2011年06月の記事
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海外不動産投資実践講座のお手伝い
先週25日土曜日はファイナンシャルアカデミーでセミナー運営のお手伝い。内容は「海外不動産投資実践講座」、、、超気になりますよね！しかもこの講座、1日でニュージーランド・タイ・マレーシアの3ヶ国分の話が、それぞれの国のプロフェッショナルな方から聞けてしまう贅沢なプログラム。1) ニュージーランド不動産 佐藤 均氏 (グローバルプロパティ株式会社代表取締役)2) タイ不動産 阿部 俊之氏 (アセアンジャパンコンサルティング株式会社代表取締役)3) マレーシア不動産 芳屋 昌治氏 (プロサーチ株式会社代表取締役)当日の会場は超満員。キャンセル待ちが出るくらいの大人気だったようです。ほぼ海外不動産についての知識ゼロで臨んでいたんですが、まずビックリなのは外国人でも現地や国際的な金融機関からローンを組んで物件を買うことが出来る点。大体物件価格の30％程度の頭金と、別途諸費用が自己資金として必要になるようですが、それぞれの国で使えるローンがあるようです。物件の価格は国ごとですし、ピンキリでもありますが、コンドミニアムや一戸建てでおよそ1,500～3,000万円くらいの物件がターゲットになる模様。普通に買うとインカムゲインはあまり期待出来ないようで、どちらかと言うとキャピタル狙いっぽい。当然、成長戦略がしっかりしていたり、まだ若い国だったりで、将来性は日本とは違います。特に、タイとマレーシアに共通していて面白いなと思ったのが、新築の区分所有物件は、建築が始まる前の早い時点で予約すれば建築途中での権利売却でキャピタルゲインが得られる可能性がある点。完成すると更に価格が上がるとの事で、現地で3～4部屋買って、完成までに手放すサンダル履きのオバさんの話題が出てました、うぅ～んワイルド。(笑)もっとも、これもリスクとの裏返しの話。言葉も文化も違う中で契約を結んで、距離が離れている先で建設工事がきっちり行われるか、なんてのはチェックのしようがないですから。そのリスクを、面白いと思って取れるかどうか。タイもマレーシアも、人口構成がキレイなピラミッド。平均年齢がとにかく若くて、これからの国。日本は45歳、ニュージーランドは37歳。タイは33歳、マレーシアは何と26歳！下記のリンク先は「Gap Minder」と言うサイトで、4つの国を比較してます。ぜひPCからアクセス下さい。ちょっとLoadが重たいので焦らずに。(笑)http://www.bit.ly/kG0Uv6日本を加えた4カ国をプリセットしてあります。また縦軸が平均年齢、横軸は国民一人当たりの所得です。左下の「Play」ボタンを押すと、1950年からどのようにそれぞれの国が発展しているのかが分かります。これを見ると、日本は丁度平均26歳くらい、、、今のマレーシアと同じくらいだった1960年から、一気に一人当たりの所得が増えていきました。当時の日本のようにこれからじゃんじゃか若者が働いて、お金を使って、経済を発展させていく国々です。当然住むところへのコダワリも出てくるでしょうし、外国人向けの部屋もこれらの国の成長の恩恵にあずかるために良い賃料で貸せる時期が続くのではないでしょうか。自分の人生の計画では少し先に考えていた投資ですが、ちょっと本腰を入れて考えてみようかなと思わせるそんな内容でした。聞き逃した方は、ぜひ次回をお楽しみに！！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.06.27
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本田健さん出版記念講演会
金曜日の夜、会社の会議室での打ち合わせを終えてイソイソと退社。相方が待つ大井町きゅりあんに向かう。今日は「ユダヤ人大富豪の教え」の著者、本田健さんの講演会。相方が本田健さんのファンで、一人でも何回か講演会に行ってる。自分は去年2010年の1月、東府中で開催された際に一度お話を聞いてますので、今回で2回目。[本田健さん新春講演会2010]http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/201001100000/本田健さんの講演会は、申し込み時点で会場が分からない。「都内某所」で、2010年1月は東府中で、今回は大井町。そりゃ都内に違いないですが、、、次回は小笠原とかだったら会社からは行けませんね。(笑)今回も出版記念イベント。タイトルは「ユダヤ人大富豪の教え～ふたたびアメリカへ篇」。 【送料無料】ユダヤ人大富豪の教え（ふたたびアメリカへ篇）価格：1,575円（税込、送料別）「ユダヤ人大富豪の教え」シリーズは、第一作の同名タイトルが2003年に出版。翌年「スイス人銀行家の教え」を経て、今回が第3弾。実に7年ぶりの新刊。実はこのシリーズは5冊で完結する予定とのことで、あと2冊がこれから出るんですね。 それぞれにテーマがあるそうです。2003年 ユダヤ人大富豪の教え ～ 希望2004年 スイス人銀行家の教え ～ お金2011年 ユダヤ人大富豪の教え3 ～ 生き方今回の3冊目は「癒し」の本でもあるそうです。なぜ今3冊目、なのか。3.11の地震を受けて、日本全体が大きなショックを受けました。心のトレーニングを受けていない人たちが精神的に揺らいでいる状況を見て、また物理的な地震の次に、この1年の間に来るであろう経済的な地震に備える意味でも、今書こうと言うことで4月に筆を取り、1ヶ月で書き上げたそうです。以前から本田健さんが唱えている世界経済についてのシナリオがレビューされました。Lv1 世界中の金融市場で株価が大幅に下がるLv2 国が金融機関への資本注入を実施Lv3 金融危機が実体経済へ影響、実需が低迷Lv4 大企業、中小企業の倒産と失業の増加Lv5 国の大型経済対策により国債発行額が大幅増大Lv6 資本主義最下位国のデフォルトの発生Lv7 超大企業の倒産Lv8 国のデフォルトの連鎖Lv9 先進国の金融が破綻しデフォルトが発生Lv10 世界で資本主義が崩壊～新しい仕組みの構築へ現段階で既にLv6は発生。近いうちに9くらいまで行ってしまうのではないかとのこと。現経済の問題点として、個人・地域のお金と世界経済が直結してしまっている点とお話されているのが印象的でした。自分の頭の中で、以前読んだ大前研一さんの本で「ホームレスマネー」と名付けられた世界の余剰資金があらゆる投資対象へイナゴのように殺到して去っていく様子とリンク。本田健さんは、今後国際間取引と分離した地域経済の活性化により、この問題が解決されると見ているそうです。また、世界資本主義経済崩壊後に、日本人がもっとも早く立ち直るとも発言。他の国は経済破綻時に「この混乱は誰のせいだ？」と犯人探しを行うのに対して、日本人は「しかたがないね」といって、先日の地震の直後のように黙々と未来に向かって歩き出すだろうとのこと。本当にそうだと良いですね♪大切なのは、感情的にならないこと。そのためのフレームワークとして、本田健さんが心理学を学ばれるキッカケになった「人間関係マトリクス」について紹介。経済的な地震に備えて、その後の混乱においても大切な人と幸せに過ごすために有効なもの。(1) ポジティブ自立 ～ 未来を語る、前向き(2) ネガティブ自立 ～ 細かい、使命感強い、イライラしてる(3) ポジティブ依存 ～ 能天気、頭真っ白(4) ネガティブ依存 ～ 後ろ向き、じとじと、自信無し会場で、まずは自分がどれに該当するのかを考えさせられます。自分は、、、ポジティブ自立とネガティブ自立の間を行ったり来たりかと想像、、、ネガティブの方が強いかな？相方が「うぅ～ん、どれも当てはまるんだよね」と迷ってると、すかさず本田健さんは「よく分からない、頭真っ白と言う方は間違いなくポジティブ依存です」と、会場爆笑。このポジションは相手によってダンスを踊るようにクルクルと変わるもの。また、「ポジションを決定する力学は対極的に発生する」そうです。例えばポジティブ自立で前向きに何でも果敢に挑戦する旦那さんの奥さんは、「どうせ私なんて、、、」とネガティブ依存になる。ポジティブ依存の奥さんで「えぇ～、難しいことなんて分からな～ぃ」ようなことを言うと、旦那さんはネガィテブ自立になり「何でそんなことも出来ないんだっ！」とイライラする、など。そして、自分のホームポジションを決定する上でもっとも影響を受けているのが両親。生まれ育った家庭を見ながら自分のあり方・ものの見方(観念)を形作ってしまうそうです。人間関係のキーは、この力学と考え方を理解して、人と接する際に、もっとも豊かで幸せな「真ん中・センター」のポジションにお互いを持っていくこと。99％の人はこのマトリクスの上をダンスしながら一生を過ごす。1％が、センターを見出して豊かで幸せな一生を実現するそうです。自分なりの理解として、これは自分と相手を理解するためのフレームワーク。四象限で分かり易く括ることで、実際のコミュニケーションを取るときに反射レベルで使えたら、「いい人」になれるかと想像。でも、「信念」とかが入ってくると、これだけで括れないものがあるのかなとも想像。。。やっぱり人間関係って一筋縄ではいきませんね。(笑)今回の本では、このマトリクスにも触れて、自分の起源や家族の観念を理解することで、癒しが得られるようです。また将来に向かっての希望も得られる内容なんだなと感じました。。。まだ読んでないので。(笑)その後のQ&Aも印象的。「セルフイメージを高めたい」「パートナーをサポートしたい」「対人恐怖を直したい」と、色々な思いを持ち、悩んでいる人に、本田健さんは優しく、時として鋭く、それでいてユーモラスに答えます。人の心の動きや考え方の傾向を瞬時に理解して、本人すら気付いていない本質を嫌味なく返すそのトーク、、、ステキでした。2時間の講演の後、Twitterのツブヤキを見て同じ講演会に来ていることを知って待ち合わせしていた朝食会仲間と落ち合ってインドカレー屋さんに。カレーが濃厚＆ボリューム満点で大満足でした！あとで気付いたんですが、2010年の講演会でもインドカレーを食べてたんですよね。何かご縁があるのかな？(笑)最近はずっと不動産関連の実践的な本やセミナーが多い中で、久々にメンタルに効く講演に触れて、モチベーションがグっと上がりました。この調子で今年はやります！！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.06.25
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誕生日に見るSNS栄枯盛衰
ちょっと前になってしまいましたが、月曜日の誕生日について。イブイブの18日当日がKuanさんの誕生日当日でもあり、皆さんに盛大にやって頂いたんで、何か自分も18日が誕生日だったのではないかと勘違い。(笑)それもあって自分の誕生日当日は自宅で過ごしました。当日、、、と言うか前日の夜、日付が変わったところでFacebookのプッシュ通知がiPhoneにたくさん届くように。「Happy Birthday!!」と、お友達から次から次へ。さすがに寝るときにはブルブル言われて困るのでプッシュ機能をオフに。月曜日の日中は普通に仕事をしていましたが、その間もFacebookでのコメントをたくさん。仕事中に不謹慎かもしれませんが、メッセージを頂く度にニヤニヤ。(笑)早めに帰宅した夜は相方と2人でシッポリとお祝い。用意してくれた料理と、池袋駅のデパチカで買って来てくれた、神戸ケーニヒスクローネの可愛いカップケーキ。久々に2人でゆっくりと時間を過ごせた気がします。今の自分があるのは彼女がいつも支えてくれているから。ネットを開くと、Greeにもたくさんのメッセージを頂いてました。しばらくご無沙汰になっていた人からもいただいていたりして、またニヤニヤ。(笑)SNSの機能のお陰で誕生日が分かり易くなって、色々な人からお祝いを言ってもらえるし、自分も友達の誕生日にメッセージが送れる。これって人を幸せな気持ちにさせる良い機能。この機能が、どのプラットフォームで使われるかは、この数年で移り変わった感がありますね。今年は特に、Facebookがモバイル端末にまでプッシュ送信してくる、あのあつかましいくらいの存在感を強く感じました。(笑)これから5年後10年後、友人の誕生日を祝うメッセージはどのような形で、どのプラットフォームで実行されるんでしょうか？そんなことを思いながら、幸せな気分で36回目の誕生日を静かに過ごしました。これから一年も、どうぞよろしく！！ セコイアの木の下で 伊藤 潤＠36歳ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.06.25
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人生は一杯のチョコレート箱
Life is like a box of chocolates,you never know what you're gonna get.昨日は第40回目のキャッシュフローゲーム会。振り返るともうすぐ丸3年、、、思い返すと随分と長い間やってきました。最初の独自開催ゲーム会の日記を読み返してみましたが、、、ショボッ！(笑)http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/200808300000/ブログもゲーム会も、継続は力なり、、、ですね。今回はちょっと特別な日。いつも手伝ってもらっているKuanさんの誕生日当日でもあり、また自分自身の誕生日が2日後と、記念日的なゲーム会でした。正直、当日まではあまりそんな気分ではなかったのですが、サプライズのためにプレゼン資料を手直ししているくらいから大分気持ちが盛り上がってきました。誰かのためを思って悪巧み(笑)しているときが一番楽しい。相方(妻)が体調不良のためいないのでセッティングに若干てこずりつつ、ゲーム会スタート。今日は参加者とスタッフ合計で14名。悪巧みは開催直後のスライドでした。自分の自己紹介の後に、Kuanさんの顔を大写しにしたスライドを出して、お誕生日オメデトウコール！一言いただくスタートにしました。(笑)今日は3卓。101の日本語、202日本語に加えて、もう1卓は何と中国語版101！！Kuanさんがゲットして、この日のために丸の内bfのメンバーを集めてくれました。ちゃんと中国語と日本語の対応表付き。プレイ自体は日本語中心で、数字などは中国語で会話とか。自分は初プレイ＆2回目参加の方5名のプレイヤー卓で銀行役を担当。皆さん最初は一つ一つ勉強しながらですが、徐々にコツを掴んで来ました。今回面白かったのは、プレイヤー同士の会話。低位株が出ても少しの金額しか買わないプレイヤーに対し、「Pay Checkまであと2マスだから、全財産はたいちゃえば？」などのアドバイスが飛びます。結果、手持ち資金を大量投入した株が値上がりしてBig Dealにトライする軍資金をゲット、、、など。プレイヤー同士のInteractionがこのボードゲームの醍醐味ですね。初心者テーブルながら、みなさん脳ミソフル回転させて真剣に楽しみながらあっという間のゲームプレイでした！終了後に希望者で会場近くの後楽園LaQua内、ババガンプシュリンプに行って誕生日パーティ。グラスが光ったり、火が点いていたり、拍手したり、歌ったり、、、賑やかな会になりました。このお店、フォレストガンプをモチーフにしたテーマダイニング。入り口に映画にも登場したベンチがあったり、オーダーの名前が登場人物にちなんでいたり。誕生日とのことで、記念撮影をして、スタッフの方がその場で写真を印刷、メッセージカードを作ってくれた、その台紙には、日記の冒頭に書いたフォレストガンプの映画の中に登場する有名なメッセージが書かれていました。～ 人生は、チョコレート一杯の箱のようなもの 食べてみるまで、どんな味なのか分からないんだ自分でも写真をたくさん撮って、あとで見返しているんですが、改めて今の自分は幸せだなと感じました。経済的自由や自分の目標に向かって、投資や独立企業、、、家族と話合いながら、自分でリスクを取って果敢に挑戦している人達に囲まれて、お互いの夢や将来について語り合える。これが近い将来、より具体的に協力し合える関係になれたら、、、。自分の夢も広がります。自分の名刺には近い将来に設立したい会社の名前とロゴが印刷されています。Sequoia Entrepreneurs Associates巨樹セコイアの木の下で、集う起業家たち そんな絵がフワっと脳裏に浮かんだ一日でした。セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.06.19
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ボーナス2011夏の陣
サラリーマンのお楽しみ、今年の夏のボーナスが無事(？)出ました。昨年度の業績はここ数年で最も良かったので、額もこのご時勢としてはあり得ないくらい。実際に3月11日以降、ビジネス的に厳しい状況のはずですが、影響はこれから徐々に出てくるイメージでしょうか。世間的にも状況は同じようで、「震災影響は現段階では限定的」とのアンケート調査が出ています。[夏のボーナスに関する調査] ※出典～楽天リサーチhttp://research.rakuten.co.jp/report/20110523/「今年の夏のボーナスの使い道」が興味深いですね。38.4％の方が「貯蓄」。他の選択肢の中でも興味深いのが、「投資」に使う人は6.9％。。。ぉぅぉぅ。時間軸と意味付けでカテゴリ分けをしてみると、、、■現在の、自分や家族のための「消費」か「浪費」・買物・旅行／レジャー・飲食／グルメ・車検■過去の自分や家族のための「消費」か「浪費」・ローン／借金返済・生活費補填■将来の自分や家族のための「備え」→これって結局将来は「消費」・貯蓄・保険■将来の自分や家族のための「投資」・投資／資産運用・習い事／教育費それぞれの割合を見ても、過去と現在の「消費」「浪費」にお金が多く回って、残った分を「備え」に回しているように見えます。とにかく「投資」に回している金額が少ない。昨年の分と今年の使い道の比較を見てみます。昨年分を「使っていない」人は当然ながら圧倒的に少なくて、現段階で今年の分の使い道を「決めていない」人は22.2％。昨年の使い道のトレンドを見て想像すると買物他の消費・浪費に回るか、貯蓄に回るか、、、と言った流れが見えると想像。また、今年の使い道「生活費の補填」が24.3％と、昨年の29.9％と比べて少ない点で、ボーナスと言えど消費を抑えているトレンドが見て取れるように思われます。それに対してローンの支払は現時点でほぼ同じ数字がアロケーションされていて、変動費を中心とした消費は多少コントロール出来ても、住宅ローンをはじめとした借入れをおこして消費している部分のボーナス依存はそう簡単には減らせない、と言った傾向が見えそうです。ボーナスについて今回は出ても、冬は、、、また来年の夏はどうか、と言った状況かと思います。見直すべきところは早急に見直しをして、来るべき試練の時に向けた貯蓄以外の準備、「自己投資」を進めておく必要を強く感じます。セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.06.14
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工務店さんと朝カフェ打ち合わせ
今朝は東京駅近くのカフェにて、昨日と別の工務店さんと打ち合わせ。最初に「目の醒めるようなプラン」を出して頂いたところで、期待値大。今週はファイナンシャルアカデミーでの講演が2日とも入っていたので時間が無く、無理を言って東京まで出てきて頂いてしまいました。それくらい、早くお会いしたかった。カフェで着席早々、新しい図面が出てくる。3日前木曜日の深夜に電信柱の位置を知らせる写真を送ったんですが、その対策と、あと別途役所に訪問して確認をした内容を反映させた新しいものとのこと。。。仕事が速過ぎませんか？(笑)大きな変更は敷地内通路が2.0mになった点。以前は1.5mだったのですが、役所に相談したところ共同住宅部分だけでなく自宅使用部分も含めた床面積で考えるべきとのコメントがあったための変更だとか。昨日の工務店さんの話とも食い違ってるし、こちらの工務店さんも電話では1.5mで良いとの認識だったものが、訪問して話を聞くと2.0mになったとのこと。1.5mになるか2.0mになるかは思いっきり建築面積に跳ね返ってくるのでものすごく重要なんですが、話によると実際の建築確認を行う人により見解が分かれるとのこと、、、困った。(笑)まずはもっとも規制が厳しい状態でプランを進めて、建築確認を具体的に進める際に確定させることになりそう。また、外装や内装、高さなどについてQ&A。建具や床のサンプルを持ってきて頂いていたので、触ってみたり、色の組み合わせをチェックしたり。設計を担当して頂いてる建築士の方が、こちらのイメージを自分のものとして想像を広げながらプランをして頂いているので、こっちの期待する内容に近いものが出来ているんだなと、ちょっと納得。こう言う仕事のやり方をして頂けると、とっても助かりますよね。あとはコストの話で、開口一番、予算に収めるのはかなり厳しいとのこと。ざっと見積もっても数百万円分がオーバーしてしまう状況。こちらの工務店さんは大切な自宅を想いを込めて建てるやり方で、賃貸住宅のコンセプトとはちょっと違うアプローチ。ただ、家作りに関する真剣な姿勢は信頼出来るものに感じました。まずは銀行の審査用に見積もりを頂くようお願いして、今日は終了。コストについては厳しいものながら、何とか実現に向けて進めて行きたいところです。セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.06.12
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tvkハウジングプラザにて打ち合わせ
15:00までのお金の教養講座の講演を終えて、一路横浜まで。収益兼用住宅のプランを出して頂いた工務店さんと、モデルルームで打ち合わせ。tvkハウジングプラザはモデルルームの見本市。色々な業者さんが本気モードで立てたモデルルームが50棟以上。建築費について考え始めた自分からすると「1棟で良いから分けてくれ！」と言いたくなる感じです。(笑)色々な業者さんの話を一発で聞けるので本当はゆっくりと予定の無い日に行けばよかったんですが、先日の日記の通り、急いで見積もりをゲットして銀行の審査結果を待って土地を買うかどうかの決断をする必要があり、夕方の17:30アポ。横浜駅に着いたのが17時ちょっと前。シャトルバスの最終便は16:45だったので、仕方なく歩く。相鉄線で1駅行った平沼橋からは徒歩5分なんですが、徒歩20分と電車で1駅徒歩5分だと、、、自分的には徒歩20分は十分に射程圏内。帷子川を相鉄線に沿って歩いていった、大きなガスタンクの裏手にtvkハウジングプラザ横浜がありました。時間が時間なので人影はまばら。入り口正面には「屋上でゾウが飼えます！」と無謀な宣伝を打つヘーベルハウスさん。飼わないから。(笑)基本はマイホーム向けの展示内容なんですが、大手ハウスメーカーは「キャンペーン」と称して「賃貸併用プランのご提案」を積極的にやっている模様。土地を持っている人が家の建て替えで来た時にオススメするのかな？個人的にはよほどいい場所に土地がないと賃貸経営は生半可では苦労をすると思うんですが、、、まぁ、地主さんの目からみたら投資額は建物だけで考えられるのかもしれないし、ましてや自分も住むってなったら損得勘定は訳が分からなくなっちゃいますよね。相方(妻)は先に現地入りしてて、電話をしたら既に違う業者さんの聞き取り調査に行っている模様。聞くと有名なハウスメーカーさん2社に価格的なところを聞きに行ったとのことですが、希望する値段ではなかったらしい。まぁ、ハウスメーカーでブランドになっているようなところは我々の希望する価格では建ててくれないですよ。時間のちょっと前になったので、目的のモデルハウスに行って、色々と見学して、その後に打ち合わせ。最初はプランの説明から。懸念だった二方向避難と窓先空地については、役所にわざわざ足を運んで確認をとって頂いた結果、不要とのことで確認が取れました。ただ、共同住宅の床面積による避難路1.5mの確保が必要。ただこれも面白くて、自己使用分は居宅扱いなので除外して賃貸部分のみで計算するとか。規制が思ったよりも少ないのはプラン上、大いに助かります。先方のプランについてこちらが直してもらいたい部分を伝える。賃貸部分で20平米を切った部屋があったので、そこは必ず20平米以上にして欲しい旨と、共用部の使い方にムダがあるように思われる点。共用廊下などで面積を取られると利用効率が低くなるので。結論から言うと、当日見積もりはもらえませんでした。こちらの要求する予算に収めるのが難しいとのこと。まぁ、厳しいのは最初から分かっているんで、こちらからは「そんなこともあろうかと」予め用意しておいたコストダウン出来る妥協点をいくつか提示。また自己資金に関しても、まずは出て来た見積もり価格で銀行の融資を固めてから出す金額を検討する旨を説明して、まずは本体工事だけでなく古家解体、付帯工事やインフラ引き込み料などを項目別に、一度見積書として出してもらうよう、改めてお願いしました。途中、「もっと借りられる銀行ありますよ」と、話が変な方向に。この営業さんは融資付けも強いようで今まで聞いた事のない信用金庫さんを候補に話をしてくれる。審査の考え方を聞くと、確かにそのやり方をするとたくさん融資が引っ張れる審査方法、、、なんですが、課題がいくつか。1) 収益兼用住宅へ住宅ローンを融資してくれるか？2) 信用金庫の場合、融資上限が比較的低かったりして、結局たくさんは借りられない工務店さんの提案としては、「予算がどうしても合わないので、たくさん借りて建物に予算を回して下さい」と言うもの。そりゃ借金のチャンスは嬉しいですが(笑)、一度も見積もりを見ていない状態では何とも。懸念点をお伝えして、一応使えるものかどうかのチェックをお願いする。ただ、あくまで本題は建築費の見積もり。こちらは1週間後に出して頂くようお願いをして、打ち合わせ終了。すでに19:00を回っていたので、まわりは接客中のモデルハウスを除いて弊店モード。もっと色々と見たかったんですが、また来ることもあるかなと思って現地をあとに。一週間後の見積もりを楽しみに、平行して他のプランも進めます！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.06.12
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収益マイホーム実践編 第1ラウンド
「びり～びんら～ぶ！」なぜかリンドバーグの「Believe In Love」が頭の中をリフレインしている伊藤潤です。週末の夜、みなさんいかがお過ごしでしょうか？昨夜遅くに不動産屋さんから電話。最近毎晩のように電話をしてますが、毎回盛り上がって長くなるのが楽しいけれど辛い。(笑)「今日はあまりいいお知らせではありません」いつもと違った重々しいトーン。聞けば、現在ターゲットにしている土地の買い付けを取り下げて欲しいとの申し入れが売主側からあったらしい。2週間前に指値を効かせて入れたもので、値段の折り合いが付かずにいたもの。当初は売値からマイナス200万円程度が見えていて、更に150万円を引いた値段で買い付けてました。売主さんは1年以上売りに出していて売れない土地で、自分が見つけた段階で1,000万円ほど下げたところ。そこから更に350万円引くのはさすがに辛いらしいって言うのが1つ。不動産屋さんは抜かりなくて、土地についてる担保と売却時に返済に回さなければいけない金額もしっかりと把握してくれてます。今回は2件の抵当が付いていて一件が単独、もう一件は結構な金額の共同担保とか。今の買い付け金額は、両方の抵当を外して若干手元に残るくらいを狙ったもの。現地を見に行って様子を聞いていた当初は売主も弱気だったようで、案外行けそうな雰囲気が売主さん側の不動産屋さんから聞こえてきていたんですが、ちょっとここに来て様子が変わってきたとか。震災影響がひと段落して、若干の反響が出て来てるとの事。売主が強気になりつつあって、確定させるには売値に近いところで買い付けを再度入れる必要が出て来たらしい。まだ具体的な話にはなっていない模様ながら、当初のこちらの思惑通りには話は進まない様子。まぁ、売主の気持ちになれば少しでも高く売りたいでしょうからね。相談して決めた作戦は、下記の流れ。1) 急ぎ建築プランをその他の工事費用含めて見積もりを入手2) その見積もりを持って銀行の融資の審査に掛ける3) 予算が本決まりする4) 不足分を自己資金を入れて進めるかどうか判断その間で他の話が本決まりになって買い逃すようであれば、それはご縁と言うことで・・・。今まで散々土地を探していて強く感じるのは、土地は建物付きの物件ほど指値は期待出来ないってところ。使い勝手のいい土地は他の人から見ても価値が分かり易いので、「相場よりも安く買いたい！」とこっちが考えてネバってる間に「この土地ステキッ！」と、高値でも買って行ってしまう実需層がいたりするんですよね。と言うことで、今週末はファイナンシャルアカデミーでの講演が入っていながらも、工務店さんとの打ち合わせが土曜に1件、日曜に1件。メールでご提案頂いたプランについて打ち合わせを実施して、見積もりをゲットする予定。さてさて、どうなるのか。収益マイホーム実践編も第1ラウンドが佳境です！セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.06.10
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着々と建築プランを頂いて
収益マイホームセミナーの当日の朝に買い付けを入れた土地。指値が厳しくまだ決着が付いていない状況ですが、現段階で対立候補は無い模様。もちろん特約付きで入れてるので、結論が出るのはもう少し先。融資が降りるかどうかは、土地の値段とあわせて建物のプランと見積もりが必要。これは具体的に工務店さんやハウスメーカーなどにお願いしないといけません。その土地にどれくらいの建物が建つのか大枠は手計算でやっているものの、各地方自治体の規制の細かいところまではチェックしていないので、建築プランを建築業者さんに提案してもらって始めて確定する部分もあります。と言うことで、地積測量図をもらったものと、こちらの要望を複数の建築業者さんにお送りして、まずは概要のプランを提案してもらいたい旨、連絡。ここまでは無料でやって頂ける工務店さんが多いようです。要望は、収益兼用住宅である点、出来るだけ床面積を稼ぎたい旨、また間取の目安など。結構細かく書いて送りました。売主さん側の不動産屋さんも、地元の業者さんとタッグを組んで提案してくれるとかで、心強い。あとは先日の住まいづくりフェアでお話を伺った業者さん数社と、以前から目を付けていた数社。依頼してすぐにお断りを頂いたのが数社。コストの希望も書いていたので、当然ながら鉄骨とRCは脱落。一週間ほどして、「やらせて下さいっ！」と意気込んでいた売主側地元工務店さんがコスト面でギブアップ。期待していたのに！(笑)最初に届いたのはハウスメーカーさん。避難経路に関する規制の関係で長屋タイプのご提案をいただきました。。。がイメージと大分違う。床面積も大きくないのにコストもオーバー、、、ちょっとこれでは、、、。がっかりしていたところ、翌日目の醒めるようなプランが別の工務店さんからメールの添付で届きました。思い描いていた物件のイメージが、そのまま平面図に落とされた感じで「よくぞやってくれました！」って言う手ごたえもの。ただ課題はコストで、詳しい話を聞いていない状態では何とも言えませんが、もうひとふん張りな。「コストを予算に納めることが出来ず、、、」と半ばお断りモードの連絡。こちらはプランの内容から前向きに捉えていて、多少は自己資金を使うことも考えますので、まずは詳しい話が聞きたいです。(笑)気になったのが、最初に届いたハウスメーカーさんのプランでは、避難経路が確保出来ないとの理由で長屋の提案だったのですが、工務店さんのプランは共同住宅仕様。根拠を確認してみると、一応市役所に電話をして確認してくれているとのことながら、向こうも万全を期すために訪問して確認して頂けるとか。。。お手数様です。更に翌日になってもう1社から。プランは共同住宅仕様で、メールで「恐らく規制上問題なしながら、本格検討時には再確認が必要」とのコメントあり。問題なしであってくれ！ただこちらのプランは床面積が思ったよりも取れていなくて、2番目のプランと比較して30平米少ない。賃貸部分の住居も1戸あたり20平米をきってしまってるので、これは要修正かと。また、コストについてはメールではなく面会の上で話したいとのことで、面談をすることに。ここの建材へのこだわりには共感する部分があったのと、コスト的にも期待出来そうな雰囲気だったので、具体的なコストを知りたいのと、プランがどれくらい融通が利くものかが鍵。現在週末の予定を合わせて、提案して頂いた建築プランについての打ち合わせを複数社と持つべくスケジュール調整中。サラリーマンで無かったらすぐにでも飛んで行きたいんですが、仕事は仕事でちゃんとやらないとですからね。2番目の工務店さんのプランが来た際に、今までの取らぬ狸だったプランが急に現実味を帯びてきて、ドキドキしちゃいました。自宅建設、、、しかもただの自宅ではない収益マイホーム建設のプラン。着々と進んでます。セコイアの木の下で 伊藤 潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.06.08
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朝日住まいづくりフェア2011
すっごい前の話になりますが、東京ビッグサイトにて5/19～22日の4日間開催された「朝日住まいづくりフェア2011」の話題をば。既に書きそびれたのでもういいかなと思いましたが、あとあと書いておかないと悔しい思いをするかもしれないと思い立って、思い出しながら書きます。行った理由はもちろん、収益マイホーム・賃貸併用住宅の建築準備のため。その前の週末に現地見学を実施した土地が良い感じだったので、その土地を中心にプランを立て始めたいところだったので、まさにグッドタイミング。もともといわゆる実需、自分で住む普通の住宅用のイベント。ハウスメーカー、工務店、デザイン事務所など、建築に関わる業者さんが一同に介して、家を作りたい人へ自分たちの特徴を展示でアピールする場で、会場は実に様々な展示が行われていました。自分としては土地にそこそこ予算を取られそうな雰囲気なので、コストを抑えつつもボリュームのある建物を作ってもらえる可能性のある業者さんに出会いたい。そうなると、、、デザイン事務所は候補としては難しいかと、工務店さんを中心に回りました。お邪魔したブースを列挙します。[ハウスメーカー]（株）アキュラホーム http://www.aqura.co.jp/パナホーム（株） http://www.panahome.jp/east[デザイン事務所]豊な家を作る建築家７人の会 http://www5.ocn.ne.jp/~arch007プロスタイルデザイン（株） http://www.prostyle-design.com/[工務店]菊池建設（株） http://www.kikuchi-kensetsu.co.jp/Tsumikiの家 東和興産（株) http://towa-kousan.co.jp/水谷建設（株） http://www.ordermade-mizutani.com/株式会社ライズウェル http://www.risewell.jp/（株）ライフ・ステージ http://www.l-st.co.jp[その他]（株）アドキャスト http://www.ad-cast.co.jp/ネクスト・アイズ（株） http://www.nexteyes.co.jp/まぁ、見返しても回りましたね。一日で良くぞ回ったって感じです。どちらも特徴的で面白いところばかり。ブースでプランを聞かれて「かくかくしかじかな土地で賃貸併用を建てたいんですが。」と言うと、一部は賃貸物件を手掛けたりとか、賃貸併用の実績のあるところもあり、有意義な話が聞けました。候補として感覚的に工務店かなぁ、、、。デザイン事務所はカッコいいんですが、どうしてもコストが合わない気がしちゃいます。各社さん、さすがに震災後だけあって、耐震に関するプレゼンが充実。あとはエコ関連。木や漆喰など、材料へのこだわりのある建築提案も多かったです。一通り特徴をお聞きして、こちらのプランをお話して、具体的になったらご連絡と言うことで名刺を頂いて帰りました。帰宅した翌日以降、家までパンフを持って来て頂いたり、社長自ら電話を掛けてくれたりと積極的な連絡を頂いていて、メールや電話でのやり取りが続いてます。普通の展示会でやられたらイヤですが、今はこちらが情報を必要としているときなので相当に手っ取り早くて助かります。この中から、自分の物件を建てて頂く運命の出会いがあったのか、、、これからの動き次第ですが、今後の進捗が楽しみです！セコイアの木の下で 伊藤潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会 [東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.06.07
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不動産投資の学校・実践報告会(3)
今回、自分が不動産投資の学校・実践報告会でお話したのは、下記のタイトル。[第4部]「自宅は負債じゃない！デビュー戦で都内一棟物件ゲット！」スピード重視！1棟から始める不動産投資！住宅活用テクニック持ち時間50分で、自分の今までの不動産に関する経験についてお話ししました。さっさと本題に入れば良かったんですが、自分の前に講演された3名の方の内容についての自分なりの感想を、どうしても200名の会場の皆さんに伝えたくて、、、冒頭で脱線トーク。オモムロに切り出す本編は、まずは2004年の自宅購入から、2009年の一棟アパート購入の経緯。少ない元手で脅威的なROIを叩き出したその裏話なども披露しました。通常は「無茶な投資」で終わるところですが、そこからのBSリカバリ策についてもご紹介。債務超過状態から自宅を売却することでHealthyな財務状態に持っていったやり方。また、今後の方向性としての収益マイホーム・賃貸併用住宅計画についても軽く触れました。それぞれ詳しい内容は、、、ご出席頂いた方の特典と言うことで省きますが、聞いて頂いた方からは「あんなにチャレンジャーなことをやっていたんですね。。。」と驚き半分呆れ半分の声も。(笑)自分として聞いてもらっている方々に伝えたかったことは、「何もやらないリスク」について。不動産の勉強って、実は理論を学べば学ぶほど買えなくなる傾向があると思います。無知なままで買ってしまうのは言語道断ですが、理論一方で実践を伴わない人も、これまた徒労で終わってしまいます。もし「不動産投資をやろう」と決めて時間やお金を不動産の勉強に費やしている方であれば、まずはたくさんの物件を調べて、見て、購入検討を進めて、何はともあれ「不動産投資家」になることが重要。自分のようにいきなり一棟物件に踏み切るやり方は、リスクの観点から正直余りオススメしませんが(笑)、賃貸付けの安定しそうで、金額も大きくない区分から始めるやり方もあります。それでも、「予備軍」と「不動産投資家」とで、見えてくる世界が変わってきます。終わってから、受講生の方々の退出された会場を見て、改めてその大きさにビックリ。ここでしゃべったんだなと、またまた感無量。(笑)この機会を頂いたファイナンシャルアカデミーのスタッフの方々に改めて感謝。自分の講師としての経験は皆さんに育ててもらってる感じです。夜はそのまま、ゆきさん主催、カカ夫さんの打ち上げに混ぜて頂いて先輩不動産投資家の方々と不動産談義。先ほどの話にもつながりますが、不動産投資を始めたら始めたで、時間と共にその経験と見地は広がっていくもの。収益マイホームの実情や、金利についての考え方や、不動産投資の社会的意義など、自分的にはまだ見えていなかった部分について教えてもらうことが出来ました。2008年からお金の勉強を始めてから3年半の活動の総括として、心に残る経験になりました！セコイアの木の下で 伊藤潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.06.05
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不動産投資の学校・実践報告会(2)
不動産投資の学校・実践報告会の本編について！[第1部]CFネッツ猪俣さんが「投資分析と組み合わせ戦略」と題して、ポートフォリオの組み方について講演。投資分析手法はあこがれのCPM手法。IRRやレバレッジについての考え方をグラフィカルに見せるやり方はぜひ身に付けたいところ。組み合わせ戦略についてはご自身の購入物件を例に取った話に。保有してインカムゲインを取る物件と、売却前提でキャピタルゲインを狙う物件とを性格付けをして、バランスを取ってポートフォリオを組み替えるやり方を実践されていました。「右足と左足を交互に出すようにしないと、転んじゃうからね」と例えていらっしゃって、なるほど。面白いのは古い木造アパートに絞っている点。キャピタルゲインを狙う際に割安に買える点と、売却前提の場合の保有期間を5年で見ているご様子なので減価償却の大きさにも関係しているかと想像。「区分にしても一棟にしても、築古でも新築でも、投資分析上は一緒です。」それよりも大切なのは、不動産投資の目標をどこに置くかを明確にすること。その上で押さえるべきは下記の3つのポイント。1) いくら投資するか(運用資金)2) どれくらいの収益が必要か(目標CF)3) どれくらいの期間で実現するか(活動期間)ひたすら良い物件を探し続けるのでは何の為にやってるのか分からないですよね。この3つはぜひ投資をはじめる前に考えておきたいところだと思います。[第2部]投資仲間、カカ夫さんがご自身の3年間の活動についてお話されました。カカ夫さんも自分と同じ業界のサラリーマン大家さん。講演の経験は無いはずで今回が初めて、、、ですが、実に堂々として見事な講演でした！いきなり200人の前で話をする際、普通は緊張するし、頭が真っ白になるしで、ガクガクブルブルになると思うんですが、最初の一声から野太い声を会場に響き渡らせてました。内容も実に良かった。ご自身が不動産投資をはじめるに至った経緯や、頭金の作り方、不動産投資の中でもファイナンシャルアカデミーを選んだ理由など、実に分かりやすくまとまってました。力が入っていらっしゃったのは、ローコストリフォーム＆募集デコレーション。独自の工夫でコストを掛けずに物件の価値を飛躍的に上げる、まさに個人投資家の王道とも言うべき投資法を忠実に実践されている様子が、豊富な写真を使いながら解説。きっと受講生の方々にも参考になったものと思われます。特に物件購入の経緯で語られる奥さんトリュ婦さん、お子さん総資産くんとの3人4脚っぷりがステキ。「人との繋がりがもっとも大切」とおっしゃるカカ夫さんは、融資も物件情報入手も、購入交渉もすべからく家族一丸となって取り組まれて、本当に素晴らしい。最初はマイホーム購入からはじめて、区分購入、一棟購入と着実にステップアップされているカカ夫さんは、今月決済の一棟物件のご紹介もされていました。目標は年に1棟ずつ。リスクコントロールをしながらも着々と物件を増やしていらっしゃるその取り組みは見習う部分がものすごく多いなと改めて感じました。[第3部]JACKさんは株式投資家として著名な方で、自分の今回のセミナーを知った友人が、自分の講演ではなくて一緒に登壇される「JACKさんの話を聞けるんだったら行くっ！」と言う位、著名。(笑)さすがに出番が次に迫って緊張しながら控え室で聞いていたんですが、講演の安定感がすごい。「投資家の講演」のお手本のような感じで、具体性のある情報が盛りだくさん。話を聞く投資家の方々の「知りたい」ところを的確に情報提供しています。1次情報なのか、伝聞なのかも裏付けの精度を明確にした語り口は信頼のおけるもので、講演が着々と近づいてくる自分に「この後にしゃべるのか～」とヒシヒシとプレッシャーを与えてくれるものでした。(笑)区分に絞って活動開始後、一気に買い進められているその投資手法は、まさに株式投資家のもの。一棟と比較した区分についても、単独ではなく複数所有することで空室リスクを軽減。売却を視野に入れた流動性や、エリアリスクの分散も同時に実現するとの論理には納得。「株式投資家の目線から見た不動産は、買って、売った時に初めて利回りが確定するんです。」これもまさに猪俣さんのIRRと同じ話で、投資家の考えなんですね。デメリットは、個々の区分で見た場合には金額が少ないのでキャッシュフローも少ない点。今後は一棟も視野に入れて活動されるご様子でした。さて、いよいよ自分の出番です、、、[不動産投資の学校・実践報告会(3)]http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/201106050002/セコイアの木の下で 伊藤潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.06.05
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国際ブランチ会と不動産投資実践報告会(1)
昨日は「区分か一棟か？」のテーマで、不動産投資の経験談をお送りする不動産投資の学校・実践報告会。今回は4人の不動産投資家の方々が話をするうちの一人として講演させてもらいました。ファイナンシャルアカデミーからオファーを頂いたときにいつもの気分で安請け合いをしていたんですが、直前になって参加者が200名からなる大きなイベントだと知らされてビックリ。いつもはせいぜい40名ほどの受講生の方々にお話してますが、その人数は初。出演者は以前の日記にも書いたとおりで、これまたビックリ。不動産業界でも著名なCFネッツ猪俣さんや、株式投資家としても著名なJACKさんが登壇。もうお一人のカカ夫さんは、所有物件の見学会にもお邪魔した投資仲間で、2人で「スゴイね～！」と興奮してました。(笑)当日の朝は自分のテンションを上げるためもあって、飯田橋のカフェで国際ブランチ会を開催。初参加頂いたシンガポール出身の方を、いつものレギュラーメンバーで囲む形になりました。参加者に日本語があまり話せない方がいると自然と会話は全て英語に。飯田橋を12時ごろに辞して、会場の御茶ノ水到着が12時半ごろ。いつもと違って今日は控え室に通されて何だか変な感じ。(笑)写真は、会場に向う途中のニコライ堂。。。何となく気になったもので。(笑)控え室では、猪俣さん、カカ夫さん、JACKさんとそれぞれご挨拶させていただきました。自然と投資に関する話題で盛り上がったりと、講師同士として扱って頂いていたようで、感無量。会場には200名の参加者が着席。チラホラとゲーム会や以前のセミナーなどで知ってる顔も見えて「頑張ってください！」などと言われて嬉しい気持ちに。一番後ろの席で、他の3名の方々のセミナーを聞かせて頂きました。さて、前振りで長くなっちゃったので本編は次の日記にて！[不動産投資の学校・実践報告会(2)]http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/201106050001/セコイアの木の下で 伊藤潤ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/不動産投資の健美家
2011.06.05
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