2007年10月の記事
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ダンナもヨメも、死亡保障3,000万円だあ！
自分が死んだら、何か残したいから・・？！読者からのコメントです。ひじりこ1979さん・・からです。こんにちは。私の保険の見直しのことを、『３５歳結婚し夫婦二人、専業主婦』の友人に話したら、自分も見直したいと言っていました。そこで話しているうちにその友人は旦那さんも自分も死亡保障は３０００万ずつかけているとのこと。そして、自分が死んだら何か残したいから・・・と。たぶん考えは変わらない様子でした。貯金はほどんどゼロに近いと話していましたが、やはり、備えの安心を得たいという気持ちは揺るぎないもののようでした。私も含め、もの事を知らないが故の固執なのかなと思いました。う～わぁ～～、思考感覚が麻痺していますね。生命保険会社の「洗脳」・・の、賜物のようなご夫婦ですね。日本中に大勢います。 日本人だけの特性・・ですが・・。（世界の保険料の1/4は日本人が払っています）こんなバカなことをしていても何とかなったのは、50代以上の人たちです。（年齢とともに昇給し、老後の年金はハイレベル）40代以下の人たちは・・、真剣に生活設計を考えなければいけません。（昇給は無く、老後の年金も低レベル）不要な保険に・・大切なお金を垂れ流ししている場合ではありません。生涯で稼げるお金は、限られています。そのお金の使い方・・真剣に考えなければ・・。正常な思考感覚を持ちましょう。●保険に加入していない不安●貯蓄が無い不安後者を感じ取れるのが・・正常な感覚です。「保険に加入していない」・・というのは、実は、勝手な思い込みであって、私たち大部分の日本人は、すでに手厚い保障の「保険」に・・「強制的に」加入させられています。その保障内容は、民間の保険は足元にも及びません。この事例のご夫婦、実はまったく保障がいらない・・そんなケースかもしれません。（判断材料が無いので何とも言えませんが・・）その保険料分・・貯蓄したら、すごい金額になりそう・・。死んだ後・・よりも、生きている内のことを、真剣に・・心配したり考えたりするべきです。今日の佐々木FP〇銀行廻り〇決算申告書類作成作業 （当事務所の）今日の武田FP〇顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得） 建築現場の写真撮影（中間金つなぎ融資手続き） 現在・・上棟を終えたところです。〇顧問会員のHさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築） 間取りプラン・配置プラン作成 夕方・・Hさん宅へファックスしました。 ここ毎日・・Hさんとファックスのやり取り・・です。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/31
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「おにぎりを下さい」・・「幕の内弁当はいかが？」
お客さんの立場に立てない生命保険会社・・。顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・近い将来マイホーム建築）昨日の午前、ご夫婦そろって当事務所で相談、 ・ご主人の死亡保障のための保険選び ・マイホーム建築の準備昼食後・・生命保険会社に足を運んだようです。夜・・メールをいただきました。こんばんは。 本日はありがとうございました。 あの後お昼ご飯もそこそこに、早速ソニー生命で主人と契約に行って来ました。 最初に資料を送ってくれた方が出張で東京にいっており、今日は出来ないと言われましたが 主人が今日じゃないともう契約が出来ないと電話口で話したところ、契約しましょうという事になり ドライブがてらマリオスに入ってるソニー生命まで行ってきました。 驚いたのはこちらが逓減保険１でって言ってるのに、まだ自分達の勧めたい商品へ持っていこうとされたことです。 ★せっかく・・、 ソニー生命の保険を推奨してあげたのに、 何なんでしょうね～。 名前を記入してる時に「これからの人生設計は・・・・・」 ★ソニー生命さん、Mさんの「これからの人生設計」、 心配してもらわなくても大丈夫ですよ。 Mさんには・・当FP事務所が付いています。 「他に特約などもあるんですが・・・・・」 ★出ました！ 保険会社の儲けの源泉！ てんこ盛りにするほど、保険会社は儲かり、 消費者は損をします。さすがの主人も眠たいのも手伝ってか随分とイラついた様子で言い返してました。 「これ以外は考えてませんから。 まだ何かおっしゃるなら場所変えませんか？ 私達専門のFPと全て決めた上で来てるんですから。 そちらを通しますか？ 契約するかどうかは別にして。 どうしますかね？」 ★いいですね～、シナリオ通りの展開・・です。 ビシッと、決まりましたね～。愛想笑いしか出てこないソニー生命の方でした。 でも本当にこれで保険は一件落着です！ お隣のアイーナで借りてきた住宅関係の本を眺めながら、今夜は夜更かし覚悟で図を描いてみたいと思います♪ ★さあ！ これからは・・ こころおきなくマイホームのことを考えましょう！Mさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/31
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マイホーム完成引渡し、キーを受け取りました。
残工事も終わり、今日から本当のマイホームに。顧問会員のSさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）Sさんの奥様、住宅会社T社、それに私・・、今日の午後・・立会い・引渡し・・でした。残っていた工事もきれいに終わり、それらをしっかり確認して・・、「建物を受け取りました。」の書類を交わし、マイホームのキーを受け取って・・終了！（建築費残金は・・労金から明日振り込みに・・）本当に・・Sさんのマイホーム・・に、なりました。 （よかった、よかった）引越しは・・11月に入ってからゆっくりと・・。火災保険もおととい（10/28）から・・しっかり加入。去年の秋ごろから土地探しを初めて・・、なんだかんだ言いながら、約1年・・かかりました。 カーポートも、しっかりしたものが出来上がりました。積雪1メートルまでOK！ 完成～～っ！！Sさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/30
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「いいチャンスですから！」・・保険屋さんはね。
この機会にぜひ！ご主人のお休みはいつ？顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・近い将来マイホーム建築）ご主人の死亡保障を確保するため・・、ソニー生命に「逓減定期保険」を申し込みました。 当初3千万円で徐々に保障額が減っていき、 50才あたりから600万円台になります。 当事務所で計算した死亡保障必要額は、 50才あたりで300万円台になるので、 ちょっと過剰な保障・・ですが。 ソニー生命の担当者「いいチャンスですから、ぜひお話させてください！ ご主人のお休みはいつですか？」「いいチャンス」・・なのは、営業担当者にとって、・・ですよね～。商品を指定して・・「これ、ください。」・・って言っているのに、別の商品を勧めようとしています。Mさん、設計書を送ってもらいました。送られてきたのは・・、〇注文した逓減定期保険〇別のタイプの逓減定期保険 （保障金額が過剰）〇年金で受け取る保険 （最初から注文していない）これらを持参して、事務所にいらっしゃいました。参考までに・・すべてコピーさせてもらいました。・・で、アドバイスは、「注文した商品を買いましょう。」 ・・それだけ。もし・・営業マンが色々営業するようなら、 〇当FP事務所で、ライフプランニング済み 〇死亡保障必要額も、将来に渡り算出済み。 〇その結果の「逓減定期保険」選択 〇それ以外の話は、当FP事務所を通して・・ということにしてもらうことに。保険は・・、必要なぶんだけシンプルにサクッと契約して・・終わりにしましょう。・・で、このあとはマイホーム計画のお話・・延々と。保険屋さんの話で気が重い状態から・・、楽しいマイホームの話・・夢中になって時間が経過。保険のことはすっかり忘れていました。・・が、まずは・・しっかりと保険契約を片付けましょう。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/30
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さすが・・保険屋さん、ただでは起きません。
断ったはずなんですが・・送られてきました。顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・・近い将来マイホーム）以前に・・Mさんの死亡保障のため、逓減定期保険をお勧めしておきました。 Mさんの必要額は計算の結果、 現在約3千万円です。 だれの場合であっても・・、 将来に向けて必要額は少なくなっていきます。 逓減定期保険は・・その点、ピッタリです。各生命保険会社の中で・・ソニー生命のモノが保険料も安く、効率よく加入できそうなので、現時点ではオススメです。 当事務所・・ソニー生命と何の関係もありません。 客観的に比較した結果のお話・・です。・・と、Mさん （自分たちで連絡を取って・・）「今度・・契約に来る・・そうです。」武田FP「うわっ！ だめですよ～、いきなり契約じゃぁ。 設計書を作成してもらって・・検討してみてから。」・・事前に設計書を送ってもらうことになりました。Mさん「本日ソニー生命より設計書が届きました。 ただ、お願いしていた逓減定期保険1の他に 逓減保険2と 「家族収入1」という名前の保険の 設計書まで同封されていました。 ソニー生命の担当の方から電話を頂いた際に 断ったはずなんですが・・。」さすが・・保険屋さん、ただでは起きません。逓減定期保険で保険料も業界最低レベル・・、ということなら・・ソニー生命さん当然・・儲けの幅が薄い・・ですよね。いくらかでも儲かる売り方をしたい。あるいは儲かる商品を抱き合わせで売りたい、・・ということだと思います。消費者にお得な商品は、保険会社は儲かりません。保険会社が誘導しようとする商品は・・、消費者にとって・・あまりお得ではありません。 利益相反の関係・・と言います。Mさんご夫婦だけで判断するのは危なっかしいので、明日・・設計書を持って来所してもらいます。今日の佐々木FP顧問会員のTさん（20代） （相談：生活設計）・・の、現状診断資料作成の作業に入っています。いつも1家族当たり・・のべ3日ほどかかります。今日の武田FP顧問会員のHさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）・建築予定地の道路調査。（地元役場に・・）・間取りプラン作成 ・・予算に合わせるサイズの・・。 Hさんがこれまで打ち合わせてきた業者さんの 提示金額・・、予算より約1千万円もオーバー！ 不信感を持ってしまい、その業者さんとは 縁を切ってしまいました。 ・・で、当事務所が代わっておせわを・・。 最終的には・・複数の業者さんに同じ条件で 見積もり提案競争をしてもらいます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/29
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今日・・新たに顧問会員に。 さあ！生活設計！
さっそく・・無駄な出費が浮き彫りに・・。顧問会員Tさん（20代） （相談：生活設計）本日午後3時にご夫婦で来所、新規に顧問会員になりました。年間顧問料・・36,000円を入金いただきました。Tさんは・・これから実家の建替えを控え・・、きちんと生活設計を考えよう・・と、しています。（2世帯住宅を考えておられるようです）・・まずは、家計をきちんと。今日はさっそく、ヒアリング、ヒアリング、・・です。ヒアリング・シート4枚を記入してもらいます。どなたの場合も同じですが・・、スムーズにすいすい記入はできません。家に帰らないと分からない部分、必要書類の不足、・・等々残りました。また・・後日・・ということに。36,000円も払って・・、くたびれるだけで帰らせては申しわけないので、「 得をした♪ 」と思って帰ってもらうお話をしました。生命保険・・の、お話・・です。 〇保険にはできるだけ加入しない！ 〇給与天引きの「保険」を知れ！ 〇今の時期、保険で貯蓄をしない！ 〇医療保険には加入しない！ 〇死亡保険、不要な人は加入しない！ 〇死亡保険は計算して加入する！ 〇死亡保険の保険料、安いモノを探せ！・・等々のお話をしました。武田FP「ちょっぴり、刺激になりました？」Tさん「なりました。ぶっ倒れる・・ほど。」初めて聞く内容で・・、少なからず、目からウロコが落ちた・・と思います。私に払った・・36,000円、保険の見直しだけで、かんたんに取り返せます。（保険料の1～2ヶ月ぶんなので・・大幅にお釣りが・・）Tさん、次回もヒアリングです。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/27
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無垢の素材、自然素材、・・ふんだんに使って。
床は無垢の木、壁はすべて塗り壁。顧問会員のSさん （相談：生活設計・マイホーム取得）完成したSさん宅の写真・・昨日の続きです。 小上がりダイニングからリビングを見ています。リビングの窓際床から・・温風が。3つ・・ぶら下がっているのが、奥様作のガラス細工照明。 リビング・ダイニング・キッチンがワンルームになっています。階段もリビングに・・。 ダイニングと対面するキッチンです。背面の収納は既製品ではなく、手作り。勝手口の床から温風が・・。 リビングにある階段、スケスケで・・奥様・・困るかも。この壁際の床からも温風が・・。この大きい窓・・ダイニングから岩手山を眺めるために設置。 ダイニングに寝転がると・・、このように吹き抜けが。2階のホールと、さらに上の小屋裏収納が見えます。右上はチビちゃん（小一長女）の部屋の窓です。 和室の照明のカバーや、窓の遮光素材・・、いいですね～。窓は・・「もなみ」という商品です。障子とはまた別の味が・・。和室も・・床から温風が出るようになっています。 洗面と浴室です。 ・・独特です。 浴室は1.25坪。浴室ドアは枠の無いガラスドア。建築会社・・困っていました。床は全面大理石です。 （物入れ内部の床まで・・） これ・・ガラスドアが閉まっている状態ですよ。ほぼ中央のシルバーのパイプのようなものが取っ手。タオル掛け・・も兼ねます。 洗面台・・です。 いいですね～、この非実用的な感じが。奥様が悩みぬいた結果・・決まった洗面ボール。 （皿？）チビちゃん・・思いっきり周囲を汚しそう・・です。 一般的には・・カーテンが使われる部分に・・、このような障子のようなモノを採用しています。（いい味が出ています）観音開きで・・左右それぞれが2つ折れになります。見学した方々の感想・・では、この家を建てたのは、若い30代夫婦・・とは思われていないようです。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/27
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ローン控除、取得税、手続きは実際どうする？
メールを頂いて、一瞬・・ザワッと鳥肌が・・。顧問会員のKさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム建築）今日・・メールをいただきました。ご無沙汰しております。 すいませんが以下のことについて教えてください。 1 住宅を新規の取得したときの税金は私の場合、 いつごろの支払いになるのでしょうか。 （まだきていないようなので） 2 最近、「全宅」から「年末調整・確定申告用」の 「融資額残高証明書」が届きました。 その説明の中に、「初回は確定申告をするように」 と ありましたが、 いつごろ・どこで（税務署？）行うのでしょうか。 よろしくお願いします。 このごろめっきり寒くなってきましたが我が家はまだ朝でも20度をきることがありません。昼天気がいいときは23度くらいになります。今のところまだ暖房をつけていません。いつまで暖房なしですごせるか楽しみです。この時期の朝に・・、気温が 「20度をきることがありません。」すごい性能の住宅です。 （すばらしい）いつまで暖房無しですごせるか・・、楽しみです。ところで・・、質問の一つで・・ざわ～っと鳥肌が・・。住宅の場合、「不動産取得税」の軽減措置があります。・・が、軽減措置を受けるためには、取得から・・60日以内の申告が必要です。Kさんのマイホーム完成は、今年の4月・・です。今は・・10月・・です。 ザワワ～、ザワワ～ッ♪ （汗！）すぐ、電話をしました。Kさんのお住まい管轄の県振興局の税務部へ・・。担当の人「あ・・いいんですよ。一応タテマエ上・・60日って いっていますが・・。 申告してもらえば・・。」武田FP「と言っても・・、かなり経っているんですが・・。」担当の人「かなり・・って、何年ぐらいですか～？」あ・・、そんなユルイ・・制度なんだぁ。 （ホッ）ということで、これからの申告でも問題なし！「不動産取得の申告書」をダウンロードして記入、申告すれば・・オッケー・・のようです。 【 新築住宅の不動産取得税 】 1,200万円の控除があります。 住宅の固定資産税評価額が、 1,200万円以下であれば、課税なし。 越える場合も、越えた分に課税。Kさんのケースも・・課税は無い・・と思われます。もし・・あれば、申告後・・じっと待っていれば、だまっていても通知が来ます・・。もう一つは、住宅ローン控除のお話です。その具体的な手続きは・・どうするか？Kさんは、サラリーマンです。サラリーマンの場合、初年度に申告すれば、2年目からは書類を会社に提出するだけで、年末調整で控除が受けられます。 【 書類 】 ・年末借入金残高証明書 （金融機関発行） ・給与所得者の住宅借入金等 特別控除申告書確定申告は・・、いつ？ ： 翌年の2月16日～3月15日どこで？ ： 管轄の税務署で ・・です。よろしく、お願いします。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/26
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マイホームがほぼ完成！立会いチェック・・です
木の香ただよう・・独特の家に仕上がりました。顧問会員Sさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）ほぼ・・完成！ ・・です。施工をしたT社の工藤さん立会い・・、設備関係の業者さんも説明に登場・・です。私と1級建築士の佐藤ちゃんもいっしょに・・。未工事部分が数ヶ所あり、それらを終わらせて月曜日に再度・・立ち会います。お金の支払い・・、土曜日に労金で金消契約をして・・その後、住宅ローンを実行してもらいます。 木・・の、バルコニーです。 アプローチです。 自分で花を植えたり・・。 玄関ポーチは・・石（錆び石）です。 居酒屋？ 小上がりのダイニングで、手前はリビングです。下には・・大容量の引き出しが作られました。 床はパイン。 ご主人が寝転がって、飲みながら・・くつろげます。チビちゃん（小一長女）が飛び回りそうな空間・・です。 対面のキッチン。 ダイニング上部は吹き抜けです。吊り下げの3コの流し手元灯は・・奥様作のガラス細工です。写真をたくさん撮りましたが、載せきれないので・・明日と2回に分けて掲載しようと思います。Sさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/26
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今日、午前中に上棟式。中間金の支払いへ。
神主さんを呼んでの上棟式、・・久しぶりです。顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）11：00から、上棟式でした。地鎮祭は皆さん行ないますが・・、上棟式をやられる方は・・最近では珍しいです。実施する場合でも、棟梁が神主さんの代わりで簡単に執り行なわれます。・・が、Mさんは・・地鎮祭の時と同じ神主さんを呼んで・・。（Mさんご夫妻の結婚式の神主さんでもあります）紅白の幕をめぐらせて・・上棟式です。外観。 ・・シートで覆われて、よく分かりませんね。ベタ基礎・・です。鉄筋が縦横に・・。上棟しましたので・・、建築会社のM社さんに・・中間金を払わなければ・・。これは・・住宅ローンのつなぎ融資を利用します。（フラット35・で、S銀行さんのつなぎ融資）そのための必要書類・・中間検査の検査済み証、今・・M社さんがテキパキと申請中です。早く入金したいわけですから・・当然といえば当然ですが・・。Mさん宅は・・、11月末・・完成予定です。Mさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/25
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今年、個人年金を契約したおバカさん（失礼！）発見！
次々と・・後を絶ちません。読者からのコメントです。ひじりこ1979さん・・からです。 今年加入したばかりの個人年金。 月１万円の支払いです。 満期まで支払いを続ければ問題ないのですが、 万が一、途中で解約した場合・・・ ２５年以上過ぎなければ支払う金額より 返戻金はマイナスになることが分かりました。 もっとよく考えて加入すれば良かったと反省。 地道な貯金の方が安全だったかなと思ったり。 しっかりここで、勉強します。 実際自分の身に降りかかると、 より覚えられますね(T_T)なんて、 しっかり見直します。「今年加入した」 ・・が、おバカさん（失礼！）です。「満期まで支払いを続ければ問題ない」・・も、おバカさん。超低金利で・・予定利率が最低の今、長期の契約をすることがどういうことか、しっかり考えましょう。《事例》 Ｎ生命の個人年金保険 10年確定年金 ・契約40才男性 20年払込み ・60才から60万円を10年間 受給総額600万円 払込み総額が、契約時期（利率）によってどうちがうか・・ 2006年契約の場合、538万円払って600万円もらう。 1990年契約の場合、332万円払って600万円もらう。 ・・なんと！ 200万円の差！！セオリー ：「超低金利時に、長期固定金利商品の 契約はしない。」超低金利を自ら固定してしまう・・ことになります。このようなお話・・、売る側は・・決して教えてくれません。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/25
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まず・・マイホームが建てられる土地かどうか？
公道に接していない土地・・建築不可です。顧問会員のHさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）ついに・・県外の顧問会員のお手伝い・・に。基本的に県外の顧問会員の場合は、「計画作成」までで終わり・・なんですが、その先の「実行支援」のお手伝いまですることに・・。前日までの電話でのお話では・・、敷地の前面道路は公道ではなく、私道・・です。建築する時は・・所有者の印鑑が必要に・・。「協力しない！」・・なんていうことになれば、マイホーム建築ができません。ご本人は、土地購入時（3年前）からそんなことは気にしていなかったようです。 売主さんも売主さんです。 宅建業者なのに、重要事項説明書も 作成・説明していませんでした。 （厳密には・・宅建業法違反なんですが・・）今日の訪問の最重要事項は・・私道の扱いの確認です。 ・お昼前に事務所出発 （1級建築士の佐藤ちゃん同行） ・高速道路を1時間半・・走行 ・Hさん宅 （土地関係書類確認） ・建築予定地 （現場調査） ・売主さん宅 （私道取り扱い確認） 「いい売り地があるけど買わない？」 売主さんに土地を案内される。 立場上やむをえないが・・時間をロス ・役場 （役場調査） ・Hさん宅 （プラン打ち合わせ） ・Hさん宅 おいとま （お土産を頂く） ・高速道路を1時間半・・走行 ・19：00 事務所 到着地主さんのOK・・を確認できて、まず・・ひと安心。こころおきなく・・マイホームの計画に入れます。現地は日当たりのいい、広い土地（200坪弱）でした。さあ！ プラン打ち合わせ・・です。予算とサイズと仕様・・、なかなかきびしそう・・です。輸入の設備・部材をふんだんに使う内容です。・・が、できるだけ希望通りで、それが予算枠の中に納まるプランにしてあげるのが仕事です。建築業者・・数社の提案競争の結果、予算に納まる業者が・・必ず出てくるように・・。あまり・・時間はかけられません。ファックスと電話、時には膝を突き合わせてプランを詰めていきます。平行して資金繰り・・、住宅ローン。Hさんは・・ガンガンくり上げ返済をしていき、できるだけ短期で完済してしまう予定です。固定金利期間10年以下の住宅ローンは・・、東北では労金が突出して低金利です。岩手では最近・・JAも労金なみの低金利になりました。Hさんの地域のJAも一応確認してもらいます。ひとつ・・ビックリしたことが・・。Hさん・・買った土地の「売買契約書」が一番大切・・と、思っていたようです。 （これさえあれば・・安心と）武田FP「『登記済証』あるいは・・『登記済権利証』は？」Hさん「そういうのは・・無いです。」武田FP「一番大切なのは・・『権利証』の方・・ですよ。」Hさん ・・書類をかき回して「あ、ありましたぁ。」権利証・・、非常に大切なんですよ～。 Ｈさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/24
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マンション・・売ってしまうか？持ち続けるか？
本当に手放してしまっていいのか不安です。読者からの質問です。主人の転勤が決まり、遠方へ引っ越すことになりました。子供も小さいため、一緒に行くことにして、マンションは売却しようと思い、すでに動き始めています。が、本当に手放してしまっていいのか不安です。賃貸に出すことも検討しましたが、賃料だけでは、ローン分がかろうじて回収できるかできないかという程度の見通しだったので、売却を選択しました。売却後は賃貸に入りますが、会社から7年間は補助が出ます。 家族構成は主人：33歳自分（妻）：33歳子供：4歳子供：2歳お腹に第３子がいることが判明。まだ２ヶ月です。 収入は主人のみ。 年収600万ほど。築７年のマンション所有。残債務2400万ほど。 ローンは公庫、ステップ方式。当初2.8％、11年目から4％。 売却にあたり500万ほどのすべての貯蓄を使わざるを得ません。マンションを売却することで重大な損失をこうむることになりますでしょうか？売却ではなく賃貸にするべきでしょうか？不動産屋さんはそれぞれの立場で言うことが違うので誰も信用できなくなってきました。いままでがんばって支払ってきたローンを無駄にしたと思うと、持ち続けたい気もしますが、自分達が住むわけではなく、いつ戻れるかも分からない住宅に税金を払い、人を住まわせるためのリフォーム料などを負担し、ローンが公庫なので、もしかしたら、賃貸に出していることで一括返済を求められる事態に陥らないとも限らないリスクを背負ってまでマンションを持ち続ける必要があるのか。これから、子供達の教育資金も必要なのに貯金を一度すべて使ってしまうことも不安です。転居先の賃貸は補助が出ている間は月５万円程度に抑えられそうです。この間にいままでローンに当てていた分を貯蓄していこうと考えています。売却はすでに購入希望者が内覧に来て検討に入っています。転勤先の物件も契約が済み、本日先発で主人が単身引っ越します。時間がなく、しかし本当にこれでいいのか、ずっとそのことばかり考えています。よろしければご助言いただけたらうれしいです。こんにちは。「売却」・・が正解と考えます。生活設計という観点から・・ではなく、マンションを買うこと、持ち続けること、・・がどういうことか・・を書きます。懸念される3点について・・。1 「もし転勤したら、他人に貸せば収入が・・。」？このもくろみは、大きくずれる可能性が大きいことを認識しておきましょう。 ・空室リスク （マンション販売業者は説明しない） ・家賃下落リスク （ 同 ） ・リフォーム費用 （入居者が変わる都度） ※管理組合の活動参加 （面倒な人はやめた方が・・） 家賃収入でローン返済というモクロミは、 時間が経つほど・・大きくはずれていきます。 自分のポケットからの持ち出しが増えていきます。2 「インフラの維持管理」は自分たちで一戸建ては水平団地、マンションは垂直団地。一戸建ての団地の場合は・・、道路や上下水道棟のインフラは、行政が責任を持って担ってくれます。（住人は自分の敷地内だけ維持・管理）マンションの場合は・・、エレベーター他の共用部分、建物内の上下水道、・・等々のインフラは、行政は係わりません。（住人が自分たちで全体を維持・管理）3 「20～30年後に老朽化で大きな出費に？」老朽化すれば改修や建て替えで、当然費用がかかります。販売政策上、修繕積立金は少額に設定されていて役に立ちませんから、まとまった現金を出すことに・・。その時期には大部分の住民が、定年退職などで所得が減り、新たな負担を避けたがりますが・・。 02年「マンション建て替え円滑化法」 老朽化対策として、住民の5分の4以上の賛成で 建て替えを決議できるようにしました。 （お金が無いから反対・・という人は出て行く？）今の日本のマンションの構造では、将来このようなことが起こりえます。外断熱構造のマンションなら、問題無いんですが新築時のコストが高く、ほとんど採用されていません。便利な場所に住まいが手軽に求められるマンション、実は・・10年、20年と経過するほど出費がかさむことが予想されます。長い人生の住居費・・、いつ大きな出費をするかのちがい・・です。一戸建て ： 初期に多額の出費マンション ： 終盤に多額の出費中古住宅 ： 中盤・終盤に多額の出費マンション購入・所有を検討する際は、20～30年後を思い描いてから・・・に。転勤がちょうどいい機会・・と思って、思い切って売却！ ・・で、いいと思いますよ。住宅ローンの返済が無くなる分、がんがん貯蓄しましょう。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/23
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オレが一人で相続する場合は、こうやるの？
課税遺産の総額に税率を掛け算・・ではない！顧問会員の Iさん（50代） （相談：金融資産・不動産運用・相続設計）区画整理でお母さん（80代）所有の自宅や田畑がたいへんな資産価額になっています。これまで・・不動産運用の計画と実行を数年かけて支援してきています。当初計画では・・７年で納税資金が準備できる状況になる・・という設定です。・・で、現時点で相続が発生した場合の相続税について、先日、Iさんの眼前で簡易試算をしてみせました。兄弟３人が法定相続人です。その・・計算のしかたについて、今日午前中に電話で質問・・。（勤務中のはずですが・・）「オレが一人で全部相続した場合の相続税は、 この・・『課税遺産総額』に税率をかけて 計算するんだよね？」ブッブー ・・です。相続税の税額の計算は・・、まず・・『相続税の総額』を算出します。 『相続税の総額』 法定相続人が法定相続分通りに相続をした ・・と仮定して、それぞれの相続税を算出します。 それらを合計したのが、相続税の総額です。その後に・・それぞれの実際の相続分に応じて、相続税額を按分します。（相続割合に応じて税額を分担） Iさんのお母さんの現時点での相続財産の総額は、約・・２億５千３百万円です。生命保険の非課税枠や小規模宅地の評価減や基礎控除・・等々を考慮すると、課税遺産総額は、約・・１億４千９百万円です。法定相続人は３人ですから、相続税の総額は、約・・２千４百万円です。 相続税の速算表 取得金額 税率 控除額 １千万円以下 10％ － ３千万円以下 15％ 50万円 ５千万円以下 20％ 200万円 １億円以下 30％ 700万円 ３億円以下 40％ 1,700万円 ３億円超 50％ 4,700万円Iさんが言うような計算をすると・・、課税遺産総額・・１億４千９百万円ですから × 40％ － 1千7百万円 ＝ 4千2百60万円・・と、相続税額が大きくなってしまいます。まず・・法定相続通りに分けた場合の『相続税の総額』を計算するのが先！ ・・ですよ～。勝手に計算して・・、勝手に・・大きな金額にビックリしていてはだめですよ～。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/23
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マイホームの基礎コンクリ工事、どんどん進んで
地面全体を、鉄筋コンクリートで覆います。 顧問会員のHさん（６０代） （相談：生活設計・マイホーム建替え）Hさん宅・・建物の下は・・ベタ基礎です。土の部分は無く、鉄筋コンクリートで覆われます。建物全体の強度が増します。地面からの湿気が上がってきません。普通の基礎よりもちょっとお金がかかりますが、将来に向けて・・色々な意味で安心です。基礎工事が完成した時点で・・、労金さんに「つなぎ融資」で「中間金」を出してもらうことになります。盛岡から車で１時間ぐらいの所ですので、「現地特派員」に写真提供・・していただいています。いつも・・ありがとうございます。 Ｈさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/22
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定年退職後まったく働かない夫と離婚できるか？
昨日のテレビ・・「行列のできる法律相談所」老後の生活の設定に・・少々無理がありました。・・ので、書いてみます。夫 ： 60才 30数年勤めた会社を定年退職。 毎日・・家で悠々自適の生活をしています。 もう仕事をするつもりはありません。 朝は・・お昼近くに起きてきます。 家事はまったく手伝いません。妻 ： 55才 専業主婦 生活できないわけではないが・・、 お金には限りがあり、夫には もう少し働いてもらいたいと思っている。ドラマの設定 年金がもらえるのは・・夫65才から。 定年退職金は、2,500万円。 生活費は月35万円。 5年間の生活費は2,100万円で・・、 退職金の大部分が無くなりそう。夫「いやあ～、悠々自適はいいなぁ～。」妻「毎日ごろごろしているくらいなら・・少し 働いてもらえれば・・。」夫「何言ってんだ、30何年も働いてきたんだぞ～。」妻「でも・・退職金だって、いつまでもあるわけじゃ・・。」夫「い・や・だ、もう働くつもりはない！」・・で、妻がブチ切れます。「働くつもりがないんなら、退職金や年金を 半分に分けて・・離婚！します！」さあ、 離婚できる？ できない？ どっち？・・という・・いつもの筋立てです。離婚できるかどうかは・・どっちでもいいんですが、このドラマには・・大きく2つの点で無理があります。（・・ので、夫婦喧嘩に発展するわけがありません）1 年金受給開始の時期 今年60才でサラリーマンを定年退職した人は、 すぐ特別支給の老齢厚生年金がもらえます。 65才からしか受給できない・・という、5年間の 空白期間はありませんので、無収入になって 困ることはありません。2 生活費のレベル ２人以上世帯の老後生活費の平均は、 約25万円です。 ・・「一般的な生活費」 アンケート等での「豊かな生活費」は・・、 約３８万円・・です。 このドラマの設定は、３５万円。 ほぼ「豊かな生活」の水準です。 いくらでも切り詰め可能なレベル・・です。・・なので、このドラマのように生活費で離婚問題に発展することは・・ありえません。（別の問題で・・は、知りませんが）《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/22
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マイホーム、ビックリ見積もりと、不安な盛土
今日の相談は・・マイホーム関連2件でした。顧問会員のHさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）Hさんのお住まいは・・県外。今日・・建築業者さんが見積もりを提示。予定を1,200万円もオーバー！オプション工事が1,300万円。ちょっとやそっと・・予定を変更したぐらいでは、どうにもならない金額・・です。ご家族・・途方にくれて帰宅。・・というご報告をいただきました。平面図や見積もりをファックスしてもらいました。さっそく・・1級建築士の佐藤ちゃんとチェック。「他の業者にも見積もりさせたら、 数百万円は安くなる余地があるんじゃ・・？」平面図以外の設計図書があれば・・、送ってもらえれば・・検討が可能かと思います。当初から一業者に決めてかかると・・色々不都合が・・。顧問会員のHさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）こちらのHさんは、県内・・盛岡から車で2時間半ぐらいのところにお住まいです。今・・一生懸命、土地を探しています。これまで送った売り地情報の中からひとつ、有力な候補地が出てきました。良いと思う点 〇日当たりバツグン 〇学区が希望通り 〇立地が希望通り悪いと思う点 〇盛土造成地・・地盤は将来もだいじょうぶ？不安な部分について、相談を受けました。私・・予め、造成した不動産業者さんに確認しています。その盛土・・、岩ズリ（がんずり）で行なわれました。 岩ズリ ： 大きな岩が混ざった土。 山を切り崩して搬出されます。田や畑等の地盤が 弱そうなところを造成して宅地にする時に使われます。 搬入してブルドーザーで転圧することで、元々弱い 下の地盤まで締めて・・強い地盤にします。私が住宅メーカーの営業時代・・、岩ズリで盛土造成して建築・・、けっこうやっています。盛岡市内で・・畑を潰して宅地造成しアパートを2棟建てたところがあります。（約・・20年近く前・・）そこも・・岩ズリで盛土しています。その状況を見に・・来週・・盛岡に来てもらいます。知らなければ・・色々・・不安はつきまといます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/20
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投資信託選ぶのに、手数料で決めるんですか？
手数料で決めるんですっ！ 当然ですっ！読者からのコメントです。プラムさん ・・です。武田さん こんにちは。銀行ネタ好きのプラムです。＞投資をするなら・・、＞コストが極力少額な方が有利に決まっています。＞コストの意識を・・しっかり持ちましょう。以前 銀行で投資信託を勧められたとき、「申込手数料が要るし、信託報酬が高いから・・」という理由でお断りしました。すると 銀行員さんは「はぁ？」といった顔つきで「投資信託選ぶのに手数料で決めるんですか？ それよりもちゃんとした運用会社が （名の知れた運用会社ということ？）しっかりした 運用をしているかどうかじゃないですか」と、手数料が高いのは 運用に手間隙をかけており運用成績が良いからだと言いたげでした。でも、そのかたがお勧めする 申込手数料3.15% 信託報酬年1.89%のバランスファンドを、インターネットで買える 申込手数料０円 信託報酬0.77%のバランスファンドと比べて、手数料が高い分運用が優れている・・とは 全然思えないんですけどっ！・・え～～、おっしゃる通り・・です。手間隙かけて運用する・・手数料の高いファンド、そのような・・ありがたい？ファンドが、ほとんど手間隙をかけない・・手数料の安いファンドにずぅ～～っと勝ち続けた事例は存在しません。であるならば・・コストがかからない方が得に決まっています。同じ資産構成で・・手数料が安いモノを探す、健全で合理的な考え方・・です。手数料で決めるんですっ！ 当然ですっ！ 今回の記事・・、 プラムさんのおかげで、 楽をさせてもらいました。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/19
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十数年前に亡くなった人の資産の相続手続き
建物は登記されていません。 大変です。顧問会員のUさん（50代） （相談：相続・不動産運用）夕方・・相談にいらっしゃいました。JAに貸している土地・・、今までお手伝いしてきて・・やっと、そのJAに買い取ってもらえることになりそう・・。その土地の所有者は、なんと！・・故人・・です。十数年前に亡くなった・・Uさんのお母さんです。売主が故人では、売買契約ができません。数名の法定相続人がいます。一番遠いところの人は、関西在住です。・・で・・Uさん、今まで色々苦労してきて、やっと、遺産分割協議書が作れそうなところまで。生存している所有者なら、売主として売買契約ができｋます。今日は・・そこから先の相談・・でした。土地が13筆、建物が5筆、建物は登記されていません。〇遺産分割協議書を作ってみたけど・・。〇登記費用がどれぐらいかかるか？〇建物の登記はどうしたらいいか？〇JAとの契約は・・？ （私が立ち会います）遺産分割協議書は・・、特定の書式はありません。基本的に資産ひとつひとつが特定できる書き方が必要です。・・で、法定相続人全員で記名・押印・・です。登記費用は・・土地1筆ごとの評価額から算出されます。 ・・かなりの金額になりそう・・。来週早々・・司法書士さんに見積もってもらいます。未登記の建物は・・、まともに登記しようとすると、保存登記から・・ということになり、負担がかさみます。そのまま登記しないで、市町村にだけは新所有者の届けを出しておく・・という方法もあります。田舎の方には・・、複雑で難しい案件が・・ゴロゴロしています。何でも・・放っておくと、後の人が苦労します。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/19
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銀行預金が、過去最高の残高に増加中です。
金利が復活して、お金が戻ってきている？国内銀行の預金残高・・、531兆円・・で、過去最高だそうです。 （日経新聞：10/18）その理由を、〇団塊世代の退職金流入〇タンス預金からの資金還流・・と、しています。「退職金を囲い込もうと金融機関が 優遇金利などのサービスを強化している。」 ・・N総合研究所「それらの資金が金融商品に 今後3～5年で50兆円以上流れ込む。」 ・・という試算もあるようです。「株式や投資信託などに投資する前に、 いったん流動性預金に入れる 『待機預金』が増えているのではないか。」 ・・D経済研究所金融業界は期待を込めて受け止めています。消費者が・・『投資の前にお金を待機させている。』・・なんていうことは、ありえませんよ～。これ・・金融機関がエサをぶら下げて、『営業できる顧客を囲い込んでいる。』・・だけですよ。消費者が自分の意思で株や投資信託を・・と考えるのは、極めて少数・・という印象を私は持っています。 （講演の際の全員アンケートで・・）自発的なニーズ・・ではなく、金融機関が誘導するニーズ・・です。第1段階 ： 優遇金利で囲い込み第2段階 ： 満期時までに営業第3段階 ： 投資信託を買ってもらう・・これだけのことです。銀行で購入する投資信託と同じ内容で、もっともっと手数料の安い投資信託があります。投資をするなら・・、コストが極力少額な方が有利に決まっています。コストの意識を・・しっかり持ちましょう。『預金』がキッカケで『投資信託』を買う・・なんて、おかしなことをしてはいけません。投資をするなら、自分のスタンスを持ちましょう。人に振り回されない自分の考えを持ちましょう。そんなことは面倒だ、勉強なんかしたくない、・・という人は、カモにされるだけですから、手数料を負担する金融商品は買わないことです。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/18
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埋蔵文化財は・・無し！ さあ！マイホーム着工。
市の職員、立ち会ってすぐ・・帰りました。顧問会員のHさん（60代） （相談：生活設計・マイホーム建替え） 10月16日・・実着工で、翌年2月末の完成予定です。 この青いシートに覆われた部分は、旧建物の座敷続き間。この部分も含めて・・ひとつの家になります。建替え後の面積は・・約70坪になります。Hさんのマイホーム建築現場・・、昨日から「根切り工事」が始まりました。 根切り ： コンクリート基礎を造るための 掘削工事朝 9：30・・市の職員が立会い・・です。掘削をしてみて、「お宝」が出てくるかどうか・・の。埋蔵文化財が出てくると・・、その調査のために長期間に渡って、工事を中断して待つことになります。・・結果、何も出なかった。市の職員は・・すぐ帰ったようです。ホッ・・よかった、よかった。 Hさんご家族・・、仮住まいに入居した時から あまりの居心地の良さに 「早く・・ここ出たい。」・・と言っています。 これで・・当初予定通りに脱出できそうです。これから、工事が本格的に進みます。工事をするのは・・T社さん。住宅会社 5社の見積もり提案競争の中で、最も安い金額を提示しました。最も高い住宅会社との差は、なんと・・1千万円でした。同じ内容・条件で、なんでこうなるの？・・という話も。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/18
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家を建てると・・不動産取得税がかかるんだよ～
ちゃんと、計算に入れておかないと・・。顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）午後・・ご家族で相談に・・。ご夫婦とチビちゃん（長女・4才）です。 途中でチビちゃんが退屈しだしたので・・、 佐々木FPがお守りで外へ連れ出しました。 ・・なかなか帰りません。 2本の電話がガンガン鳴ります。 いっしょに手をつないで、裏の北上川の 川原に下りてお散歩してきたようです。 佐々木FP 「カモさんたちを見てきました。」 チビちゃん 「途中でいなくなった・・よ。」 「そろそろ戻る？」 「まだ帰らない。」 ・・の、くり返しだったようです。・・で、ご夫婦の相談は・・、〇夫の死亡保障、逓減定期保険の件〇マイホーム取得に向けた準備の件マイホームの話の中で・・、親御さんに言われたようです。「家を建てると・・不動産取得税がかかるんだよ～。」不動産取得税は・・、文字通り・・不動産を取得した時に一時的にかかる税金です。不動産とは、土地、建物・・です。建物（マイホーム）の不動産取得税は・・、経済活性化のための国策として、その税額が軽減されています。「税金を取らない、あるいは安くしてあげるから、 がんばって・・どんどん建ててください。」・・ということです。 軽減額 ： 1,200万円 固定資産税評価額が1,200万円までなら 課税されません。 1,200万円を越える場合には、 その越える部分だけが課税対象に・・。たとえば・・35坪、1,500万円・・といった、普通のマイホームの場合は、一般的には不動産取得税はかかりません。総額が大きかったり、ぜいたくな仕様設備だったり、・・そんなケースは課税の対象になります。アドバイスした親御さんのお宅は、ちょっと規模の大きい家・・だったようです。普通にやる分には、安心・・していいですよ。 土地の不動産取得税は、別の軽減措置が あります。・・また別の機会に書きます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/17
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試算、将来・・死亡保険が不要になるのは、いつ？
15年後に死亡保障がマイナスになります ♪佐々木FPに資料作成をしてもらっています。家族の大黒柱・・お父さん、その死亡保障必要額が将来に向けてどのように推移していくか？・・というシミュレーションです。死亡保険に加入する時は、きちんと計算しないと。そして、その必要額も・・年々変わる・・ということを認識していないと。必要以上の保険に加入して、お金を捨て続ける・・ことになります。そんなことを説明するための資料作成です。キャッシュフロー表を使って、一生涯の貯蓄残高の推移を見ながら・・。 〇シミュレーションの家族 30代の夫婦・子ども２人 今年・・マイホーム取得 夫 ： 会社員 妻 ： パート ※セミナー講演で使った家族佐々木FP「 15年後に死亡保障がマイナスになります ♪ 」死亡保障必要額の計算で、マイナスになる・・ということは、死亡保障がいらないということです。死亡保険に加入する必要がない・・ということ。38才の夫のシミュレーションですので・・、53才の時点でマイナス・・ということは、50才前後で死亡保障はいらないことに・・？ところが・・残念ながら・・、佐々木FPが作成した資料・・、「対策後のキャッシュフロー」を元にしていました。武田FP「説明資料の作成はできるだけシンプルでなきゃ。 生活設計の対策を色々施した状況を前提に すると・・、『これこれの対策をした場合』・・という 複雑な前提条件が必要になるんで・・まずい。」佐々木FP「あ・・そう・・なんですか・・？」武田FP「家計が現状のまま推移した場合・・を前提に、 シンプルに死亡保障必要額を出してください。 『対策後』ではなく、『現状診断』の段階のまま。 このままいくと、死亡保障必要額はこう推移する ・・という、シンプルに説明できる資料を。」ライフプラン・セミナーでは・・、シミュレーション家族の・現状のキャッシュフロー・対策後のキャッシュフロー・・を示して講演しています。・・で、改めて・・資料を作成してもらうことに・・。作成したモノも、『対策後の死亡保障必要額推移』・・として、説明資料として遺します。あくまで・・シンプルなモノの補足資料として。死亡保険・・、死ぬまで同じ金額で加入する人、申しわけありませんが・・おバカさんです。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/17
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以外に・・いい不動産屋さんでしたぁ・・。 (^^ゞ
「後から入り込んで、心苦しい・・んですが。」顧問会員のHさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）Hさん・・今、住宅用の土地を物色しています。色々な不動産屋さんから情報をもらっていますが、かんたんには・・「これっ！」というものが出てきません。当FP事務所の顧問会員になる前からHさんが相談していた不動産屋さんがいます。・・中古住宅や土地の情報をもらっていました。（B不動産さん）当事務所のシステム上・・、一旦・・そちらを断っていただいています。以下は当事務所の顧問会員料金の説明・・。 ■ 料 金 年間顧問料は、36,000円です。 生命保険や住宅ローンの見直しで、 かんたんに回収できる金額ですよ。 必要な方はどなたでも相談できるよう、 料金は低く設定しています。 現状診断や計画作成の際の、 資料作成料を含みます。 期間は1年間です。 （ たとえば10月に始まれば、翌年9月末まで ） 下記の場合は【 年間顧問料 12,000円 】 ○マイホーム新築・建替え・増改築 ○不動産運用・活用 ○相続準備・事後手続き ・・等々で、 建築や不動産売買の際、 当事務所を介して実行作業をする。 ・建築では・・新たな料金負担は、 発生しません。 ・不動産売買では・・不動産屋さんと同様、 仲介料を頂きます。 お受けできないケース ・すでに建築業者が決まっている。 ・特定の不動産業者にお願いしている。顧問会員料金・・36,000円が、12,000円で済むための条件を満足しない・・、「特定の不動産業者にお願いしている。」・・というケースだったんで、一旦・・その業者さん、お断りいただきました。「不動産の購入は・・当事務所を介して」・・という状況作りをしていただきました。・・が、土地を探すためには、できるだけ全ての不動産屋さんの協力を頂かなければなりません。・・で、今日・・そのB不動産さんにお電話しました。武田FP「Hさん・・ご存知だと思いますが・・。 非常に心苦しい・・んですが・・、 土地情報をご紹介いただければ・・。」B不動産のKさん、以外に・・いい人・・でしたぁ。 後から他の業者が入ってくると・・、 仲介手数料の取り分が減ります。・・にもかかわらず、にこやかに対応して頂きました。Kさん「あぁ・・不動産業は・・一部・・なんですね？ ・・プランとかって、どういうことをするんですか？」Kさん、ファイナンシャル・プランナーについては、まったく・・分からない・・ようでしたぁ。だから・・当事務所が何をするトコロか結局・・分からず終い・・？とにかく・・、2つの物件を紹介してもらい、さっそく、Hさん宅へファックスしました。ココロを広く構えている人・・のところには、ビジネスの方から転がり込んでくる・・と、思いますよ。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/16
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ファイナンシャル・プランナー、受験しました。
９月の試験も受験し、結果待ちです。読者からのコメントです。ひじりこ1979さん・・からです。 はじめまして。 いつも拝見させて頂いておりました。 現在、ファイナンシャルプランナーに魅力を感じ、 資格を取ろうと勉強中です。 ちょっと、お休み中ですが・・・(^_^;) まったく保険会社とか金融業に就いたこともなく、 ただただ、貯金が趣味^^;と言うところから取ろうと 思ったんですが。 ９月の試験も受験し、結果待ちです。 また、おじゃまさせて頂きます(*^_^*) こんにちは、よくいらっしゃいました。試験・・受かっていれば、いいですね。私も金融業界に就いたこと・・ありません。私にとって、FP業は・・むしろ、保険・金融業の人たちから消費者を守ってあげる・・そんな仕事だと思っていますよ。 事務所を長くやっていると・・、 とんでもない話、気の毒な話、 日常茶飯事・・です。 金融業界に怒りを覚えることしばしば・・。ライフプランに始まり、ライフプランに終わる・・のが、FP業です。金融業界の人たちは、始まりも終わりもなく保険や金融商品の販売をしているだけです。まがりなりにもライフプランを前提に・・商品選択をしてあげているのなら、まだ救いようがあるのですが・・。あまり・・名乗ってほしくないですね。〇〇の専門家であるファイナンシャル・プランナー・・とか、△△のプロであるファイナンシャル・プランナー・・とか。・・その分野、その商品の「売り子」に過ぎない・・んですが・・。ライフプランニングをやってあげない・・のは、あるいは・・できない・・のは、少なくともプロのファイナンシャル・プランナーとは言えません。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/16
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保険には加入しない！ ・・でも夫の死亡保険は？
必要な保障額・・だけを、できるだけ安く。顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Mさんは、夫婦とチビちゃん（4才）の3人家族です。奥さんはパートです。生命保険の徹底見直中・・です。 〇医療保険は、不要です。 〇死亡保険は、奥さんとチビちゃんは不要。問題は・・、夫の死亡保障です。現在の死亡保障必要額は・・計算の結果、約3,000万円です。計算は以下のように行ないます。 １ 必要になるお金 ・家族の生活資金 （末子独立まで） ・妻の生活資金 （末子独立後、妻死亡まで） ・子どもの教育費 （進学予定・希望に応じて） ・子どもの援助資金（結婚資金など） ・整理資金 （葬儀費用など） ・負債 ・その他 小計 ２ 手当てが可能なお金 ・遺族年金など （遺族年金と妻の老齢年金） ・妻の収入 （妻の労働収入） ・その他収入 （不動産収入など） ・死亡退職金 （勤務先から支給） ・個人年金 （妻の既加入個人年金） ・預貯金 （現在の預貯金等残高） ・その他 小計 ・・で、1－2・・が、必要保障額になります。 もっと詳しく・具体的に知りたい場合は、 このブログで検索してください。 （自分で計算できるようになっています） キーワード ： 死亡保障 必要額 計算 ・・で、たいせつなことは・・、この金額は・・今現在のモノだということです。10年後も20年後も同じ金額ではない・・ということです。必要保障額・・Mさんのケースでは・・、 〇現在 ： 3,000万円 〇10年後 ： 1,487万円 〇20年後 ： 290万円・・という計算結果が出ました。死亡保障の必要額は、だれの場合でも・・将来に向けて・・このように減っていきます。この事実を知らずに・・、当初の3千万円のままで・・10年後に、「保険料が上がるって言われた。ど～しよぅ？」・・と悩むおバカさん（失礼！）をチラホラ拝見します。（ 不要な保障を売る保険屋さんも悪（わる）・・ですが ）・・で、どんな保険で加入するか？・・ですよね。 〇掛け捨て ・・が合理的 〇特約を付けない ・・が合理的ということで、「定期保険」というモノがお勧めです。・・が、10年も20年も同じ保障金額だと・・、今はともかく・・将来は過剰保障の状態になり、やはり・・保険料がもったいない・・です。将来に向けて・・保障額が減っていく合理的な「定期保険」があります。「逓減（ていげん）定期保険」・・といいます。保障金額：3,000万円 保障期間：20年の場合で、保険料がどうなるか・・？ 定期保険 逓減定期保険 （オリックスダイレクト） （ソニー生命）30才男性 約6,500円 約3,600円40才男性 約12,000円 約6,200円 注 ： 当事務所は特定の保険会社と 特別な関係を持っていません。逓減定期保険の・・、10年後の保障額は・・1,500万円、20年後の保障額は・・600万円になっています。10年後の金額は、Mさんにピッタリ・・です。20年後の金額は、ちょっと余分・・。・・でも、さしあたっての保障・・3,000万円が、保険料わずか・・3千円台で済みます。・・合理的 ・・です。損をすることが前提ですから・・保険には、できるだけ入らないようにしましょう。保険でしか対応できないコトにだけ・・、しっかり計算して、しっかり選択して、シブシブ・・加入しましょう。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/15
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アパート経営の場合も・・コストの掛けすぎは損
収益物件を、高コストの大手メーカーで建てる？顧問会員のSさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用・相続設計）Sさん・・、アパートを所有しています。大手メーカーで建てています。「相続対策になります。」 ・・と、ほとんど借金で。〇借金が相続対策になる・・は、マチガイです。 借金が相続対策になるのではなく、 賃貸物件を建てること・・が、 相続対策になります。 建築費分の現金が圧縮評価されます。 建築地の評価が圧縮されます。 過大な借金は、大きなリスクを同時に 抱えることになります。 ●金利変動リスク ： 変動金利ローンが多い。 ●入居率低下リスク ： 例外なく低下します。 相続対策以前に・・、アパート経営自体が 家計の重しになりかねません。そもそも、大手メーカーで建築・・が、まずいです。コスト・・大幅にかけ過ぎ！・・になります。 （ 私・・元・・大手メーカーで営業 ）〇普通の建築費は、大手メーカーの70％ 大手メーカーの見積もりが・・1億円なら、 同じ内容で・・ザックリと7千万円で建築できます。 その価格差は何か？ 単純です・・利益率の差・・です。 儲け・・の差です。 収益物件を建てて経営しようとする時に・・、 コストがかかり過ぎることは、致命的・・です。 （お金を運用しようと投資信託を・・、 銀行や郵便局で買うのと同じ、高コストです）そして・・建築費のコスト差は、それだけでは済みません。〇建築費のコスト差は、5割増しになる。 普通に建てれば・・7千万円、 大手メーカーで建てれば・・1億円、 その差・・3千万円は、それだけで終わりません。 融資を受けて建てますから利息負担が・・。 価格差3千万円分に相当する利息が・・、 ざっくりと・・1千5百万円になります。 （銀行は大きく借りてもらえば儲かります） 3千万円＋1千5百万円＝4千5百万円 普通に建築する場合よりも、4千5百万円も よけいなコストがかかってしまいます。 （これは・・マイホームの場合も同じ理屈に）得られる家賃収入は・・同じです。各種リスクも・・同じです。だとしたら・・、かけるコストが小さい方が、経営上の見通しが立てやすいことになります。安心感を持ってもらうために・・、「家賃保証」や「一括借上げ」などで営業をしかける建築メーカーがありますが・・、これも実は・・さらに大きなコスト負担になります。 （詳しくは・・別の機会に・・）おんぶに・・だっこ、お任せにする・・ということは、その分、大きなコスト負担がある・・という認識を。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/15
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マイホーム用地探し、なかなか・・カンタンには
一生・・そこに住むことになります。簡単には・・。顧問会員のHさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）マイホーム建築に向けて・・、住宅用地を探しています。盛岡から車で2時間半ほどの所・・です。ご本人に代わって当事務所がその地元の不動産屋さんに連絡をして、土地情報を収集し、Hさん方へファックスしています。それらの現地を・・Hさんご夫婦で確認。 気に入った土地があれば・・私が現地へ確認に・・。 まちがいない物件か・・内容をチェックして、 契約の段取りをするつもりです。先週・・数物件、今週・・数物件、送って・・現地を見てもらいましたが、「これだ！」・・ということにはなりませんでした。 Hさんの土地探しの条件 〇日当たり 〇小・中学校の学区 〇土地予算 〇〇〇 ※ 住宅は県産材や自然素材にこだわりを 持っておられて、一般よりも高額なものに なることが予想されるので、土地予算は 圧縮しなければなりません。先週・・送った物件の中に、南面道路でバツグンに日当たりの良いモノがありましたが、その「道路」・・交通量が多くうるさくてダメ！ ・・ということに。 その道路・・、バス通りです。今週・・送った物件の中には・・、東南の角地で日当たりバツグンの土地がありましたが、背中に・・その交通量の多い道路を背負っているので・・やっぱりダメ！ 普通・・部屋は南側に配置するし、それでも 音が気になるなら・・北側を垣根で覆って 防音をする・・という方法もあるんですが・・、 ダメなものはダメ！ 一生・・そこに住むんだから！ ごもっとも・・です。簡単に買い替えできません。時間がかかっても・・、「 ここに住みたい ♪ 」という物件を見つけなければなりません・・ね。Hさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/14
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JAの住宅ローン金利が・・突然変わりました。
金融機関の戦略・・、どんどん変わってきます。今朝の新聞に広告が載りました。（ 注 ： これは、岩手県のお話です ）JA住宅ローン、10月・11月・12月の優遇金利 ・3年固定金利 1.10％ ・5年固定金利 1.50％ ・10年固定金利 2.10％びっくり！・・しました。これらの短期固定金利期間の住宅ローンの金利・・、これまでは・・、東北労金の独壇場・・でした。一般の銀行とJAは・・横並びで、労金だけが突出して低金利でした。顧問会員のHさん（60代） （相談：生活設計・マイホーム建替え）・・の場合、奥さんの退職金でくり上げ返済を予定していたので、「3年固定」でどの金融機関が有利か比較検討・・するまでもなく、突出して低金利の労金で決まり！！・・でした。固定金利機関が短い住宅ローンを選ぶ場合、東北では、「銀行やJAよりも・・労金がお得」・・と、私自身も考えていました。 今年マイホーム完成・工事中の顧問会員に お勧めし、選択した住宅ローンは・・、 〇 Iさん（50代） ： 労金 5年固定 〇 Kさん（40代） ： フラット35 〇 Sさん（30代） ： 労金 10年固定 〇 Mさん（30代） ： フラット35 〇 Hさん（60代） ： 労金 3年固定・・が、今朝の広告で様相が一変！・・です。JAが、労金と同じレベルまで下げてきました。これから・・各金融機関にも動きが出るんでしょうか？これからマイホーム・・という人は、広範囲にアンテナを張っておいた方がいいですよ。この情報が・・先月だったら・・、顧問会員のHさんのローン選択もちがったかも・・。同じ金利なら、付帯条件の比較になります。手数料・保証料・団信・等々の諸費用や、中間金などのつなぎ融資の条件・・等々。固定観念を持ったまま・・では、だめですね。金融機関も戦略をどんどん変えてきます。常に新情報には敏感に、ウサギの耳で。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/13
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銀行・・もっとお客さんの立場になってくれたら
無理な話です。 銀行も株式会社・・です。色々な局面での・・銀行のアドバイスは、消費者にとって最良・・とは、限りません。今回は・・住宅ローン相談でのお話。またまた読者の「３０歳２児の主婦さん」のコメント。 武田さんが言うように、本当に金融機関 （ろうきん、Ａ銀行）は フラットは全然勧めてこなかったですよ～。 ろうきんは「フラットにするより、固定２５を。」と。 Ａ銀行は「フラットは金利高いし、保険料が別です」 っと。 勧めてこないワケもわかりなるほどって感じです。 もっとお客さんの立場になって 一番いいローンを一緒に考えてくれたらいいのに・・・ 結局は自分達の利益優先なんですね。 なんか悲しい現実です・・。 せっかく相談に行ってもしょうがないような。だれの場合も住宅ローンは「フラット35」がいい・・ということではありませんが・・、「３０歳２児の主婦さん」の場合は・・、今までのお話の経緯から・・全期間固定のローンがお勧めと考えたので、紹介しました。 銀行は、フラット35を勧めたがりません。 そのわけは・・10/11の記事を参照してください。 「住宅ローン・フラット35を銀行が勧めないワケ」銀行も株式会社ですから・・日々、組織の継続のために最大利益を追求します。個人顧客（消費者）からは・・、自前のローン商品で利息収入を稼ぎ、金融商品で手数料収入を稼ぐ、・・という営業行為を、当然にします。 目の前に相談に来ている消費者がいれば、 当然に・・売りたい商品を購入してもらえるように 誘導します。 （当たり前・・です） 他の選択肢は与えない。 他の選択肢がいかに不利かを説明する。 営業行為として・・普通にあり得ます。 銀行にかぎらず・・各業界で よくある「無料相談会」などというモノは、 実は、無料で相談にのっているのではなく、 営業行為をしているんですが・・。「売り手と買い手は、利益相反の関係にある。」・・いつも、口をすっぱくして言っています。 売り手が儲かれば、買い手が損をする。 買い手が儲かれば、売り手が損をする。・・なので、私たち消費者も「甘ちゃん」でいては、ダメ。売り手の説明を額面通りに受けてはいけません。他に選択肢はないのか？・・常に考えたいですね。知らずに、生涯で数百万円の損！・・ざらにあります。（本人が気づかない・・おめでたいケースが）FP事務所です。色々なケースを見てきています。 ざらにある・・というよりも、ほとんどがそう ・・と言った方がいいですね。 皆さん、売り手の話をすなおに聞いています。ちゃんと調べる、必死に調べる、・・そんな一時的ながんばりが、生涯の数百万円の得！・・に、つながります。「３０歳２児の主婦さん」が・・今、そうなろうとしています。 がんばれ、がんばれ。数日前、このブログに、ふら～っと立ち寄ったのがキッカケ・・？《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/13
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マイホーム工事、小規模な家でも大きな価格差が
同じ条件で見積もっても・・800～900万円の差が。 顧問会員のMさん（30代）のマイホームは、基礎・型枠工事中。 （相談：生活設計・マイホーム取得） 34.5坪の家です。 住宅会社・・4社で見積もり提案競争。 一番高いところと一番安いところの 価格差が・・なんと、860万円も出ました。 Mさんご夫婦、一番安いM社さんを選びました。Mさん宅・・まだ基礎工事中ですが、来月いっぱいで完成予定・・です。 顧問会員のSさん（30代）のマイホームは、完成ま近。 （相談：生活設計・マイホーム取得） 36.5坪の家です。 住宅会社・・5社で見積もり提案競争。 一番高いところと一番安いところの 価格差が・・なんと、905万円も出ました。 Sさんご夫婦、一番安いT社さんを選びました。マイホームの建築費・・、同じ内容・条件で見積もりをお願いしても、住宅会社によって・・大きな開きがあります。安さを売りにしているところ・・、あてになりません。同条件で見積もりしてもらったら、一番高い！・・なんていうことが・・過去にありましたよ。最初から特定の1社に決めて打ち合わせしていくと・・、理由もなく高い買い物をすることになるかも・・。 （ 理由があって高く・・納得ずく、という場合はOK ）ほとんどの方が一生に一度のことです。ぜひ・・複数の住宅会社を比べっこ・・してください。 Sさん宅の玄関廻りシンプルな玄関ドア・・です。 （これが・・高い！）ポーチに張られているのは・・300角の錆石。 （さびいし） 外構工事の下地造りをしています。Sさん宅、今月いっぱいで完成・引渡し・・です。これらのマイホームの間取り等の原案は・・、顧問会員と私とで打ち合わせて決めていきます。 （ 原図作成は・・私、武田FP ）建築業者へ見積り依頼する図面は・・、私が作成した原図を基に・・、1級建築士の佐藤ちゃんが作成しています。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/12
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住宅ローン、「保証」という言葉の意味を勘違い？
消費者に付く「保証」と思って・・歓喜しない！当FP事務所へ入り浸りの母子・・、危なっかしくて放っておけないので、また取り上げます。（他の読者の方々の参考にもなると思うので・・）３０歳２児の主婦さん ・・です。住宅ローンについて、住宅会社から紹介された金融機関で借り方を検討していましたが、今・・フラット35（全期間固定金利住宅ローン）・・に、興味を示し初めています。 またまたありがとうございます。 とても居心地が良くてすっかりここに 入り浸っている「３０歳２児の主婦」です（笑） いやいや。 本当に相談を聞いてくださって感謝しています。 で、わたし今週中に行ってきます！ ＳＢＩモーゲージへ！！！すばらしい・・行動力です。（・・危なっかしくも・・あります） ネットで調べたら家の近くにオープンしてましたよぉ。 びっくり。 そして、ほんとに安い金利にもまたびっくり。 フラットに保証型ってのができたんですね。 これも知りませんでした。 説明読んでもいまいち「？」ですが、 しっかり聞いてきます。 保障型のほうが金利が低いようですし。★「保障型の方が金利が低い」・・は、マチガイです。一般の消費者って、「保証」という響き・・に弱いんですよね～。 おバカさん（失礼！）・・ですぅ。言わない・・って言いながら、言ってしまいました。 (^^ゞSBIモーゲージのフラット35（保証型）の10月実効金利は、2.80％です。全宅住宅ローンのフラット35は、2.75％です。その他住宅ローン専門会社でも、最低金利レベルのところは、2.75％です。SBIモーゲージが・・0.05％高いです。★「保証」の意味ローン返済中に・・その返済が滞った時、他の機関が変わって返済をする。消費者は返済を免除されるのではなく、他の機関に対して・・債務が発生します。消費者が保証されるのではない。お金を貸した方が返済金を保証される。住宅ローンを借りる時の諸費用に・・、「保証料」というものが取られたり、取られなかったり・・します。取られないケースは、返済金の中に含まれている・・と、解釈しましょう。 それとフラット３５Ｓ。 これに該当すれば当初５年間金利優遇。 魅力的～。★フラット35S （さんじゅうご・えす）一定の要件を満たせば、当初5年間の融資金利が年0.3％優遇されます。要件は・・建物の技術基準で、以下のどれかを・・。 ・省エネルギー性 ・耐震性 ・バリアフリー性 ・耐久性 ・可変性 それから、それから、「全宅住宅ローン」。 こちらも早速、住宅会社にテルして聞いてみたら・・・ 宅建業登録していて取り扱ってました～。 フラットの金利もいつも回ってくると。 そ、そ、そ、そうだったんだ～。たいていの住宅会社は・・、消費者にとって最も有利な「全宅住宅ローン」のフラット35をお世話できる立場にあります。・・が、不勉強、不慣れ、等々で、安易に提携の銀行に任せてしまいます。銀行との付き合いも大切（？）・・です。 ということで、金利はＳＢＩのほうが低いけど、 諸々の手数料など比較してみようと思います。・・だから、低くない・・って。情報は・・ぜひ、しっかり、正確に捉えましょう。 あー。武田さん、ほんとにいろいろ 教えてくださってありがとうございます。 あの、、、、また多分お邪魔すると思いますが（！） そのときも是非よろしくお願いします。・・でしょうね～。また何回も・・。でも・・普通・・、すごくお世話になった人には、何かお礼をしたくなりますよね・・普通。いつか・・いきなり、名産品とか特産品とか事務所に届いたりして・・、感動！ ・・ですね、そんなことがあったら。・・、催促しているように感じました？そんなことは・・あります。 フラット35について詳しく知りたい方は・・、 「住宅金融支援機構」・・で、検索してください。 （元の住宅金融公庫・・です）《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/12
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すでに加入中の保険や団体保険をチェックして
できるだけ・・民間の保険に加入しないように。当・FP事務所へ最近・・入りびたり・・の３０歳２児の主婦さんからのコメントです。わかりやすい説明ありがとうございます！！ ★初めて読む方は・・、まず昨日の記事 「生命保険に加入するなら、共済系が・・」 ・・を、先にお読みください。まずは「すでに加入中の「保険」の内容を勉強。（社会保険）」ですね＾＾；これって本とか出版もされているんでしょうか？武田さん、出版してください！・・なんて。 ★みんなが「すでに加入中の保険」は、以下です。 医療保障 ： 健康保険 死亡保障 ： 厚生年金保険 国民年金 本を買わなくても・・、 私が本を出版しなくても・・、 このブログで調べてもらえば・・、 民間の保険がほとんどいらないことが、 理解してもらえると思います。 また・・キーワードを示しますので、 がんばって検索・勉強してください。 医療保障 健康保険 高額療養費制度 自己負担限度額 死亡保障 必要額 計算 遺族厚生年金 遺族基礎年金勤務先の団体保険。なんじゃこりゃ？っと思って主人の給与明細を見てみたら、「生命保険料」という欄がありました。加入してないので空欄になってますが。これは主人に会社に聞いてもらわないと！そういう団体保険があるかも、ですよね。 ★グループ保険・・などといったりもします。 一般的には・・個人で加入するよりも 圧倒的に安い保険料になっています。 個人で・・チョロチョロ動き回る前に、 ●すでに加入中の保険 ●勤務先の団体保険 ・・を、チェックしましょう。＞給与から天引きされている保険料の額、知ってる？健康保険と厚生年金で４万弱払っている・・・ほんとけっこうな額だ・・・ ★みんな・・毎月数万円の保険料を払っています。 その保障内容・・チェックしなきゃぁ。こ、こ、これは本当にしっかり勉強しなければー！１ ★がんばれ、がんばれ。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/11
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住宅ローン・フラット35を銀行が勧めないワケ
単純です、・・儲からないからです。全期間固定金利の住宅ローン・フラット35。一般の消費者には・・なじみが薄いようです。そして・・金利も高い・・イメージ？このようなイメージが出来上がっているのは、銀行・・の・・せい、かもです。このところ・・当仮想FP事務所に入り浸りの「３０歳２児の主婦さん」からまた・・コメントです。 チビちゃんたちが走り回って、事務所内を かき回している・・そんな感じ・・です。 （現実のFP事務所は整然としていますが・・） わたしも、最初は フラットで、と思っていたのですが。 ろうきんでは他のローンとミックスすると 優遇されて金利３．０５％。 我が家のあたりにある銀行では、 どこも３％以上で。 2.75％というとネットバンクでしょうか？ ローンとなると対面して申し込みや説明などが 聞けないのが不安に感じます。消費者が住宅ローンの情報を得るのは・・、ほとんど、銀行から・・ですよね。・・当然、片寄った内容が定着してしまいます。その結果・・消費者は、選択肢が限られてしまいます。 住宅ローンに限らず、商品を売る立場から 考えれば・・当然の営業行為ではあります。 自前の商品を売って利益をあげたいわけですから。 できるだけ・・わき目を振らせず、自前の 商品を気に入って買ってもらう、 売る側ならば・・当然の営業行為です。 そんなことを・・消費者は折込済みで対応 しなければ・・いけませんよ～。・・で、どうして1 住宅ローン・フラット35を銀行が勧めないか？・・また、どうして2 銀行の住宅ローン・フラット35は高金利か？1の答え ： 儲からないから。 ●自前のローンを売った場合の儲け ざっくりと・・2千万円のローンで、1千万円儲かる。 （利息収入） ●フラット35を売った場合の儲け ざっくりと・・販売手数料2％としたら、 2千万円のローンで、40万円の手数料でお終い。 どっちを売った方が得か、だれでも分かりますよね。 消費者のために・・と、フラット35を積極的に勧める ・・そんな行員は、国賊モノ・・です。2の答え ： 売りたくないから。 ●金利を高く設定しておけば、見向きもされません。 できるだけ・・店の奥にしまっておきます。 お客さんに聞かれた時だけ・・説明します。 高い金利を強調して・・。 金利の高さで・・お客さんの反応は・・、 「検討の対象外！」 （・・メデタシ、メデタシ）「３０歳２児の主婦さん」 ローンとなると対面して申し込みや説明などが 聞けないのが不安に感じます。対面で相談しても・・片寄った情報しか得られません。何の場合でもそうですが・・1ヶ所だけで相談しないことです。「３０歳２児の主婦さん」 2.75％というとネットバンクでしょうか？フラット35を扱っているは、大きく分けて・・、銀行系と住宅ローン専業系・・です。住宅ローン専業機関は、十数社・・あります。銀行は、自前のローンを勧める。専業機関は、フラット35を勧める。・・当然、専業系が低金利になっています。そのうち最低の金利レベルなのが・・、 ・全宅住宅ローン ・SBIモーゲージ ・・です。 （ネット検索してみてください）「３０歳２児の主婦さん」は・・マイホーム着工寸前・・ということですが・・、その住宅会社は「宅建業」の登録はしていませんか？よく・・建築と不動産取引と両方をやっている場合がありますが、もし・・宅建業登録しているのなら、その建築業者さんが・・、上記の「全宅住宅ローン」の扱い窓口になっています。はい、全国の不動産屋さんが「全宅住宅ローン」の窓口・・なんですよ。相談・検討・決断・・、1ヶ所だけとの打ち合わせでやってはいけません。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/11
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住宅ローン、銀行のアドバイスは本当にお得？
一部をボーナス払いにするプランを勧められました。読者からのコメント・・に対するコメントです。「３０歳２児の主婦さん」・・へ、3回目！マイホームの着工が迫り・・、住宅ローンの選択で悩んでいる・・ようです。（2千万円のローンを労働金庫・・と、相談中？） 月々は９万はギリギリライン。 ボーナス夏と冬で計１００万は 今のところ使う予定はないので、 そこからの繰上げ返済は考えています。 ろうきんの人にボーナスでの 繰り上げ返済を考えているという話をしたら、 ２５年固定（２５年返済）で１７００万を毎月払い、 ３００万をボーナス払いにして、 ３００万はこれから５年で払ってしまうようにする プランを勧められました。 下の子供がまだ産まれたばかりで お金がかからないので、その間に。 でも、家に帰ってきてから、 ３００万を５年で払うと決めて繰上げ返済していくなら、 最初から３００万は５年固定の５年返済にしたほうが いいんじゃないかと。。。はい、コメントします。おっしゃっている・・最後の部分は、無理です。2本のローンを組むことはできません。労金さんから・・以下のローンを勧められているようです。 借入額 ： 2,000万円 返済期間 ： 25年 利率 ： 2.90％ （全期間固定金利）1 ・・で、毎月返済のみの場合は・・、 返済額は・・93,800円です。2 毎月分が1,700万円、ボーナス月が300万円の 場合の返済額は・・、 毎月・・79,700円、ボーナス分・・164,500円です。これらに関するくり上げ返済の効果・・の、お話です。5年間は・・毎年100万円のくり上げ返済が可能なようですので・・シミュレーションします。 （総額：500万円のくり上げ返済）1の場合の効果 ・節約できる利息合計 ： 346万円 ・短縮できる期間 ： 7年6ヶ月2の場合の効果 ・節約できる利息合計 ： 268万円 ・短縮できる期間 ： 4年2ヶ月・・結論、くり上げ返済に関しては・・、労金さんのお勧めプランの方が、効果が小さいです。 （銀行の立場：利息の減りが少なくて済む）借り入れ総額が同じなのに・・なぜ・・？くり上げ返済では・・、くり上げ返済した「元本」相当額の「利息」が・・払わなくて済むことになります。総額が大きいほど・・相当額の「利息」も大きくなり、総額が小さいほど・・相当額の「利息」も小さくなります。 だから・・銀行は総額が小さいモノを 優先してくり上げ返済することを勧めます。 （ 被害が小さくて済みます (^^ゞ ） 参考までに・・フラット35を利用した場合を・・。（３０歳２児の主婦さんの場合・・こちらがお勧めですが） 借入額 ： 2,000万円 返済期間 ： 35年 利率 ： 2.75％ （全期間固定金利） 月返済額 ： 74,200円 （貯蓄ができる無理のない返済額・・です）・・で、同様のくり上げ返済での・・効果は？ ・節約できる利息合計 ： 523万円 ・短縮できる期間 ： 11年5ヶ月金融機関に振り回されないよう・・、慎重に選択してください。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/10
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生命保険に加入するなら、共済系が安くていい？
安くたって、いらないモノはいらない・・ことも。読者からのコメントに・・コメントします。「３０歳２児の主婦さん」・・です。 生命保険。 これらは見直しして、わたしと主人で １万以内にするプランを考えています。 県民共済とこくみん共済で。 と思っています。 やはり民間の保険会社より 共済のほうがおすすめですか？いいえ、・・です。保険料や掛け金が安くたって、いらないモノにお金を払い続けるのはムダ・・ということがあります。将来に向けて、真剣に生活設計するなら・・、●保険にはできるだけ加入しない。 保険は、一定期間の保障を買う商品。 （その期間が経過すれば、お金は無くなる） 保険は、大部分の人が損をすることで成り立つ。 （損をすることにはできるだけ参加しない方が得） 民間の保険は、経費・利益が上乗せでさらに損。 （どうせ検討するなら・・共済系を優先） 超低利率の今、貯蓄として保険を契約するのは損。 （低利率にさらに経費まで引かれて、効率最低）●すでに加入中の「保険」の内容を勉強。（社会保険） ★医療保険 （健康保険） 給与から天引きされている保険料の額、知ってる？ （けっこう・・払っていますよ） その保障内容をすべて確認する。 （新たに医療保険に入る必要がなくなります） このブログで・・一部・・検索・確認できます。 キーワード 医療保障 健康保険 高額療養費制度 自己負担限度額 ★死亡保険 （厚生年金保険・国民年金） 公的年金は、老後給付だけではない。 （死亡給付や障害者給付がある・・立派な保険） 保障レベルは、民間の保険は比べ物にならない。 （サラリーマンは、厚生年金・国民年金ダブルで） このブログで・・一部・・検索・確認できます。 キーワード 死亡保障 必要額 計算 遺族厚生年金 遺族基礎年金・・で、徹底的に保険の見直しをするなら・・、●医療保険には加入しない。 健康保険の自己負担限度額があり、 本人負担は・・貯蓄で賄えるレベル。●子どもや専業主婦の死亡保障は不要。 その人が死んで・・遺された人が経済的に 困るかどうか・・で判断する。●「大黒柱」の死亡保障だけ、計算して加入する。 民間保険の上乗せが必要・・かもしれないのは、 これだけ・・です。■死亡保険の加入 私たち消費者にとってお得な加入のしかた。 1 掛け捨てにする。 2 特約は一切付けない。 選ぶ順序。 （保険料が安い順） 1 勤務先の団体保険 2 共済系 3 通販系の民間保険「保険に加入する」 ＝ 「一定期間の保障を買う」「保険に加入すること」 ＝ 「お金を捨てること」・・ぐらいの気持ちで、向かい合いましょう。だから、保険にはできるだけ・・加入しないことです。すでに給与天引きで十分過ぎるほど加入しています。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/10
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マイホーム引渡しと残金支払い、どっちが先？
お金をもらわないと、カギ・・渡せません。顧問会員のSさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）Sさんの建築中のマイホーム・・、完成間近で・・今、外構工事中です。今度の土日（10/13・14）は完成発表会です。・・で、マイホームが完成して引渡しを受けるためには、お金を払わなければ・・なりません。そのタイミングがどうなるか・・？ 〇引渡しが先？ 〇お金の支払いが先？・・の、お話し・・です。完成引渡しは、10月28日です。Sさんに確認しました。住宅ローンの手続き状況と実行予定時期、住宅会社T社さんへの残金の支払い時期。Sさん「T社さんから、20日前後に残金を振り込んで もらえればいい・・って言われていたので、 そうするつもりでいました。」建物の引渡しを受ける前に・・残金を支払う？ Sさん・・初めてなので、そういうものだと 思っていたようです。これは・・まずいです。既製品を買うのとは・・意味がちがいます。現在・・盛んに製作中のモノの代金支払いです。住んでみたら、色々な不具合が発見された・・などということがあり得ます。引渡し・残金支払いの前に・・、設備関係の試運転や建物内外の完成状況の立会いチェック作業が必要です。武田FP「引渡し前に残金を支払うって、Sさんに聞いた んだけど・・、引渡し前の現場立会いは？ 設備関係の試運転をしてみせるようなことは やってないの？」T社のKさん「あ・・やっていません。」武田FP「引渡し前にお金をもらう・・って、いつも そうしているの？」T社のKさん「・・はい、・・そうです。 お金をいただかないと、 カギはお渡しできないんで・・。」武田FP「それ・・おかしいですよ。 引渡し前の立会いで 風呂に水を張って沸かしてみたり、オール電化の 設備の使用方法を説明したり、建物の内外の 完成状況をお客さんといっしょに見てダメ直しの 発見とか・・することは色々ありますよ。 それらが終わって、引渡し・お金の支払い・・ですよ。」T社のKさん「はい・・、分かりました。」武田FP「28日の引渡しの日に、それらの作業をして、 翌29日か30日の振込み入金でいいんじゃ？」T社のKさん「お金をいただかないと・・カギは渡せないんで・・。」武田FP「うん・・それじゃぁ・・いずれ事前作業は必要なこと なので・・それを終えて、その数日後・・お金の振込み 入金を確認したら、カギを渡す、・・でいいんじゃない？」T社Kさん「はい・・、分かりました。」武田FP「入金・引渡し日から逆算して・・、 事前作業の段取り・日程調整・・しましょうよ。」 ちょっと・・びっくりしました。完成引渡し前に・・お金を払ってしまってはまずい・・ですよ～。それから・・引渡し前に、 〇完成状況のチェック（建物の内外） 〇設備の試運転・使用方法の説明・・必要なことです。既製品の購入とは・・ちがいます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/09
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住宅ローン、うぅ・・どっちを選んだらいいの？
自分たちの返済能力は？ ・・を優先して考える。読者からコメントをいただきました。「３０歳２児の主婦さん」 ・・からです。 いつも更新を楽しみにして読んでいます。 今日は教えていただきたいことがあり、 思い切ってコメントです！ まもなく新築の着工がはじまるため、 住宅ローンを選択しなければいけません。 わたしはろうきんの２５年固定（２５年返済）２．９％ 月々約９万。。。でっと思っていたのですが、 １０年固定２．５％（３５年返済）で月々７万にして、 ２５年でやった場合との差額２万を毎月貯めて 繰り上げ返済にまわそうか。。。っと 思い初めて悩んでいます。 長めに借りて（１０年固定 ３５年返済） 繰上げ返済するほうが得なのか、 最初から２５年固定にして繰り上げはしないのか、 どちらがいいのでしょうか？ 考えていたらわけがわからなくなってきました＞＜ おバカさん！と言われちゃいそうですが・・。 どうぞよろしくお願いします。こんにちは。おバカさん・・なんて言いませんので、安心してください。「長めに借りて（１０年固定 ３５年返済） 繰上げ返済するほうが得なのか、 最初から２５年固定にして繰り上げはしないのか。」これは・・ご本人の状況・背景・・によります。〇夫の収入レベル・・現在と将来。〇妻の収入レベル・・現在と将来。〇家計の支出レベル・・現在と将来。〇夫婦の・・お金に関する考え方。・・によって、お勧めの住宅ローンは異なります。「３０歳２児の主婦さん」宅の状況・背景が全く分かりません・・ので、お答えできません。 ・・悪しからず。・・って、終わってしまうと何にもなりませんので、基本的な考え方を書きます。●くり上げ返済できないほどのローンは、組まない。 2千万円のローンで、ザックリと1千万円の 利息負担になります。 （もったいない） 建築計画の段階で予算オーバー・・かも。 融資可能額いっぱいに借りてはいけません。●くり上げ返済が難しい人は、短期固定は選ばない。 固定金利期間が10年で、残り期間25年・・。 10年後の金利・・は、どうなっているでしょうか？ 大変なリスクを背負うことになります。 現在は少なくとも・・史上稀に見る超低金利です。 「１０年固定を選んでいい人」 くり上げ返済を機動的に行なって・・期間短縮、 10～15年程度で完済可能な人。・・で、もう・・ローン金額は決まっていて、くり上げ返済は・・ガンガンやれそうにない。そんなケ－スの場合は・・、「全期間固定の住宅ローン」・・を選ぶしかないと思います。全期間固定の代表選手は・・フラット35です。10月のフラット35・・、金融機関によって金利が異なりますが、最低レベルは・・2.75％（35年返済）です。2千万円借りた場合の毎月返済額は７万5千円です。短期固定金利期間で将来のリスクを背負うよりは、こちらで無理なく返済した方が生活設計しやすい・・かと思います。なお・・、それでも・・くり上げ返済はできるだけしたほうがいい・・です。その原資は・・家計の別の項目から捻出できないか・・考えたい・・ですね。たとえば・・生命保険。親子3～4人の家族であれば・・、基本的に保険料は・・１万円未満で十分まにあいます。もし・・毎月数万円も保険料を払っているとしたら、一部解約することで・・、 〇解約返戻金・・まとまったお金が戻る。 〇毎月・・数万円のお金がうく。これらのお金が・・くり上げ返済に廻せます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/08
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雨・・降って、地・・固まる、・・地鎮祭でした。
小雨降る中・・、「滞りなく、申し収めました。」顧問会員のHさん（60代） （相談：生活設計・マイホーム建替え）今日・・午前中、地鎮祭が執り行われました。解体工事が終わって、元の建物があったところがきれいに更地になっています。小雨模様だったので・・、Hさんが自分で・・簡易テントを設営・・。 心もとなく・・簡単に吹き飛びそう・・、 風が無かったので事なきをえました。地元の若い・・神主さんでした。みんなで、設定の準備や後片付け・・です。 よくある地鎮祭のケース 請負い業者がいつも依頼している神主さんが、 自分で道具やお供え物を持参してきて、 設定・片付けを行い、2.5万円～3万円。 若い神主さんです。個人情報保護のため、参加者は・・ブログには載せません。 建替え・・ですが、旧建物の一部は残します。これ・・座敷部分です。完成後・・屋根・外壁・サッシ等は、新築建物と同じ仕上げに変わります。向かって右側に、新築部分が・・ドォ～ンと作られて接続されます。明日は・・午前中に地盤調査が行なわれます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/08
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最強の資産運用・・、住宅ローンの繰上げ返済
安全・確実に・・だれでもできる資産運用です。読者からのコメント・・です。ta104711さん・・からです。 「繰り上げ返済します！ 」 いつも見させていただいています。 主人の終身保険、か、解約しました！ 最大の資産運用、 憧れの繰上げ返済をする予定です。 残高金額を見て、ニヤニヤしております。 今週中には実行しないと、 いろんな誘惑に（欲しいもの）に 負けそうなのでガンバリマス！こんにちは。・・そんなに・・がんばって、何かをガマンすることはないと思いますよ～。 くり上げ返済のために・・、 日常生活が・・ギスギスしないように・・。 潤いのある日々を・・。住宅ローンのくり上げ返済は・・、安全・確実・最強・だれでも・すぐできる、資産運用です。●元本100万円で、リターン100万円 元本100万円を返して、節約できる利息が100万円。 くり上げの時期が早ければ、このようなレベルです。 時期が遅くても・・リターンが50万円とか70万円 とか・・ということになります。 リスク無しで、このようなリターンが得られることはない。 しかも・・期間を要せず、一気にリターン・ゲット・・です。 △投資信託 （販売手数料2％ 信託報酬1.2％） ・・と比較してみましょう。 銀行で100万円分購入すると・・、 販売手数料を払って、元本は98万円になります。 期待収益率を仮に・・5％とすると・・、 常に1.2％引かれるので・・リターンは実質3.8％ これが・・200万円になるのは、22年後！！・・です。 リターン100万円をゲットできるのは、 22年後・・だということです。 くり上げ返済は一瞬、投資信託は22年（リスク付き）、 どちらが・・おりこうさん・・か？ だれでも、わかりますよね。・・だから、住宅ローンの融資を受けている銀行で、投資信託を買って・・資産運用している、・・つもりの人は、 ・住宅ローンの利息を払いながら、 ・投資信託の高い手数料を払っている。一粒で二度おいしい・・おバカさん（失礼！）・・です。住宅ローンを返済中の人は・・、他の方法での資産運用はありえません。銀行の言いなりになっている人は・・、救いようのない・・のんびり屋さんですよ～。裏返して考えれば・・、くり上げ返済の効果が・・こんなに大きいということは、「借金」が家計に与える負荷が非常に大きい・・ということですよ。何でもかんでも・・借金で賄う家計は・・、生涯で、大きく、大きく、損をすることになります。住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、生活資金ローン、・・等々。●「借金」・・は、できるだけしない。●する場合でも・・できるだけ少なく。●してしまったら・・くり上げ返済。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/07
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マイホームの基礎工事が・・始まっています。
10月初旬・・着工で、11月末・・完成！・・です。顧問会員のMさん（30代）のマイホーム・・です。 （相談：生活設計・マイホーム取得） 南側が道路で、日当たりバツグン・・です。 その道路が・・バス通りで、目の前がバス停。 ちょっと歩けば・・川、自然にも親しめそう・・。 2～3軒後ろが大きなスーパーで、 暮らしやすそうな場所柄です。2ヶ月で・・完成させてしまう予定・・のようです。工事は・・見積もり提案競争の結果から、Mさんが選んだ・・M社さんが請け負っています。今・・基礎の工事中・・です。べた基礎・・です。鉄筋を張り巡らせて・・強度を確保するので、ちょっと余分なお金がかかります。 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/06
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生命保険、整理しても整理しても・・まだ・・。
説明受けたら・・、死亡保障が5,000万円！？読者からのコメント・・です。平凡主婦さん ・・からです。お久しぶりです。解約できました。お久しぶりです。以前いろいろ相談させていただきました。その後ですが、先生のブログでしっかり勉強をしていらない保険、うちの場合私の個人年金と子供の学資保険を解約することができました。 ★おめでとう・・ございましたぁ！解約するのにも一番の敵は保険のおばちゃんでしたが（夫が全部やってくれましたが）驚くほど簡単にすんなり解約できました。しかも２本も。たぶんこのご時世ですから風あたりが厳しいからかもしれませんがきっと強く言えない立場なのでしょうね。（もしかしていまだけおとなしい？！）でもちょっと気になることも言っていたようで。夫が「今、不払い多いですよね？」と聞くと保険のおばちゃんは「ああ、大手の生命保険ね。」とまったくの他人事のようです。確かに契約している生命保険は二流ですが（○日生命）生命保険会社には変わりないわけで。で、最近のニュースでは大手生命保険のみならずすべての保険会社で不払いと言っていました。ウソをつくのもいい加減にしてほしいです。 ★はい、38社で・・不払い120万件、910億円です。 ウソつき〇日生命は・・2万3千件、57億円です。 これは・・過去5年分のお話し・・です。 それ以前も同様・・と考えるのが当然です。 世間の非常識というDNAを背負った・・業界です。あとは夫の生命保険の見直しです。最近、契約内容の説明を受けたみたいなのですが死亡保障が５０００万でした。夫も知らずにいたらしいです。私も聞いてびっくり。どんだけ～かけていたのかと。 ★・・とぼけた・・ふうふ・・ですぅ。 わけも分からないモノに、毎月お金を払って・・。そりゃ毎月２万近く払っているわけです。でも証書ではみただけではぜんぜんわからないんです。医療保険も付いているし余計に内容わかりません。とりあえず、先生のおっしゃるとおり医療保険は外して死亡保障も少なくしようと思います。 ★はい、必要額をきちんと計算して・・。 がんばれ、がんばれ・・。また報告します。保険を解約してまとまったお金が入ったので無駄にせずにしっかり貯金しようと思っています。 ★解約して・・まとまったお金が入ると・・、 「 あ・・うちには・・こんなにお金が・・♪ 」 ・・って、実感できますよね。 保険屋さんに預けておくと・・、 知らないうちに・・無くなってしまいます。先生ありがとうございました。感謝しております。 ★またの報告・・、楽しみにしています。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/06
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土地活用で得をするのは、銀行、建築会社です。
貸家を5棟建てる契約をしたけど・・どうしよう？午前中は・・、スポット相談が1件。 （ 1時間：3,000円 ）盛岡から車で2時間半ぐらいの所から・・、Eさん（30代）が電車で来所・・です。大きな袋に・・契約関係書類が・・。自宅前の古いアパートを解体して・・、1戸建て貸家を5棟建てる・・という内容です。内容は・・ザックリと・・、 ・工事費総額 ： 5,000万円 ・資金 ： 全額ローン （変動金利・25年返済） ・建物 ： 2LDK2階建て・5棟 ・手取り収入 ： 10万円/月 （120万円/年） ・着工時期 ： 来年の6月 （年回りを考慮） ・契約者 ： お母さん（70代）・・土地所有者 ・連帯保証人 ： Eさん（30代）・・ローンの連帯保証 契約はしたけど・・、本当にやっていいのかどうか迷っている・・ということでした。目的は・・固定資産税と相続税の対策・・のようです。「お金を出さずに、毎月10万円がもらえるなら・・。」「アパートよりも貸家の方が入居率がいいみたい。」「借金は相続対策になるというし・・。」・・と、お母さんの感想・・の、ようです。私の・・結論、「こんなもの、おやめなさい！」・・です。20年～30年先・・、恩恵を蒙るか、損失を蒙るか、すべては・・Eさん本人に・・。不動産は他のものも含めて、いずれEさんが相続します。お母さんの意思よりも、本人の意思が大切です。さあ！ なぜ、「おやめなさい！」・・か？●5,000万円もの資本投下で・・120万円/年程度では、 不動産投資としては・・効率が悪く、危うい。 120/5,000＝0.024 （利回り：2.4％） 手数料の安い投資信託でもやっていた方が・・、 経済的・心理的負担がない分・・マシです。●120万円/年・・は、入居率100％の場合であり、 常に100％入居・・ということは、ありえない。 時の経過とともに・・入居率は低下していきます。●120万円/年・・は、今のローン金利の場合であり、 最大の問題点は・・このローンが変動金利だということ。 今の異常な低金利・・を基準に計画されています。 これから先の金利上昇が想定されていません。 危険極まりない・・計画、・・です。・・結果、これから・・入居率が低下します。 （当然・・です）これから・・金利は上昇します。 （当然・・です）毎月の収入の10万円は・・簡単に吹き飛びます！！だから・・「おやめなさい！」・・です。一番・・得をするのは・・、銀行です。 5,000万円のローンで・・利息収入は・・、 ザックリと、2,500万円。 （ボロ儲け・・です）2番目に得をするのは・・、建築会社です。 5,000万円の工事で・・粗利益は・・、 ザックリと、1,250万円。3番目に得をするのは・・、不動産管理会社です。 Eさんを建築会社に紹介して・・紹介料〇〇万円。 完成後の管理業務の利益・・〇〇万円。まあ・・こんな感じで・・、素人の地主さんは、プロの色々な業者に食い物にされていきます・・。（プロはグループを作って協力しあって・・）私も・・かつて、大手住宅メーカーで土地活用営業を。 (^^ゞ批判する・・だけでなく、んじゃあ・・どうしたらいいの？〇固定資産税対策 かんたんです。こんなに規模を大きくしなくても、 半分の2,500万円程度で・・目的は達成できます。 土地も・・今回の提案のように大面積を使う 必要はありません。〇建築工事費の妥当性 契約した会社は建築費が高め・・です。 もっと・・まともな単価でやれる業者3～5社で 見積もり提案競争をさせればいい・・だけです。〇ローン 今の時期に変動金利の大型借金はありえません。 事業資金でも固定金利で借りられるところ有り。 （国民生活金融公庫）〇相続税対策 「借金は相続税対策になる。」・・は、大いなるマチガイ！ 5,000万円の借金をしたと同時に・・、 5,000万円分の相続資産が増えます。 どこが・・相続対策・・ですか？ スポット相談でしたので・・、相続資産全体がわからず、 こちらは・・アドバイスのしようがありません。 本格的に相続の相談を受ける場合は・・、 やはり・・顧問会員になってもらわないと・・。「契約したけど・・やっぱりやめる。」・・という場合は、違約金等の出費が想定されます。武田FP「契約書には・・違約金のこと、書かれていますか？」Eさん「そういうことは、書かれていませんでした。」契約書の各ページを見せてもらいました。・・発見、しました。「工事請負金額の20％を・・。」武田FP「契約書はしっかり読まなきゃ・・だめですよ。」5千万円の20％は、1千万円・・です。ただし・・このパーセンテージは怪しい・・かも。もっともっと・・少ない金額で済む・・と思います。100万～200万円払っても、やめたほうが生涯のトータルでは・・お得です。武田FP「この部分については、弁護士さんに相談してください。」貸家やアパートやマイホーム・・、どんな建築を考える場合でも、最初から1社にしぼって検討すると、ろくなことは・・ありません。世の中には、たくさんの選択肢があります。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/06
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住宅、アパート、相続、・・それぞれの計画
今日の・・ファイナンシャル・プランナー事務所。●10：30 顧問会員のSさん（30代）夫妻 来所。 （相談：生活設計・不動産運用） 土地購入・アパート建築・・のシミュレーション ・・を説明、（今日の一つ目の日記・・参照） 持ち帰って検討してもらいます。 （武田FP）●顧問会員のHさん（30代） 資料作成。 （相談：生活設計・マイホーム取得） 今・・いくつかの土地を検討中・・。 土地購入・住宅建築の際の資金計画作成。 具体的な諸費用も計上してシミュレーション。 （佐々木FP）●ヒアリング・シート 原稿修正作業。 顧問会員になると・・最初に記入していただく 書類です。 できるだけ負担を減らすために 見やすい・書き込みやすい書類に・・。 （佐々木FP）●顧問会員 作業項目一覧 作成。 家計の現状診断を終えた顧問会員の内、 引き続き・・具体的な作業を伴うケース・・、 会員から指摘されて・・「忘れてましたぁ。」 ・・なんてことがないように、毎日チェック！ （佐々木FP）●15：00 顧問会員のIさん（50代） 来所。 （相談：相続・不動産運用設計） 母上の資産の相続、自分で考えた各種対策は どうか？効果は・・？ まず・・相続資産総額をつかむ→課税遺産額を つかむ→相続税の総額を把握する ・・全体像を把握するための作成資料を説明。 その上で、各項目の考え方・処理のしかた・・へ。 （武田FP） 途中で・・佐々木FP・・「お先に失礼しまぁす。」 佐々木FPは主婦・・、10時～4時・・です。●17：30 土地家屋調査士のOさん 来所。 顧問会員のSさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得） ・・のマイホーム工事、完成間近です。 表示登記に必要な住民票他の書類を渡す。 （武田FP） 表示登記 ：何もないところに住宅ができました。 こんな形・こんな面積等々の建物が 新築されました・・と、登記します。 Oさんには、来月も表示登記をお願いします。 顧問会員のMさん（30代）・・の分です。 （相談：生活設計・マイホーム取得） 今・・基礎工事、着工したばかり・・です。 ・・が、来月末には完成の予定・・です。FP業務・・、ライフプランニングに始まり・・、ライフプランニングに終わります。多くの・・実務・雑用も、伴います。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/05
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銀行で保険を全面的に売ろうが・・関係ない！
予定通り全面解禁するかどうか・・バトル中です。金融機関どうしの垣根が次々と取り払われてきています。今度は・・「生命保険の販売を銀行窓口で」予定では・・12月に全面解禁！ ・・です。金融庁、銀行業界、保険業界、三つ巴のバトル・・です。 （自民党、政府の金融審議会）〇予定通りの解禁を主張 ： 金融庁・銀行業界 「予定通り解禁しないと、政治の信頼問題になる。」 「生保にとっても販売チャネルが増えてメリットに。」 ・・と、支持する賛成派自民党議員。〇解禁延期を主張 ： 生命保険業界 「銀行は販売後も契約者に対して責任を持って 対応できるのか。」 ・・と、生命保険協会会長。 「解禁反対！」 ・・と、保険販売員団体。 生保レディー・・全国で約25万人。 「銀行が保険を販売することを利用者は本当に 求めているのか。銀行は本業に集中すべきだ。」 ・・と、反対派自民党議員。 ・・むぅ・・。生命保険協会の会長・・、よく言います・・ね。「販売後も契約者に対して責任を持って対応。」・・できていないのは、保険業界自身・・でしょ。保険金不払い・・、調査すればするほど・・件数・金額が増えています。底なし・・の状態です。 「いざという時にお金をもらえる。」という商品 ・・であるはずが、もらえないわけですから 「商品」になっていなかったんですね。 これが・・特定の1社だけでなく業界全体が 横並びで同じ状況です。 これはもう・・この業界の体質・・です。 その中にどっぷり浸かっていると、その常識が 世間の非常識・・ということに気づきません。 年配の人はさておいて、若い人は・・他の業界に 身をおいて・・修行してみることもいいかも・・。銀行窓口販売が12月全面解禁になろうがなるまいが・・、生活設計をしっかり整えるには、できるだけ生命保険には加入しないことです。生命保険の保険料は、人生のコストです。コストを削減するのは・・当たり前のことです。基本的に・・、●医療保険は不要です。●独身者や専業主婦に死亡保険は不要です。●だれかを扶養している人だけ、死亡保険加入。 （ただし、必要額分を計算して） キーワード （当ブログで検索） 医療保障 健康保険 高額療養費制度 自己負担限度額 死亡保障 必要額 計算 遺族年金《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/04
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新築マイホームに・・奥さん手作りの照明器具
毎日・・チビちゃんが寝てからの夜なべ仕事。顧問会員のSさん（30代） （相談：マイホーム取得・生活設計）Sさんのマイホーム建築工事は・・、いよいよ終盤にさしかかっています。内装、塗り壁仕上げ、照明器具取り付け、・・等々。もうじき・・外構工事にも入ります。その・・照明器具のいくつか・・は、かねてからの奥さんの希望で、手作り！ ・・です。奥さんの趣味は、ガラス細工です。リビングとダイニングとキッチンの照明は・・、その手作りのガラス細工・・です。小一のチビちゃん（長女）が寝てから、夜な夜な・・作業をしているようです。明日・・現場に届けなければなりません。（建築会社のT社さんと約束していました）新築住宅の一部に・・手作りのモノ、なかなか・・いいですね～。がんばれ、がんばれ、 ・・です。昨日は・・、塗り壁作業中のところに、奥さんとチビちゃんとで行って、記念の「手形」を押してきたようですよ。キッチンの壁・・のようです。（ダンナは・・仕事で行けず・・）10/13・14 完成発表会 （この間に外構工事）10/20・21 完成発表会 （この間に外構工事） （T社さんに、いいように利用されています）10/28 完成引渡し （いよいよ・・入居！・・です）Ｓさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/03
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プチ・アパート経営と相続の懸念事項対策と
「遺産分割相続した場合の贈与税はいくら？」今日のファイナンシャル・プランナー事務所武田FP顧問会員のIさん（50代） （相談：相続設計）区画整理地区の中になり、お母さん（80代）の資産が急激に増えています。相続税の対象になる金額になっています。「遺産分割相続した場合の贈与税はいくら？」・・ご本人が、私のところに相談のため、いくつかの項目を整理、プリントして持参した書類のひとつの項目・・です。・・意味・・不明・・な、文章です。よくよく・・聞いたら・・、「相続が発生した場合、相続税の額はいくら？」・・ということでした。生前にプレゼントすれば・・「贈与」相続発生後に分けてもらうのは・・「相続」 ・・です。区画整理に入った4～5年前に、それぞれの不動産のやりくりをコーディネートしてあげました。今、改めて・・お母さんの現在の資産額を算出中・・です。その先で・・相続税額の算出・・その他の質問事項にお答えしていきます。顧問会員のHさん（30代） （相談：マイホーム取得・生活設計）Hさんは・・これから土地を購入して住宅建築予定です。・・で、土地探し・・です。昨日あたりから・・あちこちの不動産屋さんに電話、電話。いくつか・・それらしい物件情報が入ってきています。次々とHさんに情報を流していきます。佐々木FP顧問会員のSさん（30代） （相談：生活設計・不動産運用）Sさん、ライフプラン上は何も問題がありません。興味を持っている・・不動産運用・・。そのためのシミュレーション作り・・です。「プチ・アパート」・・です。 宅地サイズの土地に、上下2世帯のアパート。 土地：1300万円、建物：1500万円、 あと・・諸費用を加えて、どうなっていくか？ 自己資金は・・2000万円ぶち込んでみようか？ 借金の利息は・・人生の負荷！ できるだけ借り入れは少ない方が・・、 色々な意味で、いいんですよ。●借金の利息は・・人生の負荷・・です。 住宅ローンだろうが、資産活用ローンだろうが、 教育資金ローンだろうが、自動車ローンだろうが、 生活資金ローンだろうが・・、 人生の色々な局面で「借金」を『手軽に』利用すると、 生活設計は・・『重い』・・ものになってしまいます。 儲かるのは・・、金融機関だけです。●保険の保険料も同様に・・人生の・・負荷です。人生の色々な局面で「保険」を『手軽に』利用した場合も、同じように生活設計は・・『重い』・・ものになってしまいます。 儲かるのは・・、保険会社と販売代理店だけです。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/03
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田舎の不動産屋さん・・、FPなんて知らない？
ファイナンシャル・プランナー・・、認知度・・低っ！！顧問会員のHさん（30代） （相談：マイホーム取得・生活設計）Hさん・・、マイホーム取得に向けて一生懸命・・土地探し・・です。（盛岡から車で2時間強・・）盛岡から・・そのお手伝いをしています。その市の不動産会社に次々と電話・・。 予算 ： 1,000万円まで 場所 ： 〇〇界隈 絶対条件： 日当たりいくつかの不動産屋さんからFAXで情報が入ります。その電話かけ中の・・ひとこま・・。K不動産「はい、K不動産・・です。」武田FP「あ、エフピー・ステーションと申します。」K不動産「何・・屋さん・・ですか？」武田FP「はい・・？ 何屋さん・・？ ファイナンシャル・プランナー事務所を やっております。」K不動産「はい、ごくろうさん！」バシッと、電話を切ってしまいました。何かの営業と勘違いされた・・ようです。ファイナンシャル・プランナー・・って、ホント！ ・・認知度・・低いですね～。特に田舎（失礼！）・・では。K不動産さん・・、ビジネスチャンスを逃しました。相手の用件を聞いてから・・にすれば、仲介手数料を稼げたかもしれません。ここにも・・おバカさん（失礼！）が一人・・。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/02
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4日までに運用商品を選ばなければなりません
勤務先が確定拠出年金を導入しました。顧問会員のSさん（30代） （相談：マイホーム取得・生活設計） Sさんのマイホーム・・、 今・・内部の塗り壁の仕上げ中です。 見積もり提案競争の結果・・受注した T社さんの工事も終盤です。 これじから外構工事に入ります。 2週連続で完成発表会の予定です。 （10/13・14、10/20・21） 完成引渡しは、10/28（日）・・です。 いよいよ・・完成入居です。そのSさんの勤務先が・・、確定拠出年金を導入しました。それぞれの社員が、自分の年金資産を運用しなければなりません。Sさん、金融資産の運用知識はありません。元々・・興味もないよう・・です。ほかの大部分の社員も同じ・・ようです。（2度ほど・・説明会で話を聞いたようです・・が）10/4までに、金融商品の選択をしなければ・・。確定拠出年金・・、拠出金は全額所得控除でお得・・ではありますが、毎年・・数千円のコストがかかります。せっかくの機会ですから、大部分が元本保証商品・・では、もったいありません。・・で、投資信託でこんな組み合わせはどう？という資料を作ってあげました。 ●日本株式 1/3 ●外国株式 1/3 ●外国債券 1/3 （現在の国内金利状況から日本債券ははずす）この組み合わせのリスク・リターン試算はザックリと・・、 ●期待リターン 5.7％ ●標準偏差 10.17％ ●標準偏差×2 20.35％どういうことかというと・・、元本100万円であれば、1年後に・・、平均的に105.7万円になりそう・・ということ。 運悪くマイナスに振れて、95.53万円以下に 減ってしまう確立が・・1/6・・あるということ。 （1標準偏差） さらにはもっとマイナスに振れて、85.35万円以下に 減ってしまう確立が・・1/36・・あるということ。 （2標準偏差）裏返して見れば・・、5/6の確率で・・95.53万円以上になり、35/36の確率で・・85.35万円以上になり、平均的には・・105.70万円になることが期待できる。・・と、いうことです。Sさんの会社の確定拠出年金の説明書を見せてもらいました。色々な金融商品がエントリーしています。定期預金・保険・投資信託等々・・。投資信託を選ぶ際の注意事項・・。「手数料」には、徹底的にこだわってください。特に「信託報酬」という・・運用手数料。 パッシブ運用は、指数に連動するように運用 しますので・・それほど手間がかからず、 確定拠出年金の投信では・・0.5％以下の 非常に安い手数料になっています。 アクティブ運用は積極的にパフォーマンスを 上げようと手間隙をかけますので・・当然、 パッシブ運用の数倍の手数料になっています。 1.5％を越える手数料のモノが・・確定拠出年金 の投信に混じっているのも・・どうかと思いますが・・。 過去の運用で・・、パッシブ運用に勝ち続けた アクティブ運用の投信は・・存在しません。確定拠出年金のメリットのひとつに・・、一般に販売されている投信に比べて、手数料が安い・・ということがあります。・・ので、先ほどのように・・、 ●日本株式 1/3 ●外国株式 1/3 ●外国債券 1/3・・と、選ぶ場合でも、「パッシブ運用」の中から・・が合理的です。Sさん・・の場合、この確定拠出年金に廻るお金・・、数百万円程度・・です。 （試算全体の・・極一部・・）これから・・住宅ローンの返済も始まります。他の貯蓄方法は・・おそらく・・普通預金や定期預金になっていきます。さあ・・、Sさん・・どうする？《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/02
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取得も売却も手軽な・・不動産経営を考える・・？
不動産のデメリットは・・、「流動性の悪さ」です。顧問会員のSさん（30代） （相談：生活設計・不動産運用）9/29（土）に、現状診断の結果を説明し・・、ご夫婦のライフプランは何も問題が無いことを理解してもらいました。・・で、興味の対象は「実物資産」・・へ。はい・・「不動産」です。ここからは・・9/25の記事、「中古アパートを買って、不動産運用をしたい？」・・の内容の続きのお話です。Sさん、5千万円台の中古アパートの購入を検討していました。 実物不動産を検討してみたい・・のなら、 身の丈にあった方法もあります。 いえいえ、賃貸マンションではありませんよ。 マンションなんて、買ってはいけません。 安いからといって中古マンション・・なんて、 なおさらダメ！です。 別の機会に書きます・・。・・で、終わっていました。そしたら・・クレームが付きました。「気になって寝られないから・・教えて！」身の丈に合った方法・・「プチ・アパート経営」の・・お話をします。収益用の不動産経営が初めての人に・・。 同様のモノに、マンション経営がありますが、 後々・・大きな落とし穴があるので、 私はお勧めしていません。金融資産と比較して、不動産のデメリットとしてよく言われるのが・・「流動性が悪い」ということです。将来何かがあって換金したい・・という時に、かんたんにはいきません。「流動性が悪い」・・その通りです。なぜ・・流動性が悪いか？ボリュームが大き過ぎる・・ために、買い手の層が限られます。「土地〇百坪、〇十世帯アパート、〇億円」・・流動性が悪い・・わけです。流動性を良くするために・・どうするか？一般の人でも買えそうな価格レベルにすれば、もし・・売りに出した時に、大勢の方に検討してもらえます。具体的には・・マイホームと同じ価格レベルです。2,500万円とか、3,000万円とかで買えて・・、毎月一定の家賃収入が得られる・・となれば、幅広い層の方の検討対象になります。・退職金で買って、自前の年金収入を得る。・相続対策で・・金融資産を不動産にして圧縮。・事故で夫を失った妻が、保険金で購入して生活費に。・・等々、色々な人の検討対象になります。プチ・アパート経営・・、すでに・・顧問会員のNさん（80代）がやっておられます。 相続対策・・多すぎる金融資産を、不動産に 変えて・・資産圧縮。 自分の土地にキャッシュでひとつ。 盛岡にキャッシュで土地を買ってひとつ。 規模が小さいので、子どもたちにも分けやすい。これから・・顧問会員のSさん（30代）も、検討しようか・・というところです。・・で、具体的には以下のようにします。●土地 ・普通の宅地を選ぶ。 （50～60坪で十分） 普通の宅地サイズが一番流動性がいい。 ・立地にはこだわる。 収益物件の経営・・将来性のある場所柄。 ●建物 ・2世帯アパート（上下） 2DKでも3DKでも、駐車場2台/世帯・・確保。 ・大手メーカーではなく、地元業者の競争で。 収益物件だから、同一条件なら低価格が いいに決まっている。 ・「保証」にだまされない。 （損するだけ） 家賃保証や一括借り上げ・・等にだまされない。 実際に・・大勢の大家さんの経営の保証を していて、企業が成り立たつわけがない。●ローン ・借り入れはできるだけ少なく。 利息が家計に及ぼす負荷・・ばかにならない。 3,000万円借りたら・・利息はザックリと1,500万円！ 何のために収益物件に投資するか考える。 割りに手軽に始めやすく・・、不測の事態には・・さばきやすい、「プチ・アパート経営」・・です。ただし・・、・家賃が常に100％入ることはない。・カタチあるものは必ず劣化する。・・ということを認識しておきましょう。手数料の高い投資信託や変額年金保険を買って、資産をむしりとられているよりは・・、マシ・・かもしれません。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/10/01
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