2008年09月の記事
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日経平均先物が！
昨日１０時頃、日経２２５先物ミニを眺めていたら、思いの外ぐんぐん上がってる。ここは一発売っておきたいなぁと考えていたのですが、今とりかかってる案件に気を取られて、それ以降相場は見てませんでした。後場は一気に１２０００円を割り込み、だらだら下げが続く．．．おかしいなぁアメリカの救済法案が成立確実なのに．．．会社を早退して、融資相談に行ってきたのですが、めちゃめちゃハードルが高い．．．意気消沈。最近、不動産投資がわからなくなってきましたよ．．．そして今日、ダウ史上最大の下げ幅！７７７ドル安！！日経２２５先物ミニも始値１１０９５円．．．うまくやれば１０００円取れましたよ．．．１枚売っておけば１０万円。損してないのに損した気分。欲張りですね（笑）不動産投資の健美家
2008.09.30
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仮設通路の改善完了
アパートのすぐ横で、崖崩れ防止工事を行っています。道路が使えなくなっているので、隣地の空き地にアパートまでの仮設通路がつくられています。ゴムマットが水没して通りにくいとの管理会社からの報告があったところまでは、仮設通路の改善で紹介したとおりです。市に電話すると、工事主体は県の土木事務所だそうで、取り次ぎをしてくれました。土木事務所の担当に事情を説明して、対応してくれることになって、改善工事が完了しました！と電話を頂きました。砂利を入れて、足場板でかさ上げ。その上に緑のゴムシートを敷いたそうです。雨が降る前に完了してよかった。市も県も職員の電話応対は、すごくよくなっていますね。ちょっと説明がくどいところもありますが．．．不動産投資の健美家
2008.09.29
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手がかり不足の物件の調査
息子の行事が終わった後、物件の調査に行ってきました。神奈川県某市のターミナル駅の隣。まだまだ畑が残る静かな場所。駅前には、信金とコンビニ、八百屋、肉屋。それくらいしかない．．．２，３分歩くと大型のスーパーや衣料品店がある。この街の一角に目的の物件があるはず。情報は、地番、土地の面積、建物の面積、用途、築年月、物件名のみ。拡大した市街地地図を片手に、それらしき物件を探す。と、いきなりそれっぽい物件を見つけた。ってか、元々建物も多くないので．．．しかし、建物に物件名が書かれていないので、確証はない。１階は事務所。営業はしているらしい。机の上のカレンダーが金曜日のだった。土日は休みらしい。ちょっと業種があやしい．．．外からそれとなく眺めていると、一人のおばちゃんが２階へ上がっていく。「○○さーん」。お友達か？これで、２階も人がいることがわかった。ただ、これが探していた物件かはわからない。ブルーマップがあればわかるのだが、近所の不動産屋に聞きにはいるわけにもいかず．．．この街の図書館にもブルーマップはない。ケチ！やはり、法務局まで行って調べてくるしかない。妻にブルーマップのコピーと公図の写しをお願いします。あとは、地番はわかってるのでインターネットで登記を確認します。法務局で謄本を上げるより安いので、妻にはお願いしません。不動産投資の健美家
2008.09.28
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vittoさんのアパート
vitto の街日記のvittoさんにお誘いを受けて、アパートを拝見してきました。ちょっと入り組んだ街並みで、懐かしいような雰囲気の路地を抜けていくとアパートがありました。第一印象は．．．ぐっと来るボロさ．．．リフォームのし甲斐があります。ただ、ユニットバスやキッチン、洗濯機置き場、シャワーブース新設など、かなり大がかりな改装となる予定で、規模は小さいですが名古屋の大シマさんクラスのリフォームになるかと。収納スペースが豊富にあるので、そこをうまく生かすと、レトロモダンな空間になると思います。私も、いくつかアイディアを考えてみました。リノベーションは、アイディアを考えるのが楽しいので、思わず色々やりたくなりますが、そこは予算と回収期間もありますので、やたらと増やす訳にもいきません。そのあたりのバランスを取るのも重要です。明日は、近所の出物の調査。地番と物件名しか分からないので、総当たりで調べてきます。それでも分からなかったら、妻に法務局でブルーマップのコピーと公図を取ってもらいます。不動産投資の健美家
2008.09.27
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本家・図面舞踏会inススキノ
人呼んで「旅する不動産投資家」 相良利満(さらり・みつる) です！１１月２３日（日） 北海道に上陸しますって、私、北海道出身なので里帰りみたいなものですけど．．．妻と息子と３人、北海道国際航空 羽田発新千歳行き ＡＤＯ１５便で乗り込みます。夜は、CASHFLOW101氏（加藤ひろゆき氏）主催の本家・図面舞踏会に参加します！！場所は、ススキノ カニの店 １８：００ 本家・図面舞踏会に参加希望される方は、CASHFLOW101氏のブログを見てくださいね。詳細は１１月になったら告知されます。当初は、１１月１５日（土）の予定でしたが、息子の行事が急遽変更になった為、旅行も日程を調整することになった。開催日は、１１月２３日（日）です。実は、変更したら今度は息子の保育園のお誕生日会に重なってしまった．．．北海道へ行くことを話したら半泣きされました．．．その分、みんながお祝いしてくれるハズ！すまぬ息子よ。札幌駅には、１３：００頃到着予定。妻は、そのまま琴似の友人宅へ行き、１７：００にススキノのホテルで合流。私と息子は、１７：００までフリーです。どこかいいところ知りませんか？不動産投資の健美家
2008.09.26
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明日発売・サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術
サラリーマンの星 大長さんのサラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術が明日発売になります。キックオフ以降のセミナーに参加できなかったので、この本を楽しみに待ってました。大長さんは、我が家の近所にも新築をお持ちで、先見の明がありますね。都心へのアクセスはいいのに土地は安め。穴場的なところです。早く届かないかなぁ．．．不動産投資の健美家
2008.09.25
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サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術
サラリーマン大家の星 大長さんの出版記念講演１０月５日（日）１４：００～ 渋谷フォーラム８講演 1部 ： サラリーマンだからこそ出来たアパート経営開始方法はじめに 30代サラリーマンがなぜ不動産投資を始め、会社を辞めたのか 序章 利回り一辺倒の中古投資はもう限界。これからは自分で建てる「新築」 第１章 サラリーマンの強みをアパート投資に活かしましょう！ 第２章 満室経営を可能にする土地の探し方、見極め方 講演 2部 ： サラリーマンが出来るアパート建築・融資・客付・維持管理ノウハウ第３章 サラリーマン大家向きの建築プランはこれです 第４章 リスクの少ない資金計画と希望条件でアパートローンを借りる交渉法 第５章 これで万全、入居者募集と管理のテクニック 第６章 これだけ知っておけば大丈夫アパート経営の税金と対策２時間半の懇親会＋新刊がついて５０００円。ほとんどタダ同然でセミナーライクな講演会に参加できるなんてお得ですね。詳しくはこちらをご覧下さい！ 不動産投資の健美家
2008.09.24
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仮設通路の改善
管理会社が内見に行ったときは大雨で、崖崩れ防止工事で通れなくなった市道を迂回する、仮設通路が水浸しだったそうです。更地の隣地にグリーンのゴムマットを敷いていますが、雨が溜まって非常に歩きにくい。「入居者からクレームが出るかもしれませんよ」と管理会社が教えてくれました。どこが工事主体かわかりませんが、たぶん市か県ですので、担当部署に改善をお願いします。ついでに砂利引きの道路が舗装されるといいな。不動産投資の健美家
2008.09.23
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戻り売りの日経先物
最近の楽しみは、日経平均先物の空売り。戻ったところを空売りして、翌日には手仕舞いしています。日経平均先物は、前場・後場・夕場と９時～１９時まで相場があります。今日は、前場寄りつきでミニを１枚売り。その後、予想通りの下げトレンド。夕場で１２０００円を付けてから、底打ち感があったので、少し戻した12125円で買い戻し。２４日まで待つつもりでしたが、２３日が休みなのとダウ先物がジリジリ上げていたので、怖くなって手仕舞いしました。ビビリですが、なんとか１００円ほど抜けたので良しとしましょう。不動産投資の健美家
2008.09.22
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滞納と申込
また滞納だ．．．の結果です。実は、７月分も滞納していたそうです。これは、管理会社が回収できる見込みがあったので、立て替えて送金したそうです。それで、８月のお盆明けになってようやく７月分と８月分を回収して、管理会社はほっと一安心してしまい、９月の送金に８月分を入れ忘れた．．．そして、今回の滞納騒ぎになったと。当月払いの９月分もちゃんと入金されたそうで、２２日着金予定で２ヵ月分入ってきます。ただ、この学生さんの母親は、ちょっと要注意なので、管理会社でも入金は注意しているそうです。滞納の次は、申込！！去年の１２月から空いているお部屋に申込がありました。日系ブラジル人の派遣さんで、新しい派遣先がアパートの近くなので、引っ越してきたいと。保証会社が通れば契約です。とってもありがたい！！崖崩れ防止工事の仮設通路が水浸し。市に連絡をいれなくちゃ。不動産投資の健美家
2008.09.21
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SKY SQUARE見学
立山はいい天気です。朝風呂でしゃっきりして朝食。朝から不動産の話です。ホントに不動産が好きですね。さて、朝食後は現地解散。私とぬっちいさんは、吉川さんに連れられてSKY SQUAREの見学です。吉川さんが運転される黒ミレで、道中、色々とディープなお話。SKY SQUAREに到着！２戸１が５棟あります。白を基調としたデザインにブラウンの壁がとても新鮮に感じられます。建具も上質で重厚な作りです。私、細かい納まり具合ばかり見てましたら、吉川さんが「視点が違う。自分で修繕する気満々ですね」と．．．メンテしやすい構造だと、後々の運営も楽になるので、とても勉強になります。駐車場でも、ディープなお話をしていたら、新たな内見者が．．．私は分からないですが、地元では名の知れた方だそうです。吉川さんに駅まで送って頂く車中、更に色々お話を聞けて、大変有意義な時間を過ごすことができました。吉川さんのお気遣い、とてもうれしかったです。ありがとうございました！不動産投資の健美家
2008.09.20
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投資家の集いin立山
新幹線－特急はくたかを乗り継ぎ、富山地方鉄道に揺られて立山まで行ってきました。富山駅から立山まで送りましょうか？とぬっちいさんや吉川さんのお心遣い、ありがとうございます。ですが、私、若干鉄分が多めでして、どうしても地鉄に乗ってみたかった．．．２両編成ワンマンの寺田経由立山行きの電車は、数々の趣のある駅舎を通り過ぎていきます。ホームの雰囲気は、時間が止まったようですね。駅舎も映画のロケに使われるくらい、レトロな雰囲気です。岩峅寺駅(wikipedia)電鉄富山から約１時間で立山に到着。これが乗ってきた14760形電車です。立山は、すでに観光シーズンが終わっていて、立山で降りた人は１０人程度でした。宿には、１６時頃到着。鍵を渡されて部屋へ。誰もいない．．．一番乗りみたいです。一人でのびのびして、温泉で汗を流していい気分。しかし、待てど暮らせど誰も来ない．．．おかしい．．．不安になってわくわくさんに電話．．．「もうホテルの部屋ですよ」．．．？？？係に鍵を２本渡されたので、今回は２部屋だと思ってたら、もう一部屋、集合場所になってる部屋がありました！！ギリギリのところで合流に成功。そのまま、宴会場へ。リーマン、株、ネット、新築、RCの構造など、食事も忘れるくらい話に没頭．．．２時間があっという間です。部屋に帰っても、話は止まりません。特に吉川さんの保険の話、やばいくらい参考になります（笑）結局１時半まで話し込んでました。明日は、SKY SQUAREを見学させて頂きます。不動産投資の健美家
2008.09.19
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また滞納だ．．．
アパートの家賃は、２５日締めの翌月１０日払いで管理会社から口座に振り込まれます。明細書は、それより数日遅れて１２日から１３日くらいに届くのですが、今回は１７日に届きました。振り込まれた家賃が少ないことはわかっていたのですが、明細がないとどうなってるかはわからない。明細を見ると、滞納あり。が、間違ってる。学生さんの入ってる１部屋だけは、当月払いを認めてます。本来は、２５日に翌月分の家賃を入れます。間違ってるのは、「９月分未納」となってるところ。先月の明細には、「８月分未納」とあったのが消えてます。つまり、当月払いの８月分が入ってない。「９月分未納」は、当月払いを認めてるので問題なし。ってことで、１ヶ月分の滞納です。しかも、２度目！！さて、どうやって解決するか？保証会社を使ってるので、即連絡を入れてもいいのですが、一応、「２５日までに８月分、９月分の家賃を入れてください」と催促します。「２５日に着金が確認できなかったら、保証会社に連絡します」ってのも付け加えます。ここで一工夫。実は、長空になってる部屋があります。陽当たりが良くないので、なかなか決まりません。ですが、賃料も安め。滞納してる学生さんの親に「今の部屋の家賃支払いが大変なら、安い部屋に移りませんか？」と持ちかけてみます。条件の悪い部屋が埋まってくれれば、私もうれしいし、入居者の負担も減る。保証会社との絡みもあるのですが、手数料なしで原契約をスライドできるよう、管理会社と相談してみます。１度ならず２度目の滞納も見逃した管理会社にも責任がありますからね！今日は管理会社が休み。明日から、投資家の集いin立山なので、車中から管理会社に連絡を入れます。不動産投資の健美家
2008.09.18
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株と日経225先物
株の方は、先週の金曜日に4321ケネディクスの現物株をすべて売り払って、トータルプラスに転じましたが、実はもう１つ塩漬け気味のが残ってます．．．4304Ｅストアなのですが、８月に入って７万円を割り込み、８月２２日には年初来安値５０１００円に．．．．（涙）底を打って９月１日には、６万円を回復か！と思った矢先、またもや５万円を目指す勢い．．．そこからなぜか急騰！Ｓ高を交えて、６万５千円を突破！いいぞ！そのまま！！と．．．．またも下落開始。ところがところが！今日、またも謎のＳ高！！今日は、売れたら損切りしようとＳ高１００円安で売り注文を入れていたのですが、慌てて注文を取り消しました。もう訳がわかりません（笑）とりあえず、株はすべて売り払って、すぐに出動できるよう現金にしておきたいのに．．．さて、もう１つの投資。オプションですが、これは負けが込んでいました。オプションも日経２２５先物も同じ先物の口座で売買できます。何とか取り返そうと、ファニーメイとフレディーマックの救済発表があった翌日、急騰した日経２２５先物ミニを１枚売っておきました。これを翌々日の夕場で手仕舞い。初の先物での利益です。調子に乗って、売り買いしてたら、利益が吹き飛んでしまいましたよ！（涙）これはイカン！と９月１２日（金）リーマンはダメだろうと踏んでいたので、ミニを１枚Ｓ。連休明けの１６日（火）に買い戻しました。これでほぼ半分取り返す事に成功。半分？実は、オプションの損失は１１万円でした（笑）今日も１枚売っておきました。AIGの救済が発表されて、日経も戻しましたが、まだまだ下向きのトレンドは続くと思っています。当分は、戻したところを売っていくパタンで攻めたいと思います。（って、こんな事書くと、ざっくりやられるのかも．．．でも、１万円で損切りするので大丈夫！）不動産投資の健美家
2008.09.17
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ダイソーの使えるグッズ
先日、ぶらりとダイソーへ行ってきたのですが、アパートの補修に使える商品が多いのに気づきました。水栓を交換するときに使う工具です。ケレップ鋏みもついてます。ケレップだけも売ってます。カランの付け根に使うパッキンです。流しの排水溝に付ける割れ蓋。８ｃｍのがありました。網戸の小修理もできます。ドリルのビットも各種そろってます。石膏ボードにクネクネミラーを取り付ける際に使えます。ボードアンカー。ダイソーって、案外いい物がそろってます。ただ、いつもあるとは限らないので、見つけたときに買っておくといいですよ。不動産投資の健美家
2008.09.16
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不動産投資と家族
最近は、もっぱら専業主婦の妻に言われたのですが、近頃、家族のふれあいが少ない。いや、少なすぎる！と．．．本業のサラリーマンの方も忙しく、更に不動産の方にも多くの時間を費やす。ある程度大目に見てくれてましたが、妻から厳しい一言が．．．ごめんなさい。いや、それほど大変なことでなないのですが、もう少しだけ家族の団らんに加わって欲しいと．．．本当にごめんなさい。ちょっとがんばり過ぎてたかもしれません。生まれが猪な物で、突っ走りやすいところがあります．．．行き過ぎてると感じたら止めてください。お願いします。不動産にせよ、本業にせよ、株などの投資にせよ、ナイーブなハートを高回転させるもので、心労に耐えられなくなると大変です。ここ１，２年は、本当に突っ走ってきたので、ちょっとペースダウンが必要ですね。家族あっての私ですので、もっと楽しい時間を過ごせるように調節します。不動産投資の健美家
2008.09.15
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Google AdWordsの途中経過
アパートのＨＰに来てもらうようGoogle AdWordsを使って広告を打ちました。その途中経過です。端的に説明しますと、表示はぼちぼちされるものの、クリックは０です。「○○ アパート」で一通り連想されるものを入れているのですが、なかなか結果がでませんね。オーバーチュアにも登録したので、こちらも一定期間が経過したら、報告させていただきます。不動産投資の健美家
2008.09.14
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久しぶりの物件見学
２，３ヵ月ぶりでしょうか、久しぶりに物件を見に行ってきました。物件は、すごくいいんですねどね、私の力が足りない．．．現金がないってことです。物件単体では、負債支払い安全率ＤＣＲが何とか１を割らないくらいです。今のアパートも足せば、かなり改善しますが、それでも高リスク。今の私が３，４倍大きくならないと、手が出せない物件でした。そんなわけで、今回は転進。しばらくは、アパートを満室にして、株やら何やらで少しずつ増やして行きます。キャッシュフロー・ストリームの幅は急には広くできませんが、ストリームの数を増やす努力もしてみるつもりです。不動産投資の健美家
2008.09.13
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ようやくプラ転
昨年末から１０年ぶりくらいに再開した株式投資。買った現物が、急落して涙目．．．一挙に資金が２割減りました。挽回するために、オプションを始めてみました．．．資金は更に１割減りました．．．オプションって訳がわかりません！株の信用口座を作ってから、少しずつ回復。わずかながらも順調に利益が上げられるようになりました。一番心がけたのは、資金管理。資金の１％の含み損になったら、必ず損切りします。含み益が出ているときは、目標値まで手仕舞いはしません。これは、タートル流投資の魔術で学んだことです。今日、仕込んであった不動産関連の現物株を売って、ようやく収支がプラス１５％になった。タートル流だけで、プラスになった訳ではありませんが、タートル流だと気が楽です。順張りで決まったポイントで買い増し。損切りもあらかじめ逆指し値を入れてあるので、板を見てなくてもＯＫ。手仕舞いのポイントも決まってます。今年は、年末にかけて１度や２度は急落する場面もあるでしょうから、日経先物を少し売っておきます。急落したら、不動産関連銘柄を買っておくつもりです。プラスになったことで、心に余裕ができましたが、慢心はいけません。休むも相場です。ちょっと休憩させてもらいます。不動産投資の健美家
2008.09.12
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Google AdWordsを使う
左門満室さんを囲む会で空室対策にGoogle AdWordsで広告を打つ話が出ました。ご存じだとは思いますが、Googleで検索すると画面の上や右にスポンサードリンクってのが出ます。スポンサー・ドリンクじゃなくて、スポンサード・リンクですよ。（誰も間違えないか．．）冗談はともかく、このスポンサードリンクに物件の広告を載せて、アパートを探している人に直接アピールしようと。１年ほど前に作ったアパートのＨＰがありまして、「○○ アパート」で検索すると、１，２位に来るのですが、訪問者数は１日１人程度．．．もう少し広範囲なキーワードでアパートＨＰに来てもらう為に、Google AdWordsを利用することにしました。わくわくRichさんもGoogle AdWordsを利用しているのを思い出して、色々参考にさせていただきました。こちらです。Google AdWordsって、すごくお金がかかったり、登録が大変なんだろうなぁと思ってましたが、意外に簡単。誘導がうまいですよGoogleは。費用も初期設定に５００円かかりますが、基本的にクリックされた分だけの支払い。月の上限も設定できますが、１万円ではほとんど掲載されませんでした。推奨通り３万円にしたら、サクサク掲載されました。Googleは商売上手です。３万円に設定しても、エリアが限定されるキーワードですので、単価は７円。１日１０クリックでも月に２１００円しかかかりません。しかし、いくら安くても誰も来なければ意味がありませんので、ここらの調整が難しいですね。様子を見ながら、再調整したいと思います。不動産投資の健美家
2008.09.11
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左門満室さんを囲む会
話はぐるぐるっと回って、左門満室さんを囲む会におじゃますることになりました。電車に飛び乗り、待ち合わせ場所へ。そこには「左門満室の不動産投資ばするですたい！！」の左門満室さんが！三代目大家のマサさんが！恵比寿のＩさんが！Ｔ社長が！そして新進気鋭のアイスクリームアーティスト・ヒロシ夫妻のヒロシさんが！vittoさん、ノリマキさんと合流。お二方には、初めてお会いします。左門満室さんに「ブログで紹介してたサーモ水栓買いましたよ！」と声を掛けていただきました。これです。また、vittoさんにも「紹介してたあのカランプライヤー買っちゃったよ！」とこれまたうれしいお話。これです。vittoさんは、最近ボロアパートの修繕に夢中で、試行錯誤を繰り返しながら楽しんでるそうです。修繕について色々教えて欲しいと、お願いされました。がんばりますよ！私のブログを参考にされて、皆さん修繕、リフォームを頑張ってるようで、とてもうれしいです。私も気合いを入れて修繕しますよ！最後に左門満室さん、おみやげありがとうございました！早速、息子が見つけて食べてました！！不動産投資の健美家
2008.09.10
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急傾斜崩落防止工事
アパートへ行ってみてびっくりしました。急傾斜崩落防止工事が始まっていました。事前に、道路が使えなくなるので、別に入口を作りますけどいいですか？と連絡は受けてましたが、ここまで大がかりだったとは．．．母が道ばたに、ナスやひまわりを植えていたのですが、残念ながら粉砕されてしまいました．．．でも、これで崖崩れの心配がなくなります。アパートの敷地で、職人さん達がお弁当を広げたりしてますが、この辺は大目に見ます。入居者さんにはご迷惑をおかけしますが、しばしご辛抱下さい。不動産投資の健美家
2008.09.09
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猫とＣＦ補修
管理会社と客付け方法を相談した日に、退去した部屋のクッションフロアの補修をしてきました。工具をしまってある物置をガタガタしてると、どこからか私を呼ぶ猫の鳴き声が．．．探してみても見つからない。見上げると、壁付けの室外機の上で寝てました。ＣＦ補修の準備をしてると、猫も一緒についてきます。手伝ってくれるはずはないけれど、ちょっとうれしい。本題のＣＦ。引っかけたのか穴が開いています。新しいＣＦを上から重ねて一緒に切り抜きます。切り抜いたらこんな感じ新しいＣＦをはめ込みますここでシームシーラーの登場。これで切断したところを貼り合わせます。完成綺麗にできたよ！見て見て猫くん！！あ．．．寝てるよ．．．このあと、少し一緒にお昼寝しました。かわいいやつだ。不動産投資の健美家
2008.09.08
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こんな管理専門会社知りませんか？
本当の空室対策をやっていて思ったのですが、不動産屋さんに管理をお願いすると、募集がセットになってるケースが多いですね。セットじゃないケースとしては、家賃管理は不動産屋にお願いしたいので、専任媒介で募集をお任せすることもあるようです。一般媒介で募集をお願いした場合、どこまで不動産屋さんがやってくれるのか。妻が知っている範囲で教えくれましたが、結構ケースバイケースですね。・入居立会は、だいたい行く。基本的には大家さんの仕事。・退去立会は、依頼されれば有料で行く。状況報告まで。本来は大家さんの仕事。・退去後の修繕は、頼まれれば業者を手配する。見積書を大家さんに送付する。・更新業務は、不動産屋がやる。更新料を取らない大家さんの物件ではなし。・クレーム処理は、大家さん。基本的に取り次ぎもしない。一般媒介は、基本的に客付けだけやるようです。ちょっと遠方にアパートがあるサラリーマン大家である私が負担なく管理できる範囲は、・家賃管理・敷金精算と振込（請求は除く）までです。できればお任せしたい範囲は、・入居立会・滞納処理（保証会社なら自分でもＯＫ）・退去立会・クレーム処理（電話を受けるくらいはできるが、直接の対応はお願いしたい）・軽微な修繕、ハウスクリーニング、清掃・インフラ不具合の緊急対応・敷金を超える原状回復費の精算（できれば）またまた、前振りが長くなりましたが、仲介業務を行わない管理会社を探しています。募集は、大家さんが一般で広範囲に営業する。仲介もしないし、家賃の管理もしない、敷金も預からない．．賃貸借に関わるお金には直接タッチしない会社。大きなビルやマンションなどは、○○管理のような専門のメンテナンス会社がありますが、居住用賃貸物件の入退去立会やクレーム処理もやってる会社ってあるのでしょうか？建築会社が自社でアパートを建てて売った場合は、上記のような管理をするケースもありますが、他社が建てた中古アパートの管理だけを受けてくれるのでしょうか。こんな管理会社があるようでしたら、是非ご紹介ください！もし、なかった場合、管理だけを専門にやる会社があったらいいなぁ～と思いませんか？従来のやり方がいい大家さんは、不動産屋さんの管理でいいでしょうが、もっと自分で営業活動したい！でも、自主管理はできないって大家さんには、役に立つのではないでしょうか。なければ、自分でそんな会社を作ってしまえ！とも思ってます．．．またまた頭の中で妄想が進んでますが．．．（笑）不動産投資の健美家
2008.09.07
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本当の空室対策・その３
私のアパートの仲介手数料を無料にするために、管理会社まで行ってきました。相談した結果．．．・アットホームやホームズに掲載、自作マイソクで店頭アピールする「この物件だけお得プラン」に決定。自作マイソクは、仲介手数料０円！を追加したバージョンを用意していったので、即日店頭に貼ってもらいました。ネット広告にも、「仲介手数料０円！」を掲載することはできるのですが、他社で客付けする場合は、従来通り賃料の１ヵ月分にしたい。業者向けページと一般向けページで内容を変えられるなら、０円と１ヵ月で作ります。できない場合は、他社付けＮＧになってしまいます。他の業者に配られるマイソクは、従来通り仲介手数料は賃料の１ヵ月分にしておきます。あとは、自分の物件ＨＰを「仲介手数料０円！」に変更します。コメント書いた広告料０．５ヵ月分上乗せ作戦ですが、マイソクには１００％までしか記載できないそうです。広告料を別途出す場合は、「広告費等相談」とするのが暗黙の了解になっていて、通常は１ヵ月分だそうです。「広告費等相談」として、０．５ヵ月だったりすると、逆に心証を悪くするかもしれません。敷金０作戦についても相談したのですが、０にすると入居者の質が悪くなるのと、出るときに色々請求されるんじゃないかと心配するそうです。また、家具、家電の設置やレンタルですが、近くに格安の中古ショップがあるのと、入居者の好みに合わないと、逆に撤去してくれと言われることもあるそうです。どんな作戦も、地域性、商習慣、ターゲット層など、色々異なりますので、状況に応じた対応が大切ですね。不動産投資の健美家
2008.09.06
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本当の空室対策・その２
不動産屋では、自社で管理している物件は、だいたい専任媒介でやってます。マイソクやアットホームに掲載して、他の不動産屋さんにお客さんを連れてきてもらうこともあります。大家から直接媒介を依頼されている業者を元付けとか物元と呼びます。元付けの広告を見て、お客さんを連れてくる業者を先付けとか客付けと呼びます。元付けがお客さんを見つけて契約すれば、大家からは広告料、お客さんからは仲介手数料を頂くことができます。先付けの業者さんがお客さんを連れてきた場合は、元付け業者が先付け業者に仲介手数料を支払います。大家からの広告料は元付けが頂きます。私が管理をお願いしている不動産屋さんは、仲介手数料を１００％渡しています。一般媒介で重ねて依頼するなら、どの業者も広告料と仲介手数料を頂ける可能性があるわけで、頑張って客付けしてくれるかもしれません。しかし、頑張って広告を打っても、他社で決められたらすべて水の泡ですので、乗り気じゃない業者さんもいます。専任媒介を依頼している管理会社を通してやる場合、大家が広告料を上乗せしてやるケースもあります。元付け←広告料１ヶ月客付け←仲介手数料１ヶ月 ＋ 広告料１ヶ月これなら、客付け業者も自社の物件と同じだけの手数料収入になりますので、頑張ってくれます。ただ、礼金２ヶ月の物件なら広告料を２ヶ月分払っても大家の持ち出しはありませんが、礼金１ヶ月だと１ヶ月分の持ち出しになります。相当前置きが長くなりましたが、私のアパートのエリアでは、お客さんの絶対数が少なくなっているようです。来店数が少ないので内見数も少なくなる。内見数が少ないのでなかなか部屋が埋まらない．．．駅周辺には、６件の不動産屋さんがありますが、道路から中の様子が見えるお店は、管理をお願いしてる業者さんだけです。他の店は、広告だらけだったり、２階に店舗があったりして、気軽に入店できる雰囲気ではありません。その点からしても、店舗を見てやってくるお客さんの数では、地域でナンバーワンだと思います。つまり、来客数の多くないだろう他店に向けて、１ヶ月分の広告料を上乗せしても効果は薄いんじゃないかと思います。そこで、管理会社に人を呼ぶにはどうしたらいいか？？期待させて済みません．．．私からの提案は．．．仲介手数料を無料にするです。管理会社は、自社物件の仲介手数料を半額にしているのですが、そこを無料にしてしまう。無料にした０．５ヶ月分は、大家が管理会社に支払います。元々０．５ヶ月だったのを無料にしたのですが、他の業者さんでは１ヶ月ですので、効果はあるんじゃないかと期待してます。あとは、このお得になった状況を効果的に発揮させる方法です。・大家のＨＰを見た人だけ無料にする「あなただけお得プラン」・アットホームやホームズに掲載、自作マイソクで店頭アピールする「この物件だけお得プラン」（期間限定？）これらのプランを明日、管理会社と相談してきます。１ヶ月くらいやってみて、効果がなかったら．．．．敷金０にして、ハウスクリーニング代相当額を前払いしてもらいます。それでもダメなら．．．．ハウスクリーニング代は後払いかな．．．．何にしても早く住んでもらいたい！不動産投資の健美家
2008.09.05
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本当の空室対策・その１
昨年１２月に退去した部屋が未だに空いたままです．．．俗に言う長空（ちょうくう）です。ちょこちょこ内見はありましたが、申込を頂くには至っておりません。さらに、８月のお盆前にもう１室退去があって、１０室中２室が空いた状態。大家業は、部屋を貸してお金を頂く商売ですので、利益を生まない空室は大敵です。ちょっと真剣に空室対策をしなければ！と重い腰を上げることにしました。まずは、アパートの状況を説明します。・アパートは管理会社に任せていて募集は専任媒介（他社付け可）・敷金１ヶ月礼金１ヶ月 広告料は１ヶ月・日本賃貸保証、入退去の立会、苦情処理は管理会社に任せたいので一般媒介では募集しない・ＦＡＸによる客付け依頼は、専任の管理会社の要望により自粛・物件は１Ｋで賃料は相場の底辺・空室が目立つエリアではないが空室率は上昇傾向・学生、派遣会社、工場関係の単身者がメインターゲット・フレッツ光は無料で提供中・物件の自作ＨＰあり・部屋は綺麗にしてる。ＩＨや水栓も交換した。周辺ガイドやポップも貼ってる。管理会社の状況は・来店数が減少している・単身の契約は８月で３件しかなかった。ファミリーは多かった・他社からの引き合いはほとんどない。自分達の管理物件を埋めるので必死・自社管理の物件を媒介する場合は、仲介手数料半額このような状態です。次は、私が考えた空室対策プランを書きます。もっと状況を聞きたい方は、コメントに入れてくださいね。不動産投資の健美家
2008.09.04
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コインランドリー経営
名古屋大家塾でお会いしたＫＬＣ神戸さん。株式会社神戸技研の社長さんです。コメントにも書いたのですが、私は、数年前に１Ｋが５０室以上ある分譲マンションの１階事務所の購入を検討したことがあります。この区分の事務所は、新聞販売店の事務所になっていたのですが、そこをコインランドリーにしたらどうだろうか？と思い、色々調べていました。コインランドリーの機器や設備、買取やリースなどのほかに、自宅からは少し離れていたので店の清掃を近所の方にお願いすることや開け閉めなど。コインランドリーのほかに、ポスト式のクリーニングの取り次ぎや洗濯機に広告を貼るなども考えていました。ただ、身近にコインランドリーをやってる人はいませんでしたし、業者のＨＰを見ても、表面的なことしか理解できませんでした。今回、ＫＬＣ神戸さんに「関西に来たときはお立ち寄りください」とコメントを頂き、ちょうど１１月に尼崎へ行く予定がありましたので、厚かましいとは思いましたが、拝見させてくださいとお願いしました。何をお聞きしようか、今からちょっとわくわくしています。不動産投資の健美家
2008.09.03
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HOME'Sネット広告の新課金方式
適時開示情報閲覧サービスを見てましたら、「HOME'S賃貸・不動産売買で問い合わせ数に応じた成果報酬型の料金プランを開始します」ってのが目に留まりました。不動産屋さんがHOME'Sに物件を掲載する場合、月額１５，０００円～の掲載課金だったのですが、９月９日からは、問い合わせ数に応じて課金する方式も追加するそうです。利用料金は、賃貸の場合、物件賃料ｘ５％ｘメール問い合わせ件数 売買の場合、物件価格ｘ０．０５％ｘメール問い合わせ件数賃料が５万円だとすると、１件につき２５００円になります。売買で５０００万円の物件だと、１件につき２５，０００円。掲載課金だと、月額１５，０００円で２０件まで公開できるので、不動産屋さんにとっては微妙な金額ですね。管理会社さんは、メールでの問い合わせは、成約する割合が大変低いと言ってました。メールは簡単に問い合わせができるので、色々な物件にメールしてるのかもしれませんね。だから、来店や電話よりも成約率が低くなるのだと思います。この「問い合わせ課金」については、大家さんには直接関係ないのですが、HOME'Sのアフィリエイトをやってる方には、大きな影響があるかもしれません。不動産投資の健美家
2008.09.02
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レーシックとスリープライスメガネ
妻の視力回復にレーシックと思って、コメントでご紹介頂いたサイトなどで、色々調べてみました。気になったのが、角膜拡張症。レーシックで薄くなった角膜が眼圧で押されて飛び出してくることがあるそうです。角膜拡張症が起こると、近視の度合いがひどくなったり、メガネやコンタクトレンズでは矯正できないほどの強い乱視を引き起こす可能性があるそうです。妻が近視になったのは、角膜を傷つけてしまったのもあるので、すごく心配です。また、思ったよりもクリアに見えない、できるなら元に戻したいと言った意見もありました。妻は乱視もなく、度数も-5.00と-3.25ですので、メガネにしてもそれほどレンズは厚くならないと思います。れんず屋さんのサイトにレンズの厚み早見表があったので調べてみると．．．私のメガネは、レンズの中心から端までは25mmだったので、これと同じ条件で度数-5.00 屈折率1.74非球面レンズで3.1mm 屈折率1.67非球面レンズで3.4mm度数-3.00 屈折率1.74非球面レンズで2.3mm 屈折率1.67非球面レンズで2.5mm私のメガネは、度数-1.5 屈折率1.56球面レンズで端の厚みは2.5mmくらいです。屈折率のよいレンズなら、妻も私と同じくらいの厚さでメガネが作れそうです。実は、物は試しと近くのスリープライスメガネ屋 Zoffで私のメガネを作ってきました。標準レンズ1.56球面＋フレームで５２５０円。選んで検眼して出来上がりまでで１時間くらいでした。なぜZoffを選んだかというと、標準レンズが他店は1.50球面ですが、Zoffは1.56球面で、オプションの高屈折レンズが少し安い。妻のメガネの場合、1.67非球面で＋７３５０円なので、トータル１２６００円で仕上がります。噂によると、メガネレンズって１枚３００円程度らしいです。まあ、５２５０円で利益を出そうと思ったら、原価が安くないと商売になりませんからね。不動産投資の健美家
2008.09.01
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