2018年06月の記事
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T構造の火災保険高すぎる
武蔵小山7号の火災保険見積が出てきました。火災保険10年と地震保険5年で95万～100万。（保険金額8,000万円）あまり高くてビックリです。神楽坂5号も鉄骨でしたが確か60万前後だったような気がします。同じ代理店でしたので聞いて見ると神楽坂5号はM構造で武蔵小山7号はT構造だからとの回答。鉄骨でもM構造の場合もあるしT構造の場合もあるんですね。なんでも4階以上に住居が2戸以上あれば鉄骨でもM構造になるらしいです。今回は3階建てなので自動的にT構造と言うことになります。地震保険の更新料を考えると10年で130万程度。毎月1万以上の保険料だ。T構造の保険料はやばいですね。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.06.29
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外壁がいい感じに塗られました
大規模修繕中の武蔵小山7号（決済前）ですが、外壁の塗装がほぼ完了しました。墨色というより黒に近いですが、マットな感じで良いです。やはり、前面のタイルを塗装して正解です。業者さんとしては、剥がれる可能性があるのであまりやりたくないようでしたけどね。こうなるとエントランスのドアの色が気になります。なんでブラウンやねん。アイアン塗料で自分で塗りますかね。マスキングが大変だけど仕方がないです。屋上は洗浄して目地の部分を借り防水したところです。（絶賛水漏れ中ですので）おんぼろビルが変わっていくのは結構楽しいです。今回も館名はステンレスの切り文字で行きます。ルームナンバーも頼みましたが、千川3号の時の2.5倍（1文字1,000円から2,500円）の価格になっていてちょっとビックリです。次にチャンスがあれば、ルームナンバーは他の手を考えないときついですね。今回は4部屋×3文字＝12文字で済んだのでまぁ良しとしました。基本的に共用部の照明は天井が低いのでダウンライトを使います。外部の照明は今回も松本船舶のマリンライトを使います。結構レトロのビルには合うと思います。もちろん全て電球色ですね。照明はイメージを変える重要なポイントです。【着後レビュー投稿で、500円OFFクーポンプレゼント(合計3,000円以上ご購入で)】 松本船舶 NEWデッキシルバー NW-DK-S 照明 真鍮製 マリンランプ （MALINE LAMP） アウトドア ライト 天井照明 エクステリア照明 ポーチライト 玄関 外灯 庭 ガーデン価格：11016円（税込、送料無料) (2018/6/23時点)クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.06.23
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大規模修繕工事開始＆問題発生
武蔵小山7号の大規模修繕工事が始まりました。既にオーナーのメゾネット住宅はほぼスケルトンにされ、3階の階段があった所は床が入っていました。やはり、危惧していたとおり、2階の２LDKが暗いです。南側ですが隣のビルと１ｍ程度しか空いていませんので光が入りませんね。水周りは全て一新されほぼ新築なので、安くすれば埋まるとは思いますが。駅からも近いし。どちらかと言うと事務所の方が良かったような気もします。一点起きた重大な問題が3階のバルコニーです。後付けのバルコニーですが、建物との接合部分が不具合があり、このままでは怖くて乗れません。撤去か補修か交換か、いずれにしろかなりの費用がかかりそうです。2階も多少明るくなるし、いっそのこと撤去で良いと思うのですが、掃き出し窓なので転落防止柵の設置は必須です。鉄骨の柱を増やして補修が一番安く収まるのかな。ここの費用負担については微妙ですが、僕が全額負担するものでは無いような気がします。賃貸に出せる状態での引き渡し条件ですが、このままでは賃貸に出せないので本来は売主さんの負担だと思います。但し、いろいろと要望も聞いていただいているので半々の負担であれば仕方が無いかなと思っています。既にかなり予算オーバーなのでこの費用負担は痛いですね。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.06.18
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改めて見るとボロさにビックリ！
昨日は、また武蔵小山7号リノベの打ち合わせでした。これで3週連続です。楽しいので全然苦になりませんけど。担当者も築古ビルを再生させることを楽しんでくれているようです。結局あれもこれもで350万コースになりました。売主さん側は多分1,000万～1,500万コースだと思いますけど。その後、物件に行ってみました。共用部を見るのは2回目です。改めて見てボロさにビックリです。（良く買ったな！）階段室の壁はヒビだらけです。たかだか32年～33年程度でここまで酷くなるかな。一番気になったのは一階と二階の天井の低さと通路の狭さです。これだけは、どうしようもないので色と照明でごまかすしかありません。屋上も酷い状況です。ひょっとして建ててから一度も防水していない？？こりゃ、水漏れするわな。これは、今回売主負担でやってもらうので問題ないですけど。こんなにボロいのに30平米程度の1Kで8万、35平米程度の1Kで9.6万も取れているのがある意味凄いです。さすが武蔵小山。今回の大規模修繕で後20年程度頑張ってもらわないと。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.06.10
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固定資産税上がってるじゃん！！
所有3物件の固定資産納税通知書がきました。おっとビックリ2物件で固定資産税があがっています。建物の評価価格が下がっていくので、下がっていくことはあっても上がるイメージは全くありませんでした。千川3号 429,400円から475,800円へ野方5号 246,255円から245,800円へ（家屋の評価額が下がっているので辛うじて下がりました）大泉学園6号 440,000円から447,900円へ千川3号の上がり方が異常です。と思ってよくみると前年までで新築耐火住宅減額が終了していました。それが約42,500円。そんなのあるのすっかり忘れてました。しかし、千川3号、大泉6号はRCなので固定資産税が高いです。ほんと利回り５％程度のRCを融資を受けて建てたらすぐ逝けますね。笑昨日も武蔵小山7号のリノベ（外装一部と共用部）打ち合わせ。結構盛り上がりあっという間に2時間半もたっていました。結構余裕を持って200万程度を見ていたつもりでしたが、なんだかんだで300万から400万コース。少し、削るところは削らないとヤバイです。共用部の階段タイルを剥がして長尺シートに変えるのが、高いんだな。まぁ、モルタルで下地調整が必要なのはわかるんだけど。もう少し検討が必要です。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.06.03
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