2018年10月の記事
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横浜物件その後
先日書いた横浜物件ですが、1階にちょっと良い感じで評判の良いレストランが入っていたので予約して行ってみました。内装は天井も高くシンプルで良い感じです。味も良いです。でも２人で２万超えの精算になりました。よくこの場所でこの価格でやっていけるなぁという感じです。確かに美味しいですけど。でも固定客がいて１０年以上ここにいるようなので当分大丈夫ですかね。1階に退去されると痛いので一応確認です。レストランに入る前に業者さんと待ち合わせて共用部を見せてもらいました。衝撃の汚さでした。建物自体はしっかりしていますが、修繕をしていない。それより清掃もいれていない。ある意味これで満室なのは凄いです。屋上もかなり危険な状態です。買ったら直ぐに防水工事ですね。やはり、５００万から８００万程度の大規模修繕費は覚悟です。横浜なのでどうかと思いましたが、武蔵小山７号で融資してもらった信金さんに問い合わせると、エリア外なので審査が厳しくなるが、6000万円、20年～25年はいけると思うとの回答。7000万程度期待していましたが、この程度が目一杯かもしれませんね。満額で買うとすると購入時に自己資金約3000万、大規模修繕まで入れると3500万～3800万の自己資金投入になります。築45年8％で土地値の低い物件にここまで自己資金を入れる価値は見いだせず、1000万円ほど指値をいれて買付を入れました。まぁ、問い合わせはそこそこあるらしいので、そこまでおりてくる可能性は低いと思いますが、おりてこなければ撤退です。しかし、不動産投資を始めてばかりの頃なら、こんなボロ物件買付入れるなんて考えられませんが、最近は大分慣れてきました。神楽坂4号、野方5号、武蔵小山7号で経験値が上がってきたようです。神楽坂4号の時が一番びびりました。爆クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.10.25
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久しぶりの物件調査
日曜日は久しぶりに2件ほど物件調査に行ってきました。ちょっと面白い物件が出始めた印象です。一件目は自宅から車で5分～10分程度の新宿区の物件。築50年のRCですが、土地が広くほぼ土地値（土地値以下かも）。状態も悪くはないのですが、土地を十分に活かしてしないので利回りが6％半ばで場所が微妙ですね。駅からは徒歩10分以内ですが、それほど競争力のある駅ではありません。大泉学園6号と武蔵小山7号を買う前なら買付を入れたと思いますが、お腹いっぱい気味なので様子見。もう一件は横浜の物件。こちらも築40年オーバーの5階建てRC。1階が店舗で上は住居。こちらも3駅から徒歩10分以内ですが、どれも今ひとつの駅です。まぁ、横浜駅からも15分程度で歩けるので需要はあるかと思いますが。築40年オーバですが、オートロックがついていて見た目は悪くありません。角地で道路も広いので雰囲気は良い感じ。利回りも8％だし、買うならこっちですかね。積算では全然だめですけどね。エントランス等リフォームすればかなり良くなるイメージは湧きます。現在のマーケットで築４０年オーバーのRCにそれほど融資がでるとは思わないし、どんな問題が出るかもわからないので利回り9％程度まで価格が下がれば買ってもよいかなという感じです。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.10.10
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武蔵小山7号不動産取得税
品川区都税事務所から武蔵小山7号の不動産取得税の申告するようにメールが来ました。中古で自分が住みませんので減税の対象にはならないのですが、一応書類を提出しました。これによると土地だけで約86万の取得税。高いなと思って良く見ると29年12月発行の評価証明書の評価額より650万程度あがって5,740万になっていました。10％以上の上昇ってどうなのよ。建物の評価は1,000万程度しかありませんので、後から30万程度の通知がくると思われます。トータルで116万程度。高いか安いのかわかりませんが、痛いですね。収益不動産は購入時（取得税）、保有時（固定資産税、所得税）、売却時（譲渡所得税）と税金漬けです。何億も借金してリスクを取っているのにお国は上前をはねすぎです。税金の事を考えるとあまり売ったり買ったりせずに、良い物件をずっと保有が一番だと感じます。いろいろとあるのでそんなに単純ではありませんけどね。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.10.06
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