岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号 　 H18年 5月 　 新築購入

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。

　岡山駅徒歩7分　最上階　60?u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな


H26年11月27日に売却の契約をしました。
決済・引渡しは12月の予定です。



☆物件2号 　　H21年11月　 新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57?u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号 　H23年12月　 中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　 わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　 3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくは こちら
　※5号が4号に変更しています。

基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に



☆物件6.7号 　H24年9月完成　 戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の 三勲学区 ！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入 　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入

　投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%



☆物件8号 　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件９号 　H26年12月24日　 中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



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こんばんは。岡山大家です。


以前登場した　 倉敷市中庄　RC　２階建　１K　６室

関連記事
2014年10月20日　一足先に。
2014年11月21日　なかなか買えないです（笑）


実は、読者のトナカイさんが購入予定で進めていたんですが、


本日無事に決済が済んだそうで


トナカイさんのお母さん名義で進めていた南区豊成のアパートも


１９日に決済が終わったとのこと


中庄のほうは満室ですが、こちらは空きがあるので


近日中に見学会をさせていただけます


...


希望者が５名いて、 抽選で麒麟さんが権利を手に入れた


倉敷市某所の高利回り物件は

2014年11月21日　なかなか買えないです（笑）
2014年12月06日　どんな物件をお探しですか？


明後日だったかな？に契約で、年が明けてから決済引渡し。


順調そうです


とりあえず、契約までいけばね。


...


先日、 読者O幡さんと見に行った戸建。

関連記事
2014年12月21日　何かで突き抜ける。


こちらは○○○万円の指値が通って来年には契約の運びへ


引渡しは少し先ですが


恐らく トレジャーハンターを招集することになりそうです（笑）

2014年10月23日　トレジャーハンター


これもサッサと契約まで持ち込みたいね。


...


一方、先日抽選でS山さんが権利を獲得した北区原の平屋２棟は

関連記事
2014年12月13日　世の中狭いですね...
2014年12月16日　物件を持っていない方に頑張ってほしいんです。


売主さんが病気で入院中（ﾟдﾟ）


年が明けてからになりそうです


条件的にも折り合っているんで契約自体は大丈夫だと思うんですが


下駄を履くまでわからんのでね...


まぁ何はともあれお大事にm(__)m


...


わたくしは全然絡んでいないん案件ですが


知人の会社が購入予定の物件が


今日の午後契約予定 でした。


が、 午前中に連絡が入り 、


「１００万円高い価格で買いたい人が現れた」

「１００万円上げてくれるなら優先してあげる」 　って。


はぁー？ほんまかー？　って感じでかなりご立腹


その後はまだ聞いていませんが、どうなったんでしょう...



売主が不動産業者で


この仲介会社は売主からは手数料が出ないらしい...


それでこんな土壇場で値上げ話なんかもってきよったら


売主とグルか！？って疑いたくもなるわね...


基本的にこんな業者とは付き合いせんほうがいいかもね...


...


しかし、いろんな話しがありますねー（ﾟдﾟ）


順調に進む契約 もあれば


なかなか進まない ものも


明日は、S山さんが購入する土地の決済・引渡しなんですけども


これも契約から３ヶ月ぐらい経ってますからねー


登記簿の面積と実際の面積が２０坪近くも違っていて


確定測量、境界確定協議、登記簿の地積更正などで


相当時間がかかりました


銀行が地積更正せんと融資が出せんって言うから


そこまで言わん銀行もあるし、ほんまややこしかったですわ


まぁ、今回は 土地が広がったのでかなり得はしたんですけども。


...


実はちょっと前に、北区某所の戸建の話しがあって


先日、これがなんと １００万円 でもよいと正式決定(ﾟoﾟ;;


まさかね...　数ヶ月前まで５００万円ぐらいだったから...


読者の方に配信しようかとも思ったんですが


普通に再生するには相当お金がかかりそうってことも含めて


ちょっと事情があって


超スピードで年内に決済・引渡しに持ち込むことに。


そして、わずか １週間後の今日、


契約・決済・引渡しを同時に実行しました。




いやー、もう パンパンパンって感じでね。


いくらOKもらってて、相手も売りたいって言っても


どっからチャチャが入るかわからんし


仲介も入ってるし


契約事は 下駄を履くまでわからんですしね


...


でも、 まともに取り組んだらかなりしんどそうな建物なんで


果たしてクリスマスプレゼントと言えるのかどうか（笑）


まぁ １００万円そこらで買ってたらどうにでもなるとは思いますが...


とりあえず 面白物件として近日中に見学会でもしましょうかね。




あっ、NMOTOさんの質問は明日こそ

2014年12月21日　何かで突き抜ける。

逆に極端に郊外
の部分で、何か事例があれば是非記事にお願いします。
郊外だと、
・ペット
・駐車場4台
・庭広い
でしょうか。
素人なので駅近でなければならないという固定観念にとらわれています。



おしまい



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☆物件1号 　 H18年 5月 　 新築購入

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。

　岡山駅徒歩7分　最上階　60?u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな


　12月28日に正式に申込が入ったそうです。
　スケジュール的に１月下旬〜２月上旬の引渡しになりそうです。



☆物件2号 　　H21年11月　 新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57?u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号 　H23年12月　 中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　 わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　 3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくは こちら
　※5号が4号に変更しています。

基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に



☆物件6.7号 　H24年9月完成　 戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の 三勲学区 ！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入 　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入

　投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%



☆物件8号 　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号 　H26年12月24日　 中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



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こんばんは。岡山大家です。


今日は１００万円＆２００万円戸建ての見学会でした。

　O田さん（初登場）
　E田さん（初登場）
　O幡さん
　HR田Sさん
　ジムさん
　６８さん
　Y原さん
　A山さん
　K原さん（初登場）
　TORAさん
　HMDさん
　F原Hさん
　S山さん
　わたくし

の１４名




みなさん好きですねー（笑）

...


まずは２００万円戸建てへ


こちら、意外に良かったです。（失礼(^_^;)）


お風呂




キッチン




トイレはちょっと...




部屋




土地は３５坪ほどでも、


駐車場も小型や軽四なら２台取れそう。


ちょっと家が大きいので修理となると結構お金かかりそう...


どうしたもんですかねー？


...


お次はわたくしの１００万円物件９号へ。


ネットの世界だとなんでも書けちゃってなかなか裏も取れないから


「これ、ほんまに１００万かー？」って思っている方もいるかもしれないので


一応、契約書の一部と領収証を載せておきます。


こんなん載せなくても、純粋に信じてくれる人もいるんでしょうけど


「この人の言うことほんとかなー？」　なんて思われてくはないので(^_^;)


この写真だけ見てもあまり信ぴょう性は変わらないかもしれませんが


現場で参加者にも公開しておりますので


架空のお話ではございません（笑）



内訳は　土地５０万円、建物５０万円　にしました。




名義はわたくしの会社にしました。




ネットだとなんでも書けちゃうし


簡単に拡散しちゃうからほんと怖いよねー(ﾟoﾟ;;


...


ということで現地へ。


ここ、 庭に大きな石があって大きな車が入れないのです...




やっぱり動かすしかないかな...


誰か欲しい人いません？


さすがにそんな人いないよね（笑）


...


買う前に一度１階をザーッと流して見ただけで買ってしまいましたが


増築部分の２階は意外ときれいでした（ﾟдﾟ）


みなさんは買う前にちゃんと２階にも上がりましょうね（笑）


...


そして、読者の方が１階部分に雨漏りを発見(ﾟoﾟ;;




みなさんは買うときにちゃんとチェックしましょうね（笑）


っていうのも、 室内がどうなっていようが


１００万円なら買うつもり でしたから(^_^;)


まぁなんとかなるでしょ（笑）


ちょっと遊んでみるのも面白いかなーなんて思っていますが


このまま２〜３万円で貸せんかなーとも。


２万円で貸しても表面２４％


３万円なら表面３６％　なんでねー


果たしてどうなりますやら（笑）



おしまい



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☆物件1号 　 H18年 5月 　 新築購入 （H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。

　岡山駅徒歩7分　最上階　60?u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな

　H27年2月6日に　 １８５０万円 　で売却しました



☆物件2号 　　H21年11月　 新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57?u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号 　H23年12月　 中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　 わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　 3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくは こちら
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基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に

利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)


　ドル箱だった物件３号にH27年4末退去の通知が出てしましました

　次はどうしよう...



☆物件6.7号 　H24年9月完成　 戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の 三勲学区 ！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入 　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入

　投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%



☆物件8号 　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号 　H26年12月24日　 中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)


　で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
　4月3日に入金あり(ﾟoﾟ;;
　6日から入居予定...ほんとに入るのか？(ｰｰ;)

　表面利回り42％になる予定。



☆物件10号 　H27年2月13日　 土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


こんばんは。岡山大家です。


ついに 契約金の入金がありました(ﾟoﾟ;;


なんのかっていうと


例の １００万円９号物件の契約金...


完全ノーリフォームでほんとに入居するんですね,,,


家賃３．５万円で...

関連記事
2014年12月29日　架空のお話ではございません。


以前見学会を開催しましたが


庭の大きな石、ニョキッと伸びた立水栓、蛇腹のフェンス


を撤去しないと車も入らないという...


これの撤去に１１万円という見積もりも出て


結局放置...


...


今もこの状態です（ﾟдﾟ）


入口の大きな石...




入口側からの写真です。




左下にチラッと見えるので蛇腹のフェンス


中央下に見えるのがさっきの石...


...


実はこれとは別にもう一つ大きな石があるんです(ｰｰ;)




これらの石を入居する方の伝で砕くそうです（ﾟдﾟ）


たぶん立水栓も撤去するんでしょうね...


でないと車入りませんから...


...


玄関付近から庭の奥を撮影...




ボーボーです...


...


これキッチン...




廊下...




お知り合いに工事業者がいくつもいるそうで


その方たちの協力の元


いろいろ変えていくそうです(＠_＠;)


一応、ガス屋さんの協力のもと


ガス設備は新しくなりましたが...


水も電気も開栓してみないとどうなるか...


...


この方、 ゴールデンレトリバーを連れてくるそうです。


そんなのがOKされる物件なんてなかなかないもんね...


こっちはこの先 どうせ壊すか売るかだから


近所迷惑にならないんなら何でもいいしね。


でも、敷金はなしですけどちゃっかり 礼金１ヶ月もらってます（笑）


それは不動産屋さんにあげるけどね。



どうせならすぐに出られてもイヤなんで


短期解約違約金つけてます（笑）



大家さんとしては一応最低限住めるものにしてあげないといけませんが


まともに住める状態でもなく、


はっきり言ってこのままでは住居としては機能しないので



契約書上の利用目的は○○ということに。


ま、ここは揉めたときには敗訴するかもしれませんが


一応防衛線を張っています。


勘の良い方はすぐわかるでしょうが


この○○は直接聞いてきた方だけにお伝えして


ブログ上では秘密にしておきます(^^;



入居予定日は６日（月）で鍵は不動産屋に渡しましたが...


ほんとに入居するんだろうか...


まだ疑っています(^^;



おしまい




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　岡山駅徒歩7分　最上階　60?u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな

　H27年2月6日に　 １８５０万円 　で売却しました



☆物件2号 　　H21年11月　 新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57?u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号 　H23年12月　 中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　 わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　 3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくは こちら
　※5号が4号に変更しています。

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利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)


　ドル箱だった物件３号にH27年4末退去の通知が出てしましました

　次はどうしよう...



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　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

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　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の 三勲学区 ！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入 　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入

　投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%



☆物件8号 　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号 　H26年12月24日　 中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　 100万円

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局 リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
　4月3日にまさかの入金あり(ﾟoﾟ;;
　6日から入居予定...ほんとに入るのか？(ｰｰ;)

　そして、ほんとに入居した(＠_＠;)

表面利回り42％



☆物件10号 　H27年2月13日　 土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、１００万円物件９号の契約開始日でした...


本当に契約書を持ってくるのか？


ギリギリまで信じていませんでしたが


どうやら 契約書を持ってきて、鍵を持って帰ったそうです（ﾟдﾟ）


本当に入居するんですね...


表面４２％、諸費用含めても３５％...　ごっつぁんです。


今度は３号が月末に空くのでそっちをどうしたもんか...


とりあえず見学会でもやるかね...


この他にも 見学会などの予定をいくつか調整中なので


近日中にお知らせしたいと思います


...


さて、今日はこももさんの物件の決済引渡しがありましたー




関連記事
2015年03月10日　リフォーム練習用？
2015年03月17日　またひとり増えます。


これで晴れてオーナーになりました


...


その後、物件現地で、リフォーム屋さん、水道屋さん、ガス屋さんに


お集まりいただいてリフォームの相談を。




敷地パンパンに建っているので


プロパンのボンベ置き場が気になっていましたが


そこは問題なくクリア



水道関係は今ある浄化槽をそのまま使えば


安く済みそうとのこと


洗濯置場を新設しないといけないので


その分は余計な出費ですが


しかし、洗濯機置場を安く作ろうと思えば


今度は 洗面台を置く場所が無くなってしまう...


個人的には、洗面台は無くてもよいと思うんですけどね...


そりゃ当然あったほうがいいに決まってますけども。


今どき洗面台があったところで大したアピールにもなりゃしませんし


入居にも家賃にも影響力は小さいんでね...


無けりゃ無いで入居者が勝手に考えますし


この手の物件に住む方は


洗面台重視ではなく、家賃重視なんでね...


設置しておけば基本的にみなさん喜びはしますけどね...


顧客サービス？

自己満足？

経営的視点？


どれも重要といえば重要なんですけどねー(^_^;)


なんぼで貸したいか？　或いはなんぼで貸せるか？


というところからの逆算になると思うんですけどねー


...


まぁ内装はどうにでもなるとして、ひとつ問題が


見学会の日は思ったほど動物臭もしませんでしたが


今日は雨で湿気っていたので随分臭いを感じましてね


この臭いをどうするか？


何か良い案をお持ちの方がいらしたら


ぜひ教えてください(^_^;)



おしまい




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運営中物件

☆物件1号 　 H18年 5月 　 新築購入 （H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。

　岡山駅徒歩7分　最上階　60?u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな

　H27年2月6日に　 １８５０万円 　で売却しました



☆物件2号 　　H21年11月　 新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57?u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号 　H23年12月　 中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　 わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　 3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　　　　　　関連記事
2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円でH25年6月から入居

3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくは こちら
　※5号が4号に変更しています。

基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に

利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号 　H24年9月完成　 戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の 三勲学区 ！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
2012年09月09日　Lucky Day


7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入 　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入

　投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%



☆物件8号 　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号 　H26年12月24日　 中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　 100万円

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局 リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
　4月3日にまさかの入金あり(ﾟoﾟ;;
　6日から入居予定...ほんとに入るのか？(ｰｰ;)

　そして、ほんとに入居した(＠_＠;)

表面利回り42％



☆物件10号 　H27年2月13日　 土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


＜物件見学会　１＞

麒麟さんがあみだくじでゲットしたアパートのアフターです。

５月２３日（土）、２７日（水）　両日１８時　に

倉敷市松島971-1
ハローズ中庄店

駐車場が広いので西のほうでお願いします。

ご都合の合う方は、中庄駅周辺で晩ご飯でも食べに行きましょう。

２３日（土）
　O幡さん
　６８さん
　F木さん
　わたくし

２７日（水）


関連記事
2014年11月21日　なかなか買えないです（笑）
2014年11月30日　圧倒的でした。
2014年12月03日　手数料だけで１００万円超え
2014年12月06日　どんな物件をお探しですか？
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年01月14日　即買いですよ。




※どの見学会も、当日はスリッパなどを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はありますが。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

※すみませんが、エントリー漏れがあれば教えてください。

よろしくお願いしますm(__)m


...

TAKEさんがイベントに出店されるそうですよ(^-^)

5/23（土）10時〜15時
オーガニックマーケット　まごころいちば
プレステージ城東内　パープレア前広場
http://ma556.exblog.jp/

5/30（土）10時〜16時
こそだてポケット感謝祭　ポケット祭り
RSKハウジングプラザ内（北区撫川1575-1）　RSKバラ園となり
http://www.okayama-tbox.jp/kosodate/pages/17298

5/31（日）10時〜16時
五福通りレトロマルシェ
西大寺中3丁目五福通り
http://www.city.okayama.jp/higashiku/soumu/soumu_00105.html


ご都合の合う方はぜひどうぞ(^-^)

...


こんばんは。岡山大家です。


先日、北区某所の既存物件の見学をする機会がありまして。


その物件内の収納がこんな感じなんです。






これに扉をつけたほうがよいという意見がかなりあるそうで。


最近は、こういう扉をつけていないタイプも時々見かけますが


扉１枚だけでも数万円はコストが下がりますし


個人的には　 あり　かと。


...


もう一つ別の収納にも扉がありません。





うーん(｡-_-｡)


さすがにこっちはあったほうがいいかな...



ポイントは収納内部が見えるかどうか？じゃないかな。



前者は、部屋の端っこにあるので


角度的に普通の生活ではあまり気になりません。


ここが壁や扉の場合よりも空間の奥行を感じるし


収納内部が見えにくいので


これでいいんじゃないかなと思いました。




が、後者は部屋の真ん中で


ハンガーパイプと棚が丸見え（ﾟдﾟ）


収納っていうのが一目瞭然なので


やっぱり　隠したい　って思いましたね。


ハンガーパイプや棚が、見えない角度にあればいいのになー(^_^;)


...


実はその前に、近所の物件９号の様子を覗きに。

関連記事
2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日　架空のお話ではございません。
2015年04月04日　契約書上は○○


物件９号といえば、１００万円のボロボロジャングル物件(ｰｰ;)


当時はこんな感じでした。


敷地入り口から見たところ。




ボーボーです(ｰｰ;)


これはボーボーの中間点にある玄関から奥を見たところ。




ここからもボーボー(ｰｰ;)


これがどんな風になったかなー？と気にしていましたが...


...


...


...


じゃーん(ﾟoﾟ;;




(°°;)"((;°°)


流石に岩はそのままだけど、フェンスを撤去して


砕石も敷いてある（ﾟдﾟ）


草木もさっぱりしてキレイに(ﾟoﾟ;;



普通の庭になってるじゃん(＠_＠;)


よく頑張りましたね...


ありがとうございますm(__)m



おしまい



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運営中物件

☆物件1号 　 H18年 5月 　 新築購入 （H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60?u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
　その間の リフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ （入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　 １８５０万円 　で売却しました



☆物件2号 　　H21年11月　 新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57?u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)


☆物件3.4.5号 　H23年12月　 中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　 わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

3号 　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）

　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
2015年05月06日　まだ使用できます。

　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日　絶好の相場

4号 　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;

　　　　関連記事
2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
2015年02月16日　物件４号のお話し


5号 　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


3号,4号,5号合わせて　 利回り36.4％！

　詳しくは こちら
　※5号が4号に変更しています。

基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に


利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン


H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

　　関連記事
2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号 　H24年9月完成　 戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の 三勲学区 ！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
2012年09月09日　Lucky Day


7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入 　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
　投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%



☆物件8号 　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号 　H26年12月24日　 中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　 100万円
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）

表面利回り42％



☆物件10号 　H27年2月13日　 土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


こんばんは。岡山大家です。


物件８号を買った際に、


すっかり忘れていた　 不動産取得税


その時は、２４年４月に買って、１０月に通知が届きましたけど


昨年１２月に買った物件９号の通知が


ようやく届きまして(ｰｰ;)




土地が　５７,５００円

建物が　３４,５００円


計　９２,０００円　(＞＜)


...


不動産取得税というのは


土地や家屋を　売買、交換、贈与　などにより取得したり


新築や増築したら発生します。


金額は、固定資産の評価額の　 ４％　ですが


特例で平成３０年３月３１日までは


土地と住宅は３％　になっています。


この物件９号は　１００万円　で買った訳ですが


買った価格とは全く関係ないんですね。


...


わたくしの場合


土地の評価が　１９１．８万円

建物の評価が　１１５．３万円


となっているので


それぞれ ３％　で


土地　１９１．８　×　３％　＝　５７,５４０円

建物　１１５．３　×　３％　＝　３４,５９０円


１０円以下が切り捨てで


土地　５７,５４０円　→　５７,５００円

建物　３４,５９０円　→　３４,５００円


ということですね。


不動産はそれなりの価格になるので


たった３％とはいえ小さくないですね〜(＞＜)


...


例えば、近々契約決済になる


第１０回あみだくじであつおさんが当たった


備前市の２００万円の戸建なら、評価が


土地　９６．５万円

建物　１１４．６万円


なので


土地９６．５万円　×　３％　＝　２８,９５０円

建物１１４．６万円　×　３％　＝　３４,３８０円


１０円未満切り捨てで


土地　２８,９００円

建物　３４,３００円

計　６３,２００円


ですね。


半年後ぐらいに届きますから


忘れないでくださいね(^_^;)



おしまい



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総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号 新築 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

---

H21年11月　北区津島東
☆物件2号 新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築

---

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。

4号 　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;

5号 　H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

---

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
　人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
7号 11/5 自宅に

---

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入

---

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
オーナーチェンジ 　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号 中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 実質35％
H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済

---

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

---

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　 オーナチェンジ 。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォーム で4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 　H28年9月完成　 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号 土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。

---

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

---

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
　H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃３万円。
実質25.7％ になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入 (H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで １円
　固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号 中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...

---

H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号 中古購入 （H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

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＜イベントのお知らせ＞

☆「視察」関西町100万円＆ランチ
　19日（金）12時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１Ｓさん
　２摂津屋さん
　３みーちゃん
　４わたくし

☆「勉強会」桑田町１日目
　22日（月）19時〜
　参加予定（定員２１名。食事は１４名で予約中）
　１しんさん
　２たかぱぱさん　食
　３ＯＣさん　食
　４まっきーさん　食
　５かおりんさんご主人　食
　６ＤＭＭさん　食
　７ＤＭＭ息子さん　食
　８BANK Oさん　食
　９なおとさん　食
　10じゅんこさん（女性）
　11飛脚大家さん　食
　12きよしさん　食
　13neverさん　食
　14わたくし　食
※初対面も多いでしょうから名刺をお忘れなく (^^;

☆「勉強会」桑田町２日目
　27日（土）18時〜
　参加予定（定員２１名。食事は１４名で予約中）
　１Ｏ幡さん　食
　２たかさん　食
　３ＨＴさん　食
　４ゆういちさん　食
　５けんさん　食
　６ｎａｍｉさん（女性）　食
　７ゆたかさん　食
　８ｙａｓｕさん　食
　９Ｊ子さん（女性）食
　10ＧＭさん　食
　11デンチさん　食
　12こーへーさん　食
　13わたくし　食
　14
　15
　16
※初対面も多いでしょうから名刺をお忘れなく (^^;


４月
3日（水）11時〜　Mさん大井戸建完成見学＆ランチ
4日（木）12時半〜門田文化町200万円戸建見学＆
　　　　　　　　　じいじさんDIY完成見学＆
　　　　　　　　　たくみさん御成町完成見学＆ランチ
5日（金）12時半〜よーすけさん羽島完成＆ランチ
8日（月）11時〜　「視察」高梁市美邸見学＆花見
10日（水）11時〜「視察」赤磐市美邸見学＆花見
11日（木）13時〜「視察」奥田戸建見学＆ランチ
15日（月）13時〜「見学会」牟佐9号戸建＆ランチ
19日（金）12時半〜「視察」関西町100万円＆ランチ
22日（月）12時半〜「視察」原尾島タウンハウス＆ランチ
22日（月）19時〜「勉強会」桑田町１日目
23日（火）13時半〜「見学会」赤磐16号見学＆ランチ
24日（水）15時〜「視察」総社市平屋
25日（木）12時半〜「トレジャーハンター」まゆさん戸建＆ランチ
26日（金）12時〜「相談日」北区
27日（土）18時〜「勉強会」桑田町２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


今日はわたくしの物件９号の退去。


残念ながら保証会社による追い出し(◎_◎;)


２７年４月入居だったんで、丸４年。


ノーリフォームの１００万円の戸建に


１６８万円も払ってくれました(^^;


ずっと住んでほしかったけど


家賃払えないんじゃしかたないね...





その ノーリフォーム戸建９号。



当初はかなりひどかった(^^;


購入直後の 庭...



これが 入居後１か月。



そして ２か月。




入居者が少しずつ直していってくれました(^^;



そして今日。




左側の花壇も無くなってめちゃ広くなりました(^^;




車の奥はこんな感じでしたけど



いまは 縦に２台は余裕で入ります(^^;





買った時に一度入って以来だったんで


どんなんだったか覚えてないけど


意外ときれいな感じ(^^;




汚い廊下が


↓

こんな感じに。





汚いキッチンが


↓

こんな感じに。




頑張って住めるようにしたんだね(^^;




まぁボロはボロだけど


つい最近まで住んでたわけだから


それなりにしてたんだなーって感じでした(^^;









ペットのにおいがあったけど


見た目はそんなに悪くないね(^^;



電気も充分。





ここ、 ６ＤＫなんだけど


この広さで３.５万円なんか無いからって言ってました(^^;


だったらちゃんと払えばいいのにね(;´Д｀)





さて、次はどうしようかな...




それなりにきれいにすれば


家賃５万円ぐらいでは貸せそう。


リフォーム具合やペット加算によっては


５.５万円〜６万円ぐらいも...


予算的には１００〜１５０もあれば余裕かな。


ＤＩＹだったらもっと余裕だね(^^;



実は、 まだガス屋さんパワーも使ってないしね。





そこで考えました。


これを誰かがサブリースせんかな？ と。


サブリース、いわゆる 又貸しです。



例えば

わたくしがＡさんに２万円で貸し

ＡさんがＢさんの５万円で貸す。





わたくしがこのままＡさんに２万円で貸し


Ａさんがどうにか直して


５〜６万円でＢさんに貸す。


Ａさんは３〜４万円を得て


物件を持たずに大家になれる (^^)v




リフォーム代が １００万円 で

年３６万円なら 利回り３６％

年４８万円なら 利回り４８％




リフォーム代が １５０万円 で

年３６万円なら 利回り２４％

年４８万円なら 利回り３２％




ＤＩＹで頑張ってリフォーム ７０万円 なら

年３６万円なら 利回り５１.４％

年４８万円なら 利回り６８.５％





リフォーム期間や募集期間として


６か月ぐらい猶予をあげて


早く直して早く貸せたら


Ａさんにその間全部取ってもらってもいいね(^^;




誰かやってみる？




おしまい





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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号 新築 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

---

H21年11月　北区津島東
☆物件2号 新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築

---

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。

4号 　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;

5号 　H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

---

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
　人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
7号 11/5 自宅に

---

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入

---

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
オーナーチェンジ 　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号 中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 実質35％
H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済

---

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

---

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　 オーナチェンジ 。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォーム で4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 　H28年9月完成　 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号 土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。

---

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

---

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
　H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃３万円。
実質25.7％ になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入 (H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで １円
　固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号 中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...

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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号 中古購入 （H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

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＜イベントのお知らせ＞

☆「視察」原尾島タウンハウス＆ランチ
　22日（月）12時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１児島大家さん
　２ＯＣさん
　３麒麟さん
　４そうさん
　５まきさん
　６まゆさん（女性）
　７わたくし
　※OCさんの１００円平屋アフターもいきます(^^)v
2018年12月06日　土地五拾円、建物五拾円
2018年12月12日　市の土地を管理する形だそうです。

☆「勉強会」桑田町１日目
　22日（月）19時〜
　参加予定（定員２１名。食事は１７名で予約）
　１しんさん
　２たかぱぱさん　食
　３ＯＣさん　食
　４まっきーさん　食
　５かおりんさんご主人　食
　６ＤＭＭさん　食
　７ＤＭＭさん息子さん　食
　８BANK Oさん　食
　９なおとさん　食
　10じゅんこさん（女性）
　11飛脚大家さん　食
　12きよしさん　食
　13neverさん　食
　14ひろしさん　食
　15まゆさん（女性）
　16ryokoさん（女性）　食
　17児島大家さん　食
　18児島大家さん娘さん　食
　19ひろさん　食
　20じいじさん
　21わたくし　食
※初対面も多いでしょうから名刺をお忘れなく (^^;
　※満席になりました。
　※キャンセル待ち希望の方は個別に連絡ください。

☆「見学会」赤磐16号見学＆戸建見学＆お茶
　23日（火）14時〜
　参加予定（定員１０名）
　１よっさん
　２Ｓさん
　３わたくし
　※山陽団地で戸建情報が入ったので一緒に見に行きます(^^;

☆「視察」総社市平屋＆お茶
　24日（水）15時〜
　参加予定（１０名）
　１むさしさん
　２摂津屋さん
　３こーへーさん
　４わたくし

☆「トレジャーハンター」まゆさん戸建＆ランチ
　25日（木）12時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１まゆさん（女性）
　２ＴＡＫＥさん
　３ＨＴさん
　４わたくし

☆「相談日」北区
　26日（金）12時〜17時
　１２時〜
　１３時〜motoさん
　１４時〜
　１５時〜
　１６時〜こももさん

☆「勉強会」桑田町２日目
　27日（土）18時〜
　参加予定（定員２１名。食事は１８名で予約中）
　１Ｏ幡さん　食
　２たかさん　食
　３ＨＴさん　食
　４ゆういちさん　食
　５けんさん　食
　６ｎａｍｉさん（女性）　食
　７ゆたかさん　食
　８ｙａｓｕさん　食
　９フランキーさん（初）食
　10あらさん（初）食
　11みつるさん（初）食
　12Ｊ子さん（女性）食
　13ＧＭさん　食
　14デンチさん　食
　15こーへーさん　食
　16かずさん
　17よーすけさん　食
　18Ｆ原Hさん　食
　19りょういちさん　食
　20なつさん（女性）　食
　21わたくし　食
※初対面も多いでしょうから名刺をお忘れなく (^^;
　※満席になりました。
　※キャンセル待ち希望の方は個別に連絡ください。
　１Ｎ岡さん（女性）


４月
3日（水）11時〜　Mさん大井戸建完成見学＆ランチ
4日（木）12時半〜門田文化町200万円戸建見学＆
　　　　　　　　　じいじさんDIY完成見学＆
　　　　　　　　　たくみさん御成町完成見学＆ランチ
5日（金）12時半〜よーすけさん羽島完成＆ランチ
8日（月）11時〜　「視察」高梁市美邸見学＆花見
10日（水）11時〜「視察」赤磐市美邸見学＆花見
11日（木）13時〜「視察」奥田戸建見学＆ランチ
15日（月）13時〜「見学会」牟佐9号戸建＆ランチ
19日（金）12時半〜「視察」関西町100万円＆ランチ
22日（月）12時半〜「視察」原尾島タウンハウス＆ランチ
22日（月）19時〜「勉強会」桑田町１日目
23日（火）14時〜「見学会」赤磐16号見学＆お茶
24日（水）15時〜「視察」総社市平屋＆お茶
25日（木）12時半〜「トレジャーハンター」まゆさん戸建＆ランチ
26日（金）12時〜「相談日」北区
27日（土）18時〜「勉強会」桑田町２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日退去した、わたくしの 牟佐の物件９号。


関連記事
2019年04月15日　誰かサブリースやってみる？




写真は撮ってなかったですけど


冷蔵庫、洗濯機、水槽、ゴミ袋２つが


まだ残っていたので


１９日までに 全部撤去 するという約束でした。




で、今日現地確認に行ったところ...


...


...


...



ユーチューバーのガブさんが撮影にきていました(*^▽^*)





は、おいといて


ゴミ袋２つだけが残されて(;´Д｀)




はぁ...


まぁこれぐらいはいいけどさ...




そして、督促関係の郵便物が...




いろいろ借りてるみたいですな(-_-;)






さて、そんな物件９号。


仲間内に サブリースで提供しようかと思って


ブログに書いてみたところ


よーすけさん、こーへーさんから連絡が。


さすがに 儲け話に目ざといですな(^^;





ある程度詳細を詰めてから


みんなに配信してみて


希望者が複数いたらあみだにしようかと思ってたんだけど


あつさんから提案が。



「私的にはすえちゃんが他人のことばかりやって
　なかなか儲かってないのがどうしても気になってるので
　出来ればすえちゃんに声かけてみたい」



おー


実は、わたくしも同じこと思ってたんです(;´Д｀)




「ぼくもすえちゃんにちょうどいいかと思ったんですけど
　あの人、どうやっても自分のは後回しにしますから...」


「そうなんです。
　だから今から電話して説得しようと思ってました」





いつもいろいろ 貧乏くじ引かせてますからね(-_-;)




何か異常を見に行ってもらっても


簡単に直れば請求してこないし...



一緒に物件を見てもらっても


そこで工事が発生しないこともあるし...



保険会社へ提出する見積もりを作ってもらっても


直さないことも多いし...





手間ばっかりで売上につながらんことが多い こと(;´Д｀)




そもそも大家仲間の工事は単価も低くしてくれてるからね...





あまり儲かってないだろうなー と心配で


請求より多めに振り込んだことも(^^;




かといって、


あみだを優先的に当てるなんてできないしね...





ってことで、


あつさんが説得して


ここは すえちゃんに２万円で貸す ことになりました(^^)





普段は、中立というか公式にやってますけど


この牟佐９号は自分の物件なんで


好きにさせてもらいましょうか(^^;





２万円ぐらいなら倉庫とかで貸せそうだから


妥当なラインかとも思うしね。


直せば５〜６万円はいける と思うよ。





すえちゃんなら安く直せるので適任でしょう。


わたくしも ノーリフォーム継続 で


お金も出ていかないしね(^^)v





半年ぐらいフリーレントにしてあげて


その間にリフォームと入居募集して


すえちゃんが月３〜４万円程度儲かる感じ で。



とりあえず、契約期間は５年とか１０年とか。


まぁ建物壊すときまで行ったらいいでしょ(^^;




固定資産税　年３万円ちょい　と

火災保険　年１.３万円　はわたくしが負担で。




どっか壊れたりしたら都度相談とか


割合で負担するとかね。


まぁ保険で賄えることも多いだろうけど(^^;





たまにはちゃんと儲けてもらいましょう(^。^)y-.。o○





おしまい





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H18年5月　北区東島田町 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
☆物件1号　 新築区分 2LDK60?u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月　北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57?u
　平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築

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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。

4号 　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;

5号 　H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
　人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築

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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入

---

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円
オーナーチェンジ 　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 実質35％
H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済

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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号 、２号 土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号 (H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号 　土地購入
　 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　 オーナチェンジ 。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォーム で4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 　H28年9月完成　 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号 土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。

---

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
　H6年築平屋100万円。家賃３万円。 実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入 (H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで １円

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号 中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...

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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号 中古購入 （H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号 借地購入
　125坪 １円 ...　 年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居
☆物件23号 中古購入
　約113坪＆平屋を63万円で購入
　あみだする時間なくてとりあえず自分で購入(;´Д｀)
　忘年会の賞品にでもしようか思案中...

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東
☆土地５号 土地購入 （R1年10月29日売却）
新築用地として桜が丘東で坪1.26万円で購入
→IW本さんがチャレンジしたいというので同額でパス

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 30坪1400万円　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件24号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件24号 中古購入
　20坪＆ボロ家で120万円。
　アパート6号の隣だから一緒に買いました(^^;

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＜イベントのお知らせ＞

１１月

☆「視察」玉島黒崎戸建２つ見学＆お茶
　11日（月）14時
　参加予定（定員１０名）
　１こーへーさん
　２つねさん（初）
　３ＨＴさん
　４マジシャンかんかんさん
　５わたくし

☆「視察」益野戸建見学＆お茶
　13日（水）14時
　参加予定（定員１０名）
　１セリユさん（女性）
　２norikoさん（女性）
　３ねっちゃんさん
　４ＨＴさん
　５わたくし

☆「見学会」きよしさん金光町完成見学＆ランチ
☆「見学会」よーすけさん連島戸建ビフォー＆お茶
　14日（木）12時、15時
　参加予定（定員１０名）
　１きよしさん
　２よーすけさん
　３わたくし
　４マジシャンかんかんさん
　５ひろしさん
　６かおりんさん（女性）
　７はぴりたさん奥さん（女性）
　８けんさん

☆「見学会」まゆさん川張戸建ビフォー＆ランチ
　15日（金）12時
　参加予定（定員１０名）
　１まゆさん（女性）
　２ＨＴさん
　３じいじさん
　４わたくし

☆「視察」福吉町戸建＆お茶
　15日（金）16時
　参加予定（定員１０名）
　１norikoさん（女性）
　２ＯＣさん
　３セリユさん（女性）
　４ＨＴさん
　５わたくし


☆「見学会」かおりんさん鳥羽平屋完成＆ランチ
　16日（土）10時半

☆「体験会」 よーこさん岡山１号 ブロック破壊体験
　16日（土）14時


☆ぺんたさん岡山セミナー＆懇親会
　23日（土）13時〜（定員５５名）
　※懇親会18時半〜（定員４０名）
　ぺんたさん※
　わたくし※
　１じょーさん※
　２ＯＣさん
　３たかさん※
　４しーさん（女性）※
　５yasuさん※
　６まっきーさん※
　７こーへーさん
　８ＨＴさん※
　９よーすけさん※
　10あつおさん※
　11いさむさん※
　12Ａ藤さん
　13minakoさん（女性）※
　14しいたけさん※
　15かおりなさん（女性）
　16Ｊ子さん（女性）※
　17やなぎさん※
　18namiさん（女性）※
　19ひろしさん※
　20こまっちゃんさん※
　21Ｏ幡さん※
　22なおとさん※
　23かおりんさん（女性）
　24かなさん（女性）※
　25neverさん
　26たかぱぱさん※
　27ＴＡＫＥさん※
　28ひろさん※
　29りんしょ〜さん※
　30よーこさん（女性）
　31しっしーさん※
　32まゆさん（女性）※
　33ＢＬＸさん
　34Ｙ田さん
　35ぽこさん※
　36はぴりたさん※
　37u-kiさん※
　38しんさん※
　39ＡＩさん
　40こももさん（女性）※
　41amiさん（女性）
　42Ｎ村さん奥さん（女性）
　43たくみさん※
　44ＫＧさん※
　45かりんさん（女性）※
　-----ここから先は椅子のみとなります(-_-;)
　46じゅんこさん（女性）※
　47かこちゃん（女性）
　48こはらさん（女性）
　49Ｔ本さん※
　50ＧＭさん※
　51つぼさん
　52つねさん
　53たぐぼーさん
　54Ｋ本さん※
　55むーさん（女性）
　※満席になりました。
　懇親会のみ（満席になりました。）
　56yazinさん※


１１月
1日（金）12時「体験会」 ゆういちさん２号 ブロック破壊体験１日目＆ランチ
2日（土）10時「体験会」 ゆういちさん２号 ブロック破壊体験２日目＆ランチ
2日（土）16時半「見学会」神田町ＡＰ 復活案件
6日（水）11時「視察」長船美邸古民家＆ランチ
7日（木）14時「見学会」ＯＣさん槌ケ原ビフォー＆お茶
11日（月）14時「視察」玉島黒崎戸建２つ見学＆お茶
13日（水）14時「視察」益野戸建見学＆お茶
14日（木）12時「見学会」きよしさん金光町完成見学＆ランチ
14日（木）15時「見学会」よーすけさん連島戸建ビフォー＆お茶
15日（金）12時「見学会」まゆさん川張戸建ビフォー＆ランチ
15日（金）16時「視察」福吉町戸建＆お茶
16日（土）10時半「見学会」かおりんさん鳥羽平屋完成＆ランチ
16日（土）14時「体験会」 よーこさん岡山１号 ブロック破壊体験
18日（月）「見学会」牟佐・原
22日（金）ぺんたさんセミナー前夜祭
23日（土）ぺんたさん岡山セミナー＆懇親会
24日（月）ぺんたさんと見学会？
27日（水）弓之町戸建見学＆ランチ

２月
1日（土）波乗りニーノさんセミナー


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


わたくしの牟佐の物件９号。


１００万円 で買って


ノーリフォームで３.５万円 で貸してたのが


滞納しだして保証会社に追い出されたってやつ(^^;


関連記事
2019年04月15日　誰かサブリースやってみる？
2019年04月20日　恩返し





元々ノーリフォームで貸してたから


室内もボロのままだし


ペットの臭い が結構あって


次に貸すならそれなりに直さないといけないところ...



でも、６ＤＫもあるから


ちゃんと直せば５万円台にはなるんだけど


家が大きいとリフォーム代も嵩むからね...




退去直後の部屋の様子は、ガブ太さんが撮影済(^^;





これをきれいにするいうのはね...


１００万円以上これに突っ込むのもな...


段取りも面倒だし...




とっくに回収もして


元々直しにお金使ってないんだから


ここで多少かけてもいいんだけど


極力ボロにはお金かけたくない ので


内装業のすえちゃんに


そのまま安く貸すことにしたわけです(^^;





で、これが随分きれいになったようでΣ（・□・；）


↓








元々の汚いキッチンを


↓

前入居者が使えるようにしたのを


↓

すえちゃんがきれいに(^^;





他の部屋も...


↓






すばらしい(*´▽｀*)




普通に発注すれば１００万円以上でも


すえちゃんはほぼ材料代だけでできるもんね。




ということで


わたくしはリフォーム代は要らない し


すえちゃんは物件買わずに


リフォーム代だけで賃料の一部が入る (^^)v





まだ自分で見に行ってないから


ついでに見学会でもして


募集に入りましょうかね( ´ー｀)y-~~






時間がなくなったので富山編はまた(^^;


次回はいよいよ 波乗りニーノさんが登場です。

波乗りニーノの楽しい不動産日記

ニーノさん（西野浩樹さん）　不動産投資コラム

大家列伝西野浩樹（波乗りニーノ）さん　不動産投資コラム



富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。







つづく















☆大家仲間の募集中物件☆
　誰か部屋を探している人がいたら
　okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
西長瀬戸建 　家賃８.８万円
ベルシティ津高　203号 　家賃２.４万円
ブルーハイツ西古松　２階 　家賃３万円

☆中区
旭東町アパート１階 　家賃３.９万円
御成町戸建 　家賃４万円

☆東区
西大寺中野本町戸建 　家賃５万円

☆玉野市
槌ケ原平屋 　家賃４万円

☆倉敷市
玉島陶戸建 　家賃５.５万円


☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん　　東区南古都戸建
・あつしさん　　倉敷市日吉町戸建
・ＨＴさん　　　北区関西町平屋
・ＴＡＫＥさん　北区関西町平屋
・まゆさん　　　北区万成東町戸建
・ｍｉｈｏさん　中区湊平屋
・ｒｉｋｏｕさん南区福富西戸建
・ＧＭさん　　　東区西大寺射越戸建
・ｎｅｖｅｒさん北区栢谷戸建１
・ｎｅｖｅｒさん北区栢谷戸建２
・たかぱぱさん　中区平井戸建
・デンチさん　　中区平井戸建
・デンチさん　　北区足守平屋
・まなかさん　　中区新京橋戸建
・Ｋ只さん　　　南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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空き家・空き地のご相談は↓↓↓



半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
☆物件1号　 新築区分 2LDK60?u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月　北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57?u
　平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築

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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。

4号 　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;

5号 　H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

---

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
　人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築

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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入

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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円
オーナーチェンジ 　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 実質35％
H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済

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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号 、２号 土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号 (H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号 　土地購入
　 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　 オーナチェンジ 。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォーム で4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 　H28年9月完成　 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号 土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。

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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入
　H6年築平屋100万円。家賃３万円。 実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入 (H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで １円

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号 中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...

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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号 中古購入 （H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号 借地購入
　125坪 １円 ...　 年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居
☆物件23号 中古購入
　約113坪＆平屋を63万円で購入
　あみだする時間なくてとりあえず自分で購入(;´Д｀)
　忘年会の賞品にでもしようか思案中...

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東
☆土地５号 土地購入 （R1年10月29日売却）
新築用地として桜が丘東で坪1.26万円で購入
→IW本さんがチャレンジしたいというので同額でパス

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 30坪1400万円　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件24号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件24号 中古購入
　20坪＆ボロ家で120万円。
　アパート6号の隣だから一緒に買いました(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
物件25,26,27号 平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟を新築

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＜イベントのお知らせ＞

１２月
☆忘年会昼の部　イオン岡山６階
　11日（水）12時
　参加予定（定員１４名）
　１わたくし
　２ひろぴーさん
　３まなかちゃん（女性）
　４こももさん（女性）
　５ひろしさん
　６ラーメンnnwさん
　７ayakoさん（女性）
　８ロバートＳ田さん
　９tomoeさん（女性）
　10norikoさん（女性）
　11かりんさん（女性）
　12Ｆ原Ｈさん
　13ＯＣさん
　14はぴりたさん奥さん（女性）
　15Ｏ幡さん
　16じいじさん
　17かなさん（女性）
　18かおりんさん（女性）
　※満席になりました。

☆「見学会」まきさん水没競売戸建アフター＆ランチ＆長船戸建見学
　13日（金）11時
　参加予定（定員１０名）
　１まきさん
　２わたくし
　３ＨＴさん
　４こまっちゃんさん
　５摂津屋さん
　６まなかちゃん（女性）


☆忘年会夜の部１　イオン岡山６階
　13日（金）20時
　参加予定（定員１８名）
　１わたくし
　２しっしーさん
　３いさむさん
　４ＨＴさん
　５Ｋ只さん
　６よーすけさん
　７u-kiさん
　８ひろしさん
　９Ｋ本さん
　10よーこさん（女性）
　11ＤＤＭさん
　12エリイさん
　13りんしょ〜さん
　14ゆたかさん
　15Ｋ原さん
　16たかさん
　17こはらさん（女性）
　18yazinさん
　※満席になりました(^^;

☆忘年会夜の部２　磨屋町
　15日（日）18時
　参加予定（定員１４名）
　１わたくし
　２Ｍさん
　３ゆういちさん
　４あつおさん
　５セリユさん（女性）
　６こまっちゃんさん
　７かりらさん
　８マジシャンかんかんさん
　９デンチさん
　10たぐぼーさん
　11飛脚大家さん
　12
　13
　14

☆忘年会夜の部３　平和町
　17日（火）20時
　参加予定（定員１８名）
　１わたくし
　２まっきーさん
　３たくみさん
　４あつさん
　５namiさん（女性）
　６たかぱぱさん
　７そうさん
　８ＴＡＫＥさん
　９ＧＭさん
　10まさしさん
　11しいたけさん
　12じゅんこさん（女性）
　13麒麟さん
　14ＯＣさん
　15Ｔ本さん
　16Ｓさん
　17なつさん（女性）
　18いなせさん
　※満席になりました。

☆忘年会夜の部４　平和町
　23日（月）19時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２ひろしさん
　３まっきーさん
　４じいじさん
　５なおとさん
　６ryokoさん（女性）
　７しんやさん
　８ひろさん
　９とかげさん
　10こーへーさん
　11りょういちさん
　12まこりんさん
　13摂津屋さん
　14neverさん
　※増枠希望の方は連絡ください。打診してみます。


１２月
3日（火）弓之町３日目＆ランチ＆なおとさん北方トレジャー
5日（木）12時なおとさん新保APアフター＆ランチ＆福島戸建見学
11日（水）12時 忘年会昼の部 イオン岡山 18名
13日（金）11時「見学会」まきさん水没競売戸建アフター＆ランチ＆長船戸建見学
13日（金）20時 忘年会夜の部１ イオン岡山 18名
15日（日）18時 忘年会夜の部２ 磨屋町 14名
17日（火）12時 「視察」北区富町戸建＆ランチ
17日（火）20時 忘年会夜の部３ 平和町 18名
23日（月）19時 忘年会夜の部４ 平和町 10名

２月
1日（土）波乗りニーノさんセミナー


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


ここで登場した妹尾の戸建。




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2019年07月02日　どこまで下げてもらえるか...



あみだに出したものの


道が狭くて駐車場もないのが主な理由で


ゆたかさんの単独指名となりましたが


これが入居が決まりましてね〜(^^)v




最近多い、 外国人シェアの法人契約 。




こういうニーズもあるんでねー


単独指名あっぱれ ですな( ´ー｀)y-~~







すでに何度も登場している


ＨＴさんが当てた第８２回あみだの平屋。


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2018年10月18日　それ、お金にしよう思うたらダメよ...
2018年11月19日　売り主はどちらも高齢者でした。



そう。ポールさん＆ふん様や

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2019年09月23日　きっとあなたにもきっとできますよ。



ぺんたさんもお連れした

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2019年11月24日　「天才ポールさんが１００人ぐらい集まった集団」だそうでww



岡山のボロ戸建ユーザーの聖地のあれですね(^^;





ここも あみだエントリーは２人だけでしたね。


先日、ここにも申し込みが入りましてねー


入居する方は、 猟銃を保管したい とかΣ（・□・；）



何件も断られたそうなんですけど


なんで断るんでしょうね？？


ちゃんと許可持ってる人ならなんの問題もないでしょう？


よくわかりませんけど。


多くの大家が断るような案件を拾っていけるのが


戸建のいいところ ですねー



この時は、あみだを同時に３つ出したんでしたね。


それで分散したというのもあるでしょうけど


ここに集中して獲得したのはあっぱれ ( ´ー｀)y-~~







あつおさんがビンゴで当たった


西日本豪雨で水没した平屋 は

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2018年12月11日　気の毒なんで指値しませんでした...
2019年01月11日　水没物件を引き取ってきました。
2019年01月12日　１０人乗っても、だいじょうぶー
2019年01月19日　お年玉企画１日目







飲食店をしたい 方から申込になりました(*´▽｀*)


確かに、庭も洒落てるしカフェ的な雰囲気にも合いそう。


駐車場をどうするかしりませんけど


とりあえず話し進んでます(^^;






わたくしの物件９号はまだ募集もしていないんですけど



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2019年04月15日　誰かサブリースやってみる？
2019年04月20日　恩返し
2019年11月10日　リフォーム代は０円。



不動産屋さんから

「犬３匹、猫２匹いける物件ないですか〜？」


って電話がきたから


「牟佐でこれから募集するやつがあるけど」
「場所が牟佐でもいいならどうぞー」 って(^^;


そしたら申込になりましたΣ（・□・；）





・外国人３人シェア
・猟銃保管
・飲食店利用
・犬３、猫２



どれも 集合住宅や普通の大家では受けにくいですね(^^;




戸建の強み はこういうところにもあります(^^)v






時間が無くなったので富山編はまた(^^;

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...






つづく















☆大家仲間の募集中物件☆
　誰か部屋を探している人がいたら
　okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
西長瀬戸建 　家賃８.８万円
ベルシティ津高　203号 　家賃２.４万円
ブルーハイツ西古松　２階 　家賃３万円

☆中区
旭東町アパート１階 　家賃３.９万円
御成町戸建 　家賃４万円

☆東区
西大寺中野本町戸建 　家賃５万円

☆玉野市
槌ケ原平屋 　家賃４万円

☆倉敷市
玉島陶戸建 　家賃５.５万円


☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん　　東区南古都戸建
・あつしさん　　倉敷市日吉町戸建
・ＨＴさん　　　北区関西町平屋
・ＴＡＫＥさん　北区関西町平屋
・まゆさん　　　北区万成東町戸建
・ｍｉｈｏさん　中区湊平屋
・ｒｉｋｏｕさん南区福富西戸建
・ＧＭさん　　　東区西大寺射越戸建
・ｎｅｖｅｒさん北区栢谷戸建１
・ｎｅｖｅｒさん北区栢谷戸建２
・たかぱぱさん　中区平井戸建
・デンチさん　　中区平井戸建
・デンチさん　　北区足守平屋
・まなかさん　　中区新京橋戸建
・Ｋ只さん　　　南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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