2010年09月の記事
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アパートを売却しました
先日、アパートを売却しました。まあ、先日と言っても数ヶ月前ですが、これで所有物件はすべてなくなりました。築２０年も木造アパートで１Ｋが１０室。所有期間は３年半。購入価格から１７０万円下げた価格で売却できました。短期譲渡課税なので、税金は３９％ですね。それでも、今までの家賃収入と合わせると、なんとかプラスで終えることができました。当初、これで売れたらいいなぁくらいの価格で出してましたが、１年くらいはほとんど引き合いなし。減価償却、仲介手数料、一括返済の手数料、払込済みの火災保険料などを計算に入れて、これなら売っても大丈夫って価格にしたら３ヶ月くらいで決まりました。売れたポイントは、昨年秋に外壁塗装をしたのと満室でしょうか。毎月ローン返済後に２０万円くらい手元に残ったので、まだまだ所有していてもよかったのですが、先の事を考えて売却しました。減価償却の期間が終わると、手元に年数十万円しか残らなくなり、運営がきつくなります。土地の価値が高ければ、頑張ってローンを返済して、土地を手元に残すことも考えられますが、残念ながらそんなにいい土地じゃありません。あとは、与信棄損でしょうか。アパートを購入するときに、自己資金は物件価格の１割しかありませんでした。そんな状態でしたが、利回りがよかったのと満室だったので、スルガ銀行が融資してくれました。ですが、やっぱり積算での評価は低いので、他の銀行から見れば完全にオーバーローンです。で、売却後の感想ですが．．．・もう家賃が入ってこなくなる不安・自分のアパートがなくなったさみしさ・家賃滞納や遅れ、故障、不具合に悩まされなくなった安心感・空室、金利上昇、入居者トラブルの不安感からの開放・不動産投資を１サイクル終えた達成感ってのがあります。まあ、不動産投資ってのは、実際にやってみないとわからないことが多いですね。やってみた結果、私が望むのは．．．・家から近い・圧倒的な好立地のどちらかで、自己資金を厚くして安定経営ってのがいいとわかりました。不動産だけで食べていこうとは考えてないので、なるべく手間をかけたくない。やっぱり、家族との時間がほしいですからね。ってことで、当分は競売物件以外は、手を出す予定はありません。（激安物件は別ですが）←こんな私ですが、よかったらお願いします 不動産投資の健美家
2010.09.27
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新たな収益源９
新たな収益源８の続きです。今回で一旦終了します。本格的にネットショップを開こうと準備を進めていますが、結構時間がかかりますね。毎夜毎夜、商品説明の方法を考えたり、レイアウト、写真の順番、商品の名前、ショッピングサイトの見せ方やカテゴリーの順番など、考えることはたくさんあります。延べで５０時間くらいかけてるでしょうか。大変でもありますが、これがなかなかワクワクします。稼働してしまえば運営は妻にお願いするので、私は楽ができます（笑）注文が多くなくても、借金して始めた訳じゃないので大損することはないです。まあ、無借金のアパート経営に近いでしょうか。このネットショップで利益が出せるようになったら、第２弾、第３弾のショップも考えてます。ここで稼いだお金を貯めて、自己資金を半分入れて新築アパートを取得するのが目下の夢です。まあ、いつになるかわかりませんが（笑）１つご報告がありますが、これはまた明日。←今日もクリックをお願いします 不動産投資の健美家
2010.09.26
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新たな収益源８
新たな収益源７の続きです。前回は、ＰＰＣ広告でターゲットを絞るってのを説明しましたが、もう少し幅広い層から購入してくれそうなお客さんに来てもらう方法を考えてみました。「北海道 地酒 通販」のキーワードで【北海道の地酒専門店】とした広告、「旭川 地酒 通販」のキーワードで【旭川の地酒ならこちら！】のような広告は、北海道や旭川の地酒を欲しがってる人をターゲットにした広告です。今回は、もう少し範囲を広げて、地酒に関連するところを狙って広告を作ってみます。まずは、北海道の地酒をどう言った場面で飲んでもらいたいのか考えてみます。・北海道のおいしいものと一緒に飲んでもらう・北海道出身の方への贈り物として・日本全国の地酒を探してる人へなど色々考えられますね。例えば、「北海道 ジンギスカン」と検索してる人に【ジンギスカンに合う北海道の地酒はいかがですか？】などと提案する広告が考えられます。更に、北海道には「松尾ジンギスカン」ってのがありまして、その本店は滝川市にあります。残念ながら、滝川市には酒造メーカーはないのですが、その隣町の新十津川町に金滴酒造があります。そこで、「松尾ジンギスカン」と検索した人に【松尾ジンギスカン滝川本店の隣町・金滴酒造の日本酒はいかがですか？】と情報をプラスアルファした上で提案するのも効果があると思います。もちろん、「松尾ジンギスカン」で【松尾ジンギスカンに合う北海道の地酒はいかがですか？】でもＯＫです。Googleの見積によると「ジンギスカン」のクリック単価が５６円で、１日の推定クリック数が２１回、１日の推定費用が１２８０円です。「松尾ジンギスカン」だと単価が２１円で、１日の推定クリック数が３回、１日の推定費用が７９円です。「ジンギスカン」の方がクリック回数が多いですが、単価も高いですね。単に「ジンギスカン」で北海道の地酒と関連づけるよりも、クリック回数は少ないですが、単価の安い「松尾ジンギスカン」と関連性の高い金滴酒造と結びつけることで、購入してもらえる可能性が高くなるんじゃないかと思ってます。ＰＰＣ広告は、想定するターゲットに向けてピンポイントで広告が打てるところに魅力があります。その反対がＴＶ広告や新聞広告ですね。幅広い層に向けて広告を打てば、想定外のターゲットも拾うことができますが、当然費用もかかります。安くて効果的なＰＰＣ広告で利益を増やしたいですね。←よかったらクリックをお願いします 不動産投資の健美家
2010.09.25
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新たな収益源７
新たな収益源６の続きです。ＰＰＣ広告について書いてみます。ＰＰＣ広告ってのは、Pay Per Click の頭文字を取ったもので、日本語ではクリック課金とか言われる広告です。Googleとかで検索すると上部や右側に出てくるやつや、ブログなどで「Ads by Google」と書かれた下に出てくるのがそうです。Googleでは、AdWordsと言うサービスに登録すると、ＰＰＣ広告を出すことができます。広告を作って、その広告を表示させるキーワードを登録します。検索すると広告が表示され、クリックするとネットショップなどのＨＰに行くようになってます。広告を出すだけなら広告主にお金はかかりませんが、クリックされるとキーワードに応じた料金が課金されます。キーワードの単価は、検索される回数が多いほど高くなる仕組みで、広告主がそのキーワードに払う金額を高く設定すればするほど、広告が表示される回数も多くなります。集客を多くするには検索される回数の多いキーワードを多く登録すればいいのですが、闇雲に登録したらターゲットじゃないお客さんも多く来てしまいます。商品やサービス形態によってはそれでもいいのでしょうが、ある商品を販売するなら、その商品を欲しいと思ってる人だけに来てもらえるようにしなければいけません。例えば、北海道の地酒だけを扱うお店なのに、「お酒 通販」としてしまったら、日本酒、洋酒、焼酎、ビールを欲しがってる人が来てしまいますが、販売してるのは北海道の地酒だけなので、ムダに集客していることになります。ここは、「北海道 地酒 通販」とか「旭川 地酒 通販」などのキーワードにして、ターゲットを絞って集客するようにします。広告は何種類も作ることができるので、【北海道の地酒専門店】とした広告は「北海道 地酒 通販」、【旭川の地酒ならこちら！】とした広告は「旭川 地酒 通販」と広告とキーワードを分けた方がいいと思います。Google AdSenseの場合、１つの広告にたくさんのキーワードを登録するのは簡単ですが、キーワードごとに広告を作るのはちょっと手間がかかります。そこがGoogleの戦略かもしれませんが、無駄に広告料を使わないように一手間かけて効率よく集客したいですね。←よかったらクリックをお願いします 不動産投資の健美家
2010.09.24
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新たな収益源６
新たな収益源５の続きです。プラスアルファの部分は、自宅の一部を法人に貸して家賃としてもらいます。どの程度まで経費となるかは、判断が難しいところですが、一応こんな感じで考えています。・妻と私が１／２ずつ所有する自宅のうち、私が１フロア（５坪）を月６万円で法人に貸す。・光熱費、通信費などは家賃に含まれるこうすることで、年７２万円が家賃として私に支払われます。自宅を貸すと、固定資産税、住宅ローンの支払利息、火災保険料、減価償却費などを賃貸した面積で按分して、私個人の経費とすることができます。これらの経費が家賃を上回れば、丸々７２万円が残りますし、赤字分は給与所得等と損益通算できます。ってなわけで、まだ開店もしていないうちから税金の事を考えてますが、なるべく多くを残せるよう事前に考えておくといいですよ。続く←行楽の秋！ 不動産投資の健美家
2010.09.23
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新たな収益源５
新たな収益源４の続きです。もう利益が出たあとの事を考えてます（笑）ネットショップは、法人でやってます。この法人は、私が全額出資して、私が代表を務めています。この法人から妻へ年１００万円＋アルファのお金を出したい。同族会社の場合、「みなし役員」ってのに該当しないか気をつけないといけません。法人税法上の役員とは．．． みなし役員とされる場合 下記の形式要件のすべてに該当する場合で経営に従事している場合 ・その使用人の持ち株割合（その配偶者の持株数を加算）5％超 ・その使用人の6親等内の血族、3親等内の姻族の同族グループ全体で10％を超えている ・その同族グループは第1順位～第3順位の中にいて50％を超えている ※第1順位、第2順位、第3順位グループは同族会社かどうかの判定の場合と同じです。 川島会計事務所HPより妻は出資していませんが、配偶者である私が全額出資していますので、持ち株割合が５％を超えます。また、妻は経営にはタッチしていませんが、１００％そうなのか？と言われると証明する方法がありません。なので、妻に出す給与が全額損金扱いにならないかもしれません。「みなし役員」とされてしまっても、定期同額給与としておけば損金とすることができます。定期同額給与は、原則として期首から３ヶ月以内の１回だけ給与を改定できます。私の法人は、７月１日から新しい年度がスタートしましたので、９月中に給与改定しておけばOKです。お金がなくて給与が払えない場合は．．．・未払計上して、資金繰りの好転時に払う・役員給与を一旦支給して、その役員から会社がお金を借りるってことで乗り切れるみたいですね。税理士原俊之事務所 役員給与よりプラスアルファの部分は、次回に続きます。←不動産投資って．．． 不動産投資の健美家
2010.09.22
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新たな収益源４
新たな収益源３の続きです。商品の価格設定ですが、定価は原価の３倍、販売価格は原価の２倍に設定しました。本職でも製品開発をやってまして、そこでの方法をそのまま適用してみましたが、さてどうでしょうか．．．全品送料無料！ってやろうとしましたが、低価格の商品だと赤字になってしまいます。そこで、５０００円までは５００円程度の送料を頂くことにして、それ以上は無料としました。こうすることで、利益率のグラフも、ほぼ一直線になりました。商品の登録は、試行錯誤しながらコツコツやってます。見せ方を工夫したり、表記のゆれをなくしたり、何度もやり直ししながら進めてます。毎日午前２時頃までやってますが、この苦労が報われるといいなぁ．．．←出物が多くなってきました 不動産投資の健美家
2010.09.21
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階段のきしみ
木造の階段って、いつも同じところで「ミシ！」とか音が鳴ることがありますよね。我が家の階段も、１階の最初の段がいつも「ミシ！」って鳴ります。慣れてしまうと、そこで音が鳴るってわかるので気にならないのですが、下の子供が「ミシ！」って鳴る度に「ビク！」って体を震わせるので対策することにしました。踏み板と蹴込み板の間に斜めに木ねじを打ちます。たったこれだけですが、効果は抜群です。程度に応じて、本数を増やして効果を確かめます。これで息子も安心して眠れます！←暑さ寒さも彼岸まで不動産投資の健美家
2010.09.20
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日銀市場介入の結果
日銀が円売りドル買いの市場介入をしましたが、その結果．．．私が買ってるファンドが急騰しました！！ＰＩＭＣＯ 米国ハイイールド債券 通貨選択型ファンド（ブラジル・レアルコース）９月１６日の基準価額が前日比＋２５８円で約２．５％の上昇。まあ、いつまで続くがわかりませんが（笑）しかしこのファンド、純資産総額がすごい勢いで増えてます。わずか２週間で２倍になってます。８月３０日にＳＭＢＣフレンド証券が取扱を始めましたが、その影響でしょうかね。この先も、月利１％複利で頑張ってもらいたいです！！←五里霧中．．． 不動産投資の健美家
2010.09.19
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新たな収益源３
新たな収益源２の続きです。さて、ネットショップの形がある程度できたので、今度はPayPalの登録です。おちゃのこは、PayPalのウェブ ペイメント スタンダードに対応してます。おちゃのこでの買い物で支払をする際に、PayPalを選択すると、PayPalの決済画面に飛びます。PayPalユーザーならログインして決済。ユーザーじゃない場合は、住所、氏名、カード番号を入力して決済します。PayPalには、ウェブ ペイメント スタンダードが使えるビジネスタイプで登録しました。PayPalからお金を受け取る口座を登録するのですが、ゆうちょ銀行がＮＧでした．．．しかたなく、別に用意してあった楽天銀行の口座を登録。あと、PayPalアカウントが初期の状態は「未承認」で、引き出しが月に6万円、支払が月に36万円に制限されています。これは、クレジットカードを登録すれば解除されるのですが．．．法人でクレジットカードを持っていません！どうしようかと悩んでましたが、社長個人のクレジットカードでＯＫでした。仕入れもPayPalを使う予定だったので、使ってなかった社長個人のクレジットカードを仕入れ専用とすることにしました。どんだけ仕入れるかわかりませんが、クレジットカードの与信枠が超えたらスルガVISAデビットカードを使うことにします。これはクレジットカードですが、デビットですぐに銀行口座から引き落とされるので、口座にお金がある限り使えます。次回に続きます。←隣は何をす．．． 不動産投資の健美家
2010.09.18
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新たな収益源２
おちゃのこでネットショップでも書きましたが、そのネットショップの続きです。まずは、テンプレートの選択。私は、３コラムのにしてみました。スタイルシート編集は、アクセス解析を追加したくらいで、ほぼそのまま使ってます。意外と大変だったのは、細かなタイトルや用語の変更、販売方法。注文があって、入金を確認して、発送するってのは基本ですが、注文から入金までの日数や返品の方法や期間、在庫切れの場合の返金など、考えておかなきゃいけないことが結構あります。ネットで購入したことはありますが、ヤフオク以外のサイトで販売したことがないので、いざやろうと思っても、わからないことが多いですね。でも、そんなときは、いくつかサイトを見て参考にすればいいだけです。次回に続きます。←隣は何をす．． 不動産投資の健美家
2010.09.17
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新たな収益源１
さて、競売もだめでしたが、不動産以外の収益源を考えてました。まあ、サラリーマンがメインなのは変わりありませんが、複数の収益源があるといいかなと思って試行錯誤してます。あまりリスクがない方法と言うことで、アフィリエイトとネットショップを実行してみることにしました。アフィリエイトって、今更な感じがします。が、やりようによっては、ちょっとは稼げるかも？と期待してます。ネット上の情報を集めて、ブログで紹介。１週間分のネタを予約投稿で仕込んでおきます。今のところ、１日１０アクセスもありません（笑）もう少し熟成させたところで、第２段階のアクセス数増加を目指します。どんな内容でも、アクセスしてくれる人がいないとどうしようもないですからね。こちらの収益源は、即効性は期待してないので、ゆっくり育てていくことを考えてます。さて、もう１つの収益源はネットショップですが、こちらは．．．次回にしておきます（ネタが不足気味なので．．．）←隣は何を．．．不動産投資の健美家
2010.09.16
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横浜地裁小田原支部開札
横浜地裁小田原支部の競売に札を入れてましたが、今日はその開札です。はい！落札できませんでした！！かなり頑張った金額だったのですが、１００万円以上高く落札されてましたね。率にすると１５％以上も高い。まあ、その金額でも利益は出ますが．．．競売の方は、まったくの空振り続きですので、ほかの２つのビジネスがうまく行くよう頑張るしかないです。ビジネスで稼いで不動産に変換するのが、今のところの目標です。←不動産はこちらです不動産投資の健美家
2010.09.15
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お金を稼ぐ５
お金を稼ぐ４のつづきです。新築のケースを考えてきましたが、今回は中古物件です。中古で知っておきたいのは、減価償却の計算方法ですね。基本的には下記の式で計算します。１年未満は切り捨てです。・法定耐用年数の全部を経過した資産 法定耐用年数×２０％＝耐用年数・法定耐用年数の一部を経過した資産（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×２０％＝耐用年数木造アパートは、法定耐用年数が２２年です。築１０年だと耐用年数は１４年築１５年で１０年築２０年で６年築２２年以降は４年となります。お金を稼ぐ４で「１０年後に利回り１１％３２９０万円で売却」ってのをやりましたが、その物件を買ったどうなるか？・築１０年木造アパートを買ったらどうなるか物件価格３２９０万円（建物２２９０万円＋土地１０００万円）利回り１１％（３６２万円）自己資金３割（９８７万円）借入２５６５万円 １５年 ２．５％固定家賃は年１％下落空室率５％購入諸経費は物件の８％（全額資産計上）年間運営費は物件の３％（諸税・管理・大規模修繕含む）青色６５万円控除適用所得税等の税率３０％初年度は３９万円の現金が手元に残ります。ローン完済の前年に減価償却が切れるので４６万円の赤字となりますが、完済後は約１５０万円のお金が残ります。ただ、自己資金が回収できるのは２０年後で、建物は築３０年になってます。では、築１５年利回り１２％ならどうでしょうか。・築１５年木造アパートを買ったらどうなるか物件価格２８６６万円（建物１８６６万円＋土地１０００万円）利回り１２％（３４４万円）自己資金３割（８６０万円）借入２２３５万円 １０年 ２．５％固定（融資期間は計算した耐用年数にしてみました）家賃は年１％下落空室率５％購入諸経費は物件の８％（全額資産計上）年間運営費は物件の３％（諸税・管理・大規模修繕含む）青色６５万円控除適用所得税等の税率３０％初年度からローンが終わる１０年後まで、ずーっとキャッシュフローはマイナスです。１０年間、補填し続けないと維持できません。もちろん、ローンが終われば手元に１６０万円くらいのお金が残るようになりますが、自己資金が回収できるのが１７年後で建物は築３２年になってます。・築１５年利回り１２％で融資期間を２０年にしたらどうなるか？初年度は９７万円の現金が残ります。１０年後には自己資金の８６０万円も回収できます。ローンを完済する２０年後には、自己資金以外に１６２万円の現金があって、翌年からは約１４万円のキャッシュフローが得られます。ただ、ローン完済時で築３５年。築４０年までを限界としてますので、あと５年しか稼いでくれません。仮定になりますが、築１５年のアパートを買って、築４０年までの２５年間運用して、最後に解体したとします。この時点では、土地が資産となります。これ以降は、この土地をどうやって運用するかですね。売却してもいいですし、新しくアパートを建ててもいいです。子供が家を建てるのに使ってもいいですね。自分に合った不動産投資を是非考えてみてください。長くなりましたが、お金を稼ぐシリーズはひとまず終了です。←やっと終わり 不動産投資の健美家
2010.09.14
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お金を稼ぐ４
お金を稼ぐ３から続いてます。新築の木造アパートを下記の条件で保有した場合物件価格４０００万円（建物３０００万円＋土地１０００万円）利回り１０％（４００万円）自己資金３割（１２００万円）借入３１２０万円 ２５年 ２．５％固定家賃は年１％下落空室率０％購入諸経費は物件の８％（全額資産計上）年間運営費は物件の３％（諸税・管理・大規模修繕含む）青色６５万円控除適用所得税等の税率３０％・ずっと持ち続ける・途中で売却するってのを前回考えてみましたが、今回は．．．・融資期間が２２年だったら減価償却の期間よりローンの方が長いと、申告所得の額が跳ね上がります。ローンの元金の返済は経費じゃないですから当然ですね。じゃあ、減価償却の期間とローンの期間を同じにすればいいじゃないか！結果は．．．自己資金を回収するのに２２年かかります！翌年からは税引き後１６０万円得ることができます。空室率が５％なら、自己資金の回収は２４年で税引き後約１５０万円の収入です。・自己資金が１割の４００万円だったら４０００万円の物件に１２００万円も自己資金を入れたくない！って思いますよね。自己資金１割、空室率５％、借入期間２５年でやってみました。最初の年は税引き後４７万円のお金が残りますが、１４年後にＣＦがマイナスになります。１４年間貯めたキャッシュフローでその後の赤字を埋め続けると、ローン完済の２５年後にようやくＣＦがプラスになり、年１４０万円くらいのお金を手にすることができます。自己資金が回収できるのは２７年後ですね。じゃあ、自己資金１割、空室率５％、借入期間２５年で５年後、１０年後に売却したらどうなるか．．．・５年後に利回り１０％３８００万円で売却年１５１万円償却したので、５年で７５５万円簿価は、建物２５６５万円、土地１０００万円３８００万円－３５６５万円＝２３５万円２３５万円の２０％で譲渡益の税額は４７万円借入残高３１８７万円仲介手数料１２６万円ざっと引くと手元に４４０万円のお金が残ります。５年間のCFの累計が１９８万円ありますので、全部で６３８万円４００万円の自己資金を入れてるので、差し引き２３８万円の利益です。・１０年後に利回り１１％３２９０万円で売却売却後に手元に残るのは、５９７万円５年間のCFの累計が３０５万円ありますので、全部で９０２万円４００万円の自己資金を入れてるので、差し引き５０２万円の利益です。やっぱり、自己資金が少ない物件ほど、レバレッジが効いてますね。ただ、自己資金が少ないと長期保有は非常に不安定です。ある程度期間を区切って運用した方がよさそうですね。まだ続けますよ。次回は、中古物件を考えてみます。←上昇中！ 不動産投資の健美家
2010.09.13
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下呂温泉
名古屋大家塾＆吉川英一のサンデー毎日倶楽部 合同下呂祭りに参加してきました！新幹線で爆睡しながら名古屋へ。そこから「特急ひだ」に乗り換えます。私が乗った「特急ひだ７号」は、高山本線経由で名古屋と富山を結ぶ列車です。富山まで行くのは７両編成のうち３両だけ。残りの４両は高山止まりです。これは帰りのひだ８号名古屋から富山へは、「特急しらさぎ」の方が早いようですね。高山本線って、単線で電化されてないんですね！ロングレール化されてないところも多く、久しぶりに２５ｍレールの継ぎ目の音を聞きました。カタンカタン！カタンカタン！って音は、ローカルな雰囲気で私は好きです。名古屋駅から岐阜駅までは、後ろ向きで進みます。岐阜駅でスイッチバックして方向転換。岐阜駅からは、岐阜城がよく見えます。そして鵜沼駅の手前では、国宝・犬山城1537年に織田信長の叔父、織田信康が標高約400mの崖の上に築城した平山城。現存する日本最古の天守閣だそうです。そして、ここから列車は木曽川に沿って進むカーブの多い区間に突入します。古井駅からは、飛騨川に沿ったルートになり、だんだんカーブもきつく速度も落ちてきます。そして、上麻生駅を通過すると、その先が飛水峡。列車は、絶壁となった飛騨川の両岸を行ったり来たりしながら進みます。そして下呂駅到着。カーブが多かった割には、名古屋－下呂の約１２０ｋｍを平均時速６５ｋｍ／ｈで走ってました。なんか、旅日記になってますね（笑）ここからは、吉川英一さんのブログをご覧下さい。で、帰ってきてくださいね。まだ、旅日記が続きます（笑）さて翌日。特急ひだで帰ります。ちょっと時間があったので、おみやげ探し。「飛騨美濃郷土料理 本場「郡上みそ」の味 鶏ちゃんの素」ってのを見つけました。なんだかうまそうだったので、妻に作ってもらおうとおみやげにしました。名古屋駅の新幹線ホーム。なんだか、３０名以上の制服、私服、腕章を付けた警察官が警戒してます。なんだろなーと思って新幹線に乗って帰ってきましたが、あとから調べてみたら．．．皇太子殿下が私の１時間後の新幹線に乗られたようです。ってことは、その新幹線の窓硝子は防弾仕様だったんでしょうね。鉄道旅行をして、不動産談義をしてと、楽しい下呂温泉でした！！次回も期待してます！（どこだろ）←人気絶頂！ 不動産投資の健美家
2010.09.12
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お金を稼ぐ３
お金を稼ぐ２の続きですが、何だか壮大な展開になりそうです．．．不動産投資で稼ぐってことですが、実際に不動産投資を始めて、その後どうなるのか．．．考えてみたことはありますか？実は、私もちゃんと考えたことがありません（笑）いい機会なので、ちゃんと考えてみることにします。・新築木造アパート１棟を売らずにずーっと運用物件価格４０００万円（建物３０００万円＋土地１０００万円）利回り１０％（４００万円）自己資金３割（１２００万円）借入３１２０万円 ２５年 ２．５％固定家賃は年１％下落空室率０％購入諸経費は物件の８％（全額資産計上）年間運営費は物件の３％（諸税・管理・大規模修繕含む）青色６５万円控除適用所得税等の税率３０％初年度の税引き後CFは、１１１万円出ます。でも、自己資金を１２００万円入れてますね。自己資金が回収できるまでは、儲けになってないので、いつ回収できるのか？１３年後です。自己資金を回収した年の税引き後CFは、６２万円。その９年後には、減価償却が切れるので６万円の赤字。さらにその３年後にはローンを完済！CFの積立が５００万円貯まってます。ここから毎年税引き後１５０万円くらいのお金が入ってくるようになります。でも、１５０万円のお金が入るようになるのは２５年後ですね。１０年ごとの大規模修繕を計算に入れてますが、木造なら築４０年までが運用の限界かな。現在４０歳の方なら、６５歳から５００万円の貯金と年１５０万円の定期収入が８０歳まで受け取れるようになります。年金が月１２．５万円増えると考えたら、これも悪くないですね。さて、上記の条件をちょっといじってみました。・空室率５％なんと、自己資金を回収するのに２５年かかります！６５歳時点で貯金はないけど、年１４０万円の年金＋αが得られますね。じゃあ、途中で売ったらどうなるか？・５年後に利回り１０％３８００万円で売却年１５１万円償却したので、５年で７５５万円簿価は、建物２５６５万円、土地１０００万円３８００万円－３５６５万円＝２３５万円２３５万円の２０％で譲渡益の税額は４７万円借入残高２６４０万円仲介手数料１２６万円ざっと引くと手元に９８７万円のお金が残ります。５年間のCFの累計が５１５万円ありますので、全部で１５０２万円１２００万円の自己資金を入れてるので、差し引き３０２万円の利益です。ざくっと計算すると、１２００万円を１年複利５％で５年間運用した感じになります。・１０年後に利回り１１％３２９０万円で売却これも同じような結果で１０年間で７１８万円儲かった計算になりました。１２００万円を１年複利５％で１０年間運用した感じになります。長くなりました。次回に続きます。←更にお願いします！ 不動産投資の健美家
2010.09.11
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お金を稼ぐ２
お金を稼ぐの続きですが、ちょっと内容が変わってきたかも．．．実は、私も不動産投資について悩んでます。「お金を稼ぐ」理由ってなんだろ．．．・家族を養う為・老後の年金が不安・贅沢したいサラリーマンで生活できるだけ稼いでいますが、会社が倒産したら、再就職して今の稼ぎを得られるかも不安です。体を壊して働けなくなったら．．．年金や保険に助けてもらい、妻に稼いでもらうしかありません。私ができることは限られますね。元気でサラリーマンを続けて、更に、老後の生活を盤石にして、ちょっと贅沢して、家族のためにお金を使うにはどうしたらいいか．．．使いたい時にお金がないと意味がありませんので、「お金を稼ぐ」具体的な目標を決めないといけません。・いつからいつまで欲しいのか？・毎年どのくらい欲しいのか？欲が出たらきりがありませんが、10年後には息子も高校を卒業するので．．．・10年後から亡くなるまで・毎年税込み1000万円としておきましょうか。これを不動産投資だけで実現しようとすると．．．次回につづく←応援がてらポチ！ 不動産投資の健美家
2010.09.10
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お金を稼ぐ
最近は、不動産と言えば競売くらいしかやってません。不動産投資の目的は、もちろんお金を稼ぐことです。不動産投資以外にもお金を稼ぐ方法は色々ありますね。サラリーマンとして給与所得を得る、自営業で事業所得を得る、株・投資信託・先物・FXで配当金や分配金、譲渡益を得る。ヤフオクで物を売ったり、情報商材を販売したり、アフィリエイトだったり、コンサル．．．まあ、何でも稼ぐことはできます。で、そのお金は、いつ・いくら必要なのか．．．子供の幼稚園の月謝にするのか？老後の年金にするのか？その方法でお金が本当に手に入るのか．．．アフィリサイトを運営するのに1000時間以上費やしたけど、10万円にしかならなかった．．．これなら、時給800円で働いた方が8倍儲かります。不動産投資といえども、普通の事業と何ら変わりません。銀行からお金を借りて事業を始めて、売り上げがあって、諸経費や税金を支払う。先が長くなりそうなので、次回にします。←今日も元気にポチッ！不動産投資の健美家
2010.09.09
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おちゃのこでネットショップ ２
おちゃのこでネットショップのつづきです。残りの２つのショッピングカートサービスは、カラーミーショップとおちゃのこネットです。月額料金カラーミー：875円おちゃのこ：500円その他の機能は、似たようなものです。違いは決済方法で、おちゃのこは、Paypalがそのまま使えます。Paypalの月額使用料は無料で、手数料は月額30万円までは3.6%+40円です。カラーミーでもイプシロン経由でPaypalが使えますが、月額300円～500円の使用料がかかります。まあ、あくまでもショッピングカートサービスなんで、集客はどっちが有利ってのはあまりないと思います。集客は、多少なりとも費用をかけてPPC広告などでやらないといけません。そんな訳で、おちゃのこでネットショップを作ってみることにしました。今は、せっせとデザインや商品の登録などをやってます。「売れる」、「売れない」、「時間の無駄！」など色々な意見があるでしょうが、やってみなけりゃわかりませんよ（笑）実は、ネットショップを始めたのはあるヒントを見つけたからです。これは、そのうち．．．書かないと思います．．．さ、「そよ風の誘惑」でも聴きながらがんばろ。←ボチボチお願いします！ 不動産投資の健美家
2010.09.08
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おちゃのこでネットショップ
ちょっとネットショップをやってみようかと色々調べてみました。お気軽にってことで、初期費用や使用料が安い方がいいですね。私は、ムームードメインでドメインを取得して、エックスサーバーを借りて、プライベートなHPやメールサーバーとして使ってますが、エックスサーバーでもネットショップを作ることはできます。レンタルサーバーは、その昔、ロリポップとかさくらインターネットなどを使ってました。ただ、そのうち容量不足になって、色々乗り換えて最後はエックスサーバーになりました。今では、ロリポップもさくらインターネットも容量がアップして、私が使う範囲ではエックスサーバーよりも安くなりましたが、今更乗り換えるのも面倒なので、エックスサーバーを使い続けてます。さて、前置きが長くなりましたが、エックスサーバーでは、osCommerce日本語版やZenCart日本語版が用意されていて無料で使うことができます。どちらもインストールしてみたのですが、使い方がよくわからない．．．色々出来て高機能らしいのですが、使うにはよく勉強しないといけないみたいです。無料はいいのですが、お気軽って訳にはいきませんでしたね。無料ショッピングカートなら、FC2ショッピングカートがあります。デザインテンプレートでhtmlやCSSがいじれるのはいいのですが、無料版は容量が50MBとちょっと心許ない。クレジットカード決済にも対応してますが、月次基本料が4000円～と、こちらもお手軽じゃないです。そのほか２つショッピングカートサービスがあるのですが、これは次回に。←ポチポチお願いします！ 不動産投資の健美家
2010.09.07
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ヤフオク向け商品仕入れ３
アリババってのは、英語の国際サイトのほかに日本語のサイトもありますが、登録されている商品は異なります。やっぱり国際サイトの方が登録件数も多いですね。日本語サイトで「コーヒーメーカー」と検索国際サイトで「coffee maker」と検索商品を検索するのはいいのですが、ヒットする件数が多すぎ．．．検索のテクニックは必要ですね。さて、電化製品の輸入ですが、ちょっと注意が必要です。１００Vに対応してるのは当然ですが、「PSEマーク」がないと日本で販売することができません。電気用品安全法 第２７条電気用品の製造、輸入又は販売の事業を行う者は、第十条第一項の表示が付されているものでなければ、電気用品を販売し、又は販売の目的で陳列してはならない。となっていて、日本に輸入して販売する者に表示をする義務があります。実際には、経済産業大臣に事業開始の届出をしたり、技術上の基準に適合するようにしたり、（自主）検査を行い、検査記録を作成し、保存しなければならないなど面倒です。詳しくは、電気用品安全法の概要を参考にしてください。ちなみに、今流行のLED電球ですが、これは現時点ではPSEの対象外らしいです。LED電球が電気用品になる？ （その１）←先はまだまだ．．． 不動産投資の健美家
2010.09.06
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ヤフオク向け商品仕入れ２
まだ懲りずにヤフオクで売れそうな商品の仕入れ先を探してました。Tradevv.comあまり日本では紹介されてないようですね。HPは、一応日本語に対応してますが、基本的には英語です。ここも商品や企業を紹介してるだけで、取引は直接行います。TRADEKEYここも日本では、あまり知られていないのでしょうか。Googleで検索してもあまりヒットしませんでした。HPの説明などは、日本語に対応してますが、企業や商品の説明は英語です。ここも商品や企業を紹介してるだけで、取引は直接行います。アリババの小口向け販売サイト「AliExpress」も使えそうです。日本向けの送料と最小ロットが明記されています。検索も簡単です。←その先には．．． 不動産投資の健美家
2010.09.05
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ヤフオク向けの商品仕入れ
ヤフオクで売る物を探してました。オークファンで色々検索すると、売れ筋商品がわかります。ちょっと手間がかかりますが、無料で調べられるので重宝します。さて、何となく売れてる商品がわかったので、次は仕入れ先を探します。googleで検索してたら、ネッシーってところにたどり着きました。卸の会社が集まって商品を販売してますが．．．あんまり安くない．．．やっぱり、お手軽系ってのはそれなりなのかもしれません。次に見たのは、アリババここはかなり難易度が高いです。基本的に展示場＆紹介所で取引の仲介はしてくれません。気になった商品があったら、直接サプライヤーに問い合わせます。問い合わせは、基本フォームがあるので簡単にできますが、それ以降の取引は、輸入貿易の知識が必要です。で、アリババにお目当ての商品がありました。が．．．思ったより安くないと言うよりも、ヤフオクでの出品価格が安すぎ！１つ売っても1000円も儲かりません。粗利としては２０％くらいありますが、経費を抜いたら１０％くらいです。月に30個売れても儲けは15000円くらい．．．これなら、妻にパートで働いてもらう方が儲かりますね（笑）ヤフオクで大量に売って利益を出すには、やっぱり一ひねり必要ですね。←道は険し 不動産投資の健美家
2010.09.04
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株だよー
急落だ！で紹介してた、5917 サクラダと6334 明治機械ですが、サクラダの方を買ってました。8月17日に20円で2万5千株買いましたが、それから数日にわたって一進一退の末、値を下げて行きました．．．8月27日、ちょっと旗色がよくなりそうな気配だったので19円で5000株追加。8月30日に20円で3万株を売りに出しましたが約定せず．．．また一進一退を繰り返す9月2日、9月3日までの期限で再び20円で3万株を売り注文。しかし約定せず．．．9月3日、寄り付きで全3万株が20円で約定！わずか5000円ですが、何とか利益を出して逃げ切りました．．．お盆前の急落を見て、リバウンド狙いで買いましたが、リバウンドがなくて苦労しました。いやいや、慣れないことはするもんじゃないですね。でも、欲に目がくらんでまたやりそうですが！ＰＩＭＣＯ米国ハイイールド債券通貨選択型ファンド（ブラジル・レアル）も時折買い注文を入れてましたが、9,747円のところが買えてました。つっこみがあれば、もうちょっと買っておきます。←元気だよー 不動産投資の健美家
2010.09.03
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入札だよー
およそ1ヶ月ぶりの競売入札です。今回も、神奈川県の区分を狙ってます。市場調査をしっかりやって、リフォームや明け渡し費用もギリギリのラインで計算するようにしました。まあ、当然、予定している利益も含めて計算はしていますが、想定外の事が発生した場合は利益が減るだけです．．．登録免許税や不動産取得税は、路線価と新築建物価格認定基準表＆建物経過年数修正率表でおおよその計算ができます。火災保険も構造がわかれば大体計算できます。強制執行も床面積と荷物などの状況から計算したり、リフォームも状況に応じて単価を使い分けて計算してます。利益についても、色々と調べたり計算してます。まあ、何かと計算事が多いので、全部エクセルシートにしてます。計算用の表もエクセルシートに貼り付けてあるので、3点セットと市場調査結果、路線価があればすぐに計算可能です。これだけやってますが、まだ落札したことはありません！（笑）でも、だいぶ近づいてきた気がするので、今回はいけるかな．．．←競売デビューなるか？不動産投資の健美家
2010.09.02
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法人市民税還付
先日、合同会社の第1期の確定申告に行ってきたのですが、申告内容がちょっと間違ってました．．．法人市民税は、月割りになっています。法人を設立したのが7月30日で翌6月30日を決算としています。7月から翌年の6月までなので、これで12ヶ月かと思ってましたら、7月は1ヶ月に満たないので切り捨てとするようです。なので、月割りは11ヶ月分でよかったわけです。実は、これで2度目です．．．前回は、株式会社を作って申告した時も同じミスをしました．．．全然進歩してませんね（笑）←9月だよー不動産投資の健美家
2010.09.01
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