2015年02月19日
違いは紙一重
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
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＜見学会のお知らせ １＞
北区富田町（とんだちょう）で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)
２月２５日（水）１０時３０分〜１６時
北区富田町２ー５−１３
ご一緒してくださる方は、 １２時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも
参加予定
HR田さん
わたくし
各見学会のエントリーで
万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
すみませんm(__)m
スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。
...
＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）
...
こんばんは。岡山大家です。
さて、昨日のブログでチラッと書きましたが
実は先日物件を買いました。
今日はそのお話を少々。
...
場所は 岡山市外の近郊で約１２０坪。
周辺の坪単価の半額以下で買えました。
特殊な事情でみなさんには紹介できませんでした
これがとてもややこしい上に結構リスキーです(ｰｰ;)
...
この土地、４００坪近くあります。
そこに、 この土地を買ってアパートを新築したい人がいます。
この方を Bさん とします。
この土地の売主を Aさん とします。
Aさん はこの土地 全部を一度に売りたいんです。
...
そこでいろいろ問題が発生します
実はここ、 現況は 田 で、地目も 田 なんです。
市街化区域内なので、 宅地へ転用することは可能で
Bさん への所有権移転はもちろん可能ですし
全体で農地転用の許可は得ています。
じゃあ普通に Aさん → Bさん へ所有権移転をすれば...
細かいことは省きますが、広すぎる土地の場合
開発行為 ということになり、許可がないとできないんです。
ここの土地全体の約４００坪のままではそこに該当してしまいます
で、一度に農地転用してBさんに移してアパート建築をすると
開発行為に該当するので、
該当しない広さをBさんは欲しい...
でも Aさんは一度に全部売りたい ...
...
じゃあ、 Bさん には開発行為に該当しない広さの土地を売って
残りを誰か （Cさん） に売ればいいのでは？
そうなると、いまはひとつ（一筆）の土地なので、 区分け（分筆）しないといけません。
どういう形状で区分けするかもなかなか難かしい...
費用も発生する...
中途半端に残すと残りが売れにくくなる...
まぁそこはなんとかクリアするとして
まず、売るためには 田 のままではダメなので農地転用をします。
しかし、全体を転用してしまうと開発行為にひっかかるので
Bさん の買いたい土地だけを農地転用して売ります。
でも、残った土地は 田 のまま...
このままじゃ Cさん に売れない...
残った土地も 宅地 にすると開発行為になるので
では、この土地を Bさん 建築時の 資材置き場にして 雑種地 に転用しようと。
それなら第三者 （Cさん） に売れると。
でも、雑種地に転用するには
最初の土地を Bさん が買って工事が始まらないといけないね...
となると、 Aさん 希望の同時に売却はできない...
...
一番丸く収まるのは、 Bさん がその雑種地になる予定の土地も買って
その後 Cさん に売れば
Aさん は一度に売却できるんですけど
そこまでの資金を Bさん は用意していない( ；∀；)
...
ね、ややこしいでしょ(ｰｰ;)
全体で約１５６０万円ぐらいになるんですけど
５００万円ほどが足らないので
Cさん にわたくしがなって
買うことになったというお話し。
...
なので、
Aさん → 全部Bさん → 一部わたくし へ という契約決済を同時にやりました（ﾟдﾟ）
お金の流れは
わたくしの５００万円 を → Bさん へ
Bさん は わたくしの５００万円と自分の１０６０万を → Aさん へ
で、 契約決済完了と。
...
で、 所有権は Aさん → Bさん へ
決済引渡しと同時に Bさん 部分の宅地へ変更をおこない
わたくしの部分は 雑種地に変更後、わたくしへ ...
...
気づきました？
「わたくしの部分は 雑種地に変更後、わたくしへ」 ...
そうなんです。
お金を Bさん に払いましたが
所有権はまだわたくしに移転していない んです(((゜Д゜；)))
雑種地にもならずわたくしに所有権も移転せず、お金も返してもらえない
最悪の可能性もゼロではないんです(°°;)"((;°°)
Bさん のアパートが建ち始めて雑種地にする際までお預けです
あはは(；´∀｀)
...
所有権移転をしても Bさん のアパートが完成後にようやくわたくしが動けるという状態。
ということは、今から数ヶ月〜半年程度は動きが取れず
その後わたくしの土地に新築なりを着工し
数ヵ月後に完成となると
かなりの期間、資金を凍結した状態になるんですねー
土地は減価償却もありませんしね...
あはは(；´∀｀)
そんな感じのややこしいリスキーな一面のあるお話しです(￣◇￣;)
しかも最終的に話がまとまったのが２月９日
契約決済は２月１３日。
これをリスクとして動く動かないはそろぞれですけど
こんなのなかなか簡単に他人にオススメできないでしょ？（笑）
...
良い案件を安く買おうと思えば多少のリスクはあって当然 。
それに対し、 どこまでリスクを許容できるか？
ボロいとか
道路がない、狭いとか
土地の形が悪いとか
土地が狭いとか
出口がないとか
いろんな障害が出現しますが
あーだこーだ言うてたら
リスク許容度の高い人がさらって行くだけの話です。
買う人はいっぱいいるんですから。
...
ただ、それらを買う人は
リスク教養度が高い人 と 無謀な人 に分かれます。
この 違いは紙一重 なのかもしれません。
わたくしは前者でありたいものですが(ｰｰ;)
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
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＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
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☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
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大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)
２月２５日（水）１０時３０分〜１６時
北区富田町２ー５−１３
ご一緒してくださる方は、 １２時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも
参加予定
HR田さん
わたくし
各見学会のエントリーで
万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
すみませんm(__)m
スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。
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現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手（チョキ）
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ（汗）
...
こんばんは。岡山大家です。
さて、昨日のブログでチラッと書きましたが
実は先日物件を買いました。
今日はそのお話を少々。
...
場所は 岡山市外の近郊で約１２０坪。
周辺の坪単価の半額以下で買えました。
特殊な事情でみなさんには紹介できませんでした
これがとてもややこしい上に結構リスキーです(ｰｰ;)
...
この土地、４００坪近くあります。
そこに、 この土地を買ってアパートを新築したい人がいます。
この方を Bさん とします。
この土地の売主を Aさん とします。
Aさん はこの土地 全部を一度に売りたいんです。
...
そこでいろいろ問題が発生します
実はここ、 現況は 田 で、地目も 田 なんです。
市街化区域内なので、 宅地へ転用することは可能で
Bさん への所有権移転はもちろん可能ですし
全体で農地転用の許可は得ています。
じゃあ普通に Aさん → Bさん へ所有権移転をすれば...
細かいことは省きますが、広すぎる土地の場合
開発行為 ということになり、許可がないとできないんです。
ここの土地全体の約４００坪のままではそこに該当してしまいます
で、一度に農地転用してBさんに移してアパート建築をすると
開発行為に該当するので、
該当しない広さをBさんは欲しい...
でも Aさんは一度に全部売りたい ...
...
じゃあ、 Bさん には開発行為に該当しない広さの土地を売って
残りを誰か （Cさん） に売ればいいのでは？
そうなると、いまはひとつ（一筆）の土地なので、 区分け（分筆）しないといけません。
どういう形状で区分けするかもなかなか難かしい...
費用も発生する...
中途半端に残すと残りが売れにくくなる...
まぁそこはなんとかクリアするとして
まず、売るためには 田 のままではダメなので農地転用をします。
しかし、全体を転用してしまうと開発行為にひっかかるので
Bさん の買いたい土地だけを農地転用して売ります。
でも、残った土地は 田 のまま...
このままじゃ Cさん に売れない...
残った土地も 宅地 にすると開発行為になるので
では、この土地を Bさん 建築時の 資材置き場にして 雑種地 に転用しようと。
それなら第三者 （Cさん） に売れると。
でも、雑種地に転用するには
最初の土地を Bさん が買って工事が始まらないといけないね...
となると、 Aさん 希望の同時に売却はできない...
...
一番丸く収まるのは、 Bさん がその雑種地になる予定の土地も買って
その後 Cさん に売れば
Aさん は一度に売却できるんですけど
そこまでの資金を Bさん は用意していない( ；∀；)
...
ね、ややこしいでしょ(ｰｰ;)
全体で約１５６０万円ぐらいになるんですけど
５００万円ほどが足らないので
Cさん にわたくしがなって
買うことになったというお話し。
...
なので、
Aさん → 全部Bさん → 一部わたくし へ という契約決済を同時にやりました（ﾟдﾟ）
お金の流れは
わたくしの５００万円 を → Bさん へ
Bさん は わたくしの５００万円と自分の１０６０万を → Aさん へ
で、 契約決済完了と。
...
で、 所有権は Aさん → Bさん へ
決済引渡しと同時に Bさん 部分の宅地へ変更をおこない
わたくしの部分は 雑種地に変更後、わたくしへ ...
...
気づきました？
「わたくしの部分は 雑種地に変更後、わたくしへ」 ...
そうなんです。
お金を Bさん に払いましたが
所有権はまだわたくしに移転していない んです(((゜Д゜；)))
雑種地にもならずわたくしに所有権も移転せず、お金も返してもらえない
最悪の可能性もゼロではないんです(°°;)"((;°°)
Bさん のアパートが建ち始めて雑種地にする際までお預けです
あはは(；´∀｀)
...
所有権移転をしても Bさん のアパートが完成後にようやくわたくしが動けるという状態。
ということは、今から数ヶ月〜半年程度は動きが取れず
その後わたくしの土地に新築なりを着工し
数ヵ月後に完成となると
かなりの期間、資金を凍結した状態になるんですねー
土地は減価償却もありませんしね...
あはは(；´∀｀)
そんな感じのややこしいリスキーな一面のあるお話しです(￣◇￣;)
しかも最終的に話がまとまったのが２月９日
契約決済は２月１３日。
これをリスクとして動く動かないはそろぞれですけど
こんなのなかなか簡単に他人にオススメできないでしょ？（笑）
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それに対し、 どこまでリスクを許容できるか？
ボロいとか
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土地の形が悪いとか
土地が狭いとか
出口がないとか
いろんな障害が出現しますが
あーだこーだ言うてたら
リスク許容度の高い人がさらって行くだけの話です。
買う人はいっぱいいるんですから。
...
ただ、それらを買う人は
リスク教養度が高い人 と 無謀な人 に分かれます。
この 違いは紙一重 なのかもしれません。
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