2009年09月の記事
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ジャパンコミュニティが商号変更
セザール・シリーズのマンションで暮らす私の姉から、管理会社の商号が変更になったとメールが届きました。セザールのグループ会社であるジャパンコミュニティは、「セザール通商」で創業し、今年１０月１日をもって、「セザールサポート」と再びセザールの冠をつける管理会社となります。http://www.cesarsupport.com/corporation/history.html頼りになるマンション管理士適正価格で質の高い管理を！管理会社 変更
2009.09.30
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理事会の最適な回数
昨日理事長を務めるマンションの臨時理事会を開催しました。毎月１度の定時理事会。大規模修繕を控え専門委員会の会合が月１回（理事会の役員２名参加）。今回の理事会で、管理組合の顧問弁護士を交えた管理規約違反者に対する検討部会が結成される見込み。また一つ会合が増えることが濃厚です。役員の構成は、全員会社経営者か個人事業主です。平日の昼間に会合ができる利点がありますが、皆さん忙しい立場の方ばかり。それでも会合に欠席される方は少なく、全員出席が基本となっています。築３０年を過ぎたマンション。管理組合活動への無関心・非協力管理会社のミスリード理事会運営が機能していない過去の過ちにより問題が山積みです。私は新参者の区分所有者ですが、積極的に管理組合運営に参画することで、新しい風が吹くようになってきました。本業ではマンション管理士としてコンサルタントを営んでいますが、理事長としては、まとめ役として中立公平な立ち位置を取っています。理事会のポイントです。理事会は月１回の開催が理想ですが、無理であれば２、３ヶ月に１度でも良いので、スケジュールを決めて定期的に開催しましょう。理事会の進行は管理会社に任せるのではなく、役員主体で行いましょう。資料等の手間のかかる手続きは管理会社に依頼したとしても、事前にどのような内容を話すのか、議案書を事前に受け取り内容をチェックしましょう。理事会の議案書は当日配布するのではなく、可能な限り理事会開催前に配付するようにしましょう。議事録は管理会社が作成代行してはいるものの、管理会社にとって都合の悪い内容を省いてしまったり、記載の漏れがあったりすることがあるため、役員の中で初期担当を設け、管理会社作成の議事録が回ってきたらチェックできるようにしましょう。大規模修繕や管理規約見直し等、一つの懸案事項に多くの時間を要する場合は、定例の理事会の他に臨時理事会を開催したり、理事会とは別に専門委員会を設ける等の工夫をしましょう。理事会の運営方法がわからない、管理組合活動を活性化したい、等お考えの方は、当事務所で理事会出張勉強会を実施しています。東京・神奈川地域限定ではありますが、初回に限り費用は無料となります。管理会社はおしえてくれない、ポイントをマンション管理士がレクチャーします！お気軽にお問合せください。
2009.09.30
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管理会社変更を意識するとき
昨晩は私の住まいのマンションの理事会がありました。定期総会前の決算理事会でしたが、スタートから管理会社のミスが露呈。昨年の定期総会で決まった、普通預金を定期預金にする手続きが実施されていないとの報告が・・・管理会社の説明は謝罪あり気ではなく、昨年秋の経済状況を持ち出し、ペイオフのリスクがある定期預金を控えるのが一般的であったとの言い訳を始めました。もっともらしい理由を言って、はぐらかそうとする魂胆が見え見え。資産運用に関わる重要な事項をさらっと流そうとしていたのです。問質すと、管理組合の指示や相談はなく、管理会社の自己判断で総会で決まったことを放置していました。その分の利息を返せって感じです。その後、管理組合が要望したことに対し、消極的な回答が多々見られ、私の隣に座っていた普段温厚で冷静沈着な理事長がいらいらし始めました。会の終盤、その他審議報告事項で、今回で3度目にあたる依頼事項の進捗確認を私がしたところ、管理会社から未実施との回答がありました。なぜできないのか？理事長が尋ねたところ、仕事には優先順位があって、まだで手が回りませんと言い訳を始めました。消防設備点検不具合の事項を区分所有者に伝え是正を勧告するだけ、指して難しくもない依頼事項です。最初に依頼したのはちょうど半年前。そこで理事長の我慢の緒がぷつりと切れて、管理会社に一喝。やる気がないのなら、いくらでもマンションを管理したい会社はあるんだぞと・・会の最後に、管理会社フロントマン上席が、おもむろに新聞記事のコピーを配布。記事の内容は、管理会社満足度調査で一番高い評価を頂いたとの内容、そのことについて話し始めました。参加した役員はきょとん顔。よく恥ずかしくもなくそんな説明をし始めたと役員さんの内心では思っていたはずです。管理会社の業務怠慢の原因は、フロントマンの個人能力の問題であると初めは思っていました。しかし、ここ３、４回の会合はフロントマンの上席である課長クラスの人間が同席。声を大にして、苦情を言っているのに関わらず、全く進歩がありません。ここまでいくと、管理会社全体の能力の問題としかいいようがありません。一年任期・持ち回りの役員です。問題が風化しないように、来期留任することを決めました。管理会社の見直しは必至、今の管理会社を変えないと結論がでたとしても、仕事振りに合わない今と同じ管理委託費を払うつもりはありません。反省を促すつもりで、敢えて名前を出します。野村さん、真剣に頑張ってください！やれやれ・・非常に疲れた理事会でした。→管理会社変更・見直しをお考えの方→管理会社変更のブログへ
2009.09.29
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修繕積立金資金計画のポイント
築３０年前後が一番改修費を必要とする築３０年前後は外装以外にも、給水管更新、照明器具・消防設備・機械駐車場リニューアル、受水槽交換、エレベーターリニューアル、排水管更新、受変電設備・配電設備交換、アルミ建具・手摺金物等交換外構廻り舗装等全面改修給排水管の改修等修繕が重なります 修繕積立金が不足すると、一時金を徴収することになります 修繕積立金残高が少ないと必要な修繕が実施できず、将来価値が低下することも予想されます 第１回、第２回の建物大規模修繕の時に修繕積立金を使い切ることのないよう、余裕をもった資金繰りをしましょう駐車場の運営自家用車の所有率が減少傾向で、比例して駐車場契約率が低下しています 機械式駐車場は、日常のメンテナンス費の他に改修費が非常に高額です。耐用年数は１５年前後と言われ、築１０年を過ぎると故障、不具合が目立ち始めます 駐車場使用料収入に依存しているマンションは要注意です 管理費余剰金を上手に利用資金が不足するからと言って、各戸の修繕積立金を値上げるのは総会での合意が難しい。管理費の支出を見直すことにより、管理費余剰金を増やし修繕積立金に回す工夫をしましょう第三者専門家の活用管理会社の多くは自社利益優先の元請方式に大規模修繕を誘導。管理会社は中立的なコンサルの役割を果たしません。第三者専門家マンション管理士の起用も検討しましょう。修繕積立金の日記は非常に反響が大きく、たくさんのお問合せメールを頂きました。有難う御座います。記事をまとめたサイトを作成しましたので、こちらもご覧下さい。 http://www.11kanri.com/tumitatekin.html
2009.09.28
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修繕積立金が不足している時は
修繕積立金が不足しているからといって、借り入れ・臨時徴収をすると、金利負担 転売時資産価値への影響 総会合意が難航、先送りも 滞納者の増加を招く 等が懸念されます。借り入れ・臨時徴収を考える前に・・修繕の方法は一通りではなく複数の選択肢があります マンションの財源（修繕積立金）が少なければ、必要最小限の工事をする等の判断も可能です 必要な修繕工事から優先的に計画的に改修を実施し、支出を分散。借り入れや各戸の急な負担を抑止できます どうしても借り入れが必要な時は 銀行・信用金庫等は、借り入れ基準（保証人が必要だったり、担保の提供が必要）が厳しく金利が割高です住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」 電機メーカー系クレジット 「三菱電機」「東芝」等 は、無担保、保証人なしで借り入れ可能ですただし管理費等滞納率が高い管理組合は借り入れできない等の条件があります。 ↓↓↓借り入れ・臨時徴収は最終手段。まずは別の方法がないか検討します
2009.09.25
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管理会社と大規模修繕
長期修繕計画は管理会社の売上目標表！？管理会社にとって修繕はうまみのある商売です あらかじめ自社の利益を多分に含んだ工事予算を長期修繕計画に計上しておけば、定期的に管理会社が利益性の高い仕事をもらえるチャンスが訪れます 予算を知っている管理会社は有利に話を進めることができる 専門知識の乏しい管理組合の不安をあおり、必要以上の修繕工事や割高な見積を勧められる傾向が強い 管理会社が提出した長期修繕計画書を鵜呑みにすると、各戸の負担増につながります割高な工事金額管理会社が提示する見積は良心的な金額ではありません。管理会社による修繕工事は特定の協力会社に見積依頼を行うことが多く、コストダウン努力が乏しい（見積してもせいぜい２～３社）のです 修繕費用に管理組合に見えない管理会社の中間マージンが多分に含まれるため、割高になっているケースが多い 下請けに丸投げ。施工監理が有名無実管理会社が元請となったとしても、実際に工事を行なうのは下請けの協力業者です 工事が始まると下請けに全ての仕事を丸投げ。管理会社は 多数の現場を抱え、納期に合わせるために工程管理だけをしているのが実情。施工監理・品質管理が有名無実化しチェック機能が働きません 協力業者と馴れ合いが生じ、問題が発生したり、居住者からの苦情があったりしても、管理組合の味方になってくれるどころか、業者の肩を持つこともあります無料の建物診断建物診断を行っているところが施工会社なら改修をしようという結論を早期に導くための診断であるし、管理会社であるならば、こういうことを無料でしますのでその後の工事は当社におまかせくださいというひも付きになります。 建物診断は工事をするためのきっかけ作りで、診断結果を重要視せず、なるべく工事金額が増えるようなメニューで見積が提出される場合が多いのです。ただより高いものはないと言います！ 無料点検はしがらみが発生します。ひも付きの建物診断は無料でも最終的には工事代金が高くなるケースが多いのです。貸し借りをつくることは良くありません。 ↓↓↓大規模修繕は管理会社任せにしない
2009.09.24
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修繕積立金を見直す前に
値上げの理由が大切な資産であるマンションを長期間維持するためとは言え、家計を圧迫することはどこの家庭も嫌なはずです。修繕積立金を見直す前に、まずは、管理費の支出に無駄がないかチェックしましょう！支出を見直すことにより、余った管理費を修繕積立金にまわせば、値上げの幅を抑えることができます。切り詰められることは、とことん節約するべきです。修繕積立金を見直す前に、まずは、管理費の支出に無駄がないかチェックします 管理費の支出で大きなウェイトを占めるのが、管理会社に支払う管理委託費です 特に分譲会社系列の管理会社は、価格競争のない「言い値」で管理費が決まるので、金額が割高です 支出を見直すことにより、余った管理費を修繕積立金にまわせば、修繕積立金値上げの幅を抑えることができます 支出削減を実施すれば、総会で修繕積立金改定（値上げ）の理解を得やすくなります ↓↓↓修繕積立金改定する前には日常の支出＝管理費を見直す
2009.09.23
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修繕積立金と管理費のバランス
管理費の平均金額は208円/平米。修繕積立金と違って築年数による差は少ない。前回の日記、築年数別の平均修繕積立金の表より、一定以上の年数を経過すると、管理費と修繕積立金の金額は同額。あるいは修繕積立金の方が多くなることがわかります。余裕をもった修繕積立金があると、不測の事態の対応を円滑にし、アップグレート等の選択肢が増えます。逆に少ない修繕積立金は資産価値を下げる結果につながります ↓↓↓ 管理費の金額 ＜ 修繕積立金の金額になることが理想
2009.09.20
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修繕積立金の平均相場と見直し時期
【築年数別の修繕積立金】築年数平米当り平均積立金築年数平米当り平均積立金5年未満87円20年～29年174円5年～9年106円30年～39年189円10年～19年139円40年～213円年数が経つにつれて、修繕箇所が増え、財源確保のため修繕積立金が高くなります 新築時80円/平米の積立金だと、将来修繕費の財源が不足することが確実です。定期的（約5年ごと）に見直しを行わなければ、2倍以上の値上げを伴うことも考えられます 大幅な値上げは、総会で合意を取るのに苦労を伴い、理解が得られるのに数年がかりを要することも珍しくありません。改定時期が遅れるほど、値上げ率が更に大きくなる悪循環が発生します 大幅な値上げは、景気が悪い時期であれば、滞納者を増やす原因となります ↓↓↓修繕積立金の見直しは早めに計画的に行ないましょう！次回の日記は、「修繕積立金と管理費のバランス」をＵＰします→｜修繕積立金｜詳しくはコチラヘ
2009.09.19
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修繕積立金の初期設定金額
修繕積立金は、新築分譲時に予め決められています。 具体的な金額は、そのマンションの管理会社が分譲会社の意向を十分に反映した上で、修繕計画にもとづいて設定します。10年以上前は、管理費の１０～２０％と漠然とした数値を修繕積立金に設定することが多かったようです、近年は、概ね80円/平米前後が平気的相場のようです。果たしてこの金額は妥当と言えるのでしょうか？新築分譲時の修繕積立金の金額は、販売しやすくするために、現実の必要額よりかなり低く設定されているケースが多いのです 80円/平米前後それ以下の修繕積立金だと、必要な時期に必要な修繕を実施しようとすると、将来資金が大幅に不足するのが確実です 年数が経つにつれて、修繕箇所が増え、修繕費を多く必要とします。 ↓↓↓修繕積立金の初期設定金額は安すぎる＝将来値上げは必至次回の日記では「修繕積立金の平均相場と見直し時期」をアップします。→｜修繕積立金｜詳しくはコチラへ
2009.09.18
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屋根防水の話～その６～
「防水改修のポイント」今ある既存の防水の材料と相性の良い材料・工法を選びましょう防水は複数の層から作られます。作業の中で、一つの工程を省いたり、違う材料をつかったりしても完成後はわかりません。施工業者任せは危険。手抜き工事をしないよう、専門家のチェックが必要です材料によって、保証期間が異なります。建物のライフサイクルを考え、長期的にコストパフォーマンスの高い施工方法を選択しましょう専門業者各社からの自由提案だと、各社の得意とする工法・材料のみが推奨され、管理組合は他の工法との単純比較ができず、目に付きやすい工事金額が最終選考基準になってしまいます複数の選択肢の中から最適な改修方法を管理組合の意思で決められるよう、実際に施工を行なう立場以外の第三者専門家からアドバイスをもらうことも必要です保証書をもらっても、保証期間に施工業者が倒産すると、アフターフォローが受けられない。金額だけではなく、会社の規模、実績、経営状況等を見定めます→大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2009.09.17
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屋根防水の話～その５～
「一般的な防水改修かぶせ工法の種類」防水材料の種類として、防水性のある塗装を塗る「塗膜防水」（ウレタン系、フッ素系、ＦＲＰ系等、材料によって耐久性が違う）、上からシートを貼る「シート防水」等があります。防水材料の固定方法の種類として、「密着工法」と「絶縁工法」があります。「密着工法」は、塗装や防水シートを接着剤で貼る等、古い（既存の）防水に新しい防水を完全に密着させる工法です。古い防水の痛みが少ない場合に用います。古い防水の上に防水シートをビスやピンで部分的に固定する方法を、「絶縁方法」と言います。古い防水と新しい防水（防水シート）に隙間ができます。古い防水の種類、痛み具合を選ばないのが特徴です。次回の日記は、屋上防水を考える最終回「屋上防水工事のポイント」をアップします。→大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2009.09.16
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屋根防水の話～その４～
「屋上防水改修方法」今ある防水をそのまま残し、その上から新しい防水をする方法が一般的です。これを「かぶせ工法」といいます。因みに、今ある防水を撤去し、防水工事をやり直す方法を「撤去工法」と言い、コストが割高になること、天候に左右されることから、防水の痛みがひどい時に採用します。次回の日記は「かぶせ工法の種類」をアップします→大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2009.09.15
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屋根防水の話～その３～
「保証期間が過ぎたから、すぐに改修しないと駄目なの？」例えば10年間の保証があった場合、10年過ぎたからといって、すぐに漏水等の事故が起きると限りません。15年、もしかしたら20年以上無事故で済むかもしれません。保証期間後に、漏水事故が起きた場合、管理組合が責任を取ることになります。（管理会社ではないですよ！）耐用年数が１５年程度としているから施工不良ではないかと工事会社と訴訟しても勝ち目はありません。被害住戸の改修費、濡れた家財の賠償、被害が甚大な場合仮住まい代・・等々、管理組合が負担することになります。そんな時のために保険に加入しているとお考えになるかもしれませんが、防水劣化が原因の漏水事故は損害保険の対象外です。また、防水の痛み具合で改修方法・コストが変わってきます。軽い痛みであれば、いろいろな改修方法を選択でき、補修のコストが安く済む方法を選ぶことが可能です。漏水事故が起きる状況では、痛みがかなり進行しているのでしょうから、改修方法は限定され、補修コストが割高になります。お金の問題だけではありません。漏水した住戸から苦情を言われる、理事役員さんたちの心労は大変なものになるでしょう。根拠もなく改修を遅らせてしまうと、理事役員さんはヤリ玉にあがり、区分所有者間の人間関係が悪化します。 「結論」保証期間＝耐用年数ではありませんが、保証期間後改修せずに事故が起きた場合、余計なお金がかかり、また、区分所有者さん、理事役員さんは不安を抱えて生活をすることになります。早め早めに改修を実施するのはこんな事情があるからです。事故が起きなければラッキー！事故が起きればあきらめる・・実際に事故が起きるとそんな悠著なことを言ってられません。次回の日記は「屋上防水の改修方法」をＵＰします→大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2009.09.10
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屋根防水の話～その２～
「防水の寿命」 防水の材料によって異なります。材料は、マンション購入時の建物概要もしくは竣工図をご確認ください。わからなければ管理会社に聞いてください。 「塗る防水」塗膜防水：１０年前後「張る（被せる）防水」シート防水（露出）：１５年前後アスファルト防水（露出）：１５年前後アスファルト防水（押え）：２０年前後※「押え」とは、歩行用に用いるため防水の上に軽量コンクリートを打つ等のことを指し、ルーフバルコニー等に使用します。ここでポイントなのが一般的な寿命（耐用年数）と保証期間が異なることです。保証期間は、塗膜防水は５年（材料によって１０年）、その他の防水は１０年が多いようです。 次回の日記は「保証期間が過ぎたから、すぐに改修しないと駄目なの？」です→大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2009.09.09
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屋根防水の話～その１～
「防水ってなんのためにあるの？」 建物の構造部分であるコンクリートは、防水性能を有していません。コンクリートのままでは、室内に雨漏りを起こします。コンクリートは性質上、乾燥による収縮を繰り返します。その結果、ヒビが入ります。ヒビからコンクリート内部に水が浸入すると、コンクリート内にある鉄筋が錆び、強度が低下、また、錆による膨張によりコンクリートを破壊します。また、コンクリートがもつアルカリ性が中性化する進行を早めます。防水は、建物の強度および快適な生活を維持するために、コンクリートをガードする役割をします。防水が痛む（劣化する）と、コンクリートに水が入り、強度を劣化＝建物の寿命を縮めるさせるとともに、住戸が漏水します。次回は屋根防水の話～２～防水の寿命をＵＰします→大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2009.09.08
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コスモスライフが大和ハウス工業グループに
戸建、マンションの住宅総合メーカーである大和ハウス工業が、８月２８日の取締役会において、コスモスライフの全株主を取得することが決議されました。（ダイワ社ホームページプレスリリースより）コスモスライフはイニシアコスモス（旧リクルートコスモス）グループで、管理受託戸数126,262戸の大手管理会社です。物件担当者（フロントマン）に女性を積極的に登用することが特色のひとつでした。大和ハウス工業は、グループに管理受託戸数63,721戸のダイワサービスを持ち、コスモスライフを傘下に置くことにより、系列管理会社で管理受託戸数約２０万戸全国TOP５にランキングされることになります。 管理費 削減で無駄を省きませんか？マンション管理費を有効利用！
2009.09.05
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管理会社の比較
管理会社見直し、管理費削減のコンサルタントを行う際、複数の管理会社から見積を取ります。その際、現行の管理内容を基準とした見積を必ず取りますが、現行管理会社の委託契約書を見せるだけでは単純比較ができません。管理会社各社の業務のやり方は、一見同じように見えて、実は結構な相違点があります。見積書や各社オリジナル仕様の提案書は良い点しかアピールされていませんので、管理会社の「違い」を知ることは難しいのです。オリジナル仕様の提案書は、使いまわしです。一見非常に良くできているように見えますが、これだけでは自分のマンションに対する「やる気」がどこまであるのかわかりません。私の事務所では、共通仕様書を質問形式にしています。理事会と協議し、マンションオリジナルの８０－１００項目のチェック事項を作成し、見積する管理会社に回答を求めます。・管理会社比較、業者の絞込みが容易です。管理組合とマッチングの良い管理会社がどこなのか見えやすくなります。・各社説明会の時、効率よく進めることができ、ポイントを絞った質疑応答が可能です。・管理組合の要望に対して、管理会社はどのように取り組むか知ることができます。・企業姿勢、やる気、事務能力がわかります。・新しい委託契約締結後、言った言わないのトラブルを防げます。・サービスの質低下を伴うダンピングを回避できます。ここまで詳細に確認作業をすると、管理会社の対応が違います。質問内容のうち、管理組合が気付き難い専門的内容はマンション管理士の私が細かく確認していきます。管理委託契約の変更は失敗を許されません。マンション管理支援事務所は、口先だけではない、プロジェクト（管理費削減、管理体制見直し）を成功させるためのノウハウを持っています。契約を取ると言う営業的なやる気ではなく、業者選定の段階から実務的な仕事のやる気を引き出すのも、コンサルタントの重要な役割です。 失敗しない管理会社変更マンション財産を有効利用！管理費削減
2009.09.04
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あっという間に一年
住まいのマンションの理事を務めて、気付けばもう少しで一年です10月通常総会、役員の職務分担を行ったのが12月。4月になって今期初めての理事会、ほぼ半年は理事会運営が止まっていたことになります。少なくとも管理会社は、管理組合運営を活性させようとはリードしてくれてはいません。なるべく理事会の回数は減らし、仕事を増やさないようにしているのでしょう。理事会の仕事が慣れたころには、一年が経過しています。毎年この体制が繰り返せば、管理組合の自主性はないまま、管理会社の思うが侭です。自分のマンションのため、再任は妨げないという規約に基づき来期も役員に立候補する予定です。管理会社任せでは、いい管理は実現しません。管理組合運営はどのようなしていけば良いのか区分所有者の一人である私が旗を振っていこうとおもいます。理事会運営を活性化したいとお考えの方。当事務所の無料サービス「出張理事会勉強会」をぜひご活用ください。管理会社は教えてくれない、「いい管理を実現する」テクニックをレクチャーします！
2009.09.02
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- 「気になるあの商品」＆「お買得商品…
- 1日限定福袋🥩松阪牛 お楽しみ福袋🥩
- (2026-06-01 06:47:14)
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- 日記を短歌で綴ろう
- ▲▼雲は、空の演出家であり主役でもあ…
- (2026-05-26 11:52:18)
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- 運気をアップするには？
- 日本国全体を運気アップいたします。
- (2026-05-31 23:46:17)
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