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繰上げ返済よりも、有利な金融商品で運用?顧問会員のHさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)昨日の記事の続き・・です。読んでいない方は、先に読んでからどうぞ。「元の住まいを貸家に・・、家賃収入が入ってお得?」夕方・・家族全員で来所。お土産を・・てんこ盛りでいただきました。事務所のおやつ、しばらく間に合いそう・・です。ごちそうさま・・でした。H家・・建物完成後、周囲に芝を張りました。その後・・家族全員で1ヶ月の夏休み。その期間、ずぅ~っと留守にしていました。1ヵ月後・・帰ってみると、芝生ではなく・・うっそうとした雑草の林に。 (トウモロコシ畑?)ご夫婦で今・・悪戦苦闘しています。ひとしきり・・そんな話の後・・、元の家を売るか貸すか・・のお話に・・。奥さんは・・貸して収入が得られれば安心、ダンナは・・売って利率の良い運用を・・。Hさんのケースでは、どちらもブッブー!・・不正解!貸して収入を得るよりは、売った代金で住宅ローンの繰上げ返済をした方がお得です。( 昨日の記事・・参照 )さあ・・問題は、ダンナの主張・・です。Hさんの住宅ローンは・・( 個人情報なので全ては書けませんが・・ )・10年固定金利2.0% ・25年返済・支払い利息総額 約700万円元の住宅売却で手取りになりそうなお金は・・・約1,800万円ダンナの主張は・・「ローンの金利は2%と低利率だから、 これ以上の利廻りが期待できる商品で このお金を運用した方が得。 たとえば・・4%ぐらいは可能なのでは?」借りるお金は低利率で・・、運用するお金は高利率で・・、なんか・・お得なような感じがします。ホントにそうでしょうか・・?1,800万円を繰上返済に充当すると・・、節約できるローン利息は、約620万円・・です。( 利息総額700万円の内、620万円を節約 )利回りは・・620 ÷ 1,800 × 100 = 34 (%)驚異的な利回り! ・・です。しかも・・リスクなし! ・・だれでも簡単にできます。「住宅ローンの繰上げ返済」は、最もお得な「金融商品」! ・・なんです。( ローン返済者だけの「特典」です )どうして・・こうなるか?返済元本に相当する利息分が払わなくて済むことになるからです。返済額の内の元金と利息の割合も関係します。返済の初期ほど・・利息の割合が大きく、終盤に近づくほど・・利息の割合が小さくなります。Hさんの場合は、返済開始して間もない時期です。いくらでも早い時期に実行した方がお得です。電卓の数字・・34%!・・を見て、夫婦そろって歓声!・・です。もちろん、ダンナは納得・・です。「よし! それで行こう!」売却価格が低くなったとしても、繰上げ返済効果はそんなに低くなりません。1,700万円だろうが、1,600万円だろうが、『余分なお金』があるなら・・繰上げ返済!・・です。Hさんのマイホーム:進行状況 (望ましいマイホーム取得の順序) 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング(生活設計) 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工~上棟 10 完成・入居 6月 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/30
やっと・・家のカタチになりました。顧問会員のSさん(40代) (相談:生活設計・マイホーム建築)S家のマイホーム・・建築中です。2~3日送れ・・?やっと・・家のカタチになりました。残念ながら・・シートで覆われてしまいました。これから先、できていく過程が見られません。( ご近所に迷惑をかけない配慮・・ですが ) 残念! ・・シートで覆われてしまいました。外壁や窓や・・できていく過程が見えなくなりそう・・。約40坪・・二階がDK、開放的な生活ができる家です。 二階のリビングから外に出られる大型木製バルコニー。お月見やバーベキューや・・色々楽しめそう・・。玄関のヒサシや自転車等の置き場も兼ねます。 リビングの天井は、屋根の勾配のままのカタチ・高さになるので、すごい大空間!・・が出現します。部屋を細かく仕切らないし・・開放的な生活ができそうです。完成入居は、11月の予定です。Sさんのマイホーム:進行状況 (望ましいマイホーム取得の順序) 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング(生活設計) 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 6/14 5 展示場ほか見学 7/5 6 住宅プラン検討・作成 7/5 7 住宅会社・数社が提案競争 7/12 8 業者決定・請負契約 7/13 9 着工~上棟 8/2~ 10 完成・入居 ~11月 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/30
お得とは限らないケースが多い・・です。顧問会員のHさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)Hさん一家、新築した家に6月から入居・・。Hさんは元々マイホームを所有していましたが、今回新たに土地を買ってマイホーム建築しました。もちろん、住宅ローン(25年返済)を利用して・・。今日・・夕方、来所予定・・です。相談を受けています。元の家・・、1 貸家にして、将来に渡って家賃収入を得る。2 売却して、住宅ローンの繰上げ返済に充てる。どっちがいいでしょう? ・・という相談です。必要な情報をいただいて、整理整頓してみました。A:元の家から得られる家賃による手取り収入B:売却できそうな現実的な価格C:新居の住宅ローン返済額Aは、家賃がそのまま収入にはなりません。管理費・固定資産税・修繕費・等々経費がかかります。さらには・・その収入が本人の給与所得に加算されますので、所得税も増えます。それらを差し引いたものが手取りになります。そうすると・・Hさんのケースでは、 A ≒ C家賃の手取りと住宅ローン返済額が同じ・・です。やる意味・・ある? ・・というお話になります。見方を変えれば、ローンで貸家経営それも・・あまりお得でない経営をしている、・・そんな状況になります。( 銀行は儲かります )売却してローンの繰上返済に廻せば・・、・ローン利息の節約額 : 625万円 ( 返済期間は、25年が7年に短縮 )・払わなくて済む所得税 : 203万円合計で828万円、・・これがお得な金額です。( 貸家経営していれば、この金額分を負担します )さらには・・元々25年返済の住宅ローンが、たった7年で終わってしまいます。8年目以降は・・まったく借金が無い!・・心理的な効果、計り知れません。なので、Hさんの場合は・・売却してローンを繰上げ返済した方がお得・・です。単純に、家賃の額分・・収入が増える♪・・なんて思わないことです。お得なのは、建築会社と銀行だけです。( 業者が儲かれば、消費者は損をします )似たような誘惑・・ごろごろ・・しています。「2世帯住宅にして、一方を貸すことで 家賃で住宅ローン返済を手伝ってもらいましょう。」「お持ちの土地にアパート建築を、 自己資金無しでも収入が得られます。」このような話・・大手メーカーで実行すると消費者は・・だいたい損をすることになります。建築費を市場競争にさらせば・・、お得な状況作りができないこともありません・・が。Hさんのマイホーム:進行状況 (望ましいマイホーム取得の順序) 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング(生活設計) 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工~上棟 10 完成・入居 6月 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/29
昨日の夜・・のお話ですが・・。顧問会員のKさん(60代) (相談:生活設計・金融資産・不動産運用)Kさんを含む4姉妹所有の土地・・、お盆にみんなで話し合った結果、売ることになりました。昔から・・「売る時は声をかけて・・。」と、対象土地のお隣さんから言われていました。・・ので、まずお隣さんに電話をしました。その結果、昨晩・・訪問して打ち合わせ・・。( 人様宅を夜に訪問なんて・・10年ぶり? )●都市計画道路 近くを通っているが、対象土地にはかかっていない。●遺跡 調査対象外。●売買価格:〇千〇百万円の根拠 3種類の計算方法で説明。 どの方法でも・・ほぼ同様の数字になります。 ・公示地価から ・相続税路線価から ・固定資産税路線価から●道路との関係による制限 ・公道だけど幅が4m未満 ( 建築基準法42条2項道路 ) 道路中心線から2m後退した線が道路境界線、 セットバックといいますが、その部分は 敷地面積に参入できません。 建ぺい率、容積率、等々で注意を要します。●上水道の整備状況 前面道路に100mm管、 宅内に25mmで引き込んでいる。 アパート等建築の場合は容量不足ですが、 一戸建て建築は問題ありません。●固定資産税の負担 決済引渡し前の期間分は売主負担、 決済引渡し後の期間分は買主負担。 決済時にお金で精算します。・・等々、もろもろの打ち合わせ・・。さらに、購入希望者のMさん自身のお話に・・。購入資金は・・どうする?ローン・・?親から・・?親から・・ということになりそうです。・・となれば、今度は「贈与税」のケアが必要に・・。Mさんの親御さんの資産状況が把握できないと、的確なアドバイスのしようがありません。( 相続税がかかるほどの保有資産かどうか )・相続税の心配がない場合 ★相続時精算課税制度を利用します。 2,500万円まで無税贈与できます。・明らかに相続税の負担がある場合 ★親御さんの資産圧縮を含めて考えます。 例:今回の土地は親御さん名義で買う。 ( 現金が不動産になることで資産圧縮 )・・等々、色々な考慮が必要になってきます。いずれにしても・・親御さんの資産状況を把握できた後の検討になります。と・・いうことは・・、Mさんも、当事務所の顧問会員になりそうな気配・・。これから徐々に・・契約日の設定、決済日の設定、手付金、・・等々、具体的に詰めていきます。契約の場所は、双方に中立な当事務所になります。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/28
すごく・・忙しい一日、まだ終わりません。顧問会員のKさん(60代) (相談:生活設計・金融資産・不動産運用)Kさん、姉妹と共有の土地をいよいよ売ることになりました。今晩・・私が、購入希望の方のところへおじゃまして打ち合わせします。 夜・・お宅へ訪問する・・なんて、 営業マン時代以来・・です。そのための事前準備、役所調査に午前中・・飛び回りました。道路の幅員確認、水道埋設管の口径確認・・等々。その足で・・顧問会員のSさん(40代) (相談:生活設計・マイホーム建築)お昼直前に・・、建築現場へ。写真撮影・・です。 午後は・・、顧問会員の I さん(50代) (相談:生活設計・相続設計)13:30 奥さん1人で来所。ヒアリング・・です。主に・・佐々木FPが行ないました。不足資料を後日ファックスいただくことに・・。私は、今晩7:00に備えて資料作成・・です。重要事項説明書や付随する資料の作成・・。これから、何年かぶりの・・「夜訪(やほう」です。夜の営業訪問を、「ヤホー」・・と言っていました。「売る側の私」のころのお話・・です。今は、「買う側の私」・・です。顧問会員との打ち合わせは・・基本的に当事務所で行なっています。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/27
お昼前・・現場に行って見ました。顧問会員のSさん(40代) (相談:生活設計・マイホーム建築)8/2(土)に、マイホーム建築・・着工。メールをいただきました。S@夫ですなんかお久しぶりですって感じです...近況を報告します。 ※打ち合わせ・・3回目までお付き合いして、 住宅建築がとどこおりなく進む状況作りが 終わり・・私は遠慮して距離を置いています。先週末T住宅会社さんと打合せてきました(見学会の会場で...)下の子どもたちが大興奮で走り回りました。 ※チビ助どもの姿が目に浮かびます。完成間近のお宅を壊してはいけないと、結局最後は打合せの間車でDVD鑑賞となりましたが... ※ ・・やっぱり、車に閉じ込められた。 ( 中・・略 )そうそう、上棟が26日とお知らせがありました。よって、2回目の振込手続をお願いされ、 ※ おっ! 今日・・上棟!? ( 中・・略 )また、今月から住宅ローン分も引かれ始めました。やっぱり2重払いはつらいっす。 ※賃貸マンションの家賃を払いながら、 住宅ローンの返済!・・です。 4ヶ月ほど、家賃の2倍の金額支払い。 ガンバレッ!!家ができていく過程を楽しみながら、資金管理に苦しもうと思いま~す ※微妙に変化してきた家計収支が しっかり把握できたら、あらためて キャッシュフロー表を作成します。・・ということで、お昼前に建ち上がっている建物の写真を撮りに現場へ。さあ! 上棟だあ! ・・。 写真、撮ってきました。 スッカスカ・・。組立て足場だけが立ち上がっていました。コンクリート基礎の上に、土台が敷かれた段階・・です。大工さんたち・・お昼を食べたあと、午後から建て方を始めるんだと思います。お昼、奥さんから電話・・。「上棟ってことは、何かしなくていいんでしょうか?」上棟式は、する予定がありません。「棟梁に〇万円を包む・・とか・・?」まったく、必要ありません。昔だったら、あるいは田舎の方だったらありえますが、現在・・町場で作るマイホームでは、そのようなことは住宅会社がお断りしているのが・・普通です。奥さんにも伝えました。今・・見に行っても、スッカスカ・・です。夕方、仕事が終わってからの方が・・。Sさんのマイホーム:進行状況 (望ましいマイホーム取得の順序) 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング(生活設計) 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 6/14 5 展示場ほか見学 7/5 6 住宅プラン検討・作成 7/5 7 住宅会社・数社が提案競争 7/12 8 業者決定・請負契約 7/13 9 着工~上棟 8/2~ 10 完成・入居 ~11月 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/26
定年退職してから取得する・・価格は?メール顧問会員のWさん(30代) (相談:ライフプランニング)家計の現状診断を終えています。メールをいただきました。相談や質問や新たなシミュレーションの依頼。その中のひとつ・・が、以下です。「夫の定年退職後、家もしくはマンションを購入 (予算〇千万円程度)した場合の、 キャッシュフローはどうなるか。」住宅取得に限らず、このようなリクエストを頂いた場合、「はい!分かりました!」即!キャッシュフロー作成! ・・とは、いきません。手作業で資料を作成しています。その条件設定は、しっかり確認してからかかります。ご本人に、考えてもらいます。〇住宅取得の時期 ・本当に定年退職後でいい? 住宅取得をする場合は、子どもが小さい内に 実行するケースが一般的です。 新居で子どもたちが成長していきます。 本当に夫婦のみになってから取得する?〇住宅の価格 ・約30年後の価格・・を、考える。 希望設定額の〇千万円は・・、 現在の自分が希望するレベルの一般的な 家族が住めるサイズの価格だと思います。 定年退職後は、約30年後・・です。 その時点の日本の人口は大幅に減っています。 不動産価格は大きく下落している・・と みるのが妥当・・です。 定年退職後は家族は夫婦のみ・・です。 住宅のサイズは、ごく小さいモノで充分になります。 市場価格の下落とサイズダウンがあるので、 住宅取得価格を同じ〇千万円でみるのは かなり不自然なことになります。 時期と設定価格、確認が取れたら・・数年後に第2子誕生、マイカー維持費の修正、・・等々、他の条件の設定変更も加味してシミュレーション・キャッシュフローを作成します。ついでに言えば・・、設定条件が変われば、夫の「死亡保障必要額」も変わってきますので、再計算をします。当初の設定が他の資料に影響を及ぼします。設定の確認、たいせつな作業・・です。Wさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料(小冊子) 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料(キャッシュフロー表ほか) 4 実行支援 商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか) 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/25
お盆明けの1週間、色々な話が舞込んで・・。当事務所に・・お盆が明けたとたん、色々なお話が舞込んできています。しばらくぶりに身内や親戚に会って話し、心が変化したり、動き出すきっかけになったり、・・しているんでしょう・・ね。顧問会員のKさん(60代) (相談:生活設計・金融資産・不動産運用)お盆開けの18日(月)、4人姉妹の内の2人が突然・・来所。どう利用しようか迷っていた土地(4人共有)、「売ってしまうことにしました。」それぞれ嫁いでいる4人姉妹の内、3人は盛岡、1人は首都圏・・です。今回のお盆で4人全員がそろい、話し合った結果そういう結論になったようです。( 愛着のある土地で逡巡していました )その土地を売却するための作業に入りました。顧問会員のHさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)マイホームを新築して今年・・入居しました。元・・住んでいた自宅をどうするか?・売却して、新居のローン繰上げ返済。・手直しして貸家にして家賃収入を得る。その選択・判断のためのシミュレーションを依頼されました。顧問会員の I さん(50代) (相談:生活設計・相続設計)8/20(水)、新規に顧問会員になりました。年間顧問料をお支払いいただいた上で、初回で・・いきなり! 3時間面談。メール顧問会員のUさん(30代) (相談:ライフプランニング)8/21(木)、新規にメール顧問会員になりました。申込み即、年間顧問料を振り込んでいただいたので、さっそく、ヒアリング・シートを添付送信しました。今ごろ・・記入・・格闘中だと思います。メール顧問会員のSさん(40代) ( 予定 ) (相談:ライフプランニング)メール顧問会員の申込みをいただいたので、年間顧問料の振込口座をお知らせしました。来週・・振込みいただくようです。その日から1年間の顧問会員になります。顧問会員のMさん(??代) ( 予定 ) (相談:生活設計・マイホーム取得)メールをいただきました。マイホーム購入を検討したい、扱ってもらえるか?お返事メールを送りました。顧問会員のNさん(80代) (相談:金融資産・不動産運用設計・相続設計)電話をいただきました。・「遺言」を作成しておいた方がいい?・冬期間の数ヶ月だけ入れる医療ケア付き施設は?お話はたいへん長く・・40分もかかりましたが、要点は・・上記の2点だけ。 (^^ゞ・・と、このブログを書いているところに来客。知り合いの税理士さんです。先日、バイクが転倒して起こせないでいるのを私が助けてあげました。8/15の記事参照( 税理士さんがいきなり、「力を貸してください。」 )お礼にいらっしゃった・・ようです。何か包み・・を、いただきました。帰ってから開けてみまいた。・・「南部せんべい」なんだ・・、そのへんで買えるモノ・・でした。( 事務所のオヤツに・・ありがとうございました )《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/23
それとも何か別のいい方法はないか・・?顧問会員のSさん(50代) (相談:生活設計・不動産運用)今日・・夕方、突然の来所。大学院にいる息子(30才)の件で・・。首都圏の大学・・、このまま大学院にいても・・と、就職活動をしたが・・うまくいかなかった。バイトでしのいでいるが、現在・・ほとんど無収入の状態。その息子・・、国民年金に加入していません。親ができるだけ払ってあげたらいいのか?それとも別に・・何かいい方法はないか?自分たち夫婦の老後も考えなくてはならないし・・。・・という相談でした。国民年金を納付して・・条件を満たせば、65才から「老齢基礎年金」が死ぬまで受け取れます。サックリと説明すると・・、納付期間が25年以上であればOK。20才から60才になるまでの40年間納付すれば、満額の・・約79万円(年額)が死ぬまでもらえます。40年間は・・480ヶ月です。年金の額は、納付期間に比例します。Sさんの息子がこれから60才になるまで継続納付できれば・・ざっと30年(360ヶ月)です。79万円 × 360ヶ月 ÷ 480ヶ月 = 59.25万円ザックリ計算では、これが将来受け取れる「老齢基礎年金」・・です。長い期間納めた方が、たくさんもらえます。 ※半額免除期間や全額免除期間など、 細かな計算がありますが・・省略。金額が少ない・・から、別の方法を考える?やめた方がいいです。老後資金準備はまず、公的年金を基本に考えましょう。費用対効果で・・民間の商品がこれを上回ることはありえません。公的年金は、老後の資金準備だけではなく、ほかの事も含めて3つの機能があります。1 老後資金準備 ( 老齢年金 )2 死亡保障 ( 遺族年金 ) 遺族の保障があります。3 障害保障 ( 障害年金 ) 死ぬまでもらえます。国民年金は、「保険」という名前が付いていませんが、オールマイティな機能を持った、優れた保険商品です。だれの場合でもまず、公的年金を老後資金準備や保障の基本にすえるべきです。Sさんの場合も、ご夫婦の老後をにらみながら、かわいい息子の将来を考えてあげることに・・。自立できるまで・・がんばって助けてあげる・・?《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/22
雑草の生命力はスゴイ! ・・です。 これは・・顧問会員のKさん(50代)所有の土地。売ってしまおうかどうしようか・・と、放っておいている内に、草ボーボーになってしまいました。雑草の背たけ、すごいです。約2.5メートル・・ありそうです。話は変わって・・、顧問会員のHさん(30代)マイホームを新築して、6月に入居しています。60坪の平屋です。 ( 敷地は400坪 )この後・・家の周囲に芝を張って仕上がりました。 入居後しばらくして、H家は一家で夏期休暇。7月中旬から8月中旬まで1ヶ月・・留守にしていました。1ヵ月後に帰ってきたHさん・・のコメントです。 芝生、1ヶ月留守にしていた間に "もの凄い!状態"になってたんです。夜に家に着いたのですが、タクシーのライトに照らされた庭は、お化けが出そうな位、雑草がぼうぼう生えてたんですよ。 水遣りが出来ないので、枯れないか心配でしたが次の日に見たら、ほとんどが"スギナ"だったんです。 ダンナと二人で、抜き始めたのですが雑草には負けました... 1時間ほどで(ほんの一部)、腰は曲がって、膝がガクガク、手の指の感覚が消えて...結局、残りはダンナが草刈機で買って、〇ーマックで芝生でもOKの除草剤を買いに行ったのですが、これが高い! 三畳分で980円、一体何本必要なの??? ということでとりあえず、1本だけ買って帰りました。 友達が留守中に通った時に、"とうもろこしでも植えたのか???"と思ったよと言われました。雑草は、土に入ってたのでしょうか?それとも芝生?? 何か対処の方法ないですかね? ショックが大きすぎて上の写真の雑草が、下の写真の家の周りに・・、想像すると、ぞおぉ~~っとしてしまいますね。以下は私が送ったアドバイス・・。はー、1ヶ月でトウモロコシ畑ですか。 あり得ます。「芝」には元々・・雑草がくっついてきます。( 良い土には、雑草がたっぷり )芝には常に日が当たる環境を作らなければなりません。刈り込みはひんぱんに行なってください。除草は除草剤ではなく、刈り込み後にひとつひとつ取ります。地道にその繰返し・・しかありません。がんばれ、ダンナ! ・・です。2~3週間後のきれいな写真、期待しています。 ※私・・芝にはちょっと詳しい・・です。 20代のころ、造園土木会社にいまして、 全国で自然破壊作業?をやっていました。 ( ゴルフ場の新規造成工事 )除草剤・・3畳分で980円、高っ!!3畳は、1.5坪です。敷地は、400坪です。建物60坪分と舗装分の面積を引いても、残り・・約300坪、除草剤はありえないですね。・・地道にがんばってください。Hさんのマイホーム:進行状況 (望ましいマイホーム取得の順序) 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング(生活設計) 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工~上棟 10 完成・入居 6月 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/21
お昼をまたいで(空腹で)・・13:30 終了。顧問会員の I さん(50代) (相談:生活設計・相続設計)I さんは、今日・・新規に顧問会員になりました。( 年間顧問料:36,000円入金 )当初お電話をいただいた時は、スポット相談(1時間:3千円)で相続のことだけ・・というご希望でした。・・が、すべての問題は狭い範囲ではなく、総合的に捉えて考慮した方がいい・・とお勧めして・・家計の現状診断から始めることになりました。 ( 顧問会員に・・ ) 基本的に「顧問会員制」 ・・です。 たった1時間の中で、その場で聞いた 範囲の情報のみでアドバイスすることは、 たいへん危険なことだと思っています。 ( ミスリードの可能性があります ) 相談者の状況・背景をすべて理解 した上でなら、責任を持って最良な アドバイスが可能になります。 なので、詳しいヒアリングが必須です。 ( だから、顧問会員制・・です )・・正解でした。 ( まず時間的に・・ )とてもとても・・1時間のスポット相談では収まりきらない内容でした。状況や背景の確認だけで数時間も・・。10:30 奥さんだけでいらっしゃいました。 ( 来週の土曜日はご夫婦で )1 顧問会員の説明 : 武田FP2 ヒアリング : 佐々木FP3 懸案事項(相続)相談 : 武田FP・・かいつまんで書くと、これだけのことですが、2 と 3 で、すごく時間がかかり・・終わったのが 13:30 ・・でした。私の腹積もりは、10:30~12:00 ・・でした。2 の間に・・私は2度も外へ・・。 ( 喫煙 )3 ・・は、こちらで意図的に話を切らないと、日が暮れるまで続きそうな気配・・でした。 私・・長時間の会話で、脳が酸欠状態に・・。 セミナー講師(2時間ほど)の際も、 同じような症状になることが・・。佐々木FPも・・3 の間、別の仕事をしながら延々と待っています。何を?お昼休み・・です。来客がある間は・・昼休みをずらして待ちます。今までも、10分や30分ずらしたことはありますが、1時間半もずらしたのは今日が始めて・・です。私は・・時間を確認しながら話していたので、13:30になったのは分かっていましたが・・、佐々木FP「え? 1:30・・なんですか? 12:30・・だと思っていましたぁ。」私とちがって、そんなにこたえていなかった・・ようです。 (^^ゞ その割には・・お弁当を食べた後、 小説を読みながら、コックリ、コックリ、 ・・やっていましたが・・。 I さんのライフプランニング(生活設計) 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料(小冊子) 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料(キャッシュフロー表ほか) 4 実行支援 商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか) 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/20
家を建てて平然と住んでいた・・?読者からの質問です。久々に登場のまいこさん・・です。文章をすべて掲載すると非常に長くなるので、整理すると・・以下のようです。・今度・・不動産を贈与される。・その土地には無断で建てた他人の家が。・その建物に抵当権が設定されている。・その住人は数年前にいなくなっている。・もらうとしても、裁判料・立退料がかかりそう。・・どうしたらいい? 何かいい方法は?他人の土地と知りながら、家を建てて平然と済み続けた人間がいた・・ということです。詳しくは「掲示板」欄のまいこさんのコメントを参照してください。その他人が家を建てて住み始めたのがいつで、それ以来何年経過しているか?・・は、書かれていませんが・・関係者がかなり前に亡くなっていることから、『取得時効』が完成する20年が経過しているかも・・。 他人の不動産が自分のものになる・・ そんなことがあるんですね。 私はFPであり、法律家ではありませんので、 以下はモノの本によります。 「所有する意思」を持って、 「平穏かつ公然」と「占有」していれば・・、 「他人の土地だと知らなかった」かつ 「知らないことに過失がない」ならば10年、 「知らないことに過失があった」または 「他人の土地と知っていた」ならば20年、 ・・で、取得時効が完成 ・・します。 完成しても自動的に自分のものになるわけではなく、 その効力を発生させるためには、 時効を主張しなければなりません。 ( 裁判で行ないます ) 時効を主張してきている様子ではないので、おっしゃるように・・「立退き料」が目的かも・・。で・・結論ですが、今回のご相談のような『紛争性』のある内容は、基本的にはFP業務の領域外・・です。( 日常的にもお受けしていないケース )申しわけありませんが、アドバイスできません。( お役に立てずにスミマセン ) 各・・士業に、その士業でなければ やってはいけない業務があります。 今回のケースは「弁護士」の業務です。 このような業際に関しては、いつも 色々な業務をしながら注意しています。 税理士・司法書士・行政書士・・等々、 その士業だけができる業務があります。顧問会員を希望される場合も・・、あらかじめ主な相談内容を確認しています。FP業の範囲を逸脱する、そんな内容を含みそうな場合は、お断りしています。『家計の健全性を診断し、 ゆとりある暮らしを創る生涯設計のアドバイザー』・・これが、ファイナンシャル・プランナーです。忠実にFPの業務を行なっています。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/19
さあ! これから家がカタチになっていきます。顧問会員のSさん(40代) (相談:生活設計・マイホーム建築)基礎コンクリートが完成しています。これから・・この上に・・。今月・・8月中には家のカタチになります。( そこまでは・・早いんです ) 北側から見たところです。手前のタタキにエコキュートの屋外機が置かれます。 南側から・・。 正面が玄関、その右が自転車等置き場。玄関ポーチも含めて、広いコンクリート・タタキの上に、大きなウッド・バルコニーができます。 ( 楽しみ・・ )出来上がった基礎を見て・・、「うわっ、小さっ!」・・だれもが例外なく感じます。( そう見えるだけで、問題ないんですが・・ )Sさんも・・正常?な反応をしました。これから先・・目に見えてマイホームのカタチが出来上がっていきます。・・毎日、見に行くのが楽しみです。昨日なかったものが今日できています。屋根も外壁もできて外観上・・完成!というところまでは・・です。そこから先の2ヶ月ほどは・・、外観上は何の変化もありません。通りすがりに見ても何も変わっていません。中に入って見ないと・・。大工さんが内部造作工事を一生懸命・・。外観として見える工事よりも、内部の造作工事の方が圧倒的に時間がかかります。11月の完成入居に向けて・・、建築工事は進んでいきます。Sさんのマイホーム:進行状況 (望ましいマイホーム取得の順序) 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング(生活設計) 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 6/14 5 展示場ほか見学 7/5 6 住宅プラン検討・作成 7/5 7 住宅会社・数社が提案競争 7/12 8 業者決定・請負契約 7/13 9 着工~上棟 8/2~ 10 完成・入居 ~11月 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/19
住宅会社を先に決めてから・・?読者から・・質問をいただいていました。長野県民さん ・・からです。教えてください。Q1 地目が畑で売り土地が有るんですが、もしその土地に家を建てたい時は、建設会社を先に決めてから土地の話を業者に話せばいいんでしょうか?Q2 地目が畑で100坪あるとして、庭、駐車場、家等を建てたい場合75坪位を宅地だけに変更って出来ますか?申し訳ございませんが、返答宜しくお願い致します。返答・・遅れてスミマセン。Q1 ・・のA普通に考えれば・・順番は、土地が自分のモノになってから、住宅会社に相談 ・・です。 当初から住宅会社を決めてかかるのは、 色々な意味でお得なことではありません。このケースで、まず確認したいのは、住宅を建築できる土地かどうか? ・・です。( 住宅建築不可!・・の土地もあります )不動産屋さんはもちろん、セカンドオピニオン、サードオピニオンを取って、安心したいところ ・・です。その際に、住宅会社を利用するのも・・手です。2~3社に声をかけて確認。先々受注できるかもしれませんから、業者は積極的に、親切に対応してくれます。( 先走って、建築の提案もしてきたりしますが・・ )後々・・本当に住宅会社を選ぶ際の建築の予備知識も蓄積されていきます。さらに、複数の住宅会社が訪問していることをそれぞれの業者が意識すれば、市場原理が働いて好ましい状況が出来上がります。不動産の質問をきっかけに、住宅会社選びの準備に入っていけます。Q2 ・・のA土地の一部を別の地目に・・、もちろんできます。ひとつの土地にふたつの地目はあり得ないので、その際には・・分筆(ぶんぴつ)を行ないます。( ひとつの土地をふたつの土地に・・ )その上で、一方の土地の地目変更(ちもくへんこう)登記を行ないます。 これらの作業をする専門家は、 土地家屋調査士・・です。 分筆を行なう際には・・隣近所の方々や道路所有者( 県や市町村 )の立会いで、境界を確定します。確定した土地をふたつに分割します。( 境界杭を設置して )このように「宅地」は一部だけに・・という発想は、固定資産税等をできるだけ安くしたい・・などという場合によく出てきますが、この作業には、ある程度の費用がかかります。費用対効果を考えて、やめる場合もチラホラ・・。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/18
事務所で作業をしていたら・・。当事務所はお盆休み中ですが、シャッターを半分上げて・・普段できない作業をしていました。・・と、見たことある人が・・、「すいません、ちょっと力を貸してください。」知り合いの税理士の I さん・・です。いつもの小太りなカラダにTシャツ姿・・です。日焼けした顔・・です。Tシャツが似合わない! (失礼!)「力を貸して・・?」お盆休みだし、服装からして・・仕事に関する「力を貸して・・」 ではない・・ようです。I さん「バイクをひっくり返してしまいまして・・。」武田FP「えぇ!? どこでですか?」I さん「すぐ・・そこ、・・です。」I さんは、すぐそばのマンション住まい・・です。そっちの「力」・・だったんですね。・・物理的な。それならオーケーです。 I さんとは、トレーニングジムで知り合いました。 彼はほとんど運動をしないシャワー会員? 私は3種類の腹筋でアップをしてから 規格外のダンベルを振り回してトレーニング。連れて行かれました。ホントにすぐそこ・・でした。私の駐車場の金網の向こうで・・数台の自転車の上にバイクが横たわっています。これは・・ヒドイ。 自転車がグッチャグチャ・・。起こすにも・・下が自転車で、踏ん張る足場が無い。一段低い自転車置き場に倒れています。( 低いところから高いところへ起こすことに・・ )だれも通りかからない場所・・です。武田FP「ケガ・・しなかったですか?」I さん「してないと、思うんですけど・・。」I さん、息切れしています。( 一人で格闘・・していたんでしょうね )私の事務所が見えて・・私がいそうな感じ・・、ワラにもすがる思いだったんだと思います。2~3回・・位置をずらしてから、一気にグイッと起こしました。( 腰を痛めないように・・体勢に気をつけて )下敷きになっていた自転車がグニャグニャ・・です。これからツーリング?自分で起こせないような大きなバイクに乗るなよ・・な~。( 女の子だったら廻りが助けてくれるけど・・ )皆さん、行楽は事故に気をつけて・・。お盆休みに、仕事以外のことで税理士さんに「力を貸して」・・しまいました。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/15
お盆に事務所で相談 ・・でした。顧問会員のMさん(40代) (相談:ライフプランニング)ご夫婦とチビちゃんの3人で来所・・。元々は生活設計の相談で顧問会員になったMさん・・でしたが、所有のマンションの部屋が手狭になってきたこともあり、土地を探して一戸建てを建築・・の方向に動いています。今日は・・いくつかの候補地(売り地)の内のひとつに強い関心を示して相談・・。メリット、デメリット、・・あります。( 私も何とも言えない・・ような )もっといいモノが出てこないか?当然そんな思いがありますが、時間的な要素もからんで・・土地の購入決定には、妥協と勇気が必要になる場合もあります。・・が、決めるのはもちろんMさんで、私は判断のための情報提供をする立場です。土地の検討も含めて・・今日はさらに、マイホーム取得の総合的な捉え方のお話に・・。〇資金計画( 家計・資産を把握しているので作成が容易 )土地代・建築費・・一応の総額を設定して、どのような諸費用がかかってくるか?・・概算。さらにMさんに合う住宅ローンを利用した場合、諸費用や返済額や返済期間は・・?( もっと具体化したら繰上返済シミュレーション )〇キャッシュフロー表 & グラフ現状のキャッシュフローは作成済みです。それにマイホーム取得を載せています。一生の貯蓄残高の推移が見て取れます。〇建築費の目安坪25万円なんて言っている住宅会社がありますが・・もちろんインチキです。出来上がりで坪50万円台になったりしています。( 公正取引委員会・・よく放っています )逆に性能重視等で・・「坪60万円から・・」なんていう住宅会社もありますが、(大手メーカーも含む)このような坪単価表現をするところは・・だいたい出来上がりで坪70~80万円台になったりしています。私の感覚では・・満足できる一定水準以上の住宅なら、坪45~55万円でできる思っています。特別な要望が多いほど・・当然高くはなります。 ※過去の提案競争で・・顧問会員の希望が 「特別な希望は無い。とにかく安く。」 ・・というケースで、坪40万円でした。 (外構工事込みなので実際は30万円台)〇住宅会社の選択当初から気に入ったひとつの会社と話を進めて決めてしまうと、気付かずに損をこうむることがあります。複数の会社の特徴ややり方や見積り金額をできるだけ多く確認した方が、建築知識・金額面・・ともに大きく得をします。人生最大・・と言われる買い物です。金額的には分母が非常に大きいため、かんたんに数百万円の損得が発生します。〇建築工事の時期、要する期間基礎コンクリートの工事は「水」を使います。水は低温で凍結しますので、できれば一番寒い時期の基礎工事は避けたいところです。( 添加剤で大丈夫と業者は言いますが )建築工事は、着工から完成まで一般的には4ヶ月を見ます。( 外構工事を含めて )この4ヶ月を前提に全体計画を作ることに・・。Mさんご夫婦、今日でだいぶ・・土地とマイホームに関する知識を吸収して帰られました。M家のマイホーム計画がもう少し具体化したら・・( 相談:ライフプラン )・・が、( 相談:生活設計・マイホーム建築 )・・に。さあ! 私は墓参り! ・・です。Mさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料(小冊子) 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料(キャッシュフロー表ほか) 4 実行支援 商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか) 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/13
現状診断をして必要額を計算してから・・顧問会員のTさん(30代) (相談:ライフプランニング)久しぶり・・の、来所です。Tさん「おかげさまで昨日・・子どもが生まれました。」武田FP「うわ・・おめでとうございますぅ。」Tさんの家計の現状診断資料、作成してかなりの期間・・待っていたんですが、やっと・・来所です。( 期間が空きすぎて・・内容を忘れるほど )作成済みのキャッシュフロー表は、子どもを含まない・・夫婦だけの一生です。( 改めて作成し直さなければなりません )Tさん「・・、こんなにお金が貯まっていくんですか・・?」武田FP「人生の三大資金全てが含まれてはいませんから。」Tさん「サンダイ資金って、何ですか?」武田FP「住宅資金、教育資金、老後資金、・・です。」Tさん「はぁ・・それらが入ってくると、グラフが 色々と変わってくるんですね。」Tさん「とりあえず早く生命保険を整理したいんですが・・。」・・無理です。「死亡保障の必要額」を計算しなければなりません。そのためには・・もう一度、「キャッシュフロー表」を作成しなければなりません。そのためには・・もう一度、「ヒアリング」を行なわなければなりません。それでも・・一応、生命保険の知識を・・。まず・・医療保険は、家族全員いりません。( 健康保険の高額療養費制度を説明 )夫婦ともしっかり加入、お金を捨て続けています。死亡保障が必要なのは、夫のみです。( 死亡後、遺族が経済的に困る人だけ加入 )奥さんも加入して、お金を捨て続けています。Tさん家族の保険料月額は・・約27,000円です。夫の死亡保障のみに加入し直せば、月 3~4千円の保険料で済んでしまいます。四角形ではなく、三角形の保険のお話・・です。( 逓減定期保険 or 家族収入保険 )2万数千円が貯蓄に廻せます♪!キャッシュフロー表が、ガラッと変わります。 結論は見えています。 夫の死亡保障だけを確保したら、 現在の保険はすべて解約!・・です。お盆開けにまた来所いただいて、「再ヒアリング」を行なうことになりました。Tさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料(小冊子) 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料(キャッシュフロー表ほか) 4 実行支援 商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか) 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/12
「ローンは大丈夫?」 「はい大丈夫。」顧問会員のMさん(40代) (相談:ライフプランニング)Mさんご夫婦が関心を示していた土地の状況を確認するために、不動産やさんに電話・・。武田FP「あの土地・・現在もありますか?」H不動産「はい、ありますよ。」武田FP「もう少し詳しい資料が欲しいんですが・・、 謄本とか測量図とかありますか?」H不動産「謄本は無いけど・・要約書ならあります。 測量図も古いのだけどあります。」・・ファックスで送ってもらうことになりました。H不動産「ところでそのお客さん、ローンは大丈夫ですか?」武田FP「はい大丈夫です。収入も充分で・・。」H不動産「前の人の時、都市計画道路にかかってるから・・ ということで、銀行が融資しないことになって・・。」・・初めて聞きました。都市計画道路にかかっていると融資不可?K銀行のWさんに電話してみました。武田FP「計画道路にかかっていると、 お宅でも融資不可になりますか?」Wさん「いえ・・そんなことないですよ。 以前にも融資していますし・・。」なんだ、大丈夫・・じゃない・・。不可になった・・というのは、別の要因なのでは?この土地・・都市計画道路の予定路線にもろに引っかかっています。( 20年先? 50年先? )Mさんは購入建築しても、後々には売却・・という可能性を含んでいます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/11
今日は午後から3回目の打ち合わせ・・。顧問会員のSさん(40代) (相談:生活設計・マイホーム建築)今日の現場、盛んに基礎工事を・・。 手前の人がいるところが、玄関です。その左側が、広いシュークローク(靴置きスペース)です。 建物は・・床面積40.5坪です。広いウッドバルコニーのある総二階の家です。午後1時から、3回目の建物打ち合わせでした。( 受注したT住宅会社さんにて )例によって・・チビちゃんたちは車の中でDVDの鑑賞会・・で、パパとママのみ打ち合わせ。電子錠&玄関ドア、内部建具、階段等の手すり、階段の踏み板、室内物干し(次回廻し)、照明(次回廻し)、コンセントの位置(次回廻し)、火災保険、 ・・等々決めることがたくさんあります。ひと通り打ち合わせて・・今日は約2時間で終了。次回打ち合わせは、8/23(土)に決定。終わってきたのを見て、チビちゃんたちが車でキャーキャー喜んでいました。( 私も握手、握手・・ ) お土産を頂いてしまいました。 (当事務所のオヤツに・・) ご主人が出張の際に買われた・・ようです。 ごちそう様・・でした。私が建物の打ち合わせに加わるのは・・今日まで。マイホーム取得に向けて、一応・・S家がレールに乗ったのを見届けて、役割終了・・です。( 細かいことは・・T住宅会社さんと直接 )家計の現状診断から始まって・・問題点を把握、お金たれ流し状態の生命保険等を整理して、キャッシュフロー表を作成しました。そこにマイホームが乗ると・・どんな生涯になるか?新キャッシュフロー表で先行きを確認した上で、予算を決めて土地探し・・以降、以下のフォローを・・。土地契約 ⇒ 住宅プラン作成 ⇒ 業者提案競争⇒ T住宅会社さんを選択 ⇒ 請負契約 ただし・・建築中の現場の建物の中で 打ち合わせる時は、私や1級建築士も立ち会います。 マイホーム計画の前に作成したキャッシュフロー表、 その時点と・・ご夫婦の収入や家計の支出が 微妙に変わってきているようなので、 収入・支出を整理整頓してもらってから、 あらためて作成する予定です。Sさんのマイホーム:進行状況 (望ましいマイホーム取得の順序) 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング(生活設計) 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 6/14 5 展示場ほか見学 7/5 6 住宅プラン検討・作成 7/5 7 住宅会社・数社が提案競争 7/12 8 業者決定・請負契約 7/13 9 着工~上棟 8/2~ 10 完成・入居 ~11月 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/09
13日は空いていますか? ・・え?顧問会員のMさん(40代) (相談:ライフプランニング)M家は分譲マンション住まい・・です。住宅ローンは完済しています。子どもさんができてから・・部屋が手狭になってきました。ここ1ヶ月ほど・・今の住まいに近いところで住宅用地を物色しています。いくつかの物件をご紹介しています。ご紹介している内の一つの物件を、時間帯を変えて何度も見に行っている・・ようです。 広いマンションへの買換えも検討 されたようですが・・一戸建てで 検討する方向に進んでいます。 〇マンション 安く買えるが、後々お金がかかる。 〇一戸建て 買う時は高いが、後の負担は少ない。 ちがいは・・お金を先に負担するか、 後で負担するか・・です。電話をいただきました。「8月13日は、空いていますか?」・・? 13日? ・・墓参りの日です。13日から17日までお盆休み・・です。( 佐々木FPは今日8日から10連休 )「13日に休みを取ったので午前中お願いできれば・・。」Mさんの仕事、お盆は関係ない・・ようです。・・で、事務所始まって以来ですが、お盆に仕事をすることになりました。( ま・・、いっかぁ )8月13日 10:00 AM ご家族で来所されます。13日、午後から墓参り・・です。Mさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料(小冊子) 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料(キャッシュフロー表ほか) 4 実行支援 商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか) 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/08
快く思わないですよね・・業界の人は。消費者側に立ってFP業をやっていると、快く思っていない人から・・時々色々な・・。商品販売をしないで、徹底的に消費者側に片寄った情報発信を繰り返していれば・・、商品販売をして食べている人たちはそりゃ~快く思わないよな~・・ですね。FP事務所ですから・・情報発信の内容は、ライフプランニングに関することです。関連する商品は、保険を含む金融商品です。業界が強く勧める保険や金融商品は、消費者の立場から見れば・・お勧めできないものばかりです。なので、「こんなもの買うな!」・・と、しょっちゅうやっています。 ・医療保険は要らない! ・学資保険は買うな! ・個人年金は買うな! ・変額年金なんか、とんでもない! 等々。FP業界の異端児、はぐれオオカミ、群れの外に立つFP、・・です。そりゃぁ業界の反感・・買うよな~・・です。またまた・・こんなコメントが・・。「結局おたくは、FP会社を装った、不動産会社だよな。」いかにも・・快く思っていない・・ようです。この人・・保険会社?金融機関?所属や姓名を明らかにして堂々とやって欲しいですね。( 私は個人が特定できる状況で発言しています )この内容から・・岩手県内のそれも近くの人物かも・・。( ひょっとしたら・・知っている人物? ) ならば・・私に面と向かって同じその失礼な セリフを言っていただければ・・。 その場で思いっきり殴り倒しますが。 (^^ゞ不動産の取引について・・。私が一線を画している県内のFP業界の方々は、当事務所の存在については知っているようで・・「商品販売をしないで何で食べているんだろう?」「不動産売買で食べているようだ。」・・のような認識になっているようです。当FP事務所は宅建業登録をしています。( 不動産売買の免許があるということ )・・が、いわゆる・・「不動産屋さん」は、やっていません。不動産屋さんは不特定多数を相手の下記のような業務を行ないますが、当事務所は行なっていません。 ・売り物件を収集して売買仲介 ・賃貸物件を多数抱えて賃貸仲介 ・住宅用地を開発して販売なので事務所店頭に物件がたくさん張られて・・なんていうことは、まったくありません。なぜ宅建業登録をしているかというと、「顧問会員」が不動産を買いたい、売りたい、・・という時に、直接実行支援するため・・です。不特定多数ではなく、特定の人だけが対象・・です。なので・・不動産業で食べているわけではありません。顧問会員だけ・・ですから、以下の程度です。 ・2006年 売買仲介:1件 仲介料:数十万円 ・2007年 売買仲介:0件 仲介料: 0円 ・2008年 売買仲介:1件 仲介料:数十万円 ( 08年は8月現在 )時々・・言っていますが、消費者側に立つためとは言え、「商品販売をしない」ということは、事務所運営上たいへん厳しいものがあります。なので、現実に私の身銭を切っています。 恥を忍んで・・事務所の会計内容、 私のお金に関する部分(08年7月末時点) ・役員借入金 : 約600万円 ( 私が事務所に貸しているお金 ) ・役員報酬未払い金 :約1,200万円 ・08年役員報酬設定 : 0円 私のフローとストック計2千万円強の金額を 身銭を切っている・・という状態です。 いつも消費者をおバカさん呼ばわりしている 私自身が「究極のおバカさん」かも・・です。それでも事務所運営を継続しているのは、私のライフワーク! ・・だからです。過去も現在も、業界にだまされ続けている多くの消費者を放っておけないから! ・・です。多くの消費者の真のライフプラン確立が、私のライフワーク! ・・です。顔を隠して・・いいかげんで失礼なコメントをした弱虫君へ。堂々と面と向かってモノを言いなさい!《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/08
一生のお金・・どれだけ、どのように差が付く?メール顧問会員のWさん(30代) (相談:ライフプランニング)家計の現状診断が終わりました。昨日、メール添付で作成資料を送りました。Wさん宅は・・夫婦と赤ちゃん。生活設計資料を作成する際のヒアリング・シートでのリクエストで、奥さんの働き方は『専業主婦』・・でした。もちろん・・リクエスト通りの資料を作成しました。その結果、専業主婦でいった場合のキャッシュフロー・グラフに現れた特徴は・・、〇現役時 貯蓄残高の増え方が鈍い。 ( ほぼ水平に近い右肩上がり )〇夫・・定年退職時 ( 貯蓄残高のピーク時期 ) 貯蓄残高 : 〇千〇百万円 ( ゴメンナサイ! 個人情報デス )〇老後 貯蓄残高の減り方が早い。 ( けっこうな勾配の右肩下がり )・・という状況ですが、生活上・・一応、老後まで問題はありません。同じW家の家計で・・奥さんが2年後から働き始めたらどうなる?・・を、シミュレーションしてみました。( 60才まで働く・・として ) 「夫死亡時の必要額算出」のヒアリングで、 妻が働いた場合の「手取額は?」 ・・の問いの答えが20万円です。その結果のグラフは、次元のちがうモノに!♪当然ですよね。毎月の手取り20万円が貯蓄に廻りますから・・。いつもオススメしている算数をしてみましょう。 20万円×12ヶ月×25年=6,000万円!♪この分が現状の貯蓄額に上乗せになります。定年退職時にそんなにあっても・・という金額になってしまいます。現役の内に何かした方が・・ということになるかも。( たとえば・・マイホーム・ゲット!・・とか )妻が働いた場合のキャッシュフロー・グラフ・・そこに現れた特徴は、以下です。〇現役時 貯蓄残高が急激に増えていく。 ( 急勾配の右肩上がり )〇夫・・定年退職時 ( 貯蓄残高のピーク時期 ) 貯蓄残高 : 「専業主婦の場合」プラス6千万円!〇老後 貯蓄残高の減り方が鈍い。 妻の公的年金(厚生年金)が上乗せになり、 老後の収入が増えているので貯蓄が減りにくい。〇死亡時 寿命を全うして死亡する時・・、 こんなに残してどうするの? ・・と言いたくなるようなお金が残ります。月20万円までいかなくても、パート程度で・・月8万円とかでも、数十年働く効果は・・すごい!・・んですよ。『お金に稼がせろ。』・・は、ファイナンシャル・プランナーが資産形成でよく言う言葉ですが・・、『専業主婦に稼がせろ。』・・の方が、リスクも取らずに確実に資産形成・・できてしまいます。 (^^ゞWさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料(小冊子) 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料(キャッシュフロー表ほか) 4 実行支援 商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか) 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/07
賃貸でいくなら、老後もしっかり考慮して。メール顧問会員のWさん(30代) (相談:ライフプランニング)家計の現状診断が終わりました。午前中にメール添付で作成資料を送りました。人生の三大資金は、住宅資金、教育資金、そして・・老後資金です。その中の・・住宅資金、住居費のお話・・。Wさんの住居は現在賃貸マンション、生涯・・賃貸・・の設定で資料を作成しました。よく・・賃貸が得か?持ち家が得か?・・という議論があります。お金の損得で比べっこして・・引き分け・・のような。( 私個人的には意味のない議論と思います )総額でのお金の損得の話は別にして、現実の世界では・・『老後の生活』に与える大きな影響を考慮する必要が・・。( 特に首都圏のような高い家賃の場所柄では )Wさんの場合は・・年間家賃が約170万円です。現役時なら、特に問題もないレベルかもしれませんが、老後も同じ家賃を死ぬまで・・だと、きついかも。Wさんの場合は、老後の収入は・・ほぼ公的年金のみになります。夫婦の公的年金合計が300万円ちょっとで、夫死亡後の公的年金は200万円弱になります。一般的に・・老後の支出は現役時に比べて少なくなります。その分・・年間支出にしめる住居費の割合が高くなります。( 辛い状況になっていきます ) 当事務所がある岩手県で・・一般的には、 年間の住居費が170万円なんてありえません。 家賃で170万円・・ありえません。 住宅ローンで170万円も・・借りすぎのレベルです。生涯・・同じレベルの賃貸でいく!・・という場合は、リタイア時点の貯蓄残高が重要になります。( 取り崩して生活費に当てることになります )Wさんのケースは・・一応、夫が死亡、妻が死亡、・・までの生涯だいじょうぶなキャッシュフローにはなっていますが・・。マイホームを取得して住宅ローン返済をする場合は、現役時の支出に多少なりともブレーキがかかります。生活設計の意識が強い人は、なんとか現役中に完済しようとして繰上返済をがんばります。なおさら・・現役中の支出にブレーキが・・。・・で、老後の住居費は基本的に固定資産税等の負担のみになります。10~20万円/年のレベルになるので、老後の支出の中で比率はかなり低くなります。一生賃貸でいこう・・という人は、現役時の支出にブレーキがいっさいかからない『キリギリス』のままでいると・・、悲惨な老後になるかもしれません。『賃貸派』こそ、しっかり老後に備えないと・・。老後の『住居費』は・・ザックリと以下のように・・。〇賃貸 : 百数十万円/年〇持ち家 : 十数万円/年Wさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料(小冊子) 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料(キャッシュフロー表ほか) 4 実行支援 商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか) 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/06
その・・良い土地が、なかなか・・。顧問会員のSさん(40代) (相談:生活設計・マイホーム建築)Sさんの場合は・・「さあ、家を建てるぞ~!」・・と、土地探しを始めてからまもなく、いくつかの候補地から選んで土地契約、住宅会社のプレゼン競争で業者も決定、今月始め(8/2)にマイホーム建築工事着工!かなりのスピードで事が進んだ部類・・です。( 土地を探し始めから 2~3ヶ月で着工 )ひるがえって・・他の顧問会員、なかなかスムーズに進みません。土地を買ってマイホーム・・という顧問会員、現在のところ・・3組ほど・・。顧問会員のHさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)去年から現在に至るまで・・いくつかの候補地が具体的になりかけては消え、・・を、くり返してきました。決めれば・・一生の住まいになりますから、慎重になって・・当然・・ではあります。次の候補地が・・まだ・・出てきません。顧問会員のMさん(40代) (相談:ライフプランニング)希望エリアに良い土地が出てきたら・・ということで、ただいま探索中・・。物件はいくつかありますが、ビビッと来るものがまだありません。顧問会員のXさん(〇〇代) (年齢・イニシャル、ブログ掲載不可)具体的に・・もうここで決めよう・・という物件がありましたが、どうしても引っかかるネックがあり、そこに目をつぶることができず、あきらめました。 ネック : 道路が狭い気持ちを切り替えて、対象エリアを広げて、新たな気持ちで・・今、土地を探しています。それぞれ・・家計の現状診断を終えて、問題点を把握、対策をほどこしています。マイホームの予算、その内の土地に充当できる予算も一応把握した上で・・土地探し中・・です。所有地に建築する場合とちがい、「土地を購入して・・」 というケースは、日程的な見通しが立てにくいものです。住宅の建築工事は、だいたい4ヶ月程度ですが・・。土地探しは・・すぐ決まる場合もあれば、数年を要する場合も・・あります。今日の佐々木FP午後から出勤してきました。小学校のプール当番・・でした。 腕が真っ黒! ・・です。当番は日傘をさしたりしてはいけない・・そうです。どのお母さんも焼けるにまかせて・・。顧問会員のWさん(30代) (相談:ライフプランニング)ヒアリングを終えて・・ただ今、佐々木FPが現状診断資料を作成しています。今日で終了しそうな雰囲気・・です。「次の仕事は・・?」・・という顔をしています。顧問会員のGさん(40代) (相談:ライフプランニング)・・からの追加資料が届けば、現状診断資料の作成に入れます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/05
独居老人のおじさんが亡くなって・・顧問会員のHさん(50代) (相談:相続・金融資産・不動産)先月・・独居老人のおじさん(70代)が亡くなって、警察から本家のHさんに連絡が入りました。Hさんが後片付け一切を行ないました。 おじさん ・離婚した元奥さんとの間に娘(30才ぐらい?)。 ・破産宣告を受ける。 ・生活保護を受ける。(年金受給まで) ・月約10万円の年金と廃品回収で生活。 ・市営住宅住まい。 Hさん、部屋の片付けや業者に依頼してクリーニング、警察から遺体受取り~火葬~葬式、いっさいを行ないました。かかった費用は・・〇十万円。亡くなったおじさんの預金通帳口座の残高は・・〇百〇十円・・のみ。・・が、6月・7月分の年金が8月15日に口座に振り込まれてくるようです。( 2か月分で約20万円 )Hさん・・かけた費用の一部でも回収したいところです。 通帳やカードはHさんが持っていますが、 印鑑はないし、暗証番号も分からない・・。・・が、このケースでは唯一の法定相続人がその娘さん・・です。年金を受け取れるのは、その娘さんです。結婚して東京にいるらしい・・程度しか分からず、連絡の取りようがありません。その娘さん・・結婚の際に、父親(おじさん)から送られたお祝い金をつき返した・・そうで、行き来も無いようです。これからさらに手間ひまかけて娘さんを探し当てても・・と、Hさんは半分あきらめています。私も司法書士さんや、その銀行に確認してみましたが・・、これ以上手間ひまかけても報われることはないんじゃないか・・と。なんとも・・ハッピーエンドにはならない・・そんな相談でした。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/04
お盆前に基礎工事を終え、今月中に建物のカタチが出来上がります。顧問会員のSさん(40代) (相談:生活設計・マイホーム建築)今朝・・着工・地鎮祭・・でした。( 家族全員がそろって・・ )先月末の住宅ローン実行・土地決済を無事に終えて・・いよいよ・・でした。地鎮祭終了後・・、T住宅会社さんへ移動して打ち合わせ。チビちゃんたちを同席させるととんでもないことになるので・・、パパとママだけが打ち合わせ・・です。お兄ちゃんがいっしょに外の車で待ちます。( その間・・車の中でDVD鑑賞? )打ち合わせを終えて・・みんなで、T住宅会社の建築現場を見学。完成前の家ですが、なんとなくイメージはつかめたようです。個人情報保護のため、登場するのは神主さんのみ。神主さん・・神社から現地まで車で約2時間・・。遠路・・ごくろうさまでした。Sさんのマイホーム:進行状況 (望ましいマイホーム取得の順序) 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング(生活設計) 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 6/14 5 展示場ほか見学 7/5 6 住宅プラン検討・作成 7/5 7 住宅会社・数社が提案競争 7/12 8 業者決定・請負契約 7/13 9 着工~上棟 8/2~ 10 完成・入居 ~11月 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/02
生涯収入と生涯住居費を考える・・?「エコ・ハウスコンテストいわて」・・というところのNさんから電話をいただきました。講師の依頼・・です。 Nさん・・以前に私の講演を聞かれた ことがあります。 岩手県森林組合連合会が主催した 「マイホームと生涯設計」 それ以来、たまにお会いしています。 岩手県内でエコ・ハウスの普及に 尽力されています。「いわて住まい塾」・・として、10月に2日間・6講座を計画されているようです。その内の2日目の第2部で・・私に「生涯収入と生涯住居費を考える」・・ような講演を・・ということのようです。他の講座はすべて、住宅の専門家のお話ばかりで・・私だけが毛色の異なるトークになりそう・・。 10月は他の講演も入っています。 岩手県市町村職員互助会 「退職予定者のためのライフプラン講座」 ( 10月に2回 ) 退職数年前の公務員の方々対象。 保養施設に泊り込んで研修を受けて いる方々を相手にお話します。 50代の公務員の方々、生命保険等で けっこう・・お金をたれ流していますよ~。 住宅ローンを放ったらかしにして、 つまらない金融商品で損をしていますよ~。 ( 失礼! ) 「このようなお話、10年前に聞きたかった。」 ・・だいたい、こんな感想がもれます。 手遅れとは言いませんが、いくらでも 若いうちに、たれ流しや損を止めた方が いいに決まっています。・・で、今回依頼があったイベントは以下です。 主催: 「エコ・ハウスコンテストいわて」実行委員会後援: (財)岩手県住宅センター、Dotプロジェクト、 NPO環境パートナーシップいわて、 岩手県地球温暖化活動推進センター、 INS住まい環境研究会特徴: この住まい塾は情報の提供を目的としております、 住所・氏名をお尋ねすることはありません。 「エコ・ハウスコンテストいわて」では県内のエコ・ハウスの普及を願って「いわて住まい塾」を企画します。「特定の企業」に偏らない "公"の立場で、よりよいと思われる情報を提供する場です。講師: 専門家をお迎えする予定です。〇1日目1 改修・改造のお話・・部分的に直すか、 大規模に直すか、いつ直すか? 北海道でも断熱改修、耐震改修、 バリアフリー化は見直されている2 建築のお話・・空間構成、間の取り方、 壁、窓、屋根、床、内装、構造・・ 長持ちを軸に考えると・・・3 設備のお話・・暖房、給湯、換気、家電 ・・・ 暖房燃料代高騰・・暖房エネルギー半減の為に! エコ眼で見てみると、小さな設備を長く使う事、 修理を前提に考える〇2日目1 エコ・ハウスに入居されている 施主を交えた討論会 住まいとは・・お金、住宅性能・ 数字の先にあるモノ・・・・2 資金計画(ファイナンシャルプラン)・ 生涯住居費を考えてみる! 生涯収入の中から居住費をどの程度 当てるのか客観的にお話ししていただきます。3 インテリアデザイン・家具・照明・色調・・ 心地いい居場所をつくる お気に入りの家具たちに 囲まれて過ごす心地よさ・・・2日目の2を、私が受け持つ・・ようです。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/01
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