2009年05月の記事
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監事による総会召集・役員総辞職・新体制開始
5月28日の日記の続きです。 辞任が相次ぎ、当初6名いた役員が半数になると言う異常事態。この状況では理事会を運営しきれないと判断。「執行に不正」があるとし、招集者を監事とする役員選任の臨時総会を開催しました。残っている半数の役員はこの総会をもって総辞職しました。組合員有志の声かけがみのり、定数を満たす役員が立候補し、晴れて新体制をスタートすることができました。ホッと胸をなでおろす間もなく、解決するべき課題が山積みとなっています。法律・規約に基づく正しい手続きで理事会を執行することは、時には煩わしいと思うことがありますが、勝手な解釈で物事を進めると理事によるマンションの私物化につながります。管理組合（理事会）運営には、ルールに則った「プロセス（過程）」が大切です。諸問題の解決方法がわからない場合は、自分の経験論で判断をせずに、まずは管理会社、管理会社が頼りにならない場時にはマンション管理士に相談しましょう！
2009.05.31
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ジョイントコーポレーションが会社更生法
アデニウムシリーズで知られるマンション分譲会社株式会社ジョイントコーポレーションが5月29日に会社更生法の適用を申請しました。ピーク時にはあと一息で1000億円にいくところまで売上高を誇り、ここ数年はバブル期を彷彿させるような伊豆・箱根のリゾートマンション事業を積極的に取り組んでいました。グループ企業であった管理会社Ｊ・ＣＯＭＳはすでに全株式を大京に売却され、この度の倒産による管理会社の影響はないものと思われます。最近は、倒産の前に管理会社を売却するケースが増えています。管理会社が売却された場合は、要注意かも知れません。詳しくはコチラ→｜管理費 削減｜をお考えの方マンション管理費
2009.05.30
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管理会社合い（相）見積のポイント
本日、管理会社見直しコンサルタントを契約して頂いたマンションで、現地説明会を開催しました。５社時間をずらしお呼びし、同じ手順同じ時間内で管理組合を代理し案内および説明を行いました。コンサルタントを行うマンション管理士は公平性・透明性・客観性をベースに仕事をしなくてはなりません。１、各社で見積り明細、仕様書の形式が異ならぬよう、統一様式で提案を依頼する。各社の金額、仕事振りを一目瞭然にする。２、見積は理事長宛に送付を依頼し、理事会時に一斉開封とする。コンサルによる価格操作ができない仕組みをつくる３、業者選定は管理組合の意向を考慮に入れ、例えば神奈川県に本社（事務所）を置く会社、ランキングＴＯＰ３０の会社等、条件に当てはまった会社を漏れなく一覧に乗せ、その中から、理事会の自由意志で選択してもらう。コンサルが特定の会社に便宜を図れないようにする当事務所ではこのようなことを心がけています！マンション管理士詳しくはコチラ→｜管理会社 変更｜をお考えの方
2009.05.29
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深刻な役員の成り手不足
住んでいるマンションとは別に住居・商業施設混在の管理組合の役員を務めていますが、１８０戸を超えるのにかかわらず、4名の理事と1名の監事を集めるのに難航しています。原因は、１、築30年を超え高齢化が進み、健康上の理由等により積極的に役員を務めることができない２、投資目的（利回り運用）で所有している外部区分所有者が大半を占め、管理組合運営に対する関心が低く、協力姿勢が気薄そして、一番ネックになっているのは、「現に専有部分を居住または使用している組合員の中から」と言う管理規約の縛りです。外部に居住する区分所有者の中にはマンションの実情を理解し、役員を務めても良いという意思表示をして下さる方もいるのですが、規約上役員になることができず、なり手不足が更に深刻化しています。管理規約を改定するには区分所有者数および議決権数の4分の3以上の合意が必要です。成り手不足で定数を揃えるのも困難な理事会、そして関心の低い区分所有者が多い状況では見直しもままなりません。今回役員の改選があり、なんとか定数は確保できる見込みで、ホッと胸をなでおろしていますが、同じ悩みを抱えているマンションは多いのではないでしょうか？
2009.05.28
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管理組合の無知がいけない？
昨日の日記で、私の住むマンションの管理会社が理事会議事録を粗末にしているという話題を書きました。これは管理組合、区分所有者の無知がいけないのでしょうか？私は違うと思います。マンションを買うと、私たち区分所有者はマンション管理と言う大海に放り出されます。航海に不慣れな区分所有者は、どこに行けばよいかわからないので、たちまち大海原で迷子になってしまいます。船が行き先を間違わないように、素人の私たちはお金を出して管理会社という道案内を雇うのです。道案内が適当な誘導をすると、無駄に遠回りしたり、いつまでたっても目的にたどり着かず、同じところをグルグルと回ってしまうと言うことが起きます。船に乗っている区分所有者は、おかしいなと思っても解決方法はわからないので、雇った道案内である管理会社に仕方なくついていかざるを得ません。途中の港について、他の道案内（管理会社やマンション管理士）や別の船の人（他マンションの区分所有者）に情報を得て、初めて間違っていることに気付き、正しい方法を知ることができるのです。管理会社は経験をつんでいるので、マンション管理はこうしなければならないと言うことを熟知しているエキスパートです。区分所有者の多くが管理の知識に疎いことを十分に認識しています。管理会社はそれをサポートする大切な役割であるはずなのに、自分たちの仕事を増やしたくない。マイペースでのんびりと仕事をしたいからという理由で、管理組合を正しい方向に導いていかないのです。輪番制で初めて役員を務めた区分所有者は理事会議事録作成の必要性すら知らない可能性があります（私のマンションは理事会を一切広報しないので・・・）たまたま、管理の仕事に携わっている私が役員に加わり指摘したから、付いたのであって、管理会社に言う人がいなければ、理事会議事録を作成せぬまま一年が経過したと言う恐れするあります。素人の管理組合役員は、当然管理の実務を知りません。間違っていることすらわからないので、管理会社の仕事振りに疑念を持つことすらありません。全国ＴＯＰ１０である大手の管理会社ですら、平気で管理組合に対するミスリードをしています。マンションを良くするには管理組合の執行機関である理事会の活性化が不可欠です。全国の主要都市では、無料セミナー、研修を定期的に行っています。また、行政による無料相談会も実施しています。管理会社に対しては、担当や管理員の人柄が良いからと言って全幅の信頼を寄せるのは危険です。マンション管理支援事務所では東京・神奈川と地域限定になりますが、理事会出張勉強会を無料で実施しています。正しい運営方法、管理組合活性化のヒントをマンション管理士が丁寧にレクチャーしますのでご利用ください！
2009.05.27
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議事録作成はどのくらい時間がかかる？
一昨日自分の住むマンションの理事会に出席した際のことです。4月、5月と理事会を開催しましたが、一向に議事録が回ってきません。そこで、物件担当者に議事録はできていますか？と質問しました。管理会社担当からは、「今日持ってこようと思って忘れました。すぐ回覧します」と、蕎麦屋の出前のような答えが返ってきました。委託している管理会社の基本的な考え方は、理事会議事録は管理組合（理事会）から指示がない限り、配布や掲示しないようです。ご多分に漏れず、自分の住むマンションも区分所有者の関心が低いようで、管理組合運営のバロメーターの一つでなる駐輪場の整理も一向に解決しないまま5年の月日が経ちました。関心を高めるために、私が役員に選任された昨年の秋に理事会で議事録の掲示または配布することを決めましたが、議事録ができていなければ絵に描いた餅です。管理会社に任せきりになる結果1ヶ月以上放置されてしまうことがわかりました。理事会の関心がないと、議事録の作成する必要性も気付かない可能性があります。物件担当者の事務能力に欠けると共に、組織としてチェック機能が働いていない証拠です。因みに委託している管理会社は受託戸数１０万戸を超える大手です。議事録は社内のチェックを入れても1週間以内に十分に回覧することが可能です。皆様のマンションは議事録の作成、広報はしっかりしていますか？ 詳しくはコチラ→｜管理会社変更｜をお考えの方詳しくはコチラ→｜管理費削減｜をお考えの方
2009.05.26
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不景気と管理費滞納
不景気の影響で賃金・ボーナスのカット、リストラ、新規採用の凍結等暗いニュースが多い昨今ですが、管理組合も他人事ではありません。景気が悪くなると、管理費等の滞納が増える傾向にあります。金融機関のように取立てが口やかましくない管理費は、家計が苦しくなると支払いを後回しにする。管理組合が騒ぎ出したころには、滞納金額が膨大に膨れ上がり、返すに返せなくなると言う悪循環が起きます。こんな時期だからこそ、管理組合運営をしっかり見直し、長期滞納を抑制していく必要があります。管理会社に任せているから大丈夫！っと安心していませんか？管理会社には管理費の債権債務の関係がないので、滞納者が増えても管理会社の腹は痛みません。また、債権回収は後ろめたいイメージがあるのか、やらないわけではないが積極的に督促業務をし、早期解決をしようとする管理会社社員は少ないのが実情です。「信用していた管理会社」が、信頼を裏切る結果となり、膨れ上がった未収金に頭を悩ませている管理組合は非常に多いのです。管理組合、特に執行機関たる理事会がもっと会計に目を向けていきましょう。管理会社におんぶに抱っこでは、いつまでたっても区分所有者の意識は上がらず、滞納を起こす温床になります。当事務所ホームページにある「豆知識」では、滞納問題解決のヒントをわかりやすく説明しています。是非参考にして下さい！！
2009.05.25
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長期修繕計画の算出方法
長期修繕計画は一般的には管理会社によって作成されます。計画書は工事の項目ごとに、その修繕周期に合わせて、必要工事費が記入されています。工事費の算出方法は「積算法」と「概算法」の二つに大別されます。１、概算法標準的なマンションの工事事例におけるデータを元に、標準的な戸当たり単価を導き出し、マンションの規模や総戸数を掛け合わせ、形状等で多少修正したものを「概算法」と呼びます。細かく数量を拾って積算したものではありませんが、新築時に将来必要となる修繕積立金の目安をつけるためには有効です。「概算法」は、長期修繕計画書を短期間で作成できる。また、図面が現存しないなど、少ない与条件のもとでも算定が可能であるというメリットがあります。２、積算法築年数が進んでくると、実際に建物や設備の傷み具合を調べて、どのような方法で修繕するかを具体的に決め、そのための工事量を積算して、精度の高い計画を作る必要が生じます。図面や現地調査により概算数量を把握、大まかな仕様・工法を決め単価を設定、算出する方法が「積算法」です。「積算法」による作成には専門家の関与が不可欠ですから、専門部門を持つ管理会社がこの方式を用います。長期修繕計画上の金額は、あくまで目安です。したがって、工事の実施に当たっては事前に劣化診断を行い、診断結果に基づき仕様、数量を算定し、検討を行いましょう。→大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2009.05.23
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感覚のずれ？
私が大学卒業して初めて就職した先は中小の建設会社でした。営業マンとして雇用されましたが、バブルが崩壊して２、３年後で、市場がすっかり冷え切っている時。先輩や上司は自分のノルマ確保で手一杯で、入社してから2年間は自分で営業先を考え、飛び込みを行なう毎日。どんな些細なチャンスを逃がさぬよう、きっかけがあれば可能性を求めてぶつかっていきました。マンション管理のコンサルティングの仕事をしていると、顧客の要望でマンション管理に係わる会社に見積や提案を依頼する機会が多いのです。接触するのはその会社の営業担当すが、私が営業マンとして仕事していたころと比較し、感覚のずれを感じます。私が営業マンのころは、電話で見積の依頼があれば、少しでも早くアポイントメントを取り、自分と会社を売り込むことに躍起になっていました。電話をした相手は契約に結びつくキーパーソンになるわけですから、熱意を伝え、少しでも交渉が有利に働くように積極的に行動するのが当たり前だと思ったからです。最終的には金額が重要視されるのかもしれませんが、顧客が望むものは何かを的確につかむことができれば、必然的に顧客が望む金額に近づくことができると信じていました。マンション管理を取り巻く業界は体質が温いと感じます。見積を依頼した際に、積極的にアプローチしてくる業者がとても少ないのです。私はまだまだ駆け出しのコンサルですが、これでもマンション管理を専業で生計を立てているのですから、案件は常にいくつも抱えています。仕事のチャンスはここにあるのに、なぜ頑張らないのか不思議で仕方がありません。見積を郵送で送って、これでおしまい。直接顔を見て話そうとせずメールや電話ですませる・・エンドユーザーである管理組合に対して、この業者は大丈夫ですと推薦できるほど私はお人よしではありません。会社を大きくするための前線部隊たる営業マンの仕事振りを見ていると、管理会社や修繕業者に対する不満が多いのも頷けます。面倒なことを避ける・・積極的にコミュニケーションを取れない・・・サービス業としての基本の姿勢が成っていないのですから、顧客の満足が得られるはずはありません。仕事の姿勢に対するずれ。マンション管理業界に蔓延している悪い風潮をひしひしと実感する瞬間です。詳しくはコチラ→｜管理費 削減｜をお考えの方マンション管理費
2009.05.20
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行政によるマンション管理支援「練馬区」
練馬区の人口は、711,266人（平成21年４月現在）。東京23区では世田谷区に次いで2番目に多く、閑静な住宅街が広がります。東京23区の北西、埼玉県に隣接し、インターネットで調べてみると日本一のアニメの集積地で、90社を超えるアニメ関連企業があります。練馬区役所では、練馬区内の分譲マンションの方々を対象に、月2回予約制で無料相談会を開催しています。一回50分程度と短時間ですので、相談事項と話すことを事前にしっかり整理して参加された方が良いと思います。マンション管理支援事務所では、訪問による１回２時間を上限とする無料相談を実施しています。土・日・祝日も対応可能ですので、行政による相談がご利用頂けないと言う方は気軽にご相談ください。
2009.05.18
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自主管理の支援
神奈川西部にある築４０年のマンションで自主管理支援を行なっています。理事会が機能しておらず、１０年間総会が未開催・・・区分所有者の有志が当事務所の無料相談を活用。住民説明会を開き、新体制の理事会を結成し、長らく冬眠していた管理組合活動が再開しました。現在、過去１０年分の決算書を作成している最中です。決算書は冬眠期間中も理事が作成していたのですが、現金主義による計上。そして、監査をしているわけではないので羅列されている金額に不安があり、結局、過去の通帳と帳票類を全てチェックし、発生主義による決算書を一から作り直しています。管理規約の改定、管理費滞納、大規模修繕、日常維持、高齢化問題と課題が山積みです。１０年の空白を一日も早く埋めることができるよう頑張ります！！
2009.05.14
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取り勘定より使い勘定
タイトルにあることわざは、 収入を増やそうとする努力より、支出を減らす努力をせよ、という意味です。 マンションには無駄がいっぱい。管理コストの節約、管理サービスの見直し、適正な修繕の実施でとことんケチる。・・しかも前より良くなるなんて、検討しなきゃ絶対損します。 マイカーを持てば、車検はどの整備工場が安心か？保険はどの会社が対応が良いのか？外食をするのであれば、どの店がボリュームがあって美味しいのか？まずは値段ありき、次に質ありきで、安く良い条件を選択しようとするはずです。 マンションも同じです。購入した後も、住宅ローンや税金のほかに、月数万円という管理費・修繕積立金をずっと払い続けなくてはなりません。しかし、残念なことにマンションの管理費・修繕積立金に関心を持ち、安く良い条件を選択しようとする動きが少ないのです。皆さんはお住まいのマンションの管理サービスに満足していますか？管理費等は適正だと確信を持てますか？サービスに見合わない高いお金を払うなんて、もったいのない話です！賢い皆様はすぐに今の状況をチェックしましょう♪マンション管理支援事務所では、管理委託費の無料診断を実施しています！お金をかけずとも、暮らしをよくするヒントはあります♪
2009.05.11
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理事長の資質
管理組合の責任者となる理事長にはどのような人材が適任でしょうか？理事長＝リーダーという観念があることから、理事長とは組合員や他の理事をグイグイと引っぱって導いていく人材を考えてしまいます。確かに管理組合の運営を行なうにあたって、時には前述のような「強いリーダー」が必要な時もあるでしょうが、理事長の役割とはそれだけでしょうか?標準管理規約を読むと、理事長は管理組合の調整・まとめ役を担うことになり、むしろ強いリーダーよりも、中立なスタンスで行動できる冷静・沈着なタイプが向いていることがわかります。理事会も総会も決め事は多数決の手続きを取ります。理事長が目立つ管理組合は指導者が確立していて、一見運営がうまく言っているように見えますが、理事長個人の主張が強くなれば我を押し通すことになり、その結果管理組合を私物化してしまう恐れがあります。また、その反対に人の意見に流されすぎる優柔不断や揉め事を避ける事なかれ主義では全てがどっちつかずになり、何も決めることができなくなります。合議で運営される管理組合にはワンマンプレーがまかり通ることは正常な姿ではないでしょう。「縁の下の力持ち」目立ちすぎることはないが存在感のある理事長が求められます。理事長は、しっかりとした意見を持つと同時に、組合員や他の理事の意見によく耳を傾け、方向性をまとめることができる人材が望ましいと思います。
2009.05.08
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マンションの防災対策
お住まいのマンションは防災対策をしっかりしていますか？一つの建物に多くの人が住むマンションは、災害時の対策如何によって大事故につながる可能性があります。それでは、どのようなことが必要かというと・・国土交通省が発表しているマンション管理標準指針によると、標準的な対応は次の通りになります (1)防火管理者の選任：管理会社ではなく居住者が防火管理者の講習を受講し、選任される必要があります。 (2)消防計画の作成及び周知：防火管理者の選任届けを出す際にいっしょに提出します。全戸に配布することや掲示板につるしておく等周知方法を工夫しましょう (3)消防用設備等の点検：年2回資格者による法廷点検が義務付けられています。実施率１００％を目指し、曜日や情宣方法を工夫しましょう (4)災害時の避難場所の周知：掲示板等見やすい場所に常時掲示しましょう (5)災害対応マニュアル等の作成・配布：消防計画と合わせて作成しましょう (6)ハザードマップ等防災・災害対策に関する情報の収集・周知：ハザードマップとは「災害予測図。一定の時間内に、ある地域に災害をもたらす自然現象が発生する確率を図にしたもの。」のことです (7)年１回程度定期的な防災訓練の実施：町内会（自治会）の防災訓練ではなくマンション独自で開催する訓練を指します
2009.05.05
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高齢化と理事会運営
先般当事務所が顧問契約をしている築40年を超える自主管理のマンションで、役員の親族から健康上の理由により役員を辞任させて欲しいとの申し入れがありました。結果的には本人の意思を確認したところ、継続して役員を務める意思はあるとの回答を得られ、辞任には至りませんでしたが、続投の意思を決定付けた理由を想像するに、役員成り手不足で自分がやらなければ他にどうしようもないと言う状況であったことは否めませんでした。築年数が古くなると、・賃貸率が増加する傾向にある・世帯主の年齢層が高くなる以上の理由により役員の成り手が、ある一定以上の時期を経過すると激減します。役員を務める意思があっても健康上の理由によりできないという方が増加し、役員の固定化や小戸数のマンションですと定数不足等の問題が発生します。世代交代が上手く進むと良いのでしょうが、先般行われたマンション総合調査によると永住志向が強まり今後ますます高齢化が顕著になることや、ジェネレーションギャップによる居住者間の価値観のずれ等、運営上支障がでる要素が多々あります。建物の資産価値は、ハード面では修繕を計画的にしっかり行えばある一定のレベルを保つことが可能ですが、ソフト面では、「人」が重要となりますので、高齢化・賃貸率の増加・ジェネレーションギャップをいかに乗り越えていくかが鍵となります。
2009.05.01
全15件 (15件中 1-15件目)
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- 私なりのインテリア/節約/収納術
- ラグ難民からの脱出
- (2026-05-31 20:17:52)
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- 日記を短歌で綴ろう
- ▲▼雲は、空の演出家であり主役でもあ…
- (2026-05-26 11:52:18)
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- 風水について
- 【感情の22段階】あなたが今放ってい…
- (2026-05-26 18:00:04)
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