武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

500万を定期預金に預けるとしたらどこが？
幼児が一人40代夫婦住宅ローン月8万です
住宅の配置図の＋800とか－800とかって何？
医療保険に入っている人は多いと思いすが
医療保険とガン保険で月2万円払ってます
住宅ローン4500万円希望審査通りますか？
住友林業の営業レスポンスも良く素敵な方
増えない貯金上がり続ける物価不安です
がん保険って　必要だと思いますか？
全額ローンか頭金を入れるか悩んでいます

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2017/01/17

住宅ローン長期間で借りた方がいい

カテゴリ：住宅ローン

住宅ローン（多額の借金）は、
人生最大のリスクです。

リスク対策としても、
長期で借りるメリットは大きい。

自分の頭で考える生活設計。

〇メール顧問会員のIさん（30代）
　　　（相談：ライフプランニング）

2016.11.30　現状診断終了。
2016.12.13　シミュレーション終了。
（住宅ローン借換え）

マイホーム建築を設計事務所に依頼♪
あの坊主に私達のお金を渡したくない
このままでは人生が成り立たちません
成り立たない人生　修整してみました
ダメ出しされて再度自分で生活設計
ローン借換え自分でシミュレーション★
住宅ローン事前審査複数同時はダメ？

メールをいただきました。

お世話になります。

住宅ローンの借り換えについて、
あれから検討や仮審査申込を重ねました。

結果、今のところ２社に絞っています。

・新生銀行　パワースマート
・三井住友信託　フラット３５

なぜこの２社か？

借り換えの際、私の年齢なら、
現在の経過年数に関わらず、
返済期間を35年に出来た からです。
　　　　　　　※OK！　これ、最も肝心なことです。

　　　　　　　　大部分の人にとって、
　　　　　　　　住宅ローン（大型借金）は、
　　　　　　　　人生最大のリスクです。
　　　　　　　　返済期間中は常に危険と背中合わせ。

　　　　　　　　その認識がないおバカさんが多い。

　　　　　　　　で、そのリスクを軽減するために
　　　　　　　　どうするか？

　　　　　　　　返済期間をできるだけ長くしましょう。
　　　　　　　　そうすることで、
　　　　　　　　毎月の返済額が少なくなります。

　　　　　　　　返済額が少なくなると・・
　　　　　　　　1　これからの人生で、不測の事態が
　　　　　　　　　　発生しても対応しやすい。
　　　　　　　　　　（ぎりぎりの返済よりはるかに）
　　　　　　　　2　返済しながら貯蓄もしやすい。
　　　　　　　　　　（ぎりぎりの返済では貯蓄できない）
　　　　　　　　　　貯蓄した資金で繰上返済できる。
　　　　　　　　　　積極的な繰上返済で早期完済ができる。

　　　　　　　　つまり、 『安全に、早期完済ができる。』
　　　　　　　　ということです。

　　　　　　　　「借金はできるだけ早く返した方がいい
　　　　　　　　　から、15年とか20年で借りて返済しよう。」
　　　　　　　　などというのは、非常に危険な行為です。

『住宅ローンは長く借りて短く返そう。』
　　　　　　　　（当たり前）

返済期間を延ばして、
　　　　　　　※毎月返済額を少なくして・・
その上で繰り上げ返済としていきたい。
　　　　　　　※はい、正解です。
現金での貯蓄を多めにする生活設計
を目指したいからです。

そして、さらに新生銀行では
団信保証料が銀行負担でした。
　　　　　　　※団信は、「保険料」であって、
　　　　　　　　「保証料」ではない。

　　　　　　　※まぎらわしい・・
　　　　　　　　住宅ローン借り入れの際の諸費用
　　　　　　　　について、整理整頓しておきます。

１　融資手数料。

　　　　　　　　借入先の金融機関に支払う。

　　　　　　　　ローン借り入れの手続き事務
　　　　　　　　に対する手数料。

　　　　　　　　手数料の金額は金融機関に
　　　　　　　　よってまちまち、
　　　　　　　　事前に確認しておきたい。

２　ローン保証料。

　　　　　　　　保証会社に支払う。
　　　　　　　　（通常はその金融機関の系列）

　　　　　　　　保証会社が保証してくれるなら
　　　　　　　　融資しましょう（銀行はリスク無し）
　　　　　　　　・・ということになるが、
　　　　　　　　一般的に融資条件は良くない。
　　　　　　　　（高金利だったり、保証料の負担だったり）

　　　　　　　　ひとつの金融機関で2種類の
　　　　　　　　住宅ローンを審査してもらっていて、
　　　　　　　　「一方はだめだったけど、
　　　　　　　　　保証料を払う方は通りました♪」

　　　　　　　　・・と回答されたら、あなたは
　　　　　　　　「融資対象として上客ではない。」
　　　　　　　　と宣言された　・・ということ。

　　　　　　　　金融機関は上客に対しては、
　　　　　　　　保証会社の保証が無くても、
　　　　　　　　進んで融資したがります。（当たり前）

　　　　　　　　万が一返済不能になったり、
　　　　　　　　一定の期間返済が遅れたりした際に、
　　　　　　　　保証会社が支払いを肩代わりする。

　　　　　　　　しかし、「これで債務無し」
　　　　　　　　というわけではない。

　　　　　　　　返済をする相手が保証会社に
　　　　　　　　代わるだけで債務は残り、
　　　　　　　　保証会社は通常、
　　　　　　　　一括での返済を求めてくる。

　　　　　　　　最終的には、マイホームを売却し、
　　　　　　　　その売却代金などによって
　　　　　　　　一括返済を行うことになる。

3　団体信用生命保険料。

　　　　　　　　生命保険会社に支払う。

　　　　　　　　事故や病気などで債務者が死亡
　　　　　　　　した場合に、保険料で残債務を
　　　　　　　　肩代わりしてくれる。

　　　　　　　　もちろん、債務は無くなる。

　　　　　　　　団信の保険料については、
　　　　　　　　ローンの金利に上乗せ
　　　　　　　　されている場合もある。

生活設計を確認するに、
何かしらの死亡保障は必要でしたので、
団信有り・銀行負担の新生銀行を第一候補
として、審査を申し込むつもりです。

そこで、
新生銀行で借り換えが出来た場合のCF表、
死亡保障、必要額を計算してみました。

変更点は、青字にしてあります。

・返済期間は35年
　　　　　　　※これが、良かった。
・プランは当初20年固定
　　　　　　　※これも、適切。

　　　　　　　　16～17年後あたりまでが
　　　　　　　　教育費でピンチになる時期です。
　　　　　　　　（それ以前の繰上返済は不可能）

　　　　　　　　繰上返済は、この時期以降に
　　　　　　　　実施せざるを得ないので・・OK。
・貯蓄残高が300万円を切らぬよう、
　　　2035年・2036年に繰り上げ返済。
　　　　　　　※OK。

何か抜けや勘違いが無いか、
おかしなところが無いか、
ご確認頂けないでしょうか？
　　　　　　　※OKです。
また、これであれば、
死亡保障もだいたい良いと捉えています。

いかがでしょうか？

よろしくお願い致します。
　　　　　　　※はい、すべてOKです。

　　　　　　　　「団信保証料」・・以外は。

以下が今回のシミュレーショングラフです。

《　借換えシミュレーショングラフ　》
　　　本人作成（武田FPが修整）。

　　　　　　　※住宅ローンの返済期間を長期に
　　　　　　　　して毎月返済額を抑えれば、
　　　　　　　　かなりリスクの小さい人生になります。

《　繰上返済シミュレーショングラフ　》
　　　本人作成（武田FPが修整）。

　　　　　　　※教育費のかかる時期を過ぎたら
　　　　　　　　積極的な繰上返済をして、
　　　　　　　　さっさと完済することができます。

※以下が2016.12.13 作成の
　　借換え＆繰上返済シミュレーション。

※住宅ローン借換え後の人生。

※さらに、繰上返済シミュレーション。

《　I家の生活設計　》

1　現状診断時点の「悲惨な人生」。

2　自分で修整、「これでOKと思った人生」。

3　ダメ出しされ、「もう一頑張りした人生」。

※2つめ、3つめは、
　本人作成のCF表によるものですが、
　ちょっと・・人様に見せられるグラフでは
　なかったので、武田FPが
　手間ひまかけて修整しました。

《　I 家の概要　：　現状診断時点　》

家族　：　30代会社員の夫、
　　　　　30代パートの妻、
　　　　　幼児2人、
　　　　　妻の母・・の、5人家族。

相談　：　ローン借り換え。生命保険。

住居　：　一戸建てマイホーム。

収入　：　
　　　　　夫　年収575万円　（手取り486万円）
　　　　　妻　年収　28万円　（手取り　28万円）

貯蓄　：　379万円

借金　：　住宅ローン。　2012年。
　　　　　1）　1,785万円　30年　10年固定1.5％
　　　　　　　61,800円/月　残：1,582万円
　　　　　2）　　765万円　30年　変動0.95％
　　　　　　　24,500円/月　残：677万円

生命保険料　：　3.68万円/年（総額：107万円）
　　　　　夫　収入保障保険東京海上日動あんしん
　　　　　　　　2,760万円　

死亡保障必要額検証結果　：
　　　　　　　　　　　現時点　　　10年後
　　　　　　夫　　 2,193万円　　 2,016万円
　　　　　　妻　－2,982万円　－1,459万円

　　　　　　「必要資金」から「手当可能資金」
　　　　　　を引いた結果なので、
　　　　　　－（マイナス）は不要ということです。

　　　　　　人生が成り立たないキャッシュフロー
　　　　　　から割り出した金額なので、
　　　　　　現時点の必要額はともかく、
　　　　　　将来の必要額は意味を成しません。

　　　　　　キャッシュフロー表を修整して、
　　　　　　きちんと生活設計した上で、
　　　　　　（人生が成り立つようにした上で）
　　　　　　あらためて、
　　　　　　死亡保障必要額を算出しましょう。