2011年02月の記事
全9件 (9件中 1-9件目)
1
-
キャッシュフローゲーム
毎月開催してますサラリーマン不動産投資家がお送りするキャッシュフローゲーム会。自分はこのゲームをやり込んでお金、特に負債に対する考え方が変わって今に至ります。今回はちょっと参加者が少な目で久々にこじんまりになるかと思いきや、直前の申し込みやこちらの参加者登録ミスなどで、結局3テーブルがパンパンの状態で開催。1テーブルは初体験の方を中心とした101をプレイするテーブル。これは今回初銀行役に立候補してくれた台湾出身のKさんが流暢な日本語で担当してくれました。後でテーブルにいた方から聞いたんですが、ユニークなバンカーっぷりが好評だったみたいです！上級者を集めて202をプレイするテーブルは、潤と同じくサラリーマン不動産投資家のAkiraさんが銀行役、兼プレイヤーを担当。マネーマネージメントコーチの資格も持っているので安定感が違います。自分が担当したのは英語卓。今日はいつも手伝ってくれるMさんがいないので久々の英語。ただ、比較的ゲームに慣れている方が多かったので説明は最小限度、ゲームの進行に集中出来ました。自分の英語テーブルではゲーム後半に入り、プレイ2回目でビジネスマネジャだった紅一点Mさんが不動産売却益を貯めたところで、他のプレイヤーが引いた大型物件を手に入れて見事ラットレース抜け！10,000ドル以上のPassive Income(不労所得)を実現した堂々たるゴールでした。続いてゴールした自分の師匠Iさんは2,000ドルほどでラットレース抜け。これも通常だったら堂々たるものなんですが、何せ方や10,000ドルですので、、、ついつい銀行役も優先順位を付けて対応してしまいます。それを見ていたUS出身のJさんが、「2人ともRichだけれど、こっちはPoor-Rich、、、いやいやStandard-Richで、こっちはInsanely-Rich(常軌を逸した金持ち)だね。」と茶目っ気たっぷりに批評、大盛り上がりになってました。終わってから各テーブルの状況をシェア。202のテーブルではさすがにプレイヤーが5名だと辛かったみたいで、ラットレース抜けは2名。そのうちお一人、セミプロSさんは株のショートで大金を手に入れたとか。過去に自分もプレイした際、値上がりしても大丈夫なようにリスクマネジメントをしてショートを仕掛けたつもりが、分割が発生して予測を上回るダメージに一発で破産に追い込まれたことがありました。Sさんは今回その最大リスクも視野に入れた上でショートを仕掛けたとのこと。やはり投資はどんなことが起こり得るのかを事前に知っているかどうかで明暗がくっきり分かれるものなんだなと感じました。すごい！終了後にはいつものように懇親会を開催。今回は参加率95％とほとんどの方が参加して、ゲームやリアルな投資とお金の話に盛り上がってました。個人的にはUSご出身のファンドマネジャJさんのプライベートファンドの仕組みについて聞けたのが大きな収穫。やっていることはゲームの中とほとんど変わらないんですが、それをリアルにやってるところがすごい。あとは、参加者の方から具体的に自分の投資に対する考え方について質問をされることが多くなって来て、またそこそこ経験や知識に基づいたアドバイスが出来る自分がいたりして、皆さんに頼ってもらってるんだなと実感出来て、何だか嬉しい気持ちになれました。次回開催は3月26日の予定。また新しい出会いと繋がりの広がりがあるといいなと思ってます。ご参加お待ちしています！！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会 [東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.02.27
コメント(0)
-
お金の教養フェスティバル2011 (3)
「3回目の日記、楽しみにしています！」と言われてしまいました。(笑)一週間遅れになってしまいましたが、お金の教養フェスのトリは、、、。[第4部 講師 / 古田敦也さん＆泉正人さん]タイトル: 行動と決断、野球とビジネス、資産運用とは 何と今年はファイナンシャルアカデミー代表の泉さんが登場！あまり表には出てこられない方なので超貴重です。同校の不動産投資の学校卒業生だけに受講資格があるIZUMI塾は何と受講料48万円！！数年間で20億円の不動産資産を築く方法を伝授しています。今回は対談形式で泉さんと話をするのは、元ヤクルト捕手の古田敦也さん。泉さんもサーフィンだけでなくトライアスロンに力を入れていらっしゃる関係での出会いがあったものと思われます。お2人が登場した瞬間に会場の4,000人の視線がステージに釘付け、息を呑むのが聞こえてくる感じでした。オーラが違いますね。(笑)話題は、トライアスロンから古田さんの野球におけるマネジメントや決断についての話から。お金の教養と言っても投資などでお金を増やす力だけでなく、スキルアップをして稼ぐ力を高める教育にも力を入れているからですね。現役時代にチームの司令塔と言う立場でキャッチャーをやられていた古田さんは、選手になる前にトヨタ自動車の工場で2年間の勤務実績があったそうです。そこでのチームワークやタイムリミットを守ると言った、一匹狼的な野球選手と違った素養を身に付けたと言います。ゲーム中の瞬間的に判断や、大勢に影響の無いことは即決をすると言ったスピード感のある決断力は、常にそうする「クセを付ける」ことが大切と古田さんがおっしゃっていました。これって、泉さんで言うところの「仕組み化」なんですよね。また、某N監督の強力なトップダウン式マネジメントと選手の間にあって、中間管理職的な立場ならではのこぼれ話もたくさん出て会場の笑いを誘っていました。教訓は「上司は選べない」とか。(笑)続いてお金の話について。現役時代から資産運用に比較的積極的に取り組まれていたようです。野球選手の選手生命は10～20年で、基本的にこの期間で稼いだお金を使って一生を生きていく必要があり、古田さんとしては当然のように運用の必要があると考えていたようです。一方で、一般的な野球選手は高校を卒業してドラフトで入団。学生では考えられない金額の契約金をもらって入団してくるケースもあるのですが、これがお金のトラブルになるケースが多いようです。小さい頃から周りの応援を受けて野球に打ち込んで、母校の代表として入団すると、契約金からお礼をするのが一般的。バイトもせずにいた学生に突如として数千万円のお金が転がり込むことになると、簡単に金銭感覚が狂って、親戚や母校に百万円単位でのお礼をしてしまうらしいです。結果翌年に何が起きるかと言うと、累進課税によって税率が跳ね上がった所得税の課税が契約金に対して発生しますが、、、すでに配っちゃったので入団時には素寒貧の状態。いかにもありそうな話です。また、有名選手になると毎年推定年俸が発表されていますが、これはあくまでマスコミの推定であって実際と異なることも多いとか。実際にそんな金額をもらっていない場合には税務署が調査に入ることもあり困るので、マスコミに「そんなにもらっていない！」とクレームすることもあるそうです。逆に実際よりも低い推定年俸が発表されている場合は当然黙っているとか。(笑)株式や投資信託、REITなどを中心とした投資・運用について、セレブだけにコネを使って有利な情報を元にやっていたりするのかと思いきや、飛び込みで証券会社などに行って教えてもらうスタイルを取ってるそうです。基本的に古田さんの話を泉さんが聞くスタイルでしたが、随所に泉さんの投資に関する考え方などが聞けました。お金で買えるものが1)自由と2)余裕の2つあって、自分の好きなことをやるために投資をするという泉さん。また、行き詰らないためにも「流される力」が必要。人の意見に流されると言っても誰でも良いわけではなくて、条件としてはその人の思考・発言・行動が一致している信頼出来る人。あっという間の1時間でしたが、違うフィールドでそれぞれ活躍するお二人の対談は期待したものと良い意味で違った内容になって興味深かったです。道を究めた人はどこかで共通するものが出てくるんだなとつくずく感じました。[番外編: 終了後のちゃんこ懇親会]フェスティバルの開催は相撲が出来ない両国国技館。せっかくここまで来たからには、と言うことで、午前中にブランチ会で集まって、フェスティバルもご一緒した方々の希望者でちゃんこ屋さんに行って、投資談義！お邪魔したのは駅下の「ちゃんこ道場」。お値段も手ごろっぽかったのと、丁度国技館の会場を後にした一行が続々とお店を探していたのを感じて即決。入った後に実際何組かは満席で断られてました。人生初のちゃんこで勝手が分からずに数種類のメニューを見つつ迷っていたのですが、お店の女将さんらしき人がオーダーを取りに来たら、「絶対美味しいから！」と問答無用でこの店の看板メニュー「横綱ちゃんこ」に決められてしまいました。(笑)一気にフェス帰りのお客で一杯になった店内で、乾杯をしてしばらくすると、とんでもないのが出てきた！さすが「横綱」だけあって、海鮮と鶏もの、つみれが鰯と鶏肉とたくさんの野菜がてんこ盛りになって出てきました、スゲーっ！！「あんた達も金融セミナー(笑)でしょ？！」と威勢の良い女将さんの言うとおりにして良かった♪ちゃんこを突きつつ、それぞれのお金に対する考えや投資の実績などについて語り合いました。ゲーム会や朝食会で会って仲良くなってもゆっくりと話をする機会って中々作れないんですが、こうやって鍋を囲むと不思議と話題も弾みました。5人で4人分を注文したのですが、腹いっぱいになって〆の雑炊まで辿り着けずにちょっと残念。また相撲が臨時オフシーズンなうちに鍋の会でもやりたい！4組の個性的な専門家がそれぞれのお金の教養について語るセミナー。今回はイベントに絡めてブランチやちゃんこ懇親会もやって盛りだくさんの一日になりました。やっぱり、お金の教養の探求は、みんなでやるのがいいですね！また来年も、ステキなセミナーを期待しちゃいます！！そして今度は、ブログを見ていらっしゃるみなさんもご一緒にどうぞ♪セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会 [東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.02.27
コメント(0)
-
お金の教養フェスティバル2011 (2)
お金の教養フェス2011、忘れないうちにレビューを書いておかないとですね。前回に続けて行きます！[第2部 講師 / 橋本顕愛さん]タイトル: 明日からでも始められる資産運用の第一歩！ファイナンシャルアカデミーの方で、いつも個人的に大変お世話になっている方。セミナーの組み立て方や話し方などについてご指導をいただいています。普段近しく話をさせてもらっている方が国技館の数千人の前で話をしているのを見るのは何だか不思議な気分。もともとは理系サラリーマンで機械設計の仕事をしていた過去から、お金の勉強をする必要性に気付き、単身赴任で家計が赤字になる覚悟でファイナンシャルアカデミーに飛び込んだクダリはビックリ。自分だったら出来たかな。。。機械設計の仕事はロジカルシンキング。それを自分の人生とお金との関係に応用したのが「ロジカルライフプラン」。例えば、老後の生活と年金。今日もWBSでやってましたね。年金が将来いくらもらえるか分からない状況で、どっちの考え方をするべきか。(a) 今の平均23万円の半分もらえると考えて足らない分を準備する人(b) 全額無いかもしれないと考えて万全の準備をする人将来的に(a)プランで考えていたのに、万が一出なかった際には足らなくなってしまうリスクがある。ロジカルライフプランでは、足らなくなるリスクがあるのであれば、最初から(b)で考えるべきと説きます。その後、「お金の準備についての考え方」や、不動産、株式などについて、学びを進める上での心構えや若干のティップが紹介されました。収益マイホームなどは具体的で聞いている人にはインパクトが大きかったのじゃないかと感じます。[第3部 講師 / カン・チュンドさん]タイトル: 毎月1000円から始められるカンタン投資信託初めてお話をお聞きしたんですが、この方超オモロイ！軽快な関西弁で分かり易く積み立て投資信託のメリットについてアツく講演されました。日本人には最適の投資スタイルが「つみたて投信」- 自動積み立ての仕組みが利用できる- 毎月定額で買う「ぴんぽんぱんぽーんっ！ここでクイズの時間です！ 2つのファンドのどちらがお得でしょうか？」・・・歌ってる！(笑)ファンドA: 1万円から10年間安定して価格が上昇し続けて最終的に3万円になるファンドB: 1万円から、5年で2000円まで下落して、10年目で1万円まで戻る保有するファンドの価値は、価格×口数。定額を毎月買い続けると、値段が上がる場合に儲かるのは当然分かりますが、下がったときにミソがある。資産価値が減るので損をしそうなイメージがありますが、実際には同じ金額でも安値でたくさんの口数を買うことが出来るので、最終的にそこそこまで価格が戻るのであれば投資効率は良くなる。実際に上記の例だと、ファンドAは1.3倍に対してファンドBは2.6倍！ビックリです！これが積み立て効果！！具体的にこの仕組みをつかって、8種類のインデックスファンドに投資する手法をオススメします。8種類とは下記。日本／先進国／新興国の、それぞれ株式／債券／REITの組み合わせ。自分のお金を使って、簡単に世界中に投資する。マーケットを支える。何かいい気分です。(笑)ステージ上を動き回り、時に歌いつつ、時にロマンチックに。お金の話もこうやって楽しいと興味を持てますよね。内容もしかりですが、その人柄に興味を持ちました！さて、次回はいよいよ最終回！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.02.21
コメント(0)
-
お金の教養フェスティバル2011 (1)
両国国技館で開催のフェスに行ってきました！実は出不精な自分は一度外出すると一大事業。ついつい色々と絡めたくなります。今回は去年に引き続きブランチ会を企画して、会場入り前にテンションを上げて行こうと画策。趣旨に賛同したお金フェチ(？)な皆さんと、両国前の喫茶店で集合。最終的に10名以上、しかも健美家ブログにも参加されている実践投資家の方々が参加表明、来て頂きました。ブログでの告知を見たのがキッカケとか、書いてみるものですね。賑やかにブランチを食べて、楽しみました。[ひでぼうさんのブログ]初めての不動産投資+資産運用[ななころさんのブログ]サラリーマン大家の不動産投資「ななころびやお記」さて本イベントですが、少しでも良い席でと思って、先発隊数名で現地入りしたのが開場20分前、、、と思ったら既に長蛇の列。後で聞いたら開場直前で既に400名ほどが並んでいたとか。ほどなく会場入り。考えたら、相撲は見に来たことが無いので両国国技館に立ち入るのは初めて！「5000人規模のイベント」と聞いていたんですが、会場は圧巻。正面に青系の照明で浮かび上がったステージがあり、土俵のある当たりがさしずめアリーナ席。既に出遅れていた自分たちは見晴らしの良さそうな右手の2階席に陣取ったら、、、四角く仕切られた中にベンチが配置されているけれど、もともとは「升席」の場所らしい。ちょっとVIP気分。(笑)そうこうしているうちにトップバッターは、いきなりこの方！[第1部 講師 / 竹中平蔵さん]タイトルは、2011年、日本そして世界の経済を「読み解く」！毎回トリを勤めるこの方がオープニングアクト、、、ってライブじゃないから言わないか。(笑)冒頭から「今は相撲の出来ない国技館で、我々がお金の教養について学んで設備を有効活用しないといけませんね」とユーモアたっぷりな滑り出し。いつもながら世界と日本の経済と政治の関係を分かりやすく解説してくれました。□GDPにおける金融セクターの国際比較利子や配当等の金融による成長のうち、USは12％に対し、日本は0.7％！日本は額に汗をしない投資はいけないと言うが、実際投資は脳に汗するもの。日本人は脳ミソを使わな過ぎてるってことですね、、、。□ダボス会議での感想1) 意外と楽観的 (Cautious Optimism)2) 中国への強い風当たり大きな存在感の証拠で、元安誘導に対する批判。問題がないわけではなく、2015年以降で生産人口が減少に転じる不安定さがある。3) リーダーシップ各国の首相のスピーチから、指導者のリーダーシップ性が国際社会でも重要度を増している。4) 一次産品価格の高騰日本では円高で分かり辛いものの、先日のエジプトの政権交代も食糧難が原因。□日本経済現在の状況を再度国際比較。2010年のGDP成長率を見るとUS2％に対して日本3％。日本の方が成長してる。ところが株価を見ると、日本は3％ダウンしていて、USは11％アップ。目先の経済は政府によるバラ撒きで上向かせることが出来るものの、株価は起業の将来への期待価値。□民主党政権の変えるべき点3つ1) マニフェストの論理破綻掲げていたことと今やっていることが違う。一度説明責任を果たすべき。2) 未成熟な政権交代過去の全否定から入ってしまった失敗。本来は使えるものは使うと言った、したたかさが必要。3) マクロ経済管理の不在与謝野さんは財務専門で、マクロ経済との連携性については何も語らない。増税は不可避ながら、その前に経済対策を実施しなければ大変なことになる。民主党政権の打つべき施策として「ソールズベリー・ドクトリン」が紹介されました。これは、ねじれ国会が発生をした際に、新与党が直前の選挙で掲げたマニュフェストに対して新野党は反対を唱えないと言う紳士協定。国民の意思を問うて認められたものだから。確かに余計な議論していないで早く良い世の中にしてくれっ！って感じてますからね。最後に、こちらの本を紹介されていました。"Fault Lines: How Hidden Fractures Still Threaten the World Economy"http://amzn.to/gfdfKr現在の人と人との中や、国同士や地域で格差が広がるFault Lines～断層が広がっている中で、会場にいる人は断層の上で、更に上を目指して欲しい、とのメッセージでした。まだ日本語版は出ていないようですね。現在の民主党政権についての話題が多かったように思われましたが、随所にユーモラスなギャグを盛り込みつつ、難しい話を簡単に分かるように説明するスタイルは健在でした！さて次、、、以降はまた長くなるので別途！(笑)セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.02.20
コメント(0)
-
土地・建物の税金でトクする法
皆さん確定申告の準備、終わりましたか？先週くらいに一気にやった際に参考にしたのがこの本。先日のレビューに書いた「もしドラ」と一緒に不動産屋さんから借りてきた本です。毎年法改正に合わせて改定されているようで、読んだのは平成22年度版確定申告用でした。 【送料無料】土地・建物の税金でトクする法価格：1,680円（税込、送料別）[目次]1章 マイホームを買ったときの税金でトクする法2章 土地を買ったときの税金でトクする法3章 建物を建てたときの税金でトクする法4章 土地・建物を贈与で取得したときの税金でトクする法5章 土地・建物を相続したときの税金でトクする法6章 マイホームを売ったときの税金でトクする法7章 土地・建物を売ったときの税金でトクする法8章 土地・建物を保有しているときの税金でトクする法9章 土地・建物を貸しているときの税金でトクする法10章 土地・建物を借りているときの税金でトクする法11章 不動産に関する確定申告のポイント12章 税務署から「お尋ね」「呼出し」がきたときの対処法不動産に関係する税金について体系的にまとめてあって、助かります。内容もかなり詳細に書かれていますし、条件分けなどもフローチャートや例を使って解説されていて、分かり易い。今回特に役に立ったのが、以前の日記にも書いた1章の住宅ローン控除と、6章マイホーム売却に関する税金の部分。住宅ローン控除を受ける為の条件は色々と細かく決まってます。普通に列挙されても良く分からないんですが、それがフローチャートになっていたり、控除が重複利用出来ない期間に関しての解説の図があったり、目で見て理解出来るところが良いです。端から端まで読み込むような使い方ではなくって、関係するところを辞書とか参考書代わりに読む使い方かなと思いました。セコイアの木の下で 伊藤 潤 ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会 [東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.02.12
コメント(2)
-
ブランチ会のお誘い＠お金の教養フェスティバル
2/20(日)はファイナンシャルアカデミーの無料イベントへ遊びに行きます！ その前に、一緒にブランチを食べてテンションを上げてから会場入りしませんか？(笑) [お金の教養フェスティバルについて]http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/201101220000/ブランチとフェスは基本的に別のイベントです。。。当然ですが。フェスは事前登録が必要になりますので、別途申し込みをお願いしますね！ フェスの個人的に見所は、竹中平蔵さんのお話で、一発目の予定！ Don't miss it!! ━ブランチ会開催概要━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■日程 2月20日(土) ■時間 10:30～12:00 ■人数 最少催行: 2名(確定) ※参加多数の場合には募集を締め切る可能性もあります。 ・・・そこまで来ないと思いますが。(笑)■場所 シャノアール 両国店 (駅前ファミマ2F) 東京都墨田区両国２丁目２１－５ 03-3632-7198 ■予算 300円～ ※ご自分がオーダーした分だけです。■地図 http://bit.ly/gEH2rn ■アクセス JR両国駅 西口徒歩1分 東京メトロ両国駅 A4出口徒歩5分 ■参加方法←メッセージをご利用いただくか、同日記にコメント下さい！ 座席確保にご協力を頂きたく。━フェス開催概要━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■お金の教養フェスティバル2011 主催 ： ファイナンシャルアカデミー 開催日時： 2011年2月20日（日）13:00～17:40 会場 ： 東京 両国国技館 司会 ： 若林史江さん (カリスマ女性トレーダー) ■講演予定 竹中平蔵さん 慶應義塾大学教授 古田敦也さん 元東京ヤクルトスワローズ監督 泉正人さん ファイナンシャルアカデミー代表 カンチュンドさん インデックス投資アドバイザー 橋本顕愛さん ファイナンシャルアカデミー経済教育部 ■お申し込み 下記リンクより直接お申し込み下さい♪ http://www.f-academy.jp/link/1481/page/festival.html セコイアの木の下で 伊藤 潤 ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.02.11
コメント(7)
-
住宅ローン控除とマイホームの譲渡所得(2)
さて、前回の続きです。マイホームを売却した際の譲渡所得の計算について見てみましたが、今回は使える控除について！[前回の日記]住宅ローン控除とマイホームの譲渡所得(1)色々と使える種類はあるんですが、基本的には他と重複して使うことは出来ません。ここでは自分が使うことになりそうな3,000万円の特別控除について書きます。[譲渡所得の3,000万円特別控除]前回求めた譲渡所得から、自分が住んでいる事を条件に3,000万円分の特別控除が受けられます。(居住用財産の譲渡所得の特別控除)http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm前回の先祖伝来のケースでは9,000万円の譲渡所得が出ていました。この譲渡所得から3,000万円分を除いた金額に対して課税しますよ、と言う何とも太っ腹な優遇措置なんです。それでもまだ6,000万円の譲渡所得が出ているのですが、実際に税務署のパンフの例だと、持分が1/2になっていて一人当たりの譲渡所得は4500万円です。共有名義のマイホーム売却の場合には、名義者それぞれで一人当たり3,000万円が控除可能なんです。今回自分のマイホームも相方と共有名義にしていましたので、それぞれで3,000万円の控除が使えます。我々のケースは先祖伝来の大地主ではなくて、6年前にローンを組んで購入した区分マンションの一室を売却した例ですので、3,000万円もあったら十二分にお釣が来る金額。使わない手は無い、、、と考えていたんですが、実際に売却してから色々と困ったことに気が付きました。[使う上での懸念事項]1) 住宅ローン控除との関係 この特別控除を使うと、向こう2年度は次の物件の住宅ローン控除が使えなくなる 今回は平成22年度分で使うことになりますので、23年度、24年度はNG。 次回使えるようになるのが平成25年以降に住宅ローンで物件を買った場合になります。 ※他にも同時に使えない特例が結構あります。 「同時にはご利用頂けません」って言う割引クーポンみたいですね、、、。(笑)2) 配偶者扶養控除との関係 共働きではない場合に38万円分の所得控除がありますが、共有名義の売却で相方(妻)に譲渡所得が発生すると、税金上の配偶者控除の対象から外れてしまいます。税率20％とすると、8万円程度の税金アップ、、、痛い！3) 配偶者の厚生年金被扶養者との関係 自分が厚生年金加入者で、その配偶者である妻は国民年金3号保険者。 ただ通常所得が上がり過ぎて130万円を超過すると自分で国民年金に加入しなければいけなくなります。[中間調査の結果]まず、3)については今回の譲渡所得が一時的なものであることから、大抵の厚生年金組合では金額関係なしに免除としているようです。(組合によって判断が違うようで要確認。)また2)は問答無用で配偶者控除は無しに。38万円×税率分は税金アップ、、、。これは税理士さんから明確に回答を頂いてはっきりしました。最後に残った1)の住宅ローン控除との関係が最も悩ましいところでした。[住宅ローン税額控除]マイホームを買うことを検討した人には比較的馴染みのある節税の方法ですね。基本は、マイホームを購入する際に組んだ住宅ローンの、年末時点での残高の1％相当の金額分だけ税金が免除される仕組み。例えば、年末時点で3000万円分ローンの残高が残っていれば、1％ですので30万円分の税額が控除されます。これは他の控除が所得控除と言って、税率を掛けて税金の元になる金額を減らす控除であるのに対して、税金の額から直接引くことが出来るものすごい強力な節税なんです。平成25年までに順次上限の金額が低くなったり、あとは一部の優良住宅には控除率を1.2％に優遇するなどの細かい話がありますので、興味のある方は別途調べてみて下さいね。http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/063.htm自分の場合、11月に売却した物件のローンは売却時点で全額返済してしまっていて、年末時点の残高はありませんでしたので、昨年度分の住宅ローン控除はありません。逆に自分のマンションを買ってくれた買主さんは、ローンを組んで2ヶ月しか経っていなくて恐らくほとんど支払をしていないにも関わらず住宅ローン控除で大きな節税が出来ています。これを考えると、住宅をローンを組んで買うタイミングは年末に近い方が有利で、売却を考えると年明け早々がお得なんですね。。。まぁ、細かい話かもしれませんが。(笑)自分にとっての問題は、次の物件の住宅ローン控除を諦めるべきかどうか。1)の説明の部分で書きましたが、次の物件で住宅ローン控除を使うためには、今回の確定申告で譲渡所得の3000万円控除を使わずに譲渡所得に対する20％の税金を支払う必要があると言うことなんです。今年家を買わずに平成25年まで先に延ばせばどちらも使える話なんですが、どうしても今年はマイホームを買うと決めてますので、悩ましい。譲渡所得に関しても、相方と共有名義にしていた関係で半減していますが、それに20％を掛けてもそれなりの金額の税金を払うことになります、、、感覚的にはボーナス1回分が軽く吹っ飛ぶ感じ。(涙)住宅ローンを組む金額は大きいのですが、現在の思惑通り賃貸併用の住宅を手に入れた場合には、自己使用の分、半分までしか住宅ローン控除も使えません。また住宅ローン控除の適用条件が当然ですが「自分で住んでいること」ですので、転勤等でその場所に住まなくなってしまった場合には控除が無くなってしまいます。金額のシュミレーションをしてみると、譲渡所得に対する税金を住宅ローンで取り返すためには3年かかる見込みです。3年間動かなければ、今税金を払った方がお得。3年以内に住まなくなるのであれば、今所得控除してしまった方がお得。確定申告は2月15日から受付開始。それまでには決めておかないといけないので、、、はぁ、困った。セコイアの木の下で 伊藤 潤 ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会 [東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/ 不動産投資の健美家
2011.02.08
コメント(0)
-
住宅ローン控除とマイホームの譲渡所得(1)
平日は自分が本業に集中してしまっていて中々不動産に時間が割けない中で、確定申告の準備もあらかた相方(妻)がやってくれました！昨年相当に頑張ってもらったので、今年はその経験値が活かせてるようです。一部、知人の税理士さんにもアドバイスを頂けた点も助かりました。最後の課題として残ったのが、自宅売却に関する譲渡所得に対する控除について。マイホームに関しては色々な税金の優遇措置があるのですが、その組み合わせなどを考えて何がお得になるのかを戦略的に考える必要があり悩んでました。簡単に言うと、譲渡所得の控除を使うか、それと両立が出来ない次の住宅ローン控除を使うか。「人生最大の買い物」と言われるマイホーム。これを売却する事などはあまり一般的ではないのかもしれませんが、これからは自分のライフスタイルに合わせてすむところが変わることが普通になるのではないかとも考えます。一方で、このご時勢で自宅を売却する際に買った値段よりも高く売れるケースは多くないのでレアケースと言えばそうなるのかもしれませんが、税金の計算上の問題や先祖伝来の土地の売却などを行った場合などで譲渡益が発生する可能性があるんです。せっかくですので、基本から調べた内容をまとめて書いておきますね。ちょっと長くなりますので、2回に分けてお送りします！[不動産譲渡所得の計算]不動産を売却して税務上の利益が出た場合、給与や不動産所得(賃貸事業)と別個に一時的に上がった所得として申告する必要があります。もしも税金の計算上利益が出ているとなると、その利益分に対して税金が掛かりますが、税率がその所有期間によって変わります。転売目的で買って、すぐに売ろうとすると税金をドカっと持って行かれてしまうんですね。・短期(5年以下) 39％(所得税30％/住民税9％)・長期(5年超) 20％(所得税15％/住民税5％)※期間の算出に注意！ →売却した年の1月1日時点で5年超えているかどうか今回の自分は2004年9月に購入したものを2011年11月に売却。2011年1月時点で6年4ヶ月が経過していたので、長期譲渡になります。。。ホッ。(笑)[マイホーム売却時の譲渡所得の計算方法]色々と本を読んだりすると、下記のやり方が書いてあります。収入金額－(取得費＋譲渡費用)＝譲渡所得よく分からないので(笑)平たく言うと、売った値段－マイホームの価値－売ったときの費用＝税金対象の所得例えば、3000万円で買ったマイホームが3200万円で売れて、売るときの費用が100万円掛かった場合。3200万円－3000万円－100万円＝100万円が譲渡所得、、、となりそうなんですが、いくつかポイントがあってこうならないんです。[マイホームにおける減価償却]特に注意しないといけないのが「マイホームの価値」。当然買ったときの値段がベースになるんですが、・マイホームの価値＝購入価格＋買うときに使った費用－減価償却不動産投資ではおなじみの減価償却はマイホームを売ったときも関係してくるんですね。マイホームの建物は年月により劣化して、価値が下がると考えられます。価値が減った分はもともとの購入価格から下げて、「価値の下がったものが売れた」と考えるようになってるわけですね。不動産投資における減価償却は、平成19年以降の定額法で行くとRCとかSRCは47年償却で、最終的には1円になるまで減らします。ただしマイホームの場合には同じ定額法でも「非業務用建物」と言って勝手が違うようで、償却期間は70年(償却率0.015)、残存価格は10％となっていて下記の計算方法でした。減価償却＝建物価格×0.9×0.015×経過年数これは業務用の建物よりも1.5倍長持ちをするとの考え方によるもののようです。自宅に経費も何もないので、この場合の減価償却は少ないほうが良いですからこちらの計算の方が有利で助かります。今回、鉄筋鉄骨コンクリート(SRC)を新築で買って6年で売却した自分の場合、6年分として120万円ほどが減価償却、つまり建物の価値が目減りしていると計算されました。実際の譲渡所得計算上、この120万円がそっくりそのまま「所得が増えた」ことになります。上記の3200万円で売却した例の場合、3000万円の物件が120万円価値が下がったとして2880万円と見做されますので、譲渡所得は100万円から220万円になってしまいます。つまり減価償却分がそのまま所得になって、長期であっても120万円の20％＝24万円の税金を持っていかれることになります、ヒ～っ！大抵の場合には譲渡所得が出ないのでそっくりそのまま課税対象とはなりませんが、税率20％ってデッカイですよね。もう1つ、上記の計算で所得が大きく出てしまう可能性があって、買った値段が分からないか場合か、もしくは購入した金額が売却した金額の5％よりも少ない場合。税務署が発行しているパンフレット「平成22年分譲渡所得の申告のしかた(記載例)」が具体的かつ過激なんですが、先祖伝来の土地を1億円で売却した際、みなし取得価額は5％の500万円。費用も引いて考えても譲渡所得は約9000万円の計算で、このままだと所得税と住民税で1800万円が徴収される計算になるんです。これだけ税金が重いと国外脱出したくなる人も多いと言うことで(？)、色々な税制面での優遇が用意されています。今回迷ってるのも、この優遇について。次回は優遇について書きます！乞うご期待！！[次回～その(2)]住宅ローン控除とマイホームの譲渡所得(2)セコイアの木の下で 伊藤 潤 ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会 [東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/ 不動産投資の健美家
2011.02.07
コメント(0)
-
ええ家建てたい！
不動産投資と建築は当然ながら関係が深いものの、建築を知らなくても物件は買えてしまいます。ただ、土地から建てるとなるとある程度は勉強が必要になります。まだ建てると決まったわけではないものの、勉強はしておかねばとのことで最近は図書館からマイホーム建築系の本をたくさん相方(妻)が借りてきてくれていますが、この本もそのうちの1冊。 「ええ家」建てたい！価格：1,470円（税込、送料別）はじめにPART1 「ええ家」づくり奮闘記 ・脱ハウスメーカー ・自分のライフスタイルをつかむ ・信じたパートナーに託す ・価値基準をしっかりもつ ・予算克服 ・建築家自邸PART2 「ええ家」づくりのコツとワザPART3 「ええ家」づくりパートナーガイド 最初に相方が読んで不思議な感想を漏らしてました。「家を作るのって、こんなに想いを込めてやるものなのね。」本は副題にもあるとおり、13家族がそれぞれの想いを込めたマイホームを実現した実例を紹介するPART1がメイン。共通しているのは、ハウスメーカーの既製品では飽き足らない人達が、それぞれの「住」を実現してくれる建築家をパートナーとして見つけて思い通りの家を建てた点。鉄骨を使ったシャープでモダンなものや、プロヴァンス風や自然素材を使った和風の木造、アンティーク家具の似合う洋館調RCなど、デザインやコンセプト、工法も色々。住む人の想いが建築家の工夫により具現化されるストーリーが完成写真と一緒に描かれます。あと、間取や予算も書いてあるので参考になりました。(笑)書かれたのが平成13年と結構前の本なので住む人のライフスタイルも若干時代を感じさせるものがあったり。平成7年の阪神淡路大震災の影響で家を建て替えたりする人の話が多く掲載されていました。相方の感想は、皆さんそれぞれ格別な想いを持って自宅のデザイン・建築に取り組んでいる点から来たもの。「自分がどう住みたいか？」この問いに対する答えのうち妥協の許せない部分が既存のハウスメーカーの作品にあった為、こだわりを実現する過程が書かれています。今回の我々は半分自宅、半分は収益物件として企画するので、そこまでこだわると収益性に問題が出てしまうかもしれませんので、参考にするのもほどほどにしないと。(笑)PART2は建築家と組んでマイホームを実現する上でどのように進めるべきかについて。数ページしか無い中で、一番面白かったのは最後のコラムにあった、建築家の性格について。気難しいイメージがあったんですが、コラムによると大きな商業施設などの建築家と違って儲からない住宅設計をやるような建築家は、人好きで自分の住宅論を人にしゃべりたくてたまらない人が多いとか。それでいて商売べたで、しかも宣伝べた。「目立たない小さな事務所でひっそり、依頼者の訪れを待っている。」とか、、、最高ですね。(笑)建物を建てる過程とか、そこに絡むプロの性格とか、構造とか。色々と勉強するべきことがありますが、興味の持てる内容なので積極的に勉強していきたいと思います！セコイアの木の下で 伊藤 潤 ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会 [東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/ 不動産投資の健美家
2011.02.01
コメント(0)
全9件 (9件中 1-9件目)
1
