2011年08月の記事
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何て良い入居者さんだったんだ、、、
さて、先日Twitterで思わず予告めいたツブやきをしてしまったんですが、退去に絡んでちょっと信じられない出来事があったので書いておきます。7月末に退去となった住人さん。3年間住んだ部屋のリフォームに結構な費用が掛かったのは以前の日記で書きました。もともと敷金を1ヶ月お預かりしていてて、それをリフォーム費用に充当する方向だったんですが、タバコのヤニや壁紙の損傷で1ヶ月では軽く足らない状況になっていました。退去立会いの際に一応「足が出る場合には追加でお支払をお願いする可能性があります」とはお伝えしてましたが、同時にお人好しな自分は「何とか費用を抑えるように頑張ります！」とも伝えてしまってました。結果としてコストを抑えてリフォームをすることにしたんですが、それでも家賃1ヶ月程度は代金が不足する予定。賃貸契約時の重要事項説明書には、喫煙による壁紙の張り替えは借主負担と明記してありましたので、契約通りに考えれば元入居者さんに請求できる金額。でもさすがに、退去した後にお金を払ってくれるか、大いに疑問。例えて言うなら、「飲み会の会計を後輩に任せて、後でワリカンにしていた請求がすっかり忘れた頃、1ヵ月後に来る」ような感覚じゃないですか！(笑)相方と作戦会議を行った結果、請求はしておこうと言うことになり手紙を出しておきました。負担金額も全額ではなくて、敷金からはみ出る部分の半額分にして払いやすく配慮。。。でもなぁ。。。本当はこちらから電話をして催促をしなければいけなかったのですが、気乗りしないところもあって手紙を出してから10日ほど経ってしまっていました。突然話は変わりますが、相方は風水に興味があって、日頃から行動やら方角やら、なにやら謎めいたことをやったりツブやいていたりします。その日の晩は「金運を上げる為に、明日は水周りを掃除しよう！」と決意表明。翌日宣言どおりに台所の排水口や、バスタブ、洗面台、トイレなどをキレイにしたそうです。その夜に奇跡が起きました。不動産用に使っている携帯が鳴ったのが夜11時頃。自分は会社の関係の飲み会で不在だったのでこんな時間に何かと思いつつ相方が出たそうですが、何と退去した住人さん。「月末までに振り込みます。」と、向こうから支払いの連絡をしてくれたそうなんです。こちらは腰が引けていて手紙を送りっぱなしにしちゃっていたにも関わらず。しかももう退去した後にも関わらず。わざわざ電話をして支払ってくれるとは・・・。相方は「今朝、水周りの掃除をしたからかな？！」とウキウキ。確かに、、、そのお陰なのかもしれません。良い住人の方に恵まれました。次の入居者さんも、ステキな人でありますように！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.08.24
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タバコは百害あって1リフォームうん10万円！ (後編)
さて、引っ張りに引っ張った2011年夏の陣リフォーム編ですが、遂に完結。(笑)アーネストの営業担当Kさんから「予定通り仕上がりました！」の連絡を受けた翌日の会社帰りに相方と待ち合わせして、現地へ。「何と言うことでしょ～♪」とばかりに、仕上がりはビフォーアフター調に写真でお送りします。これ、一回やってみたかったんですよね。(笑)[クロス再生洗浄の威力]正直、ここまでキレイになるものかと驚きました。サンプルに洗浄前のクロスを貼っておいてくれたので、非常に効果が分かりやすいですね。においについても思いっ切り鼻を近づけるとそれっぽいかなと思いますが、全く気にならなくなりました。ちなみに自分は一生涯喫煙をしたことが無いので、結構敏感な部類のはず。[コゲた五徳]×Before○After！これも見事にキレイにしてくれました。掃除のプロを自称する相方も太鼓判を押す徹底振り。[キッチン周りの油]×Before○After！触るのもイヤな感じで窓の桟にまで飛び散っていた油が、キレイさっぱり！[張り替えた壁紙]×Before○After！今回冒険した部分。一面でも天井に向かって傾斜している部分まではやらなかったので圧迫感はそれほどでも。部屋に入った入居予定の方もビックリしてくれるはず♪クロス再生洗浄の結論。かなりキレイになるので十分使えます。恐らく内覧される方は壁紙については新築同様に感じるんじゃないかと感じました。今回はまだ新築から3年ほどの新しいクロスなのでキレイになった部分もあるのかもしれませんが、張替えのコストが40％オフになるのは非常に助かります。新しく入居される方には、キレイで快適な暮らしをお届けしたい。でも掛けられるコストは切り詰めないといけない。クロス再生洗浄は、そんな矛盾した2つの要求を納めるInnovationではないかなと感じました。今回クロス再生洗浄と、気合の入ったクリーニングをやって頂いた会社はこちら！[アーネスト株式会社]http://earnest-corp.com/さて、リフォームもキレイになって、、、入居者大募集中です！！誰か、住んで！(笑)セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.08.21
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タバコは百害あって1リフォームうん10万円！ (中編)
さて、思わせぶりな引っ張り方をした前回でしたが、20万円弱の原状回復見積もりを前に悩む自分に相方から提案が。ネットで探し出した「クロスを再生洗浄する」方法があるとのこと。特許技術を使ってタバコのヤニやにおいを落とせる、クロスの再生洗浄方法があるらしい。作業単価は平米あたり600円台と、一般的なクロスの張替えに対して2/3程度。どのくらいキレイになるのかは分からないものの、ネットの写真を見る限りは相当にキレイになる模様。[アーネスト株式会社～クロス再生洗浄]http://earnest-corp.com/cloth-cleaning.html営業地域は東京・埼玉・千葉・神奈川。ものは試しと電話で問い合わせ。営業担当のKさんが早速現地で見積もりをしてくれるとのことで、平日昼間に相方に行ってもらいました。現地では、「新品とまでは行かなくとも、結構キレイになりますよ！」と頼もしげなコメント。また、クロスが擦り切れていてそのままでは使えない一面については、新品を貼ると分かってしまうくらいなら、アクセントクロスはどうか、との話に。クロス洗浄だけでなく、エアコンやルームクリーニングなども全てお願いできるみたい。後日送ってもらった見積もりは約14万円。20万円弱から比べると大分安くなりました。・アーネストさん 約14万円(家賃2か月分) クロス再生洗浄 クロス1面張替え(1000番台) CF/巾木張替え エアコン内部洗浄 ルームクリーニングクロス再生洗浄、、、新しい技術で、実際に施工したっていう話は周りではあまり聞かないので、リスクはある。でも、うちの天井高ロフト物件と付き合う中ではクロス張替えの問題は常に付きまとうはずなので、実験的にお願いすることに決めました。たとえ失敗したとしてもブログに書くネタになるので。(笑)後日夕方にアーネストの営業Kさんと待ち合わせして、クロスとCF/巾木の選択。リリカラとサンゲツの分厚いサンプルをアパートまで持って来て頂いて、猛暑の中であーでもないこーでもないと悩む。こんなときは相方は超優柔不断が炸裂。早く決めないと干からびる！、、、と慌てて決めたのは、濃い目のアイスブルー。全体的にボヤっとした色調の部屋なので、1方の壁が濃い色だと締まるはず。もともと貼られているありきたりのない織り目入りのアイボリーのクロスに合わせて、同じく織物調の柄入りにしました。もともと狭い部屋なので、あまり濃い色にするのも圧迫感が出ちゃうかもしれませんが、薄いありきたりな色ではあまりインパクトが無いので思い切ってみました。トイレのCFと巾木も、もともとのつまらないオレンジっぽい茶色から、アクセントウォールにあわせたグレイ調のものに。こう言うのを選んでると、、、相方でなくともいくらでも時間を掛けられちゃいます。実際の工期はお盆期間も挟んだこともあって1週間まるまる。工程表を頂いていたので、募集をお願いしていた不動産屋さんにはリフォーム期間と「アクセントクロスで個性的な部屋になります！」アピール。リフォーム期間中は初の試みにドキドキソワソワ。仕上がりは、、、次回に続く！(笑)セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.08.21
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タバコは百害あって1リフォームうん10万円！ (前編)
暑くなったり寒くなったりで大変な陽気です。先月くらいに買った「洗えるスラックス」が大助かり。裏地がメッシュで肌に吸い付きにくいし、汗をかいても自宅で洗ってしまえる。これってすごいInnovationかも。さて、満室大作戦2011夏の陣の続きです。先に空いた角部屋は申し込み後一週間足らずで入居。9月分まで家賃も先払いしてもらって大助かりでした。大家としてはロスが少ないのはものすごい嬉しいですよね。その間に、退去予告のあったもう1部屋の退去立ち会い。3年間住んでくれていた住人さん。今までありがとう。良く考えたら自分で立会いするのは今回が初。もともとは管理会社がやってくれてましたし、自主管理になって初の前回は平日だったこともあって、相方(妻)が立ち合うのに懇意の不動産屋さんに同行してもらっちゃったんです。その際、相方がきっちりノウハウを伝授してもらって、「退出立ち合いチェックリスト」を作ってくれました。今回はそれを頼りに自分たちだけでやります。当日も暑い日で、時間ちょっと前に現地についたらショックな出来事が。エントランスを飾っていた観葉植物のアイビーが枯れかけてる！前回見たときも元気がなくなっていたんですが、今回は半分ほどの鉢はもう真っ茶色、、、あぁ、ゴメンよ！！そして空室になっている角部屋で待機。エアコンをつけても汗が噴き出す。しばらくすると退去予定の住人さんがやってきたので、一緒に部屋の中に。そこで2度目のショック！ドアを開けた瞬間にタバコのニオイが。。。アイボリー色のクロスが茶色く変色してるのが分かる。部屋の角は特にグラデーションが掛かったように、、、。クロスの一部は擦り切れて穴が空いてたり、切れてしまってる部分もあった。これだけ茶色いと、エアコンの内部洗浄も入れないとだめか。キッチン周りも五徳はコゲコゲだし、油は窓枠まで飛び散ってるし。 設備の破損などはなかったものの、かなりワイルドに暮らしてもらった模様。 一般的な汚れはクリーニングを入れればそれなりにキレイになるんですが、とにかく壁紙が痛い。所有物件はロフトがあって、吹き抜けになってる分天井が高く、床面積は狭くても壁面の表面積は広い。クロスの張替えはとにかくお金が掛かるんです。。。一通り確認して、退去確認の書面にサインを頂く。一応預かっている敷金1か月分で収めるようにしたいが、万が一張り替えになった場合追加で費用発生になる旨を伝えて、元入居者さんとはお別れ。その場での自分の判断としてはクロスは張替え無しでも何とかなるかと思っていたんですが、相方及びプロの見解は違ってました。「あぁ～、、、。」とため息を漏らす相方。自分の物件が汚れているのにショックを受けている模様。現場から懇意にしてるリフォーム屋さんに電話で連絡して見積もりをお願いする。明日来てくれるらしい。枯れてしまったアイビーのプランターを片付けて、募集中のリフォーム済みの部屋の空気の入れ替えと簡単な掃除をして、帰宅。足取りが重い。最寄り駅で、これまた懇意にしている不動産屋さんに立ち寄る。リフォームの相談をしたところ「タバコのヤニはぜったいクロスを張り替えた方がいいですよ」とのこと。吸わない人は敏感で、部屋が臭ったら即NG。間口を広くする為にもキレイにしておいた方がいいとのアドバイス。確かに。。。後日、別の業者さんにも相談をして見積もりを取得。[結果]・リフォーム屋さんA 20万円弱(家賃2.5か月分) クロス全張替え ( CF/巾木張替え エアコン内部洗浄 ルームクリーニング・リフォーム屋さんB 7万円前後(家賃1ヶ月分弱) クロス一面張替え 一部クロス補修 CF/巾木張替え エアコン内部洗浄 ルームクリーニング安い見積もりは、修復が必要な場所のクロスだけ張り替える内容。でもヤニで黄ばんだ他の部分はそのままになっちゃうらしい。キレイにしたいけれど、この金額は、、、と悩んでいたところで、相方からある提案が！気になる詳細は次回！！(笑)セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.08.21
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入居申し込みは突然に
2011夏の陣は現時点で退去が2室。これ以上出ない、、、と祈りたいところ。前回の日記でお伝えしたとおり、6月末退去になった部屋を先にクリーニングしてデコレーション、万全の大勢で募集を掛けてました。会社で昼飯を食べて、午後の仕事に取り掛かった矢先に携帯に相方からメール着信。「内覧の連絡有り」法人契約のため、一部条件に交渉が入った模様。「決まると良いね！」と返した、、、その夕方にまたメール。「入居申し込み、一週間後に入居」まさかこんなにあっさりと、しかもすぐに入居とは、、、嬉しい！何でも、某有名物流会社の法人契約とか。海外在住の社員の方が転勤後の住まいとしてネットで情報を見て決めたらしい。内覧したのは会社の方で、実際に入居者は見ていない。。。じゃぁどうやって決めたの？実は、今回決め手になったのが、YouTubeにアップしていた自作の室内動画！海外にいる入居予定者の方に、不動産屋さんがネット上の動画アドレスを紹介してくれたことで決めることが出来たらしいです。中々動画に対するリアクションが見えない中で自己満足としてやっていたんですが、今回初めて効果が発揮されました！一応IT業界のハシクレにいる自分として出来ることをやってみた結果が成果に繋がるのは嬉しいですね！さて、残るはもう1部屋で再び満室なんですが、、、そちらはそちらでまたニュースになるようなネタがあるので、また次回以降で！！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.08.02
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満室大作戦2011夏の陣
夏になると空室の発生する所有物件。今年も恒例とばかりに、現時点で2部屋退去が発生しました。(涙)不思議なもので、退去のタイミングは示し合わせたように続いていて6月末退去と7月末退去。どちらも新築から3年弱住んで頂いていた2Fの部屋。昨年は初めての入居者募集で4部屋を入れ替えることになって、その時は経験の無さもあっててこずりましたが、その時の経験が生きてる。■2010/7/30の日記 空室対策に不動産屋さん巡り■2010/9/5の日記 不動産屋さん営業巡り■2010/9/12の日記 満室大家さんになりました！基本路線としては、一般媒介で前回お世話になった不動産屋さんへ一通り賃貸募集をお願いすること。下記はその大まかな手順。仕組み化とまでは行きませんが、流れが把握出来てるのは大きいですね。0) 退去予告受理、入居者さんと連絡を取り立会い日程確定1) 周辺賃料チェック＆家庭内会議で募集賃料他の条件決定2) 手作りマイソクへ物件の特徴他をまとめて、 一斉にメールで入居者募集依頼を不動産屋さんに送付3) 退去立会い後、速やかにクリーニング＆リフォーム手配4) リフォーム後に部屋をデコレーション5) ビデオ撮影して、YouTubeにアップ(不動産屋さんにもアピール)6) 後は、定期的に不動産屋さんに状況ヒアリング※今回も雰囲気重視のデコレーション＆入居者プレゼント♪退去予告後からすぐに募集を掛けますが、最初は強気の家賃設定で様子見。すぐにリアクションが無いと判断して、今回は思いっ切り下げることにしました。2年近く大家をやっていてつくずく感じることなのですが、一番重要なのは退去を出さないこと。高めの家賃収入にこだわっているとどうしても周辺相場との比較で退去が出て来てしまい、その間ロスしますし、入れ替えのためのクリーニングやリフォームの費用が掛かる。また特にサラリーマン大家として空室発生で痛いのは、何より物理的に時間を取られることと、空室中の心理的負担。借金してると怖いんですから！(笑)と言うことで、周辺相場をにらみつつ決められそうな家賃設定のちょい上くらいにして募集開始。メールや、実際に現地に行った際には馴染みの不動産屋さんに顔を出してヒアリングをしてみると、結構積極的に紹介して、一部内覧もしてもらっている様子。特に頑張ってくれているのは物件近くの不動産屋さん。駅に近い点や、デコレーションしていたりするので話題にし易いし、丁度最寄り駅の商店街を歩いて街の紹介をしながら物件まで行くことが出来るので、一石二鳥だとか。お店に来たお客さんに一通り紹介をして、すでに何回か連れて行ってくれているそうです。営業トークが冴える、頼れる不動産屋さん！物件近くで、また伝説の満室ネコにも会えたし！(ちょっとバテ気味)はやく決めたい！と思っていたところ、、、続きは次回の日記で！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.08.01
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