2007年08月の記事
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不要な買い物・売り手の言いなり・・生命保険編
中身の分からないモノに・・お金を払ってない？顧問会員のHさん（30代） （相談：マイホーム取得・生活設計）Hさん・・、これからマイホーム取得に向けて、まずは・・家計の現状診断・・です。現在・・ヒアリング（聞き取り）でやりとりしています。各種添付資料も提出してもらいます。その中で・・、生命保険の加入状況チェックのために、保険証券の写しをいただきました。毎月の保険料は・・、夫：17,000円、妻：3,000円の・・計20,000円です。夫の保険証券を確認しました。「・・なんじゃ・・こりゃ。」 ・・です。Hさんの家族構成は・・、夫婦とも30代前半で、1歳未満の赤ちゃんとの3人家族・・です。 （夫：団体職員）このケースで最も必要なのは、夫の死亡保障・・です。子どもがまだ赤ちゃんですから、ちょっと大きめな保障が必要になります。・・で、夫の「なんじゃこら」保険は・・、「3年ごと利率変動型積立終身保険」・・です。主契約の死亡保険金額・・に、（注1）と書かれています。欄外の・・その（注1）を読んでみると・・、「第一保険期間の死亡給付金額は死亡時の積立金額」・・と、なっています。「第一保険期間」なるものが・・いつまでなのか、分かりにくい内容になっていますが・・、いずれにせよ・・死亡保険金は「それまで積立てた金額」・・ということです。死亡保障・・には、なり得ません。それでは・・何の保障に・・、17,000円もの保険料を払っているんでしょう？付いていましたぁ、ごろごろと・・「特約」が。このような状態を・・「てんこ盛り」と言います ・新介護収入保障特約 逓減型 ・特定疾病保障定期保険特約 ・傷害特約 ・傷害損傷特約 ・入院治療重点保障特約 ・災害入院特約 ・疾病医療特約 ・通院特約 ・成人病医療特約 2番目の特約に、300万円の死亡保障が 付いていますが、病名が限られます。よくもまあ・・こんなにてんこ盛りに・・。それぞれの特約の意味、Hさんは理解できているでしょうか？保険屋さんは、きちんと理解させたでしょうか？きわめて・・疑問です。これから・・Hさんの家計全般の現状診断を行ないます。その中で・・死亡保障の必要額も計算します。これから・・マイホームを取得しようとしています。わけの分からない生命保険に毎月2万円も払っている場合ではありません。Hさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/31
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住宅ローン2本・・どっちのくり上げ返済がお得？
どっちも・・お得！ ・・なのが、くり上げ返済です。メール顧問会員のWさん（40代） （相談：住宅ローン・生活設計）多額の住宅ローンを返済中です。生命保険も・・たくさん加入しています。生命保険の見直しアドバイスは終えています。解約で・・かなりの解約返戻金がゲット！ ・・できそうです。・・で、住宅ローン・・です。現在2本の住宅ローンを返済中です。〇銀行 2006年7月借り入れ 4,490万円 金利3.1％ 25年返済 現在の残高：4,350万円〇共済 2004年4月借り入れ 900万円 金利2.26％ 25年返済 現在の残高：760万円シミュレーションをしてみました。生命保険数本の解約から得られる解約返戻金の内・・、300万円をくり上げ返済に投入した場合・・、それぞれどのような効果が得られるか？●銀行ローンで300万円くり上げ返済 節約できる利息 ： 305万円 短縮できる期間 ： 2年4ヶ月●共済で300万円くり上げ返済 節約できる利息 ： 168万円 短縮できる期間 ： 12年5ヶ月結果・・、銀行のローンを優先した方が、圧倒的にお得！ ・・です。 （注） ただし・・、共済は「変動金利」の可能性が あります。 これは確認してみてください。 変動金利だとすれば・・これから返済負担が 増してくることも考えられます。 ・・ので、金利上昇が懸念される状況に なった場合は・・こちら優先で返済・・も。Wさんのように非常に多額の住宅ローンを返済中の人は・・、・元本割れ商品で・・のんびり積立てをしている 場合じゃありません。・元本割れしなくたって・・ちょっぴりしか増えない 商品で・・積立てしている場合じゃありません。・不安をあおられて・・いらない保険の保険料を 延々と払っている場合じゃありません。老後の生活設計が成り立たなくなりますよ。今回のシミュレーションのように、住宅ローンのくり上げ返済は・・、最強の「資産運用」・・です。300万円の元手で・・305万円をゲット！・・そんな金融商品は他にはありません。（しかも・・リスク無し・・で）不利なはずの・・168万円ゲット！・・だって、マネができる金融商品はありません。お金の知識がなくても・・、だれでも・・、すぐに・・、できる「資産運用」が、「住宅ローンのくり上げ返済」です。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/31
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住宅ローン・・希望返済期間は？ 3年です？
労働金庫で・・住宅ローンの審査申し込み。顧問会員のHさん（60代） （相談：マイホーム建替え・生活設計）今日は午後一で・・、奥さん・お嬢さんが労働金庫へ審査申し込みに・・。私も同席してきました。（盛岡から・・車で約1時間ですぅ）ローン担当者「返済期間は何年にしますか？」奥さん「 3年で・・。」ローン担当者「 ？ ？ 」 住宅ローンの種類は大きく分けて・・、 ・全期間固定金利型 ・固定金利期間選択型 ・変動金利型 ・・の3種類になります。 固定金利選択型は、 3年・5年・10年などの期間だけ 金利が固定されます。 固定期間が短いほど、低金利・・です。 今回・・Hさんの場合は・・、 来春・・奥さんの定年退職金が入り、 大部分をくり上げ返済でき、 大幅な期間短縮が可能なので・・、 3年固定金利で20年返済を選びます。 「20年返済・・で、お願いします。」・・と答えるべきところを、固定金利期間の「3年」が・・強く印象に残っておられた・・ようです。・・で、「3年で・・。」一般的には・・私はいつも「全期間固定金利型」をお勧めしています。・・が、Hさんのように特殊事情があるケースではその状況に合わせて一番有利なモノを選択したいですね。・・審査結果は、9/6ごろに出る・・そうです。これからのH家のマイホーム建築の予定・・。9/1（土） 13：00 契約前打ち合わせ（1）※平日の日中 契約前打ち合わせ（2）9/8（土） 工事請負い契約※ 建物解体工事9/末 新築工事 着工9月のH家・・、大いそがし・・です。契約前後に、仮住まいへの引越しもあります。 Ｈさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/30
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元本500万円が840万円に・・。想定外です。
このお金・・こんなに増えることになるとは・・。顧問会員のNさん（80代） （相談：金融資産・不動産運用・相続・生活設計）骨折で2ヶ月ほど入院していましたが、今は・・自宅療養中・・です。久しぶりに電話をいただきました。「骨折の方は・・だいぶ良くなったのよ～。 だけどね～、この間・・朝起きようとしたら・・。」今度は腰が痛くてたいへんなようです。病院に行ったら・・骨粗しょう症・・だということ。高齢なので色々なことが・・出てきます。顧問会員期間が来月で切れるのでそろそろ翌年分を払わなきゃ・・とか、今年はお中元をあげていなかったのでビール券を・・とか、色々・・気にかけていただいているようです。・・で、私の方にも気にかかっていることが・・。（お盆前後の・・世界同時株安・・関連）Nさん・・、4年前に変額年金保険を買っています。相続対策で・・私がお勧めしました。 相続税での死亡保険金の課税対象額は・・、 保険金 － （500万円 × 法定相続人数）Nさんの法定相続人は、子ども3人です。 500万円 × 3人 ＝ 1,500万円預貯金などに置いている1,500万円を、保険に置き換えるだけで・・その金額分相続資産を減らす効果が・・。 （置き場所を変える・・だけで）で・・、子ども1人500万円ずつ・・計1,500万円変額年金保険を買って・・4年ほど保有中・・です。元本金額分の最低保証付きのモノです。その当時・・Nさんが・・、「どうせ保証がついているんなら・・。」選択できる運用対象の組み合わせが一番リスキーなものを選びました。その結果・・、現在（2007年7月18日）の残高は元本500万円が・・なんと840万円になっています。840万円 × 3人 ＝ 2,520万円1,500万円が・・2,520万円になっていました。相続資産を・・1,500万円減らしたつもりが、いつもまにか・・新たに約1,000万円が生まれていました。・・想定外・・です。（まあ・・納税資金のタシにはなりますが・・）ただ・・この数字・・、世界同時株安の大騒ぎの前のモノです。次回の運用報告を待たなければなりません。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/30
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住宅会社5社の内から・・ついに1社を選んだ！
見積もり提案競争から3日、ついに決めました。「T社さんにお願いしようと思います ♪ 」顧問会員のHさん（60代） （相談：マイホーム建替え・生活設計）今朝・・Hさんからのファックスを見ました。夕べ遅くまで・・ご家族で話し合いをしたようです。 8/25（土）に・・同一の条件で住宅会社5社に 順番に提案競争をしてもらいました。 （8/25の日記「一日中・・住宅展示場を・・」参照） そのうち・・想定予算内の2社に絞って 具体的に検討をしていました。ここから先・・、私にはつらい仕事が・・。今日・・一日かけて・・、落選した住宅会社4社に「ごめんなさい」の電話・・。特に・・最後まで競り合ったM社の営業マンS君・・、かわいそう・・でした。（連絡したとたん・・言葉を失ってしまう状況・・）ひるがえって・・受注が決まったT社の営業マンKさん・・、もう少し感動して喜べ！・・よな～。（まぁ・・元々そういうやつで・・感情表現が希薄）さあ！ ここからまた・・いそがしくなります。契約段取り、着工段取り、住宅ローン段取り、その他もろもろ・・滞りなく進むように・・。これからの予定、ざっくりと・・、 ・契約前の打ち合わせ・・2回ほど ・仮住まいへ引越し ・9月中旬・・請負い契約 ・9月いっぱいで解体工事 ・10月初旬・・新築工事着工 ・11月初旬・・上棟 ・2月中旬・・完工 ・2月下旬・・入居・・のように進行します。決めるまでは・・色々迷っていたHさん一家、決まってしまえば・・、 「いつ出来上がるの？」 「早く住みたい、早く、早く。」・・の・・状態です。 Ｈさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/29
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生命保険、銀行で扱えば売り上げが伸びる？
大手銀行が・・保険販売の準備を急いでいます。年末に・・生命保険の銀行での販売が全面解禁になる予定です。消費者は・・銀行にいけば主な金融商品はほとんど購入できる・・ということになります。預金・ローン・投資信託・個人年金・国債・・・等々に加えて今度、保障性の保険。 消費者にお勧めできる商品 ・・とは、限りませんが・・。 （銀行員自身は買わないモノも売っています） 銀行が進める投資信託はだいたい 手数料が高すぎたりします。 頻繁に税金を納める・・多分配型の 投資信託を売ったりしています。三菱UFJ銀行は・・、国内全店で医療や終身などのすべての主要保険を扱う・・ようです。みずほ銀行は・・、国内全店でまず医療保険に限定して販売する・・ようです。三井住友銀行は・・、まず百店に絞って医療や終身などのすべての主要保険を扱う・・ようです。銀行は・・本業の貸し出しが低迷していますから、新たな収益源として・・、手数料収入が得られるこれまでの・・投資信託や個人年金に生命保険を加えようとしています。いつも・・言っていますが、銀行（売り手）と消費者（買い手）は、「利益相反」の関係にあります。 「利益相反」の関係 銀行が儲かれば、消費者が損をします。 銀行が損をすれば、消費者が儲かります。銀行が大々的に広告費をかけて売る商品。 ＝ 銀行が儲かる商品 ＝ 消費者が損をする商品銀行員が熱心に勧める商品。 ＝ 銀行が儲かる商品 ＝ 消費者が損をする商品生涯の生活設計を整えるなら・・、「生命保険には、できるだけ加入しない。」・・ことです。 単純に、できるだけシンプルに考えましょう。 ・保険は、一定期間の保障を買います。 その期間が過ぎれば無くなるお金です。 ・みんなが少しずつお金を出し合って、大部分の 人が損をすることで成り立つしくみ。（相互扶助） ・相互扶助のしくみに・・利益をあげようという組織が からむと・・新たななコスト負担で割り増しの損。損をすることには、できるだけ参加しないことです。売る相手が・・保険屋さんだろうが銀行だろうが、いらないモノは買わない・・ことです。 現実的には・・銀行で保険を売り出せば・・、「保険の販売」は伸びる・・んでしょうね。 （ 残念・・ながら ）キーワード （このブログで検索してみてください） 医療保険 高額療養費 自己負担限度額 死亡保険 死亡保障必要額 計算《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/29
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負担金は13万円ではなく・・9万円では・・？
水道分岐の負担金・・余分に払ったのでは・・？顧問会員のSさん（30代） （相談：マイホーム取得・生活設計）Sさんのマイホーム、順調に工事中・・です。外観は・・ほぼ完成・・状態です。（木製バルコニーを除いて・・）大工さんが毎日・・内部の造作工事をしています。Sさん・・ひんぱんに打ち合わせをしています。（主に・・奥さん・・）着工前に・・しっかり3回ほど・・、着工してからも・・ほぼ毎週のように・・。住宅会社T社のKさんと・・。そんな打ち合わせの中で・・、Sさんの奥さん「水道の負担金って、13万円ちょっと ・・でしたよね。」T社のKさん「はい・・13万・・ちょっと・・でした。」Sさんの奥さん「前から言おうと思って・・いつも忘れていたんですが、 説明書では・・平米当たり〇〇円になっていて、 面積を掛けると・・9万円ちょっと・・なんですよ。 13万円じゃなくて、9万円じゃないですか？」 Sさんの購入土地は、市の区画整理地区の 土地（保留地）です。T社のKさん「・・いえ、13万円ちょっと・・ですが・・。」Sさんの奥さん「・・・？」T社のKさん「・・・？」武田FP「水道負担金は・・土地の面積とは関係ない ・・はず・・ですよ。 その説明資料を もう一回チェックしてみたら・・？」Sさんの奥さん・・、資料を引っ張り出してチェック・・です。・・で、確認・・できましたぁ。Sさんの奥さんが言っている「負担金」は・・、水道分岐「負担金」（加入金）・・ではなく、下水の「負担金」・・でしたぁ。 (^^ゞ下水の「負担金」なら・・分かります。土地の面積が関係します。損をしていない・・ことが理解できたSさんの奥さん・・でした。 (^^ゞＳさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/28
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加入している生命保険9本！・・ほとんど不要。
ダンナの死亡保障、必要額は・・たったの350万円。メール顧問会員のWさん（40代） （相談：住宅ローン・生活設計）40代の夫婦と10代の子ども２人の4人家族です。 「夫の保険は、どれから削っていけば いいでしょうか？ 私の保険は、〇〇はやめようと思って いますが、いかがでしょう？」損害保険以外で加入している保険は・・9本。毎月・・6万5千円も払っています。（住宅ローンもすごい金額を返済中・・） 夫 ： 4本 妻 ： 2本 長女 ： 2本 次女 ： 1本すごい・・ですね～。よく・・払えていますね～。ダンナの死亡保障・・いくら必要か？計算してみました。A 必要資金 家族の生活資金 2,880万円 妻の生活資金 4,992万円 車・趣味 100万円 子どもの教育費 1,148万円 子どもの援助資金 200万円 整理資金 200万円 負債 0万円 その他 0万円 合計 9,520万円B 手当て可能資金 公的年金 5,342万円 妻の収入 1,200万円 その他収入 0万円 死亡退職金 2,300万円 個人年金 0万円 預貯金 324万円 その他 0万円 合計 9,166万円●必要保障額 （ A － B ） 354万円この程度の死亡保障なら・・、共済系で十分・・です。わざわざ・・特約てんこ盛りのコスト高保険に加入する必要なんかありません。ダンナ加入中の4本のうち、ある団体がやっている個人年金積み立てに付いている死亡保障が・・ちょうど350万円です。これだけ残して・・あとの3本は解約！ ・・でオーケーです。 それらの解約返戻金が・・、負担の重い 住宅ローンのくり上げ返済に廻せます。極端なことを言えば・・、ヨメやチビちゃんたちの保険5本もすべて不要なのでやめてしまった方がいいんですが・・。住宅ローンの負担が重い家計・・です。「くり上げ返済の資金」を作っては、実行！・・をくり返して、できるだけ負担を軽減したいですね。チビちゃんの教育資金は、保険以外の方法で・・。「保険」と名が付く限り・・必ず、よけいなコスト（保障のための）が付いて廻ります。不要なコストは負担しない方がいいに決まっています。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/28
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マイホーム建築中に、もし業者がつぶれたら？
「前金をもらってやるわけじゃないから・・。」「建築費を全額受け取ってやる ・・わけじゃないから問題ない。」と、開き直る業者さんもいました。住宅会社がそんな考え方じゃだめ・・なんです。顧問会員のHさん（60代） （相談：マイホーム建替え・生活設計）Hさんのマイホームの「見積もり提案競争」の日・・のことでした。住宅会社5社がそれぞれ・・提案をしました。同じ元図面でも・・それぞれが特徴を出し、提示見積もり金額も・・大きく異なりました。 （8/25の日記・・参照）Hさんご家族・・、お父さん・お母さん・長女・次女、みなさんが・・色々な質問をしました。その内容は・・だいたい設備や仕上げ・・の事です。その場に立ち会って・・私はいつも、切り口を変えた・・ちょっと厳しい質問を業者さんに投げかけています。「家全体の断熱の考え方を説明してください。」「基礎廻りの構造を断面を書いて説明してください。」 （会場にホワイトボードを用意しています）・・等々の質問をしてみせていると、Hさんご家族も・・聞いていて理解が深まっていく様子・・でしたよ。同様の質問についての5つの会社の解答を聞いていたHさんご家族・・、一日で、建築に関する知識が大幅増！ポイントの抑え方も理解できたようです。そのような中で・・私が必ずする質問・・、「マイホーム建築中に、もしお宅の会社が つぶれたら・・どうなりますか？」的確に解答する会社もあれば・・、解答できない会社もあります。（これ・・対応できていないと、だめですよ～）「前金をもらってやるわけじゃないから・・。」お金の面で問題は無い・・というところがありましたが、お金だけの問題ではありません。現実の問題として・・、建築途中に住宅会社につぶれられたら、その先の工事・・どうするの・・？「うちは・・つぶれません！」・・なんて言われるのも、困りものです。対応できるしくみを作るように会社を動かさないと・・。（小回りのきかない会社・・あります）今まで・・質問項目に入れていませんでしたが・・、「工事の検査体制はどうなっていますか？ 検査はどの段階で、だれが行ないますか？」・・とか、「住宅の性能に関する認定については、 どう対応していますか？」・・なんていう質問も、次からは入れていこうかと・・。建築主は・・ほぼ一生に一度のことです。まるっきりの素人・・です。素人がプロと渡り合う構図・・が、住宅建築です。これからも、素人の側で・・お手伝いしていきます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/27
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元本割れの学資保険、すぐ解約した方がいい？
契約時点で気がついてほしいですぅ・・元本割れ。メール顧問会員のWさん（40代） （相談：住宅ローン・生活設計）首都圏在住のWさんは子供2人の4人家族。規模の大きな住宅ローンを返済中・・です。家計の現状診断は終えています。キャッシュフロー・・たいへんな状況です。奥さん・・色々心配をしています。（ダンナは・・あまりピンときていません）奥さんからの質問のひとつ・・、「元本割れになるとわかった次女の学資保険は、 すぐに解約した方がいいということでしょうか？」 元本割れになる・・ということには、 契約時点で気づいてほしかったぁ・・残念！さあ・・どうする？最後まで続けると損をします。今・・解約しても損をします。（だから・・なんでこんなもの契約したの・・）A ： 最後まで続けて損をする金額B ： 今・・解約して損をする金額・・をシンプルに比べっこして判断しましょう。損をする金額Aの場合払い込み保険料総額 － 満期保険金等Bの場合払い込み保険料総額 － 解約返戻金・・なので、すぐ問い合わせてみましょう。「今・・解約すると、解約返戻金はいくらですか？」学資保険に限りません。保険を継続するかどうか・・考える場合は、「今・・解約すると、解約返戻金はいくらですか？」・・から、すべてがスタートします。なお、Wさんのように住宅ローンを返済中の人の最もすぐれた貯蓄方法（資産運用方法）は、「住宅ローンのくり上げ返済」 ・・です。とんでもない・・効果が得られます。（払わなくて済む利息が、すごく大きい）元本割れ商品を積み立てている場合じゃありません。リスク商品で手数料を取られている場合じゃありません。毎月分配型商品で税金を払っている場合じゃありません。「住宅ローンのくり上げ返済」！・・に勝る資産運用はありません。保険解約時点でいくらか損をしていても・・、その解約返戻金を使ってくり上げ返済すれば簡単に取り返せます。時期が早いほど・・、取り返せる金額も大きい・・ですよ。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/27
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神主さんのお値段・・暑い中の地鎮祭でした。
久しぶりに・・本物の塩でのお清め・・でした。顧問会員のMさん（30代） （相談：マイホーム取得・生活設計）いよいよ、マイホームの着工が迫り、今日は地鎮祭・・でした。 （非常に・・暑かったですぅ）私と建築士の佐藤ちゃんも参加しました。神主さんは・・Mさんご夫婦が結婚式をあげた八幡宮から来てもらいました。（盛岡では一番大きく、由緒がある？） 昨今は・・神主さんが道具や供え物を 用意して車で駆けつけてくれるケースが 多いんですが・・、 さすが八幡宮・・、住宅会社のM社さんの 社員が車で送り迎え、供え物もM社さんが 準備して・・行なわれました。 料金は同じ・・3万円です。 自分ですべて用意して運んできて、 料金2万5千円・・なんて神社もあります。四方お清めの儀？ ・・で、いま一般的になっているのは、建物の四方に・・用意した「紙ふぶき」をかしこまって撒く・・というやりかたです。・・が、八幡宮の神主さん、本物の塩・・を撒いていました。（久しぶりに見ました）その「塩」・・、M社さんが準備したもの・・ですが。一通りの儀式が終わると・・、お神酒がふるまわれます。全員が紙コップでついでいただいて・・、お神酒だって・・飲めば飲酒運転になります。私は形だけ・・ちょっぴり舐めて、あとは地面を清めました。（捨てました）すると・・、神主さんがおごそかに、「本日は・・ ・・滞りなく、申し収めました。」・・と口上を始めました。 まだ・・飲んだり、捨てたりしちゃ いけなかったんですぅ。 （失敗、失敗・・） よくある手順では・、神主さんの閉めの口上が 終わってから・・お神酒が振舞われますので、 いつものつもりで舐めて捨てて・・って やってしまいましたぁ。午前・・地鎮祭、・・お昼をはさんで午後・・着工前の打ち合わせ・・を、M社さんで。細部の打ち合わせを・・2時間ほど行ないました。建築確認申請の手続き等を経て、9月第2週ごろに・・実着工・・です。Ｍさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/26
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一日中・・住宅展示場を見て廻った・・感じです。
ぐったり・・と、疲れてしまいましたぁ。顧問会員のHさん（60代） （相談：マイホーム建替え・生活設計）住宅会社5社の見積もり提案・・の日でした。Hさんのお住まいの市が運営する施設を借りて・・、（盛岡から車で・・1時間ほどです）午前2社、午後3社、各社50分の持ち時間で午前10時から始まって・・午後5時ごろまで、延々と。住宅展示場を一日がかりで見て廻ると・・、ぐったり・・疲れますよね。あまり色々見て廻ると・・、どこの会社がどんな内容だったかグチャグチャになったりして・・。そんな感じ・・。・・って分けにはいきませんから、しっかりチェックやメモをしましたが・・。各業者さん・・、一生懸命でした。それぞれに・・譲れない訴える部分があったり、独特の考え方があったり、得手不得手があったり、興味深い内容・・でした。各社の提示額、かなり開きがありました。同じ資料・図面に基づいて見積もりしてもらいました。 ・U社 ： 3,547万円 ・T社 ： 3,650万円 ・M社 ： 2,870万円 ・D社 ： 3,370万円 ・T社 ： 2,600万円・・なんと、最高と最低で・・1千万円以上の差！（やはり・・複数の会社に提案させるべきです）想定予算内に納まったのは・・2社でした。Hさんご家族・・、今ごろ・・今日の資料を広げて色々検討しておられると思います。 みなさん・・今日一日で、建築知識が ぐぅ～っと増した感じ・・です。「安いけど・・設備機器のメーカーがちょっと・・。」「やっぱり・・べた基礎は譲れない。」「床下も室内・・という考え方でないと・・。」「完成保証や性能保証も・・。」「パース（外観立体図）に感動 ♪ 」「営業マンのあいさつの仕方に・・胸きゅん ♪ 」・・色々な要素がからまります。ここ数日で決定！ ・・してもらいます。事務所にもどったら・・、さっそく1社から・・さぐりの電話が・・。もちろん・・決まるまでは何も言えません。「めちゃくちゃ疲れたぁ。」・・ことだけ伝えました。それでも・・、「合格発表・・は、いつごろになりますか？」と言うから・・、「不合格発表・・も、来週前半ぐらいには・・。」と、お答えしておきました。 Ｈさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始Hさんには、お昼をごちそうになった上に、おみやげまでいただいて帰りました。ありがとうございました。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/25
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リスク無しで堅実に・・運用利回り3％に・・。
そのつもりはなかった・・のに、瓢箪からコマです。顧問会員のHさん（60代） （相談：マイホーム建替え・生活設計）これからマイホーム建替えへ・・、日々・・色々な準備をしています。もちろん・・住宅ローンを借ります。・・ということは、新しい土地建物に抵当権が設定されます。・・が、HさんはJAからお金を借りていて、現在・・返済中です。当然、抵当権が設定されています。他の抵当権が存在すると・・、基本的に・・新しい住宅ローンを借りることができません。（一番抵当でなければなりません）JAの抵当権を消さなければなりません。・・どうするか？ 全額・・返してしまえ！返済もあと9回ほど（来年4月まで）なので、残高もあまり多くありません。189万円ほど・・です。・・で、JAのローンをくり上げ返済しました。司法書士さんが、抵当権抹消登記手続き中・・。マイホームを建築するための手続き上・・しょうがなくやったことが・・、ちょっとした資産運用効果を生みました。・くり上げ返済額 ： 1,891,000円 ・・A・節約利息額 ： 58,293円 ・・B B/A×100＝3.08％リスク無しで・・利回り3％の資産運用に！ へたな投資信託で運用手数料1.5％も 取られて、リターンは・・いくらに・・？ ・・なんて心配しているより、ずぅっとマシ。このように・・、「ローンのくり上げ返済」 という金融商品は、他のどのような商品よりもスグレモノ・・なんですね。借り入れからの時期が早いほど、大きな利回りが得られますが・・、今回のように・・返済の終盤に差し掛かっているような時期でも、確実な利回りが期待できます。ローンを抱えている人は・・、他のどのような金融商品よりも、「ローンのくり上げ返済」という商品が・・、一番のお買い得商品・・です。さあ！ 明日はHさんのマイホーム、各住宅会社の提案競争！ ・・の日です。盛岡から車で約1時間の会場で・・、午前2社、午後3社、・・計5社に提案していただきます。一日がかり・・です。（ブログの書き込み・・夜・・できるかどうか） Ｈさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/24
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儲かっている銀行、預金金利をなぜ上げない？
あまりにも金利が低い！自由競争の時代なのに、なぜ横並び？今回のタイトルは・・、日経新聞の利用者調査から。金融機関の商品・店頭業務への不満や注文をたずねた調査で・・金利水準への不満が4割を越えたようです。「銀行は儲かっているのに 金利がなかなか上がらない。」 （26才女性）「あまりにも金利が低い。自由競争の時代なのに 金融界はなぜ横並びなのか。」 （63才男性）金融機関は・・、「市場金利が低く貸出金利がなかなか上がらない中で、 預金金利だけを上げるのは難しい。」 （三井住友銀行）「企業の資金需要が低迷する中で、預金金利を 高くして資金を集めても仕方がない。」 預金金利を低くおさえておけば・・、ほかの金融商品を勧めやすい・・なんて事情もあったりして・・。 (^^ゞ「預金では、お金が目減りしてしまいます。」「預金では、インフレに対応できません。」・・なんてトークで、投信や年金商品を勧めます。しっかり・・手数料が稼げます。（預金金利が低い方が、手数料を稼ぎやすい？）さらには、色々作戦を練って新しい売り方を・・。投資信託と抱き合わせの定期預金なら高金利！・・なんてモノが登場しています。今どき、びっくりするような高金利・・です。（だまされて、みんな飛びつきそう・・です） カラクリ・・は、以前も書きました。 定期預金は、たった3箇月もの・・です。 投資信託はまず購入時に手数料を負担します。 「もらう利息より、払う手数料の方が多い。」 そんなゴマカシ・・の売り方です。 ・・ただ、それだけ。銀行の・・個人顧客からの収益源で大きいモノは・・？〇手数料収入稼ぎ・・です。 投資信託を売る。 年金商品を売る。〇利息収入稼ぎ・・です。 住宅ローンを売る。 （くり上げ返済なんかしない人 ：銀行にとって理想的な客）売り手と買い手は、利益相反の関係にあります。織り込み済みで、しっかり考える賢い消費者に・・。 売り手：金融機関 買い手：消費者《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/24
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大手住宅メーカーを選ぶと、割り増しで損を？
建築費の差だけで済まず、さらに大きく損を？顧問会員のSさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用・相続・生活設計）Sさんは、会社経営者であり、資産家・・です。ざっくりと・・今Sさんが亡くなった場合の相続税額を試算しました。1億3千万円 ・・です。法定相続通りに奥さんが1/2相続すれば・・、半額の5千2百万円ほどになりますが、たいへんな金額ですね。このように資産も多く、キャッシュフローも豊富なお宅には・・、色々な業者が近寄ってきます。銀行、保険屋さん、建築業者、等々。・・で、資産の全体像を把握しないまま、「相続税対策」をお勧めして自前の商品を販売する・・というパターン。（営業・・ですから、当然といえば当然ですが）Sさんは、便利な場所に広い遊休地を持っています。当然・・建築業者が「相続対策」を勧めます。「借金が相続対策になります。」・・なんてまちがった説明で、アパート建築を勧めます。その借金も・・、提携金融機関のローンで・・なんていうことになると・・変動金利！・・です。（変動金利での大型借金は、とんでもないリスクです）さらには、その建築業者が大手住宅メーカーだったりすると・・最悪！ ・・です。 （私・・大手住宅メーカーにおりました・・が）建築費が高い・・からです。 一般の地元工務店の粗利益は、20～25％ 大手住宅メーカーの粗利益は、40～50％収益物件を経営する場合、コストが大きいことはたいへんなデメリットになります。建築費が高い・・ということは、単に工事費の差・・では済みません。大部分借金で建築するわけですから、その利息の金額も・・大きくちがってきます。ざっくり・・5000万円を30年返済で借りると・・、金利3％レベルで・・利息総額は、2500万円です。同一の建築プランで・・、 大手住宅メーカー 地元工務店建築費 5000万円 3500万円利息総額 2500万円 1750万円合計 7500万円 5250万円・・と、こんな感じになります。その差は・・なんと！ 2250万円 ・・です。（建築費の差・・1500万円だけでは済みません）割り増しで、損をしてしまう・・ということです。コストを負担して利益を上げる・・収益物件では、この差は非常に大きい・・ですよね。このお話は・・、収益物件だけのことではなく、マイホーム建築にも共通のこと・・です。ライフプランに及ぼす影響・・、非常に大きいです。しっかり、かみしめて・・ください。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/23
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亡くなった人が4分の1を保有したまんまです。
相続手続きをほったらかしていて・・。顧問会員のKさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用・相続・生活設計）所有不動産のひとつに・・、亡くなったKさんのお母さんの持ち分がそのまま・・1/4・・と残っています。相続手続きをほったらかしていて・・。・・で、その不動産、入居者のいない古いアパート・・です。お母さんの法定相続人は、Kさんを含めて4人姉妹です。（Kさんが長女）「固定資産税を取られるだけだから・・。」売却して・・4人で分けましょうということになっています。現在の所有者は4人いて、それぞれが1/4ずつの持ち分です。亡くなったお母さん、Kさん、Kさんの長男、Kさんの長女・・です。これを・・Kさんを含めた4人姉妹の所有に整理整頓してから・・売却する予定です。そうすると、手続きは・・、亡くなったお母さんから・・2番目の妹さんに相続、Kさんの長男から・・3番目の妹さんに贈与、さんの長女から・・4番目の妹さんに贈与、・・という作業をすることになります。今・・司法書士さんに依頼中・・です。「遺産分割協議書」や「贈与契約書」等々・・。・・で、税金はどうなる？〇相続税 基礎控除額というものがあって、この金額を 越えないレベルの資産額なら、 相続税はかかりません。 基礎控除額 5千万円＋法定相続人の数×1千万円 Kさんのケースでは・・、 5千万円＋4人×1千万円＝9千万円 この土地建物で、亡くなったお母さんの 持分の相続税評価額は、約3百万円。 なので、相続税の心配は・・まったく不要です。〇贈与税 Kさんの長男から、Kさんの3番目の妹さんに、 Kさんの長女から、Kさんの4番目の妹さんに、 それぞれ・・約3百万円分を贈与する ことになります。 贈与税の1年間の基礎控除は110万円です。 （300万円－110万円）×10％＝19万円 贈与を受ける・・Kさんの二人の妹さんは、 それぞれ・・約19万円の贈与税を負担する ことになります。このような手続きや作業をしながら・・、売却のための準備をしていきます。所有関係の整理がついたら・・、古いアパートの解体工事に入ります。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/23
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投資信託を検討するなら・・手数料にこだわって
「本日より募集開始」の投信が・・続々と。シンプルに考えましょう。期待できるリターンは、市場次第・・です。それでも・・そのパフォーマンスをできるだけ高く保つためには・・、コストをできるだけ抑えることです。手数料の高いモノは買わない、保有しないことです。（同様の投資対象で、低コストのもの・・あります）シンプルに考えましょう。販売手数料の高いモノは買わない。（無料のモノ、けっこうあります）運用手数料（信託報酬）の高いモノは買わない。（保有中・・ずぅ～～っと、むさぼり取られます）ここ数日の新聞広告の投信。紙面を大きく使って、大々的に・・。〇地球温暖化対応関連株ファンド （国際株式型） 販売手数料 ： 3.15％ 信託報酬 ： 1.7535％〇世界の水関連企業の株式に投資 （国際株式型） 販売手数料 ： 3.15％ 信託報酬 ： 1.68％ 〇温暖化に立ち向かう企業に投資 （国際株式型） 販売手数料 ： 3.15％ 信託報酬 ： 1.722％〇地球環境株・外債ファンド （国際株式・債券バランス型） 販売手数料 ： 2.625％ 信託報酬 ： 1.344％買う人がいるから・・こんな高コストの投信が、膨大な広告費をかけても売り出されるんですね～。みんな・・手数料がバカ高い！ ・・ですよ～。中には・・地方銀行が販売するものもあります。 （気をつけて・・）自己責任でリスクを取ります。リスクに見合ったリターンを得るために、コストはできるだけ削減するべき・・です。シンプルに考えましょう。投資信託で運用するなら・・、●販売手数料 ： できるだけタダ・・のものを。●運用手数料 ： できるだけ1％未満のもの・・を。 （信託報酬）これら広告の投資信託・・、売っている本人は絶対買いません。身内にも勧めません。（決して・・お得な商品ではないから・・）《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/22
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私は「独立系」FPではなく、「独立」FPです
ファイナンシャル・プランナー（FP）の分類・・のお話。「独立系FP」と言った場合・・、銀行・証券・保険会社等の企業に所属するFPに対して、事務所・代理店等を運営しているFPを指している・・ようです。企業系か独立系か・・という区分。・・で、私はFP事務所を運営していますから、しばしば「独立系FP」という言われ方をします。コメントをいただきました。 はじめまて。 ルゼルと申します。 FPを楽天ブログで検索しましたところ 武田さんのブログにたどり着きました。 しかも、同郷の方が独立系FPとして活躍 してるとのことでたいへん嬉しく思っております。 実は私もFPの勉強をしていまして 来年１月に２級、 ６月にCFP試験受験を予定しています。 これから、毎日武田さんのブログを拝見して 参考にさせて頂きたいと思います。 どうぞ宜しくお願い致します。はい、よろしくお願いします。ブログも読ませていただきました。来年には、2級はおろか・・CFPも軽～く 一発合格！・・できそうな感じですね ♪軽～く・・やっつけてください。・・で、ルゼルさんの文章にも登場しています。「独立系FP」・・。私自身は・・事あるごとに、「独立FP」を名乗っています。「独立系」ではなく、「独立」・・です。何を言っているのかというと・・、私の事務所運営上のココロザシ（消費者側のFP）の問題・・なんですが、 ・商品販売するFPといっしょにしないで下さい。 ・企業や金融機関と連携しているFPと いっしょにしないで下さい。・・と言いたくて、「独立」FPを名乗っているんです・・ね。アドバイスをする場合、セミナーでお話をする場合等、その内容は・・はっきり異なります。 商品販売をするFPや、 企業・金融機関と連携しているFPとは。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/22
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老後の不安は、生命保険と住宅ローンで解消！
むだな支出をダイナミックに削減！・・で解決。メール顧問会員のWさん（40代） （相談：生活設計）現状診断を終えてから、事情で・・間があきました。診断の結果、老後がちょっと不安です。さあ・・これからどうする？・・間があく前に、私・・回答していました。生命保険料を長く負担してきて、住宅ローンの返済もアップアップ、・・という人、参考にしてください。Ｗさんのヒアリング結果のキャッシュフローは・・、老後の一時期・・750万円不足に・・。（逆に奥さん死亡後に・・970万円の残）たいへんな状況です。老後の生活が・・成り立ちません。 きちんと計画を立てたいですね。家計見直しの方法は、2つだけです。・支出を減らす ・収入を増やす・・たったこれだけ。Ｗさんの場合のポイントは、以下です。 1 老後生活費 2 生命保険 3 住宅ローン1 老後生活費 Ｗさんのキャッシュフロー表では・・、 今（現役時）の生活費は・・242万円/年なのに、 老後の生活費がむしろ多い・・300万円/年に なっています。（普通は逆になります） おそらく日本人の老後の平均値をそのまま 書かれたと思います。 現役時生活費：20万円/月 老後生活費 ：25万円/月 もし仮に老後生活費が・・23万円/月でよいとすれば、 2万円 × 12ヶ月 × 20年 ＝ 480万円 ・・これだけで、老後の不足資金の大部分が まかなえます。2 生命保険 ご主人の死亡保障必要額は、計算の結果・・350万円。 現在加入中の保険4本の保障額は、2,210万円。 （不要な保険料を払い続けています） 1本の保険を残せば・・間にあいます。 以下、確認したいですね。 夫の保険 4本 ・解約返戻金の額 この金額もキャッシュフローに反映。 ・勤務先のしがらみ 半強制で解約がしにくい場合も。 （可能であれば・・3本は解約したい） 妻の保険 2本 ・終身保険 年金受取りが可能？ 金額・年数等内容確認。 ・もう1本は不要。 長女 2本 ・1本は祖母が払っている。（継続） ・学資 次女 1本 ・学資 （元本割れ） 夫の3本、妻の1本、・・をやめれば・・、 保険料・・13,500円/月が浮きます。 13,500円 × 12ヶ月 × 10年 ＝ 162万円 解約返戻金・・約180万円と合わせて・・342万円。3 住宅ローン 繰上げ返済・・、 毎月返済額に3万円を上積みして払っていますが、 チビチビやるよりも、ドカンと返済した方が、 大きな効果が期待できます。 （利息節約と期間短縮） 借入れ額 4,490万円 3.1％ 25年返済 借入れ年月 2006年7月 来月（7月）300万円を繰上げ返済すると・・、 （たとえば保険の解約返戻金180万円と貯蓄から120万円） ・返済期間は・・2年4ヶ月短縮 ・節約利息の総額は・・305万円 300万円の元本で、305万円のリターンが得られます。 元本割れの可能性のある商品で運用している場合 ・・なんかじゃないんですよ～。 ローン返済中の人の最も有利な資産運用は・・、 「住宅ローンの繰上げ返済」なんですよ～。 もう少し・・中身を精査した上で、作戦を実行しなければなりませんが・・、ざっくりと計算しただけでも、老後の資金不足は解消・・できそうですね。●老後の資金不足額 ： 750万円●手当て可能資金 ： 1,127万円 1 老後生活費 480万円 2 生命保険 342万円 3 住宅ローン 305万円 おさらい・・です。家計見直しの方法は、2つだけです。・支出を減らす ・収入を増やす・・たったこれだけ。ローン返済中の人の最も有利な資産運用は・・、 「住宅ローンの繰上げ返済」元本割れの可能性のある商品で運用している場合 ・・なんかじゃないんですよ～。 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/21
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「専門家」ではなく、「総合屋」でいきたい。
「各分野の専門家に相談」で、最良の結果になる？ファイナンシャル・プランナー（FP）のネットワーク「各分野の専門家であるFPが連携して 消費者の相談に対応しています。」・・などというFPの「集まり」があったりします。色々な分野の専門家がいて・・、何でも相談できて・・さらにファイナンシャル・プランナーなら何かと役に立ちそう・・。・・って、思います？その専門家FPって、どんな人たちかというと・・、保険販売、証券仲介業、住宅販売、不動産業、等々の業種の人たち・・です。商品販売をする・・「売る側」の人たち。 中には・・税理士さんも入っていたりします。 ・・が、税理士さんも保険の代理店や 証券仲介業を始めている人もいること、 知っていますか？それぞれの業績を伸ばすためにFPの資格を取った人たち・・の集まりです。・・あぶない・・ネットワークです。このうちのだれかに何かを相談したばかりに・・、次々と「専門家」を紹介されて、それぞれの分野でおいしく食べられてしまいそう・・。「くもの巣」・・を連想してしまいます。あるいは・・「夏の焚き火」を連想してしまいます。消費者は・・「飛んで火に入る夏の虫」ものごとを相談する。家計や資産のことを相談する。「分野ごとに専門家に相談」・・では、その消費者にとって最良の結果が得られることはない・・と考えます。分野は色々ありますが、家計はひとつ・・です。各分野を有機的に結びつける作業を消費者自身がしなければなりません。残念ながら・・一般消費者に、その能力はありません。 各「専門家」は、自身が相談された部分で 対応して「利益」をあげます。 相談者の家計・資産の全体像は知りません。 自分の専門以外の部分は、ネットワークの 別の「専門家」を紹介してバイバイします。 （放り投げられる？） こんな継ぎはぎ相談で、最良の結果が 得られるわけがありません。 家計や資産の全体を眺めてコーディネートするオールラウンダーが相談に対応する・・、本当に役に立つ相談ができるのはそういうポジションのFPだと考えます。 「専門家」とか「プロ」とかいう言葉は・・ インパクトやありがたみがあるのかどうか わかりませんが、FPを名乗る人たちが・・ よく自分で名乗っています。 （臆面もなく・・）・・で、「私は専門家ではありません。総合屋・・です。 家計・資産の全体についてアドバイスして、 その実行支援をコーディネートしています。」と、いつも言っています。顧問会員の中に・・現実にいらっしゃいます。各分野の専門家に相談した結果・・、グチャグチャになってしまった人が。（もっと早い時期に相談してほしかった・・） 弁護士・税理士・不動産・建築・・等々、 それぞれの専門家が悪いわけでは ありません。 相談したご本人が・・全体を コーディネートする能力がなかった ・・に過ぎません。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/21
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最強の資産運用は、住宅ローンのくり上げ返済
ローン利息の大部分を節約しちゃえ！ ・・作戦。これから家を建てる・・ある顧問会員のケースでの試算です。今・・資金は住宅ローンに頼らなければ、建築は不可能・・です。・・ので、借りてスタートします。ただ・・来年には定年退職で、退職金がどぉ～んと入ります。その時点で・・ガツンとくり上げ返済します。そんなケースで・・どんなことになるか？どんな住宅ローンを選択したらいいか？試算・・してみました。 借入額 ： 3,000万円 返済期間 ： 22年 （固定金利期間3年） 金利 ： 1.28％ （保証料込み） 実行時期 ： 2008年2月・・の場合、 ●毎月返済額 ： 130,446円 ●支払い利息総額 ： 4,437,289円 ●返済最終期日 ： 2030年2月・・のようになります。このままで22年間いくことはありません。確定しているのは・・当初3年・・だけです。本来・・3年固定は、めったにお勧めできません。・・が、このケースはちょっとちがいます。来年、定年退職金が入ります。その・・くり上げ返済を試算しました。2,500万円を、2008年5月にくり上げ返済すると・・、 ●毎月返済額 ： 130,446円 （変わらない） ●支払い利息総額 ： 190,666円 （4,246,623円の節約） ●返済最終期日 ： 2011年6月 （18年4ヶ月短縮）そのまま返済を継続すると・・、3年3ヶ月で終了。したがって、固定金利期間は・・「3年」を選択してもほぼ・・問題ないでしょう。 ・・というお話。 当然・・、10年固定よりも、5年固定よりも、3年固定が、低金利・・です。借入額、収入見込み等々のほか、個別の特殊事情を勘案して・・ローンを選択します。2月に完成入居した顧問会員Iさん（50代）の場合は、5年固定20年返済・・です。4月に完成入居した顧問会員Kさん（40代）の場合は、全期間固定30年返済のフラット35・・です。今・・建築中の顧問会員Sさん（30代）の場合は、10年固定の15年返済・・です。今度の日曜日に地鎮祭をする顧問会員のMさん（30代）の場合は、全期間固定30年返済のフラット35・・です。それぞれの事情・背景によって、色々・・です。それにしても、「3年固定」をお勧めするのは、今回が初めて・・です。トップに・・「オバかさん」シリーズで・・、「3年固定の住宅ローンを選択した人」・・なんて書いていますが・・オバかさん・・とは限りません。 (^^ゞ《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/20
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先月契約した土地が・・ついに自分のモノに・・
今日・・土地の決済・引渡しを終えました。顧問会員のMさん（30代） （相談：マイホーム取得・生活設計）今日・・司法書士さん立会いのもと、売主さん（不動産会社）と契約土地の決済・引渡しを終えました。 【 決済・引渡し 】 売主は権利証や印鑑証明等を準備、 買主は土地代残金と住民票等を準備、 所有権の移転登記のための必要書類が 双方そろっていることを、 司法書士さんが確認して、そのまま 登記手続きのために法務局へ・・。Mさんは・・住宅ローンはフラット35を利用します。土地残金は・・、そのつなぎ融資で・・。そのお金・・、あらかじめ預かっているわけではありません。つなぎ融資でお金を貸す方も、担保が必要です。今回も・・司法書士さんが「書類はすべてそろっています。確認しました。」・・という連絡を入れることで、売主さんの口座にお金が振り込まれます。 司法書士さんの連絡から・・30分後に 先方への入金が確認されました。これで・・数日後に、Mさん名義の権利証ができてきます。こんどの日曜（26日）は、地鎮祭・・です。今日の決済取り引き・・、スムーズでした。この前の顧問会員のTさん（30代）の時は・・、振込みの確認に2時間近くもかかってしまい、関係者全員で時間をもてあまして・・、ぼ～～っとしていました・・よ。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/20
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猛暑襲来と金融市場の大激震、大変な1週間・・
商品を販売した銀行・・説明責任を果たしている？歴史的な猛暑！ ・・に気をとられている内に、歴史的な金融激震！ ・・すごい状況になっています。世界的な株安と円高、信じられないようなスピードで動きましたね。 ・・本当に激震・・です。日本では・・お盆休みや土日で個人の動きはまだ表面化されてきていませんが、明けて20日の月曜日以降・・、金融機関への問い合わせ等で大騒ぎになるのでは・・？投資信託の基準価額が急落しています。ここ一月半ほどで下落率が大きい投信、ワースト30を眺めてみると・・、海外REIT（不動産投資信託）系が最悪です。 14～15％も下落。海外株式系が次に続き、 10～12％の下落。国内株式系も・・10～12％の下落。いかさま投信？の「リスク軽減型投信」も大変なことに・・。 （もともと・・リスク軽減ではなく、リターン軽減型） 元本保証がはずれるものが数本・・。 元本保証の条件：日経株価15300円を下回らない ・・という投信が数本ありましたが、 その条件を下回ってしまいました。多分配型の投資信託は、分配金を減額運用環境が悪化しましたから、当然・・です。REIT系はこの8月から分配金を減額するものも。外債系はまだがまんしていますが、この円高水準が長引けば・・耐えられるわけがありません。投信は分配金が多いほど売れる・・と、競争が盛んでしたが・・このへんで終止符が・・？変額年金保険は、受取額が減る恐れが・・。 （元々・・高コストなので、資産形成には不向き）海外での株式や債券での運用が多く、円高の環境下では当然のことです。もろに影響を受けます。外貨建ての定額年金も同様・・です。1ドル120円のころに購入しているでしょうから、為替差損をモロにかぶりそう・・です。20日（月）以降・・これら商品を抱える消費者（投資家ではない）は、どのような動きをするのでしょうか？「みなさん・・買われていますよ～。」「これを選ぶ方が・・すごく多いですよ。」・・などと、分けのわからない売り方をした銀行・・、 （証券会社の顧客は一応リスクを認識有り・・として）「適合性の原則」・・軽視していなかったでしょうか？ （売ってもいいお客様・・かどうか確認した？）「リスク」の説明・・、顧客は理解したんでしょうか？「アセット・アロケーション」・・考慮したんでしょうか？ （ほとんど、なけなしのお金・・なんてことは？） 取れるリスクと期待収益・・考慮した？購入した消費者の話を聞いていると・・、何にも理解していない人が多い・・です。説明責任が果たされていない・・ということ。20日（月）以降・・、銀行をはじめとする金融機関は、大変なことになるかも・・です。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/19
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10年固定の住宅ローンを選ぶ人が多い・・？
そんな勧め方をする銀行員は、×（バツ）・・です。顧問会員のHさん（60代） （相談：マイホーム建替え・生活設計）今日は土曜日ですが・・、労金の住宅ローン一斉相談会・・の日でした。Hさんの奥さん・お嬢さん（次女）が労金〇〇支店に相談に行きました。 私が相談に行くのをお勧めしました。 H家にお勧めできそうな固定金利期間では、 現状で・・労金が一番有利そう・・なので。で・・私も相談に同席してきました。（盛岡から車で約1時間・・です）担当した男性職員・・50才ぐらい？名前・勤務先・年収・退職予定時期・退職金・建築費・借り入れ希望額・返済希望期間・・・等々ひととおりの質問をします。担当職員「こちらの方は・・業者さん・・ですか？」武田FP「いいえ、業者はまだ決まっていません。 私はファイナンシャル・プランナー事務所を やっています。」担当職員「ああ・・そうですか。」 おいおい・・本当に分かっった・・の？労金と提携している住宅会社だと、提示金利からさらに0.1％引き・・です。 個人でやっているところ意外は だいたい提携業者ですが・・。 (^^ゞ・・で、担当職員さんがシミュレーションしてくれたのは、（頼みもしていないのに・・） 10年固定金利での返済。担当職員「これを選ぶ人が一番・・多いですよ。」「みなさん・・これを選ばれます。」 労金の住宅ローンの固定金利期間・・、 3年、5年、10年・・の3種類です。 当然、固定期間が短いほど低金利・・です。この言い回し・・、×（バツ）・・です。Hさんと初対面で、状況を把握していないままに「10年固定」へ誘導しています。 「みんながそうしてるなら・・。」 「ほかの人とちがう事をするのは不安。」 ・・日本人の悲しい性（さが）・・です。10年固定にしてもらえば・・、労金は・・より多く、利息収入を稼げます。（私たち消費者と銀行は、利益相反・・の関係） このような言い回し、 住宅ローンに限らず・・見受けられます。 リスクのある金融商品の場合にも、 「人気があって、よく売れています。」 「みなさんが選ばれていますよ。」 顧客の背景や状況を分からないまま 勧めるのは、変なこと・・ですよ。 リスク商品を推奨するのなら・・、 ・リスク許容度の確認 ・資産配分（アセット・アロケーション） 等々をチェック・確認しなければなりません。 そんなことお構い無しの売り方・・横行しています。 だまされないように・・注意、注意、・・です。Hさんの住宅ローン返済計画は・・、〇千万円を借りて、来年・・奥さんの退職金でその大部分を繰り上げ返済し、残った〇百万円を家族3馬力でできるだけ早く返してしまおう・・というものです。3～5年で終わらせる・・ことができそうです。・・なので、固定金利期間は短くてもオーケー。できるだけ低金利のモノにしたいところです。もちろん3年固定が最も低金利です。しっかりシミュレーションした上で、3年固定か5年固定か、これから・・じっくり選びます。住宅ローンも・・、人により、状況により、選ぶモノがちがってきます。みんなが選んでいるから自分も・・、などという選び方をしてはいけません。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/18
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高い沖縄旅行をあきらめて、安い？盛岡へ旅行
初めてお会いしてFP相談・・、新規顧問会員に。はるばる・・遠いところを、Kさん夫妻来所・・です。（お住まいは首都圏、本来はメール会員の距離です）Kさん（40代）・・今日、顧問会員になりました。 （相談：金融資産運用・住宅建替え・生活設計）年間顧問料・・36,000円を入金いただきました。 料金の36,000円・・、決して高くないんですよ。 これを機会に一生涯のシフトチェンジができます。 家計と資産に関するノウハウが身につきます。 家計への経済効果は数百万円になる場合も・・。 旅行大好きなご夫婦で、今回の夏休みも 沖縄を検討されたようですが・・、 時期が時期で・・料金が高い！ 奥さんの意向で？・・むりやり盛岡に？ 盛岡のおいしいものを堪能されているようです。 明日の晩は・・温泉へ・・。資料をコピー、コピー 佐々木FPがてきぱきと資料コピー・・です。 通帳・証書・保険証・源泉徴収書・給与明細書・ 固定資産課税決定通知・権利証・・等々ヒアリング、ヒアリング こちらも・・佐々木FPがてきぱきと・・。 職歴・給与レベル・・年金の計算のため。 車の購入・使用予定、趣味旅行の金額レベル、 支出明細・・収拾がつかず、後日ファックスで。 ・・等々、やはり一回では済みません。金融資産運用の基本的な考え方 これは・・私が・・。 1 リスクとリターンの考え方 2 リスク許容度のおさえ方 3 資産配分（アセット・アロケーション） 4 個別の商品選択 金融機関はいきなり・・4！（・・気をつけて） その4も・・コスト（手数料）を意識して選択を・・。生命保険の基本的な考え方 ・民間の医療保険を検討する前に考えること ・死亡保障の要・不要、計算のし方・・ちょっぴり、目からウロコ・・だったようです。「わざわざ・・来たかいがありました。」・・うれしい言葉をいただきました。 後日・・不足資料をファックスしてもらって、佐々木FPがこつこつと・・3日ほどかけて各種資料を作成・・最後はキャッシュフロー表へ。Kさん、ごくろうさまでした。盛岡を堪能して、気をつけてお帰りください。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/17
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毎日・・コストのバカ高い投資信託の広告が・・
銀行・証券・保険会社・・高い手数料の商品ばかり毎日の新聞に・・必ずと言っていいほど、金融商品の広告が載っています。（オススメできないモノばかり・・）世界に分散投資・・なんて、期待リターンが5％前後で初年度手数料が3％前後、・・暴利です。 変額年金保険なんかは、初年度はもっと暴利。 さらには・・毎年3％前後の手数料負担。 年金準備の対象にはなりえません。同じ投資対象で・・もっともっと低いコストでもやりようがあるのに・・。直接・・株式や債券に現物投資するのが最も低コストで済みます。 ・・が、そんな時間もない、わからない・・という人のために、やはり投資信託がオススメで、探せば・・低コストのモノはあります。当然・・証券会社はネット系が低コスト。銀行や大手証券会社が宣伝している商品と同様の投資対象で・・はるかに低コストの投資信託がごろごろしています。銀行で何かを勧められてチラシをもらったら・・、ネット証券会社で同じような投資対象の投資信託を探してみましょう。 ※セゾン投信 ・・ちょっと異質です。 同じく世界に分散投資する答申が・・、 メーカーが直接販売をする形態なので、 かなり低コストになっており、オススメ。 販売手数料ゼロ、運用手数料：0.78％程度。 ※楽天証券 海外ETFに力を入れています。 保有コスト・・しっかり低レベルです。 ※カブドットコム証券 ※投信スーパーセンター その他のネット証券もインデックス投信に 力を入れています。もちろん低コストです。 ちなみに・・当事務所は、特定の企業や金融機関と 特別な関係は・・いっさい持っていません。銀行や大手証券会社の人たち・・、自分では決して買わないモノを勧めているんですよ。・お客様のためにいいものを作る。・誠意を持ってお勧めして、満足してもらう。・・・これ、一般の業界の商品販売ですよね。金融業界の大部分は・・そうなっていません。お客さんの方を向いていません。・・不思議な業界です。（だまされないよう・・気をつけて・・）そもそも・・なんのために投資をするか・・？ライフ・プランニング（生活設計）のため・・なんですね。そのためには顧客のことを知る必要があります。（詳しいヒアリングが必要）・・銀行で質問・・されました？（ただ・・個別の商品を勧めただけ・・でしょ？）そもそも・・投資するなら、「リスク許容度」を確認する必要があります。（ここまでの損なら許容できる・・というライン）・・銀行で質問・・されました？（ただ・・個別の商品を勧めただけ・・でしょ？）そもそも・・投資するなら、「資産配分」を検討する必要があります。（アセット・アロケーション・・と言います）・・銀行で質問・・されました？（ただ・・個別の商品を勧めただけ・・でしょ？）顧客の資産形成のお手伝い・・なんか、まったくやっていませんよ。手数料をいくら稼げるか・・が勝負・・の世界です。くれぐれも、だまされないように。さあ！ うちの事務所も明日から仕事！ ・・です。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/16
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マイホーム新築工事の契約を終えて、お盆休み
お昼休みの1時間で・・てきぱき契約終了！顧問会員のMさん（30代） （相談：マイホーム取得・生活設計）今日が・・マイホームの契約日でした。契約場所は・・当事務所。M社さん・・契約書類を整えて来所。Mさん夫妻も来所。奥さんはお休みですが、ご主人は仕事、お昼休み時間に抜け出してきました。すべて・・前日までに段取りを済ませていたので、契約は・・ほぼ事務手続き・・のよう。請負い金額・代金の支払い方法、工期、等々打ち合わせ・段取りどおり・・です。署名・捺印して・・おしまい・・です。地鎮祭と1回目の繊細打ち合わせ日を8/26（日）に決めました。 ・・友引・・です。実着工は・・8/29（水）に決定。 ・・大安・・です。Mさん夫妻・・、ほっと一段落で・・お盆休み。今晩・・奥さんの実家に向けて出発・・です。よかった、よかった。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/11
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それではお先に失礼しまぁす♪ ・・って夏休みへ
佐々木FPは、今日でお終い・・です。アシスタントの佐々木FPは、明日11日（土）から16日（木）までお盆休みです。てきぱき、てきぱき、仕事を片付けて・・、「お先に失礼しまぁす♪」私は・・、明日・・大事な仕事が・・。顧問会員のMさん（30代） （相談：マイホーム取得・生活設計）・・の、マイホーム工事請負い契約の立会い・・です。当事務所で、12：00より・・M社さんと・・。 これまで、M社さんに・・契約書の内容について 色々注文を付けてきました。 お金を払う時期・金額・ローン条項・ 契約者名・・等々、住宅会社にとっては うるさい後見人・・です。明日・・この仕事をつつがなく終わらせれば・・、私もゆっくり・・お盆休みです。顧問会員のHさん（60代） （相談：マイホーム建替え・生活設計）ご主人・・、今日休みを取って・・、一日中・・次々と現れる住宅会社のお相手・・でした。5つの住宅会社が、建替えのための解体工事見積もり・・その下見に次々と訪問しました。夕方・・ねぎらいのお電話を入れました。その後・・奥さんと建築資金の相談を・・。お金の相談は・・改めてお盆明けに・・。顧問会員のKさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用・生活設計）今日・・電話が入りました。「お盆に娘が帰ってくるから・・。」Kさん・・お持ちの不動産を売ろうとしています。・・が、亡くなった人の名前がそのままになったりしていて・・すぐには売れる状態ではありません。娘さん・息子さんの署名・捺印も必要です。両人とも・・首都圏在住・・です。そのうちの娘さんが帰るので・・、書類があれば捺印ができる・・とのお電話・・でした。・・が、司法書士さんの方で、まだ書類作成のところまでいっていません。資料収集の作業が「郵送」で行なわれていて、もう少し日数がかかりそうです。・・で、お盆中は無理・・ということになり、後日・・郵送で署名・捺印・・です。お盆明けの17日（金）は、初めての来客が・・。顧問会員（になる予定）のKさん（40代） （相談：金融資産運用・住宅建替え・生活設計）Kさんは、首都圏在住の方です。このブログを読まれていたようで・・、顧問会員を希望されています。この夏休みを利用して30代の奥様と、旅行がてら・・盛岡までおいでいただくことになりました。初回だけ面談して、あとはメールでやりとりする・・そんな顧問会員になりそう・・です。遠いところ・・こんな田舎まで、ご苦労さまです。お祭りが終わった時期になるのが・・残念。天気予報によると盛岡も・・、真夏日続きの暑いお盆になるようです。今・・暗くなった事務所前・・、ジメッと暑い・・です。さあ！ ジムでガッツリ汗をかいて、冷たぁ～～いビールを飲むかぁ！！《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/10
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住宅ローンの団信保険、無事に通過ぁ～・・です。
治療歴があったんで、半ば・・あきらめていました。顧問会員のMさん（30代）。 （相談：マイホーム取得・生活設計）土地は契約済み・・、建物は明日・・契約予定、マイホーム取得に向けてどんどん進行中です。以前に申し込んだ住宅ローンは、フラット35。その際に同時に、団体信用生命保険も告知をして申し込んでいました。・・半分、あきらめ気分で。というのは・・治療歴があるから・・なんですが。 民間金融機関の住宅ローンは、 団信に加入できなければ、融資不可・・ですが、 フラット35は・・団信加入は任意です。 （加入するしないは自由）それが・・今日、連絡があり、引き受け保険会社からオーケーが出たそうです。やりましたぁ！よかった、よかった。いくら・・任意でも、加入した方がいいに決まっています。万一の場合に・・以後の債務が消えますから。すぐ・・Mさんに連絡、・・喜んでいました。Mさんご夫妻、団信は連生保険で申し込んでいます。どちらか一方に万一のことがあれば、債務が消えます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/10
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気合が入った営業レディ、無人の会場にたたずむ
一生懸命準備した提案書類を持参して・・、顧問会員のHさん（60代）。 （相談：マイホーム建替え・生活設計）いよいよ・・住宅会社5社が、明日8/10（金）・・・現地下見、（自宅）来たる8/25（土）・・・提案競争・・です。（用意した別会場） Ｈさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始今日・・最後の1社に見積もりのための資料をお渡しして説明しました。5社の中・・紅一点、女性の営業・・Oさんです。設計担当者も同行してきました。 （こちらも女性）日程の再確認をしました。武田FP「明日・・10日は現地下見を〇〇時にお願いします。」Oさん「はい、〇〇時ですよね♪」武田FP「それから・・25日は・・。」Oさん「4時！ ・・ですよね♪」武田FP「 ？！ ・・え？ ち、ちがいますよ。 4時・・ではなく、14時・・ですよ。」Oさん「え～～っ！？ うわあ・・勘違いしていましたぁ。」武田FP「4時には・・だれもいなくなっていますよ～。 あぶない・・あぶない・・。 今・・絵・・を想像してしまいましたよ。 気合を入れて用意した資料を両手にぶらさげて・・、 女性営業が・・無人の会場で途方にくれてたたずむ・・、 そんな・・オバかさんの姿を・・。」Oさん「うわぁ、またやってしまいましたぁ。」武田FP「・・・、本当に任せて・・だいじょうぶ・・かにゃぁ？」今日のFP事務所武田FP〇顧問会員Hさん（60代）： マイホーム、各社提案競争段取り〇顧問会員Mさん（30代）： マイホーム、工事請負契約段取り〇顧問会員Sさん（60代）： 相続、対策前の資産把握・資料整理佐々木FP〇顧問会員Sさん（60代）： 相続、対策前の資産整理《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/09
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お盆前のマイホーム契約へ・・段取り・・着々と
え？ ・・建築工事と外構工事、別々の契約？顧問会員のMさん（30代）。 （相談：マイホーム取得・生活設計）いよいよマイホームの契約・・へ。住宅会社4社に提案競争をしてもらった中から、M社さんで契約することになり、もろもろの段取りをしています。M社さん「契約は・・建築工事と外構工事と別々に お願いできないでしょうか？」それぞれの会社で色々な事情があります。「ま・・いっか。」オーケーはしましたが・・、契約が2つになると・・、契約印紙代の負担が増えます。 契約印紙代・・今回の請負い額では 1本の契約では15,000円です。Mさん「印紙代・・2倍の3万円になるんですか？」建築工事の契約書の印紙代は、15,000円、外交工事の契約書の印紙代は、200円です。 請負い契約金額に応じて、金額が決まります。 ・・ので、負担増は、200円だけです。M社さんへのお金の支払方法は・・、契約金1/3、中間金（上棟時）1/3、残金（完工時）1/3、・・で予定しています。自己資金をどこで出すか、つなぎ融資をどこで使うか、すべて・・しっかり段取り済み・・です。8/11（土）の12：00、当事務所で私が立ち会って、請負い契約・・です。Ｍさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/09
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銀行で買う投資信託は、投資者保護の対象外・・？
保護の対象外？だいじょうぶ？・・銀行で買う投信。銀行の投資信託の広告・・、毎日のように目に付きます・・ね。そのような広告で、下の方に・・小さな文字で（しぶしぶ）書かれているのが・・投信購入時の注意点。これ・・あまり強調すると・・、売れなくなるので・・（しぶしぶ）小さく書いています。 しぶしぶ書いているのは義務付けられているから。・預金ではありません。・預金保険の対象となりません。・元本や分配金が保証された商品ではありません。・市場・為替・信用などのリスクがあります。・リスクはお客様が背負うことになります。・・等々の小さな文字のしぶしぶ文章の中に、以下のような文章が必ず入っています。「銀行を通じてご購入いただいた投資信託は、 投資者保護基金の対象となりません。」「え～？ 銀行で買うと保証されないの？」「んじゃぁ、銀行で買わない方がいいの？」「どこで買えば・・保証されるの？」・・なんてことになりそうな文章です。投資信託は、預金保険制度では保護されませんが、別のしくみで守られています。投資信託はもともと・・販売窓口になる金融機関の財産とは分けて管理することが義務付けられています。（分別管理・・と言います）したがって、窓口の金融機関が破綻しても、その投資信託はすべて返還されることになります。 万一の際は・・金融機関を変えて継続するだけ・・。ただし・・預けていた投資信託が、金融機関破綻後に円滑に返還されない・・なんていう場合も想定されます。そんな場合に補償してくれるのが・・、投資者保護基金・・なんです。国内で証券業を営む証券会社・・すべてが、投資者保護基金に加入することが義務付けられています。・・なので、証券会社で買った投信は、投資者保護基金の対象になります。 証券会社に投資信託を預けています・・から。銀行は・・証券業を営んでいません。銀行で買った投信は、投資者保護基金の対象になりません。 銀行は購入の窓口・・で、預けているわけではない。 銀行は売り子をやって、手数料を稼いでいるだけ。 （銀行は・・ただの通過点）その投資信託は銀行に保管されているわけではなく、別のところに・・保管されています。・・だから、購入した銀行が破綻しても、なぁんにも心配いりません。だから・・「投資者保護基金の対象となりません。」・・と書かれていても、ノープロブレム。当たり前・・のことですよ～。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/08
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融資の本人確認、代理人はどんなオヤジ？
18：30 ・・〇〇〇銀行の代理人、登場！顧問会員のMさん（30代）。 （相談：マイホーム取得・生活設計）Mさんが利用する住宅ローンは、フラット35です。全期間固定金利・・です。そのお金が出てくるのは、建物完成後・・です。土地購入資金や建築工事の中間金は、つなぎ融資を使うことになります。その金融機関が・・〇〇〇銀行。全国に支店網・・が、ありません。・・ので、色々な手続きが特殊・・です。今日18：30・・本人確認及び意思確認が、当事務所で行なわれました。Mさん・・神妙に、〇〇〇銀行の代理人が現れるのを待っていました。「こんにちわぁ♪」苦虫を噛み潰したようなオヤジが現れる・・と思っていたら、見たことのある若いお姉さん・・。「あ、以前〇〇さんといっしょにお会いしてますぅ。 今日は・・こっちの名刺ですぅ。」・・不動産関係のお姉さま・・でした。〇〇〇銀行の代理で・・岩手県での面談を一手に引き受けているよう・・です。てきぱきと書類を作成して・・、〇〇〇銀行にファックスを流して、一本電話を入れて・・、彼女の任務終了！ ・・です。（これで・・いくらもらっているのか・・？）・・で、Mさんのつなぎ融資手続きは、ほぼ終了です。あとは・・見積もりをいただいている住宅会社さんから1社に絞り込んで契約へ・・。お盆前の工事請負い契約を予定しています。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/07
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提案競争にエントリーの住宅会社5社に連絡
5社に見積もり依頼の案内をやっと・・終えました。顧問会員のHさん（60代）。 （相談：マイホーム建替え・生活設計）昨日で間取りプランが決まったので・・、次は・・住宅会社へ見積もり依頼・・です。今日一日で、5社へ連絡が完了しました。明日～あさって・・で、図面をお渡しして見積もりをしてもらうことになります。これからの・・ザックリとした予定は・・、 ・8/8～9 見積り依頼 （当事務所より・・） ・8/10 各業者・・現地下見 （Hさん立会い） ※ お盆休み ※ ・8/25 各社提案競争 （Hさん家族の前で・・私も同席） ・8月末or9月初旬 工事請負い契約 （私・・立会い） ・9月いっぱい 解体工事 ・10月 着工 ・2月 完工・・入居解体工事があり、規模も比較的大きいので、けっこう工事日数がかかります。5つの住宅会社さんから、どんな見積もりが出てくるか・・、楽しみ・・です。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/07
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マイホームの間取り打ち合わせ・・延々4時間
うぅ、股関節が・・、車の乗り降りに・・支障が・・。顧問会員のHさん（60代）。 （相談：マイホーム建替え・生活設計）盛岡から車で1時間前後のところにお住まい・・です。間取り打ち合わせ・・最後の詰め・・、16：00から始めて・・20：00まで、延々・・4時間・・やってきました。股関節廻りの筋肉が悲鳴をあげています。車の乗り降りが・・ロボコップ・・状態です。 Mさん宅の居間・・お座敷なんです。 「楽にしてください。」・・で、 お言葉に甘えて、あぐらをかいて・・4時間、 いくら・・あぐらでも、4時間も固定状態だと、 悲鳴が・・。 おいとまして立ち上がっての歩き出しから・・、 ロボコップ、ロボコップ、・・。 車のドアを開けて・・「いててて・・。」 ギッコンバッタンと乗り込みます。 （いつも、こう・・なります）1級建築士の佐藤ちゃん同席で・・、ほぼ・・最終形ができあがりました。延べ床面積・・約70坪の家・・です。水曜日までに図面を仕上げてもらって・・、いよいよ住宅会社4～5社に見積もりを依頼します。 今月中に各業者に提案競争してもらって、 1社に絞り込み・・工事請負い契約へ・・。 9月いっぱいかけて、解体工事、 10月から着工・・、完成まで5ヶ月・・？ 工事期間合計・・6ヶ月を見込んでいます。Hさん宅へ出かける前は・・、顧問会員のMさん（30代）の住宅ローンのつなぎ融資手続き段取り作業・・。入れ替えたパソコンのデータ復活作業で、J商事のYさんが・・作業に来所。顧問会員のKさん（60代）土地売却前の登記手続きで、司法書士から電話・・Kさんへ電話・・Kさんから電話・・司法書士へ電話・・。その他もろもろ・・のことを処理しながら向かったHさん宅の・・「4時間あぐら」でした。事務所に帰り着いたのは・・、21：00でした。・・疲れましたぁ。 Ｈさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/06
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住宅ローン手続きと住宅会社の提案競争と・・
今日は・・休日出勤で、長～～い一日でした。顧問会員のMさん（30代）。 （相談：マイホーム取得・生活設計）今日は「Mさんデー」・・でした。Mさん夫妻・・、二人とも自転車で来所・・です。AM ： 住宅ローンのつなぎローンの手続き書類作成。 署名・押印・・何枚も何枚も・・ありました。 たっぷり・・1時間強もかかってしまいました。 住所の記入・・印鑑証明書通りに・・、厳しいです。 Mさん夫妻、お昼時間に中央郵便局へ行って、 印紙（2万円ほか）を購入・・と食事・・です。PM ： 各住宅会社の提案競争・・です。 1時から始まり、1時間きざみで4社・・。 たっぷり・・5時過ぎまでかかってしまいました。 各住宅会社さん、当然・・真剣です。 家に関する考え方・こだわり・訴えること、 それぞれの特徴があり・・興味深い・・です。 さすがに・・4社の真剣なお話を聞くと・・、 Mさん夫妻も私も・・しっかり疲れましたぁ。Mさんが建てる建物・・、34坪強なんですが、住宅会社によって出てきた見積もりが、最高額と最低額の差が・・なんと、860万円！思いのほか・・差がついてしまいました。色々な業者さんのお話・・聞いてみるもの・・です。これから調整して・・、Mさん夫妻自身で、1社に絞り込みます。私は・・滞りなく契約から工事に入れるよう、段取りのお手伝いをします。Ｍさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/05
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サインお願いしまぁす・・黒ネコ○○○さんです
金融機関から・・ドサッと書類が届きました。顧問会員のMさん（30代）。 （相談：マイホーム取得・生活設計）送られてきたのは、Mさんの「つなぎ融資」の申し込み書類一式・・です。Mさんは・・住宅ローンフラット35を申し込んで、内定を得ています。・・が、住宅ローンのお金は、マイホームが完成した後に申し込んだ全額が出てきます。途中で支払いがあっても、払うことができません。そこで・・途中の支払いに対応するのが、「つなぎ融資」・・です。 〔途中の支払い〕 土地購入資金・建築着工金・上棟時中間金 ・・等々です。Mさんは・・土地代にちょっと足りないくらいの自己資金を用意しています。したがって、用意するつなぎ資金は・・、 ・土地代の一部 → 売主へ ・上棟時の中間金 → 住宅会社へ・・ということになります。明日、住宅会社4社によるMさんのマイホームの提案競争があります。（午後1：00～5：00まで）・・で、その前・・お昼前に、このつなぎ融資の書類書きと押印をすることになりました。（本体のフラット35なみの書類数・・それ以上？）そうこうしている内に・・、初めての方からメールが入りました。30代のHさん、これからマイホームを・・とお考えのようです。まず、顧問会員に・・。きちんと生活設計した上でのマイホーム取得、みなさんがそのように考えてもらえれば・・、と、いつも思っていますよ。マイホーム取得後に・・困って相談、・・という顧問会員もおいでですが、「先に相談するんだったぁ。」・・ということになっています。やはり・・あらかじめ生活設計をすることで、大きく損をする・・ことは防げます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/04
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ソフトが無いと、FP事務所は・・お手上げです。
うちの事務所・・FPソフトを2種類使っています。入れ替えたパソコンにあらためて・・、それらのソフトをインストール作業・・。・・が、インストールできません。理由が判明しました。FPソフトはエクセルを元に作られています。新規導入のパソコンのエクセルは・・、エクセル2007！・・です。2つのFPソフトは、それ以前のバージョンです。インストールできない・・わけです。2007バージョンのソフトを新たに買わなければいけません。FPソフトが無いFP事務所・・お手上げ状態・・です。ここ数日で・・、ソフトが必要な状況が発生しなければいいんですが・・。 と言っても、うちの事務所ではFPソフトを 単純に利用して提案書を作ることはありません。 そのままでは、個別の顧問会員の最終的な 資料作成の完成形・・にはなりません。 個別の家計は・・そう単純ではない・・という ことなんです。 結局・・最終形であるキャッシュフロー表は、 手作りでやっています。 それぞれの家族の状況や、特殊事情や、その他 もろもろの事を加味しなければ、最終的な キャッシュフロー表は作れない・・と考えます。 では、FPソフトをどう使っているかというと・・、 部分的な利用・・に尽きます。 住宅ローンのシミュレーション、複利運用計算、 ・・等々の部分的な資料作りに利用して、 手作りのキャッシュフロー表に反映させています。 FPソフト・・って実は、金融商品や保険を売る 人たちのために作られています。 できるだけ手間をかけずにライフプランを 示してあげる・・そんな売り手のためのソフトです。 そんな画一的なもの・・ではないんですよ、 個別の家計・・は。 だから、うちの事務所では手作り・・です。月曜日以降に・・2007バージョン、注文します。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/04
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お盆前・・めちゃくちゃ忙しくなりそう・・です。
マイホーム関連の顧問会員の業務が続々・・。顧問会員のMさん（30代）。 （相談：マイホーム取得・生活設計）いよいよ・・あさって日曜日（8/5）、各住宅会社が見積もり提案の競争です。4社がエントリーしています。 13：00 I 社 14：00 M社 15：00 T社 16：00 T社当事務所で・・私が立ち会って、各住宅会社がMさん夫婦に提案します。その中から・・Mさんが選んだ住宅会社と契約から工事までの段取りを進めて、お盆前には・・契約の予定・・です。（時間が無いなかで、たいへん・・ではあります） Ｍさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始顧問会員のHさん（60代）。 （相談：マイホーム建替え・生活設計）月曜日（8/6）の夕方、ご家族全員とプラン打ち合わせ・・です。最終的な詰め・・になるか・・？当日は・・あらかじめ、役所や法務局を廻って調査や必要書類を取ってから・・訪問・・です。詰めのための基本図面作成・・、今日・・1級建築士の佐藤ちゃんと打ち合わせ・・。お盆前に・・提案競争にエントリーする住宅会社数社に見積もり依頼の作業を終えたい・・と思っています。住宅会社さんに連絡・工事内容の説明・・等々を数社に行なうのは、けっこうな作業ボリューム・・です。8月末のマイホーム工事契約・・の予定です。 Ｈさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始顧問会員のSさん（30代）。 （相談：マイホーム取得・生活設計）Sさんは今、マイホーム建築中で・・、上棟を終えて・・順調に進んでいます。火曜日（8/7）の午後、建物内部の立会い・・打ち合わせを行ないます。 （私も立ち会います）ご本人たちが頭の中で思い描いていたモノと実際・・、こうなるとは思わなかった、イメージがちがう、照明の位置がちがう、スイッチ・コンセントの位置がちがう、等々・・色々あります。建物内部の仕上げをする前に、しっかり立会いをした方がいいですよ。Ｓさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始 マイホーム関連のお手伝い・・楽しい・・です。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/03
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信用組合でも生命保険を売り始めることに・・
年内にも・・年金保険を売り始める・・ようです。全国に168の信用組合があるようですが、そのうち・・120の信用組合が販売を検討しているようです。中小企業に融資することで、利息収入を稼いでいましたが、その需要の低迷で貸し出しが伸び悩んでいます。・・ので、手数料収入を増やして収益を補わなければ・・。生命保険の販売・・、 大手銀行 地方銀行 信用金庫 証券会社・・等々が窓口販売をすでに行なっています。さらに・・今回、信用組合が加わることになります。すでに・・D生命とT生命の定額年金保険を推奨商品として選択しているようです。定額年金の販売は、生命保険商品の中でも販売しやすい「入門商品」として捉えているようです。徐々に医療保険やがん保険の推奨商品をもうけて販売していくようです。いつも・・言っていますが、定額年金保険を・・今、契約するのは・・損・・なんですよ。「私は今の最低利率で一生・・がまんします！」・・と宣言して・・契約をすることになります。超低金利の時に・・長期の契約をするのは損なんです。申し訳ないけど・・おバカさん（失礼！）ですよ～。本当にシンプルに考えれば、だれでも気がつくことです。打っている本人たちは、絶対・・買いません。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/03
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やっと・・事務所内が一応落ち着きました。
3時間の予定が・・、約4時間もかかって・・。パソコン2台とファックス複合機・・。J商事のスタッフ3人で、ガサゴソやってもらいました。もとのパソコン・・、ME・・だったんですよ・・2台とも。ビスタが出た今、XPを入れる・・というのも、なんだかな～・・という話ではありますが、とにかくリニューアルしました。 特に私のパソコンは、日本語入力ができず、 すごく不便でした。（メモ帳のみ可）新しくなったら・・なったで、使い勝手が分からないところが色々・・。プリントするのも・・、以前は座ったままで目の前のプリンターからやれていましたが・・、今度は・・歩いていって、ファックス複合機からプリントされた紙を取ってこなくては・・。 それも・・変な音・・、ゴクッゴクッ・・なんて いいながらプリントしています。 （これ普通？・・ほんとに大丈夫？）今、FPソフトをインストールしようとしましたが、うまくいきません。ここは・・FP事務所です。FPソフトが使えないと、商売になりません。・・さっそく明日・・来てもらうことに・・。 プール当番でお昼で早退した佐々木FP、 明日来て・・慣れるまで大変でしょう・・ね。ばたばたしながらも・・FP業務が・・。顧問会員のKさん（60代）。 （相談：金融資産・不動産運用・生活設計）不動産売却前の登記整備作業中・・です。今日・・司法書士さんから見積書が届きました。売れる上体にするためのコスト、30数万円です。顧問会員のMさん（30代）。 （相談：マイホーム取得・生活設計）住宅ローンフラット35を申し込んでいます。今日、内定の通知が入りました。つなぎローンも同時に内定オーケー・・です。さっそく電話をして、つなぎローンのための書類準備を依頼しました。顧問会員のHさん（60代）。 （相談：マイホーム建替え・生活設計）間取りプラン・・毎日ファックスで打ち合わせ中です。このブログを書き終えたら、ファックスを送ります。外は・・今年一番の暑さ！空気がまったりと肌ににへばりつきそう・・。落ち着かない・・一日でした。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/02
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パソコンもコピーもファックスも総入れ換え・・
今日は13：30から、事務所内がバタバタ・・。 佐々木ＦＰは、小学校のプール当番で12：00で・・、「お先に失礼しまぁす。」 13：30からは・・、Ｊ商事さんのスタッフがドヤドヤと来て、パソコンもコピーもファックスも総入れ換え・・の作業をしてもらいます。３時間ぐらい・・かかる？事務所内の景色が一変しそうです。このブログも、「メモ帳」で書いてはコピー・・なんていうことをくり返してきました。（メモ帳以外は日本語入力ができないんですぅ）やっと・・この苦労から開放されそうです。私と佐々木ＦＰ、２台のパソコンを使っていますが、ネット接続は私のパソコンだけ・・でした。・・が、これからは２台とも接続します。佐々木FPは・・♪（調査・・等、仕事で利用してネ）ブログで私が描いた絵や表・グラフなど・・、掲載したくてもできないでいましたが、今度はできるようになる・・かも？ 作業がスムーズになる、今までできなかったことができる、お金をかければ・・色々いいことが・・。（期待・・しています） 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/02
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住宅見積もりを依頼したら、講師を依頼される
いよいよ・・住宅見積もりの提案競争です。 顧問会員のＨさん（60代）。 （相談：マイホーム建替え・生活設計）住宅プランの細部の詰め、毎日・・ファックスでやり取りしています。 その中で、階段にからむ「吹き抜け」 イマイチ イメージがつかめないよう なので、手書きのパース（立体的な絵） を作成しました。今日も５ページをファックス送信！ 「エラーで終了しました。」 ・・うぅ。再度、ファックス送信！ 「エラーで終了しました。」 ・・うぅ。・・このブログを書き終えてから、また送ります。 そのＨさんの建物を受注する住宅会社・・、そろそろ数社に声をかけなければなりません。提案競争をやってもらいます。Ｈさんと同じ市の住宅会社・・、昨日１社（Ｄ社）に声をかけました。 今日も同じ市の別の住宅会社（Ｔ社）に電話・・。もう少ししたら、基本図面を完成させて見積もりを依頼することに・・。・・と、先方も私に用事があったようで・・、「2～3日前に決まったんですが・・、また セミナーを実施しますんで、講師を お願いします。」9/23（日）13：00からセミナーを行なうようです。日程表を見たら・・同日10：30～12：30でジュージヤ・カルチャーセンターの講座が入っていました。（生命保険見直し） 盛岡からその市まで、車で１時間強・・です。「あ・・よろしいです。講演は・・ずらして 14：00からにしても大丈夫です。」 見積もりを依頼して、講師を依頼されることに・・なりました。 (^^ゞ 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/01
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預金の金利と生命保険の予定利率・・同じ？
同じと思っている人は、おバカさん（失礼！）です。 貯蓄性の保険・・って、ありますよね。保険ですから「保障」は付いているし、「貯蓄」にもなる。すごく・・お得な感じ？・・です。 たとえば・・一時払い養老保険。貯蓄性保険の代表選手・・です。 予定利率：1.5％ 100万円が・・10年後110万円に。 ・・という養老保険があるとします。養老保険は生死混合保険で、10年後・・満期で110万円受取れる。途中で死亡の場合も・・110万円受取れる。・・そんな商品です。 予定利率が1.5％なら、預金よりずっとお得♪預金の金利は・・ずぅ～っと低いから。・・と、預金の金利と生命保険の予定利率をごっちゃに比較した人は、おバカさん（失礼！）です。 100万円を1.5％で10年間・・複利運用すると、実は・・116万円になります。それが・・この養老保険では、110万円です。預けた100万円にそのまま利子が付く「預金」と、「保険」はちがう・・ということを知ってください。 預けたお金のすべてが「貯蓄」や「保障」に使われるわけではない・・んです。「貯蓄」や「保障」に使われるその分のお金を、「純保険料」といいます。「保険」は、最初の段階で色々別のことで引かれてしまいます。その分のお金を「付加保険料」といいます。 付加保険料 ・新規に契約をするための経費 ・契約の維持管理のための経費 ・保険料の集金に関する経費 預けたお金・・まるまる・・ではなく、まず・・「付加保険料」を引いて、次に・・死亡保障のための「保険料」を引いて、残った分が純粋な「貯蓄」のためのお金・・になります。予定利率1.5％は、その残ったお金の予定運用利率・・ということになります。 貯蓄にもなるし、保障も付いている・・、そんな「お得なおいしい話」はありません。 死亡保障・・と言っても・・、 100万円は元々自分のお金です。 たった10万円分の死亡保障です。 10万円の保障のために保険料を 負担する・・バカげてませんか？ 昔は・・私も養老保険でおいしい思いをしました。預けたお金が10年後に2倍近くになって還りました。・・が、今は超低金利です。シンプルに考えましょう。「超低金利時に、利率固定の長期契約は損！」「よけいなコストを負担していては損！」 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/08/01
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