2024年11月20日
「停滞」がまずいと思うんだよねー
岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・ 赤磐市 ・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
過去運営中物件一覧 （Ｒ６年途中まで。売却済含む）
★令和６年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 ８号戸建 中古購入
450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、
誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方の資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号
中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入
171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
R6(24)年5月21日(52歳) 中区国富
☆物件62号 中古購入
180.16平米(54.49坪)140万円
場所はいいのに道がないんだよね...
R6(24)年6月27日(52歳) 大阪市淀川区
☆区分４号 中古購入
新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)
R6(24)年11月11日(52歳) 東区瀬戸
☆物件63号 中古購入
373.09平米(112.85坪) ー〇〇万円
誰も買わないから...
雨漏り古民家なんで解体しかなさそうなんだよね...
R6(24)年11月20日(52歳) 浅口市鴨方町
☆物件63号 中古購入
528.82平米（160坪）100万円
誰も買わないから...
道は狭いけど、どうにでもなるんだけどなぁ...
/////////////////////////////////////
共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
バナナさん,しのさん,タクさん
ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
岡山大家
☆物件1号 （長船戸建・あつやんさん）
H21.9.5入居
☆物件2号 （長船戸建・セリユさん）
H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
/////////////////////////////////////
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
築50年で16分の13が空き ...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
※電柱２
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円
1口50万円 18人34口で追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。
出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円
80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円
1口10万円 25人147口で追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...
満室想定表面14.5% 電柱１
※JPMCとサブリース 表面11.48%
R4(22)年5月31日 玉野市 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円
1口10万円 21人109口で追加購入
満室想定表面19.8%
※JPMCとサブリース 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに 1口30万円。
18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円
昭和39年築の美邸平屋。
接道に難ありも、解消できる？
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
**********************************************************
＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」東区邑久郷＆上阿知＆ランチ
21日（木）12時半
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２しんやさん
３よーすけさん
☆「視察」東区４つ＆ランチ
22日（金）12時半
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２りんしょ〜さん
３よしみん（女性）
４むーさん（女性）
５しずくさん（りんしょ〜さん奥さん）
６ぐっちーさん
７たかぱぱさん
☆「見学会」ポールさん新築AP 富山遠征
11月26〜29日（火水木金）
木造3階建てのポールタワー完成！
しかし申し込みはゼロ！5つの問題とは？
※とりあえず日程だけ決まりました。
１泊２日や２泊３日の方でもいいですし
現地集合の方もいいですよ。
興味ある方は連絡ください。
参加予定（定員 車２台分ぐらいかな？）
ポールさん
ふんどし王子さん
吉川さん
滝川クリスタムさん
半沢大家さん
上州大家なおさん
ライオン先生
げんやさん
そんちょう大家さん
１わたくし
２ＯＣさん
３りんしょ〜さん
４yazinさん
11月一覧
1日（金）12時半「視察」北区番町戸建？＆ランチ
2日（土）12時半「視察」東区瀬戸町戸建０円級？３軒＆ランチ
4日（月祝）12時半「視察」水島平屋４棟＆ランチ
4日（月祝）「視察」水島東栄町＆東常磐町＆お茶
6日（水）12時半「見学会」みしばさん赤磐市五日市戸建アフター＆ランチ
7日（木）12時半「視察」清輝本町戸建＆ランチ
11日（月）12時半「見学会」あゆさん小串戸建アフター＆ランチ
19日（火）12時半「視察」北区松尾戸建＆ランチ
21日（木）12時半「視察」東区邑久郷＆上阿知＆ランチ
22日（金）12時半「視察」東区４つ＆ランチ
25日（月）11時半「視察」備前市３つランチ
26〜29日 ポールさん新築AP 富山遠征
12一覧
1日（日）17時半「勉強会＆忘年会１」北区幸町
7日（土）半沢大家さん広島セミナー
17日（火）19時「忘年会２？」駅前あたり
23日（月）19時「忘年会３？」駅前あたり
※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 持参で。
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エントリーはこちらから。
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2024年08月16日 バーニング大家さんセミナー前夜祭
2024年08月17日 その１ バーニング大家さん in 岡山
2024年08月18日 その２ バーニング大家さん in 岡山
2024年08月19日 その３ バーニング大家さん in 岡山
2024年08月20日 その４ バーニング大家さん in 岡山
2024年08月21日 その５ バーニング大家さん in 岡山
１２月７日（土）
元銀行員が教える！半沢大家さん融資攻略セミナーin広島
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こんばんは。岡山大家です。
昨日、アパートについてちょっと書いてみましたけども
ほんと これからの人、拡大期の人はどうしたもんですかねぇ...
関連記事
2024年11月19日 アパートがほしい理由。
資金的に、 小さなアパートを狙ったところで
築古の安いアパートは 取り合いになるし
融資が厳しい中、中には 現金でさらう人も...
小さなアパートと同じぐらいの戸数、家賃なんて
戸建を４つ５つ仕込めば同等になるんで
１〜２年ぐらいで達成させてしまえば
アパート待ちで停滞するよりはマシと思います。
難易度はそれほど高くないですしね。
実際、古いアパートより 運営も楽でしょう。
なんだけど、みんなアパートがいいっていうんだよなぁ^^;
まぁいいけど。
でも、戸建を増やすにしても
最近ちょいちょいネタにしてるけど
運用したあとをどうするか だよね...
５〜１０年後に解体となると 解体費の高騰 が恐ろしいし...
せっかく土地があるわけだから
頑張って解体して、新築しようとしても
建築費の高騰 も恐ろしい...
とはいうても、
これは 古いアパートでも同じ だからねぇ。
やっぱり、アパートの固執して買えない時期を過ごすより
いま買いやすい戸建をコツコツ増やしたほうが、
結果的に伸びると思うんだよね。
だから、 「解体」という局面を迎えないようにするかな...
もちろん土地に価値があるところなら
保有しておけば土地値も上がる可能性もあるし
土地にしたほうが高く売れるなんてこともあるけど
ちょっと 郊外の安く仕込んだ戸建ってのは
「解体」を迎える前に
オーナーチェンジで売却がいいんだろうと思うね。
こちらは ２０％以上で仕込んで
しっかり回収してから、 １５％ぐらいで売れば。
或いはさっき書いたように
利回りはちょっと低めでも
土地の価値の高いところの戸建を仕込むのもいいだろうね。
解体費や建築費が高くなろうとも
何かを建てる人はゼロにはならないからね。
もちろん運良く、優良なアパートが買えたら
それはそれでいいんだけど
資金が無いなら無いなりに考えていかないといけないな...
まだ 比較的融資を引きやすい新築を
自己資金少なめの金融機関で狙うのもいいだろうし
なるべく リフォームがかからないような戸建を
選んでいくのもいいだろうし
あわよくば、 リフォーム後に一般の方に売れるかも？
って戸建を狙うのもいいだろうし
場所はイマイチでも、 高利回り高キャッシュフローの
激安戸建狙いもいいだろうし
自分の状況をよく考えて
停滞はないように できたらいいんじゃないかなー
まぁ 物件を買うだけが戦略でもないしね。
敷地を見直して、駐車場を台数を増やしてみるとか
なにか付帯的？、付加価値的？なもので
家賃アップを狙ってみるとか
もちろん売却を考える物件があったっていいし
銀行セットを整備しておくとか
銀行や不動産屋との関係構築とか
まぁ 気付いていないだけで
自分でやれることってのはたくさんあるはずだからね。
「停滞」 しないように頭を使ってみよう。
おしまい
マリオットカード紹介URL
ヒルトンカード紹介URL
火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！
タマさんの古民家の番組企画。
第2チャンネルRSK
関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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過去運営中物件一覧 （Ｒ６年途中まで。売却済含む）
★令和６年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 ８号戸建 中古購入
450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、
誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方の資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号
中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入
171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
R6(24)年5月21日(52歳) 中区国富
☆物件62号 中古購入
180.16平米(54.49坪)140万円
場所はいいのに道がないんだよね...
R6(24)年6月27日(52歳) 大阪市淀川区
☆区分４号 中古購入
新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)
R6(24)年11月11日(52歳) 東区瀬戸
☆物件63号 中古購入
373.09平米(112.85坪) ー〇〇万円
誰も買わないから...
雨漏り古民家なんで解体しかなさそうなんだよね...
R6(24)年11月20日(52歳) 浅口市鴨方町
☆物件63号 中古購入
528.82平米（160坪）100万円
誰も買わないから...
道は狭いけど、どうにでもなるんだけどなぁ...
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共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
バナナさん,しのさん,タクさん
ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
岡山大家
☆物件1号 （長船戸建・あつやんさん）
H21.9.5入居
☆物件2号 （長船戸建・セリユさん）
H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
築50年で16分の13が空き ...
8月1日から満室稼働で表面28.2％
※電柱２
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円
1口50万円 18人34口で追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。
出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円
80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円
1口10万円 25人147口で追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...
満室想定表面14.5% 電柱１
※JPMCとサブリース 表面11.48%
R4(22)年5月31日 玉野市 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円
1口10万円 21人109口で追加購入
満室想定表面19.8%
※JPMCとサブリース 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに 1口30万円。
18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円
昭和39年築の美邸平屋。
接道に難ありも、解消できる？
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」東区邑久郷＆上阿知＆ランチ
21日（木）12時半
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２しんやさん
３よーすけさん
☆「視察」東区４つ＆ランチ
22日（金）12時半
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２りんしょ〜さん
３よしみん（女性）
４むーさん（女性）
５しずくさん（りんしょ〜さん奥さん）
６ぐっちーさん
７たかぱぱさん
☆「見学会」ポールさん新築AP 富山遠征
11月26〜29日（火水木金）
木造3階建てのポールタワー完成！
しかし申し込みはゼロ！5つの問題とは？
※とりあえず日程だけ決まりました。
１泊２日や２泊３日の方でもいいですし
現地集合の方もいいですよ。
興味ある方は連絡ください。
参加予定（定員 車２台分ぐらいかな？）
ポールさん
ふんどし王子さん
吉川さん
滝川クリスタムさん
半沢大家さん
上州大家なおさん
ライオン先生
げんやさん
そんちょう大家さん
１わたくし
２ＯＣさん
３りんしょ〜さん
４yazinさん
11月一覧
1日（金）12時半「視察」北区番町戸建？＆ランチ
2日（土）12時半「視察」東区瀬戸町戸建０円級？３軒＆ランチ
4日（月祝）12時半「視察」水島平屋４棟＆ランチ
4日（月祝）「視察」水島東栄町＆東常磐町＆お茶
6日（水）12時半「見学会」みしばさん赤磐市五日市戸建アフター＆ランチ
7日（木）12時半「視察」清輝本町戸建＆ランチ
11日（月）12時半「見学会」あゆさん小串戸建アフター＆ランチ
19日（火）12時半「視察」北区松尾戸建＆ランチ
21日（木）12時半「視察」東区邑久郷＆上阿知＆ランチ
22日（金）12時半「視察」東区４つ＆ランチ
25日（月）11時半「視察」備前市３つランチ
26〜29日 ポールさん新築AP 富山遠征
12一覧
1日（日）17時半「勉強会＆忘年会１」北区幸町
7日（土）半沢大家さん広島セミナー
17日（火）19時「忘年会２？」駅前あたり
23日（月）19時「忘年会３？」駅前あたり
※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 持参で。
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2024年08月17日 その１ バーニング大家さん in 岡山
2024年08月18日 その２ バーニング大家さん in 岡山
2024年08月19日 その３ バーニング大家さん in 岡山
2024年08月20日 その４ バーニング大家さん in 岡山
2024年08月21日 その５ バーニング大家さん in 岡山
１２月７日（土）
元銀行員が教える！半沢大家さん融資攻略セミナーin広島
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昨日、アパートについてちょっと書いてみましたけども
ほんと これからの人、拡大期の人はどうしたもんですかねぇ...
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2024年11月19日 アパートがほしい理由。
資金的に、 小さなアパートを狙ったところで
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小さなアパートと同じぐらいの戸数、家賃なんて
戸建を４つ５つ仕込めば同等になるんで
１〜２年ぐらいで達成させてしまえば
アパート待ちで停滞するよりはマシと思います。
難易度はそれほど高くないですしね。
実際、古いアパートより 運営も楽でしょう。
なんだけど、みんなアパートがいいっていうんだよなぁ^^;
まぁいいけど。
でも、戸建を増やすにしても
最近ちょいちょいネタにしてるけど
運用したあとをどうするか だよね...
５〜１０年後に解体となると 解体費の高騰 が恐ろしいし...
せっかく土地があるわけだから
頑張って解体して、新築しようとしても
建築費の高騰 も恐ろしい...
とはいうても、
これは 古いアパートでも同じ だからねぇ。
やっぱり、アパートの固執して買えない時期を過ごすより
いま買いやすい戸建をコツコツ増やしたほうが、
結果的に伸びると思うんだよね。
だから、 「解体」という局面を迎えないようにするかな...
もちろん土地に価値があるところなら
保有しておけば土地値も上がる可能性もあるし
土地にしたほうが高く売れるなんてこともあるけど
ちょっと 郊外の安く仕込んだ戸建ってのは
「解体」を迎える前に
オーナーチェンジで売却がいいんだろうと思うね。
こちらは ２０％以上で仕込んで
しっかり回収してから、 １５％ぐらいで売れば。
或いはさっき書いたように
利回りはちょっと低めでも
土地の価値の高いところの戸建を仕込むのもいいだろうね。
解体費や建築費が高くなろうとも
何かを建てる人はゼロにはならないからね。
もちろん運良く、優良なアパートが買えたら
それはそれでいいんだけど
資金が無いなら無いなりに考えていかないといけないな...
まだ 比較的融資を引きやすい新築を
自己資金少なめの金融機関で狙うのもいいだろうし
なるべく リフォームがかからないような戸建を
選んでいくのもいいだろうし
あわよくば、 リフォーム後に一般の方に売れるかも？
って戸建を狙うのもいいだろうし
場所はイマイチでも、 高利回り高キャッシュフローの
激安戸建狙いもいいだろうし
自分の状況をよく考えて
停滞はないように できたらいいんじゃないかなー
まぁ 物件を買うだけが戦略でもないしね。
敷地を見直して、駐車場を台数を増やしてみるとか
なにか付帯的？、付加価値的？なもので
家賃アップを狙ってみるとか
もちろん売却を考える物件があったっていいし
銀行セットを整備しておくとか
銀行や不動産屋との関係構築とか
まぁ 気付いていないだけで
自分でやれることってのはたくさんあるはずだからね。
「停滞」 しないように頭を使ってみよう。
おしまい
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タマさんの古民家の番組企画。
第2チャンネルRSK
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2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
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