2015年09月01日
場所の優劣
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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...
＜ダブル見学会＆食事会のお知らせ１＞
じいじさんが購入される戸建ての見学会です
物件価格７０万円の戸建に興味のある物好きは
９月２日（水）１１時３０分
ディオ 西大寺店
岡山市東区河本町120番1
に集合でお願いします。
その後ランチでもいきましょう。
参加予定
1.じいじさん
2.こももさん（女性）
3.Shunさん（初登場）
4.春棚さん（元ハルタナさん）
5.６８さん
6.HR田さん
7.あつさん（未定）
8.ロバートS田さん（初登場・日本の方です（笑））
9.Y岡さん（初登場）
10.みーちゃん（女性）
11.わたくし
追加で、近所にあつさんが購入された物件も見せてもらえることになりました
...
＜見学会とランチのお知らせ２＞
いいてんきさんが その場で即決 した
アパートの見学会です。
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2015年06月16日 えぇ客ですわー
※文中の 青○がTaimanさん 、 緑○がいいてんきさん です。
９月７日（月）１１時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号
へ集合でお願いします。
人数が多くなるようなら
岡南ハピータウン集合に変更するかもしれません。
都合の合う方はランチいきましょう
参加予定
いいてんきさん
Taimannさん
ロバートS田さん
HTさん
わたくし
＜見学会とランチのお知らせ３、４＞
９月１１日（金）〜１３日（日）の
１０時〜１７時まで
積水ハウスのアパート見学会
シャーメゾンフェスタ があります。
ご一緒くださる方は
１１日（金）１２時
ホームセンタータイム 平井店
岡山市中区平井６−７−１
平井会場
１２日（土）１２時
ハンプティ・ダンプティ下中野店
岡山市北区下中野７０２−１０１
上中野会場
集合でお願いします。
その後ランチでも行きましょう。
参加予定
１１日（金）１２時
わたくし
１２日（土）１２時
ジムさん
わたくし
※漏れがあったら教えてください(^^;
※当日は、スリッパを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は朝一から某金融機関さんを訪問。
以前とは少し基準が変わったみたいで
あるラインを超えた物件は融資が厳しくなったそうで(＞＜)
まぁ今までが緩すぎ？だったかも(^^;
ちょっとずつ厳しくなっていくんでしょうかね〜
...
昼からは、いいてんきさん、Taimanさんと
宅建協会の講習でプラザホテルへ
講習前のランチ
後楽園を眺めながら優雅な感じでございます
案の定、睡魔に襲われましたが(^^;
人生、日々勉強ですなー
...
さて、以前取り上げた玉野市の新築戸建賃貸
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2015年06月14日 まぁそんなもんかな
2015年08月14日 最低家賃から逆算
玉野市築港で２棟
玉野市玉で２棟
玉野市御崎で３棟
の３箇所で、１０月１日入居予定で建設中ですが
玉野市玉で２棟 は
あっさり契約に（ﾟдﾟ）
玉野市築港で２棟 は
１棟が契約に（ﾟдﾟ）
玉野市御崎で３棟 は
動きなし...(＞＜)
ということに。
玉野市内でそれぞれそんなに離れていなくて
建物や条件も大きく変わらくても
こういう転勤層向けの物件は特に
場所によって はっきり優劣が出ますね。
ターゲットを見極めた企画が問われますね。
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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＜ダブル見学会＆食事会のお知らせ１＞
じいじさんが購入される戸建ての見学会です
物件価格７０万円の戸建に興味のある物好きは
９月２日（水）１１時３０分
ディオ 西大寺店
岡山市東区河本町120番1
に集合でお願いします。
その後ランチでもいきましょう。
参加予定
1.じいじさん
2.こももさん（女性）
3.Shunさん（初登場）
4.春棚さん（元ハルタナさん）
5.６８さん
6.HR田さん
7.あつさん（未定）
8.ロバートS田さん（初登場・日本の方です（笑））
9.Y岡さん（初登場）
10.みーちゃん（女性）
11.わたくし
追加で、近所にあつさんが購入された物件も見せてもらえることになりました
...
＜見学会とランチのお知らせ２＞
いいてんきさんが その場で即決 した
アパートの見学会です。
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2015年06月16日 えぇ客ですわー
※文中の 青○がTaimanさん 、 緑○がいいてんきさん です。
９月７日（月）１１時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号
へ集合でお願いします。
人数が多くなるようなら
岡南ハピータウン集合に変更するかもしれません。
都合の合う方はランチいきましょう
参加予定
いいてんきさん
Taimannさん
ロバートS田さん
HTさん
わたくし
＜見学会とランチのお知らせ３、４＞
９月１１日（金）〜１３日（日）の
１０時〜１７時まで
積水ハウスのアパート見学会
シャーメゾンフェスタ があります。
ご一緒くださる方は
１１日（金）１２時
ホームセンタータイム 平井店
岡山市中区平井６−７−１
平井会場
１２日（土）１２時
ハンプティ・ダンプティ下中野店
岡山市北区下中野７０２−１０１
上中野会場
集合でお願いします。
その後ランチでも行きましょう。
参加予定
１１日（金）１２時
わたくし
１２日（土）１２時
ジムさん
わたくし
※漏れがあったら教えてください(^^;
※当日は、スリッパを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は朝一から某金融機関さんを訪問。
以前とは少し基準が変わったみたいで
あるラインを超えた物件は融資が厳しくなったそうで(＞＜)
まぁ今までが緩すぎ？だったかも(^^;
ちょっとずつ厳しくなっていくんでしょうかね〜
...
昼からは、いいてんきさん、Taimanさんと
宅建協会の講習でプラザホテルへ
講習前のランチ
後楽園を眺めながら優雅な感じでございます
案の定、睡魔に襲われましたが(^^;
人生、日々勉強ですなー
...
さて、以前取り上げた玉野市の新築戸建賃貸
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2015年06月14日 まぁそんなもんかな
2015年08月14日 最低家賃から逆算
玉野市築港で２棟
玉野市玉で２棟
玉野市御崎で３棟
の３箇所で、１０月１日入居予定で建設中ですが
玉野市玉で２棟 は
あっさり契約に（ﾟдﾟ）
玉野市築港で２棟 は
１棟が契約に（ﾟдﾟ）
玉野市御崎で３棟 は
動きなし...(＞＜)
ということに。
玉野市内でそれぞれそんなに離れていなくて
建物や条件も大きく変わらくても
こういう転勤層向けの物件は特に
場所によって はっきり優劣が出ますね。
ターゲットを見極めた企画が問われますね。
おしまい
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