2007年12月の記事
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人生最大の節約は住宅ローン利息、保険と双璧。
ローンの支払いが無くなり、気分も通帳もスッキリ♪読者からコメントです。プラムさん ・・からです。 「よいお年を～♪」 武田さん お久しぶりです。 以前 「銀行の３ヶ月定期の特別優遇金利が 退職金に限定されるようになった」 とお知らせしましたが、 ボーナスシーズンが始まる前 私に特別なお知らせが届きました。 このお知らせが届いた人だけ、窓口で提示すると 特別優遇金利が適応されるそうです。 なぜ私にこれが送られてきたのか・・・ それはきっと 私が武田さんのブログに出会うまでずっと その銀行のカモとして貢献してきた実績が 認められたからだと思います。 特別金利のおいしいとこだけ いただけるのはうれしいですが、 今も私の名前が その銀行の"カモリスト"に載っていると思うと ・・・ビミョウ・・・です。その銀行にとって、特別なお客様だったんですね。特別なお客様の名簿・・別名・・「カモ・リスト」。プラムさんのように気付いている人はいいですが、気付かない正真正銘のカモさんたち・・、圧倒的に多い・・ですね～。 （気の毒ですぅ） ところで、武田さんのブログを知ってこの１年は、 我が家の家計にとって画期的な年になりました。 長年 毎月毎月 そしてボーナス月にはドカッと 引き落とされていた住宅ローンの支払いが、 繰り上げ返済によって無くなり、 気分も 通帳もスッキリです。金額の記載がないので分かりませんが・・、住宅ローンの繰上げ返済で・・おそらく支払い利息・・数百万円が節約できたのだと思います。よかったですね～。リスク無しで・・こんなに効果が得られる資産運用は、他には・・生命保険の整理整頓しかありません。「投資」を勧められて金融商品を購入して・・、長期的に高い手数料を払い続ける・・その前にしておくべき基本的なこと・・色々あるんです。 この１年で、目からウロコが２・３枚は落ちました。 ありがとうございます。 また来年もよろしくお願いします。このブログが・・実際にお役に立っている・・と思うと、毎日の記事投稿の励みになります。よろしく、お願いします。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/30
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日常の・・ではなく、生涯の節約を考える生活設計
食費や光熱費の節約、涙ぐましいんですが・・。日常の生活費をとことん節約・・、涙ぐましい努力をしている方がいます。年間で数万円～十数万円節約！すばらしい・・ことではありますが、その同じ人が・・たとえば以下のようなことをどうやっているか・・？ 〇生命保険 〇住宅ローン 〇教育資金準備 〇老後資金準備売り手側のアドバイス通りに契約して、そのまま継続してお金を払っているとすれば・・、生涯で・・大きく損をする可能性大！・・です。簡単に生涯で数百万円～1千数百万円の損が出ます。日常の涙ぐましい節約額は、かんたんに吹っ飛んでしまいます。コツコツ微笑ましい努力をしている人のポケットの大きな穴から・・大金がポロポロこぼれ落ちている・・そんな絵を想像してしまいます。日本人に・・以外に多い・・。 この状況の人を私・・おバカさん（失礼！） ・・と、いつも言っています。売り手側の説明通りの契約のまま・・放ったらかしのモノは、だいたい損をしています。（当然・・売り手は自分が儲かるように誘導します）一生働いて稼げるお金は限られています。日々稼いだお金をどこにどのように置くか・・で、ライフプランは大きくちがってきます。生涯の節約についても・・年末年始、しっかり考えてみましょう。稼いだお金の置き場所、置き方、しっかり見直してみましょう。現役時代から・・老後まで、さらには死ぬまで、一度・・見通してみましょう。それが・・ライフプランニング、生活設計です。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/29
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お金のトラブル増加中・・被害にあわない方法は？
新聞記事に異議あり！ ・・です。「お金のトラブル増加」「高齢者をどう守る」 日本経済新聞の12/23（日）の家計欄より「平均被害額524万円」・・高齢者金融取引110番より。理由を以下のようにまとめています。 Ａ 強引な勧誘に負ける Ｂ リスクの理解足りず Ｃ 預金に似てると誤認・・って、これ・・高齢者に限らないですよ。一般の消費者もまったく同じ・・です。そして・・注意するべき事項として、以下の5か条を上げています。1 信頼できる金融機関以外との取引をさける。2 「リスクなしの高収益商品は存在しない ことを肝に銘じる。3 契約・入金前に消費生活センターなどの 公的機関や家族に相談する。4 契約後に不安・不信を抱いたら、 なるべく早く公的機関や家族に相談する。5 被害防止には家族のかかわりが大切。2～5については、その通り・・です。・・が、1・・には・・異論反論！オブジェクション！です。「信頼できる金融機関」・・って、どこのこと？ま・・一般的には、都銀、地銀、郵便局等々を指すんでしょうが・・。この商売（独立ＦＰ事務所）をしていると、これら「信頼される金融機関」のおかげでさんざん損を蒙っている多くの消費者を見てきています。高齢者だけではなく、消費者全般のお話・・ですよ。 高齢者はこれからお金を稼げませんから 悲惨なことになりますが、現役の消費者は 同じような損をしても（本人が気付かない場合も） これからまだ損失を挽回できますから・・、 社会的な問題にはならない・・ようです。 ただ・・いくら挽回できるとはいっても、限られた 生涯所得の中での損は・・やはり、もったいない。 （この状況を私は・・おバカさんと言っています）さすがに最近では・・金融商品取引法のおかげで、「Ａ 強引な勧誘に負ける」理由で変なモノを買うことはなくなっていますが・・。「Ｂ リスクの理解足りず」や、「Ｃ 預金に似てると誤認」の理由で購入し、損を蒙っている人・・たくさんいます。「信頼される金融機関」とされているところも、所詮・・利益を追求する機関です。「消費者のために・・。」なんて真っ当なことを考えて仕事をすると・・、「おまえ、どっち向いて仕事しているんだ！」「だれから給料をもらっているんだ！お客さんからか？」・・ということになります。金融機関を批判したり、攻撃したりするつもりはありません。（商品販売は、そういうことですから） 一定期間内に一定の売り上げをして、 一定の利益を上げる・・のが、業務です。消費者に目を覚ましてほしい・・だけです。甘ちゃん・・でいてはいけません・・ということ。生涯に稼げるお金は・・限られています。ちょっとの損が、ライフプランに大きく影響します。「付き合いで買うか・・。」なんて、とんでもありません。「そんなに勧めるのなら・・。」も、とんでもありません。大金を一気に出す時、継続的な出費を決める時、「売り手側」の話を鵜呑みにしては、いけません。 当ＦＰ事務所・・、今日で仕事納め・・です。 佐々木ＦＰ、メール顧問会員のＳさん（30代）の 家計の現状診断資料の作成が中途でしたが・・、 「色々・・お世話になりました。」 武田ＦＰ 「あれ？辞めちゃう・・みたい・・。」 佐々木ＦＰ 「いえいえ・・今年、今年ですよ。」《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/28
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土地を売って安心して正月を・・迎えられません。
痴呆症の人は・・契約行為ができない・・？顧問会員のＵさん（50代） （相談：不動産運用・相続設計）買主は・・ＪＡ、売主はＵさんとお兄さん（関西在住）。Ｕさん・・今までさんざん手間ひまをかけて、亡母の不動産を相続手続きしてきました。その都度・・私もお手伝い・・。やっと・・その内のひとつの土地を売ることｔができる状態になりました。新所有者は・・Ｕさんとお兄さんです。売って・・現金で分けます。これまで売買契約と引渡し決済の段取りを順調に進めてきて・・、12/27（木）がその日に決まりました。私も同行・同席することに・・。・・なっていたんですが、前日に・・ＪＡが依頼している司法書士さんからＪＡの担当者に悪い連絡が入りました。「取引は不可能・・です。」土地売却の意思確認のため、司法書士さんが直接・・お兄さんに電話・・。「意思が確定していませんでした。」・・まともなやり取りができなかった・・ようです。 あとで聞いた話ですが、お兄さんの奥さんが 言うには・・体調のいい時・悪い時があるようで、 いい時は・・本を読んだり、文章を書いたり されているようです。えぇ～～っ！？ Ｕさんたち・・土地売却ができません。お金が入金できません。ＪＡさんも困り、Ｕさんも困りました。Ｕさんと私・・話し合って、当事務所がいつも依頼している司法書士さんに相談。（移転登記費用を払う立場のＪＡの了解を得て）こちらの司法書士さんに、新たに作業を進めてもらうことになりました。まず・・委任状等3つの書類をお兄さんに送り、署名・捺印の上・・返送してもらいます。その上で・・お兄さんの体調の良い時を見計らって、司法書士さんが電話をかけて意思確認をします。・・という流れを司法書士さんから説明受けました。司法書士さんからの書類は、きのう・・郵送されました。いずれにしても・・来年のことになりますが、今度はうまくいけばいいです・・ね。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/28
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計画中のマイホーム・・具体的なイメージのために
立体的な絵・・を、3枚ファックスしました。顧問会員のＨさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）先日・・土地も購入できて・・、いよいよマイホームプランの検討です。今までの打ち合わせ内容を元に、パースを作成しました。年末で忙しい中・・作りましたので・・少々ラフ・・で、自分では出来栄えが気に入りません。 パース ： 立体的に見える絵〇子ども部屋とロフト〇リビングからダイニング〇外観とランドスケープ年末年始・・、じっくりプランを考えてもらいます。 Ｈさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始今日の佐々木ＦＰメイン作業は・・年末のお掃除、お掃除。出入り口のガラス・・、見違えるようです。こんなにきれい・・だったんだ～。（今まで汚れに気付いていなかった・・みたい）《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/27
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税金も節約、節約、・・初めての住宅ローン控除
住宅ローン控除の手続きって・・来年の申告で？顧問会員のＭさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）この・・12月にマイホームが完成して、Ｍさんご夫婦・・新居での生活がスタート ♪住宅ローンも実行されました。電話が入りました。Ｍさん「住宅ローン控除って、最初は・・来年の 確定申告でやればいいんでしたっけ・・？」Ｍさんはサラリーマンです。ご夫婦でローンを借りました。（連帯債務）自営業の方の場合は・・毎年確定申告しますが、サラリーマンの場合は・・初回だけ自分で確定申告すれば、翌年からは会社が・・。・・で、初回の確定申告は・・？受付期間 ： 1/4～3/17 ・・ですが早くした方が、早く還付されます。 申告から還付（銀行振込み）まで、約1ヶ月半。申告時の必要書類 〇住民票 ： 年が明けてからのモノ 〇契約書 ： 請負い契約書 or 売買契約書 〇登記事項証明書 ： 以前の登記簿謄本のこと 〇残高証明 ： 12/末現在のモノが銀行から送付 〇源泉徴収票 ： 勤務先よりということで、新年早々に申告すれば、2月中には・・お金が戻るかも・・です。住宅ローン控除・・、けっこう助かります。 ・・が、銀行の言いなりになってはいけませんよ。 「繰上げ返済をしてはいけません。」 ・・なんてアホなことを言う銀行員や住宅会社が いますが、とんでもないことです・・よ。 住宅ローン控除は家計上・・大変助かりますが、 それ以上に・・ケタちがいに・・ 繰上げ返済は大助かり！・・なんですよ～。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/27
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数十万円を節約して、古い建物の解体が完了！
建物解体後の現場立会いをしてきました。顧問会員のＫさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用）Ｋさんたち4姉妹所有の古アパート・・、やっと・・解体工事が終了しました。午後3時に現地で完了立会いをしました。Ｋさん、解体業者のＭ社、そして私・・。きれい・・さっぱり、何も無くなっています。Ｍ社さん・・Ｋさんに請求書を渡しました。Ｋさんは、明日・・振込みで支払います。 この解体工事は・・2社に見積もりを依頼しました。 もう1社の見積もりは150万円＋消費税。 Ｍ社さんは同170万円＋消費税。 価格折衝の結果・・、もう1社は税込みで150万円。 Ｍ社さんは同・・130万円・・で、Ｍ社さんが受注。 解体工事は、ただ安けりゃいいということでは ありません。極端に安いと・・不法投棄などで、 依頼主に責任が及ぶこともあります。 この現場は前面道路が狭いこともあり・・、 正規の見積もりは高くならざるを得ません。 ・・が、妥当な範囲で・・より安いＭ社さんへ・・。 （ Ｋさん姉妹、数十万円・・得をしました ） どんな工事をする場合でも、複数の業者を 比較検討することをお勧めします。 どんな買い物をする場合でも、広い選択枝から 選ぶと・・大きく節約ができるのと同じこと・・です。Ｋさんは運転免許がないので、徒歩で現場まで・・。歩いて・・20～30分だそうです。（大変です）現場に・・ツルハシやクワが置いてありました。Ｋさん「ああ・・これ、どこかにしまってあって、分からなく なっていたんで、もし見つかったら・・置いといて ・・って、業者さんにお願いしていたんですよ。」 （冬・・玄関先が凍結した時に、氷を砕きます）Ｋさん、これを自宅まで持って帰ると言います。（20～30分の道のりを歩いて・・）無理です、無理です、・・って、私が車に載せて・・Ｋさんごと自宅までお送りしました。Ｋさんは顧問会員になって・・1年半ほど・・。銀行・保険・住宅・不動産等の会社だったら、何度もお客さん宅へ訪問しているところでしょうが、私はＫさん宅まで行くのは初めて・・です。 このへんが「売り手側ＦＰ」と「買い手側ＦＰ」の ちがいで・・、私は「物売り」ではありませんので、 相談は・・すべて当事務所で行なっています。 「家計のホームドクター」です。 患者さん（顧問会員）に診療所（当事務所）へ 足を運んでいただいています。 ・・ので、私は基本的に顧問会員のご自宅を 知りません。（住宅建替えの相談等の際は別）Ｋさんとツルハシ等をおろして・・、また・・現場へ舞い戻り、敷地に不法駐車されないように出入り口2ヶ所にブロックを置いてきました。お疲れ！ ・・さま・・でしたぁ。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/26
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花壇は石貼りにすると・・重厚感が出るよね。
マイホームの外観について、色々と・・。顧問会員のＨさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）先日、広い敷地を購入しました。今日・・午前中は、1級建築士の佐藤ちゃんとＨさんのマイホームの外観プラン打ち合わせ・・です。平屋で56坪の計画・・です。アメリカン・ハウス・・。アメリカのマイホームそのもの・・をつくります。2台の車が家の中に納まるガレージも・・。家の周囲は、基本的に芝生・・。外壁の腰の高さまでを「石」で仕上げれば、たいへん重厚な感じが出ますが・・、予算が限られています。・・ので、玄関の左右に設置する花壇の立ち上がり部分だけでも、石貼りにしては？これだけでも・・かなりの重厚感が・・。そのようなことを始め・・、屋根の形状・納まり、ロフトの高さと他部分との調整、ガレージ両サイドの壁をふかして重厚感演出、等々・・色々な打ち合わせをしました。1月早々になるだろうと思われるＨさん夫婦との打ち合わせに備えて・・。私は私で・・、これから・・パース作成・・です。ランドスケープと外観、リビングとダイニング、子ども部屋のロフト、等々・・作っていきます。 パース ： 立体的に見える絵Ｈさんのマイホーム・・、1月下旬ぐらいに・・建築会社の提案競争、→ 建築会社決定 → 請負契約。3月初旬に着工、6月末・・完成入居、・・の予定で進めていきます。 Ｈさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/26
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顧問会員・・料金割り増しで対応してもらえる？
頼ってこられる方は、拒まない主義・・です。真剣に生活設計を考えたい・・と、頼ってこられる方には・・できるだけ協力しています。料金割り増し・・なんて、やっていませんよ。どこにお住まいの方でも、みな同じ・・です。Ａさんから・・メールをいただきました。（しばしば・・同様のメールが・・） はじめまして。 ブログを読ませていただきました。 質問なのですが、 顧問会員は県内の人対象なのでしょうか？ メールや、郵送のみで料金割り増しにして 対応してもらえることはあるんでしょうか？ お忙しいところ申し訳ありませんが、 宜しくお願いします。お答えのメール・・です。こんにちは。 メール、ありがとうございました。 「メール顧問会員」・・も、いらっしゃいますよ。時々・・ブログに登場しています。年間顧問料は、県内・県外問わず・・36,000円です。詳しくは、ブログ「武田つとむファイナンシャル・プランナー事務所」の左オビの・・「顧問会員って何？」をご覧ください。「顧問会員になりたい！」という意思表示を頂ければ、メールで振込み口座をお知らせしています。入金確認後、ヒアリング・シートを送信しています。ヒアリングにお答えいただいて・・家計の現状診断をし、そこから先、本格的にご相談にお答え・アドバイスしていきます。よろしく、お願いします。小さなＦＰ事務所でも、運営には経費がかかります。当事務所の場合は・・2万円強/日。顧問会員の家計の現状診断資料の作成だけでもおおよそ・・3日・・かかっています。・・なので赤字・・に、なります。それでも継続してやっているのは、私のライフワークと決めてかかっている・・からです。売り手側によって・・合法的に損を蒙っている消費者を、数限りなく・・見てきているからです。生活設計によって、以下の作業をします。〇過去から継続している「損」を、この時点で遮断する。〇未来に向けて「損」をしそうな事柄を、未然に防ぐ。シンプルに・・これだけの作業で・・生涯の家計に、個人差はありますが・・数百万円～1千数百万円の経済効果をもたらすことが可能・・です。年間顧問料は・・簡単に元が取れます。（ 大きく・・お釣りがきます ）「損」に気付き、遮断する、切り替える、その時期が早いほど・・当然・・得をします。過去の「損」・・は、もう・・しようがありません。・・が、未来については・・自分で設計できます。人生80年の内・・、30才で気付けば・・50年間の得、50才で気付けば・・30年間の得、70才で気付けば・・10年間の得、「得」な期間が長い方がいいに決まっています。セミナー等で・・よく言われる感想・・、「このようなお話を・・10年前に聞いていれば・・。」「買い手」からの情報発信、だれかがやらなければ・・。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/25
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いいんですよ、お歳暮だけ確実に届けば・・。
お伺いしよう、しよう・・と思っていたんだけど。顧問会員のＮさん（80代） （相談：金融資産・不動産運用・相続設計）お昼前に電話が入りました。盛岡から車で1時間弱のところにお住まいです。例によって・・長ぁ～～い・・お話に。要約すれば、以下の内容です。Ｎさん「いつも・・先生のところに年末のご挨拶にお伺い しょうと思いつつ・・なかなか行けなくて・・。 もう・・こうなったら、明日かあさって・・送るものを お送りして・・ごめんなさい・・にしようか・・と。」 内容はこれだけ・・でしたが、30分を要しました。武田ＦＰ「いいんですよ、無理して動き回らなくても・・。 いただくものさえ・・いただければ・・。」Ｎさん「また・・これだ。」 ・・さんざん、悪たれ・・が続きますが、「今年もたいへんお世話になりました。 来年もまた・・よろしくお願いします。」・・と、殊勝に終わりました。Ｎさん、私の欲しいものをお分かり・・です。楽しみです・・ビールの詰め合わせ。顧問会員のＵさん（50代） （相談：不動産運用・相続設計）午前10：00の約束で・・来所。あさって12/27（木）の土地売却に向けて、段取り・打ち合わせ・・です。当事務所で司法書士さんから預かっていた「登記済権利証」をお渡ししました。契約書や委任状の捺印状況確認、印鑑証明書の準備状況、・・等々。当日はＵさんの車で・・いっしょに行って、契約の現場に同席・・立会いをしてきます。盛岡から車で1時間弱のところ・・です。顧問会員のＭさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）午前中に電話が入りました。（今月・・マイホームが完成して入居）地震保険の所得控除額・・のことで。新たに入居、新たに保険加入したばっかりなので、「地震保険の控除証明書」が届いていません。・・が、勤務先から「年末調整」の関係で資料提出を求められている・・のかと思います。 ちなみに・・、 顧問会員のＳさん（30代）の場合は、 マイホームが10月に完成して入居して いますので、「控除証明書」が送られて きています。【 参考 】これまでの「損害保険料控除」は廃止。新たに「地震保険料控除」が創設されています。 Ｍさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/25
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収穫期前の田んぼに侵入・・荒らし廻る ：不動産
予期せぬ時に、予期せぬ乱入者・・です。顧問会員のＫさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用・相続設計）これまで・・Ｋさん一族の懸案事項の整理のお手伝いをしてきています。それぞれが嫁いでいる4姉妹の・・。 1 古アパートの所有関係の整理 お母さん死亡時点で、共有名義で 色々な人の所有になっていました。 それを・・まず、4姉妹で等分の 所有関係に整理整頓。 2 売却のため、建物（アパート）を解体 解体業者2社の見積もりを取り、 安い方のＭ社さんに依頼。 当事務所にＫさんとＭ社さん・・顔合わせ。 解体工事は、ほぼ終わりました。 12/26（水）：完了立会い・・です。 3 更地になった土地の売却 今年は・・解体まででお終い。 年を越したら、かねてから・・ 「売る時は声をかけて・・。」 と言っていただいているお隣さんに ・・の予定でいました。ところが・・予期せぬ乱入者が・・。（年末で忙しい時期に・・まったく・・）ここ1～2週間、さんざん振り回されました。Ｋさん宅に電話したり、訪問したり・・。「買いたい人を見つけました。」 （・・お隣さん）「いくらで売るつもりですか？」「〇〇万円？いやいや、今はもっと安いですよ。」「契約書・・持って行くから、ハンコ押して。」聞いたことのない・・不動産屋さんが乱入。Ｋさん姉妹・・、まだ売るための準備、意思統一ができていません。（収穫期前の田んぼ・・状態です）そもそも・・当事務所は、宅建業登録をしています。少なくとも・・売主のＫさんたちのお世話をする側の立場にいる「宅建業者」・・です。その乱入業者、なんで・・ウチを無視して・・？ 宅建業者は、売主・買主ともにお世話をして 売買契約をまとめると、双方から仲介料を いただくことができます。（両取りと言います） その業者・・、一気にまとめて儲けよう・・と、 売主・買主の双方をガンガン攻めています。どうして・・その業者が乱入してきたか、後からのＫさんのお話で分かりました。解体業者と当事務所で顔合わせをしたあとＫさんが外に出ると・・、解体業者「Ｋさん、Ｋさん・・ちょっと・・。」・・と、今回乱入してきた不動産業者の名刺を渡して紹介したようです。・・とんでもない話！ ・・です。当事務所で仕事を紹介してもらっておきながら・・、コソコソと別の不動産屋さんを紹介していました。（この時点では・・私は何も知りませんでした） 仁義無き戦い！・・じゃあるまいし、 義理も人情もあったもんじゃない・・ですね～。うちがＦＰ事務所を前面に出しているので、宅建業者とは気付かなかった・・のであれば、まだ・・いくらか救いようがありますが・・。「いやな・・渡世・・だなぁ。」ザトウイチ・・の心境になってしまいそう・・。この話・・どうなっていったか？ ・・次回に続きます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/23
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できの悪い先輩？が、新人にアドバイス・・保険
今日12/22 銀行での保険販売が全面解禁今日からは・・所用で銀行を訪れると・・、色々な保険を勧められることも・・？死亡保険や医療保険も、銀行で販売できるようになりました。・・が、各銀行・・慎重な滑り出し・・のようです。なんて言ったって、つい最近・・ありましたよね。保険会社の大量の不払いや支払い漏れ。同じようなことがあってはいけません。当然・・慎重になります。厳戒態勢で始動・・ということになります。・・で、取り扱い商品も限定しているようです。経験者も新たに雇用しているようです。そろり、そろり・・と、歩き出す・・イメージ・・。強気の銀行もあるようです。「5年後には保険販売の4～5割を銀行が売る。」・・投資信託で味をしめていますから、保険も・・という思いが強い・・ようです。銀行で買う投資信託は高コストです。保険も同じようなことに・・？何の商品でも同じことですが、同じ内容のモノであれば・・、広い選択肢からしっかり比較検討して、低コストのものを選択した方がいい・・に、決まっています。 ★基本的には、商品の比較選択以前に・・、 「本当に、買う必要があるか？」 ・・を第一に考えることの方が重要です。生命保険協会の会長・・Ｎ生命の社長ですが・・、銀行の窓口販売全面解禁にアドバイスしています。「銀行員一人ひとりの教育が大事。」（販売後のフォローがきちんとできるように）不払い・支払い漏れが大量に発覚した業界です。「できの悪い先輩が、新人にアドバイスしている。」・・笑い話のような光景を想像してしまいます。「お前もな！」 ・・新人に言われないように、お祈りします。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/22
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現役中にローン完済！と、無事・・土地契約終了！
心地よい疲労感に浸って、コーヒーを・・。高速道路を走って、県外から戻りました。路面は雪はありませんが、凍結が恐い・・。（神経を使うドライブ・・でした）今日のファイナンシャル・プランナー事務所。佐々木ＦＰ〇事務所の源泉徴収簿・・作成作業。〇キャッシュフロー・シミュレーション 顧問会員のＭさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築） 住宅ローン・フラット35を・・35年返済で 借りる予定です。 そのまま返済すれば、完済時年齢は・・70才！ そのころまで返済じゃ・・辛い・・ですよね。 ・・で、繰り上げ返済のシミュレーション・・です。 作成済みのキャッシュフロー表で・・検討。 その結果、3度の繰上げ返済で・・、 ★節約利息 ： 412万円 （本来の利息：865万円、繰上げ後：453万円） ★返済期間短縮 ： 16年 （本来の支払い期間：35年、繰上げ後：19年） 利息の約半分が節約できて・・、さらに ローンの返済が・・現役時の54才で終了！・・です。 さすがに・・繰上げ返済の効果はスサマジイ・・です。 （個人年金や投資信託をやってる場合か・・？） Mさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始武田ＦＰ〇土地売買契約・決済引渡し・・立会い。 顧問会員のＨさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築） 3,000区画の大団地・・です。 契約前に・・ご夫婦と現地確認。 大きな三角形の土地・・です。 なんで・・三角形の土地を・・？色々・・ワケ有り・・。 これまで・・時間をかけて、価格交渉を 現地事務所と当ＦＰ事務所とで行なってきました。 Ｈさん・・現地に近いところに住んでいますが、 価格交渉は・・現地に遠い当ＦＰ事務所が・・。 3回の交渉で商談成立！ 先方の当初提示額の3/4の価格になりました。 （色々・・条件付き・・ですが） 現地事務所で契約ほか手続き・・。 ・重要事項説明 ・売買契約 ・司法書士さんへ書類受け渡し たっぷり2時間近くかけて・・説明・手続きを していただきました。 これで・・Ｈさんは、晴れてマイホームプランの 検討に入っていけます。 3月着工～6月完成入居・・を目指します。 帰り際・・Ｈさんから、クリスマス・プレゼントを いただいてしまいました。 （ありがとうございましたぁ） Ｈさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/21
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高速道路で県外へ・・土地購入契約の立会いです
7～8センチの積雪で、銀世界の盛岡顧問会員のＨさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）今日・・Ｈさん、土地を購入します。（ニュータウンの一画を購入します）契約と決済引渡しを一気にやってしまいます。・・ので、まちがいや手違いのないように私も行って同席します。 高速道路の路面状況が心配・・です。購入の前に・・現場でその土地をしっかりチェックします。・・という予定なので・・、事務所に戻るのは・・夕方になると思います。戻ってから続きを・・。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/21
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年内って・・何で急ぐの？住民票だけってのも変。
土地は売りたいけど・・不動産屋さんの話・・変です。顧問会員のＫさん（50代） （相談：金融資産・不動産運用設計）10：00ＡＭ 妹さんと2人で来所・・。Ｋさんたち4姉妹所有の土地・・、売却して・・お金で分ける予定・・です。間に入っている不動産屋さんの社長・・、不動産ブローカーのような人物で、イレギュラーなことばかり言っています。 ・契約書の印紙 今回のケースは本来2万円の印紙が必要。 社長曰く・・「双方納得すれば、1万円でいい。」 ・・印紙税の額は、当事者が決めるものではない。 ・決済取引で売主は権利証のほかに・・、 印鑑証明を用意します。 社長曰く・・「住民票を準備すればいい。」 ・・住民票を準備するのは、買主です。 ・決済取引の場所 普通は・・買主のお金がプールされている銀行。 社長曰く・・「どこでもいいんじゃないか・・？。」 ・・お金の支払いと移転登記書類の交換を 同時にできる銀行が、双方にとって都合がいい。 書類確認のため司法書士が立ち会います。 ・売主の立会い 4姉妹の共有土地ですので、全員の印鑑証明と 実印が必要です。 社長曰く・・「Ｋさんが代表・・ってことでいいんじゃ？」 ・・立ち会えない人がいる場合は、印鑑証明は もちろん、委任状が必要になります。 その他諸々・・ワケの分からないことを・・。この社長・・、宅建取引主任者ではありません。（社員に宅建主任者がいますが・・）この社長・・、なんとか年内に取引を終えようと急ぎに急いでいます。（仲介料収入を年内に？）危なっかしい状況で推移しています。・・で、私が交通整理をしてあげなければなりません。Ｋさん姉妹のうち・・お一人が首都圏在住です。取引に立ち会えない可能性が高いです。皆さんが・・、「何でそんなに急ぐの？」首都圏の妹さんは元銀行員で、不動産の取引にも係わっています。「どうして売主が・・住民票でいいの？」今回のお話は・・売主にとって都合のいい内容・・では あります。希望の価格のままで・・減額されずに一応・・話が進んでいます。買主さんとの話がまとまるのであれば・・、まともな取引になるようにリードしていきます。Ｋさん姉妹と相談中・・人の出入りが・・。 （佐々木ＦＰが対応）10：30ＡＭ 顧問会員のＭさん（30代） 土地の権利証を届けてもらいました。 今日の住宅ローン実行のため。10：45ＡＭ 司法書士事務所のＡさん 顧問会員のＭさんの権利証・印鑑証明 住民票を受け取りに・・。 住宅ローン実行のため。11：00ＡＭ 司法書士事務所のＢさん 顧問会員のＵさん（50代）の相続移転登記 が終了してできあがった権利証や謄本を 届けてくれました。Ｋさん姉妹・・ワイワイと色々な話をされて、にぎやかな午前・・でした。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/20
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どうして・・こう忙しくなるんでしょう・・年末って
土地の契約段取りやローン実行段取りや・・。今日・・一日、めまぐるしかった・・です。・・今日のＦＰ事務所です。顧問会員のＭさん（30代） ： 10：30ＡＭ 来所 （相談：生活設計・マイホーム建築） 住宅建築を組み入れたライフプラン打ち合わせ。 マイホームの間取りプラン打ち合わせ。税務署へ：佐々木ＦＰといっしょに 13：20～ 源泉徴収簿や源泉徴収票の記入・処理法。 数年前からの当事務所の・・会計処理相談。 ・・約・・2時間近く・・。顧問会員のＫさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用・相続設計） 売却予定の・・解体中の古アパートの土地、 買いたい人がいる・・と、不動産屋さんから連絡。 年内の契約・決済・・というお話。数回のやりとり。 不動産屋さんが作成した契約書のチェック。 持ち主のＫさん姉妹に明日・・来所アポ。顧問会員のＭさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得） いよいよ明日、住宅ローン・フラット35が実行に。 司法書士さんに・・権利証や印鑑証明や住民票を 渡さなければなりません。 Ｍさんへ連絡、 明日・・土地の権利証を事務所に届けてもらいます。 （司法書士さんは別件で明日お昼前に当事務所へ）顧問会員のＵさん（50代） （相談：不動産運用・相続設計） 司法書士さんから連絡・・「完了しました。」 移転登記の申請をしていましたが・・無事に 登記済権利証ができあがりました。 今まで散々・・手間隙をかけてきた相続資産の 整理作業が、やっと終わりました。 司法書士さんへ支払う金額を電話連絡。顧問会員のＨさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築） あさって・・12/21（金）12：30 土地を買います。 売主のＳ地所さんから大量のファックスが・・。 土地契約書や重要事項説明書やその他諸々・・。 Ｈさんに電話で説明した上で、ファックス。 ・・？ 今・・エラー終了の紙・・が。 （部数が多すぎた？） ・・が、Ｈさんから電話が入りました。 「無事に全部・・届きました～。」今年が終わるまで・・こんな感じでバタバタ・・するんでしょう・・ね。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/19
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新しいことを始める時は、天中殺を避けて・・。
6月・7月は・・天中殺なので・・。顧問会員のＭさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）午前・・ご夫婦で来所・・。マイホームを建築した場合のキャッシュフロー、貯蓄残高が老後に大きくマイナスになっていました。・・が、夫婦それぞれの働き方や、生命保険、車の購入、住宅ローンの繰上げ返済、・・等々で見直しをした結果・・、奥さんが亡くなる時点でも貯蓄が残っている・・そんな状況作りができました。 （よかった、よかった） ・1年間の収入が僅かでも増えれば、 生涯ではたいへんなちがいになります。 （公的年金の受給レベルもアップします） ・年間収入は増えなくても、厚生年金に 加入する働き方をすれば、将来の年金の 受給額がアップします。あとは・・マイホームに係わる資金や諸費用、マイホーム建築のスケジュール、そして・・間取りプランの打ち合わせ・・。Ｍさん・・、家相にこだわりが・・。間取りを考える時、建築のスケジュールを決める時、・・制約が色々出てきます。6月・7月は・・天中殺。新しいことを始めるときは・・ここをはずさないと・・。・・で、着工は・・8月に・・？10月末の完成入居・・に、なりそうです。・・なので、間取りを考える時間は、た～っぷり、十分過ぎるほど・・あります。Mさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/19
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住宅ローンの繰上げ返済、どっちから・・が得？
毎月返済とボーナス返済・・どっちを優先したら？メール顧問会員のＳさん（30代） （相談：生活設計）Ｓさん・・顧問会員になったんですが、（先日・・年間顧問料：36,000円を入金）お仕事が忙しく・・、まだヒアリングシートを記入・返信してもらっていません。なので・・家計の現状診断を終えていません。（Ｓさんのこと・・何も分からない・・ということ）そんな状況で、メールをいただきました。〇今・・変動金利で借りているが、10年固定に・・ ここ数日で判断して・・借り変えをしたい。〇毎月返済とボーナス返済・・、 繰上げ返済する場合、どちらを優先したら有利？アドバイスが欲しい！ ・・というメールでした。いつも言っているように、相談者ご自身のすべての背景が分からないと・・お答えのしようがありません。アドバイスするためには・・いくつもの質問をこちらからすることになります。それら質問項目を整理したのが、ヒアリング・シートです。このシートを記入・返信いただいてから・・、すべての作業が始まります。その結果、「家計の現状診断」の資料が完成します。これで・・やっと、「さあ！何でも質問して！何でも相談して！」・・という準備完了！ ・・なんです。だから・・現段階でアドバイスできることは、ほとんど・・無いんです。このケースで・・Ｓさんの背景が分からないまま言えることは・・、〇今の銀行だけで比較検討しているのは・・マズイかも。 この銀行の内容を見ると・・金利レベルが高い。 他の金融機関も検討してみる価値があります。 借り換え融資が可能かも調査。〇毎月とボーナス・・どちらを優先返済？ 資料が無いとお答えしようがありません。 ボーナス分を優先する人が多い（銀行のススメ？） ・・が、毎月分を優先した方が有利・・かも。銀行のアドバイス・・と、反対の行動を取ると得をすること・・けっこうあります。なぜなら・・銀行と消費者は利益相反の関係。（銀行は・・銀行が儲かる方向に誘導する）ヒアリング・シートと必要資料を提出いただければ、かんたんに判断できる材料を提供できます。繰上げ返済・・などは、シミュレーションすればかんたんに結果が導き出せます・・よ。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/18
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昨日の日記はまちがいで・・違反じゃないですぅ。
申しわけありませんでした。・・印紙税のお話。顧問会員のＵさん（50代） （相談：不動産運用・相続設計）きのう・・Ｕさんの件で、以下のような記事を書きましたが・・、今日・・税務署に確認したところ、違反にはならない・・ということでした。 Ｕさんの亡きお母さんの資産の相続手続き・・、 今・・司法書士さんが移転登記手続き中で、 いよいよ終了しそうです。 そして・・次の段階、 資産の内の一つの土地の売却へ進みます。 （所有者が生存者であれば、売買契約できます） 買主は盛岡から車で1時間ぐらいの所のＪＡ・・です。 12/27に契約・・予定です。 今日・・そのＪＡの担当者が、Ｕさん宅へ・・。 作成した契約書を持って説明に来たようです。 その契約書を持って・・Ｕさん、夕方・・当事務所へ。 Ｕさん 「さっき、ＪＡの〇〇さんが来て言っていました。 『契約書の印紙は、1枚の方だけにＪＡで貼って おきましたから、契約が済んだら・・コピーを 保存しておけば・・印紙代2万円が節約できます。』 ・・って、・・それでいいんです・・よね？」 印紙税法・・違反！ ・・です。 ＪＡ・・ゆるい・・です。 （タガがゆるんだまま・・） コンプライアンス（法令順守）の意識・・無いようです。 昔からの慣習を、引きずっているんでしょうね。 売買契約書・・は、普通・・2通作成されます。 売主・買主の双方が署名・捺印して、 各1通を保管します。 それぞれに「印紙」を貼らなければなりません。 契約金額が1千万円超5千万円以下なら、 2万円の印紙を貼らなければなりません。「私は、契約書のコピー・・で、いいよ。」・・ということであれば、契約印紙を貼る必要はない！・・ということでした。印紙税法違反になることもない！・・そうです。おわびして・・訂正・・いたします。スミマセン！《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/18
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知らないうちに数十万円が消える？・・住宅取得
あれ～・・？ ウン数万円・・足りない？顧問会員のＭさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）先週・・金曜日、完成・引渡し・・でした。昨日から引っ越して・・住んでいるようです。（・・当然、何も片付かない状況で・・）あとは・・12/20に住宅ローンのお金を受け取って・・、 1 建築会社への支払い 2 つなぎ融資金の返済 3 ローン実行日までのつなぎ利息 4 登記料（表示・保存・設定）の支払い 5 外構工事代金の支払い（来春）・・等々支払いを、これから済ませていきます。2と3については、つなぎ融資の銀行・・、しっかりしています。ローン実行！・・即・・自動引き落とし！完全無欠の自動引き落とし！（取りっぱぐれ・・ありません）建築会社への振込みのための用紙記入をしに、Ｍさん・・午後から当事務所へ・・。口座に残るお金を計算してみました。1と2と3を引いてしまうと・・残りは20万円ほど・・。・・？4と5を払うのに・・ウン十万円・・足りません。・・どう・・して？建築工事費は・・外構工事を含めて、当初の契約金額から動いていません。追加支払いが発生する工事はしていません。工事費が動かなければ・・当然、それに伴う各種諸費用も動きません。（諸費用で残る支払いは・・各登記料）・・？ ・・です。振り返って考えてみると・・、地鎮祭の時・・Ｍさんは、皆さんにお持ち帰りの品物を配っていました。神主さんが拝んで終われば、2～3万円で済みます。（ここで・・ちょっぴり出費が・・？）一般的には・・あまり実施しない・・上棟式、Ｍさんは神主さんを呼んで正式に行ないました。さらにここでも・・お持ち帰り品を配って・・。当初の資金計画に含まれないこれらだけでも・・、20～30万円余分に負担したのでは・・？まだまだ・・気付かずに出費している・・？子どもがまだいないＭさん夫婦・・、第1子誕生に備えて、奥さんが働けない期間分の貯蓄を蓄えていますが・・これに手を付けることに・・？以外に・・見えないところでお金が消えていきます。マイホーム取得の際は注意、注意・・です。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/17
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生活設計では、コストの大きい小さい以前に・・
利回りよりも、元本自体の蓄積が大きな要素によく言われる・・長期の複利運用の効果・・。毎月3万円を積立てると、20年後は・・？ （税引き前）年利 0％ ・・では、 720万円年利 5％ ・・では、1,223万円20年後、500万円も差が出る。だから・・資産運用を！ 投資を！・・と、金融機関は勧めます。ところが・・、資産運用にはコストがかかります。購入時の手数料や保有期間中の運用手数料が。運用手数料は、運用の効果に大きく影響します。同様の資産構成の投信でも、商品や金融機関によって大きく異なります。毎月3万円を積立てると、20年後は・・？ （税引き前）利回り5％から手数料分・・目減りします。手数料2.7％（利回り2.3％） ・・では、 912万円 手数料0.7％（利回り4.3％） ・・では、1,132万円220万円も、パフォーマンスに差が出ます。だから・・手数料をきちんとチェックして商品や金融機関を選びましょう・・ということになります。 〇手数料2.7％・・変額年金保険（投資型年金） ・・が、だいたいこのレベルの手数料です。 （こんな手数料で資産形成・・非効率です） 〇手数料0.7％・・グローバルな投資信託でも このレベルの手数料のモノ・・あります。 （検討するなら・・真剣に探してみましょう）・・ですが、リスクを取って、このレベルのパフォーマンスです。ライフプランニングを真剣に考えるなら・・、運用利回りの前に、元本自体の蓄積についてシンプルに考えてみたい・・ですね。毎月3万円。これ・・家族全員分の保険料・・だとします。 だいたいこんなに保険料を払うことは不要で、 見直しをしてあげると・・、1万円弱で 間に合ってしまいます・・が。3万円の内、2万円の保険料・・実は不要だった・・ということが分かり、その分を貯蓄に廻すと・・、 2万円×12月×20年＝480万円・・利回り考慮前の元本自体の蓄積だけで、こんなに大きな金額になります。（しかも・・リスク無しで確実）顧問会員のライフプランニングでキャッシュフロー表を作成する場合に・・これだけの金額がプラスに転じれば、かなり助かります。結局・・何を言いたいかというと・・、「運用」の効果を検討する前に、「元本自体の蓄積」の効果を検討しましょう、・・ということです。 ちなみに、その2万円もリスクを取って運用すると・・、 毎月2万円を積立てると、20年後は・・？ （税引き前） 利回り5％から手数料分・・目減りします。 手数料2.7％（利回り2.3％） ・・では、608万円 手数料0.7％（利回り4.3％） ・・では、754万円保険料で無くなったハズのお金が、こんなに・・？・・なるかどうかは分かりませんが、少なくとも・・「元本」をムダに捨てることがないように、しっかり生活設計の意識を持ちましょう。 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/15
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エサをあげて・・頭をなででいたら噛み付かれた
ワンちゃん・・ではなく、人間世界のお話・・。顧問会員のＫさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用設計）Ｋさん一族・・4姉妹の所有の古アパート、週明け・・月曜日から解体工事に入ります。その後に更地（さらち）として売る予定です。解体工事は2社の見積もりから・・、安い方のＭ社さんにお願いしました。（当事務所とは初めて係わります）Ｋさんから・・電話。「〇〇という不動産屋さんが来て、 買いたい人がいるんですが・・、 いくらで売るつもりですか？ 謄本とか測量図とかありますか？ ・・とか、色々話していきましたけど・・。」Ｋさんと業者さん、価格の折衝までしたようです。・・？ なんで・・不動産屋さんが訪問？ 当事務所は、宅建業登録しています。 事務所にも登録証を掲示しています。 ・・が、一般の不動産屋さんのような 不特定多数を相手の不動産業務は 行なっていません。 顧問会員に「売りたい」「買いたい」の 要望があった場合に、直接お手伝い するための登録で、もちろん仲介料を頂きます。 当事務所収入源の一部になっています。 ですが、あくまでもメインはＦＰ事務所ですので、 名刺には「不動産」関連の資格や登録の 表現はしていません。 名刺交換した相手は、宅建業関連の認識を 持つことはない・・ようです。今回の解体業社のＭ社のＹ社長も・・、うちは宅建業とは関係ない・・と勘違い・・？数日前・・、当事務所にＫさんとＹ社長においでいただいて、顔合わせをしてもらいました。今日のＫさんの電話でのお話では・・、顔合わせが終わって・・当事務所を出た後・・、Ｙ社長がＫさんに知り合いの〇〇不動産の名刺を渡して・・紹介した・・ようです。「宅建業がないと、取り引きできませんから・・。」 （知りませんでした・・）Ｙ社長に仕事を紹介してあげて、うちの収入源の不動産仲介をよそに・・。「エサをあげて・・頭をなででいたら噛み付かれた。」・・そんな状況・・です。もちろん、怒ります！ ・・よね。まあ、Ｙ社長・・ウチが宅建業登録していること気付かなかったんだろう・・と、思います。Ｋさんにも、Ｙ社長にも、しっかり・・念を押しておきました。「売買のお話はすべて・・当事務所を通すように。」1年数ヶ月、Ｋさんの生活設計や他の諸々のことを解決してあげてきて・・、さあ！ いよいよ収入につながる業務に！・・というところで、さぁ～っとトンビが舞い降りて ・・じゃあ、当事務所の運営が成り立ちません。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/15
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鼻水をたらしながら、マイホーム完成立会い・・。
晴天です！ 昨日の雪もどんどん溶けて・・。顧問会員のＭさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）午後1時・・、完成立会い・建物引渡し。Ｍさんご夫婦と建築会社のＭ社営業担当と工事担当、設備業者さん等々の中に、私も加わりました。 いい天気でしたが、 この時期の立会いは・・寒い・・です。 建物の中・・とはいっても、 まだ・・人が住んでいません。 2時間も色々やっていると・・、 しっかり身体が冷えてしまいます。完成引渡しのハズが・・、2階から何かの取り付け工事の音が・・。2時間のあいだ・・、あちこちで取り付け工事・・。10月初旬の着工から2ヶ月半・・です。無理もない・・のかもしれません。設備機器の使用法、未完工事の日程確認、外構工事の日程確認、・・等々を行ないました。 外構工事は・・もう、来春に行なうことに・・。 玄関・・です。 和室から・・連続するリビングを見ています。 リビングから2階に上がる階段・・です。 鶯（うぐいす）色が基調の和室です。 キッチンです。 シンクが黄色！・・びっくりしました。どうせなら・・収納の面材も黄色にしたら・・なんて。廻り階段で2階ホールへ・・。左の小窓は・・ご主人のパソコン・ルーム。 2階ホールから外のベランダへ行くスペース。左右からの折れ戸で仕切れば・・乾燥室に。夫婦共稼ぎなので、洗濯物を干します。（ハシゴは・・さらに上の小屋裏収納へ・・） 主寝室（和室）に連続する・・ウオークイン・クローゼット・・です。 2階ホールの上部の小屋裏収納・・です。収納力・・たっぷり・・です。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/14
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できるだけ・・生命保険には加入しないことです。
生活設計のためには・・、できるだけ生命保険には加入しないことです。生涯で稼げるお金は・・限りがあります。何に使うか・・は、非常に重要です。日本に生命保険を持ち込んだのは、福沢諭吉？ 徳川末期に西洋の制度として紹介しました。 「一人の災難を大勢に分かち、 わずかの金を捨て大難をまぬがるる。」 （相互扶助の精神） 大勢の人たちが僅かずつ損をして成り立ちます。 「損をすることが前提」という認識が必要です。 不要なモノには、できるだけ加入しないことです。 （要・不要の判断のための勉強が必要です）相互扶助の内なら、まだ負担も小さい。 下に向かうほど、負担が大きくなります。 1 無報酬で構成員のだれかが集金・給付をする。 2 専業・有償の担当者が、集金・給付をする。 3 専業組織が利益無しで、集金・給付をする。 4 専業組織が利益を追求して、集金・給付をする。 1は・・地域・職場・仲間内等が、連想されます。 （これが・・本来の相互扶助） 2も・・同様ですが、担当者の報酬分・・負担増。 3は・・国の社会保険制度や共済系の保険。 4は・・ずばり、民間の保険会社ですね。 同じ保障を確保するなら、できるだけ負担が 小さい（保険料・掛け金が安い）ところを 利用したほうがいい・・ということになります。 だから、4を真っ先に検討するのはまずいわけです。 1や2が無い環境にいる人は、まず・・3を 徹底的に勉強するべき・・です。国の社会保険制度 この保険、本人の意思に関係なく・・強制加入。 保険料を毎月いくら払っているか知っていますか？ 大部分の人が、すごい保険料を払っています。 ならば、保険料に見合う保障があるかどうか、 しっかり勉強するべき・・です。 （保険料に見合うどころか、大幅にお釣りが・・） 〇健康保険：至れり尽くせりのスーパー医療保険 〇厚生年金保険 ：死亡保障・障害保障特約付き老齢年金保険 〇国民年金 ：死亡保障・障害保障特約付き老齢年金保険 保険料を払っていない時でも保障 （保険原理を逸脱した？スーパー保険） 〇介護保険：至れり尽くせりのスーパー介護保険 〇雇用保険：各種特約付き所得補償保険 猛勉強した結果、まだ不安を感じる？ そんな場合に初めて・・4を検討することになります。私の見解 〇医療保険は不要。 健康保険に加入している日本人なら、 民間の医療保険は不要です。 保険料分を貯蓄しましょう。 （2～3ヶ月入院するお金がすぐ貯まります） 〇死亡保険は、必要額だけ・・しぶしぶ加入。 不要な人は加入しない。 独身者・専業主婦・子ども等々は不要。 死亡したら遺族が生活に困る人・・だけ、 きちんと必要額を計算して、しぶしぶ加入。 （注：必要額は将来に向けて減っていく）《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/13
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住宅ローン実行のために・・住居移転、書類取り
雪がワッサワサ降る中・・チャリンコで・・。顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）今朝の盛岡市内、まったく雪がありませんでした。・・が、9時ごろからワッサワッサ・・と雪が・・。現在も降り続いていて、一面まっ白・・です。数百メートル先が見えない状態です。この最悪の天候の午前中・・、Mさんは市役所へ・・。 （チャリンコ・・です） Mさんのマイホーム、明日が完成引渡し。 住宅ローンは、20日（木）実行予定。 ・・なので、新住所に移転手続きと ローンの必要書類を取るために市役所へ。Mさん「移転手続きは終わりましたが・・、 市役所・・お昼休みに入るので、 印鑑証明や住民票は午後1時半ごろに 取ることになるようです。 そちらに届けられるのは2時前ぐらいに・・。」悪天候の中、チャリンコで2往復・・？市役所・・、その場で出してやらんか！・・って、言いたくなります・・ね。午後2時ごろ・・Mさん・・濡れネズミ状態で来所。（熱いお茶を飲みながら・・一服・・）これでローン実行のための必要書類がすべて整いました。これから郵便局へ行って、簡易書留速達で郵送します。明日の午前中には、東京に着く・・ようです。・・しかし、役所だっていつまでもお代官さまのような仕事をしている時代じゃないと思うんですが・・。交代で昼休みを取って、サービスしたら・・？《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/13
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家を建てて、子どもをつくって、シミュレーション
老後は、まったく問題ないんですが・・。顧問会員のTさん（20代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Tさん夫婦は・・まだ子どもがいません。共稼ぎで、アパート住まいです。Tさんの実家は古く、ご両親がお住まいです。実家を2世帯住宅に建替えたいと考えています。大手住宅メーカーのSハウスが営業に来ています。家計の現状診断は、先週・・終えています。ここ数日・・、佐々木FPはT家の資料作り・・です。今日・・やっと、一連の作業が終わりました。住宅を建築して、子どもを2人設けた場合のシミュレーション資料・・です。 〇マイホーム資金計画 ☆予算 建築費 ：1,800万円 解体費他 ：200万円 諸費用 ：110万円 合計 ：2,110万円 ☆資金 自己資金 ： 310万円 ローン ：1,800万円 合計 ：2,110万円 ☆ローン返済 年利2.4％ 10年固定30年返済 返済月額 ：70,189円 ☆諸費用 各項目ごとに詳しく算出していますが、 ここでは省略・・、合計が110万円。 〇Tさんの死亡保障必要額 算出 末子（第2子）誕生時が最大になります。 ☆第2子誕生時 ： 3,100万円 ☆10年後 ： 2,400万円 ☆20年後 ： 1,010万円 ☆30年後 ： 140万円 （将来に向かって減っていきます） ムダな保険を整理して、夫の死亡保障のみに しぼって、合理的な逓減定期保険で・・。 （年間保険料33万円を、5万円に圧縮！） 〇キャッシュフロー（CF）表 作成 現状診断で作成済みのCF表に、保険関連、 マイホーム関連や子ども関連を載せます。 マイホームを今・・建築すると、定年の時期に 築30年の建物になってしまうので、改修費用 500万円も定年の翌年に見込みました。 ・・結果、老後・・奥さんが亡くなる時点で、貯蓄残高が・・1,200万円！ マイホーム建築を、Sハウスでやってしまうと、 この・・1,200万円が吹っ飛んでしまいます。 ・建築費の差 ：約800万円 ・ローン利息追加分 ：約400万円 合計 ： 1,200万円 ！！・・ま、老後は安泰！ ・・ということです。・・が、初期・・住宅建築や子ども誕生がからむ5年間ほど、ちょっぴり・・貯蓄がマイナスになります。出産で・・奥さんが働けない・・時期、ちょっと辛いことになりそうです。ここから先は・・、キャッシュフローを説明しながら、ご本人と親御さんたちとの話し合いに・・。子どもが生まれた時点で・・、Tさんのお母さん（50代後半）の協力が得られて、奥さんがフルに働くことができれば・・、一件落着・・なんですが・・。土曜日・・、ご夫婦で来所します。Tさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/12
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豊かな老後生活って、毎月37万円も使うこと？
豊かな生活で、退職金が14年で底をつく・・？「消費者に・・できるだけ『不安』を感じてもらう」・・これ、需要を喚起するための強力なビジネス手法・・です。 保険業界などは・・もう・・こればっかり・・。大きな新聞広告・・です。 （ S銀行 ）「あなたの退職金は、14年で底をつくかもしれない？」 （ 大きな字・・です ） ・退職金 2,500万円 ・ゆとりある老後生活費 37.9万円/月 ・標準的な年金額 23.25万円/月 〇そのまま取り崩していくと、14年後に無くなる。 〇年3％で運用できた場合、18年9ヶ月でゼロ。 〇年5％で運用できた場合、25年5ヶ月でゼロ。 ・・なので、 資産運用なくして・・老後は成り立たない。 ・・だから、「S銀行で投資信託を買え」 というお話に持っていきたいようです。そもそも・・豊かさを実感するために、本当に月に37.9万円が必要でしょうか？毎月37.9万円が使えない生活、貧しい・・でしょうか？豊かさ・・って、何？商売柄・・ひんぱんに、ライフプランニングをしています。顧問会員の生涯のキャッシュフロー表を、数多く・・作成してきています。老後の生活費月額を・・37.9万円に設定したケースは1件もありません。それぞれの顧問会員のリクエストに応じて、20数万円だったり・・人によっては10数万円だったり・・。それぞれの「豊かな老後」・・が、あります。ノープロブレム・・何の問題もありません。人それぞれ・・老後の過ごし方があって、当たり前・・です。37.9万円 ・・という数字。 生命保険文化センターによるアンケート 「平成16年度 生活保障に関する調査」での、 「ゆとりある老後生活に必要とされる生活費」 「これだけあったらいいなぁ。」・・という数字です。この「37.9万円」が・・、各方面で・・「有効」に（？）、利用されています。金融業界がビジネスに利用する・・好都合な数字です。 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/12
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住宅ローン・・繰上げ返済してはいけない？！
ふざけた屁理屈セミナーですね。 主催者は銀行？読者からのコメントです。またまた・・じょげむママ。さんからです。いつも・・おもしろいネタを、ありがとうございます。今回は、触れずに素通りできない・・お話です。こんなふざけたセミナーが消費者向けに・・。 （怒！） ウチも、住宅ローンが始まったばかりです。 じゃんじゃん繰り上げしていって、 長男（４歳）が中学校に上がる前には ローンなし状態にしておきたいんですけどね・・・。 さて。マイホームをもつちょっと前に 住宅セミナーに参加したことがあります。 そこで教えられたことは 「繰上げ返済はしてはいけない」ということです。 どういうことかといいますと・・・ とあるご夫婦、退職前に家を建て替えました。 夫は、借金があるのがあまり好きではない性格らしく、 退職金でローンを一括返済してしまったらしいのです。 ところが、その後、夫が亡くなってしまい、 残された妻には、お金がないと・・・。 繰上げ返済していなければ、 ローンは団体信用保険で支払わずにすんだし、 退職金も奥さんの手元に残ったのに・・・ 何があるか分からないんだから、 退職金などで一括返済してはいけないですよ、 と教えていました。 ダンナが死んだら、 団信でローンがチャラになるんですからね！ と教えてました。 まあ、このケースは珍しいのかもしれませんけど・・・。 参加者の中では、私が一番若く（浮いていたくらい） ５０代くらいの人が多かったです。 みんなそれをきいて、 フムフム・・・と思った・・・んでしょうかね・・・。 まあ、とにかくウチはさっさと返済していこうと思います！講師のツラ・・、見たい！・・あ、いえ、講師の方のお顔を拝見したいです。銀行の回し者？ （モロ・・銀行員？）納得して聞いた消費者が大部分・・？主催者がだれ？・・かによって、意図を持って誘導する内容になること、よくあります。いつも言っているように、売り手と買い手は利益相反の関係にあります。銀行と消費者は利益相反の関係にあります。私たち消費者がマイホームを建築して住宅ローン・・2,000万円を借りた場合・・。銀行の立場 〇利息収入総額1,000万円が見込める。 （繰上げ返済が無ければ・・） ひんぱんに繰り上げ返済をされると・・、 利息収入がどんどん減ってしまいます。 〇すなおに普通に返済＝いいお客さん 余裕資金で投資信託などを買ってもらうと さらにポイントの高いお客さん・・です。 （私はおバカさんと言っています）繰上げ返済が不利な理由（繰上げ返済させないための屁理屈） 〇住宅ローン減税 ・・が、もったいない。 ローンの年末残高が減ると、 せっかくの住宅ローン減税がもったいない。 ★繰上げ返済しない方がもったいない。 100万円繰上げで、数十万円の利息節約。 100万円残高減で、損をするのは1万円のみ。 （どっちがもったいないか、小学生でも分かる）・・で、もうひとつが・・今回の〇団信が付いているのに、もったいない。このご主人、退職金で一括返済しました。ということは・・このご主人は、以後の夫婦の生活に支障がない・・と判断したから、退職金を使ったんですよね。遺された奥さん一人の生活費以前に、夫婦二人の生活費に問題がない・・と。（公的年金等を基本に見通しが立っていた）この状況で・・ご主人が亡くなっても、遺された奥さんが生活に困ることは全くありません。ご主人が亡くなったら・・遺族厚生年金が奥さんが生きているあいだ・・もらえます。 遺族厚生年金 ： 夫の老齢厚生年金の3/4奥さんは、自身の老齢基礎年金と遺族厚生年金で何の問題もなく・・生活していけます。なんて言ったって・・繰上げ返済のおかげで、払わずに済んだ利息分数百万円が、老後の生活に豊かさをもたらします・・よ。売り手の屁理屈に振り回されないよう、きちんと生活設計の意識を持ちましょう。 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/11
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割り印が無い！・・時間がない中・・ピンチです。
2ページに渡る書類は、割り印が無いと・・。顧問会員のUさん（50代） （相談：不動産運用・相続設計）10：00 AMUさん、司法書士さん（女性）、当事務所へ来所・・。10数年前に亡くなったお母さんの資産の移転登記の作業を急いでいます。法定相続人は7人・・です。（関東や関西にお住まいの方も・・）遺産分割協議書に全員のハンコをもらい、印鑑証明等の必要書類もそろい・・、さあ！移転登記！・・で、今日・・司法書士さんに書類を・・。司法書士さん「あの・・割り印が・・無いんですが・・。」Uさん自身が作成した遺産分割協議書・・、原稿作成当初は・・1枚の紙・・でしたが、書き直したり・・色々やっている内に・・、A4用紙2ページになっていました。2ページ目に、各相続人の署名・捺印がありますが、1ページ目にはなにもありません。2枚の紙を連結する「割り印」が必要・・です。 （私のチェック漏れ・・ごめんなさい！）司法書士さん「登記官も・・人によりますけど・・、 そのまま見逃す人もいますが、 しっかり指摘されれば・・移転登記できません。」とりあえず・・司法書士さんには、しらばっくれて申請してもらうことに・・。ダメ・・に備えて、さっそく速達で各相続人に新たな協議書の用紙（A3で1枚にした）を送って、署名・捺印の上・・送り返してもらう・・。・・という両面作戦・・で、いくことにしました。順調にコトが進んでいる・・と思っていても、色々・・漏れやアクシデントがあります。Uさん・・、自分の仕事をこなしながら、身内のために走り回っています。師走・・です。 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/11
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家建てて、子どもつくって・・10年間赤字！？
住宅建築と子ども2人・・シミュレーション中・・。今日のファイナンシャル・プランナー事務所。佐々木FP顧問会員のTさん（20代） （相談：生活設計・マイホーム建築）依頼されたシミュレーションを作成しています。 2008年：マイホーム建築・第一子誕生 2010年：第2子誕生佐々木FP・・、住宅建築の「資金計画書」を作成、キャッシュフロー表に載せていきました。 資金計画書：建築工事費・付帯工事費・ ローンの種類・返済期間・登記料 等々の諸費用まで全て網羅。・・結果、老後は・・何にも問題ありません。かんじんの現役時代・・それも初っぱなから10年間ほど・・ずぅ～っと、貯蓄がマイナス！・・です。 （ おい おい おい・・ ）ここからが・・ファイナンシャル・プランナーの仕事、明日・・佐々木FPにがんばってもらいます。Tさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始武田FP顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）ローン実行予定の12/20が近づいてきました。手続き書類をそろえるのに・・バタバタ・・。土地家屋調査士のOさんが来所、表示登記の必要書類を持っていきました。つなぎ融資の清算の方法等の電話確認。実行される住宅ローンは・・その銀行の口座に振り込まれることになるようです。（さすが銀行・・、取りっぱぐれ防止！）諸々の確認事項を・・Mさんに連絡。Mさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始顧問会員のUさん（50代） （相談：不動産運用・相続設計）遺産分割協議書・・、今日いっぱいで法定相続人全員の署名・捺印がそろいます。電話で・・明日の午前のアポイント・・。司法書士さんにもその時間に来所頂くよう連絡。（書類をチェックして持ち帰ってもらいます）今週いっぱいで移転登記を終了して、来週・・いよいよ懸案の土地の売却へ・・。JAとの売買契約、私が立ち会います。顧問会員のKさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用設計）来週・・いよいよ古アパートの解体工事に・・。水曜日に内容確認のために来所頂きます。解体業者のMさんへ電話連絡。その際に同じく来所いただいて、依頼主のKさんと会ってもらいます。事前に当事者どうしで内容を確認しあった方がまちがいなく・・事が運びます。佐々木FP・・、「お先に失礼しまぁす！」・・の帰り際に・・、スーパードライの詰め合わせ！・・置いていきました。ダンナの会社の関係で廻ってきたモノだとか・・。ごちそうさま・・です。 当事務所・・、虚礼廃止ということにしていますので、 佐々木FPからの頂き物は初めて・・です。 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/10
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消費者側で仕事をするFPが存在しない理由・・
単純・・です。 ビジネスとして成立しないからです。読者からメールを頂きました。保険を売っているNさん（女性）・・からです。 ＦＰの試験を受けるための情報を インターネットで収集していたところ 武田さんのブログに出会いました。 毎日読んでいくうちに 自分の職業の立場も忘れ すっかり武田さんの話に同調していて、 そのうち私も武田さんのようなＦＰになりたい と考えるようになりました。 保険を売ったりしていると、 たくさんの方とふれあいます。 自分ではお客さまのためにと 自信をもって商品を勧めてきましたが、 もしかするとそれがお客さまの家計を 狂わせてたのかもと思うと、 正直これ以上売ることに疑問を持ってしまいした。 今の仕事が嫌になったとか そんな安易な考えではありません。 どちらかというと保険を売ることに 全く魅力を感じなくなってしまいました。 せっかく人とふれあう仕事をするのであれば その方の一生に価値ある情報を提供できる 頼られる仕事をしたいです。ありがとうございます。「売り手」の側の人が、「買い手」である消費者の立場に思いをはせて頂ければ・・、ブログの書き手としては嬉しい限り・・です。・・で、ここから先は、厳しい現実のお話・・。日本にファイナンシャル・プランナーを名乗る人は数十万人も存在するようですが・・、本当に「消費者サイド」で「業務」をしている人はほとんど・・いない！ ・・と思われます。なぜか？「業務」として、ビジネスとして、成り立たないからです。 「売り手」と「買い手」は、利益相反の関係。 商品販売を生業とするなら・・「売り手」側。 「買い手」側に立つ＝商品販売を一切しない。 商品販売をしないで収入を得るのは、 現実的には大変きびしいものがあります。 ・・で、企業に所属するFPはもちろん、 独立してFP事務所を名乗っている人も、 みんな保険や金融商品を販売しています。 保険や銀行等の金融機関出身の人が 商品販売無しでFP事務所の運営を 継続するのは・・不可能です。 ほとんどのFPは、消費者と対極にいます。「業務」を続けるためには、継続的な収入が必要です。事務所経費は少なくとも・・数十万円/月・・。当事務所としても・・本来は、お一人の顧問料が30万円～50万円/年が採算ベースです。・・が、そんなに払って相談できるのは、富裕層・資産家・・だけです。必要な人はだれでも相談できる金額、ということで・・採算ベースの1/10レベルに・・。 当FP事務所が商品販売無しで運営継続 できている理由・・。 住宅建築等の際に建築業者から紹介料 ・・他のいくつかの収入源があります。 （ もちろん紹介料分が消費者の負担に ならないよう・・競争入札で価格圧縮 ）・・ということですので、FPの知識を本格的に消費者の立場で消費者の役に立てたい・・のなら、「商品販売」以外の何か収入源を確保してから・・ということになります。実際・・難しい・・んですが。当事務所・・、頑固に消費者の立場でがんばって、7年目・・です。 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/10
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お勧めの商品などありますので、ぜひ、中に・・
ああ・・また一人、ネギと鍋を背負って・・。読者からのコメントです。じょげむママ。さん・・からです。 先生のブログを読んでいるので・・・ 私は絶対に買いません～！ 先日、銀行のＡＴＭに並んでいたら、 ６０歳前くらいのおばちゃんが、 サービス係りの男性に 「投資信託を買いたい」と言っていました。 「初めてですか？」ときかれ「ハイ」と・・・。 「お勧めの商品などありますので、ぜひ、中に」 と言われ案内されていました。 「あ。ネギを背負ったカモだ・・・」と 思ってしまいました・・・。ネギだけでなく、料理に使うナベまで背負って、・・「私を食べてください。」状態・・ですね。金融商品の販売に関しては、厳しい規制がしかれました。 「金融商品取引法」 投信など元本割れリスクのある商品の販売時には、 顧客の知識・経験、資産の状況、投資目的等々に 見合った勧誘をしなければならない・・としています。 （勧誘時・販売時・広告・・等々に厳しい規制が） 勧誘時 ： 顧客の知識、経験、財産の状況、 投資目的に照らして不適当な 勧誘を禁止。 販売時 ： 元本割れのリスクや手数料水準を 書面で分かりやすく正確に説明「６０歳前くらいのおばちゃん」上手に料理されてしまったんでしょうか・・？ 投資信託を買うな！・・とは言いませんが、 日本の金融機関が扱う投信の大部分は、 手数料がメチャクチャ高すぎ！・・ます。 資産運用ではなく、金融機関への資産移転。 運用手数料が1.5％だとすると・・、 たとえば・・500万円では、7.5万円/年。 このオバちゃんが銀行の言いなりで・・、 「投資は・・長期が基本です。」と20年間保有・・、 7.5万円×20年＝150万円 元本500万円の30％が銀行他に資産移転します。 メデタシ、メデタシ。（銀行） 消費者（投資家・・ではない）自身が、 同様の投資信託の中で・・手数料を 比較検討する努力が必要です。この年代で・・初めて「投資信託を買いたい」・・という発想をする人は・・、〇ある程度、まとまったお金がある。〇知人の経験談で興味を持った。・・ということなのか・・と思います。このような方々は・・だいたい、「老後資金」については何の心配も無いケースがほとんど・・です。☆この年代の方々の特徴 〇公的年金の受給レベルが高い 〇公的年金は部分的にせよ60才から受給 〇生命保険を過大に加入している。 〇住宅ローン返済が残っている場合も。☆この年代の方々の、効果が高い資産運用 （リスク無し・確実・だれでも・すぐ・・できる） 〇無駄な生命保険を整理整頓 月1万円の保険料をカットするだけで、 1万円×12月×20年＝240万円 〇住宅ローンの繰上げ返済 返済中に・・余裕資金があるのなら、 運用成果「数％」の投信より、運用成果「数十％」 の繰上げ返済をした方がいいに決まっています。 （500万円返済で200万円の利息節約・・等々）このオバちゃんのような方も、うちの事務所に相談してもらえば・・、かんたんに数百万円もお得になるリタイアメント・プランニングをしてあげられるんですが・・。・・たった3.6万円の顧問料で。 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/09
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「有名だから。」って買う？・・おバカさんです。
多分配型の投信を買った20代・・、愚か・・です。 今日の新聞記事より・・。 （日経） 神奈川県藤沢市の29才・・、 頻繁に分配金がもらえる投信「グロソブ」を 20万円分・・買ったそうです。 理由は・・「有名だから。」 ありえません。 おバカさんです。 これから資産形成をしていく若い世代が、 分配金をもらって・・その都度税金を払って・・、 複利運用効果は期待できないし 何を考えているんでしょうか？ 日本の投信全体の半分は、分配型のようです。 日本だけの特殊な現象です。 売る方が売る方なら・・買う方も・・。 「貯蓄から投資への流れが加速」・・している？ 預貯金よりマシな「貯蓄」だと思っているのでは？ ちょっと「投資」を勉強したら、 こんなもの・・だれも買わないハズ・・ですが。今日のファイナンシャル・プランナー事務所13：00顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）建築中のマイホーム・・まもなく完成です。ご夫婦で来所、住宅ローン・フラット35の契約書類に署名・捺印・・です。表示登記の申請書類にも、署名・捺印。あとから電話をいただきました。うっかり・・火災保険の申し込み書類の署名・捺印を忘れていました。・・次回・・です。15：00顧問会員のTさん（20代） （相談：生活設計・マイホーム建築）ご夫婦で来所・・。家計の現状診断結果の説明・・です。これからのライフプランニングの考え方も理解してもらいました。保険や貯蓄の考え方も説明・・。「・・生命保険、いらないよね。」今はまだ・・子どもはいませんが・・、シミュレーションをリクエストしてもらいました。 〇2008年 第1子誕生 ＆ マイホーム建築 〇2010年 第2子誕生 来週・・シミュレーションのキャッシュフローを作成します。次回アポ・・、12/15（土） 15：00 ・・です。17：00顧問会員のUさん（50代） （相談：不動産運用・相続設計）遺産分割協議書の内容・・一部チェック。法定相続人の署名・捺印された書類チェック。司法書士さんへの質問事項・・確認。ひと通りの書類を整えて・・、月曜夕方にまた、おいでになります。所有関係が整理整頓されれば、いよいよひとつの土地・・JAと売買契約・・です。 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/08
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ライフプランの冊子を作り上げて・・ひと安心。
冊子仕上げ、今日がタイムリミット・・でした。今日のファイナンシャル・プランナー事務所・・。佐々木FPの仕事顧問会員のTさん（20代） （相談：生活設計・マイホーム建築）ここ何日か・・、Tさんの家計の現状診断資料の作成にかかりっきり・・でした。明日のアポイントですので、今日中に仕上げなければなりません。・・で、午後3時ごろ・・冊子に仕上がりました。「ライフプランニング 現状診断資料」いつも金曜日は・・帰り際にバタバタする佐々木FPですが、今日は余裕です。仕上げた資料を・・お茶を飲みながらゆっくりと眺めています。Tさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始武田FPの仕事顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Mさんからメールが入っていました。キャッシュフロー表に・・住宅計画を載せてみたら生涯で大きくマイナスになっていたので・・、心配でたまらない様子・・です。もう・・すでに、対策を講じた資料は作成済みなんですが、まだMさんご夫婦に説明する機会がありません。 （ご主人の休みの関係）「心配ないですよ。」・・のメールを送っておきました。Mさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始顧問会員のKさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用設計）古いアパートの解体工事・・、まちがいなく進めるために・・電話で来週水曜日のアポイントを取りました。ちょっと・・当事者意識が・・希薄・・？工事業者のM社さんにも・・連絡。顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）Mさんのマイホーム、完成ま近・・です。住宅ローン・フラット35をいよいよ借ります。明日・・契約書に署名押印します。 （金銭消費貸借契約証書）電話で・・収入印紙の準備をお願いしました。・2万円の印紙 ： 契約書に貼ります。・200円の印紙 ： その他の書類に貼ります。Mさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始顧問会員のSさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用・相続設計）Sさんは・・大手住宅メーカーのDハウスから盛んに営業をしかれられています。（アパート建築の営業）大手メーカーで建築することが・・どんなに不利益なことか・・という資料を、現在・・作成中です。数千万円の規模で不利益を蒙ります。固定資産税対策、相続税対策、その他諸々・・、もっと低コストで実施することが可能です。私がある買い物をした際に付いてきた景品の・・小さな、ちいさな、ミッフィーを持って、佐々木FP・・「お先に失礼しまぁす。」佐々木FP家のチビちゃん（長女）は小一・・です。 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/07
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またまた延長されそう・・住宅の固定資産税優遇
「優遇」の正体やサイズ、理解しておきましょう。「新築マイホームの固定資産税・・３年間半額」・・という特例措置があります。（みなさん・・その恩恵を受けています）ただ・・「特例」の措置ですから、期限を定めていつか終わるべきものです。この特例の期限は・・、「2007年度末までの取得」 ・・です。来年の３月末までに取得・・が条件です。 「取得」って・・？ ・完成引渡しを受けた ・所有権保存登記を終えた ・・どちらでもオーケーのようです。今からマイホームを計画・・という人は、ひょっとしたら間に合わない・・かも。今日の日経新聞の記事・・です。 住宅優遇税制、軒並み延長・自民税調方針 自民党税制調査会（津島雄二会長）は6日、 2008年度税制改正で個人向けの住宅優遇税制を 延長・拡充する方針を固めた。 新築住宅を購入してから3年間は 固定資産税を半減する特例は 来年3月末の期限切れ後も延長する。２年間・・延長の方針のようです。・・が、これで正式決定！ ・・ではないんですよ。あくまでも・・自民党の案・・です。それでも・・背景を考えれば、このままスンナリ・・の可能性が高いでしょうね。 建築審査が厳しくなって・・、 新設住宅着工件数が４ヶ月連続で 大幅に前年割れ・・しています。で・・、この優遇でいくらぐらい得をするの？・・という具体的な数字もつかんでおかないと・・。まず、この優遇を受けるのは、「建物」です。「土地」は・・対象になりません。 土地は「優遇」ではなく、 「住宅用地」としての「評価」で得をする ・・という別のご褒美がありますが・・。一般的なマイホームの固定資産税は・・、せいぜい・・１年間に５万円～８万円・・といったレベルです。仮に・・７万円だとすると・・、半額の3.5万円が３年間分・・得をするということ。 3.5万円 × ３年 ＝ 10.5万円たった・・それだけ？いやいや・・１０万円は、ありがたい？個別に色々な感じ方があるでしょうが、「優遇」の正体やサイズを理解しておくことは、たいせつ・・です。税制に限らず、金融商品の広告等でもおなじこと・・。 《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/07
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新婚さんのライフプラン、一見・・楽勝に見えます
人生の3大資金の内、2大資金がまだ・・。顧問会員のTさん（20代） （相談：生活設計・マイホーム建築）佐々木FPが、家計の現状診断資料を作成中・・です。生涯のキャッシュフローが、ザックリと見えてきました。奥さんが亡くなる時点で・・貯蓄残高 5千万円！（ ・・なんだ、楽勝の人生・・？ ）人生・・、そう簡単にはいきません。Tさんご夫婦、まだ子どもがいません。これから・・実家の建替えを予定しています。 （ 2世帯住宅 ）人生の3大資金というものがあります。教育資金、住宅資金、老後資金・・の3つです。佐々木FPが作成したキャッシュフロー表には、3番目の老後資金しか反映されていません。これに・・教育資金と住宅資金を載せてシミュレーションしなければなりません。ここからが・・本当のライフプランニングになります。 ライフプランニング・・というのは、 決して、保険の設計をすることではありません。 なんでもかんでも・・保険で対処していたら、 生涯で負担するコストが膨大なものになります。FP事務所では、これから先の毎年の数字をキャッシュフロー表に載せていきます。ブログ上で・・そうやって見せることはできませんので、それぞれの総額で・・ザックリと検討をつけるそんな方法をご紹介します。〇教育資金 その家庭によって・・大きく数字が異なりますが、 一般的な数字を上げておけば・・、 子どもが生まれてから大学卒業まで・・1人当たり、 ザックリと・・1,500万円～2,000万円と見ます。〇住宅資金 ☆建築費 一定レベルの住宅は、45万円/坪 で十分オーケーですので・・40坪の家なら、 40坪 × 45万円 ＝ 1,800万円 ☆諸費用 ローン借り入れ額が多いほど多額に・・。 100万円～200万円 ☆住宅ローン利息 ザックリと・・借入額の約50％ 借入額が1,800万円なら・・900万円 ☆税金 不動産取得税や固定資産税 一般的な規模の住宅なら取得税はかからない。 固定資産税は・・死ぬまで・・毎年課税。 土地分、建物分、それぞれ毎年5万円～10万円。さあ！ これら2大資金を載せてみましょう。これから子どもを2人・・つくるとします。1人・・1,500万円とすると、3,000万円。マイホームは・・1,800万円。諸費用は・・180万円。住宅ローン利息は・・900万円。固定資産税が・・650万円。 （ 土地建物で13万円として・・×50年 ）ぜんぶ足すと・・いくらになりますか・・？え～～と・・、6,530万円！ （ うわっ！ ）本当に・・うわっ！ ・・ですね～。現状診断の結果・・の、奥さんが亡くなる時点で・・貯蓄残高 5千万円！・・で、楽勝のつもりの5千万円が吹っ飛んでしまいました。マイホームをあきらめる？子ども１人をあきらめる？どちらも・・あきらめては、いけません。現状診断のキャッシュフローに「住居費」の項目があります・・が、これはマイホームに限りません。貸家・アパート住まいの場合の「家賃」も含まれます。家賃・・58,000で生涯・・賃貸の場合は・・、 58,000円×12月×５０年＝34,800,000円Tさんの現状診断での「住居費」は・・、トータルで約3,500万円になっています。賃貸での「住居費」を、マイホームでの「住居費」に置き換えてプランニングすることになります。さらに・・他の項目も調整しながら、総合的にプランニングします。これで・・、なんとなく・・やっていけそうかな？・・という感じになったでしょ？これが・・生涯設計、ライフプランニングです。 あ・・、ついでに言うと・・、 マイホーム建築を大手メーカーで計画すると、 上記の概算が大幅に狂います。 〇建築費 1,800万円でできるモノが、意味もなく 2,600万円・・とかになります。 （ 利益率が高い・・儲け過ぎ ） 〇ローン利息 建築費の差額だけでは 済みません。その差額の50％分 支払い利息が増えます。 差額が800万円なら、400万円。 生涯で・・1,200万円も余分に負担することに・・。 （ 800万円 ＋ 400万円 ） 私・・元・・大手メーカーの営業部門・・２２年。 (^^ゞ《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/06
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あ・・、もう・・乾いてしまっていると思います。
古い建物の解体では、汲み取りトイレの処理も・・。顧問会員のKさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用設計）売却予定の不動産を4人姉妹が共有しています。（ Kさんは、長女・・です ）古～～いアパートが建っています。10年以上前から、だれも住んでいません。毎年・・固定資産税がかかる「お荷物」・・です。売ってお金に変えて・・4人で分ける予定です。古いアパートを解体して更地にした方が売りやすい状況・・です。解体業者さんに見積りをしてもらって、そこから・・かなりの値引きを了解してもらって、「さあ！・・すぐ解体！」・・段取りは済んでいます。解体を依頼する側がすることに・・、 ・電気・水道等を止める ・汲み取りをしておく ・ご近所へのあいさつ・・等々があります。今日の電話で・・Kさん、「最後に出てもらう時に、汲み取りは してもらうことになっていたんで、 だいじょうぶ・・だと思います・・が。 もし・・残っていたとしても・・、 もう・・乾いてしまっていると思います。」10数年前の〇〇〇は・・、乾いてますか・・。武田FP「もし・・業者さんが入って、汲み取りの必要が ある・・と言われた時は、お願いします。」Kさん「はい・・それは・・もう。」4人姉妹の不動産処分・・、ゆっくり、ゆっくり、・・進んでいます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/06
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仕事中に立ち寄って・・ヒアリング、ヒアリング
佐々木FPがテキパキとヒアリング・・です。顧問会員のTさん（20代） （相談：生活設計・マイホーム建替え）午後の来所者は・・、Tさん。前回・・ご夫婦そろってのヒアリング。その後・・記入書類・不足書類等を届けてもらっていました。 ・・が、 その記入書類・・、かなりラフ（・・ゆるい）・・です。 キャッシュフロー表作成のタシになり得ません。 （ 家計や職歴・・きちんと把握できていません ） メール顧問会員に・・ということだったら お断りしているケース・・です。 (^^ゞ 土曜日（12/8）にはまた、ご夫婦でおいでに なることになっています。 その時にまた・・だらだらとヒアリングするのは もったいない・・と、思いました。 ご夫婦そろっておいでの際には、家計の 現状診断資料（キャッシュフロー表等）を お見せして説明したいと思っています。 ・・で、急遽・・仕事の途中でもなんでもかまわず、 事務所に寄ってもらって、再ヒアリング・・です。家計の現状診断資料を作成するのは、佐々木FPです。なので・・今日の再ヒアリングも佐々木FPが・・。テキパキテキパキ・・と、ほぼ15分で終了。佐々木FP「・・以上です。」Tさん「あ・・、終わりですか・・？」 （あっけなかった・・？）武田FP「漏れ・・は、ないよね。」佐々木FP「ひとつ・・ふたつ、あるかもしれませんが・・。」今日・・確認するべきことは・・、 〇ご夫婦のこれからの給与レベル 〇平成15年の給与レベル （年金計算に使用） 〇奥様のこれまでの職歴 （厚生年金加入歴も） 〇月の支出レベル、年間支出レベル、予想貯蓄額 ・・等々・・でした。佐々木FP・・、現状診断資料作成に通常・・3日かかっていますが、あと2日しかありません。武田FP「なんとか・・なる？」佐々木FP「・・やります。」土曜日にご夫婦でおいでになる時には、資料を提示して説明・・できそうです。Tさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/05
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そろそろ完成、今は生活設計、それぞれの住宅
もうじき完成する住宅と、将来の住宅建築に向けた生活設計。顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）12/14（金）の完成引渡しに向けて、今・・盛んに工事中です。 〇住宅ローンの手続き〇登記の手続き・・その他モロモロも、着々と準備中です。Mさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）どちらも・・Mさん・30代なんですが・・、こちらのMさんは、今・・生活設計の段階です。これまでのシミュレーションの結果・・、マイホームを建築すると・・老後が大変なことに・・。・・で、新たに色々な対策を考えて、再度・・シミュレーションを作成中です。 生活設計の対策は、実にシンプルです。 1 支出を減らす 2 収入を増やす ・・たった、これだけでOKご夫婦が考えた対策1 支出を減らす 〇老後の生活費 ： 私は減額を提案しましたが、 ご夫婦の結論・・、このまま行く！ （ それはそれで・・オーケーです ） 〇車 ： 購入金額を減額、買い替えスパンを伸ばす。 〇生命保険 ： 夫の死亡保障・・ある時点で解約？ （ シミュレーションの結果を見て・・ ）2 収入を増やす 〇妻の収入 ： 金額はそのままで、夫の扶養から はずれて働く。（妻自身の年金を増やす） 〇夫の収入 ： 転職を想定しています。 （ 年収30万円程度のアップ ）確定できる対策だけを考慮して、佐々木FPがキャッシュフロー表を作成しました。・・余裕・・ですぅ。マイホームを建築した後の・・、ローン返済、固定資産税、定年退職後の住宅改修、・・等々を考慮しても・・余裕の人生です。むしろ・・現役時のローン繰上げ返済がもっともっとできるようになりましたので、あと2回ほど実施すれば・・、現役中にローンが完済できそうです。その際は・・、支払い利息がさらに節約できますので、さらに余裕のキャッシュフローになります。余裕の人生・・が、見えてきました。Mさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/05
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固定資産税・・知っておくと、ちょっぴり得する？
人によっては、思いっきり得する場合も・・。今日は・・ある顧問会員の資料作成のため、ネット上で固定資産税の資料収集をしていました。 固定資産税は・・、 不動産を1月1日現在で所有している人に 課税されます。 土地と建物はそれぞれ別個に課税・・です。土地の固定資産税について調べていました。・・あ、地図上で場所が分かれば、日本中・・どこの土地でも調べられますよ。道路に「お値段」が付いています。その道路に面する土地の1平方メートル当たりの「お値段（千円単位）」・・が、道路に付いていますよ。この「お値段」のことを、「路線価」・・と、いいます。 相続税の場合の「路線価」がポピュラーですが、 固定資産税にも「路線価」があるんです。 ※ネットで調べる方法 財団法人資産評価システム研究センターが公開 しています。 「全国地価マップ」で・・検索。この路線価が分かれば・・、その土地の固定資産税の評価額の検討がつきます。 ・路線価が「50」 （1平方メートル当たり5万円） ・土地の面積が200平方メートル （ 60坪 ） ・・の場合、この土地の固定資産税評価額は、 5万円 × 200平方メートル ＝ 1,000万円 税率が・・1.4％だとしたら、固定資産税は・・、 1,000万円 × 0.014 ＝ 14万円 所有者は・・毎年納めることに・・。毎年・・土地だけでこんなに払うのは、ちょっと負担・・ですよね。・・安心してください。上の計算は、家が建っていない更地（さらち）の場合です。住宅用地なら・・軽減される特例があります。「住宅用地」というのは、1月1日現在・・家が建っている土地のことです。 特例の内容 区分 小規模住宅用地（200平方メートル以下） 1/6 一般住宅用地（住宅延べ面積の10倍まで） 1/3 非住宅用地 －〇固定資産税が1/6に マイホームが建っていれば、200平方メートル以下 の土地なら・・固定資産税が1/6になってしまいます。〇固定資産税が1/3に マイホームが建っていれば、200平方メートルを 越える土地でも、その越えた分の固定資産税が 1/3になります。 ただし、いくら広い土地でも無制限に1/3ではなく、 住宅の床面積の10倍まで・・ですよ。この特例・・、色々・・応用できます。（税負担を少なく済ます工夫が・・）上の特例は、1世帯当たりのモノです。ならば・・2世帯住宅なら？ ・・という発想も考えられます。はい・・上記の2倍の面積まで、1/6や1/3になります。 ハウスメーカーがアパート建築の営業の際に よく使う営業トークにもなってます。 （世帯数分の土地面積が・・1/6や1/3に・・）・広い土地に建築する場合・広い土地で世帯を分けて建築する場合・広い土地で増築する場合・・色々・・お得な計算ができます。（固定資産税応用編・・もっと、もっと、色々あります）・・え？ 敷地・・60坪も無い？楽・・で・・いいじゃないですか、何も考えなくていいから・・。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/04
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現行金利で40年先までの計画・・絵に描いた餅
だいたい・・計画書は、売り手側に都合よく・・。顧問会員のSさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用・相続設計）現在の低金利を元に作った計画は、まったく・・意味がなく、危険きわまりない絵に描いた餅・・というお話。Sさんのところに・・大手ハウスメーカーのDハウスが盛んに営業に通っています。 アパートを建てろ建てろ・・の営業。Sさんから・・Dハウスの提案資料をすべて預かってきて、今・・チェック中です。（豪華な・・資料・・です）この手の提案は、だいたいパターンが決まっています。1 一括借り上げで安心な上に手間もかかりません。2 相続税対策になります。3 固定資産税対策になります。4 老後生活費が確保できます。資料が豪華で膨大でも・・、言っていることはだいたいザックリと・・こんなものです。3については、事実その通りになりますが、それ以外については・・怪しいものです。提案書には、大きな無理・・が、2点あります。（1）現在の低金利でローン返済を40年後まで計画。提携の銀行のローンを勧めています。 （10年固定2.5％）建物が古くなる11年目以降・・、金利上昇リスクが非常に高く、返済額が増えることを前提にしなければなりません。予定通りの収入見込みが難しくなります。 このことは、これからマイホーム取得を 検討する人も同じで、同様のリスクを考慮 しなければなりません。（2）最初の家賃収入が40年に渡って同じ金額。こんなことは・・100％ありえません。「一括借り上げ」だからだいじょうぶ・・なんじゃ？・・いいえ、ありえません。「一括借り上げで家賃収入の90％が保証される」・・の、意味を勘違いしてはいけません。「現在の家賃の90％が40年間保証される」・・のではなく、「その時点、その時点の家賃の90％が保証される」・・んです。一括化利上げの契約は、2年ごとに更新されます。建物の程度や周辺環境や時代環境によって、時間の経過とともに「家賃」は下がっていきます。当然・・、手取りは減っていきます。計画書では、月当りの手取額が13万円ほど・・。この程度の金額は・・、金利上昇と家賃低下でかんたんに吹っ飛びます。（ポケットからの持ち出しもあり得ます）相続対策以前に・・、生活設計を危うくすることにも成りかねません。 そもそも・・「保証」をしてもらうために、 立ち上がり時に数百万円、 運営期間中・・収入の10％も 持っていかれます。 「丸ごとお任せ」・・だと、こうなります。 コスト負担が大きい・・という意味では 別の・・あの運用と似ていますね。 はい・・投資信託、中でも高コストの。 立ち上がり時（購入時）に資産の3％ 運営（運用）期間中・・資産の1.5％とか。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/04
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忙しい年末に、完成～ローン実行～代金支払い
「お金の流れが、実際どうなるのか・・？」顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）Mさんのマイホーム建築・・、そろそろ完成まじかです。Mさん「完成したら、建物の引渡しと同時に お金（残金）を払うのが普通なんでしょうけど・・、 自分の場合は・・実際どうなるのか分からなくて・・。」Mさんは、住宅ローン・フラット35を利用します。幸運にも・・12月の実効金利が2.70％！・・に、なりました。（ここ1年で最低水準です）提携のS銀行の「つなぎ融資」を使って、建築会社のM社さんに「中間金」を払っています。本体のフラット35の資金が出てくるまでの「つなぎ」ですが、当然・・その期間の金利を負担します。・・で、完成引渡し前後の流れ・・。12/8 住宅ローン契約 （金銭消費契約書等の署名・捺印） 事前に内定を得ていましたが・・いよいよ契約。12/10 or 11 新住所に住民票移転 印鑑証明や住民票を取ります。 （登記や融資に使います） 引越しはまだ・・でも新住所に移転する ・・のが通例になっているようです。 （表示変更登記のお金を節約・・）12/10～14 建物表示登記 こんな大きさの、こんな形の建物ができました。 （土地家屋調査士さんが行います）12/ 完了検査 適合証明 フラット35の基準を満たしています・・という 「適合証明」を、検査の結果・・頂きます。 （ 料金 ： 42,000円 ）12/12 住宅ローン契約書類 郵送 （フラット35を扱う「全宅住宅ローン」へ送ります）12/14 建物完成引渡し （Mさん、M社さん、当事務所立会い）12/14～19 建物保存・抵当権設定登記 所有者はMさんです・・という登記。 ローンを利用するので抵当権の登記をします。 （司法書士さんが行ないます）12/20 住宅ローン実行 （Mさんの口座にお金が振り込まれます） 団信保険料などの諸費用や、 1回目支払い分がちゃっかりと引かれて・・。12/21 建築会社へ残金支払い・・で、新年を新居で！ ・・ということになります。 （ メデタシ、メデタシ ）Mさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/03
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固定資産税の納税者なのに、所有者ではない？
建物の所有者は別の人・・でした。顧問会員のUさん（50代） （相談：不動産運用・相続設計）今日の午前中・・相談で来所・・。亡くなったお母さんの所有のままになっている多くの不動産の整理整頓作業中・・です。法定相続人の兄弟も大勢で、遠方の方も・・。「遺産分割協議書」をご自身で作成しています。遠方の方には郵送で署名・押印してもらいます。Uさん・・、固定資産税の課税決定通知書を元に書類を作成していました。書類の様式としては・・整いました。・・が、多くの不動産のうち・・自宅建物は亡くなったお母さんのモノではありませんでした。登記簿謄本で確認したところ・・、亡くなったお母さんのお父さん・・の所有でした。（Uさんのおじいちゃん、もちろん・・故人・・です）この分については、新たに別の遺産分割協議書を作成しなければなりません。こちらは・・一代前ですから、関係する法定相続人がさらに増えます。 （Uさん・・大変です）固定資産税の通知資料を元に考えていると、気付かない部分があったりします。固定資産税を課税するのは市町村ですが・・、真正な所有者が死亡している場合は、代わりの人（相続人等）に課税しています。「固定資産税の納税者」が、「所有者」とは限りません。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/03
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食品に賞味期限があるように、生活設計にも・・。
マイホーム関係の地元誌が送られてきました。2008年版 How to HOUSE （ハウトゥハウス）定価 500円 （本体476円）・・ずしっと、重みがあります。S社さんが一年に一度・・発行しています。「取材ご協力の御礼」・・の挨拶文が添えられています。「おかげさまをもちまして11月30日には、 県内の書店・コンビニ等で販売・・云々。」記事に係わった方々に送られたんでしょう・・ね。 ・地元の住宅会社・工務店 ・銀行 ・保険販売代理店 ・・等々後ろの方は・・、各住宅会社への問い合わせ用のハガキのページで、切り取って投函するようになっています。各住宅会社等から十分な広告掲載料が入って、消費者から代金500円を取る必要がなさそう・・。（書店等に置く際に・・無料ではダメなようですが）私が執筆した記事も・・4ページに渡って掲載・・。「家を建てることは、生涯を設計すること」非常に面映い・・です。数年前に執筆料をいただいて書いて、それ以後は・・毎年、同じ記事の使い回し・・です。（執筆料ゼロ・・だから・・？） 執筆料は無料ですが・・、私の名前や 事務所名をタダで掲載してもらえるのですから、 ありがたいこと・・ではあります。サンプル家族やキャッシュフロー表・・、数年前の・・そのまんま・・です。それでも・・この分野の記事が欠かせない・・と、S社さんには思っていただいているようです。来年また依頼を受けたら・・、いくらなんでも・・しっかり現状を反映した記事に執筆しなければ・・と、思います。食品の分野でも、「賞味期限切れ」が大問題になっています。「マイホームとライフプランニング」もやはり・・旬・・でないと。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/02
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生活設計～土地購入相談～遺産分割協議書作り
それなりに忙しい・・土曜日のFP事務所でした。●11：00 顧問会員のTさん（20代） （相談：生活設計・実家マイホーム建替え）Tさんご夫婦・・、1回目のヒアリングを終えてから・・約1ヶ月、まったく・・音沙汰がありませんでした。（ご不幸があったりで・・お忙しかったようです）ヒアリング用紙の書き込み、必要添付書類の提出、・・2回目ができるのを、お待ちしていました。今日・・ご主人だけおいでになって、書き込んだヒアリング用紙と添付書類を置いていきました。ご夫婦でおいでになる次回のアポイントを・・12/8（土）に・・。それまでに当事務所で・・家計の現状診断の資料を作成しておきます。マイホーム建替えに進んでいける家計かどうか、問題や懸念はないか・・判断材料になります。●13：30顧問会員のHさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）S地所さんのお二人が来所・・。遠いところ・・ごくろうさまです。（私がHさんの代わりに購入折衝・・です）Hさんが購入を希望している土地・・、約2,000区画の大団地の中の土地です。正規に売り出されている区画ではなく、団地のふちに位置するほぼ三角形の大きな土地（約200坪）です。 なんで・・こんな土地を？ 今のお住まいは、庭がありません。 広い庭が欲しい！ ・・ということと、 広い土地でもまともな区画だと、 価格が高くなるけど・・変形の土地なら 安く買える・・のでは？ ・・の思いからです。 買えれば・・マイホーム建築はもちろん、 数年後には英会話教室も開きたい・・。・・が、S地所さんが提示された土地価格・・、こちらが想定していた・・思惑価格をはるかに上回る数字・・でしたぁ。 （びっくり）大団地のふちの三角土地・・、ずぅ～っと売れないまま放置しておくよりも、買ってくれる人には売って・・建ててもらって生活を始めてもらった方が、団地形成上は好ましいことだと思うのです・・が。こちらが買える・・と想定している価格をお伝えして・・、持ち帰っていただいて内部折衝してもらうことに・・なりました。ごくろうさまでした。 よろしく、お願いします。●16：30 顧問会員のUさん（50代） （相談：不動産運用・相続設計）ご本人が作成した遺産分割協議書の仕上げ作業・・と、これからの段取りです。十数年前に亡くなったお母さんの所有になっているいくつもの不動産の整理をしなければなりません。各兄弟に所有権の移転登記をしなければ・・。そのための遺産分割協議書・・です。各人の印鑑をもらえば・・協議書完成。司法書士さんに業務を依頼します。年内・・12月中に決着をつけなければ・・。生活設計～土地購入相談～遺産分割協議書だいぶ・・分野のちがう世界を渡り歩きました。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/01
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火災保険だって、できるだけ安い方が・・。
他に比べて安いけど・・50万円以下にしたい。顧問会員のMさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）Mさんのマイホームは・・、今・・建築中で、もうじき完成！ ・・です。なのに・・今まで、ブログにほとんど写真が登場しませんでした。その理由は・・以下です。 人通りの激しい場所柄で・・、 隣り近所の建物も近すぎる・・ぐらいなので、 建築しているM社さんは・・当初から気をつかって 建築建物の四方をシートで覆って工事を・・。いつ行って・・写真を撮ってもいつも同じ絵・・になってしまいます。12/8（土） 金消契約書類作成 （住宅ローン・フラット35の契約書類）12/14（金） 建物完成引渡し ・・の予定で進んでいます。火災保険も契約しなければ・・。以前もらっていた見積もりは・・、約59万円。建物と家財と地震保険込みです。（期間35年・地震5年）Mさんの希望・・、「他の保険会社より安いのは確認できたけど、 それでも・・なんとか、50万円以下にしたい。」火災保険の見積もりをチェックしてみました。削れる要素がありました。 ・建築請負い額の内、外構工事分ははずす。 ・家財の保険金額を減額する。保険料50万円・・を、条件に再見積もりしてもらいました。・・結果、49万円に。メデタシ、メデタシ。 ちなみに・・当事務所は、商品販売をしておりません。 生保・損保の相談にのっても、そのことで収入を 得ることはいっさいありませんので、お断りしておきます。Mさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/01
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- 🎀自動センサー付き💕可愛いハート型…
- (2025-12-03 19:27:37)
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- (2025-10-15 19:03:58)
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- 【ドンク】フランスパンの日
- (2025-11-28 18:15:06)
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