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2008年12月の記事
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今年1年を振り返り
いよいよ２００８年も終わりを迎えます。今年も私自身にとってはあっという間の１年でしたが、その１年を簡単に振り返ってみようと思います。（もちろん不動産経営中心ですが。）まず、私が今年初めにたてた目標を再掲します。大きく既存物件、新築計画、その他の３本立てで目標を置きました。（１）既存物件 ・入居率の維持 →年間通じて９５％以上を維持する ・借入金利の改善 →既存借入２本について金利スプレッドの見直しを申し出る（２）新築計画 ・法人による新築マンションの建築 →本新築をいち早く満室にして年間家賃収入○千万円を達成する →法人１件目として消費税還付スキームの実行（３）その他 ・体力面 →年間通じて体を動かし、基礎体力をアップさせる ・リーマン業 →こちらも手を抜かず10月の昇進を狙うまず（１）については、どちらも目標を達成出来ました！入居率については、３棟トータルで９６．６％、借入金利については、１号と３号物件は０．５％、２号物件は０．２％の金利引き下げに成功しました。ただ、来年早々に店舗と住居、それぞれ１戸ずつの退去があります。こちらをいち早く客付けすることが、まずは優先事項になるでしょう。次に（２）についてですが、こちらは新築には着手出来ましたが、ポイントにしていた法人での借り入れが出来なかったため、まぁ８０点といった感じでしょうか。このご時世で借り入れが出来ただけ、正直幸運なことだっとと思いますが、来年もしくは再来年には法人での物件取得を達成したいと思います。最後に（３）について。まず、年間を通じて体を動かすといったことは、、、お恥ずかしい話、何度チャレンジしても長続きせず、こちらは全くの目標未達です。特に新年早々のジョギングは、３日はクリア出来ましたが、結局、５日足らずで止めてしまいました。本当にズボラです・・次の昇進については、何とか実現しました。そのおかげで、リーマン業が益々忙しくなってしまい、何のための昇進か分からなくなった感もありますが（笑）・・まぁ良かったことに変わりはありません。新年の目標に対する振り返りは以上です。その他には、今年は雑誌掲載３回（全て同じ雑誌社ですが）、取材１回と、今まで想像もしなかったことが起こりました。とても良い経験になったとともに、これらを通じて、新たな方々とも知り合いになることが出来ました。大変感謝しています。今年は比較的悪いことは少なかった気がしますが、それでも夏休み前に予想外の脱臼をしてしまったことや、不動産関連では、エントランス血まみれ事件や犬の契約外飼育、タバコのポイ捨て問題などが発生し、いろいろと対応に苦慮しました。そういった事態は、まぁプラスに考えれば良い経験でしたし、不動産経営に致命傷となった事態も発生しませんでした。ということで、トータルでみて、今年は９０点と自己採点したいと思います。比較的良い１年を過ごせたと思います。この１年間、いろいろな方々に大変お世話になりました。どうもありがとうございました。来年も引き続き、これまでと変わらぬお付き合いをお願いしたいと思います。また、皆さんの来年がこれまで以上に良い１年になりますように、この場を借りてお祈りしたいと思います。最後に、、このブログですが、先日７０，０００アクセスに到達しました。こちらも合わせてお礼を申し上げたいと思います。どうもありがとうございました。それでは皆さん、良いお年を！！！
December 31, 2008
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ポイ捨て対策実行
11月9日、12月15日と入居者が行うポイ捨てタバコについて書いてきましたが、本日、４棟目新築ＰＪの融資実行手続き後、２号物件に出向き、 年末の清掃がてら、先日購入したダイソーステッカーを貼ってきました。こちらになります。 まず共用玄関の扉に、防犯カメラがついてるから見つけちゃうよ的なステッカーと、入ってくる時は火を消してね的な禁煙ステッカーを、一番目立ちそうなところに貼りました。 次に、階段を上がりだすところに、ポイ捨ては止やめてね、そうしないと、そのうちバチが当たるよ的なステッカーを、こちらも一番目に入りそうな高さに貼りました。その他にも階段の途中に数か所、上るときも下りる時も目につくように禁煙ステッカーを貼りました。これで最後の様子見となります。実はだいたい犯人は特定出来ているのですが、これで効果がなければ、本当に防犯カメラの画像をチェックして真犯人？を探し出し、然るべき対応を取りたいと思います。実際に家賃は払ってもらっているので我慢すべきかもしれませんが、個人的には、マナーを守れない大人は大嫌いなので、退去してもらおうかとも考えています。他の入居者や内見者にも良い印象を与えず、長期的にみるとマイナスだとも思いますし。。まぁ、ちょっとやり過ぎコージーかもしれませんが、これまでのストレス分は少なくとも責任を取ってもらいたいです。。
December 29, 2008
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融資実行（上棟時分）
先日の25日に上棟となった関係で、本日銀行に出向き、２回目の融資実行手続きを行ってきました。続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。
December 29, 2008
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現地視察：上棟中
本日お昼頃、上棟中の現地を見学に、家族を引き連れドライブをしてきました。既に年内の作業は終わったと、建築会社から聞いていたんですが、現地に着くと、1名の作業員が昼食後の昼寝をしていました。続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。
December 28, 2008
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現地視察：ついに上棟！
一昨日連絡をもらい、いよいよ本日が上棟になることを知りました。そのため今朝は、ちょっと会社に行く途中に寄り道をして、出だしの様子を確認してきました。続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。
December 25, 2008
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不動産経営は儲かりませんが・・・
いよいよ年末になってきましたね。年内最後のイベント？、クリスマスが終わると、一気に年の瀬を迎えますね。なんか最近は、あっという間に一年が終わるような気がします。去年の今頃、何をしていたかを振り返ると、思い出される記憶が、ほんと、つい先日のことのように感じます。そんなわけで、不動産経営におけるイベント、確定申告もついこないだ、前年分を処理したと思っていたら、もう今年の締め日が近づいてきました。昨晩、これまでの領収書の処理や銀行引き落としの予定を確認し、今期のおおよその収支が確定しました。今期は、、青色申告特別控除（６５万円）適用後の所得が、約１万５０００円となりました。ほんとにちょこっとだけのプラスです（笑）実にさびしい収支です。この数字だけを見ると、不動産経営はぜんぜん儲かりません（汗）まぁ利益が出てくると、すぐに次の投資に回したり、所得自体が減価償却を適用した後の数字ですから、実際のキャッシュは若干は残りますが、将来のことを考えれば、決して安泰といえる額ではありません。不動産経営は奥に進めば進むほど、いろいろと厳しい現実が見えてきます。景気悪化や需要過多などによる空室懸念や借入元金の増加や減価償却額の減少に伴う純キャッシュの減少、更には、地震など天災リスクに対する備えの強化、老朽化対策・・・しかし一度入り込んでしまった世界です。後戻りは出来ません。だから、いちいち悲観的にならず、私のモットーとしているプラス思考を前面に押し出し、とにかく楽しく前向きに、不動産経営に取り組んで行きたい、そう改めて思う次第です。。
December 23, 2008
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幸先いいかな？！
今朝９時過ぎに、いきなり携帯に着信あり。建築会社の社長からでした。要件を聞くと、、、続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。
December 21, 2008
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現地視察：脱型・埋戻し
ここ最近、週末のお決まり事になってきた、新築ＰＪの現地視察です。本日は、日も暮れそうな夕方に到着。作業員2名による埋戻し作業が行われていました。続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。
December 20, 2008
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忘年会・新年会シーズンに強い見方
本日は、不動産経営とは全く関係ないお話です。。 「ヘパリーゼ」という薬をご存知でしょうか。 （飲んべーには意外と有名です。）この薬、ゼリア新薬から、滋養強壮、胃腸障害、栄養障害、肉体疲労などに効く薬として発売されていますが、 実は、二日酔いを防ぐ薬として、密かに人気があります。 お酒を飲む前に飲めば、大抵の二日酔いが防げ（朝はスッキリ！）、 万が一、二日酔いになってしまっても、朝に飲めばいつもより早く二日酔いが治ると言われています。 個人的には、二日酔いになってしまった後には、それほど効きませんでしたが（笑） 最近は忘年会と称して、社内やお客さん、プライベートといろいろと飲み会に参加していますが、 多少飲みすぎてしまっても、私には効果バツグンです。 ヘパリーゼを服用する前までは、だいたい３回に１回は二日酔い、もしくは二日酔い気味になっていました（爆） しかも翌日の午前中は、大抵お腹も下し気味になってました。 しかしこの薬を、飲み会の前に飲み始めてからは、今のところ、まったく二日酔いにはなっていません。 あまり過信しすぎると、また、服用しすぎ薬に慣れてしまうと、いずれ天罰は下ると思いますが、 それまでは愛飲したいと思います。 ちなみに、最初はドリンクを買ってましたが、１本４００円ぐらいするので、最近は錠剤を購入しています。 ドリンクに比べてかなり割安な上、私にとっては効き目は全く同じでした。 ところで、先週に引き続き今週も、週の後半、長崎に出張しておりました。長崎も美味しいものが多く、仕事が終わった後は、当然のごとく、いろいろなお店に足を運びました。 長崎ちゃんぽんにはじまり、鯛めし，塩釜焼き，イカの刺身、トルコライス、五島手延べうどん・・などなど美味しいお酒とともに頂きました。 もちろんヘパリーゼを瓶ごと持参していましたので、 翌朝は、いつも快調に仕事に取り掛かれました。。 とうことで、、これからも頑張れ！ヘパリーゼ！ （寝ます・・zzz）
December 19, 2008
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税理士顧問料の引き下げ交渉
昨年1月末に設立した不動産管理法人なんですが、 不動産経営に詳しい税理士先生と顧問契約を結んでいます。 最初の頃は相談事項も多く、1・2ヶ月に1回のペースで打ち合わせをしていましたが、 最近は3・4ヶ月に1回程度とそのペースも落ち、 領収書の処理（弥生会計への入力）は、ほとんど自力で出来るようになりました。 これに対して税理顧問料は当初のままで、年間で25万円近くお支払していました。 これでも十分に安いとは思いますが、 最近は急激に景気も悪化しており、うちの会社経営も今まで以上に厳しい環境に置かれることになるでしょうから、 あるゆる面のコストを見直すべく、先日税理士先生にお会いした際に それとなく顧問料引き下げの話を切り出してみました。 すると、先生は以外にもアッサリと了承頂き、結果的に年間で6万円の引き下げに応じて頂きました。 わずかな金額と言えばそれまででですが、それでもうちの会社にとっては大きなコスト削減です。 これで年間顧問料が20万円を切りますので、これぐらいなら私も納得出来る金額になったと思います。 税理士先生には大いに感謝したいと思います。 そして、次回の決算（6月）では、前期に引き続き黒字を維持して、 いずれ達成したい法人での物件取得に弾みをつけたいと思います。。
December 16, 2008
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ポイ捨て対策にダイソーグッズ
11月9日のブログで、入居者が共用階段にポイ捨てするタバコについて書き留めましたが、 昨日も、新築PJを見学した帰りにちょっと立ち寄ると、、、 やはり3個ほど、タバコの吸殻が発見されました。 防犯カメラも設置し、張り紙で注意も促したのに・・・ まぁ入居者のうち、１・２名の方のみの問題なので、あまり気にしても仕方ないとは思ってました。 しかし、今月末に退去が発生し、これから内見者がちょくちょく現地に来られるとなると、 物件のイメージをかなり悪くしてしまい、決まるものも決まらなくなる恐れも出てきました。 それで前々から、ホームセンターなどで『ポイ捨て禁止』のステッカーがないかなぁと、 買物の度に、いろいろと物色していたんですが、、 これが意外と見つけることが出来ず（私の探し方の問題だとは思いますが）、 どうしたものかと悩んでいました。 そんな中、昨日、嫁の買物の付き合いで、近所のダイソーに行きました。 そこで何気なくブラブラしていると、、、 なんと、こんなものを発見しました！ 勿論ダイソーなので、たったの100円（税込み105円）です。 私のニーズにもピッタリ合っています。 また、こんなものも発見したので、合わせて購入しました。 防犯ベルは、さすがにないので使えませんが、 2枚1組となっているので、このまま購入しました。 こちらも私にはナイスなステッカーです。 来週、早速貼りに行きたいと思います。 これである程度の効果があると期待していますが、、 それでもダメなら、 いよいよ防犯カメラの画像で犯人を特定し、然るべき対応を取りたいと思います。 勿論ここまでしたくはありませんが。。
December 15, 2008
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現地視察：基礎配筋完了/型枠作業中
今日は1週間ぶりに新築ＰＪの現地視察に行ってきました。しかし天候はあいにくの雨。しかも気温5度弱とかなりの寒さの中、家族とのドライブも兼ね、現地に向かいました。続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。
December 14, 2008
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現地視察：根切り/山留め中
昨日の午後、1週間ぶりの現地視察に行ってきました。前回と比べて、一見はほとんど変わっていないような感じですが、続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。
December 7, 2008
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建築会社との打ち合わせ
昨日は、既に書いたように、工事着工後初の現地視察を行ってきたんですが、 実はその前に建築会社に行き、細かい部分の打ち合わせを行ってきました。 （書き忘れてました（汗））続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。
December 1, 2008
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