2009年11月の記事
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反省
住まいのマンションで、10月に行われた鉄部塗装の完了検査を実施しました。正直、管理会社お任せで実施範囲も事前に細かく確認していなかったのですが、本日一つ一つ点検すると、今回いっしょに改修しておけば良かったなぁと思う部分が何箇所も見つかりました。当マンションは、少しではありますが塩害を受けます。築6年で行った今回の工事、大規模修繕工事までの間にもう一度、検査で発錆が見つかった部分の補修をしなければならなそうな感じでした。お金をケチるつもりは全くなかったのですが、迂闊にも管理会社の提案を鵜呑みにしたの結果、墓穴を踏みました・・・自分たちで、何をするのか工事前にきちんと自分たちの目で点検しないと駄目ですね後悔しきりな本日でした・・・
2009.11.29
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小規模マンションにおける大規模修繕の課題
１、施工代・コンサルタント代が割高工事費全体に占める仮設工事費、現場監理費のウェイトが高くなることから、工事費は中大規模マンションに比べ割高になります。また、コンサルタント方式で進める場合、コンサルタント費は１戸あたりで計算すると割高です。２、人材確保の難しさ• 役員・専門委員会の成り手不足、適材適所の人選が難しい• 責任施工方式や管理会社お任せ方式を採用し、提案どおりに工事発注すれば楽で簡単だが、三者のチェックが入らないため管理組合側が工事に詳しくないと適正な発注が難しい、全面的に信頼できる業者を探すことが難しい、施工する業者自身が工事監理もするため、手抜き工事になる可能性がある等の不安があります。→大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2009.11.27
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修繕委員会活動のポイント
１、 役割・進め方を明確にする大規模マンションであろうと小規模マンションであろうと、やらなければならないことは同じ。修繕委員会は何を、どのようなスケジュールで行うのか、明確にして進めたほうが良い。２、 主体性をもつ施工業者に、コンサルタントに、全て負んぶに抱っこでは、足もとを見られて安くてよい工事はとても出来ない。 ３、 過剰品質に気をつけるとかくあれもこれもついでだから、居住者から文句が出るのは嫌だからということで、高グレード、替えなくてもよいのを見栄えを気にして早めに替えるとかいうことがある。10年後、20年後を見据えた資金計画、工事をするよう心掛ける。 ４、 居住者からのクレームには自ら体当たりをする施工会社、コンサルタントに任せがち。区分所有者間で話をした方が円満に解決することもある。施工業者に対応してもらうのか、修繕委員会が話をすることで解決するのかを判断して実行。細かいクレーム、意見なども含めて委員会に情報が集約する仕組みを構築しておき、タイムリーにしかるべく処置をすること。時には、「NO」と言える実力・説得力が必要。→マンション管理士までお気軽にご相談ください。
2009.11.26
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親会社が破産・事業再生ＡＤＲを申請した管理会社
「民事再生法、会社更生法、破産、整理」グレイス株式会社 株式会社ジャストアメニティー→継続営業中株式会社アジャクス 株式会社アジャクスライフサポート→破産東洋ホーム株式会社 横浜コミュニティ株式会社→継続営業中株式会社ゼファー 株式会社ゼファーコミュニティー→野村リビングサポートに吸収合併マツヤハウジング株式会社 東邸管理株式会社→継続営業中株式会社アーバンコーポレイション 株式会社アーバンコミュニティ→広島アメニティ(株)に資格承継、グランドアメニティに社名変更株式会社ダイナシティ 株式会社ダイナシティコミュニケーションズ→ＡＫＩ不動産へ譲渡、ＡＫＩコミュニケーションズとして営業シーズクリエイト株式会社 シーズコミュニティ→ライフポート西洋に吸収合併 株式会社モリモト 株式会社モリモトクオリティ→継続営業中ダイア建設株式会社 ダイア管理株式会社→ユナイテッドコミュニティーズ株式会社へ譲渡、コミュニティワンに社名変更 日本綜合地所株式会社 日綜コミュニティ→継続営業中ニチモ株式会社 ニチモコミュニティ株式会社→長谷工グループへ譲渡、長谷工スマイルコミュニティに社名変更 株式会社アゼル 株式会社ニッケンコミュニティー→長谷工グループへ譲渡、長谷工ニッケンコミュニティに社名変更株式会社ジョイント・コーポレーション 株式会社Ｊ・ＣＯＭＳ→大京グループへ譲渡藤澤建設株式会社 藤澤建設株式会社→コミュニティワンへ譲渡「事業再生ADR（裁判外紛争解決手続き） 」 株式会社コスモスイニシア コスモスライフ→大和ハウスグループへ譲渡 平成21年11月25日現在
2009.11.25
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穴吹工務店が破産
サーパスマンションシリーズを供給する大手マンション分譲会社穴吹工務店が11月24日に会社更生法の適用を申請しました。最盛期は、マンション供給戸数全国１を誇っていましたが、負債総額は1400億円を超える多額な破産です。穴吹工務店と同時に関連会社2社も同時に会社更生法の適用を申請していますが、そのうち一社の（株）エイシィカンパニーグループは、穴吹グループ系列の管理会社「穴吹コミュニティ」の筆頭株主※１です。「穴吹コミュニティ」のＣＥＯ（代表取締役最高経営責任者）は、穴吹工務店の社長を兼任していました。穴吹工務店とは独立した別会社とは言え、グループ傘下で、主要株主、役員がこうした状況に陥っているなか、今後少なからず影響があることが懸念されます。 ※１：高層住宅管理業協会ホームページ正会員データより
2009.11.25
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修繕委員会の仕事
１、 外部専門家の選定• コンサルタント会社の選定• 施工会社の選定２、 アンケート調査• 各住戸の意識調査• バルコニー等の不具合調査３、 基本計画の策定• 建物診断を基に改修範囲を確定• 工法・材料・工期・資金案４、 広報活動住民視点で、区分所有者の大規模修繕工事の協力、理解を求める・ 理事会の議事録に、修繕委員会の議事録を添付して回覧・ 修繕委員会ニュースの発行５、 大規模修繕に係る説明会開催・理事会への報告６、 工事打ち合わせ会参加（定例会 月1回程度）７、 各種検査立会い• 中間検査• 完了検査８、 クレーム対応住民からの様々なクレームに対して迅速に対応。→マンション管理士までお気軽にご相談ください。
2009.11.24
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修繕委員会の位置付け
修繕委員会は、一般的には理事会の諮問機関として、修繕に関して理事会を支援・バックアップする役割を担います。修繕委員会で検討したことについては、理事会に報告し、理事会ではこれに基づき検討・決定します。また、必要な事項は、総会の決議を取ります。修繕委員会の運営方法は、修繕委員会結成に併せて「委員会運用細則」を総会で決めるのが望ましいでしょう。 修繕委員会 具体的な計画・提案・検討 ↓ 理事会 修繕委員会の提案の検討・決定 ↓ 総会 理事会で決定した修繕委員会提案を承認→マンション管理士までお気軽にご相談ください。
2009.11.23
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なぜ修繕委員会は必要なのか？
理事会は管理組合の運営を日常行っていますが、これにマンションのビッグイベントである大規模修繕に関わる仕事が加わると通常の理事会とは別に頻繁に話し合いの場が必要となり、大きな負担がかかることになります。また、理事会の役員の任期は短く、一般的には1年か2年で交替してしまいます。大規模修繕は、修繕の基本計画をたててから工事が完了するまでは、複数年（２、３年程度の期間）が必要となりますが、これに携わる人は途中で交替することなく継続的に関わる必要があります。そこで理事会の諮問機関として継続性のある専門委員会「修繕委員会」が必要となるわけです。→マンション管理士までお気軽にご相談ください。
2009.11.21
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盛況！マンション管理の無料サービス
毎日のように、お問い合わせ、相談を受け多忙で嬉しい悲鳴をあげています。マンション管理士で生計を立てていますので、有償コンサルタントの契約を頂けるに越したことはありませんが、無料相談で的確なアドバイスができ、管理組合が良い方向に変革できたと電話やメールでお礼を頂けた時は、それはそれでとても嬉しいことです。現場の生の声が一番勉強になるので、今後も時間の許す限り「無料相談」「無料出張セミナー」「無料委託費診断」のサービスは継続したいと考えています。
2009.11.20
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責任施工方式の失敗例
小戸数で、限れた少ない予算内で大規模修繕工事を実施するために「責任施工方式」を採用したマンションのお話です。当初、コンサルタント方式での大規模修繕工事の実施を推奨しようとしましたが、決算書を見るとそんな資金的余裕は全くありません。そのため、当事務所では理事会には大規模修繕工事の留意点と、責任施工方式での進め方、流れをアドバイスしました。責任施工方式を採用する場合には、施工会社の力量のみに依存することになります。私のほうでは、小さな会社ではいろいろリスクを伴うので、くれぐれも業者選定は慎重に行なうよう念をおしました。管理組合では、私が推薦した大手の改修専門業者３社から提示された見積を高いと考え、近所の塗装店に見積を取った後、区分所有者の知り合いの業者、言わば「町場の工務店」に工事を発注することに決めました。発注後見積を見せていただくと、給水設備改修を同時発注したものですから、外装の大規模修繕工事の内容は、必要最小限の内容に留まっていました。最近になって、管理組合の理事さんから相談の電話がありました。相談内容は、そろそろ足場を外す時期に近づいているが、その理事さんが思っていたこと、業者から聞いていたことと違う工事になっているとのこと。発注した工事の見積書の写しを頂いているので、資料を見ながら電話でお話を聞いていましたが、見積の内容を確認する限り、理事さんの苦情・要望は通らないのではないかと言う感じがしました。来週マンションで理事さんと、施工業者、私の三者で立会いを行います。詳しい経緯を聞いたうえでないと何とも言えませんが、交渉は難航するものと思われます。建築に詳しい方がいない管理組合では、責任施工方式を採用した場合、施工会社を信用して全てお任せになります。保証の問題、施工品質の維持から、マンション大規模修繕工事の実績・経験豊かな改修専門業者を選ぶことが必要です。まして、予算の関係で工事範囲を絞ったのであれば、管理組合側が予想していた工事と施工会社が提示していた工事に温度差が発生し、トラブルになる可能性を多分に含むことになります。 →大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2009.11.19
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あらあら、やってしまった
どうしようもないタイトルですいません・・昔ながらお付き合いのあるお客様から、あるマンション管理士がコンサルタントを行い管理会社見直しを行った一連の結末が書かれた総会資料を頂きました。管理会社見直しを行った管理組合の理事長が作成した総会資料の文章は非常に丁寧かつ明確で、私も見習わなければと思うほどの、とてもよくできた内容です。なにが「あらら、やってしまった」かと言うと、最終的に選考した管理会社です。この管理会社が全て悪いとは言いません。管理会社によって得て不得手、特長があります。主観なのかもしれませんが、経験上、この管理会社は投資向きマンションやリゾートマンション等で合理的な運営をしたい管理組合や自主管理ができるくらい理事会運営がしっかりしていてどんな管理会社でもつかいこなせるような管理組合にはぴったりの会社です。理事長が作成した文章を読む限り、管理委託費削減は二次的なもので、もともと契約していた管理会社に対する積み重なる不満から、サービス改善を理由に管理会社見直しを行たようです。サービスの見直しを前提にしているのに係わらず、管理業界の実情、管理会社の内実まである程度把握しているプロ＝マンション管理士がコンサルタントに入っていて、管理組合が選んだ管理会社がびっくりだったのです。具体的に名前を出すと裁判を起こされそうなので控えさせて頂きますが、この事例に見られる結果を導き出すのであれば、もし私だったら報酬は一切頂くつもりはありません。管理組合にはコンサルタント費に無駄なお金はつかわさせずに、無料相談の１、2時間程度の範囲内で、こうして下さいとヒントと資料の雛形を渡し、アドバイスをするでしょう。管理組合の管理会社選択に干渉すること、これは必ずしも誘導ではありません。どのような理由で管理会社を見直ししたいのか、管理組合から十分なヒアリングを行い、管理組合の意向が把握できているのであれば、管理会社の選択を間違わないように、正しい方向にカジ取りすることがプロとして当然の仕事だと思っています。むしろ、管理業界の実情、管理会社の内実を知っているプロが、びっくりするような結果を導き出す手助けをしたのであれば、その管理会社との間に何かあるのではと疑いたくなります。年額50万円の削減で、半年程度のコンサルタント費40万円也。削減した金額の大小ではなく、コンサルタントのクオリティーが報酬に対する満足度につながります。どうなるかは管理組合次第なのかもしれませんが、経験上不安が頭をよぎります。一生懸命取り組んでいたことが伝わるその理事長のことを考えると、何か悲しくなります。
2009.11.17
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理事会活動の活性化
先日、理事長を務めるマンションの理事会がありました。そこで、理事会の諮問機関たる専門委員会「法務委員会」が結成され、メンバーが選出されました。20年以上そのままの管理規約を改正すること。また、規約に抵触する区分所有者、賃貸居住者への対応を協議することが「法務委員会」の役割です。メンバーは、理事長でマンション管理士の資格を持つ私、公認会計士、弁護士の３名。あと一名人生経験豊富なビル経営者の参加を呼びかける予定です。過去日記に書きましたが、もう一つの専門委員会「保全委員」のメンバーは、私と一級建築士二名。総戸数２００戸近い大型マンションながら、区分所有者の大多数が外部に住んでおり、役員の人材確保が非常に難しい状況で、今期は精鋭がそろったと自負しています。いくら人材を抱えていても協力がなければ、管理組合として力を発揮できません。今期の役員さんは、積極的に協力してくれ、運営がスムーズにいきます！
2009.11.14
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大規模修繕コンサルタント料金・金額の相場
大規模修繕コンサルタント業務の料金・金額は、診断業務：建物の規模、診断メニューによって変動します。改修設計業務：建物の規模、管理組合との打ちあわせ回数によって変動します。施工業者選定補助業務：見積業者選定から業者決定までの期間により変動します。期間３ヶ月から６ヶ月で、概ね３０-６０万円くらいでしょう。工事監理業務：工程と巡回頻度によって変動します。週１回程度の巡回、月１回の定例会・各種検査立会いの場合、月１８万円－３０万円（一級建築士技術料 １日一人当たり３万～５万円で計算）週２回程度の巡回、月１回の定例会・各種検査立会いの場合、月２５万円－４５万円（一級建築士技術料 １日一人当たり３万～５万円で計算）前回の日記にも書きましたが、コンサルタント業務は人件費の積み重ね＋諸経費により合計金額が導かれます。一定水準以上のスキル・ノウハウを持った有資格者には、それ相応の人件費を支払うことになります。複数者から見積を取り、ずば抜けて金額が安い業者があれば、安い人件費＝業務の質の低下のリスクがあります。営業マンは、良いことしか言いません。安い業者は、企業努力とか他社が高すぎとか都合の良いことを並べます。契約し、実際に仕事を任せたときに失敗に気付いても後の祭りです。大規模修繕コンサルタント業務の実勢価格は・・上記１から４の業務を含めて、複数業者競合の場合、～５０戸 １式１２０－２００万円５０～１００戸 １式２００－３５０万円（戸あたり３．５万～５万円）１００戸～２００戸 １式２５０－４５０万円（戸あたり２万円～３万円）２００戸～５００戸 戸あたり１．２～２万円これくらいの金額ではないかと思います。→大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2009.11.13
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大規模修繕コンサルタントの見極め
コンサルタント料金は人件費が見積を構成しています。当事務所では、大規模修繕コンサルタント業務全般を行うこともあれば、管理組合アドバイザーとなりコンサルタント業者選定補助に携わる場合もあります。コンサルタント業者選定補助の際に、群を抜いて安い金額を提示する会社があります。コンサルタント金額が相場よりも大幅に安い場合は、「質」が問題になります。大規模修繕工事でコンサルタント方式を利用する目的は、安くて良い工事を実現することです。良い工事を実現するためには、コンサルタント業務それぞれの過程において、高いレベルの仕事が求められます。高いレベルの仕事をする人間には、それ相応の人件費を支払うことになります。相場より安い場合には、企業の経営努力には限界がありますので、人件費の削減や、仕事の手抜きにつながります。会社から十分な報酬（給料）をもらえない人間が、一生懸命仕事をしてくれるでしょうか？利益をあげるために過剰な仕事を押し付けられて、仕事のクオリティーを保つことができるのでしょうか？「仕事がないから、どこも仕事を取るのに死に物狂いで価格を落としているんだよ」。この不景気の中、有資格者でも職にあぶれている人が多く、安い人件費でも雇用できるのは事実。しかし、景気が悪くても、実力のある人間は企業が手放すわけはありませんし、独立開業しても能力があればきちんと食べていけるのです。果たして仕事がないのは価格だけの問題でしょうか？、顧客の満足を得られる仕事をしていないから契約がとれないという考え方もできます。また、料金設定を安くしている会社は、どこかで利益を得なくては商売になりませんので、施工業者からマージンを求める場合があります。談合体質をつくりやすいという懸念があります。せっかく安くて良い大規模修繕工事を実現するために、コンサルタント会社に業務をお願いしているのに、コンサルタント会社のレベルが低ければ、わざわざ何のためにお金を払っているのかわかりません。談合による割高な工事になるリスクや、工事監理機能が働かず、工事の品質を保てないことが考えられます。話は変わりますが、管理業界では、数年前まで独立系管理会社がすごい勢いで受託マンションを増やしていました。全ての独立系管理会社がそうだとは言いませんが、「安かろう悪かろう」の選択をした管理組合がインターネットやメディア（新聞やテレビ等）で失敗談を発信するようになりました。当事務所に訪ねてくる管理組合様の中で、管理会社変更後に望んでいた管理サービスが受けられないとの相談が後を絶ちません最近の管理組合は、管理会社選びに対して、金額だけではなくサービスの品質についても十分な検討を重ねるようになりました。共通条件で見積もりを提示しているからといって、品質の高いサービスを提供してくれるとは限りません。大きな金額が動く大規模修繕工事。数ある工事方式の中で、もっとも堅実と考えられるコンサルタント方式を選んだのですから、金額だけに捕らわれないパートナー選びが大切です。 →大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2009.11.12
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マンション管理士と大規模修繕コンサルタント
当事務所のサービスメニューに大規模修繕コンサルタントがあります。一級建築士を擁する設計事務所系のコンサルタント会社が大半を占める中、当事務所は、ハード面は提携の一級建築士の協力を受け、管理組合様へのソフト面バックアップをマンション管理士が行っています。マンション管理士が、大規模修繕コンサルタントを行うメリットは、難しい技術的な解説、打ち合わせ、調整を、マンション管理士がパイプ役となり、わかりやすく管理組合、理事会、専門委員会に伝えていくことができます。理事会、総会の合意形成を円滑に行うよう支援いたします。設計事務所系のコンサルタント会社が不得手なソフト面支援の充実が、当事務所の大規模コンサルタント業務の特徴です。技術的な面は、マンション建築に長けた一級建築士の協力を仰ぐので安心です。コンサルタント金額が高いのでは？と言う心配は、一度見積を取ってください。最安値とはいかないかもしれませんが、技術スタッフ（一級建築士）とマンション管理士の長所を合わせもったプランで、満足のいく金額を提示できると思います。提携の一級建築士をご紹介します。株式会社 eastA東京都渋谷区笹塚代表者の金成一級建築士は、新築分譲マンションの設計・施工監理から、大規模修繕工事業務までの全般をこなす、分譲マンションの建築技術に秀でた方です。他にも神奈川県にある一級建築士とも業務提携をしております。大規模修繕工事は、従来の管理会社お任せ方式では色々問題があることから、コンサルタント方式を採用するマンションが急速に増えてきています。設計事務所系、ゼネコン系では得られない、きめ細かいサービスを提供するマンション管理支援事務所に一度ご相談ください。 →大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2009.11.11
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ＥＶ自動車とマンション駐車場
「エコ」が注目され、ここ数年でハイブリッド（燃料エンジン＋電気モーター）やＥＶ（電気モーター）自動車の普及が加速するものと思われます。ＥＶ自動車は、電池でモーターを動すので、定期的に充電が必要になります。家庭用コンセントによる充電方式が一般化された場合、駐車場付き一戸建てにお住まいの方は問題がありませんが、外に駐車場を借りている方、マンション駐車場に止めている方は電源の供給方法が課題となります。機械式駐車場の場合は、各パレットまで配線を引き、コンセントを設置することになるのでしょうか？いずれにせよ、電気自動車を普及するためには、いろいろクリアしなければならない課題があるようです。社会情勢、技術の進歩と共に、マンションの資産価値を維持するためには、補修だけではなくグレードアップ工事（改良）をしていくことになります。長期修繕計画では、定期的な補修のみが計画され、グレードアップ工事の費用まで見込んでいません。余裕を持った資金計画をしましょう！
2009.11.10
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今週は
役員を務める二つのマンションの理事会、そして専門委員会と予定が入っています。理事長を務めるマンションは、管理会社担当の能力が足りないため、議案書は理事長自らがつくることになります。当日の議事が円滑になるよう、事前配付を心がけています。また、理事会の他に大規模修繕専門委員会のメンバーでもあり、この取りまとめも行っています。住まいのマンションは、新体制最初の理事会。留任は私一名なので、前期からの懸案事項・問題事項を書面にまとめ、私が説明することになります。こちらの管理会社は、マンション管理満足度調査ナンバー１をアピールしていますが、実情は全く力を発揮しておらず、総会では管理会社に対する不平・不満の意見が続出します。管理規約改定・長期修繕計画および修繕積立金見直し、管理費支出の削減等、大きな課題を今期実施していくことになります。
2009.11.09
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未収管理費の督促
当事務所が支援している自主管理マンションで、未収管理費の回収に取り組んでいます。このマンションは総戸数２０戸。１０年間たまりにたまって、累計の滞納金額は１０００万円近くです。資金難に陥っており、大規模修繕工事に影響をおよぼしています。見通しでは８割がたは１年から１年半以内。残りも２、３年内に解決するものと考えています。滞納区分所有者との直接の対話を大切にし、時間をかけて交渉した結果、回収が難しい時に、初めて何らかの法的措置を行使する流れをとります。小戸数で１０００万円もの滞納があるマンションなので、色々複雑な事情があります。問題点をきちんと整理したうえで、規約を整備。総会で問題提起し、理事会が速やかに行動に移すことが大切です。難しい課題を与えられた時こそ、コンサルタントの実力を発揮できます！難題歓迎♪♪マンション管理の不満やお困りごとは当事務所にご相談ください。
2009.11.07
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日本ハウジング社の大株主に合人社グループが
管理会社大手である日本ハウズイング社のホームページをみると、広島に本社を置く、独立系管理会社大手の合人社グループである合人社シティサービスが、日本ハウズイング株式のうち総株主の議決権の数に対する割合２０．０９％の株主になったことが広報されていました。（平成２１年１０月５日付けのＩＲ情報より）これで合人社グループは、日本ハウズイングの第２位の大株主になりました。一時期、合人社が日本ハウズイングにＴＯＢをかけることが話題になっていました。結局この計画は頓挫したようですが、引き続き合人社は日本ハウジングに対する仕掛けを続けていることがわかります。これから、銀行や損害保険会社のように、大手管理会社の合併によるメガ化が進むのでしょうか？市場を数社で寡占することは、競争力低下によるサービスの質低下と金額の高騰を招きます。
2009.11.06
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エレベーター保守契約形態による維持費の比較
とあるマンションでエレベータのリニューアルを予定しています。リニューアルの見積金額は約４５０万円。モーター、制御盤、駆動部分（ロープ等）、籠内の簡易改装も含まれます。通常、エレベーターの改修は２５-３０年ごろに実施されます。部品交換をすればそれ以上持つのでしょうが、３０-４０年くらいで交換する部品が製造中止となり、故障した部品の調達ができなくなることから、上記のような時期にリニューアルすることになります。さて、エレベーターの保守契約は、フルメンテナンスと言う形態の契約で保守会社と結んでいる管理組合は多いと思います。定期的点検、故障対応、各部品を、機器の状態に合わせて交換することを内容とした契約で、一時的な高額出費を要しません。部品交換費用を含まない契約をＰＯＧ契約と言いますが、フルメンテナンス契約との金額差はどれくらいかご存知でしょうか？一概には言えませんが、５－１０階建て、６-９人乗りで、月額１万５千円から２万５千円くらいの差があります。価格差２万円で計算した場合、１年で２４万円、１０年で２４０万円、２０年で４８０万円になります。途中途中、適時部品交換したとして、フルメンテナンス契約であってもＰＯＧ契約であっても、結局２５-３０年の間にはリニューアルが必要となります。仮に２５年目にリニューアルするとした場合・・・フルメンテナンス契約とＰＯＧ契約の月額メンテナンス費用の差額が２万円と考え、フルメンテナンス契約の場合、２万円×１２カ月×２５年＝６００万円になります。ＰＯＧ契約の時に２５年間で、果たして６００万円の部品交換費用がかかるのか？がポイントになります。初めの話に戻りますが、４５０万円の見積でリニューアルを予定しているマンションは、築２１年目です。当初よりＰＯＧ契約を締結しており、過去に修繕で要した費用は約２００万円。今回部品交換見積として約２５０万円の提示があり、資金計算をした結果、リニューアルの選択肢を取りました。このマンションは、フルメンテナンス契約との差額は２万５千円（２０年前の見積ですが・・）でした。２１年目累計でフルメンテナンス契約とＰＯＧ契約の差額は、６３０万円。詳しい計算は省きますが、先々５０年目までの資金計画を立てた上で、ＰＯＧ契約＋部品交換費用の上限設定を持つ＋部品交換上限を超えた場合リニューアルか部品交換かを選択するという指針を持つことが、この管理組合にとってベターな選択肢になったのです。ＰＯＧ契約の場合でも、定期点検および法定検査を行っているので何らフルメンテナンス契約との安全面で差がでません。保守会社が、自ら損をするような契約形態はつくりません。どの保守会社のホームページをみても、フルメンテナンス契約の方がお得ですというコストパフォーマンスが高い記述はありません。年数が一定以上経過した後に、フルメンテナンス契約をＰＯＧ契約に変えるのはよくよく考えた方が良いかもしれませんが、築年数が浅いマンションであれば、ＰＯＧ契約に変更し、減額した分の金額を修繕積立金に回す等の方法は一考する価値があります。→管理費削減 管理費見積サポート
2009.11.04
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マンション会計の不正を防止する
電鉄系の管理会社社員が東京都内管理組合の口座から１０００万円以上を着服した疑いで逮捕されたニュースが大々的に報じられています。管理会社社員による横領、着服は、小規模から大手管理会社まで頻繁に事故が起きています。ご存知の方も多いかと思いますが、来年平成２２年７月からマンションの管理の適正化の推進に関する法律の一部が見直しされます。改正の重要ポイントは、管理会社が業務を行う会計方式（出納方法）の変更です。従来は、「原則方式」「支払一任方式」「収納代行方式」の三つに分かれていましたが、改正後は、この名称を廃止、（イ）（ロ）（ハ）方式に切り替わります。（ハ）は、従来の原則方式です。（イ）は、従来の「支払一任方式」「収納代行方式」にあたります。管理費、修繕積立金は、管理会社が印鑑、通帳を同時保管可能な「収納口座」に一旦入金された後、入金後一ヶ月以内に修繕積立金と管理費余剰金を管理会社が印鑑を保管することができない「収納口座」に移し変える方式です。何が変わったかと言うと、「収納口座」→「保管口座」への移し変えは、従来「修繕積立金」のみだったのが、変更後は「管理費余剰金」まで対象となります。この方式で出納を行う管理会社は、管理費、修繕積立金の１ヶ月以上の金額を保証措置をしなくてはなりません。（ロ）は、管理費と修繕積立金の出納の流れを別々にし、修繕積立金は「収納口座」を通さず直接「保管口座」へ、管理費は「収納口座」へ入金後、１ヶ月以内に「管理費余剰金」を「保管口座」へ移し変えする方法です。この方式で出納を行う管理会社は、管理費、修繕積立金の１ヶ月以上の金額を保証措置をしなくてはなりません。また、「収納口座」に限り、管理会社が通帳と印鑑を同時保管することが可能です。修繕積立金だけではなく、管理費余剰金を管理会社が通帳と印鑑を同時保管可能な「収納口座」に長期間入金させておかないことで、不正や管理会社倒産時のリスクを防ぐことが狙いですが、移し替えを１ヶ月以内に行わなければ何の意味もありません。新しい制度ができることで、管理会社の業務は増えます。私がマンション管理士の仕事をしていて、管理組合の役員を務めていて、管理会社側、マンション側双方の視点から見た時に、管理会社の内部チェック機能は十分に働いているとは思えません。大手だから安心、中小規模だから不安ではなく、どこの管理会社も多かれ少なかれ内部チェックの甘さを抱えていると感じています。適正化法施行後、違反事項に抵触し、監督省庁からおとがめを受けた管理会社はいくつかあり、中には二度に渡り違反を犯した管理会社も。私が見る限り監督省庁の処置はどれも甘いものです。過去の経験から、外部からの重圧、緊張感がないと、管理業界は変われないと思っています。管理業者は国土交通省の登録を受けた業者です。法律は守って当然です。違反した時には、重い処置を講じるべきでしょう。会計方式については、原則方式（改定後は（ハ）方式）と「原則」の冠があるものの、大半の管理会社は、原則以外の方式を用いています。原則方式は本来あるべき姿なのに、とても違和感があります。従来の「支払一任方式」「収納代行方式」、改定後の（イ）（ロ）方式は、特別な事情がある管理組合に限ってのみ行う、少数派になっていくべきです。また、管理会社が法律を遵守しているかの監視を、監督省庁の力だけでは行うのは難しいと思います。例えば・・・管理業界団体とは全く独立した何らかの監督機関を設け、原則方式以外の会計方式を用いる管理会社は、監督機関から派遣された会計士やマンション管理士等の会計チェックを受ける・・・こうした監視機能を強めた方法を取るのも良いでしょう。管理会社社員が管理組合の財産を不正流用した場合は、この社員を雇用していた管理会社が金銭保証をするとともに、会社責任者が謝罪することが一般的な対応になりますが、お金が返ったから良い、謝ったから水に流すではいけないと思います。最終的に個人の責任として片付けてしまいがちですが、不正が起きるような環境の下、社員を働かす会社組織に根本的な問題があります。法律が整備されたから問題が全て解決するのではなく、もっと管理業界の体質に切り込んだ政策が必要です。 頼りになるマンション管理士適正価格で質の高い管理を！管理会社 変更
2009.11.01
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