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2008年04月の記事
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携帯で不動産DVDを観る
ＧＷということもあり、最大11連休なんて方もいらっしゃるのではないでしょうか。 私は貧乏暇なし、当然のごとく、今日から3日間出勤です（悲） そんな中、日頃から行き帰りの電車の中では、極力不動産関係の書籍を読み返したりしています。 私の場合、幸い乗り換えはないのですが、ひとつの電車に45分も乗っているので（結構長い）、比較的まとまった時間が取れます。 ただ、これまで買ってきた不動産関係のセミナーＤＶＤは、なかなか観る時間がとれずにいました。 理由は簡単です。 家に帰ると、どうしても他のＴＶ鑑賞や子供の相手などで、あっという間に就寝時間になってしまうからです。。 という訳で、このＤＶＤを行き帰りの電車の中で観れないかと、最近考えていました。 で、このほどやっとそのツールを入手出来ました。 こちらです。このツール（フリーウェア）をＰＣにダウンロード・インストール。英語ですが、インストールは「Next」を押していくだけです。インストールが完了したら、デスクトップにアイコンができるので、これを使って起動しましす。ＤＶＤを「3gp形式」に変換後、携帯のMicroSDにコピーして終了。 （注：携帯によって再生形式は異なりますのでまずは確認を。） サイズは最大でも320×240までしか出来ないので、正直字幕などは観れませんが、これはあきらめ。。 また私の場合、120分のソフトを変換するのに、30～60分くらいかかっているので、これは結構めんどうですが、 まぁＰＣを他に使っていないときに動かすので、これもガマン。。 ちなみに私の携帯はソフトバンクですが、とりあえず上手く観る、正確には上手く聞くことが出来ました！ これを使って、これから少しずつ、過去のセミナーＤＶＤを復習していきたいと思います。。
April 30, 2008
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物件清掃してきました
本日は代休を取得しリーマン業はお休み。昨日リーマン業で休日出勤（リクルーター関係）したためです。それで、午前中久しぶりに、２号物件（2007年新築）の清掃に行ってきました。共用スペースや階段はかなり汚れており、1時間以上かけて入念に掃除機がけ＆濡れ拭きを実施。普段はあまり体を動かす機会が少ない私にとっては、こんなこともかなりの重労働。。（汗）清掃が終わるころにはやはりヘトヘトになりました。こんなことではイカンということで、昨日はWii Fit（ウィーフィット）を購入したんですが…妻や子供に独占され、ぜんぜん使えてませ～～ん。。（悲）それはさておき、、、実は今日、共用玄関前のタイルを、昨日自宅で試用したケルヒャーを用いて、キレイにしようと思ってたんですが、それ以外の作業にかなりの時間を取られた上、電源コードがやや足りなかったこともあり、本日は使用を見合わせました。こちらは近々に再度訪れ実行したいと思います。ちなみに今日の午後は、子供たちを延長保育に預け、久々に嫁と二人で、近所に発見したおいしいと評判の焼肉屋にランチを食べに行ってきました。午前中体を動かしたこともあり、思っていた以上にグッドなお店でした。こちらのお店は是非またチャレンジしたいです！
April 28, 2008
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ケルヒャー使ってみました
今日の午前中は、天候・気温ともまずまずだったため、先週購入したケルヒャーを使って、自宅玄関タイルのクリーニングにチャレンジしてみました。一応、使用前後の変わり様をアップしてみます。使用前使用後この写真だと、いまいち分かりずらいとは思いますが、やはり威力はかなりのものがあったと思います。特にタイルの場合は、目地の部分が劇的にきれいになりました。ということで、ケルヒャーそのものの性能にはそれなりに満足しましたが、気になった点もいくつかありました。まずひとつは、ホースや電源コードが長いため、準備や後かたずけにそれなりの時間がかかること。まぁ慣れの問題もあるでしょうが、特に後かたずけの際には、あのコードやホースをどうやって仕舞えば良いか、かなり戸惑いました。結局、適当に束ねて終わりでしたが、何らか巻き取り用のグッズがあれば良いですよね。それから、水道の蛇口につなぐ部分がもう少し簡単なら良いということ。私は今後、各物件にケルヒャーを持っていき、その都度、そこにある蛇口にホースを接続し使う予定ですが、この作業を毎回、ドライバーを使ってやるのかと思うと、ちょっと不便さを感じます。簡単に接続できるアタッチメント類があると良いと思いました。（もしかしたらあるのかも・・）しかしとにかく、そのクリーニングパワーは評判どおりでしたから、今後は少しずつ物件清掃に投入していこうと思います。
April 26, 2008
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取材記事、本日発売になりました
先月取材を受けた月刊誌が本日、発売されました。 その雑誌は青春出版社の「BIG tomorrow」です。 一昨日、一足早く雑誌が送られてきたので、早速読んでみたんですが、、 なんかものすごい成功者のように書かれていたので、正直とても恥ずかしかったです（汗） 私なんぞは、不動産経営の諸先輩方に比べると、まだまだひよっ子ですし、 なによりまだ多額の負債を抱えていますから（爆）、 安定経営と言えるようになるまでには、今後順調に行ったとしても、10年近くはかかると思います。 なので、今回の記事に私自身が踊らされることなく、今まで以上に気を引き締めていこうと思う次第です。 ちなみに、ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんの記事も載っていました。 無借金であれだけの収入があることに、改めて驚かされましたし、 ある意味で、私の目標とする人のひとりであることには間違いありません。 ということで、これからもいろいろな人からのパワーや知恵を吸収して、これまで通り頑張って行こうと思いました。。
April 25, 2008
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金利見直し交渉成功（その２）
また忙しい１週間が始まりました。といってもリーマン業の話。。今週は、水曜日に日帰りの福岡出張も入り、とにかく目の前の仕事を片付けることでアップアップしそうです。。まっそんなことはさておき、、3月18日のブログに書いたように、 1号と3号物件については、既に0.5％の金利引き下げに成功し実行されましたが、 昨日（休日にもかかわらず）、金融期間の融資課長から電話をもらい、 2号新築物件についても、0.2％の引き下げで決裁がとれた旨連絡を頂きました。 利率的にはこちらの方が小さいですが、もともと当初の貸し出し金利が低かったこともありますし、 何より、融資額ではこちらの方が圧倒的に大きいですから、正直うれしいです。 とにかく、やった甲斐がありました！ こちらの実行は4月26日からになりますので、翌月から返済額がどれくらい変わるのか、 少しだけ楽しみにしたいと思います。まぁ月々数万円程度の差でしょうけどね。。
April 21, 2008
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IKEA & ｼﾞｮｲﾌﾙ本田
この週末は、家庭での必要なものの買出し＆不動産関係で使えないものはないかの物色に、土曜日はＩＫＥＡに、日曜日はジョイフル本田に行ってきました。まずは、ＩＫＥＡ。実は先日あかちゃんさんがブログに書いていた天井から吊るす物干しを探しにいったんですが、こちらは発見出来ず。ただ、相変わらず店内はいろいろと面白く、参考になる商品が沢山ありました。特に、壁面に取り付ける棚やＣＤラックなどは、今後のリフォーム時に取り入れてみようと思いました。それから、レジの近くにあったアウトレットコーナー。今回は残念ながら私にとっての掘り出しものはありませんでしたが、継続的に見ていると今後はいいものが出てきそうな予感です。本日はジョイフル本田へ。もともとは、今度誕生日を迎える下の娘に買ってやる自転車を検討しに行ったんですが、結果的にケルヒャーの高圧洗浄機(2.30プラス)を購入してしまし（笑）本当はスチームクリーナーも購入したくなったんですが、こちらはグッと我慢。次回のお楽しみにしました。高圧洗浄機は来週末、自宅前のタイルと自動車の洗浄に使用してみた後、各物件の清掃に投入してみたいと思います。さっ、また明日から忙しいリーマン業の始まりです。。（悲）
April 20, 2008
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融資ＯＫはもらいましたが･･･
1週間ほどご無沙汰しておりました。 この間特に主だった動きもなく、一方で相変わらずリーマン業が忙しかった為です。 あ～、早く楽園生活を実現したい･･･ と、淡い妄想を抱きつつ、今日の話へ。。 続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。
April 17, 2008
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本日も土地視察 しかし…
前回書いた土地の件は、金曜日の午前中に仲介会社へＴＥＬを入れ丁重にお断りを入れました。ただ、もっと安くなるか交渉してみますだって。。。なんとなく買い手有利な市場にシフトしつつあることを実感した次第です。。それはそうと、本日も早々に仕事を切り上げ、ＪＲ某駅から徒歩１分と３分の土地を視察してきました。その１【駅前物件】・近隣商業地域 建ぺい80％ 容積200％・約59坪 間口6.5メートル・とにかく駅の目の前・ただし再開発前(正確には目処立たず)で ロータリーすらない駅前その２【ちょっと入った現駐車場物件】・近隣商業地域 建ぺい80％ 容積200％・約80坪 間口8.5メートル・全面3.7メートル道路＆横2.5メートル道路につき 20平米ほど要セットバック結論から言うと、どちらもＮＧ。とにかく駅周辺がまったくと言っていいほどイケてないんです。駅前にロータリーを作るべく再開発を試みてるようなんですが、地権者たちは全く立ち退く様子ゼロ。駅前だというのに、駅に繋がる主要道路は幅6メートルほど。歩いているのは、高校生とおばちゃんばかり。。こんな駅前なので、駅から5分ほど歩いた国道沿い＆区画整理により道路が拡張されたエリアの方が、雰囲気が良い上に、商業施設も充実。といった具合なんです。これがホントにＪＲの駅前か、と言いたくなるようなエリアでした。それでも上記の土地がそれなりに安く手に入れば、買い付ける可能性もありますが、とにかく今の売値ではまったくの射程外です。ここは暫く放置し、数ヶ月後に再度ウォッチしてみたいと思います。はい、次いってみよう～っっ！！
April 11, 2008
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別件の土地 取得断念しました
本日は、下の子（娘）の入園式に参加した為、終日有給を取りました。あいにくの雨模様でしたが、式は無事に終わり、愛娘のあっという間の成長ぶりに若干の感動を覚えつつ帰宅しました。その後１７時より、４棟目ＰＪで建築をお願いしている不動産会社社長との打ち合わせに行ってきました。こちらの融資可否はもうすぐ分かるということで、それまで今しばらく様子見となり、本日のお話もそこそこに終了。今日の打ち合わせの本題は、先日から目をつけている某土地について、伸るか反るかの判断を社長に相談してみました。簡単なラフプランを事前に作っておいてもらったので、これを基に検討。結果として、現状ではどうやっても私の考える採算ラインにのらず、今回は断念する方向で話がまとまりました。その主因、建築費が思ったよりかかる見通しとなった理由は以下のとおりです。・この地域では増圧ポンプがほぼ不可で、受水槽が必要になる・内部にエレベータを設置するため、やや特殊（火災時には扉が開かない等）な製品が必要になる・施工床面積が５００平米を超える為、自動火災報知機が必要になるこの地域は地盤も良いと思われ、基礎工事や杭の本数も削減でき、かなり建築を下げられると思った私の考えが甘かったようです。また、需要という面でも、私が思った以上にこの地域は厳しく、このあたりもやや甘めな判断だったように思えます。まっ仕方ないです。いろいろ勉強になりました。（←前向き過ぎ？？）次いってみようっっ！！ ってことで、この土地は明日、断わりの電話を仲介会社に入れたいと思います。。
April 10, 2008
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別件の土地 取得断念しました
本日は、下の子（娘）の入園式に参加した為、終日有給を取りました。あいにくの雨模様でしたが、式は無事に終わり、愛娘のあっという間の成長ぶりに若干の感動を覚えつつ帰宅しました。その後１７時より、４棟目ＰＪで建築をお願いしている不動産会社社長との打ち合わせに行ってきました。こちらの融資可否はもうすぐ分かるということで、それまで今しばらく様子見となり、本日のお話もそこそこに終了。今日の打ち合わせの本題は、先日から目をつけている某土地について、伸るか反るかの判断を社長に相談してみました。簡単なラフプランを事前に作っておいてもらったので、これを基に検討。結果として、現状ではどうやっても私の考える採算ラインにのらず、今回は断念する方向で話がまとまりました。その主因、建築費が思ったよりかかる見通しとなった理由は以下のとおりです。・この地域では増圧ポンプがほぼ不可で、受水槽が必要になる・内部にエレベータを設置するため、やや特殊（火災時には扉が開かない等）な製品が必要になる・施工床面積が５００平米を超える為、自動火災報知機が必要になるこの地域は地盤も良いと思われ、基礎工事や杭の本数も削減でき、かなり建築を下げられると思った私の考えが甘かったようです。また、需要という面でも、私が思った以上にこの地域は厳しく、このあたりもやや甘めな判断だったように思えます。まっ仕方ないです。いろいろ勉強になりました。（←前向き過ぎ？？）次いってみようっっ！！ ってことで、この土地は明日、断わりの電話を仲介会社に入れたいと思います。。
April 10, 2008
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コインパーキング用地は融資可能か？
なんやかんやと2週間ほど更新を怠っておりました。。すみません。 本業（リーマン業）が繁忙期を向かえたことが主因ですが、 それ以上に４棟目ＰＪを中心に主だった進展がなかったこともあります。。 で、そんなことを言っていても仕方ないので、 本日は今何を考えているかを備忘録的に書いておこうと思います。 先日より、４棟目ＰＪが上手くいかなかった時のことも考えて、新たな土地＆物件探しをしていますが、その過程で、気になる土地を見つけました。（前回のブログで書いた土地と同じです。）・某私鉄快速停車駅徒歩２分弱 ・商業地域（建ぺい率80％、容積率240％(前面道路4ｍのため)） ・約70坪 当初、この場所に容積一杯に単身用賃貸物件を建築出来ないかと考えていましたが、 検討の過程でとある方より 「この場所ならコインパーキングもいけるのでは？」 とのアドバイスを頂き、ちょっとコインパーキングのことを勉強してみました。 コインパーキングには大きく、一括借上方式と自分で機器等を購入し管理だけを依頼する方式があり、 大半は前者のケースで運営されているが、後者のケースで上手くいけば、それなりに収益を稼げる可能性があることを理解しました。早速今回の土地で簡単なシミュレーションをしてみました。 ・8:00～24:00 30分100円 ・24:00～8:00 60分100円 ・稼働率50％ を根拠に、1日1台あたり2,000円の売上とすると、 12台 × 2,000円/日 × 365日 ＝ 876万円/年 仮に土地を6,000万円で取得し、設備費が1台あたり50万円だとすると、 876万円 ÷ 6,600万円 ＝ 13.27％（表面利回り） になります。 実際には、業者に対する管理委託費が7～10％ぐらいかかるでしょうから、 876万円×90％ ÷ 6,600万円 ＝ 11.95％ の利回りでしょうか。 建物を建築しないため、固定資産税はそれなりにかかってしまうと思いますが、 それでも、意外といけるんだなっていうのが最初の感想でした。（甘い収支ですけど・・・） しかし、、、 こうした土地の取得費をフルローンで貸してもらえる金融機関はほぼ０だと、不動産会社の方はおっしゃっていました。 なぜなんでしょうか？ 新築賃貸で9％前後でも融資の土俵にのっているんですから（今は？ですが）、 収益還元法的には、採り上げてもらっても良いように思うのですが・・・ ロットが小さく、金融機関として妙味がないからでしょうか？ やはり一般的にリスクが高い分野と捉えられてしまうからでしょうか？ そもそも「フルローン」なんて言っている輩は、相手にしないからでしょうか？ 少し地元の金融機関に、それとなくアタッてみようかと思案中です。。。
April 7, 2008
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