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2008年11月の記事
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工事スタート！
私の今期の新築ＰＪが、いよいよスタートしました。本日は、着工後初の視察です。続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。
November 30, 2008
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また退去連絡あり でも良いことも・・
先日、店舗の退去連絡をもらった2号物件ですが、 昨日、住居の方からも退去連絡を頂きました（悲） 退去日は12月27日ごろになるらしく、とりあえず来月分までは家賃は頂けますので、 早速、募集を開始し、1月から入って頂ける新たな入居者を求めて、頑張りたいと思います。 しかし私の周りにも、サブプライムの件といいましょうか、世界同時不況のせいといいましょうか、 少しずつ退去の波が押し寄せつつあります。 まぁどの道、3月に向けて少しずつ入れ替わりが多くなってくると思いますので、 ここは、少し早めに忙しくなっただけ、と前向きに捉えて、頑張りたいと思います。 私のようなサラリーマン大家の不動産経営は、こういうことが頻繁に発生しますので、 こういう事態にいちいち悲観的になっていると、どんどん疲弊してしまいます（少なくとも私の場合は）。 ですので、常に前向きに、明るく楽しく取り組んでいくことを忘れないようにしたいと思います。 で、この2号物件、ここ最近は退去連絡が続いていますが、良いこともありました。借入金利が、12月返済分から0.2％下がるとの通知をもらったんです。まっ、政策金利の変更分に同じですね。毎月1万円ちょっとの収支改善となります。空室（マイナス）のインパクトに比べ、プラスはほんのわずかではありますが、それでも良いことに変わりはありません。こういう点は、実際の効果以上に、思いっきりプラスに捉え、より一層前向きな気持ちを出して行きたいと思います。「悪いことは気にせず、良いことをバネにポジティブ志向！」また、行動あるのみですね！頑張るぞ！！
November 29, 2008
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紹介あり：目白の中古物件
最近は新築PJや空き予定の店舗の件で頭が一杯ではありますが、 そんな中でもコソコソと（笑）中古物件の紹介を頂いております。 今回、某仲介業者から山手線目白駅徒歩6分（私の目算ではもう少し遠目）のRC物件を紹介頂きました。 築年は23年なんですが、とにかく場所がグッド！ 最近はこんな物件まで出てくるんだ、といった感じです。 どうやら某地銀の任買物件らしく、積算は近隣の実売事例でみた土地の評価だけで、売出価格を上回っています。 ということで、仲介業者は「こんな物件めったにでないと思います！」と興奮気味に言ってはいます。 が、、 近隣の同年代物件の賃貸相場で利回りを見積もってみると、 どうやっても、仲介業者が言っている利回りにはなりそうにありません。 私の計算では９％強といったところでしょうか。 私のスタンスはキャピタルゲインよりもインカムゲインを重視しています。 なので、どんなに積算が良くても、最低限の利回りは確保したいと思っています。 そもそも今回取り組んでいる新築案件よりも利回りが低くなりますので、 私の場合は、この物件はNGとなります。 ただ資産家の方や、ある程度自己資金を入れられる方は良い物件だとも思います。 要するに、人それぞれ、現在の資産状況や属性、将来のビジョンなどが違いますので。 各物件が『だれにとってもお宝物件になる』とは言えないということだと思います。 まぁ、まだこれから続々と、掘り出しものが出てくるでしょうから、 1件1件冷静に評価して、まわりの発言に惑わされることなく、 自分なりの信念を曲げずに、不動産経営に取り組んで行きたいと思います。。
November 28, 2008
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外壁タイル選定
昨日の昼間、宅急便で大きな荷物が送られてきました。中身は、11月15日の打ち合わせ時にカタログから選んだタイルのサンプルでした。続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。
November 25, 2008
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店舗退去連絡…せっかく満室になったのに
「不動産経営はもぐら叩きのようだ」よく言われるフレーズですが、私もほんとうにそう思います。私は２号物件の１Ｆにひとつだけ店舗を持っているのですが、本日、管理会社経由で、早々に退去したい旨の連絡をもらいました。なんでも理由は、もっと広いところに移りたいので、ということらしいのですが、私がいつ物件の清掃に行っても、ほとんど客がいたことがなく、何となくまずいのでは、、って思っていたことが現実になりました。私にとっては、もっとも賃料の高いところなので、ここを長く空けることになる事態だけは絶対に避けなければなりません。幸い契約上、契約日から3か月分の賃料は頂けることになりますので、その間に、次の賃借人を見つけるべく、早速活動に入ろうと思います。しかし、何よりタイミングが良くないですね。景気が急速に悪化するなか、本当に3か月程度で次の契約者が見つかるかどうか・・・でも弱気になってる場合ではないですね。とにかくアクションをとること。いろいろなアイデアや工夫をどんどん出していくこと。常に前向きに、再び満室にすべく、これから頑張って行きたいと思います。。
November 22, 2008
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内外装の部材・色選び（昨日の続き）
昨日書ききれなかった（正確には力尽きた）、建築会社での打ち合わせの内容を書き留めておきたいと思います。まずは一部は仮置きですが、デザイン関係で一応決めたことを備忘録的書いていきます。続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。
November 15, 2008
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ついに融資実行(着工時分)！
いよいよこの日がやってきました。融資実行！思い返せば今回の土地の買取目処がたったのが、今年の2月初旬。続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。
November 14, 2008
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アートフラワー
今日はうちの嫁が、アートフラワーを習ってきました。完成品はこちらです。 初めての作品ですので、本人いわくまだまだだそうですが、全く無知の私からすれば、それなりの出来栄えだと思いました。ふと、いつかのあかちゃんさんのブログでブリザードフラワーのことが書かれていたことを思い出しました。このアートフラワーも空室対策のディスプレーとして使えそうです。デメリットは、やはり所詮フェイクなので、質感には劣ると思いますが、逆にいつまでも劣化しないことは、何度でも繰り返し使えるという点で、メリットになると思います。というわけで、これから嫁にはどんどん上達してもらうことにしました（笑）そのかわり材料費は経費処理出来るという特典を与えました（笑）今は幸い満室になっていますが、今度の新築や、既存物件で次回空室が出た際には、有効なアイテムになると思いますので、セッセと作業に入ってもらおうかと思います。(←本人未承諾ですが。。)
November 12, 2008
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電気代が安いと思ったら・・
先日電力会社より送られてきた先月の電気料金明細。何気なく見ると、いつもの月の半分くらいしか請求されていませんでした。この物件での電気は、共用電灯とオートロックぐらいです。ふと、「最近は出入りが少なくて、オートロックの開閉が減ったのかな？」なあんて、一瞬ありえないような仮説を立ててしまいましたが、もしかして・・ と思い、先ほど2号物件に行ってきました。やはりでした。。・・・しかも思ったよりひどい状態でした。誰か早く知らせてくれれば良いのに・・・そうです！共用電灯のほとんどが切れていました！！蛍光灯関係は全生きでしたが、ダウンライトのミニクリプトン球が、９個中６個も切れていました（恥）早く気付かない私がいけないのですが、それにしても、管理会社なり、入居者なりがひとこと言ってくれればいいのに、、と、あまりの無神経さにも若干の驚きを覚えました。入居者の皆さんは、あの暗い中を何の違和感も覚えず歩いていたんでしょうか。不思議です。しかも、、、先日防犯カメラを設置し、共用階段での喫煙を禁止する張り紙までしたんですが、にも関わらず、階段に３つ、吸殻が落ちていました。。（悲）ほんとうに不思議です。「常識」という言葉は死語になりつつあるんでしょうか。自分のテリトリーや所有物以外には、何の愛着もないのでしょうか。他人がどう感じるかという感覚は、全く持ち合わせていないのでしょうか。とにかく、この２号物件の入居者については、いつも不思議な気持ちにさせられることが多いです。また、今後は共用電灯については、こまめのチェックを心掛けたいと思います。。
November 9, 2008
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無事入居となりました・・・満室！
11月1日より3日間、レジャーで山形（米沢市）に行った後、昨日、今日と出張で長崎に行ってきました。さすがに疲れ気味です。。。それはそうと、先月末に入居申し込みを頂いた方ですが、昨晩管理会社より連絡を頂き、無事保証審査が通り、早速昨日より家賃発生となったとのことでした。（まずは家財の搬入のみが行われたようです。）とりあえず、これでまた満室状態に持っていくことが出来ました。管理会社の社長や入居して頂いた方などに感謝したいと思います。またこれで、来週から始まる新築ＰＪに集中することが出来ます。リーマン業も不動産経営も今後益々忙しくなると思いますが、いずれも手を抜かず、健康には気をつけて、一所懸命に頑張るのみですね！
November 5, 2008
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