武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

​​​​発見したばかりの  Q ＆ A 記事を取り上げて、

​​​ ​ ​コメントしています。​ ​

​​ Q ​​
住宅ローンについてご意見頂きたいです。

土地代＋建物代＋諸費用全て込みで
3300万円弱の建売住宅の購入を検討して
います。
　　　※総額で3300万円弱？　
　　　　土地が500万円とか？
　　　　建物も それなり かと思います。

20代夫婦ですが、年収はお互い高くなく、
世帯年収は550~630万
(私がもうすぐ育休から仕事復帰予定では
　ありますが、もしかしたら
　最初のうちは時短勤務になる
　かもしれないのでまだよく分かりません)
ぐらいです。

　　　※20代なら まだ購入は早いかも。

　　　　今買うと 50代・60代になるころには
　　　　さすがに建売住宅だから
　　　　建物はグダグダになっているかも。

ローンの話を聞いた際、
今は50年ローンもあるらしく、
月々の返済額を減らしてゆっくり返しながら
貯金をしていき、
控除がなくなった頃ぐらいから
少し繰り上げ返済できるように多めに返す
のもあり。
(もちろんその分利息が高くなるでしょうが...)
という話を聞きましたが、
有りだと思いますか？？

​　　　※マイホームを売る側からすれば、
　　　　「まだ若くて 年収も少ない夫婦だから
　　　　　返済が大変なように感じないように
　　　　　（　＆ 融資審査が通るように　）
　　　　　長期返済ローンで勧めよう」
　　　　ということです。

　　　　見方を変えれば、現実は・・・
　　　　異例の長期返済ローンを勧めるという事は、
　　　　「この若い20代夫婦の倍は
　　　　　普通の35年返済では 無理がある」
　　　　ということです。

　　　　建築業者と接触していて、
　　　　相手が 40年とかの長期返済ローンを
　　　　勧めてきたら、
　　　　「普通の35年返済では無理がある」
　　　　ということだ と理解しましょう。

　　　　私は いつも言っています。
銀行やハウスメーカーが そのように
　　　　長期ローンを勧めるのであれば、
　　　　今回は無理と理解し、やめておきましょう。
​

お恥ずかしい話、貯金もあまりないのですが
(500万程)、
少しでも頭金として入れた方が
いいのでしょうか？？

　　　※ 20代で 低収入でありながら、
　　　　500万円貯めたことは立派です。

　　　　この調子で貯金を増やしていって、
　　　　30代半ばのころになって、
　　　　頭金1000万円とか 1500万円とかを
　　　　投入して マイホーム取得をしましょう。

また、固定資産税は毎年だいたいどのぐらい
かかるものでしょうか？
(土地にもよると思いますが...)

教えて頂けると助かります。

​​​​​​ 　　　※このくらいの土地建物なら、
　　　　固定資産税は 10万円/年 程度です。

　　　※今回の質問には 論点が2つあります。
​​　　　　①長期返済ローンを勧められる意味。
②繰上返済は 控除期間終了後？

　　　　①は文中でコメントしました。
②については 大半の人が
　　　　業界によってうまく洗脳されているので、
　　　　注意喚起します。


意図的に作られた常識
「繰上返済は控除期間終了後？」
​ 　　　※本来の常識：「繰上返済は初期ほどお得♪」
　　　　同じ繰上返済額でも、早い時期に実施した
　　　　方が 大きく利息を減らすことができます。

​
​ 　　　※これに ローン控除がからむとどうなるか？
　　　　試算した表を掲載します。

　　　　現在の住宅ローンでは、 控除率0.7％ 期間13年
　　　　になっています。
　　　　以下の表を参照してください。


　　　※金利が0.75％以下の場合は、控除期間中は
　　　　繰上返済しないで お金を貯めておき、
　　　　14年目に貯まったお金を一気に繰上返済！
　　　　するのがお得です。

　　　　1％以上の場合は、ローン控除期間中も
　　　　ガンガン積極的に繰上返済した方がお得です。

ですが、
　　　　これから新たに変動金利0.4％とか 0.5％で
　　　　住宅ローン返済が始まる人は、本当に
　　　　ローン控除終了後に繰上返済した方がいいか？

　　　　答えは NO！ です。

　　　　今の日本は もう いつ金利が上昇するか？
　　　　ピリピリしている状況です。
　　　　スタート時点の金利0.4％がそのままで
　　　　35年間 行くわけがありません。
　　　　（　当たり前　）
　　　　大部分の期間が 1％はもちろん 2％の上に
　　　　行っても驚くことではありません。

13年間 金利0.4％のままなわけがありません。
　　　　ローン控除で得する金額を はるかに
　　　　利息負担が上回ることになります。

　　　　間違った常識に従って
「ローン控除期間は繰上返済しない♪」
　　　　なんて おバカな事をしていると、
　　　　融資した銀行に おいしい思いをさせる
　　　　だけです。

そもそも「住宅ローン控除制度」は、
　　　　利息収入の大きい返済前半に設定していて、
　　　　そこで繰上返済を控えてもらって
　　　　金融機関が たっぷり潤うための「制度」
　　　　ということもできます。

　　　　自分の頭で考えよう！
​​​ ​​​​​​

A

固定で賃貸より安い支払いなら
50年ローンで良いです。

例えば私の場合2100万円を40年ローン
毎月6万円で借り、
16年後支払いが賃貸より安いため、
借りた当初貯金50万円しかなかったけど
現在1400万円の貯金が出来て、
ローン残債は1400万円程度で
返済の目処立ちましたね。

長期で借りメリットは貯金のしやすさに
あります。
ある程度貯金が出来ると
貯金額を減らしたくなくなるため
節約に磨きが掛りますね。

A

＞有りだと思いますか？？

はい。

基本は「長く借りて・早く返す」です。

但しkawaiaさんの様に、
月々が減った分を貯蓄しないと、
ただ利息を多く払うダケになります。

なので、生活が楽になる訳ではないので、
その点だけは注意。

＞少しでも頭金として入れた方がいい
のでしょうか？？

私なら入れません。

大した効果がない上、
現状手持ちを減らすリスクの方が高い。

＞どのぐらいかかるものでしょうか？

不動産屋に聞かれてください。
土地については直ぐ教えてくれます。

建物も概算で出してくれる。

A

ご本人の生活レベルや意思の強さしだい。

控除終了後に繰り上げるなら、
生活費の余分が必要。
なので、
控除受けてるときから貯めてる
くらいの生活にしないといけないです。

控除が終わったら返そうだと、
控除分のお金もなくなって
生活費がきつくなっちゃいます。

頭金については
９割と１０割だと金利が違うので
１割は入れられたほうがいいいってのが
通説ですね。

​
ちゃんと生活設計してみたらいい べ。
・・っと。

《　ライフプランニング：生活設計　》
22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の
生活設計業務は、2023年9月で終了しました が、
ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは
行います。
「生活設計アドバイス」1万円/年