で気をつけるべきなのは借入れ比率。ようはリスクをどれだけ取るのかを再考する必要が出てきたと言うこと。須田さんの指摘する4つの理由については自分も同じ考えです。資産価値が上がらず、家賃や稼働率も下落する方向性だとしたら、物件価値下落の速度を上回って返済を進められるような借り方、買い方が必要。今後の不動産との関わり方について、将来の予測のもとでじっくりと考えるキッカケになりました。セコイアの木の下で　伊藤　潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家

記念日に入居申し込みゲット！！

最近色々と仕事の方で忙しくしていたので足が遠のいていた丸の内朝食会に出席。朝から色々な方と話をして気分良く鼻歌交じりのスキップで出社(笑)、勤務していたときの話でした。14時ごろに相方(妻)からメール、「入居希望の外国人。日本語少しで、婚約者と2名入居」外国人は個人的には任せてくれって感じですが、2名入居って言うとちょっと怪しい気配。あんまり偏見を持ってはいけないんですがアジア系だし、気が付いたら20人くらい住んでたら、、、とか、要らぬ心配が頭をよぎる。2名入居の分で、礼金をプラス1ヶ月のプレミアムをつけるのと、安全のために面談希望を伝えてもらうことに。相方は更に定期借家契約にすることも考えていたらしいけれど、結果無しに。「今回は断りました。」何でも、客付けをお願いしている業者さんの先にもう1社あって、そこが既に礼金を積み増して募集しているのでこれ以上礼金を取るのはムリとか。「了解、また次だね！」と言って再び勤務を続けて、小腹が空いてきたその夕方、17:30ごろ。「別の業者さんから入居申し込みあり！某小売店大手法人契約、来週頭から入居希望。」さっき断ったばっかりのはず、、、でも違う業者って言うし。一日に2件も話があるなんて、ビックリ！何でも午前中に内覧をして気に入ってくれたらしいんですが、こちらもまた募集業者さんの先にもう一社客付け業者さんがいて礼金を積み増してるとか。そんなに礼金が取れるんだったら直接契約して欲しい。(笑)実は、最初の業者さんの話を断った5分後に、2件目の業者さんから相方に電話が掛かって「礼金積み増しで契約を進めていいか？」との確認があって話が進んでいたらしい。2011年夏の陣、前回の部屋もそうでしたが、今回も法人契約。誰もが知ってる小売大手の東京転勤の方らしいです。これまた前回同様ですが、実に申し込みから4日後のスピード入居。本当に大家としてはロスが無くて助かります。まだ詳しい話が聞けていないのですが、部屋を気に入ってくれたのが決め手になったとか。クリーニングに気合と工夫を入れて、壁紙もアクセントクロスを使った甲斐がありました！退去からは1ヶ月ちょっと。リフォーム終了からは2週間。前の部屋もそうだったので、今回は良いペースで入居者を決めることが出来てます。急ピッチで話が決まって来週頭にはもう入居予定なので、就業後にそのまま相方と待ち合わせて物件に行き、ディスプレイの撤去と説明書の設置と、簡単な清掃を実施。今回で法人契約がトータル3件。他に転勤絡みで契約して頂いた方1件の例で共通しているのが、・4件全てが8月末～9月頭の申し込み・申し込みから1週間以内の入居が3件・法人契約は家賃交渉が無い・同じく、法人契約は礼金をたくさん払ってくれる転勤の関係だと見たら即決の傾向が強いようです。また会社のお金だと財布の紐も緩めってことですね。。。ちょっと微妙な傾向かも。(笑)初球を見送ったのが、今回はすぐに吉と出ました。本当にラッキー！と家路に向かう駅のホームではしゃいでいたら、相方がぼそっとつぶやく。「今日はアパートを買ってから丸3年目の記念日なんだよ。」そうです！そうです！2年前の今日は、自分が不動産投資家としてデビューした記念日だったんです！今日は朝から何か良いことがありそうだと2人で話しをしていたんですが、こんな形で予感が的中。これで2011年夏の陣も、満室に復帰して終了！しばらくゆっくり出来そうです！？セコイアの木の下で　伊藤　潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家