2007年11月の記事
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マイホームがらみの具体的ライフプラン作成中
マイナスからのスタート・・です。顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Mさんご夫婦・・、来年の夏ごろ着工して・・秋に入居できればいいな～ ・・と、考えています。今・・入り口部分の生活設計をやっています。現状のキャッシュフローは、一生涯良い状態を作ることができています。これに、マイホーム建築・ローン返済を載せてみた結果・・、生涯で・・774万円のマイナス！・・です。 キャッシュフロー表で、貯蓄残高がマイナスに なるのは・・、ご主人が亡くなった後・・の 奥さん一人の期間です。 （悲惨な老後？） 奥さんが亡くなる時点で・・マイナス774万円。 （それ以外の期間では・・常に貯蓄はプラス）住宅会社や銀行に・・、「〇千万円まで借りられますよ。」なんて言われて勢いでやってしまうと、アブナイ状況でした。これから・・徐々に対策を講じていきます。収入を増やす、支出を減らす、・・シンプルです。ご夫婦の案が出てくる前に・・、当事務所の判断でやれることを加味してキャッシュフロー表を作成してみました。〇収入を増やす ・奥さんの収入増〇支出を減らす ・住宅ローン繰上げ返済を2度 3年目と10年目に100万円ずつその結果のキャッシュフロー表・最終的なマイナスは、441万円に ☆奥さん死亡時・・マイナス441万円 ただし・・途中の段階で一時的に マイナスになる時期が2度出てきます。 ☆子どもが大学生4年時・・マイナス102万円 ☆定年退職の翌年・・マイナス50万円ちょっと対策を講じることで・・、774万円 － 441万円 ＝ 333万円最終赤字が・・333万円 減りました。他の方法と合わせて・・総合的に対策を講じれば、・最終的にプラスに・途中でもマイナスが発生しないそんな状況作りが可能・・です。「なんとか・・なるだろう。」・・と、勢いでやってしまってはいけません。 Mさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/30
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マイホームの間取りを考える時は、配置も同時に
敷地の状況しだいで・・間取りにも影響が・・。顧問会員のHさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築） Hさんは・・2年ほど前から 設計・請負い業者さんと打ち合わせてきました。 だいたいこれでいこう・・という間取りが決まって、 見積もりを提示してもらったら・・、 予算を1,000万円もオーバー！ この業者さんとはこのまま・・お話を 継続できない・・状況になってしまいました。・・で、当事務所にお鉢がまわってきました。間取りや設備・仕様の打ち合わせを進める際に、「予算」を意識しないで事を進めてきたこと自体、考えられないことですが・・、もうひとつ・・とんでもない過ち！・・が。できあがっっている間取りプランを敷地に配置してみました。 ・・が、敷地に納まりません！ （信じられな～い・・ミス！）建て主が熱くなってあれこれ希望を入れてその結果・・敷地に入らないプランになる、・・なんていうのは、素人だから有り得るし、許せます。プロの場合は、もちろん・・ありえないお話で、おそまつ極まりない・・。どうして・・こんなことになるか・・。内部の間取りだけ・・の計画を進めてきたからです。間取りを考える時は・・、敷地にどのように配置されるか？どんな暮らし方・生活をしたいか？・・も同時に検討しなければだめ・・ですよ。FPで家計の生活設計をしますが、マイホームの生活設計も必要・・なんです。 道路から敷地に入ってきて・・玄関へ。 道路から玄関へのアプローチはどのように？ リビングの掃きだし窓から降りて庭へ・・。 庭でバーベキューなんてスペースは？ 勝手口から出て、物置小屋へ・・。 物置小屋のサイズ・向き・構造は？ マイカーが入ってきてカーポートへ・・。 道路からの出入りに無理はない？ 近隣の建物で、日陰になる部分が・・。 冬季、雪の落ちそうな位置は・・。 お隣さんの窓からの視線が・・。 道路を歩く人の視線が・・。 目隠しに垣根を設置する位置は・・。 野菜を作る畑の位置・エリアは・・。 外にも水道を、その位置は・・。 外にもコンセントを、その位置は・・。 ・・等々、外回りのことを考えると、 エンドレス・・なほど、色々ありますよ。「配置」と「間取り」は、お互いに影響し合います。配置しだいで・・中の間取りが変更になることだって、けっこうあります。・・ので、当然・・同時進行で考えましょう。夕べ・・配置図（案）を作り、Hさんへファックスしました。単なる「配置図」ではなく、立体的に見える「鳥瞰図」・・です。（飛んでいる鳥が上空から見下ろしたような図）午後3時の「鳥瞰図」・・です。どうして・・時間を言える・・かというと、植栽等の影（シャドウ）の向き・・によります。 Ｈさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/30
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まだ階段や手すりが設置前・・、非常に危険
2階をウロウロ・・、吹き抜けから落下しそうです。顧問会員のHさん（60代） （相談：生活設計・マイホーム建替え）Hさんのマイホーム、上棟後の内部造作中・・です。昨日の現場打ち合わせの際・・、写真撮影を・・と、向かっているときには思っていましたが・・、現場に着くなり・・お話に夢中になってしまい、気が付いた時には暗くなりかけていました。・・そんな写真です。 2階のルーフバルコニーです。この下が・・リビングや和室の一部になっているんですよ。 2階です。上は小屋裏収納で、明り取り窓が付いています。2Fホールが暗くならないようにするための工夫。下は吹き抜けの穴・・、パックリと口を開けています。 反対側の小屋裏収納・・、こちらにも明り取り窓が。夕日が差し込んでいます。 2階の部屋から・・座敷の上を有効利用・・。腰から上の高さの物いれです。（布団収納部屋になる？） ・・。（汗）こんなに真っ暗・・じゃなかったんですが。Hさん宅・・完成予定は・・、施工会社のKさん「1月末を目標に・・がんばります。」Hさんご家族・・、今どき珍しいボットン・トイレの仮住まいでがんばっています。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/29
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生活設計の中に、住宅ローンの繰上げ返済も・・
当初設定どおり返済をするのは、やはり損です。顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）きのう・・相談にいらっしゃいました。 〇住宅建築を載せた生活設計 生涯で750万円ほどのマイナス・・です。 改善策は・・極めてシンプルです。 1 収入を増やす。 2 支出を減らす。 いくつかの項目でヒントを提供しました。 ご夫婦で話し合って、連絡をいただくことに・・。・・ということだったんですが、そのうちの「支出を減らす」ための対策、「住宅ローンの繰上げ返済」・・のお話です。家計の流れから・・繰上げ返済はちょっときついかな・・と、見込んでいませんでした。・・が、なんとか・・やりくりをして、何回か繰上げ返済が実行できるように持っていきたいと思っています。繰り上げ返済をシミュレーションしてみました。〇住宅ローンの内容 ・借り入れ金額 1,500万円 ・金利 2.83％ ・返済期間 35年 ・毎月返済額 56,300円 ※支払い利息総額 865万円 当初設定通り・・のんびり返済していると、 この金額を負担することになります。 （・・もったいない）〇繰上げ返済計画 ・3年目に 100万円 ・10年目に 100万円その結果・・は、 ★節約利息額 （払わなくて済む利息） 2回分合計 ： 212万円 ★返済期間の短縮 （完済時期が早まります） 6年と1ヶ月200万円の元本で・・212万円がゲットできます。 リスク無しでだれでも簡単にできます。 ・・にもかかわらず、住宅ローンを返済中の おバカさん（失礼！）・・たくさん・・いますね。 ▲ローン減税期間中は繰り上げ返済しないおバカ。 ▲ローン返済中に養老保険や年金保険をやるおバカ。 ▲ローン返済中に投資信託をやるおバカ。 （だいたいのケースは、金融機関がリードしていますが）生涯で750万円マイナス・・というMさんの場合に限らず、だれの場合であっても、これは・・非常に大きいです。余裕資金があるなら・・繰上げ返済！ ・・です。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/29
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くたびれ果てて・・21：30事務所に戻りました
なんとも・・いそがしい一日でした。顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）●10：30AM チビちゃんと共に3人家族で来所。 チビちゃんのお守りは・・お姉さん（佐々木FP）が・・。 〇住宅建築を載せた生活設計 生涯で750万円ほどのマイナス・・です。 改善策は・・極めてシンプルです。 1 収入を増やす。 2 支出を減らす。 いくつかの項目でヒントを提供しました。 ご夫婦で話し合って、連絡をいただくことに・・。 〇間取りプラン打ち合わせ 階段は（無事に）2階に上がれるようになっていました。 2階の主寝室・子ども部屋・予備の和室等々の 部屋割りを、使いやすいように手直しして あげました。高速道路・・盛岡インターで、1級建築士の佐藤ちゃんと合流・・。盛岡から車で1時間ぐらいの市にお住まいの、Sさん、Hさんのところへ・・。顧問会員のSさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用・相続設計）●13：30 初めての・・お宅訪問です。 ご主人の好きな甘いお菓子が次々と出てきました。 大手住宅メーカーがアパート建築を勧めています。 （今日も・・夕方にカレンダーを持ってくる予定） 提案されている資料を預かってきました。 今日は・・所有不動産を見て廻るのが目的・・。 ご夫婦にあちこち案内いただきました。 （寒さで・・鼻水を垂らしながら・・） いい場所柄にいくつも不動産所有しています。 相続が発生したら・・たいへんです。顧問会員のHさん（60代） （相談：生活設計・マイホーム建替え）●15：00 建築現場で細部打ち合わせ ご家族3人と、住宅会社のKさん、棟梁、 1級建築士の佐藤ちゃん、そして私・・。 かなり・・進んでいます。 外部建具が設置されましたが・・、 まだまだ建築途上ですので、 あちこちにスキマが・・、寒い！ 寒い中での長時間打ち合わせ・・でした。●17：00 場所を変えて・・Hさんの仮住まいへ。 図面上で細部の打ち合わせ・・です。 かなりの部分の決め事が終了！・・しました。 ピザを頂きながら、終わったのが・・20：20 おみやげにいただいたのは・・、 採ったばかりのリンゴと（なぜか？）缶ビールの 詰め合わせ・・でした。 ありがとうございました。・・で、1級建築士の佐藤ちゃんを落ち合った場所まで送って・・、事務所に帰り着いたのが・・21：30資料整理は・・あした、あしたぁ～！お疲れさま・・でしたぁ！《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/28
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消費者の生命保険離れ ・・止まらないようです。
もう・・これは構造的な現象・・なのでは？今日の日経新聞の記事・・です。生保、止まらぬ顧客離れ 国内生命保険９社の2007年度上期業績は保険料収入、基礎利益ともに前年同期を下回り、５年ぶりの減収減益となった。保険金不払いの調査で新契約が落ち込み、費用も膨らんだ。 不払いが発生しないしくみが・・通常業務 として確立されていれば、これが原因の 新規契約落ち込みや新たな費用発生も ありません・・でした。 確立されていなかった・・ということは、 保険が「商品」として完成品ではなかった ・・ということです。数少ない成長分野である医療保険など第３分野商品と個人年金保険も頭打ち。 医療保険・・どう考えても、不要です。 （健康保険を勉強しましょう） 個人年金保険・・今の低金利時に契約 するのは、あきらかに損！・・です。 （低金利を固定してがまんすることに・・）不祥事で契約者の信頼も揺らいでおり、各社は顧客離れを食い止めきれなかった。 信頼の揺らぎ・・だけでなく、 消費者が自身の生活設計の意識をしっかり 持てば・・、生保離れは当然の流れ・・です。さらに・・社説の一部・・。生保は信頼を取り戻せるか若年人口が減り、柱だった死亡保障保険の市場規模は先細りが明白だ。各社は医療保険などの第３分野や年金保険などを新たな収益源にしようと躍起だが、十分な成果は出ていない。 あ・・、若い人たちの死亡保障は、 必要な場合が多々ありますよ。 （ただし・・きちんと計算して必要な分だけ加入） はい、医療保険は・・いりません。 もちろん、今・・年金保険を買ってはいけません。 私たち消費者としては、不要なモノで 収益源にされては・・たまりません。外資系生保や共済などが扱う、安い保険料で簡素な設計の保険に顧客が流れる傾向もある。大手生保は消耗戦につながるとして否定的だが、営業体制を見直して効率を上げれば保険料を下げる余地も出るのではないか。契約者への利益還元の充実も急ぐべきだ。 安くたって・・いらないものはいらない。 （加入することを前提に考えてはいけません） わずかな金額でも・・30年、40年では けっこうまとまった金額になります。不払い問題で営業職員が確認作業に追われた結果、新たに顧客の要望を発掘できた例もあるようだ。内外の景気に不透明感が増しており、株価下落などで運用環境も悪化する可能性がある。適切に保険金を支払うのは当然だが、それにとどまらず顧客の側に立った商品を提供し、銀行窓口など多様な販路も生かすことが、生保業界の将来を左右する。 銀行窓口での保険販売・・、 売り子と製造者との責任のすみ分けがまた、 新たな難しい問題の火種になりそう・・です。 身近な場所での新商品の販売・・、 うっかり簡単に購入してしまいそう・・で、 消費者自身の自己責任の意識が大切・・。生保業界を憂える記事・・に対する、一般消費者を憂えるコメント・・でした。本当の・・「生活設計」の意識を持ちましょう。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/27
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お持ち帰り用の過激チラシを、リニューアル
看板備え付けのチラシが切れていました。事務所前の看板に備え付けていたお持ち帰り用のチラシが切れて・・、しばらくたっていました。けっこう・・知らないうちにお持ち帰りする人がいるんです・・。なかなか・・いそがしくてリニューアルできないでいました。やっと昨日・・原稿作成を終えたので、今日・・佐々木FPがてきぱきと20部作成、事務所前の看板に設置しました。あいかわらず・・過激な言葉が並んでいます。〇生命保険には、できるだけ加入しない！〇コストを意識、月1万円が40年で480万円！〇医療保険は、不要！〇死亡保障は、いらない人にかけない！〇死亡保障・・必要な金額だけしぶしぶ加入！〇金融機関が熱心に勧める商品は、買わない！〇今、長期の固定金利商品は買わない！〇手数料などが高コストの商品は、買わない！〇毎年の手数料3％は、30年で90％・・ほぼ元本！〇住宅ローン、当初どおり返済していると、大損！〇最適の住宅ローンは、人により異なる。〇マイホーム、最初から業者を決めて進めると大損！〇土地活用、変動金利ローンは将来リスク大！〇「借金が相続対策になる」・・は、まちがい！消費者サイドの・・過激なFP事務所です。どんどん、お持ち帰りください。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/27
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おじいちゃんが掛けてくれた簡保、続編です。
郵便局で、解約返戻金を確認しました。メール顧問会員のSさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築） 前回（11/19）の記事の続き・・です。 読んでいない方は・・以下を先にどうぞ。 「おじいちゃんが掛けてくれた簡保、どうする？」簡保の100万円の養老保険・・、契約時期はあまり利率のいい時期ではなく、以下のように・・特約がてんこ盛り・・です。死亡保障・・500万円、医療保障もしっかり。今・・解約したら、解約返戻金はいくら？それを確認してから・・住宅ローンとのからみで損得を判断しましょう・・ということにしていました。 今回のテーマは、単に「保険」をどうする？ という問題ではなく、これから住宅建築を して住宅ローンを組む時に・・、そのお金を どうしたら・・最も得か？の問題です。 ライフプラン上、一定のお金を何に使うのが 最良か？・・を探るテーマですよ。 「お金の置き場所」が変わる・・だけで、 生涯の損得に大きく影響します。Sさんからメールをいただきました。 郵便局で解約返戻金を確認しました。 約135万円でした。 その場で解約でもよかったのですが、 いったん落ち着いて考えたいのと、 武田さんのブログをもう一度見てから、 決めようと思って一度帰宅しました。 10年後の100万円よりも、 今の135万円という考えで、もう一度 郵便局に行って解約をしようと思います。 しかし、今さら聞く気はないのですが、 祖父は一体いくら払いこんだのか？ 医療保険の特約が付いていると、 目減りが大きいですね。以外に大きい金額で・・びっくりしました。（100万円の養老保険なのに・・）ホントに・・おじいちゃん、いくら払ったんでしょうね？孫のための貯蓄のつもりだったら・・、余計な特約は付けない方がよかったんですが。いずれ・・結論は、明白です。満期まで継続して受け取るのは・・100万円です。いらない保障のために・・この35万円も消えます。解約して、この135万円もマイホームの自己資金に充当すれば・・、払わなくて済む住宅ローン利息はザックリと・・約70万円です。（元本の約50％が利息総額）継続で・・35万円の損、解約で・・70万円の得、何もしないで・・ぼ～～っとしている人と、しっかり検討して行動する人とでは、この件だけでも、ざっと・・100万円の差が付きます。だから・・生活設計の意識が必要・・なんです。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/26
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定期預金、年利5％3ヶ月物と年利1.5％1年物
銀行は大々的に・・年利5％3ヶ月物をお勧め。金融機関お勧め商品は買うな！ ・・の、お話です。 今日の日経新聞のマネー入門の記事・・、 その一部で定期預金に触れていました。 どちらの定期預金を選びますか？ 1 年利5.0％3ヶ月物 （満期後は店頭金利0.25％） 2 年利1.5％1年物勘違いして・・1を買う・・おバカさんが後を絶ちません。かんたんな算数をしてみれば、2の方がお得なのが・・すぐ分かります。同じ期間（1年）にそろえて・・算数をします。（3ヶ月物なのに、年利表現すること自体・・変）そうすると・・1の場合は、5％：1年の利息を算出してから・・3/12を掛けます。0.25％：1年の利息を算出してから・・9/12を掛けます。・・で、その利息合計を出します。2の場合は、そのまま・・1.5％が年間利息になります。受け取る利息は・・2の方が多い・・んです。（元本百万円とか1千万円とかでやってみて）銀行は・・盛んに、1のような定期預金の広告宣伝をしています。 （高金利を強調して）今時・・こんな高金利はない！しかも・・定期預金だから安心！・・と、引っかかる・・んですね。・・で、銀行の本来の目的は、定期預金で「消費者を喜ばせてあげる」・・ことではありません。ここから満期までの3ヶ月が勝負です。銀行が・・もっと安定的に儲かる商品を買ってもらうための営業期間・・です。満期になったお金で・・手数料収入が稼げる「投資信託」や「年金商品」を買ってもらえば・・、その後の安定収益が確定します。（無リスクで安定収入が継続的に銀行に入ります）エサ・・としての、高金利（・・に見える）定期預金です。金融機関お勧め商品は、買ってはいけません。金融機関と私たち消費者とは・・、利益が相反する関係にあります。（あ～、口が酸っぱい・・）《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/25
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マイホーム、古い部分と合体して屋根がかかり
寒い中、大工さんたち・・頑張っています。顧問会員のHさん（60代） （相談：生活設計・マイホーム建替え）上棟も終わり・・寒さが増す中、着々と家のカタチになってきています。 建物・・南側から見たところ。 右下が玄関・・です。左端にかすかに屋根が見えるのが・・旧建物（座敷）。新旧・・合体してつくっています。 建物を東側から見たところ・・。 玄関付近。 ここまでが・・18日（日）の写真。まだ・・外部建具が入っていません。 （寒そ～） ここからが、22日（木）の写真。サッシや玄関ドアなどの外部建具が入っています。リビングから・・旧建物（座敷）方面を見たところ・・。 2階の部屋です。ルーフ・バルコニーの下は、リビングの一部です。 旧建物（座敷）の小屋裏（天井裏）。すごい・・梁（ハリ）が使われています。完成・入居は、2月末・・の予定です。Hさんご家族、完成・入居を楽しみに辛い？・・仮住まいでがんばっています。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/24
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顧問会員になりたいけど、忙しくて・・用紙記入が
「１年間」というのは、振込み確認日からでしょうか？顧問会員になりたい・・という方がおいでです。メール顧問会員に・・と、Sさん。顧問会員になるタイミングをどうしようか・・、考えておられるようです。仕事が忙しくて・・ヒアリング・シートの記入・・しばらく、なかなかできそうもないようです。いただいたメール・・です。 「１年間」というのは、振込み確認日からでしょうか？ それとも、ヒアリングシート提出からでしょうか？ 場合によっては、１２月の出張からかえって来てから 始めさせてもらったほうがよいのかな、 とも思っております。 ご教示いただければ幸いです。顧問会員は、顧問料入金時点から・・1年間です。ただし・・月末近くに入金したから・・損ということはないですよ～。ほとんどの顧問会員の主要作業は・・、当初の1～2ヶ月でだいたい終わります。家計の現状診断（現状把握）～対策立案～実行支援。あとは・・必要に応じて質疑応答程度・・です。（特別な実行支援依頼が無い限り・・）2～3週間の損・・なんて考える必要はありませんよ。参考までに・・顧問会員について・・。●顧問会員になるには まず・・住所・氏名・年齢・電話番号・家族構成・ 主な相談内容・・を、お知らせいただきます。 お会いして、顧問会員の内容を説明します。 お互いに「よろしくお願いします。」・・と いうことになれば、年間顧問料：36,000円を、 その場で・・ご入金いただきます。 （少額ですので、顧問契約書等は交わしません） ご入金いただいた日の属する月から翌年の 前月末日までの1年間の顧問会員になります。 （11月入金なら翌年の10月末日まで） 顧問料入金後・・ヒアリング作業に入っていきます。 年間顧問会員といっても、その主要作業は・・大部分の 方が当初の1～2ヶ月でひと通り片付いてしまいます。 家計の現状診断（現状把握）～対策立案～実行支援 ・・等々。 特別な実行支援が伴う方は、さらにその後も・・。 （金融資産運用・不動産運用・住宅取得・相続設計等） 毎年更新している方もいらっしゃいます。●年間顧問料の意味とレベル 〇人生のシフトチェンジ料 顧問会員の生涯のキャッシュフローを、 数百万円から1千数百万円のレベルで改善します。 （膨大な各種資料作成も同時に行ないます） 一度身に付けた生活設計の手法は、 一生のものになります。 〇年間顧問料の水準 事務所運営上は本来・・30～50万円の 顧問料が必要です。 （36,000円は、事務所経費の2日分にもならない） なぜ低料金でお受けしているか？ 私自身のライフワークとしてやっている・・からです。 相談したい消費者の誰でもが払える料金に する必要があります。 （江戸時代の町医者『赤ひげ』の家計版・・の心境） 儲けだけを考えれば、一般消費者は相手にせずに 富裕層のみに特化して年間顧問料50万円を 取っていれば済むことです。 それでは・・商品を販売する金融機関等と 同じことになってしまい、 消費者サイドの独立FP事務所としての存在価値 を見失います。世の中にあふれる情報は・・、ほとんど「売り手」側から発信されています。「買い手」側からの情報発信・・、だれかがやらなければなりません。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/24
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生活設計の見通しが立って、さあ！マイホーム
さあ！ 住宅ローン選びと、工務店選びへメール顧問会員のSさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Sさんからのメール・・です。 おかげさまで、家計が安心ということがわかり、 一歩先に進めることができます。 ２社の工務店と、自分で設定をした予算で 話を進めてきたのですが、高い買い物なので、 最終的な所で自信が持てずに、 決断をすることができませんでした。 これで、 安心して工務店の選定に進めると思います。 ありがとうございました。 これからは、 各工務店と１～２回打ち合わせをもって、 １２月初旬には選定ができていると思います。 それから、郵便局には月曜日に行ってきます。 その結果は、また報告したいします。 よろしくお願いします。Sさん宅の家計のキャッシュフロー・・、生涯・・安心であることが確認できました。家計の現状診断を終えて・・さらに、ご本人の希望を載せたキャッシュフロー表を作成しました。・・十分に、安心・・です。これで・・心置きなく・・マイホーム建築へ。・・ん？ ・・郵便局？農協（JA）・・の、マチガイでは？住宅ローンの選択でもアドバイスをしています。Sさんは、当初・・全期間固定金利のローンフラット35の利用を検討していました。・・が、家計の現状診断の結果、Sさんの場合はむしろ・・10年固定金利期間のローンがお得・・だとアドバイスしました。固定金利期間が短い方が・・低金利です。（ ・・当然・・ですが ） 【 住宅ローン選びの考え方 】 〇フラット35などの長期固定金利ローン ・繰上げ返済が無理な人 ・融資額が多額 ・毎月返済額・・ほぼ目いっぱい 〇10年等の固定金利期間のローン ・積極的に繰り上げ返済が可能な人 ・融資額が少額 ・毎月返済額・・少し余裕 〇3年・5年等の固定金利期間のローン ・近々・・多額の入金が見込める ・・等の特殊事情がある人Sさんには、10年固定20年返済のローンで、がんがん繰り上げ返済をして・・、10年ちょっとで完済！・・という計画をお勧めしています。・・で、検討する金融機関ですが・・、一般の銀行はもちろんですが、労金やJAもチェックするように・・と、お話しました。その・・JA・・が、郵便局・・に？工務店選び・・、Sさんはメール顧問会員です。近くの方であれば・・工務店選びも直接お手伝いできるんですが・・残念です。住宅建築・・、素人では分からないこと、気付かないことが・・山ほどあります。順調にいくことをお祈り・・します。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/23
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名前が「年金」だから、年金保険料控除が可能？
変額年金保険は、年金保険料控除の対象？読者からの質問です。ひじりこ1979さん・・からです。 教えて下さい<(_ _)> こんばんは。ＡＦＰの問題で、 どうしても分からないところがあります。 変額個人年金の控除についての文章なのですが、 ・契約者、被保険者、年金受取人が同一で、 終身型の変額個人年金保険の月払い保険料は 個人年金保険料控除の対象となる この文章は誤りなのですが、 どこの部分が間違いなのかが分かりません(T_T) 契約者等・・・が同一？月払い？変額？ 個人年金保険料控除？ 教えて頂けると嬉しいです。え～～、お断りしておきますが、こちらは・・FP資格取得のための情報交換ブログでは・・ありませんよ～。FP業として、現実の、生身の消費者の、ライフプランニングのための情報発信ブログです。自分で調べなさい！・・て、終わって・・泣き出されても困りますので、しぶしぶ・・お答えします。 （保険に加入する場合も・・しぶしぶ・・がお勧め）答え ： 変額年金保険は「生命保険料控除」の対象 なので、変額年金保険の「保険料控除」メリットは 無い！ ・・ということになります。 なぜ？ 小さな控除枠はすでに・・他の生命保険の 保険料で満たされてしまっているケースが ほとんど・・なんですね。 そもそも・・こんな手数料のバカ高い商品で 老後資金を準備しようとすること自体が、 正真正銘のおバカさん！ ・・です。はい！ お終まい！・・あ、終わってないですね。なぜ・・「年金」という名前の商品なのに、「個人年金保険料控除」の対象にならずに・・、一般の「生命保険料控除」の対象になるのか？「個人年金保険料控除」の対象になるためには、「個人年金保険料税制適格特約」を付加した「個人年金保険」でなければなりません。 この特約を付加するには、一定の条件有り。 変額年金保険は、この特約を付加できません。 ・・ので、一般の生命保険料控除の対象。シンプルに暗記してしまいましょう。変額年金保険は、個人年金保険料控除ではなく、一般の生命保険料控除の対象になります。細部で・・まだ疑問があれば、自分で検索！文章に出てきたキーワードで検索！がんばれ、がんばれ！《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/23
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生活設計？資産設計？ ・・FP事務所の立場
ブログのフリーページを作成していました。冒頭の・・ライフ・プランニングの記事・・、そのまま・・掲載します。【ライフ・プランニング】 消費者の視点買い手（消費者） vs 売り手（企業・金融機関）どちらの立場のファイナンシャル・プランナーかは、非常に重要です。 ライフ・プランニング ＝ 生活設計（生涯設計） ファイナンシャル・プランニング ＝ 資産設計 「消費者」サイドの独立FP事務所としては、 「ライフ・プランニング」のお手伝いにこだわります。 「ファイナンシャル・プランニング」というと、 どうしてもマネー（お金）の運用に片寄りがちで、 「売り手」サイドのお話になりがち・・です。 売り手サイドのFPは、「マネー」「お金」を ことあるごとに盛んに連発します。 「マネー」とか「お金」という言葉が嫌いな、 珍しい・・ファイナンシャル・プランナー事務所です。 セミナーや執筆でも、 これらの言葉はほとんど使いません。 人生の色々な局面で、つまらない損を 蒙らないような知識や方法を理解するだけでも、 ライフ・プランニングは実は・・可能なんです。 ライフ・プランニングをFP業の本来業務として、 顧問会員のキャッシュフロー表作成を通じて、 家計の現状診断から対策立案、 実行支援を行なっています。以下は・・NPO法人 日本ファイナンシャル・プランナーズ協会のホームページより、そのまま抜粋したもの・・です。立場はちがっても、基本的な考え方は同様ですので・・参考に。（ファイナンシャル・プランをライフプランに 置き換えて読めます） 個人会員の大部分は、金融機関の方々です。 （私も会員） 法人会員は、もろに日本を代表する金融機関です。ファイナンシャル・プランを作成するメリット。【1】 ファイナンシャル・プランを作成することで "これからの人生設計をイメージする"ことが できるようになります。 【2】 人生の3大資金「教育資金・住宅資金・老後資金」 の準備（マネープラン）や事前の対策が 可能になります。 【3】 総合的なファイナンシャル・プランの作成を仕事と するのがFP（ファイナンシャル・プランナー）です。 「これからの人生設計をイメージする」ファイナンシャル・プランニングライフプランとは、「生涯にわたって充実した人生を送るために、将来の生活状況・環境の変化を予測して作成する現在および将来の生活設計」をプランニングすることです。また、ライフプランには、生きがい・健康・（家庭）経済の3つの領域があるといわれています。そのうち、経済的側面からライフプランを実現する手段として考え出されたのが、ファイナンシャル・プランニングです。ファイナンシャル・プランニングは、人生の3大資金といわれる教育資金・住宅資金・老後資金など将来の夢プランをかなえるために、欠くことのできないプランともいえます。何年後、何のために、どのくらい必要かの目標を明確化将来を予測することは難しいのですが、お金の面だけを考えると、「3年後に子どもの大学入学資金として150万円が必要」、「5年後に家のリフォーム費用として400万円を用意したい」と、家族の夢プラン（ライフイベント）の時期やその目的、必要資金を明確にすることで、ファイナンシャル・プランニングが可能になります。ファイナンシャル・プランニングでは、今後10年から15年くらいのライフイベントに必要な資金や収入、支出の見通しを立て、収支状況や貯蓄残高などの傾向を見ます。収支が継続的な赤字や貯蓄残高がマイナスになる危険性がある場合は、支出項目やライフイベント費用を見直して改善を図ることになります。もう一つ将来設計で重要なのが、病気やけが、障害、死亡、失業、老齢時等の生活保障です。日本には、これらのさまざまなリスクをカバーする5つの社会保険制度（年金・医療・介護・労災・雇用保険）があります。たとえば、国民年金や厚生（共済）年金は、老齢時の年金支給だけでなく、障害を持ったり、世帯主が万一死亡したりした場合、障害年金や遺族年金という保険制度を用意しています。将来の保障設計を立てる場合は、これらの公的保障をベースに、不足分を民間の保障商品でカバーすることを考えます。人生の3大資金「教育資金・住宅資金・老後資金」のマネープラン教育資金・住宅資金・老後資金は、1000万円単位の多額な資金が必要になります。それぞれの資金について、早い時期から積立を開始するなどの準備が大切です。一方で、婚期が遅くなっている現在では、教育・住宅・老後資金の準備期間が重複するのが普通です。各資金の積立に際しては、バランスを重視してより綿密な計画が要求されます。（1） 教育資金：教育資金には、子どもが小学校から大学まで 一定の年齢になれば、 一定の資金が必要になるという特徴があります。 また、子どもが大学在学中は、家計の収支が逆転して 赤字になる可能性があります。 子どもが小さいときから計画的に積み立てるなど、 早めに教育資金を準備することが大切です。（2） 住宅資金：住宅を購入する場合は、 長期の住宅ローンを組むのが普通です。 右肩上がりの収入アップが難しいこれからの時代では、 「いくら借りられるか」ではなく、 「無理なく返済できる金額はいくらか」を確認しての 物件選びが重要になります。（3） 老後資金：サラリーマンの老後資金の中心だった 老齢厚生年金は、 今後支給される年齢が徐々に引き上げらます。 昭和36年4月2日以降生まれの男性（女性は5年遅れ） の老齢厚生年金は、65歳からの支給になり、 60歳から64歳までは年金が まったく支給されなくなります。 これからは、老後の生活設計プランが 不可欠な時代になるといっても過言ではないでしょう。我が独立FP事務所は・・、FP業界の中でも・・かなり・・異質です。大部分のFPとは・・反対の立場です。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/22
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介護も保障してくれる保険は、入った方がいい？
介護保険の対象外の４０歳未満の人の場合・・。読者のうさぎさんから・・質問です。 質問があります。 介護保険の対象外の４０歳未満の人は 介護も保障してくれる保険は 入ったほうがいいでしょうか？はい、・・お答えしようがありません。（この文面・・だけでは・・）アドバイスするためには、うさぎさんの背景情報が必要です。 「背景情報」って何？ ・・下にズラズラ～っと書きました。・・で終わっては、気の毒ですので保険に関する「損をしない」基本的な考え方を・・。保険は・・、大勢の人が損をすることで成り立つ・・しくみです。〇「強制加入の保険」の保障内容を徹底調査する。〇任意の保険には、できるだけ加入しない。〇必要な場合には、必要額分だけ・・しぶしぶ加入する。 【 強制加入の保険 （社会保険） 】 健康保険・介護保険・雇用保険・ 国民年金・厚生年金保険 ・・等々たとえば、若くして・・障害者になってしまった場合、健康保険ではなく・・国民年金や厚生年金保険から、障害年金が一生涯もらえる場合があります。 （キーワード） 障害基礎年金 障害厚生年金多額の保険料を払っている「社会保険」徹底的に勉強すると、得をしますよ。「背景情報」って何？○ヒアリングの項目 【家族の状況】 本人：姓名・年齢・生年月日・勤務先 （以下同じく・・家族全員について・・） 両親：存否、現役orリタイア、持家or借家 （本人・配偶者、双方の両親について・・） その他 身内の特殊事情 【資産の状況】 金融資産の一覧（金融機関・種別・金額・名義人） 不動産の一覧（1筆ごと、所在地・面積・用途・所有者ほか） 車（夫婦それぞれ、車種・購入時期・金額） 負債（融資日・金額・返済期間・債権者・債務者ほか） 【収支の状況】 収入「給与収入」（本人・配偶者） 「その他収入」（本人・配偶者） 「定年退職金予想額」（本人・配偶者） 支出「基本生活費」「保険料」「趣味・旅行費」 「住居費」「ローン返済額」 年間貯蓄額 【希望】 車：夫婦それぞれ、金額・買換えスパン・何才まで 運転する？ 次の買換えはいつ？ 趣味・レジャー：毎年○○万円 or ○年ごと○○万円 子ども：教育資金（大学）○○万円/年 ：結婚援助資金 ○○万円/人 老後：生活費レベル 二人期：○○万円/月 一人期：○○万円/月 【職歴】 会社員（公務員）の期間、転職も含めた職歴 H15年3月の月給は？ H15年4月以降の平均年収は？ （夫婦それぞれ、公的年金の支給額を算定します） 定年後は働く？ ○年間・予定月収 【支出明細】 基本生活費：食費・水道光熱費・家具家事用品費・ 被服履物費・交通通信費・教育費・ 教養娯楽費・互助会控除等・その他 保険料：生命保険料・損害保険料・個人年金保険料 住居費：家賃・住宅ローンほか 負債：自動車ローンほか 税金：固定資産税・都市計画税 車：車検代・自動車税・任意保険 旅行趣味等：旅行・趣味ほか その他：ローンボーナス払い・家具家電・特別出費○ヒアリング添付書類 源泉徴収票・給与明細票・賞与明細票・保険証券 ローン返済予定表・固定資産税納税通知書 都市計画税納税通知書ほか、それぞれの写しすごい・・でしょ？これだけのことを・・根掘り葉掘り・・聞かないと、責任持って・・しっかりアドバイスできません。冒頭のような少ない情報の質問に対して・・、スラスラとアドバイスする人（保険屋さん？）がいますが・・気が知れません。無責任・・です。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/22
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大手住宅メーカーの家は、全然お勧めできない？
だいたい・・住宅のセールスマンは、家づくりに何の役にも立っていない・・？Mさん・・という人がいます。自らが築いた大手住宅メーカーを離れ・・、新しい住宅ブランドを10月に立ち上げました。 大手住宅メーカー ＝ Mホーム Mさんは、このMホームの社長でした。 （私・・ここの営業部門に22年間・・在籍）このMさん・・、工務店向けの月刊誌に登場して話しています。大手住宅メーカーのビジネスモデルはもう古いんです。〇販売経費はかかる。〇広告宣伝費もかかる。〇物流費もかかる。〇本社経費もかかる。だいたい大手住宅メーカーの社員の半分はセールスマンなんです。彼らは家をつくるということに関しては、何の役にも立っていない。今後・・総合展示場をやめるなど、方針を変えてくると思いますよ。私も・・長年お世話になったMホームを辞めて・・、今はファイナンシャル・プランナーの立場から消費者のマイホーム取得に深く係わっています。（ 消費者サイドに立つため、建築を請け負わない ）「大手住宅メーカーで建てると損！」・・ということを常々言ってきています。Mさんの今回の発言・・、ご自身がMホームの社長をやられていた当時とまったく反対の内容・・ですが、今の私も同じ考え方・・です。住宅メーカーの原価は50％・・と言い切っています。（ つまり・・半分は利益 ）私も・・以前から、同じことを言っています。価格が高い・・わけです。Mさんは・・請負い受注側（売り手）、私は・・建築発注側（買い手）、立場は反対ですが・・考え方は同じ・・。まあ！ がんばっていきましょう！《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/21
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住宅取得、勢いだけでは悲惨な結果になるかも
シミュレーションしてみました。 （・・悲惨です）顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Mさん・・、家計の現状診断を終えています。キャッシュフロー表は・・一応・・生涯安泰です。 親御さんから土地を分けてもらって マイホームを建築する予定です。Mさんの希望予算に合わせて・・、かかる諸費用もすべて計算。住宅ローンの借り入れは・・1,500万円作成済みの「現状のキャッシュフロー表」にマイホームを建築した場合・・を、載せてみました。 ・・悲惨・・です。生涯安泰・・に、なりません。 「生涯」・・というのは、 ダンナは先に亡くなるでしょうから、 ヨメが亡くなる時点まで・・と、いうことです。生涯で・・約750万円の赤字！・・です。 この数字・・ちょうど住宅ローンの利息分です。 昨今の金利レベルだと、利息総額はおおよそ 借り入れ元本の50％になります。 （ 1,500万円 × 50％ ＝ 750万円 ）このまま・・マイホーム建築をするわけにはいきません。Mさんにメールしました。 資金計画・諸費用・キャッシュフロー表・・等々、 作成が終わりました。 （ ・・ちょっと、悲惨 ） ここからが、生活設計の腕の見せどころ・・です。 色々・・相談しながら、確実にマイホーム・ゲット できるようにしていきましょう！ 前向き、前向きぃー！ また・・ご夫婦でおいでになるのを、お待ちします。返事が・・ありました。 ひ、悲惨・・・・ですかぁ；内心チョットだけ 何とかなるさぁ～って楽観的に考えていたので ドキドキしました。 主人の休みが今週は日曜日で （義母の還暦祝いのため）伺えないので 来週以降宜しくお願いします。 １週間ドキドキしたまま過ごすなんて・・・・・ 前向き～～前向き～～～～は 得意分野なので頑張ります！！ま・・、やりようは・・色々あります。家計の収入・支出・・、ご本人たちの意思を確認しながら、「これで、オーケー！」・・という状態を作ります。生活設計をしないまま・・住宅取得をする・・大部分はそんなケースです。「なんとかなるさ♪」・・で始めて、行き詰まるケース、少なからず・・見聞きします。事後に困って相談を受けたケースもあります。事前に相談を受けていれば・・、確実に数百万円・・お得な状況作りをしてあげられたんですが・・。 住宅会社の営業マンでFPを名乗る人が いますが、生活設計をやってあげている人は 見たことがありません。 （FPの本来業務は、生活設計です）人生には・・損をする要素がゴロゴロ・・。不要な保険に毎月3万円払えば、40年で1,440万円。手数料のバカ高い金融商品を買うと、通算数百万円。長期の固定金利商品を買って、通算数百万円。住宅会社を当初から1社に決めると、数百万円。住宅ローン繰上げ返済をしないと、数百万円。老後・・元気なのに働かないと、数百万円。マイホーム取得、きちんと生活設計してガンバレ、ガンバレ！《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/21
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老後準備では役立たずなのに、相続なら結構・・
相続対策なら役に立つ・・変額年金のお話。顧問会員のNさん（80代） （相談：金融資産・不動産運用・相続設計）Nさんから・・宅配便が届きました。昨日・・Nさんが電話で話していたもの・・です。Nさん「こんにちは～、ごぶさたしています～。」武田FP「あ・・ららら、生きていらしたんですね～。 あんまり音沙汰がなかったから、とっくに 息を引き取ったんじゃないかと思っていましたよ～。」Nさん「またこれだ、口が悪いったらありやしない。 この・・じじいがぁ。」 （ババアに・・ジジイって言われたくない・・）・・等々、いつものジャブの応酬の後、ひとしきり・・体のあちこちの調子のお話を聞くハメに・・。延々とお話が・・続きます。・・で、用件はひとこと・・。Nさん「保険屋さんから、また何か送られてきたのよ。 見たって何のことかさっぱり分からないから・・、 またそっちに送るから・・。」Nさんの相続対策の一環で契約しておいた「変額年金保険」・・です。 老後の準備のための金融商品としては、 まったく・・オススメできません。 （手数料がバカ高い！） ・・が、相続対策としては・・オススメです。 500万円×法定相続人の数 この分は・・相続税の対象になりません。 Nさんも、1,500万円を一時払いしました。 （Nさんの法定相続人は3人です）その運用報告書が3ヶ月に1度、送られてきます。2003年7月に一時払いした・・1,500万円が・・、2007年10月で・・2,379万円！ に、なっています。〇1,500万円は、非課税。〇残りの879万円は、遺族が払う相続税の原資に。・・ということで、Nさん・・毒舌を吐きながらも、感謝している？どうして・・こんなに運用パフォーマンスがいいか？2003年当時のNさんの選択・・によります。一般的に・・金融機関は高齢者には安全運転を勧めます。（株式の比率を思いっきり低く・・）・・が、Nさん・・そんなアドバイス・・聞きません。提示モデルプランの中で・・最もリスキーなモノをエイッと、選択しました。資産の構成比率 ・日本株式型 ： 39％ ・世界株式型 ： 51％ ・世界債券型 ： 10％ハイリスク・・です。 （当然・・激しく値動きします）相続対策として利用するのであれば・・、一時払い元本が保証される変額年金保険だからこんな選択をしても・・何ら問題はありません。同じ・・1,500万円が「預貯金」になっていると、もろに相続税の課税対象になります。「置き場所」を「保険」にしただけで・・、相続税の課税対象外になります。利用しない手はありません。うまくいけば・・納税資金が準備できる。最悪でも・・元本の1,500万円は残る。「何だかよくわからないけど・・。」・・とNさん、得をしています。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/20
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「高いですね～」の一言で、48万円の値引き
建設業界・・たいへんなんですね～。顧問会員のKさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用設計）Kさん一族所有の売却予定の古アパート・・、建物解体工事の見積もりが届きました。 43.4坪の木造建物です。 3万円/坪・・として、 約130万円の予算でした。出てきた見積り額・・178万円！！（びっくり！・・です）確かに道路が狭くて・・大型車が入れなくて、見積もりが高くなる要素にはなっていますが・・。武田FP「うわぁ！・・高いですね～。」業者さん「あ・・いや・・それであれば、あの・・予算は？」武田FP「当初・・『うちは坪2万8千円でやります。』 ・・って、お話を聞いていたんで・・。 これだと・・坪4万円になっていますよね。」業者さん「あ・・んじゃ・・150万円でも・・いいです。」武田FP「坪3万円としても・・130万円ですよね。」・・業者さん、事務所を後にしてしばらくしてから電話を入れてきました。「あの・・130万円でも・・いいです。」建設業界・・つくづく大変だな～・・と、思いました。とにかく、仕事が欲しい・・という様子です。178万円が130万円になってしまいました。ただ・・解体工事で気をつけなければいけないのは、「ただ・・安ければいい」というものではない・・こと。解体後のモノの分別廃棄・・、きびしく規制されています。不法投棄なんかされたら・・依頼主のKさんも法律で罰せられることになります。マイホームの新築工事の場合は・・、おおいに見積もり競争をさせた方がお得です。（当事務所では・・そのお手伝いをしています）・・が、建物解体工事は・・そうはいきません。信頼できる業者に、比較的安くやってもらう工夫をするしかありません。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/20
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おじいちゃんが掛けてくれた簡保、どうする？
解約して・・マイホームの頭金の一部に・・？顧問会員のSさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Sさんは、メール顧問会員です。マイホーム建築に向けて、生活設計の作業中です。家計の現状診断を終えて資料を送った結果・・、質問をいただいた内のひとつが以下・・です。 簡易保険について教えてもらいたいのですが。 この簡易保険は、祖父が気を利かせて 加入と払込をしてくれたものです。 医療保障の部分は、前から無駄とは思っていました。 「自分で払っていないから、 満期まで継続してもいいかな」 という考えと、 「直ぐに解約をして、 返戻金をマイホームの頭金に充てる」 考え方で、判断がつきません。 継続と解約と、どちらがいいのでしょうか？ご相談いただく際に、よく・・「簡保に入っています。」 とか言われますが、いつも質問を返します。「簡保のどんな種類の保険ですか？」 ・・って。保障性のモノから貯蓄性のものまで・・色々あります。内容が分からないと・・お答えしようがありません。「簡易保険」は・・、郵便局で扱う保険の総称・・です。・・で、今回のSさんの簡保は・・「養老保険」です。貯蓄性の保険です。おじいちゃんがSさんのために100万円を払いました。（かわいい孫のために・・ありがたいですね）ただし・・付いている死亡保障は他の保険で十分なので不要で、特約の医療保障も元々不要です。 養老保険は「長期の金融商品」です。 【 原則 】 今、「長期の金融商品」を契約しては、いけません。 （損をします） 今の低金利を長期間・・固定することになります。 （ だから・・損！ ） 【 例外 】 「長期の金融商品」でも、金利が高い時期の契約 ならオーケーです。 お宝保険ですので、大切に。 1993年春以前の契約なら、お宝。 1996年春以前の契約なら、まあまあお得。おじいちゃんが契約したのは・・、平成9年8月・・です。 （1997年8月）残念ながら・・あまりお得なモノではありません。はい！ ここまでは・・その保険自体の損得のお話。住宅ローンの頭金に入れるのと・・どちらが得？・・となると、別の要素を比較検討しなければ・・。1 保険解約で戻るお金2 住宅ローン減額で得するお金1・・は、解約返戻金の確認が必要です。「今・・解約すると・・いくら戻りますか？」・・って、直接確認しましょう。（Sさんから・・現在その情報はいただいていません）2・・は、ザックリと検討がつけられます。住宅ローンを借りた場合の利息は・・、ザックリと・・元本の50％です。1千万円借りれば、利息総額は5百万円。（1千万円借りれば、1千5百万円返済します） 借金・・自体がバカバカしい・・という認識を！・・ので、マイホームの頭金が100万円増えれば・・、払うはずだった利息が・・50万円！・・減ります。これで・・どうすればいいか・・見当がつきました？はい、まずすることは・・、1 解約返戻金の額を確認する。 （もちろん中途解約・・払った金額より減ります）その上で・・、2 解約返戻金の50％はいくら？ （払わずに済む利息額）1で損する金額と、2で得する金額の・・比較！（ かんたん・・でしょ？ ）いくら中途解約でも・・一括払い込みなら、そんなに減額になることはない・・と、思います。マイホーム資金に充当した方が・・お得！・・だと思いますよ～。Sさん、まず・・解約返戻金を確認してみてください。住宅ローンの返済をしながら・・、余剰資金で資産運用や貯蓄をしている人、・・おバカさんです。 （失礼！）住宅ローンの繰上げ返済に勝る資産運用は無い！！《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/19
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住宅ローンが2本、繰上げ返済はどうやったら？
金利の高い方から・・と、助言するアホFPも・・。顧問会員のKさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Kさんは、4月に新居が完成し・・入居しています。金曜日に・・盛岡で用事があったので、事務所に寄られて、相談を受けました。Kさん「保険をひとつ解約するので・・、その500万円で 住宅ローンの繰上げ返済したいんですが・・、 この2本のローン・・どうやったら得ですか？」Kさんのローンの内容は・・、 〇フラット35 2,160万円 2.761％ 30年返済 〇勤務先 300万円 3.000％ 7年返済さあ！ 500万円をどう使う？「金利の高い方を優先して返済する！」・・と、いかにも正しそうなアドバイスをした・・アホFPが過去にいました。 （新聞紙上でコメントしていました）シミュレーション・・してみましょう。やり方は・・2通り。1 金利の高い方を優先して、残りをフラット35に2 500万円全額を・・フラット35の繰上げ返済に・・結果、繰り上げ返済の効果は？1の場合 ☆節約利息額：293万円 ☆期間短縮：5年11ヶ月 （これはこれで・・すごい！）2の場合 ☆☆節約利息額：486万円 ☆期間短縮：9年3ヶ月 （こっちはもっと・・すごい！）・・ということです。アホFPのインチキ・アドバイスを信じると、約200万円も損をする！ ・・というお話です。金利の高い・低い・・よりも、融資額のボリュームや、返済期間の長さ等が繰り上げ返済の効果に影響してきますよ。住宅ローン以外のローンを並行して返済中の人も・・考え方は同じです。きちんと・・シミュレーションしてから実行しましょう。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/19
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本にして、出版します！ ・・んなわけない・・か。
今までブログに書いてきたこと・・整理整頓します。相談センターの相談員・・、顧問会員の相談と実行支援・・、・・等々で、「売り手」側によって理不尽な目にあっている多くの消費者の方々を見てきています。（ご本人が気づいているかどうかは別にして・・）そのような話題について、「消費者」側に片寄ったFP事務所として、日々・・感じたことを毎日ブログに書いています。おかげさまで・・消費者の方々には、ご好評をいただいているようです。・・で、何か調べたい時に・・ブログをひっくり返して探し回らなくてもいいように、分野ごとに「お役立ち情報」を整理整頓します。本を出版！！・・というお話は、来ていませんので、ブログ・トップ画面の左オビに・・。「『ライフプランニング』消費者の視点」・・分野ごとに、「売り手」によって「消費者」が損を蒙ることがないような知識を、これから・・日数をかけて書いていきます。日記を読んで・・、「あ～、そうだったんだ～♪」・・と感じて、さらに・・「んじゃ・・このことは、どう考えればいいの？」・・といった時に、すぐ見つけられるようにできればいいな・・と、思っています。現在・・ワクだけできて、中身はこれから着工・・です。よろしく、お願いします。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/18
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へそくり・・正直に白状してもらわないと・・。
ムダな保険で、保険料の負担が続くことに？顧問会員のTさん（50代） （相談：老後生活設計）今日・・夕方、ご夫婦で来所、新たに顧問会員になっていただきました。 （年間顧問料・・36,000円入金）さっそく、ヒアリング・シートの記入・・です。・・が、簡単・・ではありません。ほとんど・・住所氏名を書いて・・終わり？ このようなことでもないと・・、 家計をしっかり見つめることがない？ （ほとんどの方が同じ・・です）・・で、奥様・・へそくり・・あるかも・・？奥様・・バイト収入・・あるかも・・？今日のところは・・怪しいふんいき（？）で終わりました。これ、実は・・重要な情報・・です。〇キャッシュフロー表に大きく影響します。〇ご主人の死亡保障必要額の算出に影響します。・・正直に白状してもらわないと・・。 (^^ゞ必要書類をすべて準備してもらってから・・また、ということで・・今日は終了。午後一は・・、建物解体業者さんと打ち合わせ・・でした。顧問会員のKさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用）Kさんの売却予定の不動産の古アパート、建物を解体して・・更地にします。・・ので、業者さんに見積もりを依頼しました。土曜日で・・私一人でしたので、今日一日・・話に夢中になって・・、お茶も出さずに失礼してしまいました。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/17
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大手メーカーの相続対策アパートで、3重の損！
借金してやれば・・評価も半分、相続対策に・・。顧問会員のSさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用・相続設計）いきなりのアポイントで・・午後1：30の約束でしたが、ご夫婦がおいでになったのは、1：50でした。 (^^ゞ 相続と不動産のお話・・。まず・・現状の相続税・・負担の目安、ご主人だけでなく、奥様が亡くなった時点まで含めて。合計で・・〇千万円・・です。Sさん「払う金・・無いな・・。」奥様「無い・・よね。」まず・・現状をしっかり認識したところから、色々な対策を考えることになります。今・・盛んに、Dハウスが営業に来ているようです。「借金をしてアパート建築をすれば、相続対策になる。」・・そうです。「家賃は長期間・・保証する。」・・そうです。「低金利で・・しばらく金利が上がることはない。」・・そうです。Dハウスを含めて・・大手ハウスメーカーで建築することは、非常に大きな損！・・というお話。●建築費がバカ高い 同レベルの建物は普通・・大手ハウスメーカーの 70％程度の金額で建ちます。 大手ハウスメーカーが5,000万円なら、 3,500万円が本来の妥当な建築費です。 ★建築時点で・・1,500万円の損！●ローンの利息負担が割り増し 5,000万円のアパートローン 3,500万円のアパートローン その差は1,500万円では済みません。 利息は・・ザックリと元本の50％かかります。 ローン差額1,500万円の50％は、750万円です。 ★ローン返済で、750万円の損！●家賃保証はタダ・・ではない 家賃6万円・6世帯だとすると・・月家賃は36万円、 年間家賃は・・432万円。 家賃の90％を保証・・なんていうケースが多い。 （432万円×90％＝388万円・・当初） 礼金全部・・36万円が持っていかれます。 当初3か月分の家賃・・108万円が持っていかれます。 家賃の10％が、ずぅ～っと・・持っていかれます。 ばかばかしい・・と思いませんか？ 保証をしてもらわない方が、手元に現金が残ります。 業者は場所を選んで・・「保証」をします。 「保証」をしてもいいという場所なら、「保証」は不要ということ。 【 『保証』の意味 】 「月6万円の90％・・54,000円を保証」 ・・ということではありません。 「家賃の90％を保証」・・ということですから、 たとえば・・10年後に、入居率が悪くなってきたから 家賃を5万円に下げていたとすると・・、 5万円×90％＝45,000円・・が手取りになります。 54,000円が、いつの間にか45,000円に・・。 家賃収入が落ちても、住宅ローンの返済額は ずぅ～っと同額・・あるいは・・変動金利なら 増えている・・なんていうことも想定できます。 アブない・・お話・・です。 （相続対策どころじゃない） ★家賃保証で、〇百万円の損！★合計で〇千万円の損！！！（徹底的に・・しゃぶりつくされます）大手メーカーのアパート建築で・・3重の損！！・・というお話・・でした。 ちなみに・・私、大手ハウスメーカーの 営業部門に20年以上・・いました。 (^^ゞSさん家族・・、（子どもたちも含めて）つまらない損をしないような・・しっかりした計画をいっしょに作成していきます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/16
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午後1時に！・・いきなりのアポイント電話でした
だって・・いくら電話しても、連絡取れないから・・顧問会員のSさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用・相続設計）奥様から電話を頂きました。「いきなりで申しわけないんですが・・、 今日・・盛岡に行く用事があるんで、 午後1時におじゃまできますか？」・・いきなりです。 （相続に関する相談）「だぁって・・、先生のところに何回電話しても つながらなかったんですよ～。」武田FP「いつ・・電話されました？」奥様「昨日も・・今日も・・。」武田FP「何時ごろに・・かけられました？」奥様「昨日も今日も・・9時過ぎ・・ぐらいかな？」武田FP「Sさん、うちの事務所は・・10時から・・です。 のんびりスタートの事務所・・です。 10時から夕方6時までが業務時間ですよ。」・・結局、いきなりでしたが・・、午後1：30に相談においでになることに・・。当事務所は・・10時スタートの、のんびり事務所です。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/16
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妻が妊娠中にダンナが死んだら・・遺族年金は？
まだ生まれていない赤ちゃんの分はどうなる？今・・ある顧問会員の家計現状診断中・・です。佐々木FPが資料作成作業をしています。その作業の中に・・、死亡保障の必要額の計算があります。その顧問会員の奥さんは、現在・・妊娠中です。「このケースは・・どう計算すればいいですか？」・・と、タイトルのような質問を受けました。公的年金は、老後に受け取るだけではなく、死亡の際は・・遺族年金が受け取れます。傷害者になってしまった場合は、傷害年金。実は・・オールマイティな保険・・なんです。（死亡保障・傷害保障付き年金保険・・？）・・で、遺族年金のお話・・です。サラリーマンの場合は、2種類もらえる可能性が・・。 〇遺族厚生年金 （公務員は遺族共済） 〇遺族基礎年金 （「子ども」がいる場合）ここで言う「子ども」は、18才の年度末までの子です。高校を卒業するまでの子・・ということです。裏返せば・・子どもがいない場合は、遺族基礎年金は出ない・・ということです。・・が、今回のように・・まだ子どもはいないけど、奥さんが妊娠している場合は・・？生まれる前の赤ちゃんはどうなるんでしょう？ 1 パパが亡くなった。 2 数ヵ月後に赤ちゃんが生まれた。普通・・子どもがいる場合は、1の時点から遺族基礎年金がもらえますが、まだ・・胎児・・の場合は、その赤ちゃんの分の遺族基礎年金は・・2の時点からもらえます。生まれた時点から、高校卒業まで・・。遺族基礎年金の給付額 〇子ども1人 ： 約101万円 〇子ども2人 ： 約124万円 〇子ども3人 ： 約131万円サラリーマンの場合は、この金額と遺族厚生年金を足した分がもらえます。遺族厚生年金は・・子どもの有無は関係ありません。（給料のレベルと勤続年数から計算）公的な社会保険をきちんと計算すると・・、民間の保険は・・ほとんどいらなくなります。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/15
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この住宅・・2階に上がることができません。
1階の階段と2階の階段が、ズレていますぅ。顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・近い将来マイホーム建築）午前中・・ご夫婦で相談にいらっしゃいました。がんばって作成したマイホームの間取りを持参で・・。きれいに描けています。・・が、変なトコロがチラホラ・・。ベストヒット！ 階段が、1階と2階でズレていまぁす！これでは・・2階に上がっていけません。奥さん「洗面・脱衣室に収納が欲しかったので、 1坪じゃなく少し広くしたんですけど・・。」その影響で階段がズレてしまったようです。さらには・・反対側の・・物理的に不可能なトコロに・・階段下収納が・・。奥さん「階段下は、できるだけ有効利用したいので・・。」ちょっと・・手を加えて・・、階段はきちんと2階に上がれるようにして、洗面・脱衣室から・・階段下を収納で使えるように・・、ついでに・・勝手口からも階段下を収納として利用できるように・・、やってあげました。それよりも・・もっと、たいせつなことがありました。実家からもらってきたという「公図」を見せてもらったら、それ・・「公図」・・じゃないんです。（農業関係の土地図面？） 公図 ： 土地や道路の位置関係を表す図面。 それぞれの土地の番号が入っています。 住宅建築をする際には、自分の敷地が 公の道路に接道しているか確認します。Mさんは、ご実家から土地を分けてもらって建築する予定です。 現在・・畑・・のようです。まず最優先ですることは・・、間取りプラン作成・・ではなく、建築できる敷地かどうか・・の、確認です。農地転用・・は、だいじょうぶそうなので、「接道」・・です。公の道路に・・幅2メートル以上で接する必要があります。奥さん、間取りプランの打ち合わせをしたくてしたくて・・たまりません。・・が、建築可能かどうかの確認が先！・・です。 法務局（登記所）で、資料を取る。 〇公図 〇土地謄本（自分の敷地と前面の道路部分）奥さん「あ・・んじゃ 今から取りに行ってきます。」ひどい雨の中・・、ご夫婦で出かけました。盛岡から車で・・約1時間半です。奥さんは・・「間取りプラン」に夢中！ご主人は・・「やっていける返済金額」が心配！・・そんなご夫婦・・です。 （おもしろい・・です）《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/15
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さあ！・・いよいよ、建物を解体して売却！です。
不動産の所有関係も整理整頓できて・・。顧問会員のKさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用設計）今日・・午前10：30の相談・・予定でした。・・と、 10：32に電話をいただきました。Kさん「来客があって・・、話が盛り上がって、 相手がなかなか帰らないもんですから・・、 気が気でなくて・・困りましたぁ。」・・おしゃべりに・・夢中でいらした・・ようです。Kさん「・・で、どうしましょうか？」また別の日に・・というのも何なので・・、今からでも来てもらうことに・・。バスに乗っていらっしゃるので・・ちょっと時間がかかるかもしれません。11：30近くになって、おいでになりました。お荷物になっていて、管理もたいへんな不動産を持っておられます。所有者も4人になっています。（この世に存在しない人も・・）所有関係を整理して・・早く売却してしまいましょう・・と、今まで作業をしてきています。その所有関係の整理がやっと終わりました。相続や贈与がからんで・・一応終了！司法書士さんが作成した資料をすべてコピーさせてもらいました。さあ！ あとは、古い建物を解体して売却！・・です。 堂々と・・古いアパート・・です。 近所の人が無断駐車中・・。シルバーサッシの時代・・だったんですね～。更地になれば・・南西の角地、なかなかいい・・土地です。解体業者に見積もり依頼、不動産売却関係の資料作成、・・作業を進めていきます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/14
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マイホーム建築、家族が常駐して現場監督を。
おらおら！いつまでも昼休みしてんじゃないぞ！顧問会員のHさん（50代） （相談：生活設計・マイホーム建替え）Hさんの建替え建築現場、順調です。家族の一人が常に現場にいて、大工さんたちの仕事を監督しています。ズウタイが大きく、声も大きくて、恐い監督です。やたら・・大きな声を出します。（大工さんたち・・やりにくいかも・・） Ｈさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始 おらおら！ いつまでも休んでんじゃね～ぞ！むぅ・・、こいつはちょっと・・手ごわそ～（汗） 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/14
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原稿の校正・・、ついつい楽をしちゃいました。
忙しいところに・・たびたび、催促の電話が・・。住宅雑誌の記事・・執筆のお話です。1年に1回発行されている岩手の住宅雑誌です。数年前に料金をいただいて6ページ分の執筆をしました。 住宅取得とライフプランニング 「家を建てること」は、「生涯を設計すること」それ以来・・その季節になると・・、「また・・あの記事を掲載したいと思いますので、 校正する部分があるかどうか・・チェックを お願いします。」・・が、年中行事になりました。ギャラは出ません。毎年・・担当者が変わります。（いつも初めて会う若い女性・・です）今回も・・、「11/9（金）までにお願いできればありがたいです。」（この週が、めっちゃ・・忙しいの！）何もできないまま・・昨日の月曜日は県外へ・・。留守のところに電話が入っていました。佐々木FP「『原稿は・・？』って言っていました。」・・で、今朝「あの～～、原稿は・・？」武田FP「あ・・今、やっています！」ヒマ・・ありません。・・もう・・前回と同じでオーケー！ ・・にしました。でも・・住宅ローンのシミュレーション・・、フラット35の金利が2.68％になっています。（今とちがいます・・ちょっとマズイかも・・）でも、オーケーにしてしまいました。このへんをいじると・・、キャッシュフロー・グラフまで手を加えることに・・。大ごとになってしまいます。（タダ・・では、辛いです）記事の本質部分は変わらないので、いいことにしましょう！執筆者の紹介欄をチョコッと変更してお終い！《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/13
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マイホームが建てられない土地を売る・・か？
信じられないような、アブないことを平気で・・。顧問会員のHさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）昨日の日記でかんたんに書きましたが、役所を廻って・・過去の資料等を調べた結果、Hさんが買った土地、住宅が建てられません。奥様からメールをいただきました。 昨日は大変お世話になりました。 強風と雨の中、いろいろと回って頂いて 申し訳ありませんでした。 まさか、こんなことになるなんて、 武田さんと佐藤さんが帰ったあと、 私 「．．．．．．」 ショックでしばらく無言でした。 旦那は事実は事実、あとはその対処をして 前に進めばいい．．．と、 と～ってもポジティブなのですが、 私は、疑いを持たずに 簡単に土地を購入してしまったこと、 どうして今まで判らずいたのか、"後悔の嵐"です。 武田さんが、電話で いずれきちんと役所に行って確認をしないと！ と言っていたのを思い出しました。3年前・・その土地を売ったのは、不動産屋さん・・と、Hさんは思っていました。 先日・・私がその人物に会った時、 私もそう思いました。 事務所前に不動産の協会のシンボルマークが 大きな看板に付いていました。 交換した名刺にも・・その協会員と明記。 ・・が、不動産業者なら契約書に添付するべき 書類が、存在しません。（重要事項説明書等） 不審に思って、その地区の協会に電話確認。 「その方は、4年前に廃業しています。」不動産屋さんじゃなかった・・んですね～。評判があまりよくない・・といううわさもチラホラ・・。何か悪いことをして廃業せざるを得なかったのでは？Hさんがこの人物から土地を購入したのは、3年前・・です。（廃業後） マイホームを建築するときは、自分の敷地が 公道に少なくとも2メートル幅分は接して いなければなりません。 （接道義務） Hさんが土地を購入した時点で、 この人物の一族が建てた貸家が4棟ありました。 役所で調査した結果、これらの貸家が「接道」 のために・・Hさんの敷地前の道路（に見える私有地） を全て使って、建築確認を取っています。 （建物1棟につき2メートル必要・・なので8メートル幅分） Hさんは、建築図面上・・公道に「接道」できません。 「陸の孤島」・・状態です。残念ながら・・、マイホームが建てられません。その人物に文句を言っても・・、「オレがやれば建てられるようにしてやる。」・・のような安請負い的なことを言うと思います。これ以上・・かかわらないことです。（時間のムダ） このような人物は、たたけばいくらでもホコリが 出てきます。 いつでも・・たたけますが、 手間・ひま・お金・・のムダです。 （構わなくても社会が制裁を加えることに？）ご主人がおっしゃるように、現実をすなおに受け止め、これからの対処法をしっかり考えて実行していきましょう。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/13
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雨・風の中・・19：00、疲れはてて帰りました。
今日は・・高速道路を飛ばして、県外へ。顧問会員のHさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）Hさんのお住まいは岩手県ではありません。建築予定地も・・そちら・・です。今日は午前中・・そちらの役所を廻って調査を済ませ、午後からHさんご夫婦と住宅プランの打ち合わせ♪・・の予定でしたが、役所調査の方で時間がかかり・・15時近くに・・。時間がかかっただけでなく・・調査の結果、「悪いお知らせ」の事実が確定してしまいました。Hさんが購入した土地、マイホームを建築することができません！建築基準法の条件を満たさない・・んです。 （接道義務）今日のプラン打ち合わせを楽しみにしていたHさんご夫婦・・落胆！ ・・がっかり・・です。こんな土地を売った「不動産屋もどき」のオヤジ、建物の・・契約金を取ろうとした「インチキ建築業者」、あぶない人物がウロウロしています。（気をつけないと・・）土地を買うときは・・細心の注意が必要です。大きなニュータウンのようなところを買うのとちがい、個人や個人業者から買うときは・・、徹底してウラを取らなきゃだめですよ～。Hさんのマイホーム建築については、これからじっくりと対応策を検討します。悪天候の中、一日中・・運転をしていて、今日は非常にくたびれましたので・・、明日・・詳しく書こうと思います。（若いころは何時間運転しても平気でしたが・・）《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/12
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今日は・・相続準備、住宅外構計画、老後設計
土曜日ですので・・佐々木FPは、お休み。私一人だけのFP事務所・・でした。顧問会員のSさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）Sさんご家族・・、きのうからついに！ 完成したマイホームに入居しました。設備機器・・、初日から使いこなせたんでしょうか？（何か・・不便な思いをしていたりして・・）チビちゃん（小一長女）も・・楽しみにしていました。「あと・・何個寝たら引っ越すの・・？」今ごろ・・はしゃいでいるんでしょうね～。金曜日に引越しをしたのは・・、土日よりも運送屋さんの料金が安いから・・だそうです。顧問会員のIさん（50代） （相談：金融資産・不動産運用・相続設計）今日の午前中・・事務所で相談・・です。詳しくは書けませんが・・、遺言、遺産分割協議書、遺留分減殺請求権、家庭裁判所、・・等々の言葉が出てくる・・相続の事前準備のお話です。顧問会員のHさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）今度の月曜日にお会いして住宅プランや外構プランの相談をすることになっています。敷地は約200坪、予定建物は平屋で56坪、住宅の間取りのほか・・外廻りもどうするか決めておかなければなりません。（各業者に見積もり依頼する場合に必要です）・・で、ランドスケープの案を作成して、Hさん宅へファックスしました。 Ｈさんのマイホーム計画 ： 進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社で提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始顧問会員・・になるかもしれないTさん（50代） （相談：老後生活設計・・？）夕方・・問い合わせのお電話をいただきました。今度の土曜日に・・「お見合い」してみましょう・・ということになりました。よければ、そのまま顧問会員に・・。（年間顧問料36,000円は予め用意してもらいます）保険会社が・・盛んに営業に来ているようです。「老後に備えて、しっかり生活設計しましょう！」 （しっかり・・だまされては、いけませんよ～）お嬢さんが・・このブログを見て、勧めてくださったようです。一人で過ごした・・FP事務所・・でした。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/10
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ようやく、ヒアリングシートを書けましたぁ。
ライフ・プランニング（生活設計）・・けっこう大変です。顧問会員のSさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Sさんは、メール顧問会員になったばかり・・です。現在、マイホーム建築に向けて複数の業者さんと具体的に打ち合わせ中・・。ただ・・このまま話を進めていって大丈夫？・・と、ちょっぴり不安を持たれたようです。自分たちの場合、建築予算はいくらぐらいが妥当なところなんだろう・・？「マイホーム建築も、生涯設計を前提に考える」・・べきだ、というのが当事務所の立場です。ブログを読んでいただいていたようで・・、当事務所のメール顧問会員になりました。（年間顧問料：36,000円を入金頂きました）顧問会員になると、まずすることは・・ヒアリングです。ヒアリングシートを数日前に送信していました。書き込みを終えて・・、戻ってきました。ごくろうさまでした。私のお返事メール・・です。こんにちは。「ようやくヒアリングシートを書くことができましたので、 送付いたします。」・・慣れないことで、たいへんだったと思います。 ごくろうさまでした。「今まで考えたことの無かったことを、 奥さんと考えることができて 良い機会だったと思います。」・・ぜひ、多くの方々に生活設計の意識を持ってほしいと思っています。「家計見直しに協力的な夫が少数派 というのが意外です。」・・実際その通りで、何も分からない母ちゃん任せにしているから、色々な局面で大損していることに気づかない夫婦が多い・・ですよ。「うちは、家計のことはほとんど話し合いで 決めているので、いい関係なのかもしれませんね。」・・すばらしいです。 いい関係・・です。家計の現状診断 作業終了の目安ひとつの家計の現状診断資料作成には、おおよそ3日・・かかっています。（かんたんなソフトとかを使うのではなく、 すべて手作り・・です）アシスタントの佐々木FPが、その作業をします。現在・・別の顧問会員の作業中で、そちらが月曜日に完了予定です。・・ので、火曜日からかかって、木曜日に完了かと思います。その過程で、いくつか質問や確認をするかと思いますので、ご協力ください。それでは・・今後とも、よろしくお願いします。 「顧問会員」や「メール顧問会員」については、 ブログのトップ画面の左帯の「顧問会員って何？」 ・・を参照してください。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/09
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投資信託の売れ行きに急ブレーキがかかりました
特に銀行での販売、10月以降・・急ブレーキ。顧客保護の新しい法律が施行されました。これまでシェアをぐんぐん拡大してきた銀行での投信販売に大きく影響しています。ガクン・・と、ギアチェンジ・・です。銀行は販売に非常に慎重になっています。法に触れないよう・・じっくりと説明が必要です。顧客が購入するまで、約2時間かかったり、高齢者の場合は・・4時間もかかったり・・。 「金融商品取引法」 投信など元本割れリスクのある商品の販売時には、 顧客の知識・経験、資産の状況、投資目的等々に 見合った勧誘をしなければならない・・としています。 （勧誘時・販売時・広告・・等々に厳しい規制が）日経新聞の記事・・です。 投信販売が急激に鈍化、 資金流入57％減・10月の運用４社 投資信託の販売が鈍化している。 不安定な相場環境や、9月末に全面施行 された金融商品取引法の対応で、 銀行窓口での販売にブレーキがかかっている。 野村アセットマネジメントなど大手運用会社 4社が運営する投信の10月の資金流入額は 合計で991億円と9月から57％減少した。 販売が本格的に回復するには 時間がかかるとの見方も出ている。 野村アセット、大和証券投資信託委託、 国際投信投資顧問、三菱ＵＦＪ投信の 4社合計の運用残高は31兆800億円弱と 9月末比で約1％の増加にとどまった。 新規契約額から解約額と償還額を差し引いた 資金の流入額（上場投資信託を除く）は 4社そろって減少した。金融商品取引法の規制内容・・、きわめて・・当たり前のことだと思っています。 勧誘時 ： 顧客の知識、経験、財産の状況、 投資目的に照らして不適当な 勧誘を禁止。 夜間や早朝、休日などの迷惑時間帯 の電話や訪問営業禁止。 販売時 ： 元本割れのリスクや手数料水準を 書面で分かりやすく正確に説明 広 告 ： 元本割れのリスクなどを大きな文字 で記載。当たり前の法律が施行されて、売り上げに急ブレーキがかかる・・という現実。裏返せば・・、これまで毎年飛躍的に伸びてきた銀行の投信販売・・って、いったい・・どんな売り方をしていたんでしょうね？《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/08
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我がマイホーム、ついに柱が立ち上がり始めて
家らしく・・なってました♪顧問会員のHさん（60代） （相談：生活設計・マイホーム建替え）メールが送られてきました。 なかなか、メールできなくてすみませぇぇぇん！ 昨日、昼休みに写真とってきたので、送ります。 6日と７日で柱をたてるって言ってたので、 行ってみたんですが、家らしくなってました♪ 基礎のときもだったけど、日々変化しそうなので、 できるだけ毎日通うつもりです！ 一階部分のカタチが見えてきました。最終的には・・左側の旧建物（座敷）と合体！・・です。 旧建物（座敷）の床下は・・土・・でしたが、コンクリートたたきにして、湿気が上がらないようにします。これから・・毎日、どんどんカタチが出来上がっていきます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/08
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小学校のそば・・いい売り地が出そうですが・・。
ファックスが2度・・跳ね返されましたぁ。顧問会員のHさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）Hさん・・、家計の現状診断を終え、マイホーム取得へ向けて土地を物色中・・です。これまで出てきた土地の中にこれは！・・と思う物件があり、時間帯を変えたりしながら何度も現地に足を運んだりしましたが・・、どういしても譲れないマイナス要因があり、あきらめた ・・なんていうことも。・・で、今日・・E不動産さんから連絡がありました。新たな物件が出てきそう・・です。E不動産「これまで・・建築条件付きだったんですけど、 売れないんで・・条件をはずしそうです。 今度の日曜日にはっきりします。」 【 建築条件付き売り地 】 指定建築業者で建築することを条件に 売る土地。 住宅会社は選べません。すぐ、資料をファックスしてもらいました。場所柄は、Hさんの希望にピッタリです。希望の学区で、小学校と中学校の間に位置し、小学校のすぐそば・・です。佐々木FPが、さっそくHさん宅へ情報をファックス・・です♪・・が、跳ね返されて戻ってきました。「話し中・・でした？」佐々木FP・・、電話してみました。固定電話も携帯も・・先方は出ません。佐々木FP・・、再度ファックス！・・が、跳ね返されて戻ってきました。ギブアップ・・です。せっかく・・いい情報なのに・・。佐々木FP・・、午後・・また挑戦してみます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/07
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新築して住んだけど・・税金はいくら？いつ来る？
もしかして建築費と評価額とは・・かなり差が？顧問会員のKさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Kさん・・、この4月に新居が完成して、ご家族でお住まいです。断熱・気密性能のすごい・・家です。 性能が普通とはぜんぜんちがうので・・？ 住宅の税金のことも心配・・です。 【 住宅の税金 】 ●不動産取得税 住宅を新築して取得した時点だけ 一時的にかかる税金です。 ●固定資産税・都市計画税 土地や建物の所有者にかかります。 所有している間、毎年かかります。メールをいただきました。今週、振興局に電話をしました。そのときの話では 1 土地分の取得税はない。（親からの借り物のため） 2 住宅分の税金が決まるのは来年の４・５月ころ。 控除があるため、４０坪くらいなら税金は無い。 １２００万円を超えた分の３％が税金となる。 （調査は早くに来ていたはず） とのことでした。 ちなみに４０坪１２００万円というのはずいぶん安いような気がしますが。もしかして住宅建築費と評価額とはかなり差があるのでしょうか。 我が家の評価額はどのくらいなのでしょうか。（もしかして武田さんはそのことをご存知でブログに 「課税は無い」とコメントされていたのでしょうか） 住宅取得税がかからないとなると（あっても少額）かなり気分が楽になります。私のお返事・・です。こんばんは。 「気分が楽に」 ・・なってください。建物の固定資産税評価額・・、完成後に、〇〇市の担当者が調査に来ませんでしたか？（盛岡の場合は「資産税課」の人が来ます）その「固定資産税評価額」が、1,200万円以下なら不動産取得税が・・ゼロ！ ・・ということです。 ・・で、その評価額ですが・・、「表面的な」構造材や仕上げ材や設備がぜいたくでない限り・・、坪当たり20数万円になっているようです。 （気密性能がすごい・・とかは、関係なく）実際の建築費の50％～70％レベル・・かと思います。 ちなみに・・〇〇ホームの場合・・、 坪当たり26万円前後・・でした。なので・・、「気分が楽」になっていいと思います。 （なお・・固定資産税の課税決定通知は・・ 来春に届き、その納税もそれ以降になります）よろしく、お願いします。一時的に払う「不動産取得税」は・・、基本的に・・あまり心配はいりません。・大きな家を建てる。・豪華でぜいたくな家を建てる。・・というようなことでなければ・・。「40坪ぐらいの家は心配ない」・・ということは、固定資産税評価の坪単価は・・30万円以下だろうと考えられます。 30万円 × 40坪 ＝ 1,200万円不動産取得税は・・、建物評価額が控除額の1,200万円以下であれば、課税されません。「気分が楽でない」・・人 ・・のための計算。たとえば・・建物評価額が1,500万円の人の場合は、 （約50～60坪の家？） 1,500万円 － 1,200万円 ＝ 300万円 300万円 × 3％ ＝ 9万円 たとえば・・建物評価額が2,000万円の人の場合は、 （約65～80坪の家？） 2,000万円 － 1,200万円 ＝ 800万円 800万円 × 3％ ＝ 24万円大部分の人は、そんなにビクビクすることはありませんよ～。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/06
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マイホームの夢、何も分からないけどスタート！
私のプランはやはり無謀でしょうか？顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・近い将来マイホーム取得）家計の現状診断を終えて・・、生命保険の見直し等も終了しました。マイホームを考慮する前のライフプランニングは終了しています。いよいよ・・夢のマイホーム計画へ・・。お父さんから田を一枚・・分けてもらう予定です。メールをいただきました。こんにちは。 11月に入った途端我が家の辺りは寒さがグッと厳しくなりました さすがに朝晩はストーブ点けてます； マイホームの予算の事でご相談です。 最初武田さんには「全て混みで（家屋・外溝・諸経費・消費税）35坪1200万で建てたい」旨を話しましたが・・・・・ そうなるとやっぱりどうしても家の規模を小さくするとか キッチンなどのグレードをだいぶ下げるとか 何か余り「夢のマイホーム」という感じがしなくなってきてしまいました； 平常心に戻って図書館で借りた本を読んだり ブログで家を建ててる方の日記を読んだりしていると やはり土地がまず田畑なので土地改良は必須！ 全ての希望を入れないまでもある程度普通の家を建てるとなると予算は少なすぎると気が付きまして 私の今の希望としては「全て混みで30～35坪の家で1500万円で建てたい」のですが 『ライフプランから言ってソレは無理だろう～～～』と主人が申しております； ちなみに主人はとにかく月々の支払いを少なく設定したいそうです（頭金・つなぎ融資も全て借り入れ希望なので） 私のプランはやはり無謀でしょうか？ ～追伸～ こんな事を悩みながらも2つほど図面書いています（笑）私の返信メールです。こんばんは。 はいはい・・がんばってますね～。●田畑に家を建てる 普通の宅地に建てる場合より・・当然・・ 余計なお金がかかります。 すぐ建築するためには、 「岩ズリ」（がんずり）を入れて締め固めます。 広く造成すると・・それだけで、 100万円以上かかるかも。 ・・なので、 必要十分な面積だけにしておいた方がいいです。 「固定資産税」対策だけでなく、「造成費」対策上も・・。●予算を考える場合、「諸費用」も視野に 登記料・火災保険料・ローン諸費用・税・等々が、 建築費以外にかかります。 住宅の規模、住宅ローンの規模、等々によって、 諸費用が増減してかかってきます。 あらかじめ・・「諸費用」も視野に入れておきましょう。●ライフプラン上・・可能かどうか 住宅ローン・・、 払っていけるレベルをあらかじめ把握しておきましょう。 いつでも・・シミュレーションしてあげます。などなど・・色々なことを考慮しながら、マイホーム計画は進んでいきますよ。むだなことを心配したり、むだな動きをしたりしないよう・・、時々・・相談にきてみたらいいですよ。（できあがっている図面・・、だいじょうぶ・・かな～？）今週は・・ちょっと忙しいんですが、来週以降ならOKです。よろしく、お願いします。 （ がんばれ、がんばれ！ ） Mさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社で提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/06
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同じ定期預金でも、商品券が3枚付いた方が・・
千円の商品券が1枚と3枚・・金利は比べてみた？顧問会員のSさん（40代） （相談：生保見直し・金融資産運用）午前中の相談者は・・、Sさん。満期になった約300万円をどうするか・・？K銀行に行って、定期預金をしてきたそうです。 Sさんは・・ 各種金融商品を勉強するつもりはなく、 人のアドバイスにすなおに従うタイプです。 放っておくと、金融機関に勧められるまま 手数料の高い金融商品を買わされる、 ・・そんな危険性が高い・・です。 ・・ので・・かねてから、買ってもいいのは、 ●定期預貯金・定期積立 （期間1年以下） ●個人向け国債 （10年変動金利型のみ） ・・というアドバイスをしていました。武田FP「何年の定期預金にしました？」Sさん「1年です。」 （ ・・オーケー♪ ・・です ）武田FP「どんな定期預金ですか？」Sさん「スーパー定期で・・今、商品券が付くんですよ♪ 預金1口で千円の商品券が1枚。 300万円を3つに分けて・・商品券3枚もらいました♪ 」武田FP「300万円を一口で預けた場合の金利は確認しました？」Sさん「いえ・・聞きませんでした。 商品券が多い方が得だと思ったので・・。」 スーパー定期は、300万円以上と未満の場合で 金利の設定がちがう場合があります。 300万円以上の方が高金利の場合があります。 商品券が1枚vs3枚・・と、金利差により受け取る 利息の差と・・、どっちが得か、検討しましょう。 ・・という意味の質問でした。目先の景品で釣り上げられないよう・・気をつけないと。・・で、そのK銀行のスーパー定期の金利をネットで確認してみました。・・結果、1年定期預金では、100万円だろうが・・300万円だろうが、同じ金利設定・・でした。 結果オーライ・・でした。 (^^ゞ・・が、景品に目を奪われることなく、最低限の損得チェックは・・習慣にしたいですね。 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/05
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言葉がむずかしいほど、商品がよく売れてきました
保険の・・お話ですが・・。言葉がむずかしいほど、商品がよく売れてきました。 専門用語を駆使して熱く商品説明をされると、 私たち消費者は・・かんたんに落ちました。そして・・それが、保険金不払いの一因になりました。 「そんなに勧めるのなら・・買うか。 なんだか・・よくわからないけど・・。」 ・・なんて、のん気な買い方をしてきた 消費者にも問題がありますが・・。 過剰に加入していると・・、 不要なモノに数百万円も・・つぎ込みます。 （例：1万円×12ヶ月×40年＝480万円） 人によっては・・1千万円以上もお金を捨てます。 （例：3万円×12ヶ月×40年＝1,440万円）・・で、保険業界にやっと・・自主的な動きが・・。 （日本経済新聞の記事）生損保各社、保険用語やさしく・不払いの一因、難解さを改善三井住友海上火災保険や東京海上日動火災保険など生損保各社が、利用者にとって難しい保険用語の見直しを始めた。パンフレットや契約書、約款などで、専門用語をやめてなるべく易しいことばに書き換える。契約内容などをより深く理解してもらい、不払い問題の再発防止を目指す。10月に民営化して発足したゆうちょ銀行も投資信託用語の見直しに乗り出した。三井住友海上は今年6月から、パンフレットなどの専門用語の見直しを始めた。「保険の目的」を「保険の対象」、「担保」を「補償」、「免責事由」を「保険金を支払わない場合」など、なるべく一般的なことばに書き換える。商品の改定ごとに対象を広げ、来年4月をメドに見直しを完了する予定。とりあえず・・、いいこと・・ではあります。ま・・それでも、「保険」には・・できるだけ加入しないことです。 大多数の人が損をすることで成り立つしくみです。 人生のコストです。 （コストは極力・・削減！） 民間の保険でしか賄えない部分だけに、 いやいや・しぶしぶ・・加入・・です。 「損をすること」にできるだけ参加しないようにすれば、 生活設計が飛躍的に整えやすくなります。 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/04
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今までならネコババしていたお金・・返します。
不評の保険業界、色々改善策を講じてきています。消費者に返すべき返戻金・・、今までは「申請が無かった」・・という理由で、保険会社の利益に計上されてきました。 このような行為を、世間の常識では 「ネコババ」・・と言います。さすがに昨今の突き上げには勝てません。具体的な対策を講じる動きが出てきました。日本経済新聞の記事より・・。失効返戻金を自動送金・生保、不払い解消へ相次ぎ導入 効力を失った生命保険を解約すると契約者に戻ってくる失効返戻金が大量に放置されていることを受け、大手生命保険各社が相次いで契約者に自動的にお金を返す仕組みを導入する。12月の開始を発表している第一生命に続き、Ｔ＆Ｄグループも今月から始める方針を決めた。明治安田生命も検討に入った。契約者からの請求がなくても一方的に返金することで不払い問題解決を狙う。生保各社が10月に発表した不払い調査結果によると、38社で合計120万件見つかったが、このうち失効返戻金は40万件超と全体の3分の1超を占めた。契約者からの返金請求がないと返戻金を渡さない仕組みになっていたためだ。・・いいことです。業界全体に浸透することを祈ります。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/03
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不動産屋さん？違う？・・怪しげな業者に注意
土地購入時、必要な書類がありませんでした。顧問会員のHさん（３０代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Hさんは、今回住宅建築しようとしている土地を、３年前の夏に購入しています。（敷地の前面道路は、私道・・だそうです）売主は・・M企画という不動産屋さん・・？Hさんからマイホーム建築の相談を受けて、書類を確認させてもらいました。私が確認したかった書類は・・以下です。 1 売買契約書 2 重要事項説明書 3 登記簿謄本 4 公図 5 測量図これらが一通りあれば・・、スムーズにマイホームの計画に入っていけます。（普通は・・そろっているものです）結果は・・、 1 売買契約書 有り 2 重要事項説明書 無し 3 登記簿謄本 有り 4 公図 無し 5 測量図 隣の敷地のモノ有り・・でした。敷地が公道に接していません。（そのままでは建築不可です）特に2の重要事項説明書が必要です。道路が・・開発行為とか位置指定道路とか、行政の指導を受けて許可されたモノであれば、私道であっても・・建築の許可はかんたんです。それが・・書類が無いために確認できません。不動産業者が土地を売る場合は・・、事前に「重要事項」を説明する義務があります。（これを怠ると・・宅建業法違反）先日・・Hさんといっしょに、M企画に行きました。道路沿いに大きな看板が・・。「全日本不動産協会」の大きなウサギのマーク。いかにも・・不動産業者・・です。（遠くからでも目につきます） 不動産業界・・大きく二つの協会があります。 ハトのマークは「全国宅地建物取引業協会」名刺交換した際も・・その名刺にウサギのマークと、「全日本不動産協会会員」・・の文字が。消費者から見れば、明らかに「不動産屋さん」です。・・でも、重要事項説明書は無い・・と言っています。もろに・・宅建業法違反です。ネットで調べてみました。その地域の「協会」の会員名簿に載っていません。？ ？ ？その協会に電話で確認してみました。担当の方「あ・・、今・・会員じゃないですよ。 数年前に廃業しました。」武田FP「それは・・いつごろ・・ですか？」担当の方 ・・しばらく調べて「平成15年の8月です。」Hさんが土地を買ったのは、平成16年の7月です。土地を売買した当時、M企画は宅建業者ではなかった？それで・・重要事項説明書がなくても・・OK?しかし・・今現在、看板や名刺で宅建業者を装っています。（これはこれで、何かの法に触れていそう・・）さらに・・このM企画、わけのわからないことを・・。Hさんに・・別の土地の購入を勧めています。「安く建ててやるから」と住宅建築を取ろうとしています。もちろん、Hさんのマイホーム建築は当事務所でしっかり・・事前調査をした上で、段取りを踏んでバックアップしていきます。不動産業界・・、危ない人物もいたりしますので、所属協会で確認したり、同業者の意見を聞いたりして、つまらない被害に会わないよう気をつけてください。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/02
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え～と、住宅ローンは・・どこにしようかな～？
元々お付き合いのある銀行にしようかな～。顧問会員のHさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）現在・・毎日、住宅プランを打ち合わせています。（ ファックスのやり取り・・で ）メールをいただきました。住宅プランのお話に続いて・・、 話は変わってローンの方ですが・・、 〇〇銀行以外、電話での確認でしたが 12月までの利率は以下になっています。 現在のローンを〇〇銀から借りているので、 少し相談したところ"自動査定？"で ギリギリ〇千万円の融資が受けられそう、 審査をすると上限をあげられるだろう ．．．とのことでした。 労金 １０年固定 2.3％（条件付2.0％） ５年固定 1.6％（条件付で1.5％） ＪＡ １０年固定 2.7％（条件付2.2％） ５年固定 2.45％ （？） 〇〇銀 １０年固定 2.6％(条件付2.1％） ５年固定 2.45％（1.95％） 〇〇銀の優遇の条件を既にクリアしているので、 10年固定だと〇〇銀でもいいかな？と思いました。 (職場から銀行が近いので手続きしやすいかな？） つなぎ融資の金利は無し、 保証料は０．２％とのことでした。この程度の差・・であれば、もう使い勝手で選んでもいいでしょうね。〇〇銀行に決まりっ！！ ・・か？つなぎ融資・・金利なし！ ・・立派です。保証料0.2％ ・・！ 取るのかよ！ ・・残念。Hさんの場合は、ガンガン繰り上げ返済が可能です。・・ので、固定金利期間は・・5年か10年を選択します。（できるだけ短期間で完済する予定・・です）住宅ローンの選択は、『家計』によって異なります。 Ｈさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/01
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住宅会社に・・着工金を払わなければなりません。
金利を負担して、住宅ローンのつなぎ融資を利用顧問会員のHさん（60代） （相談：生活設計・マイホーム建替え）基礎工事が完了しました。 ・・順調です。住宅会社のT社さんとは、着工時と上棟時に中間金を払う契約になっています。その分は・・ローンに頼ることになります。住宅ローン融資が確定している東北ろうきんさんに・・つなぎ融資をお願いしています。着工金・・、10/30にT社さんに振り込まれました。本体の住宅ローンが実行になるまでの期間分の金利は、Hさんが負担します。 （金利1％） ベタ基礎・・配筋工事中。 全面に・・鉄筋がタテ・ヨコに・・。 （夜の写真？） コンクリートが流し込まれて・・鉄筋は隠れました。基礎の立ち上がり部分の型枠が設置されました。 型枠が取り払われて・・、立ち上がり部分の基礎コンクリートも完成・・です。 Ｈさんのマイホーム：進行状況（グリーンの部分） 望ましいマイホーム取得の順序 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/11/01
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