2018年05月01日
古い建物に太陽光
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。 空室期間０日
その間 リフォームは壁紙１面8,000円のみ
H26.12.5イオン岡山オープン。
３度目の退去と重なりそこで売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し （笑）
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム （笑）
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
６分の５が空きだけど...
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＜イベントのお知らせ＞
☆しっしーさん３号５万円戸建＆
目黒町１１０万円戸建見学＆ランチ
５月２日（水）１２時〜
参加予定（定員１２名）
１しっしーさん
２O幡さん
３HTさん
４J子さん（女性）
５じゅんこさん（女性）
６じゅんこさん娘さん（女性）
７K本さん
８S波さん
９じいじさん
10OCさん
11わたくし
12
※キャンセル出ました。
☆南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
５月７日（月）１２時半〜
参加予定（定員９名）
１摂津屋さん
２K只さん
３こももさん（女性）
４N西さん
５N西さん奥さん（女性）
６T畠さん（安全靴）
７Y山さん
８しんやさん
９わたくし
※満席になりました。
※キャンセル待ちをご希望の方はご連絡ください。
＜イベント一覧＞
５月
2日（水）12時〜 しっしーさん3号5万円戸建＆
目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時〜 倉敷相談日
9日（水）12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
わたくし、太陽光をやっていますが
どれも 新しい建物 に載せています。
太陽光１号 20kw 38.88円
平成２４年９月築 → ２５年７月設置
太陽光２号 39.77kw 29.16円
平成２８年９月築 → 同年１１月設置
太陽光３号 12kw 22.68円
平成２９年５月築 → 同年６月設置
というのも
太陽光の 全量買い取りだと
２０年間買取価格が固定されるので
その間に 建物を解体するってなると
パネルなどを移設しないといけない...
なら、太陽光設備のほうが先にダメになるか
或いは建物の方がもっと長持ち
すればいいかと思って
新しい建物 に載せるようにしています。
移設する場所も必要だし
外している間は売電はストップするし
もちろんお金もかかるので
途中で動かすことがないほうがいい と思ったんですね。
なので、
わたくしの 原尾島のアパート１号なんかは
昭和５３年築 でかなり古いから
１０年〜１５年程度で建て替えを想定しているし
屋根も 切妻でそんなに載りそうにないので
検討すらしませんでした(-_-;)
ただ、 総社のアパート２号は検討しました。
売電価格も今年度から 19.44円 ...
関連記事
2018年02月08日 １８円だと難しいかな...
こりゃ厳しいなと思って 止めるつもり でした...
が、 「どれぐらい載るか見てみましょうか？」
と、いつもの 太陽Ｔさんがいうもんで
とりあえずお願いしたら
１８.９１kw載るということで。
シミュレーション上の 利回りだと１４％ちょいぐらい。
金融機関のゆうじろうさんに打診したところ
力強く 「やりましょう！」 (^^;
もう 外壁塗装もしたしな...
太陽Ｔさんも売上になって
金融機関もお金を貸せて
と、喜ぶ人がいるんなら
２０年縛られてみようかと...
わたくしも１４％取れるしね。
まぁそれはそれでいいのかなー
ただ、気になるのは 連携工事負担金
関連記事
2016年08月05日 連系工事負担金
2017年08月13日 この出費「も」しかたないね...
過去の３つはこんな感じでした...
太陽光１号 20kw 38.88円
負担金 ０円
太陽光２号 39.77kw 29.16円
負担金 １５５,１１８円
太陽光３号 12kw 22.68円
負担金 ３８３,６８０円
今回は 19.91kw ...
すぐ近くの電柱に トランスがあったので
もしかしたら安くなるんじゃないかな...
なんて心待ちにしていると
太陽Ｔさんから連絡があって
「今回は２,０００円でしたー」
おー。
それはありがたい(^^♪
太陽光３号が高かったので
ここで薄まった感じです(^^;
そんなこんなで
ここは２０年縛られてみようと思います(^^;
おしまい
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
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岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。 空室期間０日
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H26.12.5イオン岡山オープン。
３度目の退去と重なりそこで売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し （笑）
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム （笑）
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
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＜イベントのお知らせ＞
☆しっしーさん３号５万円戸建＆
目黒町１１０万円戸建見学＆ランチ
５月２日（水）１２時〜
参加予定（定員１２名）
１しっしーさん
２O幡さん
３HTさん
４J子さん（女性）
５じゅんこさん（女性）
６じゅんこさん娘さん（女性）
７K本さん
８S波さん
９じいじさん
10OCさん
11わたくし
12
※キャンセル出ました。
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５月７日（月）１２時半〜
参加予定（定員９名）
１摂津屋さん
２K只さん
３こももさん（女性）
４N西さん
５N西さん奥さん（女性）
６T畠さん（安全靴）
７Y山さん
８しんやさん
９わたくし
※満席になりました。
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＜イベント一覧＞
５月
2日（水）12時〜 しっしーさん3号5万円戸建＆
目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時〜 倉敷相談日
9日（水）12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。
わたくし、太陽光をやっていますが
どれも 新しい建物 に載せています。
太陽光１号 20kw 38.88円
平成２４年９月築 → ２５年７月設置
太陽光２号 39.77kw 29.16円
平成２８年９月築 → 同年１１月設置
太陽光３号 12kw 22.68円
平成２９年５月築 → 同年６月設置
というのも
太陽光の 全量買い取りだと
２０年間買取価格が固定されるので
その間に 建物を解体するってなると
パネルなどを移設しないといけない...
なら、太陽光設備のほうが先にダメになるか
或いは建物の方がもっと長持ち
すればいいかと思って
新しい建物 に載せるようにしています。
移設する場所も必要だし
外している間は売電はストップするし
もちろんお金もかかるので
途中で動かすことがないほうがいい と思ったんですね。
なので、
わたくしの 原尾島のアパート１号なんかは
昭和５３年築 でかなり古いから
１０年〜１５年程度で建て替えを想定しているし
屋根も 切妻でそんなに載りそうにないので
検討すらしませんでした(-_-;)
ただ、 総社のアパート２号は検討しました。
売電価格も今年度から 19.44円 ...
関連記事
2018年02月08日 １８円だと難しいかな...
こりゃ厳しいなと思って 止めるつもり でした...
が、 「どれぐらい載るか見てみましょうか？」
と、いつもの 太陽Ｔさんがいうもんで
とりあえずお願いしたら
１８.９１kw載るということで。
シミュレーション上の 利回りだと１４％ちょいぐらい。
金融機関のゆうじろうさんに打診したところ
力強く 「やりましょう！」 (^^;
もう 外壁塗装もしたしな...
太陽Ｔさんも売上になって
金融機関もお金を貸せて
と、喜ぶ人がいるんなら
２０年縛られてみようかと...
わたくしも１４％取れるしね。
まぁそれはそれでいいのかなー
ただ、気になるのは 連携工事負担金
関連記事
2016年08月05日 連系工事負担金
2017年08月13日 この出費「も」しかたないね...
過去の３つはこんな感じでした...
太陽光１号 20kw 38.88円
負担金 ０円
太陽光２号 39.77kw 29.16円
負担金 １５５,１１８円
太陽光３号 12kw 22.68円
負担金 ３８３,６８０円
今回は 19.91kw ...
すぐ近くの電柱に トランスがあったので
もしかしたら安くなるんじゃないかな...
なんて心待ちにしていると
太陽Ｔさんから連絡があって
「今回は２,０００円でしたー」
おー。
それはありがたい(^^♪
太陽光３号が高かったので
ここで薄まった感じです(^^;
そんなこんなで
ここは２０年縛られてみようと思います(^^;
おしまい
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