2009年12月の記事
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年末年始
マンション管理支援事務所の冬休みは、12月31日から1月2日になります。冬休み中のお問合せについては、メールにてお願いします。多少遅れるかもしれませんが、休み中であってもなるべく早くお返事致します、
2009.12.28
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管理会社はもっと勉強して欲しい
当事務所では、ボランティアとして無料相談を実施しています。今年一年を振り返ると、悲しいことに管理会社の勉強不足が招いたトラブルが多すぎることに気付かされます。管理組合は、基本的に管理に対して素人、実務経験が不足しています。それを補うために、対価を払って管理会社に業務をお願いしているのですが、どこで学んだかわからないような、知ったかぶりの浅はかな知識をかざす管理会社社員が横行しています。管理組合の実情に応じた、フレキシブル（臨機応変）な対応は、基本が身について初めてできることです。１、フロントマン（物件担当者）を務めるには、管理業務主任者の資格を持っていて欲しい。どんな業界経験が長くとも、管理業務主任者の資格が取れないようであれば、素人に毛がはいたような者。管理組合、理事会を支援、助言する等おこがましいことです。２、区分所有者法、適正化法、管理規約を熟読し、書いている内容を理解して欲しい。難しい専門用語を管理組合にわかりやすく伝えるよう工夫すべきです。管理をするうえで、ベースになるこれらの資料を読まないで、自分勝手な思い込みで話をするフロントマンが大勢います。管理会社はお金をもらってプロの仕事をしているのですから、知らなかった、間違っていたは許されません。３、井の中の蛙を抜け出して欲しい。マンション管理に関する社会状況は日々変化しています。今まで培ってきたことを絶対視しないで、何が管理の仕事で大切なのかを初心に戻って、毎回振り返って仕事をすることが大切です。４、会社組織は物件担当者任せにしないで欲しい。１、２、３全て、できていない場合その根底を考えると組織的な問題にぶちあたります。管理会社と管理組合の関係が悪化する原因は、相性の問題だけでは片付けられません。管理組合からの不満、要望を誠実に対応していけば、多くの場合は、早期に解決できるでしょう。物件担当者任せにしすぎるので、物件担当者は甘える、孤立する、自分の思い込みの仕事しかしなくなるのです。
2009.12.27
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管理規約の誤記
ホームページリニューアルに集中のため、1週間以上日記をサボってしまいました。反省、反省・・さて、皆様が支払っている管理費の金額が間違っていたらどうしますか？先日相談を受けた事例を紹介します。管理規約には、『管理費の金額は、共有持分（＝専有部分床面積の割合）に応じて算出』と記載しているのにかかわらず、管理規約添付のページにある管理費一覧の計算が合わないのです。店舗と住戸が混在する複合マンション。一部専有部分が、管理規約の根拠に基づいて算出された金額の約2倍の金額を支払っているのです。管理規約を隅々までみても、該当専有部分に対する管理費支払の特例事項は載っていません。そもそも管理費一覧も管理規約のページにはなく、なぜか管理規約といっしょに製本されている原始規約の管理委託契約書の一部ページに盛り込まれています。該当専有部分のみが排水槽を利用しているので、その分割高だと考えていたようですが、前述の通り『使用頻度等その他の事情は一切勘案しない』と、管理規約にしっかり明記されているので、一部専有部分の管理費が高くなる理由にはあたりません。相談者は途中で、このマンションを購入したとのこと。新築当時、何か込入った事情があったんだろうと推測しますが、管理会社が付いていながら、紛争になるようなことがあっては困ります。ありえないようなことが起きる。まだまだマンション管理の世界は成熟していないようです。
2009.12.20
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マンションと石油ストーブ
先日顧問契約をしているマンションの役員さんからお電話がありました。「一人暮らしの高齢者が倒れていて、ヘルパーさんの承諾を経てベランダ側から室内に入り、救助した」とのこと。このマンションは築４０年を経過していることから、高齢者率が高く、今後同様の問題が起きるのではないかと心配されていました。このお部屋では暖房器具に石油ストーブを使用しているのですが、室内に灯油缶２本を保管していて、高齢者独居は、火災等の原因になりやすいため、石油ストーブを禁止できないだろうかと相談を受けました。役員（理事会）だけの判断で、専有部分の利用方法を制限することは難しいと回答しましたが、相談の主旨は理解できましたので、相談の結果、理由を明確にした上で石油ストーブの使用を自粛する旨の協力文章を全戸配布することになりました。火災が多発する季節。高齢者が多いマンションでは、火災が起きた時に避難が速やかに進むとは限りません。マンションの実情に即した使用細則作り。今後の課題となります。
2009.12.11
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マンション標準管理委託契約書の改定
管理会社との間で締結する管理委託契約書は、平成１５年４月に改訂され国土交通省監修の標準管理委託契約書をベースに作成されています。平成２１年５月１日、管理組合財産の分別管理の方法を改正することを主な内容とする「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の改正を受けて、標準管理委託契約書の一部が見直しされたことが、平成21年10月2日付けの国土交通省ホームページで 発表されました。平成22年以降に管理会社と締結する管理委託契約書は、今回改定された標準管理委託契約書に基づいて随時変更されるでしょう。管理委託契約書の内容に変更がある際には、管理会社主催で全戸対象の重要事項説明会の開催が必要となります。詳しくはこちらのページをご覧下さい。「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について
2009.12.10
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大規模修繕における設計・監理方式の落とし穴
『設計・監理方式』は万能だろうか？新築分譲マンションにおいて、マンション売主であるデベロッパー＝不動産業者は、施工をゼネコン（工事会社）に発注、設計・監理を設計事務所に委託する大規模修繕で言う『設計・管理方式』を採用するのが一般的だ。（設計・監理まで工事会社に任せる『責任施工方式』を採用する場合もある）しかしながら、引渡し後、アフター補修で苦労したというマンションは以外に多いのではないだろうか？使いづらい、住む側のことを考えていない設計１、2年で外壁に大きなひび割れだらけ、白い汁がたれてくる設備の故障が頻繁に発生部屋内の施工が雑夢見たマイホームの理想が壊された・・等々揉める相手方は、工事をしたゼネコンとマンションは販売したデベロッパーで、設計事務所は矢面に立つことは稀である。よく考えてみると、このような問題の原因は品質管理にある。設計事務所がきちんとした設計・適確な工事監理を行えば、アフター補修でトラブルになることは少ないのではないだろうか？施工と、設計・監理を分離するやり方は理想的とされ、実務的な問題点を指摘されることは少ない。新築マンションに比べ、設計事務所に支払う設計・監理料が低い大規模修繕工事では、『設計・監理方式』を採用した際に同様な問題が起きるリスクがあることを忘れてはならない。→大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2009.12.07
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ホームページ
事務所のホームページは市販のソフトを利用して作っています。5年以上も前に買ったものなので、今回最新バージョンを購入しました。ソフトは使えるようになるまで勉強しなければならず、イライラすることが多いのですが、覚えると自由に思いつくままページを更新できるので楽しいです。最新バージョンで少しずつリニューアルしていきます。
2009.12.05
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マンションの自主管理
管理会社は信用できない管理会社にお金を払うのはもったいない管理会社に支払うお金はないと言う分譲マンションは、自主管理を行うことになります。 自主管理を行う場合、理事会はどのような仕事をしなくてはならないかピックアップしてみましょう！１、全体の仕事苦情処理・問い合わせ受付緊急対応有害行為（ルール違反）の注意長期滞納者への交渉（電話・面談等）理事会・総会の出席議事録の署名・押印年次事業計画の策定各種許可手続きの審議２、理事長の仕事印鑑の保管各役員への指示区分所有者との折衝役所、業者との折衝理事会・総会の招集理事会・総会の議事進行各種書類への承認印押印利害関係者への管理規約・議事録・設計図書の閲覧契約事務図書類（議事録・規約・重要資料等）の保管保険会社の折衝３、会計担当の仕事通帳の保管管理費等の収納手続き：変更がある都度事務処理入金データの集計滞納者へ督促状発送通帳の記帳経費の支払い会計帳票類の整理月次収支報告書作成年次決算報告書の作成年次収支予算案の作成４、総務担当の仕事許可・通知書面の整備・保管不動産業者に対する重要事項報告書の作成、発行名簿の整備理事会・総会通知の作成理事会・総会議案書・資料の作成総会の出欠の集計理事会・総会議事録の作成年次事業報告の作成５、保全（修繕・設備管理）担当の仕事点検業者との折衝点検の年間スケジュール、日程の調整点検・工事お知らせ文の掲示・配付（業者作成の場合は内容確認）見積依頼業者提出の見積・提案書の精査点検結果への対処（不具合事項是正等）点検結果の行政への報告（消防、受水槽、エレベーター等）長期修繕計画書の手配各種修繕の企画・調整専有部リフォーム申請のチェック調査・工事・点検立会い専有部事故時の区分所有者への折衝６、管理員・清掃員の調整制服の購入・貸与清掃用具・備品の購入指導・教育休職、退職時の人員の手配管理員・清掃員が事故にあったときの保証７、緊急対応管理員で対処できない時の対応方法の確立問い合わせ窓口の確保管理員勤務時間外の緊急対応の確立やってやれないことはないのですが、マンション管理の運営には知識・経験・テクニックが不可欠です。管理組合に足りない部分は、国家資格者であるマンション管理士に助力を求めることも必要でしょう。
2009.12.02
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