2009年06月の記事
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年間削減金額５０％の成功報酬
前回の日記の続きです。管理費削減をコンサルに依頼した場合、・年間２０％削減・コンサル手数料 年間削減金額の５０％・コンサル期間６ヶ月が平均的な数値です。一律成功報酬５０％とした場合、委託費が高い大規模マンションほど、コンサルに支払うお金が多くなりますが、私の経験上、戸数が小さくても大きくても基本的な作業にそれほど大差はありません。コンサルの仕事量は、戸数の大小ではなく、管理組合（理事会）の要望によって左右されます。たとえば、２８戸のマンションで年間委託費４５０万円だと、コンサルに支払う金額は９０万円（月額１５万円）、８０戸のマンションで年間委託費が８００万円だと、コンサルに支払う金額は１６０万円（２６.６万円）になります。ほぼ同じ手間に対して、これほどコンサル会社に支払う報酬に開きがあるのです。前者の小戸数のマンションでも、コンサル費用は決して安いわけではありません。１００戸を超える大規模マンションだと、報酬は莫大になります。また、成功報酬率が高いと、コンサルが少しでも利益を上げるために、安い金額を提示する管理会社に便宜を図る可能性があります。管理組合は経験・知識不足を補うために、コンサルに委託します。その結果、コンサルの助言には、絶対の信頼を寄せます。コンサルが「安くても大丈夫です」と太鼓判を押せば、コンサルにとって甘味のある安い委託費を提案する会社に決まってしまいます。プロが推薦したのにかかわらず、管理会社変更後、失敗したと言うマンションは数多いのが実情です。コンサルに苦情を言っても、「管理組合の問題だから」とか「たまたま相性が悪かったのでは」とまともに取り合わないどころか、別に顧問契約を結べば解決しますと、追加契約を請求してきます。法人のコンサル会社は、営業マンが歩合のことが多く、この傾向が強いようです。費用対効果が得られるかは、管理組合それぞれの判断に委ねられますが、「安心の完全成功報酬制」と言う営業戦略に踊らされずに、複数のコンサル会社から提案・見積を受けた方が良いでしょう。過去は管理のコンサル会社は希少で市場を数社で独占していましたが、マンション管理士の資格が創設されてからは、コンサルの担い手が増加しました。管理費削減を行うことによって、どれほど委託費が減少したとしても、コンサルに払うお金はそれはそれとして、客観的にコストパファーマンスを分析する必要があります。
2009.06.30
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管理会社変更の報酬
管理費削減をコンサルの会社に委託した場合、 コンサルタント会社やマンション管理士のホームページを調べてみると、年間削減金額の５０％の成功報酬が相場のようです。私の経験だと、新築から始めて管理会社を変更、または管理費見直しした場合、平均して年額15－30％の削減が可能です。管理会社の見直しに要する期間は、６か月、長くても１年でしょう。手間が省けるならと、成功報酬性を安心してコンサルに委託しているマンションが数多くありますが、その金額は適正なのでしょうか？？次回の日記で詳細を触れたいと思います。
2009.06.28
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会議の時間
理事長を務める管理組合の通常総会がありました。通常総会約2時間、その後継続して理事会2時間、合計4時間の長丁場の会議でした。途中食事休憩約15分をはさみましたが、後半は皆さん疲れた様子。今年一番の暑さを記録した日に、エアコンが壊れた会議室での話し合いは堪えました。一回の会議で集中できる時間は2時間、長くても3時間が限界でしょう。長くなればなるほど、疲れが出てだれます。会議を短時間で効率的に行うためには、事前にわかりやすい資料を事前に配布する。会議中の脱線を防ぐ等の対策が必要です。皆さんのマンションの話し合いはどのくらい時間がかかりますか？理事会が円滑に行われていないマンション管理組合向けに、当事務所では「理事会出張勉強会」を実施しています。神奈川・東京都の地域限定になりますが、初回に限り無料で受付しています。長年培ったノウハウを親切丁寧にレクチャーしますよ！
2009.06.27
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管理会社の誠意・熱意って？
理事長を務めるマンションで、緊急修繕を行うための緊急打ち合わせを行った際のこと。その時に来た管理会社の人数の多いことに驚かされました。物件担当者、その上席、建築部署責任者他２名、経理責任者の合計６名です。委託先は、マンションの近くに事務所を構える管理戸数３０００戸程度の小規模管理業者。この会社の核になる人物の多くが、マンションに集結したことになります。管理会社としては組織立って、一生懸命やっていることをアピールしたかったと思いますが、もともと緊急修繕を提案する場に至るまでもたつきがあり、理事長の私が再三苦言を呈したことが大集合したきっけけになったことを考えると、残念ながら管理会社の誠意、熱意を額面だけで受け取ることができませんでした。今回集まった人数がしっかり連携を取って対応にあたっていれば、もっと早くに何らかの方策を打てたと思えますし、これまでの過程のミスを帳消しにするために表面上取り繕ったのではないかと疑心が生まれてしまいます。管理会社は専門家が陥りやすい失敗なのかもしれませんが、任せておけ的な高い目線から物事を判断するのか、顧客である管理組合とのホウレンソウ（報告・連絡・相談）を軽んじます。管理の業務は結果はもちろんですが、何をやってきたか、過程が重要視されます。そのことを管理会社は肝に命じて仕事にあたって欲しいと思います。詳しくはコチラ→｜管理費 削減｜をお考えの方マンション管理費
2009.06.26
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コンシェルジュサービスは必要？
戸数の多い大規模マンションでは、ホテルライクなサービスを売りとしたコンシェルジュ・サービスを実施していることが増えています。管理員が兼務していることもあれば、管理員の他に専任のコンシェルジュを置いているマンションもあります。コンシェルジュが対応するサービスは主に次の内容になります。受付・案内業務：館内設備や近隣施設の案内バスや電車の発着時刻のご案内来客用駐車場など共有施設の予約受付業務ゲストルームなどの利用に関する管理運営の窓口業務取次・手配業務：クリーニングの取次宅配便の発送受付タクシーの手配ＤＰＥ（写真現像）、はがき印刷の取次デリバリー・ケータリングの手配ＦＡＸ送信・コピーサービス粗大ゴミシール、はがき・切手の販売クリーニングや宅配便の取次は、エントランスに設置されている宅配ボックスがその役割を担うことが可能です。共用施設の予約等は、システムさえ作れば、２４時間パソコンや携帯からインターネット上で対応できます。各種サービスについても、携帯やパソコンから時間を気にせず気軽に申し込みができるでしょう。管理費の支出で大きなウェイトを占めるのが、管理員、清掃員、コンシェルジュ等の人件費です。ぴしっとした制服を着たコンシェルジュがエントランスに常時座っているのは、高級感を醸し出し知人に自慢できるかもしれませんが、居住者が対価に見合うサービスを得られるかは疑問です。管理員が勤務時間内に可能な範囲のサービスを提供すれば十分ではないでしょうか？過剰サービスは管理費高騰につながります。それでなくとも、大規模マンションは特殊な設備、共用施設が充実していることが多いため、将来維持に必要な修繕費がかさみます。コストパフォーマンスが低いサービスは、管理メニューから外すことで、費用を削減。余ったお金は修繕積立金に充当した方がメリットがあると考えます。マンション管理士詳しくはコチラ→｜管理会社 変更｜をお考えの方
2009.06.25
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排水管の劣化・不具合
先日、とあるマンションの一室のトイレが逆流しました。専有部分の汚水は、下階にある共用部分横引き管に接続されるのですが、接続部で経年劣化による配管内の閉塞を起こし、詰まったことが原因です。この部屋は、同じ原因により昨年暮れに雑排水管系統で吐水（逆流）を起こし、下階に甚大な被害をおよぼしました。共用部分横引き管の配置が悪いため、接続される配管の勾配が十分に取れないと言う、設計（施工）上のミスがあるため、責任が専有部分にあるのか共用部分にあるのか断定するのが難しい状況です。詰まりを解消するため高圧洗浄を実施することは、築年数が古い（30年以上）ため配管がパンクする危険性があるため難しく、また、根本の原因である共用部分横引き管の改修は、専有部分天井裏に埋設しているために簡単に進めることができません。建物の外装であれば、汚れているとか、ひびがはいっているとか、タイルが落ちてきているとか、劣化を目で確かめることができ早めに処置することが可能ですが、、配管は普段目の付かない場所に設置されているため、不具合が生じた時には漏水・逆流等の大事故につながります。ある程度の年齢に達すれば、カラダの内臓部分を人間ドックに入り精密検査をするように、20年を超えたマンションは定期的に設備の劣化診断をすることをお薦めします。→大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2009.06.24
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ホームページリニューアル
悪戦苦闘の末、ようやくホームページのトップページのリニューアルが終わりました。以前のものは、初めて自分で作ったページで、デザイン性よりも完成させる方が優先。新しいコンテンツがでるごとにバランスが悪くなり、見栄えが悪くなっていきました。ホームページ作成も慣れてくると楽しいものです。サブページのリニューアルはまだまだ時間がかかりそうですが、一息つくことができました。http://www.11kanri.com
2009.06.22
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管理会社業務の苦情相談
管理会社の業務に問題があり、改善を求めても是正されない場合はどうすればよいのでしょうか？ 社団法人高層住宅管理業協会をご存知ですか？同協会では、マンション管理業者の営む業務に関する管理組合等からの苦情の解決を行っています。同協会は、法律で規定された手続きに基づいて公益的な観点から苦情解決に向けた助言、調査等を行い、同協会に加入している管理会社に対して迅速、的確に対応するよう積極的な努力をしています。相談の条件は次の通りになります。１、社団法人高層住宅管理業協会に加入している管理会社であること↓加入管理会社はここから検索できますhttp://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi２、申し出人が管理組合理事長であること３、苦情申し出に対し理事会決議を経ていること詳しくはこちらをご覧ください。http://www.kanrikyo.or.jp/complaint/index.html 詳しくはコチラ→｜管理会社変更｜をお考えの方詳しくはコチラ→｜管理費削減｜をお考えの方
2009.06.22
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駐輪場の整理
本日住まいのマンションの総会がありました。メインの議案は駐輪場の整理。戸数７０戸に対し、駐輪台数は７０台。一住戸一台、二台目は一台目を使用していない場所につき、抽選で使用者を決する旨の使用細則が当初より規定されています。マンションの駐輪状態は悲惨。新築当初から、廊下の駐輪は当たり前。マンション前の歩道、通路等に平気で止め、具体的な問題解決をされないまま5年が経過しました。総会では管理会社の吊るし上げが約４分の１。２台目駐輪場を抽選なしで割り振りし使用料（２００円）を徴収しないこと、駐輪禁止場所の歩道に駐輪誘導した等管理会社のミスが数々報告されました。管理会社攻撃ばかりでは審議が進まないので、終いには理事会が助け舟を出すことに・・プロである管理会社のミスリードは致命的です。本来不必要な事項（管理会社批判）に話が行き、本題を討議する貴重な時間が減るのですから。二つあった上程議案の内一つが決まりましたが、もう一つは再審議。新築時から処置をしていたら、今日の話し合いをする必要もなかったのではと思います。過去日記にも書きましたが、住まいの管理会社は管理戸数１０万戸を超える大手です。発言した組合員すべてが管理会社に対する苦情を言う異常事態。管理会社見直しは必至かもしれません。
2009.06.21
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管理組合用ポストの利用
管理事務室のポスト隣あたりに「管理組合」用ポストがありませんか？管理組合用ポストは誰が管理しているのでしょうか。管理組合から特別指示がなければ管理員が、不要チラシを捨てたり、郵便物を確認したり毎日チェックをしていると思います。先日私が理事長に就任したマンションでは築年数が古いこともあってか、月に４、５通ほど理事長あてのダイレクトメールが送られてきます。改修業者、管理会社、設計事務所等からの売り込みが大半ですが、大規模修繕の時に合い見積を取る業者選考の参考にできますし、無料セミナー開催等の有益な情報が含まれます。管理組合用のポストを管理員が管理した場合、これらの郵便物は勝手に処分され、理事長の手もとに届かないことがあります。なぜなら、他社のダイレクトメールは、管理会社にとっては有難くない情報が含まれていると判断し、管理員に処分や管理員室保管を指示しているからです。また、先日理事を務める住まいのマンションで、組合員を対象に管理会社満足度アンケートを実施した時のことです。アンケートの投函先として管理組合用ポストを指定しましたが、一組合員から管理員が日常管理しているのであれば、アンケートの内容を見られてしまうと言う指摘があり、理事会の際話題になりました。管理組合ポストがあっても、あえて、その使用方法を理事会等に確認、説明する管理会社は稀でしょう。前述の通り、管理組合が管理組合用ポストを積極的に利用することは管理会社にとっては、望ましいことと思わないからです。管理組合用ポストがあるマンションは、鍵の番号を教えてもらい、面倒でも理事の中でポスト管理の担当者を決め管理し、管理会社が許可なしに開けないと言う取り決めをしましょう。また、役員交代の際は新旧理事が同席のもと、重要事項の一つとして引き継ぎをすることが必要です。
2009.06.20
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独立系エレベータ会社と管理会社
管理会社見直し真っ最中のマンションの話。そのマンションは独立系Ｓ社がエレベーター保守を行っているのですが、独立系エレベーター業者では請負ができないと、見積を取った複数の管理会社から回答がありました。独立系エレベーター業者は嫌われているのですね管理会社にエレベータ保守を委託しても、結局メーカー系または独立系エレベータ会社に丸投げ。管理会社が何か特別なことをするわけではありません。エレベーター会社と直接契約したほうが、管理会社に払う中間マージンが必要ないので、管理組合にとっては金額面でのメリットがあります。元の契約条件も保守会社も変えずに年間１２万円の削減が可能になります。
2009.06.19
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放置される懸案事項
管理会社にお願いしたことが、放置されていた・・こんな話をよく聞きます。この問題は、人数の少ない零細管理会社だけではなく、組織がしっかりしている大手の管理会社でも見られます。困っているから、頼りにして管理会社にお願いしているのに期待を裏切るのは、お金を取って仕事をしている以上許されることではありません。しかし、チェック機能が働かない。当たり前と思えることが当たり前にできない管理業界。問題点を認識しておきながら、抜本的な改善を行なう管理会社が少ないのが悲しい現実です。どうすればいいのか？任せきりにしない。これが重要です。マンションの懸案事項を放置しても、物件担当者は実害がないのです。結局犠牲になるのは管理組合。信頼して裏切られるくらいなら、自分たちで予防策を張りましょう。１、メモは管理会社に任せるのではなく、依頼した本人も控えておきます。依頼事項が多いと依頼した本人も忘れてしまうことがあります。物件担当者にとってはマンションの問題は対岸の火事。メモを十分に取らずに相打ちだけ打って右から左に流していることも考えられます。２、書面ベースで記録すると、後々言った言わないや依頼内容についての誤解が減ります。面談及び電話等で口頭で依頼した後に、メールまたファックスで内容をまとめた文章を送ることが大切です。物件担当者の上席のアドレスがわかれば、両方に送ることも良いでしょう。物件担当者によっては、会社に悪いことを報告せず、隠し事もしている社員も多いようなので・・３、懸案事項をまとめた一覧を作成し、理事会の都度進捗状況、処理済みか否かを確認しましょう。理事長だけが把握するのではなく、役員全員が情報を共有し、知恵を出し合い問題解決をすることが大切です。管理会社のチェック機能が働かないのであれば、管理組合がチェックするしかないということです。これでも改善されない場合は、物件担当者の変更を要請する。管理会社内のチェック機能が働かないのであれば誰がやっても同じ気がするのですが・・・また、委託先の変更を考えなくていけません。 詳しくはコチラ→｜管理費 削減｜をお考えの方マンション管理費
2009.06.18
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ペットブームに潜む陰
1兆円を超えると言われるペットビジネス市場。少子化、高齢化、ストレス社会、飼育しやすい環境の整備等の社会情勢がブームを牽引しています。その陰で・・・ペットショップで一目ぼめ・・子供にねだられて・・知人のペットが羨ましくなった等、衝動的に飼育したものの、面倒くさくなり、飼育を放棄し捨てるケースが増加しているのも現実です。飼い主は新しい人が拾ってくれるであろうと言う身勝手な言い訳をし、野外に捨てるのでしょうが、保護されて新たな飼い主が見つかるのは極少数で、飼い主が見つからないペットは殺処分され、その数は年々増え続けています。ペットは生き物です。食べ物だけではなく、病気で治療するとお金がかかります。糞尿は飼い主が片づけなければなりませんし、散歩にも連れて行かなくてはなりません。また、高齢化すると「ボケ」のような症状が起き、飼い主の言うことを聞けなくなることがあります。「かわいい」という理由で、軽い気持ちで飼育すると、最終的に飼育放棄と言う人間のエゴで醜い結末を招きます。ほとんどの新築マンションで、ペット可能となっている昨今。ペットを新たに飼う方は、それなりの覚悟と責任を持って欲しいと思います。
2009.06.17
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上階の歩く音
上階の音がうるさい、気になると言う生活音トラブル事例があります。音の感じ方は個人差があり、管理組合や管理会社等の第三者が仲裁に入ったとしても問題が根本的に解決せず、長期化することが多いのです。最近のマンションは、全室フローリングが標準仕様となっています。遮音性能が高い床材を使っているものの、畳や絨毯に比べ音は響きやすいようです。共同住宅の宿命で、上下量隣に人がいることを意識して生活しなければなりません。小さなお子様がいるご家庭や中大型犬を飼育している方は、床に防音対策を施すことを検討する必要があります。対策の留意点は、遮音性能が高い床材を使用することです。絨毯を敷けば音が軽減するとは限らず、普及品の２～３倍以上の金額はしますが、遮音カーペットを使うようにしましょう。因みに私の事務所がある建物は、住居・事務所混在の共同住宅です。階下に音が響かないように、もともとの床の上に遮音シート、その上に遮音タイルカーペット（単体で遮音等級Ｌ４０の性能を有する）、さらに遮音絨毯（Ｌ４５の床材の上の使用でＬ３５の遮音等級）を敷き、三重構造としています。それでも完璧だとは思っていませんので、夜間は極力足音を立てないように過ごす注意をしています。
2009.06.16
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共用部分照明の点灯方式
夏至が近づき、夕方遅くまで明るい日が続きます。マンションの共用部分照明のオン・オフは主にタイマー等によって制御されています。１、手動タイマーによるオン・オフ管理員や物件担当者が季節毎に切り替える手間が生じます。２、カレンダー付タイマーによるオン・オフ日の出・日の入時間がタイマーに設定され、自動的に点灯時間が調整されます。３、照度センサーによるオン・オフ周囲の明るさをセンサーが感知し、照明がオンオフします。夕立ち等突発的に暗くなった時にも照明が点き便利です。センサーの微調整が利く機械と、利かない機械があります。４、照度センサーによるオン・タイマーによるオフ省エネ対策で、深夜に照明の間引き点灯を行う場合に便利です。５、人感センサーによるオン・遅延回路によるオフ人の動きを察知し照明が点き、動きを感知しなくなってからしばらくすると自動的に遅延回路が働き電灯がオフになります。築年数が古いマンションは１、の方式。新しいマンションは３、４の方式を併用していることが多いようです。点灯方式を変えるにあたっては、工事が発生します。エコに配慮することは良いのですが、コスト面だけを考えると、点灯方式を変えることによって得られる費用対効果がどのくらいであるか慎重に検討しなくてはいけません。→修繕積立金 ドットコム→管理費削減 管理費見積サポート
2009.06.15
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給水管改修
先日マンションの給水管改修工事の現場に立ち会いました。給排水管の耐用年数（寿命）は、配管の材質で決まります。築30年を超えるマンションは配管に「白ガス管」と呼ばれる鉄管を使用していることが一般的で、錆による腐食で長期間使用していると穴が空いたり、錆コブによる内部の閉塞がおきたりします。また、将来交換することを念頭に設計されていないため、配管がコンクリート内に埋設されていることや、メンテナンスし難い場所にパイプシャフトがあることが多く、改修の際いろいろな問題が発生し、費用面で割高になります。最近は配管自体に耐久性の良い樹脂管を使用したり、サヤ管ヘッダーと言うメンテナンス性の良い施工をすることが多くなってきましたが、外装の大規模修繕と違って、建物内部、専有部分にも影響する工事が必要なので、給排水管の改修は居住者の理解・協力が不可欠です。 →大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2009.06.13
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エントランスで判断する管理状態
１、管理規約等の保管先・閲覧方法を掲示していますか？これは区分所有方で定められた事項で、掲示していなければ違反とみなされ管理者である理事長は処罰の対象となります。管理事務室前または掲示板等の見やすい場所に常設の掲示物を設置しましょう２、天井にくもの巣が張っていませんか？クモが多いマンションの立地があります。長期間清掃していないと埃が付着し、黒っぽいクモの巣になります。クモの巣防止の専用のスプレーも販売されているので、人通りの多いエントランスにはクモの巣を張らせない工夫が必要です３、古い掲示物が貼られていませんか？期日が過ぎたものや、破れたり色あせた古いものがいつまでも貼られていると、居住者の意識が掲示板から離れ、見ないようになってしまいます。管理員がこまめにチェックし、常に重要な掲示物だけを貼っておくように心がけましょう。また、目を盗んで営利目的の掲示物を勝手に貼られてしまう場合もありますので、管理会社及び理事会が作成する掲示物以外の掲示は許可制にした方が良いでしょう。４、手書きの注意文がいつまでも貼られていませんか？管理員が手書きで掲示物を貼る場合があります。あくまでもこれは急場（長くとも３、４日）の対処で、一定期間以上の掲示が必要な場合は、管理会社がワープロで作成した掲示物に変える必要があります。５、掲示物をガムテープで貼っていませんか？掲示板以外の場所以外に注意文等を貼る場合にガムテープを使用すると、粘着力が強すぎて、掲示物を取る時にいっしょに下地の塗装が剥がしてしまうことがあります。美観の影響、建物の劣化につながりますので、粘着テープの種類を選ばなくてはいけません。６、ポストの上にチラシが散乱していませんか？居住者のモラル違反でいらないチラシをポストの上に置き、それが長時間放置されていることがあります。小規模のマンションですと、日常清掃が週に２、３回と言うこともありますので、チラシを各戸内で処分してもらえるような工夫をしましょう７、空室のポストがいっぱいになっていませんか？未入居のポストがチラシによりあふれかえっていることがあります。転居の事実がわかった場合、管理会社は区分所有者に確認し、入居者が決まるまでの間ポストを閉める等の対応が必要です。８、ガラスが汚れていませんか？お子様が多いマンションだと、子供がいろいろな場所を手で触るので、エントランスのガラスが汚れやすくなります。また、海に近いマンション、幹線道路に面しているマンションですと塩害、公害により汚れが必要以上に付着します。管理員の清掃の仕方が悪いと、清掃後も水の後がしっかり残ってしまうこともあります。清掃の質で、管理会社の教育体制が判断できます。９、管理員が管理事務室で怠けていませんか？私物でテレビを持ち込み四六時中見ていたり、カーテンを閉めて昼寝をしていたり、長電話をしていたり、執務中にさぼっていることを見かけたことがありませんか？管理会社に支払う委託費の中で管理員の人件費は大きなウェイトを占めます。仕事がないのであれば、その分を住民が負担するのはもったいない話です。 →管理会社変更 管理会社見直し
2009.06.12
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平成21年度マンション管理士試験
平成21年度のマンション管理士の試験が平成21年11月29日に実施することが決まりました。私がマンション管理士となったのはちょうど5年前。恥ずかしい話、前年に管理の実務を知っているから大丈夫だろうとなめて試験に臨んだところ不合格。悔しい思いをバネに、翌年再挑戦、合格基準点を大幅に上回り無事合格しました。マンション管理士の試験は平成13年からスタートし、合格率を見ると約７～９％。不動産・建設関係の資格の中では難関試験です。まだまだマンション管理士の認知度は低いのですが、社会的な役割が大きく、今後ますますニーズが高くなる資格だと思っています。http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000028.html
2009.06.11
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管理の公正かつ自由な取引の実現（公正取引委員会）
平成１５年に公正取引委員会がマンションの管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査を実施しました。調査の目的は、取引内容や取引先の見直しで「より良質で安価なサービス」が提供されることの期待です。適正な管理・保守を実現するために入居者・区分所有者の管理組合への積極的参加↓管理組合による取引先や取引内容の見直し↓管理業者・設備業者間の競争の実現↓良質かつ安いサービスの実現この流れが必要で、公正取引委員会は独占禁止法に基づいた競争基盤の整備を担います。主要な問題点は次の通りです。１、管理会社はマンション分譲会社の系列会社、設備保守業者はメーカー系列のシェアが高く、十分な競争が行われていない２、管理会社が、管理組合と保守業者が直接契約することを妨害する管理組合が業者の見直しを行うことにより、業者間の競争が活発化し、その結果サービスの向上につながります！http://www.jftc.go.jp/pressrelease/03.october/03102402.html
2009.06.10
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理事会の引継ぎ
本日、私が理事長を務めるマンションの役員引継ぎがありました。留任が６名中３名いるものの、前理事長は退任となりますので、公式な場（理事会）を設け引継ぎを行いました。１、印鑑の授受２、鍵（管理事務室等）の授受３、契約書類の授受４、懸案事項の引継ぎ役員のメンバーが替わると、管理組合の体制が変わるようでは継続性がありません。過去の悪いところは改善し、良いところは伸ばすことが大切です。新旧理事長で個人的に引継ぎを行うと、手続きの漏れや後々言った言わないが生じることがあるので、公式な理事会の場で行うのが良いと思います。また、上記４は、あらかじめまとめた資料を作成しておくと、スムーズに話が進みます。管理会社がいるからと言う理由で、引継ぎを十分に行わない管理組合が見られます。管理会社物件担当の事務能力には個人差がありますし、いつまでも同じ人間が担当するとは限りません。管理会社任せにならず、理事会が自主的に手続きを行わなくてはいけません。
2009.06.09
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行政によるマンション管理支援「平塚市」
平塚市は、神奈川県の真ん中に位置し、相模湾に面した人口260,381人の都市です。７月には日本三大七夕祭りの一つ、平塚七夕祭りが開催されることで有名です。平塚市では、月に一度、分譲マンション全般に関して相談会を実施しています。また、都市政策部では建て替えの相談も受け付けています。 http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/soudan/soudan.htm
2009.06.08
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管理会社を通さない直接契約は安いのか？
消防設備検査やエレベータ保守点検に代表される設備点検業務は、管理会社を通さず直接契約をした方が安いのでしょうか？ 保守会社との間で取引物件が多い管理会社は、上得意先の扱いとなり、単独で管理組合が契約を締結するよりも単価が安く設定されます。コジマ電気や山田電気等の量販店が商店街の電気屋さんに比べて安いのと同じ仕組みです。そこからどれくらい管理会社がマージンを取るかが問題で、良心的な管理会社ですと、管理組合が直接保守会社と契約するよりも安い場合も・・管理会社がきちんと仕事をしていれば、実際に点検業務を行う保守会社の間に入って、面倒な事務的手続き、交渉を代行してくれるメリットがあります。残念なことに価格的な面で競争意欲に欠ける管理会社が多いのが実情。そこで、管理会社を変更する云々ではなく、一度他社から見積を取り適正価格を理解し、支出の削減を行うことが望ましいと思います。
2009.06.07
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電磁式投票
パソコンや携帯電話から総会の投票（議決権行使）が可能です。日頃、管理会社から送られてくる総会資料。年数が保管するのに邪魔だなぁと感じるとともに、決算書に計上される印刷代もバカにならないと感じることがあります。これからの時代。マンションの世界でもＩＴ化を進めていくことも大切かと・・インターネットを調べてみると、専門のシステムを開発している会社を見つけたのでＵＲＬを貼り付けておきます。 http://www.grant.co.jp/mansyon/index.htmlなお、電子投票を可能にするためには、管理規約の変更＝特別決議（区分所有者及び議決権の４分の３以上の合意）が必要です。
2009.06.06
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管理会社満足度アンケート
私が暮らすマンションの管理会社は、役員を対象に満足度アンケート調査を実施しています。内容は、次の通りです。１、管理員業務及び清掃業務について挨拶・身だしなみ・対応・業務内容等２、フロントマン（物件担当者）の支援について約束や連絡・サポート・対応・説明・わかりやすい３、建物・設備管理業務についてわかりやすい・対応・提案・不具合４、緊急センターについて利用の有無、対応５、全般の満足度６、その他意見・要望１から５の項目は５段階評価、６は自由記入欄で構成されています。顧客である管理組合・役員・区分所有者の意見に耳を傾け、業務を向上するのはとても良い姿勢です。また、マンションと密接な関係を持つパートナーの管理会社。区分所有者がどのように感じているかを理事会が主導となり定期的にこのような調査しては如何でしょうか？文案についてはデータをメールで送ることができます。気軽にお問い合わせ下さい。 マンション管理士詳しくはコチラ→｜管理会社 変更｜をお考えの方
2009.06.04
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管理会社の生き残り競争
以前の日記にも書きましたが、管理会社の買収・合併が盛んにおこなわれています。長谷工は、丸美（民事再生法を申請）とニッケンコミュニティ（自己破産を申請したアゼルグループ）とニチモコミュニティ（民事再生法を申請したニチモグループ）を傘下におさめまました。ニチモコミュニティはすでに長谷工スマイルコミュニティに社名変更。長谷工の看板を背負っています。大京は、オリックス・ファシリティーズ（オリックスグループ）とＪ・ＣＯＭＳ（会社更生法を申請したジョイントグループ）をグループ傘下とし、管理受託戸数ナンバー１の地位を不動のものにしました。長谷工、大京社に共通することは、売り主側、施工側とスタンスが異なるものの、マンション事業を核として経営している企業です。マンション供給数が鈍化している中、ストックビジネスとして安定を見込める管理事業に力を入れていることがよくわかります。他にも、野村リビングサポートはゼファーコミュニティー（民事再生法を申請したゼファーグループ）、伊藤忠アーバンコミュニティはジェクールを買収しています。関西に拠点を置く第一建物管理、ＫＢＳシラカワ、グローバル管理の三社がオリックスグループ参加として合併しています。詳しくはコチラ→｜管理会社変更｜をお考えの方詳しくはコチラ→｜管理費削減｜をお考えの方
2009.06.03
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行政によるマンション管理支援「武蔵野市」
武蔵野市は東京都のほぼ中心部に位置し、人口は139,000人（平成２１年４月現在）で、人口密度は全国三位です。武蔵野市では分譲マンション対策として、三つのコースからなる「分譲マンションアドバイザー派遣事業」、年４回実施の「マンション管理無料相談会」、年１回開催している「マンション管理セミナー」を行なっています。http://www.city.musashino.lg.jp/cms/guide/00/00/03/00000337.html
2009.06.02
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資金と修繕計画がないマンション
築４０年を超えた分譲マンション。管理費等滞納が総資産の３分の１を占め、ここ２、３年をみると約半数の区分所有者しか毎月の管理費を納めていない状態です。建物の外装大規模修繕は、１５年から２０年前に借入をし実施しているようですが、 改修方法に問題があったのか、想像以上に劣化が進行し、早急に改修を行わないといけない状況。設備はほとんど手つかずと言って良い状態。具体的には・・・給水管→未改修。配管のピンホール（腐食による穴）から漏水が発生。赤水と思われる色付きの水がたまに出る給水ポンプ→20数年前のシングルポンプを使用（通常は２台のポンプで１セット）。ノーメンテナンス受水槽→昨年１０数年ぶりに水槽内清掃を実施排水管→高圧洗浄未実施。水が流れにくい状態ガス管→更新済み（露出配管）消防設備→少なくとも１０年以上法定点検を未実施。自動火災報知設備は作動しておらず、他設備も役割を果たしていないエレベータ→新築から一度も法定検査を含めて定期点検を実施していない。数回部品交換は実施テレビ共聴設備→地上波デジタル未対応。アナログ派の受信状況も劣悪管理組合では早急に会計を立て直し、優先順位を立て修繕を進めていく方向性が決まりましたが、どれを取っても緊急を要すものばかりで、助言する立場としても頭を痛めています。大規模修繕と言うと、ついつい外装ばかりに目を奪われがちですが、人体で言う内臓器官たる「設備」は思う以上に維持費がかかります。管理会社によっては、外装の大規模修繕を重点とし、設備を軽視した長期修繕計画書を作成しているところも少なくありません。長期修繕計画は管理会社が売上を確保したいだけで、実際はもっと長持ちするだろうという誤解した認識をお持ちの方もいるのではないでしょうか？放置すると前述のようなことが起きるのです！昨年国土交通省が長期修繕計画の標準様式を発表しました。今ある長期修繕計画に抜けがないか、しっかりとチェックすることが大切です。修繕に関して不安がある方、管理会社の長期修繕計画の信憑性を知りたいと言う方、無料相談（東京・神奈川限定）を承っていますので、気軽にお問い合わせください→大規模修繕 コンサルタント→修繕積立金 ドットコム
2009.06.01
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