2018年07月の記事
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武蔵小山7号決済完了
やっと武蔵小山7号の決済が完了しました。初めて本人同席なしでの決済です。仲介会社さんの事務所まで信金さんの担当者が行ってくれてました。今回は納税証明も代わりに取ってきてくれたりで大活躍でした。有り難うございます！築古ですが、決済前に大規模修繕が完了して、ある程度自分の好みになっていますので、後は２LDK2戸を早く埋めるだけです。時期的にはよくありませんが、なんとか9月から入居を狙いたいと思います。昨年、２棟売った時には、債務残高と金融資産がほぼ同額になり、安全圏に入りましたが、また、４棟になり、債務残高は３億超えです。アホですね。まぁ、４棟あるので全部売ればなんとかローンは返せるでしょう。笑BeforeAfterクリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.07.30
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武蔵小山7号管理契約締結
来週月曜日に決済予定の武蔵小山7号の管理契約を締結しました。今回は、売買の仲介、リノベも担当してくれた城南地域に特化した業者さんです。管理費も３％で問題ありませんが、何より信用できると感じたのが一番ですね。客付けも1ヶ月ですが、自分の所で抱えず他社が付けた場合にはその1ヶ月は、そのままADに出すそうです。なかなか良心的です。新築、リノベもかなりやっているので部材も安く仕入れられるのも強みですね。元オーナ部屋を分割した2LDK×2戸（60平米と55平米）も完成し、いよいよ募集開始です。陽当たりが悪いので、欲張らずになるべく早く決めたいと思います。2部屋で28万～29万程度を想定しています。さて、どうなることか・・・杉板も塗装され、ステンレスの切り文字も付いてエントランスも完成です。思った通りの仕上がりです。Room Numberもステンレス・切り文字でドアノブの少し上に付けてみましたクリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.07.29
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大泉学園6号やっと申込
6月後半に空室になった大泉学園6号ですが、やっと申込が入りました。と言っても入居予定は8月後半ということで、約2ヶ月間の空室期間になります。（キャンセルは勘弁してね！）他の物件と比べると長いです。しかも今回は時期的に良くないとのことで礼金なしにしていますし、家賃も再び2,000円下げています。（東京で礼金なしはこの物件だけです）管理会社さんが弱いのか大泉学園の需要供給が崩れているのかわかりませんが、あまり良い状況ではありません。退去から1ヶ月（遅くても1ヶ月半）で入居まで行くのが僕の期待値ですし、他の物件は大体このスケジュールで埋まっています。（札幌1号は平均で2ヶ月以上はかかっていたような気がしますが・・）このあたりの期待値について一度管理会社さんと話をする必要がありそうです。この物件はSECOMのセキュリティーに加入しているので8戸で毎月2万弱の負担があります。その分が人気なり、家賃なりに反映されないのであれば、契約解除も検討しなくれてはなりませんね。全戸2,000円下げてもまだそちらの方が安いです。築淺RCで返済期間が長く、借入金利も安いので返済比率が低いのが救いです。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.07.28
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金消契約＆照明設置完了
金曜日に金消契約を結びました。今回は決済日に同席できないので全てが振込みになり、伝票作成が大変でした。火災保険の契約、司法書士さんへの委任状作成等で3時間オーバーです。いやー予定を大幅にオーバーしました。本日はまたもや現場視察。照明が替わったのでかなりイメージが良くなりました。当然、電球色で統一です。元オーナー宅の２LDK×2戸も建具まで入り、完成に近づいてきました。やはり想定通り、隣家が近すぎて暗いです。3階はまだマシですが、2階はヤバイですね。ホントに暗い。安くして入ってもらうしかないですね。まだ、杉板の塗装が終わっていませんが、かなり良い感じ。建具も入りましが、かなり暗い2階の2LDK。 クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.07.21
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武蔵小山7号 大規模修繕経過
武蔵小山7号でエントランスの杉板に塗るオイルスティンの色、切り文字の位置、マリンライトの位置の打ち合わせをしました。サンプルで一枚塗ってもらったところ、木目も良く出ていて良い感じの色でしたので一発で決まりました。先日書いた1～2階と3階～4階の色の違いですが、下の部分のみもう一度塗ってくれる事になりました。上は100％艶消し、下は3分艶から４分艶みたいな感じでした。既に足場はずしていたので諦めていましたが、自らもう一度塗るとの発言。塗装屋さん、有り難うございます。現オーナー住戸部分も大分進んで来ました。期待通り、ほぼ新築状態。使っている部材も想像以上に良いです。ここは、現オーナーさん負担ですので、こちらからは値段が変わらない程度に色とかの希望を伝えただけです。以下写真を何枚か添付します。屋上防水も完了、結構綺麗に傾斜が取れています。現オーナ部分にひいたWOODTECHのフローリング。無垢ではありませんが、艶消塗装で良い感じです。賃貸には高級すぎる感じ。浴室はLIXILのソレオ、白一色ですが、水栓、ホースがメタル仕様だし、ワイドの鏡、スライドバーが付いていて十分カウンターキッチンになります。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.07.15
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武蔵小山7号 決済日決定
武蔵小山7号の決済日が7/30に確定しました。4月初旬に買付をいれてから約4ヶ月。中古物件で決済までこんなに長いのは初めてですが、結構楽しめました。月末は本業が忙しく休めないので、買主不在での決済になります。その前に金消契約の締結、伝票の作成等金融機関とのやりとりが必要になりますが、この信金の担当者さんは、フットワークが良く、職場近くまで来て貰えるので助かります。 納税証明も委任状で取ってきてくれるらしいです。有り難うございます！えっ、と思われるかもしれませんが、このタイミングでやっと固定資産税が判明しました。僕の場合、この金額が買う買わないの判断にあまり影響しないのでいいんですけね。思ったよりも安いです。年間で32万円弱、野方5号よりは高いですが、それでも月26,000円～27,000円程度ですので助かります。やはり、築古の鉄骨は安いです。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキングQ
2018.07.13
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足場がはずれました
今日は17：30から目黒でR不動産さんのセミナーに出席しました。他の不動産屋さんと違い、商売気がないところが良いですね。安く買うより、高く貸せるような（化ける）物件を見つけるという発想は面白いです。その前に武蔵小山7号の様子を見てきました。足場がはずれてエントランスに杉板の囲い（L字型）も親切されていました。だいぶイメージが変わりました。この囲い中にポストを新設します。杉板はオイルスティンで塗装して、ステンレス切り文字で館名を付けて、仕上げは松本船舶のマリンライトを設置します。ここが大きなアピールポイントだと思っています。1階2階と3階4階の色が微妙に違います。上の方がマットで良い感じです。足場はずしちゃったのでこのままでしょうね。とほほです。杉板で囲いを新設。以前はこんな感じクリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.07.07
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共用部長尺シート
大規模修繕中の武蔵小山7号ですが、共用部に長尺シートが貼られていました。以前はボロボロタイルでしたので全て剥がしてモルタルで平滑にてからの長尺シート貼りです。今回は東リのNSリアルデザインの中からウッド柄を使ってみました。あまり光沢もなく結構良い感じです。タキロンよりは高級感がありますね。見切りがつけばもう少し締まるる思います。後は照明が替わればもう少し暖かい感じになるはずです。問題のあったベランダですが、全て交換だと約100万、補修だと約15万でしたので補修で済ませることにしました。すでに330万円かかっていましたので、これを入れて345万です。最初の予算200万からかなりのオーバーです。NewOldクリック宜しくお願いします！人気ブログランキング
2018.07.01
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